Este documento fornece um parecer jurídico sobre a elegibilidade do síndico do Condomínio Arena Park para reeleição. O parecer conclui que (1) o Regimento Interno não pode regulamentar questões relativas à reeleição do síndico, pois excede seu escopo definido na Convenção Condominial; (2) a Convenção prevê a possibilidade de reeleição do síndico; (3) portanto, o item do Regimento Interno que veda a candidatura de síndicos com contas não aprovadas é inválido.

1. Jorge Daniel Roitman
Advogado
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Rio de Janeiro, 26 de Fevereiro de 2014
Ao
Condomínio Arena Park
Av. Dom Helder Câmara, 6001,
Pilares, Rio de Janeiro, RJ.
A/C Conselho Fiscal
Conforme solicitado pelo Conselheiro Fiscal Arthur Brasileiro através de e-mail, e,
devidamente autorizado pelo Síndico, André Luiz Peixoto Sibanto, que anuiu expressamente
com o pagamento pelo Condomínio dos respectivos honorários advocatícios, vimos pela
presente apresentar-lhes o Parecer Jurídico com base na consulta formulada:
A Consulta
“Prezado Jorge Roitman, reformulo minha questão:
O Regimento Interno, que regula e sana o entendimento da nossa comunidade,
devidamente aprovado em assembleia, e amparando inclusive as ações do atual gestor,
apresenta em seu corpo o ítem 18.10 onde transcrevo: "O síndico que deixou de prestar
conta em assembleia, se fraudou ou tentou fraudar o condomínio ou que não teve suas
contas aprovadas não poderão se candidatar novamente aos cargos de síndico, subsíndico
ou conselheiro." Diante do exposto, à luz do caso concreto, solicito parecer sobre a
inelegibilidade do atual síndico sr Sibanto. “
Parecer Jurídico
A normatização do condomínio edilício, que emergira da necessidade de serem reguladas as
edificações construídas sob forma de unidades isoladas entre si, em unidade imobiliária de
maior abrangência, tem no Código Civil vigente sua expressão mais ampla, dedicando-lhe a
esse instituto jurídico um capítulo exclusivo, notadamente, o Capítulo VII, do Título III, Livro
III.
O artigo 1334, V, do Código Civil Brasileiro, dispõe que, além das cláusulas referidas no
artigo 1332, e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará,
.... V. o regimento interno.
A Convenção do Condomínio Arena Park disciplina em seu Capítulo 1, notadamente, no item
1.1. que “o Condomínio reger-se-á de acordo com a legislação vigente e com as normas desta
Convenção ...” dedicando o Capítulo 6 para reger a matéria pertinente às Assembléias Gerais.
Dispõe a Convenção do Condomínio no item 6.23, que a assembleia geral será ordinária
quando tiver por objetivo as matérias previstas no item 6.25, entre as quais, figura no seu
inciso “I) deliberar sobre as contas do síndico, examinar, discutir e votar as demonstrações
financeiras por ele apresentadas;”.
Prevê também a Convenção Condominial, no item 6.26, que o síndico deverá remeter aos
condôminos até 05 (cinco) dias antes da data marcada para a realização da assembleia geral
ordinária, o relatório da sua administração e os principais fatos administrativos do período de

2. Jorge Daniel Roitman
Advogado
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seu mandato, as cópias das demonstrações financeiras, e a proposta de orçamento relativo ao
exercício que se inicia.
O rito da assembleia geral ordinária, prevê que, se requerido por qualquer condômino, seja
feita a leitura dos documentos acima referidos e do parecer do conselho fiscal, para o fim de
serem submetidos pela mesa à discussão e votação.
Determina o item 6.31 da Convenção, que “ a aprovação, sem reserva, das demonstrações
financeiras e das contas exonerará de responsabilidade o síndico, salvo se essa aprovação
resultar de erro, dolo, simulação, fraude, coação ou qualquer outro vício capaz de anular tal
manifestação de vontade.”
O Regimento Interno Geral, está inserido na Convenção do Condomínio ao qual reserva todo
o Capítulo 13 – DOS DIREITOS E DEVERES (REGIMENTO INTERNO GERAL), sendo
que no item 13.3, dispõe que “ Constituem deveres dos condôminos: a) cumprir, fazer
cumprir e fiscalizar a observância das disposições contidas na lei, na convenção, no regimento
interno e nos eventuais demais regulamentos internos;...”
Foi implementada a minuta do Regimento Interno fulcrada no item 2.3 da Convenção
Condominial, que dispõe, verbis:
“2.3. O funcionamento e a utilização das instalações e dependências de uso
comum poderão ser objeto de regulamentos próprios, complementares ao
Regimento Interno Geral em que consiste o Capítulo 13 desta Convenção, a
serem elaborados, postos em vigor e eventualmente modificados pelo síndico,
ouvido o conselho fiscal.” (grifamos)
Observa-se no dispositivo acima transcrito, que a função e o objetivo do Regimento Interno
nele previsto centra-se na regulamentação do “funcionamento e a utilização das instalações e
dependências de uso comum”, não prevendo, como se vê, a regulamentação das condições de
reeleição do síndico, nem mesmo a regulamentação do item 7.1 da Convenção do
Condomínio, verbis:
7.1. O Condomínio será administrado sob a responsabilidade legal de um
síndico, condômino ou não, pessoa física ou jurídica, eleito em assembleia
geral ordinária, com mandato de 2 (dois) anos, podendo ser reeleito”
(grifamos)
Dessa forma, dispondo, de forma clara e objetiva, os limites dos objetivos do Regimento
Interno disposto no item 2.3 da Convenção do Condomínio, cabe indagar se o referido
Regimento poderia adentrar na tarefa de regulamentar condições relativas à reeleição do
síndico.
Eis o preâmbulo do referido Regimento Interno, verbis:
Regimento Interno do CONDOMÍNIO ARENA PARK em vigor de acordo
com os artigos 2.3 e 2.3.1 da Convenção, devendo ser deliberado em
Assembléia Geral Ordinária.
REGIMENTO INTERNO

3. Jorge Daniel Roitman
Advogado
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INTRODUÇÃO
CONSIDERANDO os artigos 1.333 e 1.334 da Lei nº 10.406 de 2002 (Código
Civil) e a Lei nº 4.591/64 que dispõe sobre condomínios e incorporações, o
qual determina a feitura da Convenção e Regimento interno dos condomínios;
CONSIDERANDO os termos da Convenção do Condomínio Arena Park;
CONSIDERANDO que tal Regimento Interno é obrigatório para o proprietário
da unidade autônoma, promitente comprador, cessionário e promitente
cessionário e locatário, atual e futuro, como para qualquer ocupante da unidade
autônoma;
CONSIDERANDO a vivência em comunidade e o interesse geral em prol de
uma vida solidária e que assegure o bem estar de todos;
Os CONDÔMINOS do CONDOMÍNIO ARENA PARK aprovam o seguinte
Regimento Interno, em Assembléia Geral Ordinária realizada em 10 de março
de 2012 soberana e regularmente convocada para tal fim e observando os
ditames da Lei. ...
Emerge da fórmula prevista na convenção do condomínio, que a adequada e pertinente
implantação do Regimento Interno não deveria reger condições estranhas aos objetivos que
lhe foram reservados.
Entretanto, a possível candidatura à reeleição do síndico, é o cerne do tema posto pela
consulta.
Resta por se aferir, se é cabível a candidatura à reeleição de síndico que não tenha suas contas
aprovadas, e se é válida e aplicável a disposição regimental estatuída no item 18.10 do
Regimento Interno, verbis:
“18.10. O síndico que deixou de prestar conta em Assembleia, se fraudou ou
tentou fraudar o condomínio ou que não teve suas contas aprovadas não
poderão se candidatar novamente aos cargos de síndico, subsíndico ou
conselheiro.”
Como salientado, infere-se da referida disposição legal, que a convenção do condomínio, ao
elencar as matérias a serem debatidas por meio de assembléia geral ordinária, expressamente,
assentara a hipótese de reeleição do síndico, consoante se afere do que está amalgamado de
forma textual na cláusula “7.1. O Condomínio será administrado sob a responsabilidade legal
de um síndico, condômino ou não, pessoa física ou jurídica, eleito em assembléia geral
ordinária, com mandato de 2 (dois) anos, podendo ser reeleito.”
Nesse escopo, tratando-se o Regimento Interno do Condomínio, de um regulamento que
complementa e regulamenta as disposições convencionais, com as quais obviamente não deve
conflitar, independentemente de ter sido ou não aprovado pela assembleia geral, deve se
perquirir se a Convenção do Condomínio outorgou ao referido Regimento Interno atribuições
para regulamentar a matéria relativa à eleição ou reeleição do síndico.

4. Jorge Daniel Roitman
Advogado
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Isso porque, não se mostra suficiente a inclusão no Regimento Interno do Condomínio, de
cláusula cujo objeto não seja aquele previsto pela norma convencional instituidora do referido
regulamento. Não fosse assim, mostrar-se-ia inadmissível, e injurídico, que a assembleia geral
pudesse alterar ou mesmo aprovar o Regimento Interno, sem a observância do “quorum”
determinado pelo item 6.33, II, da Convenção Condominial, verbis:
“6.33. O seguinte “quorum”” qualificado é necessário para aprovação das
matérias abaixo enumeradas: ...; II) 2/3 (dois terços) da totalidade dos votos,
inclusive os dos condôminos não quites com o Condomínio, para alterações da
Convenção e Regimento Interno; ...”(grifamos)
Nesse escopo, resta evidente que o item 18.10 incluído no intitulado Regimento Interno
regula matéria estranha à estatuída pela Convenção Condominial ao regulamento do
funcionamento e a utilização das instalações e dependências de uso comum, pois somente
estes poderão ser objeto de regulamento próprio.
Caso não fosse esse o entendimento, tornar-se-ia letra morta a última parte do inciso II do
item 6.33 da Convenção do Condomínio.
Inobstante tenha sido aprovado pela assembléia geral ordinária realizada em 10 de Março de
2012, resta evidente que no que tange ao item 18.10 incluído no Regimento Interno, a referida
aprovação não faz com que a referida norma passe a ostentar jurídicos efeitos.
Nesse diapasão, dispõe o artigo 166 do Código Civil, que “ é nulo o negócio jurídico quando:
...IV – não revestir a forma prescrita em lei;; V – for preterida alguma solenidade que a lei
considere essencial para a sua validade;...”.
Referindo-se à denominada teoria das nulidades, o Mestre Gustavo Tepedino, ensina que “ No
plano da validade, será necessário verificar se o conteúdo da declaração de vontade contém os
requisitos exigidos pelo ordenamento. A declaração negocial só será válida se preenchidos
determinados requisitos de validade.” (in Código Civil Interpretado Conforme a Constituição
da República, Vol. I, Ed. Renovar, pág. 312).
Deflui do exposto, que, mesmo que a intenção da assembleia geral possa ser a de revisar e
eventualmente alterar e até incluir os itens previstos no Regimento Interno cuja instituição
tem por base o item 2.3. da Convenção do Condomínio, certo é que ao referido Regimento
Interno não lhe foi outorgada a atribuição pelo dispositivo convencional citado, para
regulamentar matéria relativa ao Capítulo 7 da Convenção do Condomínio.
A jurisprudência tem admitido que, em regra, o regimento interno do condomínio tem por
objeto as normas que disciplinam o uso das partes comuns e o funcionamento do condomínio,
mas, pode também servir para alargar a abrangência dos dispositivos convencionais desde que
tal regulamentação não represente alteração da Convenção do Condomínio, verbis:
0088627-60.2009.8.19.0001 - APELAÇÃO
DES. CARLOS JOSE MARTINS GOMES - Julgamento: 09/06/2011 -
DECIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL
CONDOMINIO DE EDIFICIO
REGIMENTO INTERNO
QUORUM ESPECIAL DE DELIBERACAO

5. Jorge Daniel Roitman
Advogado
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DESNECESSIDADE
LEI N. 10931, DE 2004
Ementa: Ação objetivando a cobrança pelo uso indevido de vaga de garagem
em condomínio residencial. Regras inscritas na Convenção de Condomínio.
Regimento Interno do Condomínio que não representa alteração na Convenção,
mas mera regulamentação dos seus ditames, e que por isso mesmo não
necessita de "quorum" especial de 2/3 para a sua aprovação, devendo ficar
aceita a aprovação efetivada por ¼ dos proprietários. Aplicação da regra geral
do art. 1.352 do Código Civil, com as alterações introduzidas pela Lei nº
10.931/2004. Recurso a que nego seguimento.
Analisando tais disposições, e o posicionamento da jurisprudência, é forçoso se concluir pela
invalidade do dispositivo regimental constante no item 18.10, uma vez que o Regimento
Interno disposto pelo item 2.3 da Convenção, tem por objeto regulamentar, através da
criação de normas específicas, questões condominiais do dia a dia dos condôminos, como
horário de funcionamento das áreas de lazer, utilização de elevadores, e horário de
mudança.
Insta esclarecer, que o regimento interno tem por objeto as questões regulamentadoras dos
dispositivos convencionais. Questões de menor relevância, para facilitar sua modificação pela
assembleia geral, foram relegadas pela lei a regulamentos específicos.
Para tais questões não essenciais, mas que podem ser objeto de litígio entre os condôminos, a
Convenção do Condomínio previu a existência de um regimento interno, que, por sua
natureza deve ser mutável e variar de acordo com as necessidades preementes dos
condôminos. O valor que se cobra pelo uso do salão de festas, certamente não é regra que
deva estar prevista na convenção, mas sim no regimento interno. Assim, também, as funções
do zelador, o horário em que os moradores poderão fazer obras nas suas unidades, como
retirar o entulho do prédio, dentre outros.
Exatamente em razão da mutabilidade que deve ser inerente ao Regimento Interno, o
quorum de 2/3 exigido pela Convenção do Condomínio para a sua alteração seria considerado
excessivamente alto. Com a instituição do regulamento previsto no item 2.3 da Convenção,
afasta-se o quorum especial, e este Regimento Interno pode ser alterado, em Assembléia, por
maioria dos condôminos presentes.
Conclusão
Das premissas alinhavadas, de conformidade com a consulta posta, e com os dispositivos que
lhes conferem enquadramento legal, deflui a conclusão, de que o regulamento intitulado
como “Regimento Interno” pelo item 2.3 da Convenção Condominial, não comporta a
inclusão do item 18.10, nele erradamente inserido, pois encontra-se em desconformidade
com o objeto almejado pela referida norma convencional, consistente na determinação das
normas que disciplinam o funcionamento e a utilização das instalações e dependências de uso
comum.
Por tais razões, entendemos pela invalidade do referido dispositivo,
É o Parecer.
Dr. Jorge Daniel Roitman
OABRJ: 119.735