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Aquisição de imóveis por estrangeiro

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  1. 1. Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib Registrador Imobiliário em Conchas-SP http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/ Balneário Camboriú, 16 de junho de 2011. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL  por Empresa sob Controle Estrangeiro 
  2. 2. Estrutura de nosso Diálogo 1. Empresa Nacional sob Controle Estrangeiro 2. Aquisição de Imóvel Rural por PJ Estrangeira 3. Aquisições anteriores ao Parecer da AGU 4. Problemas Decorrentes
  3. 3. Empresa Nacional sob Controle Estrangeiro 1/4
  4. 4. Imóvel Rural e Estrangeiro  Constituição Federal Art. 190. A lei regulamentará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.  Lei nº 5.709/71 Regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no País ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil  Decreto nº 74.965/74 Regulamenta a Lei 5.709/71
  5. 5. Imóvel Rural e Estrangeiro Lei nº 8.629/93 (Reforma Agrária) Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei nº 5.709/71. 1º Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, constantes da citada lei. 2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei nº 5.709/71, como a aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídica estrangeira, de área superior a 100 módulos de exploração indefinida.
  6. 6. Imóvel Rural e Estrangeiro Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74  o estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista na lei e no regulamento.  o mesmo se aplica à pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior.
  7. 7. Imóvel Rural e Estrangeiro CF - Art. 171. São consideradas: I - empresa brasileira a constituída sob as leis brasileiras e que tenha sua sede e administração no País; II - empresa brasileira de capital nacional aquela cujo controle efetivo esteja em caráter permanente sob a titularidade direta ou indireta de pessoas físicas domiciliadas e residentes no País ou de entidades de direito público interno, entendendo-se por controle efetivo da empresa a titularidade da maioria de seu capital votante e o exercício de fato e de direito, do poder decisório para gerir suas atividades. Artigo revogado pela Emenda Constitucional nº 6, de 15/8/1995 como fica o 1º do artigo 1º da Lei nº 5.709/71? bons argumentos dos 2 lados; portanto, insegurança jurídica
  8. 8. Empresa Estrangeira Prévia Autorização do Incra 2/4
  9. 9. Imóvel Rural e Empresa Estrangeira Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74  Quais aquisições são livres?  como é aquela história de “até 3 MEI’s”??  ...??  inexistem “aquisições livres” para empresas!!!
  10. 10. Imóvel Rural e Empresa Estrangeira Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74 Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários. portanto o Incra somente pode autorizar nessas situações!!! não há poder discricionário!!!
  11. 11. Empresa Nacional sob Controle Estrangeiro Aquisições Anteriores ao Parecer da AGU 3/4
  12. 12. Mudança de Entendimento  Parecer da AGU (publicado em 23/8/2010)  os efeitos do presente Parecer devem ser produzidos a partir de sua publicação no Diário Oficial da União, consoante o artigo 2º, parágrafo único, inciso XIII, da Lei nº 9.784, de 29/1/1999.  Empresa Nacional sob controle Estrangeiro  de 1971 a 15/8/1995: incidência das restrições  de 16/8/1995 a 23/8/2010: liberada das restrições  desde 24/8/2010: incidência das restrições
  13. 13. Mudança de Entendimento  Situações Específicas (Empresas sob controle estrangeiro):  escrituras de aquisição de imóvel rural lavradas no período “livre” que ainda não foram registradas  incorporações e fusões de empresas arquivadas na Junta Comercial no período livre ainda não averbadas na matrícula do imóvel  TUDO REGISTRÁVEL, pois o negócio jurídico tornou-se perfeito e acabado na época em que tal aquisição era permitida!  o registro é apenas um direito potestativo que não integra o negócio jurídico, apenas o complementa com a transmissão do direito de propriedade.
  14. 14. O Grande Problema do novo Entendimento 4/4
  15. 15. Providências Registrais  Decreto nº 74.965/74 – Controle Territorial:  a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras não poderá ultrapassar 25% (1/4) da superfície do município onde se situem;  a totalidade das pessoas de uma mesma nacionalidade não pode ser proprietária de mais de 10% (40% de ¼) da área total do Município.
  16. 16. Providências Registrais  Caberá ao Registro de Imóveis:  após o registro na matrícula (constitutivo do direito real), efetuar o registro no livro auxiliar de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros (mero controle administrativo);  trimestralmente, comunicar, ao Incra e à CGJ/SP todos os registros e alterações envolvendo o assunto, sob pena de perda de cargo. Nº Adquirente e Transmitente Descrição do imóvel Certidões e autorizações Averbações modelo da lei É nula de pleno direito a aquisição que viole as prescrições legais, respondendo o tabelião e o registrador civilmente pelos danos que causarem, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica.
  17. 17. total geral total de área registrada em nome de estrangeiros por nacionalidade total em poder de estrangeiros portuguesa 23,29 ha libanesa 224,60 ha japonesa 5,18 ha 368,96 ha italiana 57,58 ha espanhola 19,36 ha argentina 3,38 ha 36,896 M.E.I. dinamarquesa 31,46 ha coreana 2,06 ha alemã 2,037 ha M.E.I. Bofete = 10 ha área do município limite para estrangeiros limite por nacionalidade área em m2 645.000.000 m2 161.250.000 m2 64.500.000 m2 área em ha 64.500,00 ha 16.125,00 ha 6.450,00 ha área em M.E.I. 6.450,00 MEI 1.612,50 MEI 645,00 MEI 100% 25% 10% Exemplo: Município de Bofete Mas esses dados espelham a realidade? infelizmente, não! - arrendamento rural não se registra; e - aquisições sem título (contratos de gaveta) temos que acabar com a informalidade!!!
  18. 18. Questões Relevantes  A lei traz severa punição ao tabelião e ao registrador se descumprir a lei...  mas não pune quem verdadeiramente descumpriu a lei  a nulidade do negócio jurídico não chega a ser punição!!!  o ideal é que a lei punisse com multa (no valor do imóvel) a ser pago tanto pelo vendedor como pelo comprador do imóvel rural em desacordo com a referida lei.  Com o ingresso das empresas nacionais sob controle estrangeiro, o controle será PURA FICÇÃO!!!!  como identificar uma empresa sob controle estrangeiro?  como atualizar quando o controle voltar a ser nacional?  como exigir que a Junta Comercial controle isso?
  19. 19. sócio A sócio B sócio C sócio 01 sócio 02 sócio 03 sócio I sócio II sócio III sócio a sócio b sócio III London Express Ltd. empresa estrangeira empresa brasileira sócio ... sócio-controlador (pessoa jurídica) Como identificar o controle estrangeiro? Metalurgia Brasil Ltda. Metais Canarinho Ltda. Verde e Amarelo Ltda. Deve-se exigir todos os 12 estatutos da empresa brasileira adquirente? sócio c
  20. 20. Questões Relevantes  As restrições aplicam-se também à constituição de alienação fiduciária de propriedades rurais a estrangeiros?  a lei diz apenas “aquisição”, o que permite duas interpretações, uma restritiva (que melhor se adapta à atual leitura da lei feita pelo Governo Federal) e outra extensiva (permitira a constituição da propriedade fiduciária, que tem escopo de garantia e é provisória)  eu entendo estar a propriedade fiduciária fora das restrições dessa lei, mas também entendo não recepcionado pela EC nº 6 de 2005 o dispositivo que tratava da inclusão da empresa nacional com maioria de capital estrangeiro às restrições legais.
  21. 21. Questões Relevantes  Problemas derivados dessa interpretação:  empresa brasileira titular de vários imóveis rurais (já registrados em seu nome) não pode alienar a maioria de seu capital a estrangeiros?  quem vai controlar isso? a Junta Comercial? ideal: criar uma sigla igual à ME e EPP (que tal ECE? “Sadia S/A-ECE”)  no caso de incorporação de uma empresa nacional titular de vários imóveis rurais por uma outra de controle estrangeiro, o registrador imobiliário, quando do pedido de averbação da incorporação na matrícula do imóvel, terá que denunciar a ilegalidade da operação já consolidada na Junta Comercial?  como o registro imobiliário, responsável pelo cálculo da porcentagem da área do município em poder de estrangeiros, poderá controlar essas “aquisições derivadas da simples mutação do controle acionário”?
  22. 22. Comentário Final  O IRIB reconhece a importância da Lei nº 5.709/71 para a segurança nacional do nosso país;  Apesar da aparente inconstitucionalidade do dispositivo que, em 1971, equiparava a empresa nacional controlada por estrangeiro à empresa estrangeira, o CNJ e a CGJ/SP endossaram o parecer da AGU, dando-lhe efeito normativo;  portanto, o Registro Imobiliário irá cumprir à risca a nova orientação, mas cabe fazer a seguinte ressalva:  o controle não será efetivo, pois grande parte das aquisições e alienações envolvendo esse tipo de empresa ocorre de forma indireta, sem passagem pelo registro imobiliário (ou passagem tardia) Mesmo diante de tamanha dificuldade, o Registro Público de Imóveis cumprirá sua função social, fazendo de tudo para que os objetivos da lei sejam plenamente alcançados.
  23. 23. obrigado
  24. 24. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL  por Empresa sob Controle Estrangeiro  Balneário Camboriú, 16 de junho de 2011. Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib Registrador Imobiliário em Conchas-SP http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/ geo.irib@gmail.comgeo.irib@gmail.comgeo.irib@gmail.comgeo.irib@gmail.com

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