O documento resume as principais informações sobre convenções de condomínio de acordo com o Novo Código Civil brasileiro. Ele explica: 1) O que é um condomínio edilício; 2) Como ocorre a constituição jurídica de um condomínio; 3) O que é uma convenção de condomínio e quais informações ela deve conter; 4) Os direitos e deveres dos condôminos.

1. MÓDULO - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
Prof. Daniel Paiva
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
O Novo Código Civil (Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002), em vigor
desde 11 de janeiro de 2003, introduziu várias inovações no cotidiano do homem comum,
dentre elas podemos destacar a nova legislação que rege o condomínio edilício ou
condomínio de apartamentos, casas, salas comerciais, garagens, etc., ou seja, o novo texto
legal contém dispositivos que modificam e disciplinam os direitos e deveres dos
condôminos, bem como a competência das assembléias e dos síndicos.
De fato, observamos que o Código Civil de 2002 passou a disciplinar a
matéria relacionada aos Condomínios, os quais denominou de Condomínios Edilícios.
Contudo, a Lei n° 4.591/64 (lei de condomínios e incorporações) não foi revogada
por inteiro, de modo que ela ainda prevalece em tudo o que não contrariar o Código Civil.
1. O QUE É UM CONDOMÍNIO EDILÍCIO ?
O Novo Código Civil trouxe a expressão “Condomínio Edilício” para
denominar o condomínio constituído como resultado de uma edificação. Tal condomínio
também pode ser denominado como propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais,
condomínio por andares...
A Lei nº 4.591/64, em seu artigo 1º (parte inicial) definia condomínio como:
Art. 1º. As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais
pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si,
destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados,
no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade
autônoma, sujeita às limitações desta lei.
2. CONSTITUIÇÃO JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO:
A instituição legal do Condomínio Edilício se opera com o Registro no
competente Cartório de Registro de Imóveis, devendo ser subscrita pelos titulares de, no
mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais, conforme regra dos artigos 1.332 e 1.333 do
Código Civil.
3. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO:
Sendo ato essencial para instituição legal de um Condomínio, a Convenção
é o instrumento que, elaborado de acordo com a vontade dos condôminos, regula os
direitos e deveres dos moradores, ocupantes e freqüentadores do Condomínio. Trata-se de
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2. lei básica do condomínio que, complementando as disposições gerais do Código Civil e
demais normas pertinentes, regerá, no caso concreto, as relações interpessoais existentes.
Tamanha é a importância da Convenção na vida de um condomínio, que o
Novo Código Civil, em seus artigos 1.332 e 1.334, prevê a obrigatoriedade das seguintes
disposições no referido instrumento:
• A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das
outras e das partes comuns;
• A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns;
• O fim a que as unidades se destinam;
• A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às
despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
• Sua forma de administração;
• A competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
• As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
• O regimento interno.
De fato, tendo em vista o rumo que as questões condominiais têm tomado,
necessário se faz que a convenção mencione detalhadamente a constituição e o
funcionamento do condomínio, principalmente no que se refere ao sistema de penalidades
introduzido pelo Novo Código Civil (sanções e procedimentos para sua imposição), não
contrariando, é claro, a lei e os direitos individuais.
É importante lembrar que a Convenção deve ser registrada no respectivo e
competente Cartório de Imóveis para ser oponível contra terceiros, na conformidade do já
mencionado art.1.333, parágrafo único, do Código Civil
Lembrando que para a regular aprovação da Convenção, em Assembléia
Geral, é necessário um quorum de 2/3 das frações ideais (art.1.333 C.C.).
4. REGIMENTO INTERNO:
Tudo o que não for essencial à constituição e funcionamento do
condomínio, mas de cunho circunstancial e mutável, deve ser previsto no Regimento
Interno. Tal ato deve completar a convenção, regulamentá-la, sem com ela conflitar.
Considerado parte integrante da Convenção do Condomínio, o Regimento
Interno não deve, pois, repetir as disposições daquela, mas apenas pormenorizá-las.
Neste esteio, podemos definir que a finalidade do Regimento Interno é a
manutenção da boa convivência entre os diversos condôminos, devendo, para tanto, prever
normas disciplinadoras de uso e funcionamento do edifício, das áreas de recreação, bem
como estabelecer as funções do zelador, disciplina da portaria, horários, utilização de áreas
comuns, regime disciplinar aplicável aos moradores, penalidades...
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3. 5. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO INTERNO:
Em virtude da derrogação tácita de boa parte da Lei nº 4.591/64 (Lei de
Condomínios e Incorporações) pelo Novo Código Civil, os Condomínios necessitam adaptar
suas Convenções e Regimentos à nova realidade jurídica, procedendo às alterações
necessárias de acordo com o que mais se ajustar à comunidade, prevenindo assim futuras
complicações jurídicas.
Neste contexto, conforme previsto no Código Civil, em seu art. 1.351, pode
o Condomínio alterar sua Convenção mediante a aprovação de 2/3 dos votos dos
condôminos:
Art. 1351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a
alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária,
depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação determinada pela Lei
nº 10.931, de 02 de agosto de 2004).
Já o Regimento Interno, conforme anteriormente comentado, poderá se
alterado mediante o voto da maioria simples dos condôminos presentes.
6. DIREITOS DOS CONDÔMINOS:
O Código Civil é bastante claro na enumeração dos direitos do condômino:
Art. 1335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a
utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Percebe-se, nesta citada relação de direitos, que há uma adaptação do
direito de propriedade à convivência em comunidade. O direito de cada condômino se
delimita com o direito dos demais compossuidores.
Importante observar que o direito de voto e participação do condômino
está vinculado ao adimplemento de suas contribuições condominiais. Não estando em dia
com estas, o condômino não poderá votar e nem mesmo participar das assembléias.
7. DEVERES DOS CONDÔMINOS:
Observando as regras da boa convivência social, o Novo Código Civil
erigiu como deveres básicos do condômino:
Art. 1336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais,
salvo disposição em contrário na convenção (Redação determinada pela Lei nº 10.931, de
02 de agosto de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
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4. IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes.
Atente-se para o fato de que a relação entre os Condôminos é de
subsistência mútua, sendo um dos principais deveres do condômino a de contribuir
proporcionalmente para as despesas do condomínio, onde uma eventual inadimplência
acarreta prejuízos em geral, onerando toda a estrutura condominial.
8. PENALIDADES:
Uma vez desobedecidas as regras comuns contidas no Código Civil, na
Convenção ou no Regimento, os infratores ou seus responsáveis, podem sofrer sanções.
Tais sanções podem ser graduadas desde a simples advertência por escrito
até a imposição de multa, dentro de determinados limites atinentes ao condomínio. Como
exemplo de penalidades graduadas, podemos citar a suspensão temporária do uso da
quadra de esportes ou do salão de festas.
O Código Civil inova ao possibilitar a imposição de multa aos infratores ou
seus responsáveis na proporção que aludem os artigos 1.336 e 1.337:
• Infrator Esporádico: pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na
convenção, não podendo ela ser superior a 5 (cinco) vezes o valor de suas
contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se
apurarem;
• Infrator Reiterado: pagará multa correspondente até cinco (5) vezes o valor
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade
das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se
apurarem.
• Condômino com comportamento anti-social: multa correspondente a dez
(10) vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até
ulterior deliberação da assembléia.
Ao exporem o problema, devem a Convenção e o Regimento Interno
determinar o que se entende por “reiterado descumprimento de deveres” e “comportamento anti-social
passível de gerar incompatibilidade de convivência”, bem como a graduação das sanções para cada
hipótese de desobediência das regras de convivência do condomínio, como forma de
viabilizar e denotar que a finalidade máxima da imposição destas penalidades é também a
reeducação, não sendo, pois, o intuito da lei puramente de reprimir e punir.
9. ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO E O SÍNDICO:
A administração do condomínio fica a cargo do Síndico, que poderá ser ou
não condômino, por um prazo de até 2 anos, o qual poderá renovar-se.
Vale ressaltar que a lei não proíbe constantes reeleições de um mesmo
síndico. Entretanto, existe a possibilidade de que a Convenção Condominial proíba a
reeleição por mais de um mandato.
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5. O síndico poderá contratar um administrador, pessoa natural ou jurídica,
delegando-lhe funções administrativas, porém, tal contratação deve, obrigatoriamente, ser
submetida à Assembléia e não ser vedada pela Convenção.
As principais obrigações do síndico estão dispostas no rol exemplificativo
do artigo 1348 do Código Civil.
Logicamente, a Convenção e/ou o Regimento Interno podem estabelecer
outras funções ao síndico, tendo em vista as inúmeras situações fáticas do dia a dia do
respectivo Condomínio.
O síndico exerce um cargo eletivo de confiança, portanto deverá agir com
zelo e moralidade na administração do Condomínio. Com efeito, o Código Civil prevê
expressamente que o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não
administrar convenientemente o condomínio poderá ser destituído em Assembléia, para
tanto, será necessário o voto da maioria absoluta de seus membros.
10. ÓRGÃOS AUXILIARES DA ADMINISTRAÇÃO:
Na árdua função da Administração do Condomínio, o síndico poderá
contar com a ajuda dos Conselhos Consultivo e Fiscal.
• Conselho Consultivo – A assessoria na solução dos problemas que digam respeito ao
condomínio, ou seja, na gestão administrativa como órgão de consulta das decisões do
síndico;
• Conselho Fiscal - Dar parecer sobre as contas do síndico, isto é, tem por finalidade a
conferência periódica das contas do Condomínio.
Nada impende que a Convenção e Regimento Interno determinem outras
obrigações aos referidos Conselhos.
11. INADIMPLÊNCIA:
O rateio das despesas ordinárias e/ou extraordinárias é vital para a
organização do Condomínio, sendo que a inadimplência de um ou mais condôminos
acarreta prejuízos em geral, onerando toda a estrutura condominial.
Mais o que fazer quando um condômino não paga sua quota condominial ?
O Novo Código Civil apresenta a solução:
Art. 1336. São deveres do condômino:
(...)
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por
cento sobre o débito.
Em complementação ao referido artigo, podemos citar, ainda:
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6. Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa
estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa
que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda
Nacional.
De forma didática, podemos resumir que o condômino inadimplente com
suas obrigações ficará sujeito:
• Juros moratórios convencionados, ou não sendo previstos, juros de 1% ao mês;
• Multa de até 2% sobre o débito (despesa ordinária);
• As custas e os honorários de advogado, em caso efetivação de atos de cobrança.
12. ASSEMBLÉIA GERAL:
Em um condomínio regular, as deliberações quanto aos interesses comuns
ocorrem através de reuniões entre os condôminos, organizadas na forma de Assembléias
Gerais.
A Assembléia Geral, no seu rigor técnico, funciona como um Órgão
Supremo dentro da organização condominial, já que é através dela que se manifesta a
coletividade dos condôminos, sendo, assim, um órgão deliberativo.
Assim, sendo a constituição de uma assembléia um ato formal, necessário
se faz o respeito integral às disposições legais e às convencionais (Convenção e Regimento
Interno), para que as decisões proferidas naquela – assembléia – possam produzir efeitos e
não serem atingidas pelo fenômeno da nulidade.
As assembléias condominiais podem ser:
• Assembléia Ordinária – é a Reunião anual dos condôminos para decidir, entre
outras coisas, sobre orçamento das despesas de conservação e manutenção do
edifício para o exercício seguinte, prestação de contas feita pelo síndico
(referente ao exercício anterior) para aprovação ou não, e eleição de síndico, se for
o caso;
• Assembléia Extraordinária – É a Reunião dos condôminos em caráter
excepcional, para decidir sobre assuntos de interesse do condomínio não
previstos nas assembléias ordinárias. Podem ser deliberados nesta assembléia:
despesas extras, obras, benfeitorias, modificações da Convenção e qualquer assunto de
interesse geral e imediato do condomínio.
13. ROTEIRO PRÁTICO PARA REALIZAÇÃO DAS ASSEMBLÉIAS
GERAIS:
a) Convocação dos condôminos;
b) Leitura da convocação;
c) Verificação do quórum necessário à instalação;
d) Eleição do Presidente da mesa;
e) Indicação pelo Presidente de um secretário para auxílio na elaboração da Ata;
f) Verificação se há condôminos presentes que estejam impedidos de votar (condôminos em
atraso – quando previsto na convenção; condôminos incapazes sem representação ou
assistência);
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7. g) Verificação da regularidade das convocações emitidas;
h) Verificação da representação de cada unidade para o voto na proporção estabelecida na
convenção e se a referida unidade está se fazendo representar pelo seu titular ou por
procurador;
i) Verificação das matérias a serem discutidas e votadas;
j) Verificação do quorum exigido quando da votação de cada matéria de per si e se há
condôminos presentes que não votarão por ser matéria onde não há interesse;
k) Discussão;
l) Votação e acompanhamento do resultado;
m) Registro em livro próprio dos presentes, das matérias discutidas, deliberações aprovadas ou
rejeitadas e incidentes.
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