1) As assembleias são reuniões onde os condôminos decidem assuntos do condomínio.
2) É importante convocar as assembleias corretamente e preparar os condôminos antecipadamente para garantir uma reunião produtiva.
3) Durante a assembleia, o presidente deve conduzir a discussão de forma objetiva e dentro do tempo estabelecido para cada ponto da pauta, para que todos os assuntos sejam debatidos.
Este documento é uma notificação de multa aplicada a um condômino por ter cometido uma infração prevista no regimento interno ou na convenção do condomínio. Nele consta o valor da multa aplicada, o prazo para recurso ou pagamento, e as consequências caso não seja pago no prazo, como cobrança via judicial.
Modelos de notificação abnt obras( sindiconet)2sindiconet
A notificação informa o condômino que uma obra em sua unidade está sendo realizada sem a devida autorização conforme exigido pelo código de obras e edificações municipais e a convenção condominial. O condômino é notificado a paralisar imediatamente a obra até apresentar a documentação necessária como projeto, ART, memorial descritivo e cronograma para análise e aprovação do síndico.
O condomínio informa os novos procedimentos para o recolhimento do lixo: um funcionário recolherá os resíduos ensacados nas unidades em determinado horário ou os moradores deverão levar seus lixos até a lixeira do condomínio, exceto aqueles que pendurarem a tag de "não incomodar".
Sobre cachorros e outros pets em apartamentossindiconet
(1) O documento lista regras para donos de animais de estimação em condomínios, como andar com coleira e em locais permitidos, recolher dejetos e não deixar animais barulhentos ou grandes em apartamentos pequenos. (2) Também orienta sobre o uso de focinheira para raças perigosas e animais agressivos, além de não deixar o bicho sozinho por muito tempo ou em áreas comuns. (3) Pede colaboração dos moradores para uma convivência harmoniosa.
O condomínio notificou os moradores sobre a proibição de pendurar itens como roupas e tapetes nas sacadas e janelas, de acordo com o regulamento interno, e que a prática deixa a fachada com aparência de desleixo. A administração conta com a compreensão de todos para cumprir a regra.
O documento fornece diretrizes sobre etiqueta e boa convivência em condomínios, abordando temas como assembleias, barulho, animais de estimação, crianças, funcionários, áreas comuns e obras. Recomenda sempre respeitar as regras internas, ter consideração pelos vizinhos, comunicar-se de forma amigável em caso de problemas e usar bom senso em todas as situações.
O documento fornece dicas sobre etiqueta em condomínios, abordando situações como assembleias, barulho, animais de estimação, crianças, convivência, elevador, funcionários, garagem, lixo, piscina, sala de ginástica, salão de festas, obras.
Manter a limpeza no condomínio é importante para o bem-estar de todos. Os moradores devem usar as lixeiras corretamente, não jogar lixo pela janela, colocar o lixo apenas nos horários combinados e respeitar as regras de uso das áreas comuns.
Este documento é uma notificação de multa aplicada a um condômino por ter cometido uma infração prevista no regimento interno ou na convenção do condomínio. Nele consta o valor da multa aplicada, o prazo para recurso ou pagamento, e as consequências caso não seja pago no prazo, como cobrança via judicial.
Modelos de notificação abnt obras( sindiconet)2sindiconet
A notificação informa o condômino que uma obra em sua unidade está sendo realizada sem a devida autorização conforme exigido pelo código de obras e edificações municipais e a convenção condominial. O condômino é notificado a paralisar imediatamente a obra até apresentar a documentação necessária como projeto, ART, memorial descritivo e cronograma para análise e aprovação do síndico.
O condomínio informa os novos procedimentos para o recolhimento do lixo: um funcionário recolherá os resíduos ensacados nas unidades em determinado horário ou os moradores deverão levar seus lixos até a lixeira do condomínio, exceto aqueles que pendurarem a tag de "não incomodar".
Sobre cachorros e outros pets em apartamentossindiconet
(1) O documento lista regras para donos de animais de estimação em condomínios, como andar com coleira e em locais permitidos, recolher dejetos e não deixar animais barulhentos ou grandes em apartamentos pequenos. (2) Também orienta sobre o uso de focinheira para raças perigosas e animais agressivos, além de não deixar o bicho sozinho por muito tempo ou em áreas comuns. (3) Pede colaboração dos moradores para uma convivência harmoniosa.
O condomínio notificou os moradores sobre a proibição de pendurar itens como roupas e tapetes nas sacadas e janelas, de acordo com o regulamento interno, e que a prática deixa a fachada com aparência de desleixo. A administração conta com a compreensão de todos para cumprir a regra.
O documento fornece diretrizes sobre etiqueta e boa convivência em condomínios, abordando temas como assembleias, barulho, animais de estimação, crianças, funcionários, áreas comuns e obras. Recomenda sempre respeitar as regras internas, ter consideração pelos vizinhos, comunicar-se de forma amigável em caso de problemas e usar bom senso em todas as situações.
O documento fornece dicas sobre etiqueta em condomínios, abordando situações como assembleias, barulho, animais de estimação, crianças, convivência, elevador, funcionários, garagem, lixo, piscina, sala de ginástica, salão de festas, obras.
Manter a limpeza no condomínio é importante para o bem-estar de todos. Os moradores devem usar as lixeiras corretamente, não jogar lixo pela janela, colocar o lixo apenas nos horários combinados e respeitar as regras de uso das áreas comuns.
O documento fornece dicas sobre como descartar lixo corretamente no condomínio, incluindo embalar lixo em sacolas resistentes, não jogar entulho no lixo comum, e separar lixo para reciclagem.
Este manual de boas-vindas fornece informações sobre o condomínio para novos moradores, incluindo detalhes sobre a administração, funcionários, regulamentos internos, procedimentos de segurança e reclamações. Anexos fornecem uma ficha cadastral para preenchimento e diretrizes de segurança.
O condomínio notificou um morador sobre entulho indevidamente armazenado na garagem em violação às regras, informando sobre a multa aplicável e que removerá e cobrará os custos caso não seja retirado até a data limite.
Orçamento e prestação de contas– organizando o financeiroJúlio César
O documento discute orçamento e prestação de contas de condomínios, incluindo como organizar as contas, o que é taxa de condomínio, fundo de reserva e reajustes. Também aborda impostos pagos sobre síndicos, funcionários e empresas prestadoras de serviço.
Barulho de festas e confraternizações em condomíniossindiconet
O comunicado pede aos moradores que respeitem o silêncio noturno durante festas e encontros para não incomodar os vizinhos, alertando sobre possíveis multas para quem desrespeitar o regulamento do condomínio entre 22h e 7h.
O morador do apartamento X informa ao vizinho sobre um vazamento em seu apartamento que está causando infiltrações. Ele solicita que o vizinho faça a manutenção necessária e repare os danos causados na parede e teto do seu apartamento. O prazo de 10 dias úteis é dado para realizar os reparos antes de acionar a justiça.
Comunicado de Reforma em unidade - Especial COVID-19sindiconet
O condômino da Unidade XXX precisa reformar sua unidade durante a pandemia. O cronograma da obra foi divulgado para informar os outros condôminos sobre os horários de barulho leve e pesado. Regras especiais foram implementadas para garantir a segurança de todos durante a obra.
Cartaz para conscientização sobre cigarro em cndomínioCigarro1 sindiconetsindiconet
O comunicado pede aos moradores que reflitam sobre como o cheiro de cigarro pode incomodar os vizinhos, assim como barulhos. Também solicita que bitucas sejam jogadas no lixo e não no chão ou pela janela, onde podem causar incêndios ou sujeira. A administração busca uma convivência harmoniosa entre os moradores.
O documento discute como lidar com problemas de barulho no condomínio de forma a manter a harmonia entre vizinhos. Ele sugere que os moradores conheçam as regras do condomínio sobre barulho, se coloquem no lugar dos outros em situações eventuais e busquem soluções que não incomodem os demais, como usar fones de ouvido. Também recomenda procurar o síndico caso problemas de barulho sejam constantes.
1. O documento fornece orientações sobre a implantação de condomínios, abordando tópicos como assembleia de instalação, regularização do condomínio, papel do síndico e das empresas envolvidas.
2. É destacada a importância da assembleia de instalação para eleger o síndico e aprovar a previsão orçamentária inicial e o "enxoval" do condomínio.
3. Também são explicados os trâmites de regularização do condomínio, como obter o CNPJ e realizar o desdobra
O condomínio está realizando um recadastramento de bicicletas no bicicletário devido ao grande número de bikes armazenadas. Os moradores têm até uma data limite para cadastrar suas bicicletas, caso contrário as bikes serão doadas. O recadastramento tem como objetivo organizar melhor o espaço do bicicletário para benefício de todos os usuários.
1) O documento fornece uma lista de tarefas e verificações importantes que um novo síndico deve fazer ao assumir um condomínio, como revisar documentos, entender a situação financeira e conversar com a administradora e gestão anterior.
2) É importante que o novo síndico verifique itens como certificados e manutenção de equipamentos de segurança, contratos, obras em andamento e estado das áreas comuns.
3) O documento também recomenda que o síndico atualize informações bancárias e junto à receita federal,
Alguns condôminos estão dirigindo em alta velocidade no estacionamento, colocando em risco a vida das pessoas. O condomínio lembra que a velocidade máxima permitida é de 10km/h e qualquer um que exceder esse limite será multado. A administração pede a colaboração de todos para evitar acidentes.
O documento enfatiza a importância de seguir as regras do condomínio para garantir o bom funcionamento da sociedade condominial. Recomenda ter uma cópia atualizada da convenção, participar de reuniões, resolver problemas de forma amigável e evitar exceções que podem causar confusões.
O bloco de apartamentos passará por reformas entre as datas x e y, o que pode causar barulho. A administração pede compreensão e solicita que incômodos excessivos sejam relatados ao síndico, para garantir a segurança e vida útil do prédio.
O documento discute as obrigações do síndico do condomínio que não estão sendo cumpridas pela gestão atual há mais de 20 anos. Os proprietários destacam a falta de prestação de contas mensais e anuais confiáveis, a não divulgação das atas das assembleias e a realização de benfeitorias sem aprovação. Além disso, apontam o abandono das áreas comuns como garagens, elevadores e halls de entrada.
O comunicado informa os moradores sobre atos de vandalismo no condomínio que geraram custos de reparo. A administração irá cobrar ressarcimento e multa dos responsáveis caso sejam identificados, e condôminos reincidentes podem ser considerados antissociais com multa de até dez cotas.
Este documento é um formulário para registrar informações sobre mudanças de moradores em um condomínio, solicitando detalhes sobre o apartamento, responsável, datas, horários, empresa contratada e uso de equipamentos como elevador, escada e içamento. Recomenda-se também informar previamente os dados dos funcionários da empresa de mudança à portaria.
O documento fornece diretrizes para donos de animais de estimação em condomínios, pedindo que eles limpem as fezes dos animais no jardim, mantenham a vacinação em dia e não mantenham animais barulhentos, e conduzam os animais no colo ou guia nas áreas comuns.
Este documento é um modelo de procuração que nomeia um procurador para representar o outorgante em assembleias de condomínio. O documento especifica os nomes, dados pessoais e endereços do outorgante e do procurador, e confere amplos poderes ao procurador para representar o outorgante e votar em seu nome nas assembleias de condomínio marcadas para o ano de 20XX.
ATA Assembléia Geral Extraordinária -16 de maio de 2013 - condomínio Água BrancaSindic0
1) A ata resume a assembleia geral extraordinária de um condomínio realizada em 16 de maio de 2013. 2) Foram aprovados provisoriamente o regulamento interno do condomínio, o envidraçamento facultativo das sacadas e a instalação de iluminação externa nas sacadas. 3) A instalação de ar-condicionado e o fechamento do salão de festas foram adiados para análise de uma comissão.
O documento fornece dicas sobre como descartar lixo corretamente no condomínio, incluindo embalar lixo em sacolas resistentes, não jogar entulho no lixo comum, e separar lixo para reciclagem.
Este manual de boas-vindas fornece informações sobre o condomínio para novos moradores, incluindo detalhes sobre a administração, funcionários, regulamentos internos, procedimentos de segurança e reclamações. Anexos fornecem uma ficha cadastral para preenchimento e diretrizes de segurança.
O condomínio notificou um morador sobre entulho indevidamente armazenado na garagem em violação às regras, informando sobre a multa aplicável e que removerá e cobrará os custos caso não seja retirado até a data limite.
Orçamento e prestação de contas– organizando o financeiroJúlio César
O documento discute orçamento e prestação de contas de condomínios, incluindo como organizar as contas, o que é taxa de condomínio, fundo de reserva e reajustes. Também aborda impostos pagos sobre síndicos, funcionários e empresas prestadoras de serviço.
Barulho de festas e confraternizações em condomíniossindiconet
O comunicado pede aos moradores que respeitem o silêncio noturno durante festas e encontros para não incomodar os vizinhos, alertando sobre possíveis multas para quem desrespeitar o regulamento do condomínio entre 22h e 7h.
O morador do apartamento X informa ao vizinho sobre um vazamento em seu apartamento que está causando infiltrações. Ele solicita que o vizinho faça a manutenção necessária e repare os danos causados na parede e teto do seu apartamento. O prazo de 10 dias úteis é dado para realizar os reparos antes de acionar a justiça.
Comunicado de Reforma em unidade - Especial COVID-19sindiconet
O condômino da Unidade XXX precisa reformar sua unidade durante a pandemia. O cronograma da obra foi divulgado para informar os outros condôminos sobre os horários de barulho leve e pesado. Regras especiais foram implementadas para garantir a segurança de todos durante a obra.
Cartaz para conscientização sobre cigarro em cndomínioCigarro1 sindiconetsindiconet
O comunicado pede aos moradores que reflitam sobre como o cheiro de cigarro pode incomodar os vizinhos, assim como barulhos. Também solicita que bitucas sejam jogadas no lixo e não no chão ou pela janela, onde podem causar incêndios ou sujeira. A administração busca uma convivência harmoniosa entre os moradores.
O documento discute como lidar com problemas de barulho no condomínio de forma a manter a harmonia entre vizinhos. Ele sugere que os moradores conheçam as regras do condomínio sobre barulho, se coloquem no lugar dos outros em situações eventuais e busquem soluções que não incomodem os demais, como usar fones de ouvido. Também recomenda procurar o síndico caso problemas de barulho sejam constantes.
1. O documento fornece orientações sobre a implantação de condomínios, abordando tópicos como assembleia de instalação, regularização do condomínio, papel do síndico e das empresas envolvidas.
2. É destacada a importância da assembleia de instalação para eleger o síndico e aprovar a previsão orçamentária inicial e o "enxoval" do condomínio.
3. Também são explicados os trâmites de regularização do condomínio, como obter o CNPJ e realizar o desdobra
O condomínio está realizando um recadastramento de bicicletas no bicicletário devido ao grande número de bikes armazenadas. Os moradores têm até uma data limite para cadastrar suas bicicletas, caso contrário as bikes serão doadas. O recadastramento tem como objetivo organizar melhor o espaço do bicicletário para benefício de todos os usuários.
1) O documento fornece uma lista de tarefas e verificações importantes que um novo síndico deve fazer ao assumir um condomínio, como revisar documentos, entender a situação financeira e conversar com a administradora e gestão anterior.
2) É importante que o novo síndico verifique itens como certificados e manutenção de equipamentos de segurança, contratos, obras em andamento e estado das áreas comuns.
3) O documento também recomenda que o síndico atualize informações bancárias e junto à receita federal,
Alguns condôminos estão dirigindo em alta velocidade no estacionamento, colocando em risco a vida das pessoas. O condomínio lembra que a velocidade máxima permitida é de 10km/h e qualquer um que exceder esse limite será multado. A administração pede a colaboração de todos para evitar acidentes.
O documento enfatiza a importância de seguir as regras do condomínio para garantir o bom funcionamento da sociedade condominial. Recomenda ter uma cópia atualizada da convenção, participar de reuniões, resolver problemas de forma amigável e evitar exceções que podem causar confusões.
O bloco de apartamentos passará por reformas entre as datas x e y, o que pode causar barulho. A administração pede compreensão e solicita que incômodos excessivos sejam relatados ao síndico, para garantir a segurança e vida útil do prédio.
O documento discute as obrigações do síndico do condomínio que não estão sendo cumpridas pela gestão atual há mais de 20 anos. Os proprietários destacam a falta de prestação de contas mensais e anuais confiáveis, a não divulgação das atas das assembleias e a realização de benfeitorias sem aprovação. Além disso, apontam o abandono das áreas comuns como garagens, elevadores e halls de entrada.
O comunicado informa os moradores sobre atos de vandalismo no condomínio que geraram custos de reparo. A administração irá cobrar ressarcimento e multa dos responsáveis caso sejam identificados, e condôminos reincidentes podem ser considerados antissociais com multa de até dez cotas.
Este documento é um formulário para registrar informações sobre mudanças de moradores em um condomínio, solicitando detalhes sobre o apartamento, responsável, datas, horários, empresa contratada e uso de equipamentos como elevador, escada e içamento. Recomenda-se também informar previamente os dados dos funcionários da empresa de mudança à portaria.
O documento fornece diretrizes para donos de animais de estimação em condomínios, pedindo que eles limpem as fezes dos animais no jardim, mantenham a vacinação em dia e não mantenham animais barulhentos, e conduzam os animais no colo ou guia nas áreas comuns.
Este documento é um modelo de procuração que nomeia um procurador para representar o outorgante em assembleias de condomínio. O documento especifica os nomes, dados pessoais e endereços do outorgante e do procurador, e confere amplos poderes ao procurador para representar o outorgante e votar em seu nome nas assembleias de condomínio marcadas para o ano de 20XX.
ATA Assembléia Geral Extraordinária -16 de maio de 2013 - condomínio Água BrancaSindic0
1) A ata resume a assembleia geral extraordinária de um condomínio realizada em 16 de maio de 2013. 2) Foram aprovados provisoriamente o regulamento interno do condomínio, o envidraçamento facultativo das sacadas e a instalação de iluminação externa nas sacadas. 3) A instalação de ar-condicionado e o fechamento do salão de festas foram adiados para análise de uma comissão.
A ata da assembleia geral extraordinária do condomínio resume os itens discutidos na reunião: a descrição do item A, o item B, e o item C. A reunião foi presidida por um condômino eleito e secretariada por outro condômino.
O documento lista os tipos de obras e motivos para votações em condomínios, indicando as votações mínimas necessárias para cada aprovação. São elas: obras necessárias requerem maioria simples; obras úteis e aumento de taxa condominial requerem maioria do todo; obras voluptuárias e alterações na convenção requerem 2/3 do todo. A destituição do síndico requer maioria dos presentes em assembleia especialmente convocada.
Este documento apresenta um modelo de convenção de condomínio que estabelece regras e diretrizes para a
administração e uso comum de um edifício residencial ou comercial. O documento define os direitos e deveres dos
condôminos, a administração do condomínio, a composição do conselho consultivo e as regras para realização de
assembléias gerais.
O síndico convoca os condôminos para uma Assembléia Geral Ordinária/Extraordinária no salão de festas do prédio em data e horário especificados para deliberar sobre itens "A", "B" e "C" da ordem do dia. Os condôminos podem se fazer representar por procuradores e os ausentes serão considerados concordantes com as deliberações, exceto aqueles em atraso com taxas condominiais que não poderão votar.
Este documento apresenta uma convenção condominial que regula as relações entre condôminos de um determinado condomínio. A convenção define as propriedades comuns e exclusivas do condomínio, os direitos e deveres dos condôminos, as despesas condominiais e a administração do condomínio, que ficará sob responsabilidade de um síndico eleito.
A assembleia geral ordinária apresentou: (1) as contas do período de 2016 para aprovação; (2) a análise e aprovação do orçamento e benfeitorias para 2017; (3) a eleição de síndico, subsíndico e conselheiros. Além disso, discutiu assuntos como manutenção, contratos e melhorias no condomínio.
A ata resumiu a assembleia geral ordinária do condomínio, realizada no mês de [DATA]. A reunião discutiu itens da ordem do dia, incluindo [ITENS A, B E C]. Após nenhum outro condômino querer falar, o presidente encerrou a reunião e determinou a lavratura da ata.
1) O Conselho Escolar da EEEF Deputado Joaquim de Figueiredo Correia se reuniu para eleger sua nova diretoria para o biênio de 2012-2014.
2) Foi eleito presidente o professor Cícero Benigno Almeida Neto, vice-presidente a professora Catiana Moraes Souza, secretário I o coordenador Antonio Marcos Lima de Oliveira e secretária II a secretária Maria Araújo Beserra.
3) Após a posse, o novo presidente agradeceu a confiança e afirmou que usará o
Objetivos
No evento que marcará o lançamento do novo Grupo de Excelência do CRA-SP, a palestrante e coordenadora do G.E Administração de Condomínios abordará:
1) A importância do papel do síndico na gestão;
2) Os principais conflitos gerados pela falta de transparência;
3) A importância do planejamento, da comunicação, da ética e da transparência nas prestações de contas;
4) As contribuições do CRA-SP para a gestão dos condomínios;
5) Possibilitará às administradoras oferecer um diferencial nos serviços prestados.
Palestrante
Adm. Rosely Benevides de Oliveira Schwartz
Atua na área de consultoria para condomínios desde 1994. Autora do livro Revolucionando o Condomínio - Editora Saraiva - 14ª edição.
Contabilista, graduada em Administração de Empresas pela FAAP, MBA / USP - Gerenciamento de Facilidades (Gestão Predial com foco na operação), Auditoria Contábil - FGV e Auditora Interna - ISO - 9001/2008 / Sistema de Gestão da Qualidade - Fundação Vanzolini.
Autora e professora do curso de Administração de Condomínios - EPD (Escola Paulista de Direito) - 66ª Turma - www.epd.edu.br. Participa do site: www.ocondominio.com.br.
Palestrante e autora de diversos textos publicados pela mídia especializada na área.
Participou do quadro "Chame o Síndico" do Fantástico.
O documento fornece dicas sobre etiqueta em condomínios, cobrindo tópicos como assembleias, barulho, cachorros, crianças, convivência, elevador, funcionários, garagem, lixo, piscina, sala de ginástica, salão de festas e obras.
Este documento fornece uma explicação sobre o conceito de procuração, classificando-a de acordo com sua natureza, instrumento, finalidade e extensão dos poderes. Também descreve a estrutura e tipos de procuração, incluindo a procuração ad judicia para representação legal em processos judiciais e a procuração extrajudicial para administrar negócios fora do juízo.
A ata da assembleia geral extraordinária do condomínio resume: 1) A reunião foi realizada para discutir itens da ordem do dia; 2) Os itens "A", "B" e "C" foram discutidos individualmente; 3) Após nenhum outro condômino querer falar, o presidente encerrou a reunião.
O documento descreve um encontro de posse dos presidentes dos conselhos escolares em Itiuba-BA. O evento contou com a presença de prefeita, secretária de educação, coordenadores e conselheiros de 73 unidades escolares. Houve palestras sobre gestão democrática e histórico dos conselhos no Brasil. Em seguida, cada presidente recebeu documentos simbolizando a posse e juramento, encerrando o encontro.
Este documento é uma procuração que nomeia um representante legal para tratar de assuntos relacionados a uma instituição específica no período determinado. A procuração contém os dados pessoais do representado e do representante, bem como os poderes e limites da representação legal.
A reunião convoca os membros para a assembleia geral de constituição da Cooperativa Mista dos Produtores e Processadores Orgânicos da Região da Mantiqueira para aprovar o estatuto social, eleger os membros do conselho de administração e constituir formalmente a cooperativa.
Modelo de carta de apresentação do novo síndicosindiconet
O novo síndico do condomínio apresenta-se aos moradores após ser eleito, colocando-se à disposição para ajudar no que for necessário e agradecendo a atenção. Ele fornece seus contatos preferenciais de e-mail, interfone e telefone para que os moradores possam entrar em contato.
O documento fornece um roteiro de limpeza para condomínios, detalhando as áreas a serem limpas diariamente, semanalmente, quinzenalmente e mensalmente, bem como os horários recomendados para a limpeza de elevadores, halls e garagem para evitar aglomerações.
Este documento fornece um resumo sobre o curso de Secretária Administrativa e Recepcionista. Ele descreve o objetivo do curso de desenvolver habilidades essenciais como atendimento ao cliente, organização e comunicação. Também apresenta a programação do curso, incluindo tópicos como empresa, atribuições da secretária e ética profissional.
Este documento explica os principais pontos que devem constar na Convenção de Condomínio e no Regulamento Interno, incluindo informações sobre as unidades, direitos e deveres dos condôminos, assembleias, administração e conselho. A Convenção define as regras do condomínio e deve ser aprovada pelos condôminos, enquanto o Regulamento Interno especifica normas de convivência.
Este documento descreve as disposições gerais sobre assembleias em condomínios, incluindo quorum necessário, convocação, tipos de assembleias e deliberações. Assembleias gerais devem ser convocadas de acordo com a convenção do condomínio, que estabelece prazo de convocação e quorum. Assembleias ordinárias ocorrem anualmente para aprovar contas, orçamento e eleger síndico, enquanto extraordinárias ocorrem quando necessário. Quorum e maiorias variam de acordo com o assunto em pauta.
Este documento fornece diretrizes para a realização de assembleias virtuais em condomínios, resumindo que é necessário: 1) Atualizar a Convenção condominial para permitir assembleias virtuais; 2) Escolher uma plataforma que garanta a identificação dos condôminos e a segurança da assembleia; 3) Considerar assembleias híbridas para agradar todos os condôminos.
O documento fornece orientações para escolher um bom síndico de prédio, destacando que um síndico eficiente deve manter boa comunicação com os moradores, agir com transparência e estar disponível para esclarecer dúvidas.
O documento lista 6 razões para os condôminos participarem da assembleia condominial: 1) eleger o síndico e conselheiros, 2) acompanhar as finanças do condomínio, 3) ajudar na tomada de decisões que afetam todos, 4) criar soluções coletivas, 5) as decisões da assembleia valem para todos, 6) ter a oportunidade de ser ouvido e tirar dúvidas.
Este documento fornece informações sobre condomínios residenciais no Brasil. Explica quem são os condôminos e suas responsabilidades, como funciona a administração do condomínio, as normas estabelecidas na convenção e regimento interno, a realização de assembleias e quoruns necessários para votações, além de tratar das despesas ordinárias e pagamentos de condomínio.
Este documento enfatiza a importância da participação dos condôminos nas assembleias do condomínio, que geralmente ocorrem no início do ano para prestar contas do ano anterior, aprovar o orçamento do novo ano e eleger o síndico. A presença dos condôminos é fundamental para que as finanças e manutenções do condomínio sejam decididas e para que ideias de melhoria possam ser apresentadas e debatidas. A participação de todos é essencial para o bom funcionamento do condomínio.
O documento descreve as etapas para preparar uma reunião bem-sucedida, incluindo antecipar problemas, definir regras e controlar comportamentos. A preparação inclui desenvolver um plano, divulgá-lo antecipadamente e antecipar contratempos. Durante a reunião, é importante seguir uma agenda, manter o foco e rotacionar funções. Após a reunião, uma ata deve ser distribuída para comunicar resultados.
O documento enfatiza a importância da participação dos condôminos nas assembleias do condomínio no início do ano para aprovação das contas, orçamento e eleição do síndico. A presença de todos é fundamental para que as finanças e manutenções sejam decididas e regras alteradas com a anuência dos moradores. A participação ativa de todos nas assembleias é determinante para um bom ano de 2019 para o condomínio.
O documento fornece informações sobre um curso de gestão condominial, incluindo: 1) Uma pesquisa social realizada com futuros moradores para conhecer seu perfil e interesse em participar da administração do condomínio; 2) Detalhes sobre o curso como data, horário, local e conteúdo programático; 3) Funções e responsabilidades dos síndicos e conselho consultivo de condomínios.
O documento resume os direitos e deveres dos condôminos de acordo com o Código Civil brasileiro, como o direito de uso das áreas comuns e o dever de pagar as despesas do condomínio. Também enfatiza a importância de valorizar os funcionários do condomínio e tratar todos com educação e cordialidade para uma boa convivência entre os moradores.
Este documento discute o papel do síndico e como organizar assembleias condominiais. Ele fornece informações sobre os diferentes tipos de síndicos, como centralizador, democrático e empreendedor. Também aborda situações problemas comuns e como conduzir assembleias de forma efetiva, incluindo quórum necessário e convocação.
(1) Um condômino convoca uma reunião para eleger a primeira administração do condomínio. (2) Após a eleição, a administração deve adquirir livros para registro de atas, receitas e despesas, solicitar certidão do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio, requerer número de pessoa coletiva do condomínio e convocar nova assembleia para aprovar regulamento e orçamento.
O documento descreve o Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente de Araripina-PE, incluindo sua função de assessorar o poder executivo municipal em questões ambientais, sua composição por representantes do governo e sociedade civil, e suas estruturas e procedimentos internos como diretoria, grupos técnicos de trabalho e quórum necessário para reuniões.
O documento discute vários aspectos de viver em condomínio, incluindo a designação e responsabilidades do administrador, despesas comuns, regras para a convivência pacífica entre vizinhos, e problemas como ruído e animais. É fornecido um guia conciso sobre direitos e deveres de condóminos.
Este documento fornece instruções sobre como constituir uma associação comunitária, incluindo a necessidade de solidariedade entre membros, discutir necessidades comuns em reuniões e votar democraticamente pela formação da associação.
O documento descreve os cinco passos para estabelecer uma associação: 1) convocar uma reunião para discutir os objetivos e formar comissões, 2) realizar uma assembleia geral para aprovar o estatuto, 3) aprovar o estatuto na assembleia geral, 4) eleger a diretoria e dar posse aos cargos, 5) realizar o registro legal no cartório juntamente com os documentos requeridos.
O documento fornece orientações para a realização de uma assembleia de condomínio bem-sucedida, incluindo itens como definir data, horário e pauta clara, convocar os condôminos, apresentar parecer sobre as contas anteriores e fazer divulgação. Também lista tópicos como presença e inadimplentes no dia da reunião e elaboração da ata depois. Outras seções fornecem dicas sobre planejamento mensal, serviços como limpeza de caixas d'água, e habilidades para síndicos
A carta enfatiza a importância da participação dos moradores nas assembleias do condomínio, destacando que (1) as decisões tomadas nas assembleias valem para todos; (2) a participação ajuda na tomada de decisões democráticas que beneficiam a todos; e (3) os ausentes ficam sujeitos às decisões tomadas, mesmo em casos de taxas extras.
Este documento estabelece procedimentos para a realização de audiências públicas no âmbito do licenciamento ambiental no estado de Pernambuco, definindo suas finalidades, composição, regras para debates e encaminhamento de resultados.
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Cartilha assembleias - Condomínios
1. CARTILHA
ASSEMBLEIAS
Em condomínio, tudo é decidido a partir das assembleias. Nesses encontros, a comunidade
se junta para decidir a aprovação de contas, a necessidade de uma obra, e até quem será o próximo
síndico do local.
E por ser um momento tão importante na vida em condomínio, as assembleias têm algumas
regras. Desde o momento da convocação até a sua finalização em ata, a reunião tem suas
minúcias.
Para não restarem dúvidas, o Projeto Conviver trouxe diversas orientações que podem ser
acessadas em sua integridade no site www.síndiconet.com.br, autor das dicas.
São 42 páginas de informação que poderão ser uteis no dia a dia.
Aproveite e boa reunião!
2. 2
Como convocar uma assembleia
A forma e o prazo devem ser regulamentados pela Convenção!!!
Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da
Assembleia.
O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode
também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for
notificado, a assembleia pode perder a validade.
A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a
"Assuntos gerais", apenas estes podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos
devem estar explícitos na convocação.
Geralmente as Assembleias são convocadas pelo síndico. Mas a reunião de um quarto dos
condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a
Convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as
assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação.
Abaixo, o que diz o Código Civil sobre convocação de assembleias condominiais:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma
prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento
interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para
a reunião.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos.
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Iniciando uma Assembleia
Dicas e procedimentos para o início da reunião
Presidente da Mesa: é escolhido no início da assembleia. Ele nomeia um secretário para redigir
a ata, e começa a conduzir a reunião.
Não deixe de verificar o que a Convenção estabelece sobre quem pode compor a mesa.
Não é recomendável o síndico presidir ou secretariar a Assembleia, para não haver
questionamento sobre sua influência nas decisões dos condôminos.
O Presidente da Mesa deve tomar o cuidado para que as atenções não se desviem dos
assuntos especificados no edital de convocação, e para que as votações ocorram dentro do
limite mínimo especificado pela Lei dos condomínios e pela Convenção.
Logo no início da assembleia, o Presidente recolhe as procurações para anexá-las à lista de
presentes.
Lista dos presentes: deve ser preenchida no início da reunião e anexada à ata da assembleia
correspondente, no Livro de Atas do condomínio.
Inadimplentes não podem participar das deliberações da assembleia, nem votar, mesmo que
estejam cumprindo acordo.
Síndico pode presidir Assembleia?
Não existe proibição legal. No entanto, não é conveniente que o síndico presida a mesa da
assembleia. Confira abaixo os motivos. Consulte também a Convenção do seu condomínio a
respeito deste assunto.
Na "micropolítica" do condomínio, a assembleia representa o Poder Legislativo, e o síndico, o
Poder Executivo.
Ou seja, a assembleia tem a competência de elaborar as normas para o condomínio, e tomar
as decisões mais impactantes, como aprovação de obras (exceto emergenciais e de baixo
custo).
O síndico tem a competência de executar o que é determinado pela assembleia, a ela prestar
contas de sua gestão, e tomar decisões administrativas do dia-a-dia.
Portanto, há interferência entre os poderes locais se o síndico preside a assembleia.
Na verdade, este é um modo de regular as atribuições do síndico, não lhe dando poderes
absolutos.
Do ponto de vista do síndico, também é inconveniente presidir a assembleia, porque assim
ficaria excessivamente exposto às cobranças dos condôminos.
Ao não ocupar a presidência da mesa, o síndico divide mais as responsabilidades pelas
decisões tomadas com os condôminos.
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De qualquer modo, é sempre essencial a presença do síndico na assembleia, para informar
aos condôminos sobre o que está sendo feito, e sobre as demandas do condomínio.
Como conduzir uma Assembleia
Organização e objetividade garantem reunião rápida e bem sucedida
Quórum baixo, assembleia prolongada, brigas, e nada decidido. Quem quer participar de uma
reunião desse tipo?
Para evitar que essa cena de terror aconteça no seu condomínio, confira:
Preparação dos participantes
A parte anterior à assembleia é o primeiro passo para garantir que o evento transcorra com
organização e tranquilidade. A convocação deve ser feita como manda a convenção do
condomínio – caso contrário, as decisões tomadas pela coletividade podem ser invalidadas
judicialmente.
O ideal é municiar o condômino com todo o tipo de informação possível antes da reunião, para
que ele tenha tempo de refletir sobre os dados, elaborar perguntas e até de trocar algumas
ideias com os vizinhos. Dessa forma, ninguém se sente surpreso com o valor do reajuste da
taxa ou com o preço da pintura da fachada no momento da assembleia.
O uso da internet pode ser um aliado importante para este fim. Por isso, ferramentas como
listas de e-mails, facebook, site do condomínio, blogs, fóruns, assembleia virtual, podem ser
extremamente úteis para promover e antecipar o debate entre os participantes.
Outro item importantíssimo para que a futura assembleia tenha um bom andamento é a
definição das pautas. Estas devem ser claras, pertinentes, necessárias e não muito extensas.
A quantidade também é determinante. O máximo recomendado são quatro pautas por
assembleia, para evitar que o evento se alongue demais.
Atrair os condôminos é fundamental. Coloque observações no edital, como: "A sua presença é
indispensável para o bom andamento e valorização do nosso patrimônio"; "Os ausentes, por
Lei, deverão acatar com todas as decisões tomadas". O síndico e a administradora devem
continuar chamando os condôminos para a reunião, com lembretes no quadro de avisos do
condomínio, quinze dias antes, uma semana antes, dois dias antes do evento e na própria data
também.
6. 6
A preparação também pode variar de acordo com a finalidade de cada assembleia:
Aprovação de contas: Mande antes da reunião uma prévia do que será falado. Um atualizado
das despesas do condomínio, com o quanto se gasta atualmente com pessoal,
concessionárias, e principais itens de manutenção. Para a ocasião, as pastas devem estar
todas aprovadas pelo conselho, que deve vista-las mensalmente.
Previsão orçamentária: Envie, com antecedência, os valores já com reajustes previstos para
o período – inflação de contratos, reajustes, média de dissídio.
Eleição de síndico: caso haja mais de um interessado, é possível que os mesmos conversem
com o síndico atual com antecedência e mandem para os outros condôminos suas propostas
de trabalho.
Convocações específicas: - envidraçamento de sacadas ou obras, por exemplo: o síndico
pode já mandar os orçamentos colhidos, e as informações técnicas com antecedência.
Ambiente
Antes de a reunião começar, se possível, coloque uma música ambiente suave, ou até um DVD
com um tema leve. Músicas agitadas não são recomendadas. Outro toque simpático é oferecer
um cafezinho com biscoito para os presentes. Esse tipo de cuidado vai criando um ambiente
mais propício para a conversa e para o entendimento entre os vizinhos.
Se possível também, as cadeiras podem ser dispostas em um círculo, facilitando a
comunicação face-a-face.
Inicie sempre no horário (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participação da
primeira dificilmente é alcançada).
Mantenha o material (orçamentos, provisão orçamentária, extratos bancários, fotos de obras e
serviços etc.) organizado e, se possível, mostre aos condôminos por meio de retroprojetor ou
computador, por exemplo, tornando a reunião menos cansativa.
Outra boa medida é levar cópia da Convenção e do Regulamento Interno, para possível
consulta.
CONDUÇÃO DA REUNIÃO
7. 7
O primeiro passo é decidir pelo presidente da mesa. Peça fundamental para o bom
andamento do evento, o recomendável é que o presidente seja alguém respeitado por todos, neutro
e que não pertença a nenhuma “panelinha” do condomínio.
Também é de extrema importância que o presidente da mesa saiba se colocar no momento
certo, evitando que os moradores que demandam mais atenção fujam do tema que está sendo
debatido.
Além disso, deve-se observar o horário de início da reunião. É uma boa maneira de prestigiar
os presentes, e não os ausentes, ou atrasados. Outra forma de se manter a ordem é dar certo
período de tempo para cada assunto na pauta – e no máximo cinco minutos a mais, caso a maioria
decida por mais explicações sobre o tema.
Veja algumas sugestões sobre o tempo necessário para os seguintes assuntos – caso o material
de apoio já tenha sido enviado com antecedência, como foi sugerido acima:
Prestação de contas: de 20min a 25 min.
Previsão orçamentária: de 10 min a 15 min.
Eleição: geralmente feita por aclamação, 5 minutos. Mas se houver mais candidatos, calcule
3 minutos para cada um.
Aprovação de obras: de 15 min a 20 min.
Para que a reunião transcorra da melhor forma possível, a ordem do dia deve deixar os temas
mais polêmicos para o final. Assim, os outros assuntos são decididos com mais tranquilidade.
Objeções
Mesmo com toda essa organização, há algo que pode minar o sucesso de uma assembleia: as
objeções em excesso ou a vontade, de alguns moradores, de debaterem assuntos que não são
coletivos durante a reunião.
Para aqueles que pedem a palavra a todo momento e desejam mais explicações sobre contas já
aprovadas, ou sobre um orçamento cotado, ou em relação a um item muito específico de qualquer
coisa debatida, pode-se oferecer uma atenção especial em outro momento, para evitar atrasar a
ordem estabelecida para o dia.
Uma sugestão é que se coloque em votação se a dúvida é da maioria dos presentes ou não. Assim,
o morador em questão não se sente injustiçado e, se o assunto realmente for de interesse geral,
tem mais espaço para discussão.
É importante que os moradores não fiquem sem resposta para as suas questões. Mesmo que
repetitivas, as perguntas devem ser respondidas – o que pode acontecer em outro momento, que
não na assembleia.
Perda de foco
8. 8
Outro problema recorrente em assembleias são aqueles que querem discutir assuntos privados.
Nesse caso, o ideal é que o presidente da mesa explique que o tema não é de interesse geral, mas
que o síndico pode procurá-lo em outro momento, ou depois da assembleia, para falar sobre o
problema. Deve-se ressaltar que a assembleia é o momento para debater os assuntos referentes
à comunidade.
Veja abaixo algumas frases que o presidente da mesa pode usar para manter a objetividade da
reunião:
“Esse assunto será debatido mais tarde”
“Me desculpe, mas o tema não é de interesse coletivo”
“O item já foi discutido e aprovado”
“Senhores, temos mais três minutos para decidir sobre esse assunto, depois passamos para o
próximo item da pauta”
“Esse tema não está na pauta do dia”
“Podemos discutir esse assunto em particular”
Ânimos exaltados
Em uma assembleia, os condôminos muitas vezes sabem quem pode ou não conturbar. É
importante identificar antes quem costuma agredir ou ofender os demais para não deixar essa
pessoa “crescer”.
O presidente é o responsável pela ordem na assembleia. Cabe a ele advertir aquele que estiver
perturbando os demais pela sua postura hostil durante a reunião.
Se isto não for suficiente, em último caso, o presidente, com a anuência dos presentes, pode
solicitar a retirada do perturbador ou suspender os trabalhos, determinando nova data para a
continuação dos trabalhos (assembleia em sessão permanente).
Depois da reunião:
Com o fim das discussões agendadas, é possível que os vizinhos e síndicos fiquem ali conversando
sobre a reunião. O presidente da mesa, auxiliado pelo funcionário da administradora de
condomínio, redige a ata da reunião, que tem data limite para ser entregue aos outros moradores,
expressa na convenção.
Aproveite o momento para tirar alguma dúvida pendente que tenha ficado para trás por falta de
tempo – ou por interesse de algum morador.
Fontes consultadas: Fabio Fiorini, diretor executivo da Net Branding consultoria, Gabriel Karpat,
presidente da administradora GK, Nilton Savieto, consultor do SíndicoNet e síndico profissional,
José Roberto Iampolsky, presidente da administradora Paris condomínios, Julio Harold, gerente
regional de condomínios da Auxiliadora Predial, Conteúdo SíndicoNet
Ata de Assembleia
Dicas e orientações para o encerramento da reunião e formalização da Ata
9. 9
Ata: Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada
um.
A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência.
É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.
Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários
realizados. É suficiente o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos
de quem o fizer questão.
É enviada uma cópia para cada condômino.
A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos
condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Entretanto, Com o advento do Novo
Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade NÃO foi mantida. Sendo assim,
prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio.
*A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei
4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável implica no
comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a
insatisfação e desconfiança dos condôminos.
Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu
condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quóruns e procedimentos
corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Informe Secovi nº 64)
Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da
administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar
sempre disponível a qualquer condômino.
Assembleias - O que diz a lei (art.1.350 - 1.355)
Código Civil - Condomínios
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma
prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
10. 10
condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento
interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da
convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação
pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas,
em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo
menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns
pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do
condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos
presentes, salvo quando exigido quórum especial.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para
a reunião.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos.
Assembleia Ordinária - AGO
A AGO ocorre uma vez por ano, obrigatoriamente, segundo o novo Código
Civil
Normalmente, é usada para prestação de contas, aprovação da previsão orçamentária e
eleição de síndico.
O que o Código Civil diz:
11. 11
"Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na
forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições
dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o
regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino."
Para aprovar contas passadas, previsão orçamentária e para eleger síndico e corpo diretivo, é
preciso, em primeira convocação, o voto de condôminos que representem a maioria das
frações ideais ou das unidades, de acordo com o critério disposto na Convenção do
condomínio.
Se não houver este quórum em primeira convocação, em segunda chamada a aprovação e
eleição se dá por maioria dos votos dos presentes - a não ser nos casos em que a legislação
ou a Convenção exigem quórum especial, como obras, alterações no Regimento Interno,
mudanças na fachada e outros.
Os votos, salvo disposição contrária da Convenção do condomínio, são correspondentes à
fração ideal dos votantes.
Se as contas forem reprovadas pela assembleia, esta deve deliberar as providências a serem
tomadas. Por exemplo: instituir uma auditoria, marcar assembleia extraordinária para a
destituição do síndico.
Eleições
Muitas vezes as AGOs também são usadas para a eleição de síndico, subsíndico e conselho
fiscal.
Todo condomínio deve ter um síndico, segundo a legislação. A eleição de subsíndico e
conselheiros fiscais não é obrigatória, se a Convenção não dispuser sobre estes cargos.
O síndico e outros integrantes do corpo diretivo não precisam ser proprietários ou moradores.
A eleição ocorre com maioria dos condôminos, em primeira chamada, ou com maioria dos
presentes, em segunda. (artigos 1352 e 1353 do novo Código Civil).
Se a Convenção não se pronuncia sobre a remuneração do síndico, a Assembleia que o elege
deve deliberar sobre o assunto:
Lei dos condomínios, art. 22, parágrafo 4°: "Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa
física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia
que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente."
O mandato deve ser no máximo de 2 anos, permitida a reeleição.
Assembleia Extraordinária - AGE
Podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos
12. 12
As assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos, geralmente para tratar de assuntos não discutidos na última assembleia ordinária ou
de urgência.
Para que uma assembleia extraordinária seja convocada, é preciso a assinatura do síndico ou de
pelo menos 1/4 dos condôminos. Abaixo, os casos previstos no Novo Código Civil:
Mais sobre obras
Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja necessária à habitabilidade
do condomínio, e de baixo custo.
Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de
assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir:
Artigo 1341, § 1o "As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente
de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer
condômino."
Assunto
Precisa de
assembleia?
Votação Necessária
Obras "necessárias", que conservam o
condomínio ou impedem sua deterioração. Ex.:
obras urgentes, como impermeabilização de um
local com vazamento.
Depende
Se despesas não forem grandes, não
precisam de aprovação. Verificar
Convenção.
Obras "úteis", que aumentam ou facilitam o uso
comum. Ex.: Reforma da guarita, instalação de
câmeras.
Sim Maioria simples dos condôminos
Obras "voluptuárias", as que não aumentam o
uso habitual da coisa, constituindo simples
deleite ou recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira do
jardim
Sim 2/3 dos condôminos
2/3 dos condôminos Sim 2/3 dos condôminos
Construção de um novo pavimento no edifício Sim 100% dos condôminos
Mudança da destinação do edifício (de comercial
para residencial ou vice-versa, por exemplo)
Sim 100% dos condôminos
13. 13
Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar
imediatamente a assembleia, e comunicar a situação:
Artigo 1341, § 2o "Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas
dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente”.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas
excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente
convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos
condôminos."
Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas
apenas por estes:
Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de
alguns deles, incumbem a quem delas se serve."
Poderes da Assembleia
Síndico e condôminos - mesmo os ausentes - devem acatar as providências
regularmente aprovadas
O síndico deve acatar e executar as providências regularmente aprovadas em assembleias.
Condôminos ausentes de votações ficam submetidos ao que foi decidido, desde que tenham
sido convocados para a assembleia e que o processo tenha ocorrido dentro das determinações
da Convenção e da lei (incluindo procurações).
Uma assembleia pode anular as decisões de uma anterior, desde que respeitado o quórum e
o número de votos para o assunto, delimitados na Convenção ou no Código Civil.
Decisões tomadas por assembleias que não respeitem as determinações legais ou da
Convenção quanto à convocação e votações podem ser anuladas na Justiça.
Quanto às relações entre síndico e assembleia, assim determina o novo Código Civil:
"Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembleia;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas"
VEJA JURISPRUDENCIA SOBRE O ASSUNTO
14. 14
Quem falta à assembleia tem de acatar decisões tomadas
Faltar assembleia de condôminos significa aceitar o que a maioria resolveu em caso de reformas.
O fato de discordar, posteriormente, com o que foi decidido não exime o morador de ratear a
reforma do prédio e de quitar as taxas condominiais. O entendimento é da 4ª Turma de Recursos
de Criciúma. A Turma manteve, por unanimidade, sentença do juiz Luiz Fernando Boller, titular do
Juizado Especial Cível da Comarca de Tubarão (SC). Cabe recurso.
Paulo Tadeu Farias Primo foi condenado ao pagamento de R$ 2,8 mil ao Edifício Tubarão por
dívida de condomínio e cotas para a reforma do prédio.
O morador alegou, em sua contestação, que na condição de subsíndico teria direito a pagar
somente a metade do condomínio, além de não ter autorizado a realização de reformas.
Para o juiz, as taxas condominiais possuem a finalidade de restituir aos demais moradores os
valores que eles investiram na manutenção do prédio. E o fato de Paulo Tadeu não ter autorizado
as obras de reforma não o livra de sua obrigação.
A ausência do subsíndico às assembleias, de acordo com o juiz, representou consentimento ao
que foi decidido pelos demais moradores, sem dizer que a reforma do prédio agregou valor à sua
propriedade.
Paulo Tadeu foi condenado ainda ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
fixados em 15%.
Apelação Cível nº 2006.400847-9 Processo nº 075.05.012114-0 / Fonte: Revista Consultor
Jurídico, 2007
Fontes: Dra. Patrícia Brasi, especializada em Direito Imobiliário. Waldir Albieri - Diretor da AABIC
e Diretor da GTA - Grupo Técnico Administrador.
Quóruns de assembleias de condomínios
Tabela com votações mínimas necessárias para cada tipo de votação
Motivo Observação Votação mínima
Aprovação de contas,
aumento de taxa
condominial e eleição de
síndico.
Em 1ª convocação, é preciso quórum de metade do
todo; em 2ª, quórum livre.
Maioria dos presentes
15. 15
Obras necessárias
As que conservam a coisa ou impedem sua
deterioração*.
Ex.: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a
mesma cor e padrão) e obras urgentes, como
impermeabilização de um local com vazamento.
Maioria dos presentes
Obs.: Se as despesas não
forem grandes, não
precisam de aprovação.
Obras úteis
As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.:
Reforma da guarita e Individualização dos
hidrômetros.
Maioria do todo
Obras voluptuárias
As que não aumentam o uso habitual da coisa,
constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina.
2/3 do todo
Alterações na Convenção e
no Regulamento Interno
---
2/3 do todo**
Destituição do síndico
Assembleia especialmente convocada por 1/4 dos
condôminos.
Maioria dos presentes
Outros motivos
Desde que não exigido quórum especial pela Lei ou
pela Convenção, em 1ª convocação, é preciso a
presença de metade do todo; em 2ª, quórum livre.
Maioria dos presentes
Autonomia do síndico para gastos
Quanto o síndico pode gastar sem a necessidade de aprovação em assembleias
Cuidado na hora de gastar o que é de todos.
Quando o assunto é o dinheiro do condomínio, todo cuidado é pouco. Afinal, usar um dinheiro que
é de todos antes da aprovação em assembleia pode acarretar em muita dor de cabeça para o
síndico. Contas não aprovadas, desconfiança de outros moradores, e até ações judiciais ou
ressarcimento da verba em questão, são algumas das consequências para gastos ocorridos sem
a anuência dos outros condôminos.
Há, porém, casos em que o síndico pode, sim, se utilizar de dinheiro do condomínio sem pedir. O
importante é lembrar que existem regras e que qualquer gasto deverá ser apresentado e aprovado
em assembleia. Nesse momento, é importante ter documentos que ajudem na comprovação dos
gastos, como orçamentos e notas fiscais.
Confira:
GASTAR ATÉ QUANTO
16. 16
Algumas convenções permitem ao síndico gastos até um limite, sem aprovação por
assembleia. Esses gastos podem ser de qualquer natureza?
Depende. O ideal é que a convenção do condomínio estipule um limite de gastos – e também, com
o que se pode gastar essa verba. Em geral seu uso está ligado a situações de emergências ou a
obras já em andamento. Mesmo sem aprovação prévia, o síndico deverá justificar o uso do dinheiro
na próxima assembleia.
Se a Convenção for omissa, deverá prevalecer o bom senso do Síndico, que deverá lançar mão
dessa prerrogativa somente em caráter comprovadamente emergencial.
OBRA MAIS CARA
O aumento de custos de uma obra deve ser objeto de nova aprovação pela assembleia?
Depende. O síndico pode, sim, aprovar gastos em uma obra caso ela se mostre mais cara que o
previsto em algumas situações. Uma delas é quando ocorre algum problema grave com a reforma
e que se o reparo não for feito, isso irá impactar negativamente no cotidiano dos moradores. Por
exemplo: se uma peça do elevador que seria trocada já danificou outras – caso não sejam repostas
e recolocadas, o prédio ficaria sem elevador. Nesse caso, é possível aprovar as contas depois de
contratar o serviço.
Outro caso é quando o síndico tem certa autonomia de gasto para a obra – uma certa “gordurinha”,
que deverá estar expressa em ata de assembleia, de, por exemplo, até 5% do valor da obra.
O síndico também pode investir sem aprovação prévia quando a obra é emergencial: um portão
quebrado, ou um cano estourado que irá deixar os moradores sem água, podem ser consertados
e depois ratificados.
OUTRO FUNDO
O síndico pode usar a verba de um fundo para outro, sem aviso prévio?
Não. O fundo de obras deve ser usado apenas para isso – salvo apenas se uma grande emergência
acontecer no condomínio. E caso isso aconteça, as contas deverão ser aprovadas em assembleia futuramente.
AUMENTO DE TAXA
O síndico pode aumentar a taxa ordinária sem autorização de assembleia?
Não. O síndico, sozinho, não tem poder para decidir se a taxa deve ser reajustada. Para tomar essa medida é
necessária uma assembleia.
CONSELHO
Os conselhos fiscais ou consultivos têm poder de autorizar alguns tipos de gastos?
17. 17
Não. A função do conselho fiscal ou consultivo é verificar as contas e ajudar o síndico – seja na solução de problemas
ou trazendo ideias interessantes. O conselho, porém, nunca substituirá a assembleia condominial. Não pode, portanto,
autorizar gastos sem a anuência dos outros condôminos.
ADVOGADOS
O síndico tem autonomia para contratação de advogados a fim de realizar a cobrança judicial, sem precisar
consultar a assembleia?
Sim. Uma das principais funções do síndico é zelar pelo condomínio. Portanto, se há a necessidade de se contratar
um advogado, seja por problemas de inadimplência de um condômino ou outros motivos – como alguém movendo uma
ação contra o condomínio – o síndico pode, sim, fazê-lo.
Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para se ter uma ideia do valor dos honorários. Esse gasto
também deve ser ratificado em futura assembleia.
DEMISSÃO DE FUNCIONÁRIOS
O síndico pode decidir sozinho pela demissão de um funcionário cuja multa rescisória seja
alta?
Sim. É prerrogativa do síndico demitir e contratar funcionários do condomínio. Porém, em casos
em que a multa rescisória seja muito alta, o recomendável é discutir antes a situação em
assembleia.
Fonte: Dra. Patrícia Brasi, especializada em Direito Imobiliário; Waldir Albieri, Diretor Administrativo
da AABIC; Gabriel de Souza Filho, da administradora Prop Starter; Daphnis de Citti Lauro,
advogado especializado em condomínio; Cristiano de Souza, advogado e consultor SíndicoNet;
Conteúdo SíndicoNet
Inquilinos em assembleias
Podem participar e votar?
Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do
mercado divergem sobre esta questão.
Contra o voto de inquilinos:
Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei
4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em
assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo
Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento
destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o
voto de inquilinos.
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A favor do voto de inquilinos:
Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não teria
revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos
relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de procuração.
Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembleias
requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos relativos a
despesas extraordinárias.
Confira os textos das leis:
Lei 4.591/64, artigo 24, parágrafo 4: "Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas
extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não
compareça (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96).
Novo Código Civil (de 2003), artigo 1335:
"São direitos do condômino: (...)III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar,
estando quite."
Esclarecemos que a palavra "condômino" designa o proprietário, como mostra uma consulta a
qualquer dicionário. O inquilino não é condômino, e sim locatário deste, com direitos diferentes.
Convocação de inquilinos:
Mesmo antes do Novo Código Civil, já não havia consenso sobre a obrigatoriedade de
convocação de inquilinos, como observou o jurista J. Nascimento Franco em seu clássico livro
Condomínio. No entanto, ele já apontava seu entendimento de que "ao condômino-locador (o
proprietário) é que deverá ser encaminhada convocação para toda e qualquer assembleia
Geral".
Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa
claramente essa possibilidade:
"Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para
administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."
Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem
validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não
tornar o cargo exclusivo de proprietários:
"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros,
eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre
as contas do síndico."
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Participação de Inadimplentes em assembleias
Inadimplente pode participar e votar em assembleias de condomínio?
O Novo Código Civil proíbe o voto e participação de inadimplentes em assembleias de condomínios.
Veja abaixo:
"Art. 1.335. São direitos do condômino: (...)
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite."
Acordo
O acordo de parcelamento com o inadimplente não o habilita a votar ou ser eleitor, até que todas
suas dívidas estejam quitadas.
Assembleias cheias
Como tornar este evento atrativo aos condôminos
Pesquisa realizada pelo portal SíndicoNet aponta que as assembleias contam, em média, com um
quórum de apenas 15% dos condôminos. Por isso, preparamos uma reportagem especial para
entender o que desmotiva os condôminos e como é possível tornar esse evento mais interessante.
MOTIVOS
As razões para o condômino não participar são variadas:
Isenção: prefere não se posicionar sobre determinados assuntos
Desinteresse: não participa por pura comodidade ou porque os assuntos em pauta são pouco
relevantes
Aprovação: está satisfeito com tudo e confia na administração. Por isso, não vê necessidade
de sua participação.
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Falta de tempo: não tem tempo para participar ou considera o tempo de duração muito elevado
Uso excessivo de procurações: apesar de ser permitido por Lei, desde que a convenção não
proíba ou determine limites, o uso em excesso de procurações é muito criticado pelos demais
condôminos. Trata-se de uma prática que, se usada de forma abusiva, compromete (e muito)
o objetivo democrático de uma assembleia.
Falta de objetividade no tratamento dos assuntos em pauta: Ficar mais de duas horas falando
sobre aspectos nem sempre pertinentes a todos os moradores pode tornar-se um suplício. “A
maioria das pessoas quer esclarecer todos os problemas do condomínio na assembleia, com
cada um defendendo seu ponto de vista, desrespeitando o que foi definido na pauta”, acredita
Sueli Duek. Desta forma, perde-se o foco com questões que podem ser resolvidas apenas
fazendo uma sugestão ou crítica no livro de ocorrências do prédio, que geralmente fica na
portaria.
CONVOCAÇÃO
Para a maioria das fontes consultadas para esta reportagem, além do procedimento
convencional de convocação por edital, é aconselhável reforçar o acontecimento por meio de
comunicados no elevador, quadro de avisos e até e-mails. Pode-se solicitar também ao porteiro ou
zelador que ligue para todos os apartamentos uma hora antes da primeira convocação.
Dicas para uma convocação bem-sucedida:
Em relação ao edital, recomenda-se que este tenha no máximo seis itens em pauta;
As pautas devem ser claras, pertinentes e necessárias;
Se achar conveniente, estipular e mencionar tempo máximo de duração (a média costuma ser
de duas horas)
Colocar observações como: "A sua presença é indispensável para o bom andamento e
valorização do nosso patrimônio"; "Os ausentes, por Lei, deverão acatar com todas as decisões
tomadas".
Atente se nesse dia haverá algum jogo de futebol ou qualquer outro evento popular importante,
ou se é próximo de feriado prolongado;
Peça ao porteiro para colocar nos elevadores, um dia antes ou no dia da assembleia, um
lembrete simples, como: “Não se esqueça: hoje, você tem um compromisso com o seu
condomínio!”. Essa atitude chama a atenção dos moradores para a reunião.
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Assuntos mais chamativos: reajuste da mensalidade condominial; cotas extras para reformas
em geral: pintura e lavagem do prédio, manutenção de elevadores, obras na fachada etc.;
eleição de síndico; sorteio de vagas de garagem; troca de funcionários próprios por
terceirização.
DATAS, HORÁRIOS E DURAÇÃO
O tempo ideal de duração de uma assembleia deve girar em torno de 1h30 a 2h.
No quesito horário, o mais recomendado é entre 20h e 20h30, para dar tempo de as pessoas
chegarem do trabalho, e para que a reunião não termine muito tarde.
Fazer a primeira chamada entre 19h30 e 20h e aguardar até às 20h30, para o segundo e
derradeiro aviso.
Inicie sempre no horário (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participação da
primeira dificilmente é alcançada).
É bom considerar que entre segunda e quarta-feira as pessoas estão no ritmo mais intenso de
trabalho e, provavelmente, mais disponíveis para participar de reuniões. Muitos não descartam
a quinta-feira como opção, desde que não seja próxima de um feriado.
Não é recomendado realizar assembleias nos fins de semana. Entretanto, caso seja esta a
opção, prefira o horário das 10h ou 15h, e aos domingos – em um caso extremo – às 10h ou
11h.
O QUE SERVIR?
Para alguns dos profissionais consultados pela reportagem, água, café e, no máximo, biscoitos,
são suficientes, já que estamos falando de uma assembleia, não exatamente de uma festa ou
confraternização.
Por outro lado, há quem prefira tornar essa reunião mais descontraída, com aperitivos diversos,
sanduíches, refrigerantes, até como forma de acalmar os ânimos dos condôminos mais exaltados.
“As pessoas interagem mais e perde-se um pouco da hostilidade de alguns”, sugere Rodrigo
Matias.
Álcool, contudo, é terminantemente proibido: pode causar constrangimentos irreversíveis entre os
moradores.
O PAPEL DO SÍNDICO
O síndico deve exercer o papel de mediador, mantendo a ordem e a coletividade. “Se, durante a
reunião, apenas um morador faz perguntas, a assembleia torna-se desinteressante”, opina Rodrigo
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Matias. Em assuntos mais polêmicos que envolvam reformas, por exemplo, é sempre importante
realizar uma votação.
Juraci Garcia Baena lembra ainda que o síndico precisa estar bem informado sobre todas as
questões que envolvem o condomínio. “Além disso, ele precisa ter muito jogo de cintura e
tolerância”, avisa.
O mais importante, na opinião dos síndicos e administradores consultados pela reportagem, é
manter sempre o roteiro da pauta, minimizando as eventuais “escapadas” do tema. Na ânsia de
resolver seus problemas, os condôminos podem discutir assuntos sem relevância para a
coletividade. “Bons exemplos são questões como vagas de garagem, barulho, entre outros, em que
se gasta tempo, o problema não é resolvido e deixa os demais participantes chateados”, ressalta
Baena.
Uma alternativa é que esses assuntos de ordem geral sejam discutidos fora de hora, no final da
assembleia. Assim, só quem estiver envolvido com os tópicos participará.
Dicas e ideias interessantes:
Antes da convocação, procure debater informalmente e colher informações com os
condôminos sobre os pontos mais complexos a serem pautados. Isso pode ser feito por meio
de uma breve reunião informal, ou até mesmo via troca de e-mails, por exemplo. Mas é muito
importante que todos sejam convidados a participar, para evitar que alguém se sinta excluído
ou desfavorecido.
Assim, quando ocorrer a assembleia, os interessados estarão melhor informados sobre a pauta
e poderão contribuir com ideias, opiniões e/ou sugestões mais objetivas. Isso pode tornar o
debate visivelmente mais produtivo.
Defina uma mesa com presidência e secretaria que sejam referência no condomínio, para que
todos respeitem.
Determine o assunto a ser tratado e só passe para outro depois de resolvido e anotado na ata.
Esforce-se para manter a sequência estabelecida pela pauta, negociando as questões novas
para o final da reunião. Se conseguir, a assembleia está garantida.
Nunca manobre: discuta cada item sempre de forma transparente.
Os assuntos a serem tratados podem ficar expostos em cartazes pela sala de reunião.
As cadeiras podem ser dispostas em um círculo, facilitando a comunicação face-a-face.
Sortear algum brinde de boa qualidade durante a assembleia pode surtir efeito em alguns
casos. Se for o seu, coloque na convocação que haverá essa prática.
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Mantenha o material (orçamentos, provisão orçamentária, extratos bancários, fotos de obras e
serviços etc.) organizado e, se possível, mostre aos condôminos por meio de retroprojetor ou
computador, por exemplo, tornando a reunião menos cansativa.
Outra boa medida é levar cópia da Convenção e do Regulamento Interno, para possível
consulta.
Um dia depois da reunião, coloque um cartaz nos elevadores informando os principais tópicos
discutidos e seus resultados, para que todos saibam o que aconteceu na assembleia. A ata
deve ser rigorosamente enviada aos condôminos em até oito dias.
Uso de Procurações em Assembleias de condomínios
Não há limites para o número de procurações, mas convenção pode restringir
O Código Civil, atual Lei dos Condomínios, legitima o uso de procurações em assembleias, seja
qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc. Além
disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.
Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem
apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar
procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.
Veja o que diz a orientação do Secovi Rio:
"O Departamento Jurídico do Secovi Rio entende que a Escritura de Convenção pode impor
algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da
administração e seus parentes recebam procuração etc."
O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como
representação na assembleia do Condomínio X no dia Y, ou representação em assembleias
do Condomínio X.
O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só para
votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos, etc.
Confira o texto do Código Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicações:
"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome,
praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
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Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento
particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do
outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos
poderes conferidos.
§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma
reconhecida."
Algumas explicações sobre as condições de validade para procurações, acima expostas o Código
Civil:
A firma reconhecida só é obrigatória se a Convenção ou o Regulamento Interno assim o
exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º) .
Objetivo da outorga: representação na assembleia do Condomínio X no dia Y, ou
representação em assembleias do Condomínio X.
Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado
em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.
Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem
apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar
procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.
E se uma votação de assembleia der empate?
Convenção do condomínio deve definir como proceder
Votação da assembleia encerrada e... Empatou. Nesses casos, quem tem o voto de minerva e
define a situação? Existem procedimentos padrões, mas também uma maneira oficial de acabar
com essa dúvida que pode gerar confusão.
Não há referências legais para esses casos, então, o melhor é não esperar que essa situação
aconteça e pegue todos de surpresa. Defina na convenção como proceder. Sim, atualizar a
convenção é uma tarefa muitas vezes difícil ou até inviável. Entretanto, é o único jeito de oficializar
esta questão.
Normalmente a convenção dá ao presidente da mesa e/ou aos proprietários de mais unidades e/ou
da cobertura a responsabilidade de decidir individualmente ou de entrarem em um acordo em caso
de empate.
Administradoras não recomendam que o voto de minerva seja utilizado caso ele não esteja
determinado pela convenção, ou seja, que se decida na hora um critério, sem oficialização.
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Um procedimento que reduz bastante a possibilidade de empate nas votações é dar pesos aos
votos com base na fração ideal de cada um. Para isso, some a quantidade de unidades pertencente
a cada um dos votantes ao número de vagas na garagem que ele possua. Assim, um morador com
duas unidades e três vagas na garagem tem voto com peso cinco. A cobertura, nesses casos, tem
peso dois.
Assim como com qualquer tema que possa gerar dúvidas ou conflitos, a melhor saída é ter uma
convenção o mais completa possível e sempre atualizada.
Fonte: Daniel dos Santos Junior - Lello / Habitacional Administradora / Michel Rosenthal Wagner
Advogados
Destituição de síndico e/ou corpo diretivo
Decisão precisa ser aprovada em assembleia
Para destituir um síndico, algum membro do corpo diretivo (subsíndico, conselheiro), ou até mesmo
todo o corpo diretivo, os moradores precisam se reunir em assembleia.
Esta assembleia especialmente convocada para transferir os poderes do síndico a outra
pessoa (não necessariamente condômino).
Necessita do voto de maioria dos membros presentes na assembleia (metade mais um).
Novo Código Civil, Art. 1.349: "A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido
no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,
destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio".
Art. 1348 § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo
disposição em contrário da convenção."
A Convocação para a assembleia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos
condôminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar - proprietários ou inquilinos com procuração
registrada.
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"Art. 1.355. assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto
dos condôminos".
Todos os votantes devem estar quites com as obrigações condominiais, conforme dispõe o
Inciso III do Art. 1335, onde se lê que é direito do condômino votar nas deliberações da
assembleia e dela participar “estando quite”.
Assim, não estando quite, não poderá o condômino participar nem tão pouco votar sobre a
destituição do síndico.
A convocação para a assembleia deve ser feita para o fim "específico". Ou seja, deve constar
do texto a finalidade da reunião: Destituição do Síndico.
O jurista Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da
OAB (Ordem dos Advogados do Brasil), lembra que "a assembleia deve ser convocada para
esse fim específico, o que não impede que outra matéria também faça parte da ordem do dia.
O artigo de Lei diz ''especialmente convocada para o fim'' e não ''exclusivamente''. Ou seja:
numa mesma reunião pode-se destituir o síndico, eleger novo síndico e ainda tratar de
''Assuntos Gerais''".
O novo Código em seu Art. 1.349, diz: “A assembleia, especialmente convocada para o fim
estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus
membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não
administrar convenientemente o condomínio".
Mas quem são os "membros" da assembleia? O jurista Marcelo Manhães afirma: "O novo
Código Civil dispõe “pelo voto da maioria absoluta de seus membros”, ou seja, membros da
assembleia e não do condomínio, tanto assim que, quando o legislador pretendeu adotar como
base de apuração de quórum a totalidade dos condôminos, assim o fez expressamente
conforme se depreende do artigo 1351 que trata da alteração da convenção de condomínio,
impondo o quórum “de dois terços dos condôminos”, bem como, da análise dos artigos 1352 e
1353.
"Portanto" - conclui o jurista - "entende-se que o quórum do Art. 1349 seja o da maioria
absoluta, considerando-se para tanto, a somatória de 50% + 1 das frações ideais presentes na
assembleia geral, salvo disposição em contrária prevista na Convenção de Condomínio (como
determina o Art. 1352)”.
E se a Convenção dispuser outros critérios para destituir o síndico, como votação de 2/3 dos
condôminos? Ou seja, e se a Convenção dispuser critérios que vão contra o que o Código Civil
dispõe? Segundo Manhães, assim como muitos outros especialistas ouvidos pelo portal
SíndicoNet, vale o que o Código Civil dispõe, e o que a Convenção determinar algum critério
diferente, este perde o valor legal. Ele afirma: "A tendência da jurisprudência é atribuir às novas
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disposições, o caráter de norma cogente que se sobrepõe às regras anteriormente
convencionadas entre as partes."
Impugnação de Assembleias
Regras e lei devem ser seguidas para evitar anulamento das decisões
Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos condomínios, em
relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas
decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial.
Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a
tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto abaixo para mais detalhes.
Para evitar impugnação de ata
Fazer uma lista de presença com os dados (nome completo e unidade) de todos os condôminos
e assinatura dos presentes.
Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a sequência dos acontecimentos da reunião.
Não deixar de lançar em ata discussões ou decisões importantes, pois estes podem ser
relevantes e a sua omissão em ata pode determinar sua anulação.
Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.
A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência.
É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.
Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários
realizados. É suficiente o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos
de quem o fizer questão.
Enviar uma cópia para cada condômino.
A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos
condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Com o advento do Novo Código Civil (atual
Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Sendo assim, prevalece o que
estiver determinado na convenção do condomínio.
A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela
Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica
no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a
insatisfação e desconfiança dos condôminos.
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Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu
condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quoruns e procedimentos
corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Secovi)
Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da
administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar
sempre disponível a qualquer condômino.
Para evitar impugnação de assembleia
Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião.
Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos
Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção
não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia.
O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode
também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for
notificado, a assembleia pode perder a validade.
A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a
"Assuntos gerais", estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem
estar explícitos na convocação.
Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há choque
de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último.
Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes, deve-se respeitar
a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil.
Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra
ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito.
Todos devem saber, por exemplo, que serão discutidas questões financeiras em uma
assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em ASSUNTOS GERAIS.
Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos
Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção
Como proceder para impugnar
Podem os condôminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que tenham a
solicitação de ¼ de todos os condôminos.
A impugnação é sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar
as decisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Convenção e pelo
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Código Civil. Caso o síndico não convoque esta outra assembleia, se 1/4 dos moradores
convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decisões anteriores.
O condômino insatisfeito, se não conseguiu juntar ¼ dos condôminos para convocar
assembleia, desejando anular as decisões de uma assembleia, deverá sempre se valer de uma
ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia.
A convocação deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser
convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia
seguinte.
Itens e condutas que geram impugnação de assembleia
Permitir que condôminos inadimplentes votem.
Permitir o voto de representante sem procuração.
A procuração não precisa estar com firma reconhecida, desde que a Convenção assim não
estabeleça.
A legislação não é clara sobre permitir ou não a participação de inquilinos em assembleias.
Especialistas divergem sobre o assunto.
Impedir a eleição de síndico não condômino. O Código Civil estabelece que o síndico pode ou
não ser condômino, sendo muito comum, hoje, a figura do síndico profissional
Mudar a Convenção com menos de 2/3 dos condôminos. Isso é ilegal e será decretado nulo.
Aprovar obras voluptuárias - aquelas que trazem embelezamento sem agregar utilidade ou
necessidade - sem respeitar 2/3 de todos os condôminos
Deixar de convocar, o síndico, reunião solicitada por ¼ dos condôminos.
Prestação de contas - como apresentar
Documentação necessária e o que não pode faltar
De acordo com o Código Civil, a Prestação de Contas e Previsão Orçamentária devem ser feitas e
aprovadas anualmente em assembleia, o que, na maioria dos condomínios, costuma acontecer no início do
ano.
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA
Documentos que você precisa ter em mãos para fazer e apresentar a prestação de contas. Se for
necessário, peça a documentação para a administradora.
30. 30
Certidões negativas do INSS, FGTS e Receita Federal, do condomínio, da administradora, das
empresas terceirizadas.
AVCB e as cópias das NRs 5, 7 e 9, além do certificado de brigada de incêndio, pára raios, RIA
dos elevadores, seguro do prédio e dos funcionários.
Não se esqueça do atestado de dedetização, lavagem das caixas d’agua e da última análise
da potabilidade de água.
A pasta de prestação de contas pode ser composta por:
Demonstrativo de despesas (que deve ser de fácil compreensão e contar um resumo do número
de contas do balanço).
Balanço contábil (que deve ser abrangente e detalhado. Pode dividido em três contas: Pessoal –
que inclui salários, férias, cesta básica e outros; Fixas – água, luz, telefone, taxas, contratos de
manutenção de elevadores, etc.; e Variáveis – limpeza da caixa d’água, recarga de extintores, entre
outros).
Documentação comprobatória de despesas e receita (a receita basicamente se divide em duas:
condôminos adimplentes e inadimplentes).
APRESENTAÇÃO
Mais importante que fazer o balanço é apresentá-lo de forma clara para os condôminos. Separamos
algumas dicas que vão te ajudar nesta tarefa.
No início da assembleia, é interessante que o síndico ou a administradora distribua no início
dos trabalhos uma folha com os detalhes que serão discutidos na prestação de contas, como
o comparativo com a previsão orçamentária aprovada no ano anterior.
Compare a previsão efetuada no ano anterior com os gastos reais e respectivas distorções
com explicações claras, simples e sem deixar dúvidas sobre o motivo dos gastos.
Use a divisão por item como Funcionários, Consumo (água, luz, telefone, Internet),
Manutenção, Material de Consumo, Administrativos, Despesas Diversas, isso facilita o
entendimento.
É importante informar que as pastas relativas à prestação de contas ficarão disponíveis na
administração do prédio.
Alguns especialistas pedem para evitar detalhar demais as despesas, o que pode gerar alguma
confusão. Outros, entretanto, dizem que tudo deve ser colocado, pois, contabilmente, a compra
de uma caixa de fósforo é tão importante quanto a de um equipamento de segurança.
Se houver críticas ou objeções, analise-as e, se realmente procederem, adote-as, caso
contrário, dê explicações claras e convincentes. Procure adequar-se às necessidades do
público, que irá manipular e aprovar ou não a pasta de prestação de contas.
31. 31
O QUE NÃO PODE FALTAR
Existem alguns pontos que são fundamentais para que a prestação de contas esteja completa,
outros, no entanto, podem ser deixados de lado. Confira o que você não pode esquecer.
Tenha sempre em mente que para o balanço ser transparente não pode faltar a receita, a lista
de inadimplência e despesas.
Atenha-se somente ao período que está em pauta.
Nunca esqueça das pastas e da documentação original comprobatória de despesas e receita.
INADIMPLENTES
Assuntos delicados também fazem parte da prestação de contas e não podem ser esquecidos, veja
a melhor forma de tratá-los.
Aborde a inadimplência de forma a mostrar quanto está custando ao condomínio, sem entrar
em detalhes sobre situações particulares, isso pode gerar confusão.
Não cite o nome dos devedores, somente o número dos apartamentos.
Aborde também o percentual, quantidade de cotas, valor por unidade e ações tomadas (cartas
de cobrança, cobranças amigáveis e ações judiciais).
Ouça a opinião de todos e tire suas conclusões.
NÃO FOI APROVADO. O QUE FAZER?
Pode acontecer de sua prestação de contas não ser aprovada. Às vezes, um erro de digitação ou
a falta de atenção em algum lançamento pode ocasionar esse incômodo. Saiba como agir se os
condôminos não aprovarem o seu balanço.
Caso o balanço não seja aprovado, uma saída é auditar as contas. Muitos casos costumam
ficar sem aprofundamentos, o que pode gerar problemas com os inadimplentes no futuro.
Outra solução é esclarecer quais itens ficaram pendentes e solicitar um prazo para que as
explicações sejam feitas. Uma nova assembleia deve ser convocada.
O ideal é que quem fez o balanço consiga dar uma explicação convincente ou, se realmente
houver um erro, o que pode acontecer, consertá-lo.
Persistindo a discordância, sempre usando de bom senso, quem aprova deve avaliar o teor e
o montante envolvido acionando os mecanismos previstos na Convenção do Condomínio tais
como: solicitar esclarecimentos via Conselho Fiscal, via assembleia e, por último, se for o caso,
exigir por meios judiciais uma prestação de contas.
Fonte: Fonte: Edson Carvalho, síndico profissional; Nilton Savieto, síndico profissional; Wilton
Augusto, síndico profissional
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Alteração do Regulamento Interno
Lei não especifica claramente as regras
Mudar o regimento interno de um condomínio não é tarefa fácil e sempre gera grandes discussões
nas assembleias, seja pelo tipo de mudança que está envolvida ou pela quantidade de votos contra
e a favor. A representatividade é de extrema importância.
O Código Civil diz, de forma não totalmente clara, que a aprovação necessária deve ser de 2/3 de
votos de todos os condôminos. Por isso, este assunto é um pouco polêmico e gera diferentes
interpretações.
Saiba o que dizem os especialistas sobre essa questão:
Giovani Oliveira, Gerente Jurídico do escritório Schneider Advogados Associados, no Rio
de Janeiro
“É necessária a aprovação de 2/3 dos votos de todos os condôminos para alteração do Regimento
Interno, tendo em vista que é o quórum previsto para alteração da Convenção (Art. 1.351 do Código
Civil) e o Regimento faz parte da Convenção (Artigo 1.334, V do Código Civil). Contudo, predomina
o entendimento de que a própria convenção pode estabelecer uma forma de aprovação/alteração
menos rígida (Enunciado n° 248 da Jornada de Direito Civil da Justiça Federal).”
Fernando Fornícola, diretor da Habitacional
“Eis uma questão bastante polêmica, na medida em que, no texto original do Código Civil,
promulgado em 10/01/2002, o artigo 1.351, estabelecia que para a alteração do Regimento Interno,
assim como então previsto para as Convenções Condominiais, o ‘quórum’ exigido era de 2/3 dos
votos dos condôminos. Com a alteração legislativa sofrida pela Lei 10.931 de 2004, foi suprimido
do texto original o regimento interno, dando a entender, portanto, a nosso ver, que, a vontade atual
do legislador é que para a alteração de tal documento (regimento) basta a maioria simples da
assembleia especialmente convocada. Há aqueles que defendem que, na realidade, o que se deve
atender é o ‘quórum’ previsto na Convenção, com o que não concordamos.”
Paulo Romani, diretor FL
“Artigo 1351 - 2/3 dos votos dos condôminos para alteração da Convenção e Regulamento Interno.”
João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico Secovi-SP
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“A alteração do art. 1.351 do Código Civil, ocasionada pelo art. 58 da Lei n° 10.931/04, suscitou
nova polêmica que somente o tempo se incumbirá de dar completa e pacífica resolução. Trata-se
de saber qual é a representatividade necessária, atualmente, para se alterar o Regimento Interno
de um condomínio edilício:
Código Civil
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da
convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação
pela unanimidade dos condôminos.
Há os que entendem que a partir de agora o Regimento poderá ser alterado pelo quórum de praxe,
a saber, maioria simples dos presentes, em segunda chamada (art. 1.353 do Código Civil), como é
o caso do professor Élcio Nacur Rezende:
‘Em 2 de agosto de 2004, a Lei n. 10.931/04 alterou a redação do artigo 1.351, tornando
despiciendo o quórum qualificado de 2/3 (dois terços) para que se modifique as disposições do
Regimento Interno, fazendo-nos crer que a partir de sua entrada em vigor (2 de agosto de 2004) a
simples maioria já é suficiente, nos termos do artigo 1.352’. REZENDE, Élcio Nacur. Condomínio
em edifícios. Belo Horizonte : Del Rey, 2005, p. 58.
Todavia, tal não é a nossa interpretação. A supressão do termo ‘regimento interno’ do art. 1.351,
com a mantença da redação original do art. 1.334, V, do Código Civil, fez com que deixasse de ser
obrigatória a votação de 2/3 (dois terços) dos condôminos para que se procedesse a alteração
daquela norma, sendo aplicável, desde então, a proporcionalidade de votos prevista
expressamente na Convenção Condominial.
Para tanto, a proporcionalidade da maioria absoluta dos condôminos (50%+ 1 dos condôminos) é
mais que razoável para a medida proposta, pois evita que o Regimento seja engessado pela rigidez
de uma votação de 2/3 (dois terços), bem como afasta a possibilidade da legitimação de alterações
aventureiras, que facilmente virão a lume com a votação de praxe (maioria dos presentes em
segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil). Recomenda-se a adoção proporcionalidade acima
quando da elaboração ou alteração das Convenções.
Polêmica surgirá se a Convenção for omissa sobre o pormenor. No caso, entendemos será mais
seguro aplicar, por analogia, a proporcionalidade de 2/3 (dois terços) necessária para alteração da
Convenção (art. 1.351 do Código Civil), tanto mais quando o Regimento fizer parte da própria
Convenção. Portanto, inaplicável na hipótese a votação de praxe.”
Alteração da Convenção
Votação necessária e dicas sobre como proceder
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A atualização da Convenção do condomínio não é obrigatória, mas pode trazer diversas vantagens
para a administração. Entre elas, a principal é a fixação de uma taxa de juros superior à cobrada
atualmente, para poder combater a inadimplência e o déficit de caixa criado por ela.
O Novo Código Civil diminuiu o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo
1336, porém abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim
a Convenção do condomínio dispuser:
"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento
sobre o débito."
A maior dificuldade para mudanças na Convenção é que o Código exige a aprovação de 2/3 dos
condôminos, no artigo 1351. Confira abaixo dicas de dois advogados especialistas em condomínios
- Rômulo Gouveia e Ricardo Pereira Ribeiro - sobre as vantagens que a atualização da Convenção
podem trazer para o condomínio, e como efetuá-la.
Vantagens
Segundo o advogado Ricardo Pereira Ribeiro, a atualização da Convenção traz diversos benefícios:
"Além da redução da inadimplência, podemos com a alteração fazer com que os condôminos
participem mais da vida do condomínio, apresentando sugestões para as novas regras", explica.
Entre outras vantagens estão:
Os juros de mora que podem ser pactuados de 4 a 10% (o ideal seria 0,33% ao dia no máximo);
A possibilidade de aplicar multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso do
condômino não cumprir as obrigações legais com o condomínio (inclusive a falta de pagamento
da cota);
A probabilidade do impedimento da venda da garagem a terceiros (que não sejam
condôminos). Sem este item na convenção, em alguns casos o proprietário que desejar poderá
vender a garagem separadamente;
A perspectiva de confeccionar os procedimentos para locação de garagens (para não locar a
não-moradores);
A obrigação de firma reconhecida nas procurações confeccionadas e utilizadas nas
assembleias.
Limite para os juros convencionados
Para o advogado Rômulo Gouveia, a atual legislação não limita os juros: "o artigo 192 da
Constituição Federal inicialmente determinava limites legais de juros, porém foi revogado pela
Emenda Constitucional número 40, de 29 de maio de 2003".
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E acrescenta: "O Decreto da Lei da Usura somente foi aplicável até o advento da Constituição de
1998, que revogou as limitações dos juros de mora"
Como conseguir aprovação de 2/3?
De acordo com o advogado Rômulo Gouveia, teoricamente não existe impedimento para
realizar uma assembleia em um dia, recolher assinaturas durante a semana e em seguida
encerrá-la.
Pode-se realizar uma primeira assembleia, aprovando as assinaturas recolhidas as quais
seriam apresentadas na segunda assembleia.
É importante salientar o reconhecimento das firmas das assinaturas porque muitos dos
participantes poderão não participar da segunda assembleia.
Passo a passo
Elaborar uma minuta para que todos apresentem sugestões de alteração da Convenção (com
prazo para respostas);
Fazer uma segunda minuta com as devidas alterações e repassá-la para os interessados antes
da assembleia;
Se possível colher procurações específicas para aprovar a nova Convenção após todos se
cientificarem sobre o teor do acordo a ser aprovado;
Marcar a assembleia, após ter os 2/3 de procurações através de edital preciso;
E finalmente aprovar a nova Convenção (re-ratificação).
Registro das alterações
Para tornar as alterações da Convenção válidas para terceiros (não-condôminos), elas devem ser
averbadas no cartório de Registro de Imóveis (artigo 1333), onde a Convenção está registrada,
uma vez que com o registro terá a publicidade do ato. "Mesmo se a lei não obrigasse, os
condôminos têm interesse em tornar as alterações públicas", afirma Ricardo Ribeiro.
Fontes: Advogados Ricardo Ribeiro e Rômulo Gouveia, especialistas em condomínios.
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Dicas de etiqueta: Assembleias
Cartilha com noções de boa postura aos participantes da reunião
Em reunião de assembleia, escute o que seu vizinho está falando. Se você não concordar,
procure discordar da ideia e não da pessoa. É importante separar a ideia e proposta da pessoa,
para não criar rixas
Diferenças de personalidade e estilos de vida é mais do que normal, não podemos querer que
todos sejam iguais a nós. O que podemos manter é o respeito e não "invadir" o espaço, ou
seja, a privacidade do outro.
Se uma discussão virar agressão, tome a iniciativa de "esfriar" o clima, não alimentando um
clima violento. Se necessário, peça ao presidente da mesa que registre seu ponto-de-vista ou
sua queixa.
Lembre-se de que a assembleia é um espaço público, não é uma ocasião para "lavar roupa
suja" a qualquer custo. Podem motivar até processos por calúnia e danos morais:
constrangimento público, denúncias sem provas, informações baseadas em boatos.
Procure conhecer o Regulamento Interno e a Convenção do condomínio. Assim, você evita
propor ideias contrárias a essas normas.
Quanto mais todos forem objetivos em suas colocações, evitando "monólogos" durante a
reunião, mais facilmente os trabalhos serão concluídos em horário hábil.
Tente cumprir os horários de início das reuniões, para que a sessão não seja suspensa por
falta de quórum, e para que os trabalhos não se estendam tornando-se cansativos.
Do mesmo modo, pegando a reunião do início, você evita voltar a questões que já foram
debatidas na sua ausência.
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Aprovação de obras em assembleia
Votações mínimas necessárias para aprovação de cada tipo de obras
Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja urgente, necessária à
habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.
A tabela abaixo mostra as situações possíveis e suas votações mínimas.
Tipos de
obras
Ou seja... Votação mínima
Necessárias
As que conservam a coisa ou impedem sua
deterioração*.
Ex.: impermeabilização, pintura da fachada ou
obras urgentes, como vazamentos.
- Se urgentes e as despesas não forem grandes, não
precisam de aprovação.
- Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia
- Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser
providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente
convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos
aos condôminos.
Úteis
As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*.
Ex.: Reforma da guarita.
Maioria de todos os condôminos (50% + 1)
Voluptuárias
As que não aumentam o uso habitual da coisa,
constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.:
pintura de fachada com cor diferente.
2/3 de todos os condôminos
Sobre obras, assim dispõe o novo Código Civil, nos artigo 1341, 1342 e 1343
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de
autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas,
determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à
assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas
excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente
convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos
condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que
efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza,
embora de interesse comum.
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Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes
facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos,
não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por
qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a
conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
(*) Definições do dicionário Aurélio
O que vale mais no condomínio?
O código civil, a convenção, o regimento interno, o síndico ou a assembleia?
Por Inaldo Dantas*
O assunto desta semana foi inspirado numa consulta que chegou ao nosso e-mail, e que ilustro,
como é de costume, ao final da coluna.
Muitas são as questões legais que envolvem as relações condominiais, principalmente as que
dizem respeito aos direitos e deveres dos condôminos: Inadimplência, mau uso da unidade,
criação de animais, presença nas assembleias, uso das áreas comuns, garagem, infiltrações, e
uma gama de questões que por suas constantes ocorrências, terminam por transformar (salvo
raríssimos casos), a vida em condomínio, bastante difícil, e como “É DIFÍCIL” (usando o
trocadilho, é claro)!!!
As questões devem sempre ser tratadas à luz dos seguintes dispositivos legais, não
necessariamente na mesma ordem: Código Civil Brasileiro, Lei 4.591/64, Convenção do
condomínio, regimento interno e assembleias gerais (ordinárias ou extraordinárias).
O Código Civil, em vigor desde janeiro de 2003, traz um capítulo especialmente destinado às
relações condominiais, que vai dos artigos 1.314 ao 1.358 (44 artigos) e que trata
principalmente da definição do que é parte comum e parte privativa, das obrigações, das
multas, da forma de escolher bem como de destituir o síndico, a forma da convenção, entre
outras normas
A Lei 4.591/64, a famosa Lei dos Condomínios, a exemplo do Código Civil, é outra que
igualmente trata do assunto, e nos seus primeiros 27 artigos (já que a partir do artigo 28 trata
da Incorporação Imobiliária), engloba: direito da propriedade, da forma de se convocar e
realizar as assembleias, o direito (ou não) do locatário participar delas, além de outros tópicos
também já previstos no CC, que nos casos conflitantes, devem prevalecer a lei nova.
39. 39
A convenção também tem força de lei. Especialmente elaborada para cada condomínio, define
o que é propriedade de todos e o que é individual, determina a forma de contribuição das
despesas (as famosas taxas de condomínio), as vagas de garagem (que devem estar muito
bem definidas na planta e na escritura de cada apartamento), a forma de escolha e o tempo de
mandato do síndico, a data de realização das assembleias ordinárias (aquelas em que os
locatários podem participar), entre outras.
O regimento interno, por sua vez, trata do uso das coisas. Estabelece a forma de uso da piscina,
do salão de festas, dos elevadores, determina o horário de obras nas unidades, o horário de
mudanças, as normas de criação de animais nas unidades, enfim, detalha o que é direito e
principalmente o que é dever de cada condômino. Importante: Este instrumento é elaborado
pelos próprios condôminos, a critério deles (desde que não venha a ferir o direito de cada um)
e sob a aprovação de no mínimo 2/3.
Por fim, as assembleias gerais dos condôminos, que ao contrário do que muitos imaginam, não
são assim tão soberanas não. Elas até têm o poder de alterar a Convenção e o Regimento
Interno, desde que observado o quórum mínimo de 2/3; pode destituir o síndico (maioria dos
presentes), definir o valor das taxas condominiais, aprovar obras de melhoramentos (taxas
extras) e outros assuntos do interesse da coletividade.
Assim, afirmar qual delas tem mais valor não é tarefa muito fácil. A princípio, poderíamos dizer que
o Código Civil tem mais força. Ocorre que o próprio Código deixa para as assembleias ou até
mesmo para as convenções, tratar de determinados assuntos, assim, passariam estes dois
instrumentos, a ter mais valor que o CC. Por outro lado, a assembleia não pode decidir matéria
contrária à lei, principalmente aquela que fere o direito de propriedade.
O síndico, este sim, há momentos em que é autoridade máxima, principalmente naqueles em que
tem como atribuição fazer cumprir as normas e aplicar as multas previstas.
Concluindo, dependendo do caso, cada um desses dispositivos tem o seu momento máximo. E vai
aqui um conselho: Naqueles condomínios em que a LEI DO BOM SENSO prevalece, nenhuma
outra tem vez.
(*)
Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do
Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-
TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.
Glossário: termos usados em assembleias
Conheça as minúcias dos conceitos usados na reunião de condomínio
Há quem já esteja familiarizado com os conceitos abaixo. Porém, quem nunca foi síndico pode se
atrapalhar com tanta nomenclatura parecida – e com significados bem diferentes.
40. 40
Conheça abaixo as mais corriqueiras expressões utilizadas em assembleias de condomínio:
Quórum:
Número necessário de pessoas para votar/aprovar certo tema.
Maioria absoluta ou maioria do todo:
Leva-se em consideração a totalidade do condomínio, ou seja, todos os condôminos.
Necessária para aprovação de obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como
reforma de guarita ou individualização de hidrômetros, por exemplo.
Maioria simples ou maioria dos presentes:
Corresponde a 50% mais um dos presentes em assembleia. Esse quórum elege ou destitui
síndico, e aprova orçamento e contas.
Maioria qualificada:
Depende de cada convenção e tem diferentes quóruns específicos para realização de obras.
Para aprovar uma obra voluptuária, por exemplo, são necessários dois terços de todas
as unidades.
2/3 do todo: Refere-se a dois terços de todas as unidades, levando em conta as frações ideais,
caso se aplique. É um quórum aplicado para aprovação de obras voluptuárias e alteração da
convenção.
Unanimidade dos condôminos: Todos os condôminos.
Quórum qualificado: Quando há porcentagem específica para votar certo tema. Para
conseguir alterar, por exemplo, a destinação do condomínio, é necessária a aprovação de
todos, ou seja, 100% dos condôminos.
Quórum livre: Quando não há especificação sobre o quórum. Ou seja, a maioria simples
decide o que está sendo votado.
1a. convocação: Para aprovar algo no primeiro horário, o síndico necessita da presença de
mais de 50% das unidades.
2a. convocação: Para deliberação, maioria dos votos dos presentes, salvo se for necessário
um quórum específico.
Presidente da mesa e Secretário: É escolhido no início da assembleia. Ele nomeia um
secretário para redigir a ata, e começa a conduzir a reunião. Deve-se verificar o que a
Convenção estabelece sobre quem pode compor a mesa. Não é recomendável o síndico
presidir ou secretariar a Assembleia, para não haver questionamento sobre sua influência nas
decisões dos condôminos.
Condômino: Ao contrário do que muitos pensam, o que caracteriza o termo condômino não é
o fato de o indivíduo morar no condomínio. Condômino é o proprietário do imóvel, mesmo se
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não morar na unidade. Portanto, quando a legislação usa este termo, está se referindo ao
proprietário do imóvel.
Obras úteis: As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Exemplo: reforma da guarita e
Individualização dos hidrômetros. (Quórum necessário: maioria do todo)
Obras voluptuárias: As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples
deleite ou recreio*. Exemplo: construção de piscina. (Quórum necessário: 2/3 do todo) .
Obras necessárias: As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*.
Exemplo: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras como
impermeabilização de um local com vazamento (Quórum necessário: maioria dos presentes).
Fontes consultadas: Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora do curso de
administração de condomínios da EPD (Escola Paulista de Direito) e Daphnis Citti de Lauro,
advogado especialista em condomínios e consultor SíndicoNet