Este documento discute as regras para aquisição de imóveis por estrangeiros no Brasil. Apresenta as seguintes informações essenciais: 1) Estrangeiros podem adquirir imóveis urbanos livremente desde que estejam cadastrados na Receita Federal. Imóveis rurais estão sujeitos a limitações de acordo com a Lei no 5.709/1971. 2) A Lei no 5.709/1971 limita a aquisição de imóvel rural por estrangeiro a menos de 3 módulos de exploração (MEI) sem autor

2. Eduardo Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do Irib
Registrador Imobiliário em Conchas-SP
http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL
POR ESTRANGEIRO
Rio de Janeiro, 28 de novembro de 2013.

3. Estrutura de Nosso Diálogo
1. Estrangeiro e Imóveis
2. Imóvel Rural
3. Questões Relevantes

4. 1/3
Bem Imóvel e
Estrangeiros

5. Aquisição de Imóvel por Estrangeiro
 Estrangeiro:
 pessoa natural
 pessoa jurídica
 Imóvel:
 imóvel urbano
 imóvel rural

6. Aquisição de Imóvel Urbano
Instrução Normativa RFB nº 1.042/2010
 A legislação brasileira não prevê inscrever-se no CPF as
Art. 3º. Estão obrigadas a restrições

pessoas físicas:
XII - residentes no exterior que possuam no Brasil
Única regra a ser observada:
bens e direitos sujeitos a registro público,
 obrigatoriedade inclusive:
de o estrangeiro estar cadastrado
a) imóveis.
na Receita Federal do Brasil
 pessoa natural: CPF
 pessoa jurídica: CNPJ
Instrução Normativa RFB nº 1.183/2011
Art. 5º. São também obrigados a se inscrever no
CNPJ:
XII - entidades domiciliadas no exterior que, no
País:
a) sejam titulares de direitos sobre: 1. imóveis.

7. 2/3
Imóvel Rural e
Estrangeiros

8. Imóvel Rural e Estrangeiro
 Constituição Federal
Art. 190. A lei regulamentará e limitará a aquisição ou
o arrendamento de propriedade rural por pessoa física
ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que
dependerão de autorização do Congresso Nacional.
 Lei nº 5.709/71 (e o Decreto nº 74.965/74)
Regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro
residente no País ou pessoa jurídica estrangeira
autorizada a funcionar no Brasil
 Lei nº 8.629/93 (artigo 23)
Incluiu o Arrendamento nas regras da Lei nº 5.709/71.

9. Lei nº 5.709/1971
4 décadas depois...
INSTRUÇÃO NORMATIVA INCRA Nº 70, de 6/12/2011
INSTRUÇÃO NORMATIVA INCRA Nº 76, de 23/8/2013
norma oportuna
Dispõe sobre a aquisição e arrendamento
e bem elaborada
de imóvel rural por pessoa natural
pelo Incra
estrangeira residente no País e pessoa
jurídica estrangeira autorizada a funcionar
no Brasil, e dá outras providências.

10. Pessoa Natural Estrangeira
 Item essencial:
 residência permanente no País
(como comprovar isso?)
 declaração ou prova documental?
(conta de luz? de telefone?)
"endereço" x "residência permanente"
A residência legal em território brasileiro é comprovada
pela cédula de RNE com classificação "permanente"

11. Pessoa Natural Estrangeira
Acima de 20 MEI, também será necessária
 A Lei nº 5.709/1971 traz limites quanto à pelo
a aprovação de projeto de exploração
dimensão do imóvel: do Desenvolvimento Agrário, ouvido
Ministério
o órgão federal competente pela respectiva
 até 3 MEI: aquisição livre,ser desenvolvida.
atividade a exceto exigências gerais
 de 3 a 50 MEI: autorização do INCRA
(Instrução Normativa nº 76, de 23/8/2013)
 + de 50 MEI: autorização do Congresso Nacional
(Lei nº 8.629/1992, artigo 23, §2º)
ZTM
MEI
ZTM
MEI
ZTM
MEI
A1
5 ha
B1
20 ha
C1
55 ha
A2
10 ha
B2
25 ha
C2
70 ha
A3
15 ha
B3
30 ha
D
100 ha

12. Empresa Estrangeira
 Lei nº 5.709/1971
Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no
art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais
destinados à implantação de projetos agrícolas,
pecuários, industriais, ou de colonização,
vinculados aos seus objetivos estatutários.
portanto o Incra somente pode
autorizar nessas situações;
não há poder discricionário!
Mais de 100 MEI: autorização do Congresso Nacional
(Lei nº 8.629/1992, artigo 23, §2º)

13. Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro
 Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74
 Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa
jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil
só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista
na lei e no regulamento.
 §1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica
brasileira da qual participem, a qualquer título,
pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que
tenham a maioria do seu capital social e
residam ou tenham sede no exterior.
INCONSTITUCIONAL?

14. Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro
CONSTITUIÇÃO FEDERAL
 Lei nº 5.709/71
e Decreto nº 74.965/74
Art. 171. São consideradas:
 Art. 1º - O estrangeiro residente no e que e a sua sede
I - empresa brasileira a constituída sob as leis brasileiras País tenhapessoa
e administração no País;
jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil
II - empresa brasileira de capital nacional aquela cujo controle efetivo esteja
só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista
em caráter permanente regulamento. direta ou indireta de pessoas físicas
na lei e no sob a titularidade
domiciliadas e residentes no País ou de entidades de direito público interno,
entendendo-se ... a mesma regraempresa a titularidade da maioria de seu
 §1º. por controle efetivo da se aplica à pessoa jurídica
capital votante e o exercício, de fato e de direito, do poder decisório para gerir
brasileira da qual participem, a qualquer título,
suas atividades.
Artigo revogado pela
EC nº 6, de 1995.
pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que
§ 1º - A lei poderá, em relação à empresa brasileira de capital nacional:
tenham a maioria do seu capital social
residam ou tenham sede no exterior.
I - conceder proteção e benefícios especiais temporários ...
e
§ 2º - Na aquisição de bens e serviços, o Poder Público dará tratamento
preferencial, nos termos da lei, à empresa brasileira de capital nacional.

15. Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro
 Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74
 Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa
jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil
só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista
na lei e no regulamento.
 §1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica
brasileira da qual participem, a qualquer título,
pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que
tenham a maioria do seu capital social e
residam ou tenham sede no exterior.
INCONSTITUCIONAL

16. Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro
 Parecer da AGU (publicado em 23/8/2010)
 considerou constitucional o §1º do artigo 1º da Lei nº
5.709/1971.
CONTROLADOR:
 sócio estrangeiro (PF ou PJ)
 que resida (tenha sede) no Exterior
 Portanto...
 §1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica
brasileira da qual participem, a qualquer título,
pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que
tenham a maioria do seu capital social e
residam ou tenham sede no exterior.

17. (Espanha)

18. Controladores do Santander Brasil:
 duas empresas estrangeiras: 82%
(espanhola e holandesa)
 ambas com sede fora do Brasil
(Espanha)

20. Aquisição Livre
para as demais
empresas
Controlador da Webmotors:
 Santander BR: empresa brasileira
 Santander BR: sede no Brasil

21. Mudança de Entendimento
 Parecer da AGU (publicado em 23/8/2010)
 os efeitos do presente Parecer devem ser
produzidos a partir de sua publicação no Diário
Oficial da União, consoante o artigo 2º, parágrafo
único, inciso XIII, da Lei nº 9.784, de 29/1/1999.
 Empresa Nacional sob controle Estrangeiro
 de 1971 a 15/8/1995: incidência das restrições
 de 16/8/1995 a 23/8/2010: liberada das restrições
 desde 24/8/2010: incidência das restrições

22. 3/3
QUESTÕES RELEVANTES

23. Providências Registrais
Decreto nº 74.965/74 – Controle Territorial:
 a soma das áreas rurais pertencentes a
pessoas estrangeiras não poderá ultrapassar
25% (1/4) da superfície do município;
 a totalidade das pessoas de uma mesma
nacionalidade não pode ser proprietária de mais
de 10% da área total do Município.

24. Exemplo: Município de Bofete
M.E.I. Bofete = 10
área em m2
ha
área do município
limite para estrangeiros
limite por nacionalidade
Mas esses dadosmespelham a realidade?64.500.000 m
645.000.000
161.250.000 m
2
2
infelizmente, não!
área em ha
2
64.500,00 ha
6.450,00 ha
6.450,00 MEI
área em M.E.I.
16.125,00 ha
1.612,50 MEI
645,00 MEI
- arrendamento 100%
rural não se registra; e
25%
- aquisições sem título (contratos de gaveta)
total geral
total em poder
de estrangeiros
10%
total de área registrada em nome de estrangeiros por
Empresas brasileiras equiparadas: nacionalidade
- agora piorou de vez: controle artificial !!
23,29 ha libanesa
224,60 ha japonesa
portuguesa
368,96 ha italiana
36,896 M.E.I. dinamarquesa
57,58 ha espanhola
31,46 ha coreana
19,36 ha argentina
2,06 ha alemã
5,18 ha
3,38 ha
2,037 ha

25. Questões Relevantes
 As restrições aplicam-se também à constituição de
outros direitos reais sobre imóveis rurais a
estrangeiros?
 a lei diz apenas “aquisição” e “arrendamento”,
ou seja, proíbe não apenas a titularidade, mas
também a posse efetiva do imóvel rural;
 portanto...
 superfície
 usufruto
 direito real de uso
 comodato
Aplica-se a Lei nº 5.709/2001

26. Questões Relevantes
 As restrições aplicam-se também à constituição de
alienação fiduciária em garantia de imóveis rurais a
estrangeiros?
 a lei diz apenas “aquisição”, o que permite duas
interpretações, uma restritiva (que melhor se adapta à atual
leitura da lei feita pelo Governo Federal) e outra extensiva
(permitira a constituição da propriedade fiduciária, que tem
escopo de garantia e é provisória)
 eu entendo estar a propriedade fiduciária fora das restrições
dessa lei, mas também entendo não recepcionado pela EC
nº 6 de 1995 o dispositivo que tratava da inclusão da
empresa nacional com maioria de capital estrangeiro às
restrições legais.

27. Questões Relevantes
 Problemas derivados dessa interpretação:
 empresa brasileira titular de vários imóveis rurais (já
registrados em seu nome) não pode alienar a maioria de seu
capital a estrangeiros?
 quem vai controlar isso? a Junta Comercial?
ideal: criar uma sigla igual à ME e EPP (que tal ECE? “Santander S/A-ECE”)
 no caso de incorporação de uma empresa nacional titular de
vários imóveis rurais por uma outra de controle estrangeiro,
o registrador imobiliário, quando do pedido de averbação da
incorporação na matrícula do imóvel, terá que denunciar a
ilegalidade da operação já consolidada na Junta Comercial?
 como o registro imobiliário, responsável pelo cálculo da
porcentagem da área do município em poder de
estrangeiros, poderá controlar essas “aquisições derivadas
da simples mutação do controle acionário”?

28. Questões Relevantes
 Estrangeiro Português submete-se às restrições?
 Sim, exceto se...
CONSTITUIÇÃO FEDERAL:
Requerer ao Ministério da Justiça uma das 2 formas
Art. 12. // § 1º. Aos portugueses com residência permanente no
de se houver reciprocidade em favor de brasileiros, serão
País,Igualdade (formas idênticas às estipuladas pelo
governo português):
atribuídos os direitos inerentes ao brasileiro, salvo os casos
previstos nesta Constituição.
1. Certificado de Igualdade de Direitos e
Obrigações Civis; ou
Decreto nº 70.436/1972 - Estatuto da Igualdade.
2. Certificado de gozo dos direitos e obrigações
Art 14 O português, no Igualdade de Direitos e civis, pode
Obrigações indústria, a agricultura e o magistério em
exercer o comércio,Civis e Gozo dos Direitos Políticos
qualquer grau.
§ 1º Pode também: V - Ser propietário de terras ou estabelicimentos
industriais ou comerciais na faixa de fronteiras;

29. Comentários Finais
 O IRIB reconhece a importância da Lei nº 5.709/71 para a
segurança nacional do país;
 No entanto, o dispositivo que, em 1971, equiparava a empresa
nacional controlada por estrangeiro à empresa estrangeira
passou aPor fim, esse tema requer uma
ser inconstitucional em 1995, pois a EC nº 6/1995
revogou toda forma de discriminação entre as isenta
análise jurídica que seja empresas
brasileiras de sentimentosde controle estrangeiro;
de capital nacional e ideológicos.
 Além disso, o controle de imóveis rurais de titularidade de
estrangeiros passou a ser uma falácia, pois sua efetivação é
inviável quanto às empresas brasileiras sob controle
estrangeiro.

30. OBRIGADO

31. Eduardo Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do Irib
Registrador Imobiliário em Conchas-SP
http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/
geo.irib@gmail.com
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL
POR ESTRANGEIRO
Rio de Janeiro, 28 de novembro de 2013.