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CARTILHA
ASSEMBLEIAS
Em condomínio, tudo é decidido a partir das assembleias. Nesses encontros, a comunidade
se junta para decidir a aprovação de contas, a necessidade de uma obra, e até quem será o próximo
síndico do local.
E por ser um momento tão importante na vida em condomínio, as assembleias têm algumas
regras. Desde o momento da convocação até a sua finalização em ata, a reunião tem suas
minúcias.
Para não restarem dúvidas, o Projeto Conviver trouxe diversas orientações que podem ser
acessadas em sua integridade no site www.síndiconet.com.br, autor das dicas.
São 42 páginas de informação que poderão ser uteis no dia a dia.
Aproveite e boa reunião!
2
Como convocar uma assembleia
A forma e o prazo devem ser regulamentados pela Convenção!!!
 Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da
Assembleia.
 O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode
também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
 É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for
notificado, a assembleia pode perder a validade.
 A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a
"Assuntos gerais", apenas estes podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos
devem estar explícitos na convocação.
 Geralmente as Assembleias são convocadas pelo síndico. Mas a reunião de um quarto dos
condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a
Convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as
assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação.
Abaixo, o que diz o Código Civil sobre convocação de assembleias condominiais:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma
prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento
interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para
a reunião.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos.
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Modelo de edital
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Iniciando uma Assembleia
Dicas e procedimentos para o início da reunião
 Presidente da Mesa: é escolhido no início da assembleia. Ele nomeia um secretário para redigir
a ata, e começa a conduzir a reunião.
 Não deixe de verificar o que a Convenção estabelece sobre quem pode compor a mesa.
 Não é recomendável o síndico presidir ou secretariar a Assembleia, para não haver
questionamento sobre sua influência nas decisões dos condôminos.
 O Presidente da Mesa deve tomar o cuidado para que as atenções não se desviem dos
assuntos especificados no edital de convocação, e para que as votações ocorram dentro do
limite mínimo especificado pela Lei dos condomínios e pela Convenção.
 Logo no início da assembleia, o Presidente recolhe as procurações para anexá-las à lista de
presentes.
 Lista dos presentes: deve ser preenchida no início da reunião e anexada à ata da assembleia
correspondente, no Livro de Atas do condomínio.
 Inadimplentes não podem participar das deliberações da assembleia, nem votar, mesmo que
estejam cumprindo acordo.
Síndico pode presidir Assembleia?
 Não existe proibição legal. No entanto, não é conveniente que o síndico presida a mesa da
assembleia. Confira abaixo os motivos. Consulte também a Convenção do seu condomínio a
respeito deste assunto.
 Na "micropolítica" do condomínio, a assembleia representa o Poder Legislativo, e o síndico, o
Poder Executivo.
 Ou seja, a assembleia tem a competência de elaborar as normas para o condomínio, e tomar
as decisões mais impactantes, como aprovação de obras (exceto emergenciais e de baixo
custo).
 O síndico tem a competência de executar o que é determinado pela assembleia, a ela prestar
contas de sua gestão, e tomar decisões administrativas do dia-a-dia.
 Portanto, há interferência entre os poderes locais se o síndico preside a assembleia.
 Na verdade, este é um modo de regular as atribuições do síndico, não lhe dando poderes
absolutos.
 Do ponto de vista do síndico, também é inconveniente presidir a assembleia, porque assim
ficaria excessivamente exposto às cobranças dos condôminos.
 Ao não ocupar a presidência da mesa, o síndico divide mais as responsabilidades pelas
decisões tomadas com os condôminos.
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 De qualquer modo, é sempre essencial a presença do síndico na assembleia, para informar
aos condôminos sobre o que está sendo feito, e sobre as demandas do condomínio.
Como conduzir uma Assembleia
Organização e objetividade garantem reunião rápida e bem sucedida
Quórum baixo, assembleia prolongada, brigas, e nada decidido. Quem quer participar de uma
reunião desse tipo?
Para evitar que essa cena de terror aconteça no seu condomínio, confira:
Preparação dos participantes
 A parte anterior à assembleia é o primeiro passo para garantir que o evento transcorra com
organização e tranquilidade. A convocação deve ser feita como manda a convenção do
condomínio – caso contrário, as decisões tomadas pela coletividade podem ser invalidadas
judicialmente.
 O ideal é municiar o condômino com todo o tipo de informação possível antes da reunião, para
que ele tenha tempo de refletir sobre os dados, elaborar perguntas e até de trocar algumas
ideias com os vizinhos. Dessa forma, ninguém se sente surpreso com o valor do reajuste da
taxa ou com o preço da pintura da fachada no momento da assembleia.
 O uso da internet pode ser um aliado importante para este fim. Por isso, ferramentas como
listas de e-mails, facebook, site do condomínio, blogs, fóruns, assembleia virtual, podem ser
extremamente úteis para promover e antecipar o debate entre os participantes.
 Outro item importantíssimo para que a futura assembleia tenha um bom andamento é a
definição das pautas. Estas devem ser claras, pertinentes, necessárias e não muito extensas.
A quantidade também é determinante. O máximo recomendado são quatro pautas por
assembleia, para evitar que o evento se alongue demais.
 Atrair os condôminos é fundamental. Coloque observações no edital, como: "A sua presença é
indispensável para o bom andamento e valorização do nosso patrimônio"; "Os ausentes, por
Lei, deverão acatar com todas as decisões tomadas". O síndico e a administradora devem
continuar chamando os condôminos para a reunião, com lembretes no quadro de avisos do
condomínio, quinze dias antes, uma semana antes, dois dias antes do evento e na própria data
também.
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A preparação também pode variar de acordo com a finalidade de cada assembleia:
 Aprovação de contas: Mande antes da reunião uma prévia do que será falado. Um atualizado
das despesas do condomínio, com o quanto se gasta atualmente com pessoal,
concessionárias, e principais itens de manutenção. Para a ocasião, as pastas devem estar
todas aprovadas pelo conselho, que deve vista-las mensalmente.
 Previsão orçamentária: Envie, com antecedência, os valores já com reajustes previstos para
o período – inflação de contratos, reajustes, média de dissídio.
 Eleição de síndico: caso haja mais de um interessado, é possível que os mesmos conversem
com o síndico atual com antecedência e mandem para os outros condôminos suas propostas
de trabalho.
 Convocações específicas: - envidraçamento de sacadas ou obras, por exemplo: o síndico
pode já mandar os orçamentos colhidos, e as informações técnicas com antecedência.
Ambiente
 Antes de a reunião começar, se possível, coloque uma música ambiente suave, ou até um DVD
com um tema leve. Músicas agitadas não são recomendadas. Outro toque simpático é oferecer
um cafezinho com biscoito para os presentes. Esse tipo de cuidado vai criando um ambiente
mais propício para a conversa e para o entendimento entre os vizinhos.
 Se possível também, as cadeiras podem ser dispostas em um círculo, facilitando a
comunicação face-a-face.
 Inicie sempre no horário (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participação da
primeira dificilmente é alcançada).
 Mantenha o material (orçamentos, provisão orçamentária, extratos bancários, fotos de obras e
serviços etc.) organizado e, se possível, mostre aos condôminos por meio de retroprojetor ou
computador, por exemplo, tornando a reunião menos cansativa.
 Outra boa medida é levar cópia da Convenção e do Regulamento Interno, para possível
consulta.
CONDUÇÃO DA REUNIÃO
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O primeiro passo é decidir pelo presidente da mesa. Peça fundamental para o bom
andamento do evento, o recomendável é que o presidente seja alguém respeitado por todos, neutro
e que não pertença a nenhuma “panelinha” do condomínio.
Também é de extrema importância que o presidente da mesa saiba se colocar no momento
certo, evitando que os moradores que demandam mais atenção fujam do tema que está sendo
debatido.
Além disso, deve-se observar o horário de início da reunião. É uma boa maneira de prestigiar
os presentes, e não os ausentes, ou atrasados. Outra forma de se manter a ordem é dar certo
período de tempo para cada assunto na pauta – e no máximo cinco minutos a mais, caso a maioria
decida por mais explicações sobre o tema.
Veja algumas sugestões sobre o tempo necessário para os seguintes assuntos – caso o material
de apoio já tenha sido enviado com antecedência, como foi sugerido acima:
 Prestação de contas: de 20min a 25 min.
 Previsão orçamentária: de 10 min a 15 min.
 Eleição: geralmente feita por aclamação, 5 minutos. Mas se houver mais candidatos, calcule
3 minutos para cada um.
 Aprovação de obras: de 15 min a 20 min.
Para que a reunião transcorra da melhor forma possível, a ordem do dia deve deixar os temas
mais polêmicos para o final. Assim, os outros assuntos são decididos com mais tranquilidade.
Objeções
Mesmo com toda essa organização, há algo que pode minar o sucesso de uma assembleia: as
objeções em excesso ou a vontade, de alguns moradores, de debaterem assuntos que não são
coletivos durante a reunião.
Para aqueles que pedem a palavra a todo momento e desejam mais explicações sobre contas já
aprovadas, ou sobre um orçamento cotado, ou em relação a um item muito específico de qualquer
coisa debatida, pode-se oferecer uma atenção especial em outro momento, para evitar atrasar a
ordem estabelecida para o dia.
Uma sugestão é que se coloque em votação se a dúvida é da maioria dos presentes ou não. Assim,
o morador em questão não se sente injustiçado e, se o assunto realmente for de interesse geral,
tem mais espaço para discussão.
É importante que os moradores não fiquem sem resposta para as suas questões. Mesmo que
repetitivas, as perguntas devem ser respondidas – o que pode acontecer em outro momento, que
não na assembleia.
Perda de foco
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Outro problema recorrente em assembleias são aqueles que querem discutir assuntos privados.
Nesse caso, o ideal é que o presidente da mesa explique que o tema não é de interesse geral, mas
que o síndico pode procurá-lo em outro momento, ou depois da assembleia, para falar sobre o
problema. Deve-se ressaltar que a assembleia é o momento para debater os assuntos referentes
à comunidade.
Veja abaixo algumas frases que o presidente da mesa pode usar para manter a objetividade da
reunião:
 “Esse assunto será debatido mais tarde”
 “Me desculpe, mas o tema não é de interesse coletivo”
 “O item já foi discutido e aprovado”
 “Senhores, temos mais três minutos para decidir sobre esse assunto, depois passamos para o
próximo item da pauta”
 “Esse tema não está na pauta do dia”
 “Podemos discutir esse assunto em particular”
Ânimos exaltados
 Em uma assembleia, os condôminos muitas vezes sabem quem pode ou não conturbar. É
importante identificar antes quem costuma agredir ou ofender os demais para não deixar essa
pessoa “crescer”.
 O presidente é o responsável pela ordem na assembleia. Cabe a ele advertir aquele que estiver
perturbando os demais pela sua postura hostil durante a reunião.
 Se isto não for suficiente, em último caso, o presidente, com a anuência dos presentes, pode
solicitar a retirada do perturbador ou suspender os trabalhos, determinando nova data para a
continuação dos trabalhos (assembleia em sessão permanente).
Depois da reunião:
Com o fim das discussões agendadas, é possível que os vizinhos e síndicos fiquem ali conversando
sobre a reunião. O presidente da mesa, auxiliado pelo funcionário da administradora de
condomínio, redige a ata da reunião, que tem data limite para ser entregue aos outros moradores,
expressa na convenção.
Aproveite o momento para tirar alguma dúvida pendente que tenha ficado para trás por falta de
tempo – ou por interesse de algum morador.
Fontes consultadas: Fabio Fiorini, diretor executivo da Net Branding consultoria, Gabriel Karpat,
presidente da administradora GK, Nilton Savieto, consultor do SíndicoNet e síndico profissional,
José Roberto Iampolsky, presidente da administradora Paris condomínios, Julio Harold, gerente
regional de condomínios da Auxiliadora Predial, Conteúdo SíndicoNet
Ata de Assembleia
Dicas e orientações para o encerramento da reunião e formalização da Ata
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 Ata: Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada
um.
 A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência.
É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.
 Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários
realizados. É suficiente o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos
de quem o fizer questão.
 É enviada uma cópia para cada condômino.
 A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos
condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Entretanto, Com o advento do Novo
Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade NÃO foi mantida. Sendo assim,
prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio.
*A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei
4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável implica no
comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a
insatisfação e desconfiança dos condôminos.
 Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu
condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quóruns e procedimentos
corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Informe Secovi nº 64)
 Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da
administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar
sempre disponível a qualquer condômino.
Assembleias - O que diz a lei (art.1.350 - 1.355)
Código Civil - Condomínios
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma
prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
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condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento
interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da
convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação
pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas,
em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo
menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns
pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do
condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos
presentes, salvo quando exigido quórum especial.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para
a reunião.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos.
Assembleia Ordinária - AGO
A AGO ocorre uma vez por ano, obrigatoriamente, segundo o novo Código
Civil
 Normalmente, é usada para prestação de contas, aprovação da previsão orçamentária e
eleição de síndico.
 O que o Código Civil diz:
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"Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na
forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições
dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o
regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino."
 Para aprovar contas passadas, previsão orçamentária e para eleger síndico e corpo diretivo, é
preciso, em primeira convocação, o voto de condôminos que representem a maioria das
frações ideais ou das unidades, de acordo com o critério disposto na Convenção do
condomínio.
 Se não houver este quórum em primeira convocação, em segunda chamada a aprovação e
eleição se dá por maioria dos votos dos presentes - a não ser nos casos em que a legislação
ou a Convenção exigem quórum especial, como obras, alterações no Regimento Interno,
mudanças na fachada e outros.
 Os votos, salvo disposição contrária da Convenção do condomínio, são correspondentes à
fração ideal dos votantes.
 Se as contas forem reprovadas pela assembleia, esta deve deliberar as providências a serem
tomadas. Por exemplo: instituir uma auditoria, marcar assembleia extraordinária para a
destituição do síndico.
Eleições
 Muitas vezes as AGOs também são usadas para a eleição de síndico, subsíndico e conselho
fiscal.
 Todo condomínio deve ter um síndico, segundo a legislação. A eleição de subsíndico e
conselheiros fiscais não é obrigatória, se a Convenção não dispuser sobre estes cargos.
 O síndico e outros integrantes do corpo diretivo não precisam ser proprietários ou moradores.
 A eleição ocorre com maioria dos condôminos, em primeira chamada, ou com maioria dos
presentes, em segunda. (artigos 1352 e 1353 do novo Código Civil).
 Se a Convenção não se pronuncia sobre a remuneração do síndico, a Assembleia que o elege
deve deliberar sobre o assunto:
Lei dos condomínios, art. 22, parágrafo 4°: "Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa
física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia
que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente."
 O mandato deve ser no máximo de 2 anos, permitida a reeleição.
Assembleia Extraordinária - AGE
Podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos
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As assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos, geralmente para tratar de assuntos não discutidos na última assembleia ordinária ou
de urgência.
Para que uma assembleia extraordinária seja convocada, é preciso a assinatura do síndico ou de
pelo menos 1/4 dos condôminos. Abaixo, os casos previstos no Novo Código Civil:
Mais sobre obras
 Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja necessária à habitabilidade
do condomínio, e de baixo custo.
 Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de
assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir:
Artigo 1341, § 1o "As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente
de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer
condômino."
Assunto
Precisa de
assembleia?
Votação Necessária
Obras "necessárias", que conservam o
condomínio ou impedem sua deterioração. Ex.:
obras urgentes, como impermeabilização de um
local com vazamento.
Depende
Se despesas não forem grandes, não
precisam de aprovação. Verificar
Convenção.
Obras "úteis", que aumentam ou facilitam o uso
comum. Ex.: Reforma da guarita, instalação de
câmeras.
Sim Maioria simples dos condôminos
Obras "voluptuárias", as que não aumentam o
uso habitual da coisa, constituindo simples
deleite ou recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira do
jardim
Sim 2/3 dos condôminos
2/3 dos condôminos Sim 2/3 dos condôminos
Construção de um novo pavimento no edifício Sim 100% dos condôminos
Mudança da destinação do edifício (de comercial
para residencial ou vice-versa, por exemplo)
Sim 100% dos condôminos
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 Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar
imediatamente a assembleia, e comunicar a situação:
Artigo 1341, § 2o "Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas
dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente”.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas
excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente
convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos
condôminos."
 Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas
apenas por estes:
Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de
alguns deles, incumbem a quem delas se serve."
Poderes da Assembleia
Síndico e condôminos - mesmo os ausentes - devem acatar as providências
regularmente aprovadas
 O síndico deve acatar e executar as providências regularmente aprovadas em assembleias.
 Condôminos ausentes de votações ficam submetidos ao que foi decidido, desde que tenham
sido convocados para a assembleia e que o processo tenha ocorrido dentro das determinações
da Convenção e da lei (incluindo procurações).
 Uma assembleia pode anular as decisões de uma anterior, desde que respeitado o quórum e
o número de votos para o assunto, delimitados na Convenção ou no Código Civil.
 Decisões tomadas por assembleias que não respeitem as determinações legais ou da
Convenção quanto à convocação e votações podem ser anuladas na Justiça.
 Quanto às relações entre síndico e assembleia, assim determina o novo Código Civil:
"Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembleia;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas"
VEJA JURISPRUDENCIA SOBRE O ASSUNTO
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Quem falta à assembleia tem de acatar decisões tomadas
Faltar assembleia de condôminos significa aceitar o que a maioria resolveu em caso de reformas.
O fato de discordar, posteriormente, com o que foi decidido não exime o morador de ratear a
reforma do prédio e de quitar as taxas condominiais. O entendimento é da 4ª Turma de Recursos
de Criciúma. A Turma manteve, por unanimidade, sentença do juiz Luiz Fernando Boller, titular do
Juizado Especial Cível da Comarca de Tubarão (SC). Cabe recurso.
Paulo Tadeu Farias Primo foi condenado ao pagamento de R$ 2,8 mil ao Edifício Tubarão por
dívida de condomínio e cotas para a reforma do prédio.
O morador alegou, em sua contestação, que na condição de subsíndico teria direito a pagar
somente a metade do condomínio, além de não ter autorizado a realização de reformas.
Para o juiz, as taxas condominiais possuem a finalidade de restituir aos demais moradores os
valores que eles investiram na manutenção do prédio. E o fato de Paulo Tadeu não ter autorizado
as obras de reforma não o livra de sua obrigação.
A ausência do subsíndico às assembleias, de acordo com o juiz, representou consentimento ao
que foi decidido pelos demais moradores, sem dizer que a reforma do prédio agregou valor à sua
propriedade.
Paulo Tadeu foi condenado ainda ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
fixados em 15%.
Apelação Cível nº 2006.400847-9 Processo nº 075.05.012114-0 / Fonte: Revista Consultor
Jurídico, 2007
Fontes: Dra. Patrícia Brasi, especializada em Direito Imobiliário. Waldir Albieri - Diretor da AABIC
e Diretor da GTA - Grupo Técnico Administrador.
Quóruns de assembleias de condomínios
Tabela com votações mínimas necessárias para cada tipo de votação
Motivo Observação Votação mínima
Aprovação de contas,
aumento de taxa
condominial e eleição de
síndico.
Em 1ª convocação, é preciso quórum de metade do
todo; em 2ª, quórum livre.
Maioria dos presentes
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Obras necessárias
As que conservam a coisa ou impedem sua
deterioração*.
Ex.: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a
mesma cor e padrão) e obras urgentes, como
impermeabilização de um local com vazamento.
Maioria dos presentes
Obs.: Se as despesas não
forem grandes, não
precisam de aprovação.
Obras úteis
As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.:
Reforma da guarita e Individualização dos
hidrômetros.
Maioria do todo
Obras voluptuárias
As que não aumentam o uso habitual da coisa,
constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina.
2/3 do todo
Alterações na Convenção e
no Regulamento Interno
---
2/3 do todo**
Destituição do síndico
Assembleia especialmente convocada por 1/4 dos
condôminos.
Maioria dos presentes
Outros motivos
Desde que não exigido quórum especial pela Lei ou
pela Convenção, em 1ª convocação, é preciso a
presença de metade do todo; em 2ª, quórum livre.
Maioria dos presentes
Autonomia do síndico para gastos
Quanto o síndico pode gastar sem a necessidade de aprovação em assembleias
Cuidado na hora de gastar o que é de todos.
Quando o assunto é o dinheiro do condomínio, todo cuidado é pouco. Afinal, usar um dinheiro que
é de todos antes da aprovação em assembleia pode acarretar em muita dor de cabeça para o
síndico. Contas não aprovadas, desconfiança de outros moradores, e até ações judiciais ou
ressarcimento da verba em questão, são algumas das consequências para gastos ocorridos sem
a anuência dos outros condôminos.
Há, porém, casos em que o síndico pode, sim, se utilizar de dinheiro do condomínio sem pedir. O
importante é lembrar que existem regras e que qualquer gasto deverá ser apresentado e aprovado
em assembleia. Nesse momento, é importante ter documentos que ajudem na comprovação dos
gastos, como orçamentos e notas fiscais.
Confira:
GASTAR ATÉ QUANTO
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Algumas convenções permitem ao síndico gastos até um limite, sem aprovação por
assembleia. Esses gastos podem ser de qualquer natureza?
Depende. O ideal é que a convenção do condomínio estipule um limite de gastos – e também, com
o que se pode gastar essa verba. Em geral seu uso está ligado a situações de emergências ou a
obras já em andamento. Mesmo sem aprovação prévia, o síndico deverá justificar o uso do dinheiro
na próxima assembleia.
Se a Convenção for omissa, deverá prevalecer o bom senso do Síndico, que deverá lançar mão
dessa prerrogativa somente em caráter comprovadamente emergencial.
OBRA MAIS CARA
O aumento de custos de uma obra deve ser objeto de nova aprovação pela assembleia?
Depende. O síndico pode, sim, aprovar gastos em uma obra caso ela se mostre mais cara que o
previsto em algumas situações. Uma delas é quando ocorre algum problema grave com a reforma
e que se o reparo não for feito, isso irá impactar negativamente no cotidiano dos moradores. Por
exemplo: se uma peça do elevador que seria trocada já danificou outras – caso não sejam repostas
e recolocadas, o prédio ficaria sem elevador. Nesse caso, é possível aprovar as contas depois de
contratar o serviço.
Outro caso é quando o síndico tem certa autonomia de gasto para a obra – uma certa “gordurinha”,
que deverá estar expressa em ata de assembleia, de, por exemplo, até 5% do valor da obra.
O síndico também pode investir sem aprovação prévia quando a obra é emergencial: um portão
quebrado, ou um cano estourado que irá deixar os moradores sem água, podem ser consertados
e depois ratificados.
OUTRO FUNDO
O síndico pode usar a verba de um fundo para outro, sem aviso prévio?
Não. O fundo de obras deve ser usado apenas para isso – salvo apenas se uma grande emergência
acontecer no condomínio. E caso isso aconteça, as contas deverão ser aprovadas em assembleia futuramente.
AUMENTO DE TAXA
O síndico pode aumentar a taxa ordinária sem autorização de assembleia?
Não. O síndico, sozinho, não tem poder para decidir se a taxa deve ser reajustada. Para tomar essa medida é
necessária uma assembleia.
CONSELHO
Os conselhos fiscais ou consultivos têm poder de autorizar alguns tipos de gastos?
17
Não. A função do conselho fiscal ou consultivo é verificar as contas e ajudar o síndico – seja na solução de problemas
ou trazendo ideias interessantes. O conselho, porém, nunca substituirá a assembleia condominial. Não pode, portanto,
autorizar gastos sem a anuência dos outros condôminos.
ADVOGADOS
O síndico tem autonomia para contratação de advogados a fim de realizar a cobrança judicial, sem precisar
consultar a assembleia?
Sim. Uma das principais funções do síndico é zelar pelo condomínio. Portanto, se há a necessidade de se contratar
um advogado, seja por problemas de inadimplência de um condômino ou outros motivos – como alguém movendo uma
ação contra o condomínio – o síndico pode, sim, fazê-lo.
Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para se ter uma ideia do valor dos honorários. Esse gasto
também deve ser ratificado em futura assembleia.
DEMISSÃO DE FUNCIONÁRIOS
O síndico pode decidir sozinho pela demissão de um funcionário cuja multa rescisória seja
alta?
Sim. É prerrogativa do síndico demitir e contratar funcionários do condomínio. Porém, em casos
em que a multa rescisória seja muito alta, o recomendável é discutir antes a situação em
assembleia.
Fonte: Dra. Patrícia Brasi, especializada em Direito Imobiliário; Waldir Albieri, Diretor Administrativo
da AABIC; Gabriel de Souza Filho, da administradora Prop Starter; Daphnis de Citti Lauro,
advogado especializado em condomínio; Cristiano de Souza, advogado e consultor SíndicoNet;
Conteúdo SíndicoNet
Inquilinos em assembleias
Podem participar e votar?
 Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do
mercado divergem sobre esta questão.
 Contra o voto de inquilinos:
Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei
4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em
assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo
Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento
destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o
voto de inquilinos.
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 A favor do voto de inquilinos:
Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não teria
revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos
relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de procuração.
 Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembleias
requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos relativos a
despesas extraordinárias.
 Confira os textos das leis:
Lei 4.591/64, artigo 24, parágrafo 4: "Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas
extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não
compareça (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96).
Novo Código Civil (de 2003), artigo 1335:
"São direitos do condômino: (...)III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar,
estando quite."
 Esclarecemos que a palavra "condômino" designa o proprietário, como mostra uma consulta a
qualquer dicionário. O inquilino não é condômino, e sim locatário deste, com direitos diferentes.
 Convocação de inquilinos:
Mesmo antes do Novo Código Civil, já não havia consenso sobre a obrigatoriedade de
convocação de inquilinos, como observou o jurista J. Nascimento Franco em seu clássico livro
Condomínio. No entanto, ele já apontava seu entendimento de que "ao condômino-locador (o
proprietário) é que deverá ser encaminhada convocação para toda e qualquer assembleia
Geral".
 Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa
claramente essa possibilidade:
"Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para
administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."
 Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem
validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
 O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não
tornar o cargo exclusivo de proprietários:
"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros,
eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre
as contas do síndico."
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Participação de Inadimplentes em assembleias
Inadimplente pode participar e votar em assembleias de condomínio?
O Novo Código Civil proíbe o voto e participação de inadimplentes em assembleias de condomínios.
Veja abaixo:
"Art. 1.335. São direitos do condômino: (...)
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite."
Acordo
O acordo de parcelamento com o inadimplente não o habilita a votar ou ser eleitor, até que todas
suas dívidas estejam quitadas.
Assembleias cheias
Como tornar este evento atrativo aos condôminos
Pesquisa realizada pelo portal SíndicoNet aponta que as assembleias contam, em média, com um
quórum de apenas 15% dos condôminos. Por isso, preparamos uma reportagem especial para
entender o que desmotiva os condôminos e como é possível tornar esse evento mais interessante.
MOTIVOS
As razões para o condômino não participar são variadas:
 Isenção: prefere não se posicionar sobre determinados assuntos
 Desinteresse: não participa por pura comodidade ou porque os assuntos em pauta são pouco
relevantes
 Aprovação: está satisfeito com tudo e confia na administração. Por isso, não vê necessidade
de sua participação.
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 Falta de tempo: não tem tempo para participar ou considera o tempo de duração muito elevado
 Uso excessivo de procurações: apesar de ser permitido por Lei, desde que a convenção não
proíba ou determine limites, o uso em excesso de procurações é muito criticado pelos demais
condôminos. Trata-se de uma prática que, se usada de forma abusiva, compromete (e muito)
o objetivo democrático de uma assembleia.
 Falta de objetividade no tratamento dos assuntos em pauta: Ficar mais de duas horas falando
sobre aspectos nem sempre pertinentes a todos os moradores pode tornar-se um suplício. “A
maioria das pessoas quer esclarecer todos os problemas do condomínio na assembleia, com
cada um defendendo seu ponto de vista, desrespeitando o que foi definido na pauta”, acredita
Sueli Duek. Desta forma, perde-se o foco com questões que podem ser resolvidas apenas
fazendo uma sugestão ou crítica no livro de ocorrências do prédio, que geralmente fica na
portaria.
CONVOCAÇÃO
Para a maioria das fontes consultadas para esta reportagem, além do procedimento
convencional de convocação por edital, é aconselhável reforçar o acontecimento por meio de
comunicados no elevador, quadro de avisos e até e-mails. Pode-se solicitar também ao porteiro ou
zelador que ligue para todos os apartamentos uma hora antes da primeira convocação.
Dicas para uma convocação bem-sucedida:
Em relação ao edital, recomenda-se que este tenha no máximo seis itens em pauta;
 As pautas devem ser claras, pertinentes e necessárias;
 Se achar conveniente, estipular e mencionar tempo máximo de duração (a média costuma ser
de duas horas)
 Colocar observações como: "A sua presença é indispensável para o bom andamento e
valorização do nosso patrimônio"; "Os ausentes, por Lei, deverão acatar com todas as decisões
tomadas".
 Atente se nesse dia haverá algum jogo de futebol ou qualquer outro evento popular importante,
ou se é próximo de feriado prolongado;
 Peça ao porteiro para colocar nos elevadores, um dia antes ou no dia da assembleia, um
lembrete simples, como: “Não se esqueça: hoje, você tem um compromisso com o seu
condomínio!”. Essa atitude chama a atenção dos moradores para a reunião.
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 Assuntos mais chamativos: reajuste da mensalidade condominial; cotas extras para reformas
em geral: pintura e lavagem do prédio, manutenção de elevadores, obras na fachada etc.;
eleição de síndico; sorteio de vagas de garagem; troca de funcionários próprios por
terceirização.
DATAS, HORÁRIOS E DURAÇÃO
 O tempo ideal de duração de uma assembleia deve girar em torno de 1h30 a 2h.
 No quesito horário, o mais recomendado é entre 20h e 20h30, para dar tempo de as pessoas
chegarem do trabalho, e para que a reunião não termine muito tarde.
 Fazer a primeira chamada entre 19h30 e 20h e aguardar até às 20h30, para o segundo e
derradeiro aviso.
 Inicie sempre no horário (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participação da
primeira dificilmente é alcançada).
 É bom considerar que entre segunda e quarta-feira as pessoas estão no ritmo mais intenso de
trabalho e, provavelmente, mais disponíveis para participar de reuniões. Muitos não descartam
a quinta-feira como opção, desde que não seja próxima de um feriado.
 Não é recomendado realizar assembleias nos fins de semana. Entretanto, caso seja esta a
opção, prefira o horário das 10h ou 15h, e aos domingos – em um caso extremo – às 10h ou
11h.
O QUE SERVIR?
Para alguns dos profissionais consultados pela reportagem, água, café e, no máximo, biscoitos,
são suficientes, já que estamos falando de uma assembleia, não exatamente de uma festa ou
confraternização.
Por outro lado, há quem prefira tornar essa reunião mais descontraída, com aperitivos diversos,
sanduíches, refrigerantes, até como forma de acalmar os ânimos dos condôminos mais exaltados.
“As pessoas interagem mais e perde-se um pouco da hostilidade de alguns”, sugere Rodrigo
Matias.
Álcool, contudo, é terminantemente proibido: pode causar constrangimentos irreversíveis entre os
moradores.
O PAPEL DO SÍNDICO
O síndico deve exercer o papel de mediador, mantendo a ordem e a coletividade. “Se, durante a
reunião, apenas um morador faz perguntas, a assembleia torna-se desinteressante”, opina Rodrigo
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Matias. Em assuntos mais polêmicos que envolvam reformas, por exemplo, é sempre importante
realizar uma votação.
Juraci Garcia Baena lembra ainda que o síndico precisa estar bem informado sobre todas as
questões que envolvem o condomínio. “Além disso, ele precisa ter muito jogo de cintura e
tolerância”, avisa.
O mais importante, na opinião dos síndicos e administradores consultados pela reportagem, é
manter sempre o roteiro da pauta, minimizando as eventuais “escapadas” do tema. Na ânsia de
resolver seus problemas, os condôminos podem discutir assuntos sem relevância para a
coletividade. “Bons exemplos são questões como vagas de garagem, barulho, entre outros, em que
se gasta tempo, o problema não é resolvido e deixa os demais participantes chateados”, ressalta
Baena.
Uma alternativa é que esses assuntos de ordem geral sejam discutidos fora de hora, no final da
assembleia. Assim, só quem estiver envolvido com os tópicos participará.
Dicas e ideias interessantes:
 Antes da convocação, procure debater informalmente e colher informações com os
condôminos sobre os pontos mais complexos a serem pautados. Isso pode ser feito por meio
de uma breve reunião informal, ou até mesmo via troca de e-mails, por exemplo. Mas é muito
importante que todos sejam convidados a participar, para evitar que alguém se sinta excluído
ou desfavorecido.
 Assim, quando ocorrer a assembleia, os interessados estarão melhor informados sobre a pauta
e poderão contribuir com ideias, opiniões e/ou sugestões mais objetivas. Isso pode tornar o
debate visivelmente mais produtivo.
 Defina uma mesa com presidência e secretaria que sejam referência no condomínio, para que
todos respeitem.
 Determine o assunto a ser tratado e só passe para outro depois de resolvido e anotado na ata.
 Esforce-se para manter a sequência estabelecida pela pauta, negociando as questões novas
para o final da reunião. Se conseguir, a assembleia está garantida.
 Nunca manobre: discuta cada item sempre de forma transparente.
 Os assuntos a serem tratados podem ficar expostos em cartazes pela sala de reunião.
 As cadeiras podem ser dispostas em um círculo, facilitando a comunicação face-a-face.
 Sortear algum brinde de boa qualidade durante a assembleia pode surtir efeito em alguns
casos. Se for o seu, coloque na convocação que haverá essa prática.
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 Mantenha o material (orçamentos, provisão orçamentária, extratos bancários, fotos de obras e
serviços etc.) organizado e, se possível, mostre aos condôminos por meio de retroprojetor ou
computador, por exemplo, tornando a reunião menos cansativa.
 Outra boa medida é levar cópia da Convenção e do Regulamento Interno, para possível
consulta.
 Um dia depois da reunião, coloque um cartaz nos elevadores informando os principais tópicos
discutidos e seus resultados, para que todos saibam o que aconteceu na assembleia. A ata
deve ser rigorosamente enviada aos condôminos em até oito dias.
Uso de Procurações em Assembleias de condomínios
Não há limites para o número de procurações, mas convenção pode restringir
O Código Civil, atual Lei dos Condomínios, legitima o uso de procurações em assembleias, seja
qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc. Além
disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.
 Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem
apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar
procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.
Veja o que diz a orientação do Secovi Rio:
"O Departamento Jurídico do Secovi Rio entende que a Escritura de Convenção pode impor
algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da
administração e seus parentes recebam procuração etc."
 O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como
representação na assembleia do Condomínio X no dia Y, ou representação em assembleias
do Condomínio X.
 O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só para
votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos, etc.
Confira o texto do Código Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicações:
"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome,
praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
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Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento
particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do
outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos
poderes conferidos.
§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma
reconhecida."
Algumas explicações sobre as condições de validade para procurações, acima expostas o Código
Civil:
 A firma reconhecida só é obrigatória se a Convenção ou o Regulamento Interno assim o
exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º) .
 Objetivo da outorga: representação na assembleia do Condomínio X no dia Y, ou
representação em assembleias do Condomínio X.
 Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado
em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.
 Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem
apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar
procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.
E se uma votação de assembleia der empate?
Convenção do condomínio deve definir como proceder
Votação da assembleia encerrada e... Empatou. Nesses casos, quem tem o voto de minerva e
define a situação? Existem procedimentos padrões, mas também uma maneira oficial de acabar
com essa dúvida que pode gerar confusão.
Não há referências legais para esses casos, então, o melhor é não esperar que essa situação
aconteça e pegue todos de surpresa. Defina na convenção como proceder. Sim, atualizar a
convenção é uma tarefa muitas vezes difícil ou até inviável. Entretanto, é o único jeito de oficializar
esta questão.
Normalmente a convenção dá ao presidente da mesa e/ou aos proprietários de mais unidades e/ou
da cobertura a responsabilidade de decidir individualmente ou de entrarem em um acordo em caso
de empate.
Administradoras não recomendam que o voto de minerva seja utilizado caso ele não esteja
determinado pela convenção, ou seja, que se decida na hora um critério, sem oficialização.
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Um procedimento que reduz bastante a possibilidade de empate nas votações é dar pesos aos
votos com base na fração ideal de cada um. Para isso, some a quantidade de unidades pertencente
a cada um dos votantes ao número de vagas na garagem que ele possua. Assim, um morador com
duas unidades e três vagas na garagem tem voto com peso cinco. A cobertura, nesses casos, tem
peso dois.
Assim como com qualquer tema que possa gerar dúvidas ou conflitos, a melhor saída é ter uma
convenção o mais completa possível e sempre atualizada.
Fonte: Daniel dos Santos Junior - Lello / Habitacional Administradora / Michel Rosenthal Wagner
Advogados
Destituição de síndico e/ou corpo diretivo
Decisão precisa ser aprovada em assembleia
Para destituir um síndico, algum membro do corpo diretivo (subsíndico, conselheiro), ou até mesmo
todo o corpo diretivo, os moradores precisam se reunir em assembleia.
 Esta assembleia especialmente convocada para transferir os poderes do síndico a outra
pessoa (não necessariamente condômino).
 Necessita do voto de maioria dos membros presentes na assembleia (metade mais um).
 Novo Código Civil, Art. 1.349: "A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido
no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,
destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio".
 Art. 1348 § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo
disposição em contrário da convenção."
 A Convocação para a assembleia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos
condôminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar - proprietários ou inquilinos com procuração
registrada.
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 "Art. 1.355. assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto
dos condôminos".
 Todos os votantes devem estar quites com as obrigações condominiais, conforme dispõe o
Inciso III do Art. 1335, onde se lê que é direito do condômino votar nas deliberações da
assembleia e dela participar “estando quite”.
 Assim, não estando quite, não poderá o condômino participar nem tão pouco votar sobre a
destituição do síndico.
 A convocação para a assembleia deve ser feita para o fim "específico". Ou seja, deve constar
do texto a finalidade da reunião: Destituição do Síndico.
 O jurista Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da
OAB (Ordem dos Advogados do Brasil), lembra que "a assembleia deve ser convocada para
esse fim específico, o que não impede que outra matéria também faça parte da ordem do dia.
O artigo de Lei diz ''especialmente convocada para o fim'' e não ''exclusivamente''. Ou seja:
numa mesma reunião pode-se destituir o síndico, eleger novo síndico e ainda tratar de
''Assuntos Gerais''".
 O novo Código em seu Art. 1.349, diz: “A assembleia, especialmente convocada para o fim
estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus
membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não
administrar convenientemente o condomínio".
 Mas quem são os "membros" da assembleia? O jurista Marcelo Manhães afirma: "O novo
Código Civil dispõe “pelo voto da maioria absoluta de seus membros”, ou seja, membros da
assembleia e não do condomínio, tanto assim que, quando o legislador pretendeu adotar como
base de apuração de quórum a totalidade dos condôminos, assim o fez expressamente
conforme se depreende do artigo 1351 que trata da alteração da convenção de condomínio,
impondo o quórum “de dois terços dos condôminos”, bem como, da análise dos artigos 1352 e
1353.
 "Portanto" - conclui o jurista - "entende-se que o quórum do Art. 1349 seja o da maioria
absoluta, considerando-se para tanto, a somatória de 50% + 1 das frações ideais presentes na
assembleia geral, salvo disposição em contrária prevista na Convenção de Condomínio (como
determina o Art. 1352)”.
 E se a Convenção dispuser outros critérios para destituir o síndico, como votação de 2/3 dos
condôminos? Ou seja, e se a Convenção dispuser critérios que vão contra o que o Código Civil
dispõe? Segundo Manhães, assim como muitos outros especialistas ouvidos pelo portal
SíndicoNet, vale o que o Código Civil dispõe, e o que a Convenção determinar algum critério
diferente, este perde o valor legal. Ele afirma: "A tendência da jurisprudência é atribuir às novas
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disposições, o caráter de norma cogente que se sobrepõe às regras anteriormente
convencionadas entre as partes."
Impugnação de Assembleias
Regras e lei devem ser seguidas para evitar anulamento das decisões
Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos condomínios, em
relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas
decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial.
Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a
tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto abaixo para mais detalhes.
Para evitar impugnação de ata
 Fazer uma lista de presença com os dados (nome completo e unidade) de todos os condôminos
e assinatura dos presentes.
 Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a sequência dos acontecimentos da reunião.
 Não deixar de lançar em ata discussões ou decisões importantes, pois estes podem ser
relevantes e a sua omissão em ata pode determinar sua anulação.
 Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.
 A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência.
É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.
 Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários
realizados. É suficiente o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos
de quem o fizer questão.
 Enviar uma cópia para cada condômino.
 A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos
condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Com o advento do Novo Código Civil (atual
Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Sendo assim, prevalece o que
estiver determinado na convenção do condomínio.
A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela
Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica
no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a
insatisfação e desconfiança dos condôminos.
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 Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu
condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quoruns e procedimentos
corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Secovi)
 Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da
administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar
sempre disponível a qualquer condômino.
Para evitar impugnação de assembleia
 Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião.
 Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos
 Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção
não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia.
 O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode
também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
 É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for
notificado, a assembleia pode perder a validade.
 A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a
"Assuntos gerais", estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem
estar explícitos na convocação.
 Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há choque
de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último.
 Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes, deve-se respeitar
a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil.
 Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra
ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito.
Todos devem saber, por exemplo, que serão discutidas questões financeiras em uma
assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em ASSUNTOS GERAIS.
 Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos
 Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção
Como proceder para impugnar
 Podem os condôminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que tenham a
solicitação de ¼ de todos os condôminos.
 A impugnação é sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar
as decisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Convenção e pelo
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Código Civil. Caso o síndico não convoque esta outra assembleia, se 1/4 dos moradores
convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decisões anteriores.
 O condômino insatisfeito, se não conseguiu juntar ¼ dos condôminos para convocar
assembleia, desejando anular as decisões de uma assembleia, deverá sempre se valer de uma
ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia.
 A convocação deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser
convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia
seguinte.
Itens e condutas que geram impugnação de assembleia
 Permitir que condôminos inadimplentes votem.
 Permitir o voto de representante sem procuração.
 A procuração não precisa estar com firma reconhecida, desde que a Convenção assim não
estabeleça.
 A legislação não é clara sobre permitir ou não a participação de inquilinos em assembleias.
Especialistas divergem sobre o assunto.
 Impedir a eleição de síndico não condômino. O Código Civil estabelece que o síndico pode ou
não ser condômino, sendo muito comum, hoje, a figura do síndico profissional
 Mudar a Convenção com menos de 2/3 dos condôminos. Isso é ilegal e será decretado nulo.
 Aprovar obras voluptuárias - aquelas que trazem embelezamento sem agregar utilidade ou
necessidade - sem respeitar 2/3 de todos os condôminos
 Deixar de convocar, o síndico, reunião solicitada por ¼ dos condôminos.
Prestação de contas - como apresentar
Documentação necessária e o que não pode faltar
De acordo com o Código Civil, a Prestação de Contas e Previsão Orçamentária devem ser feitas e
aprovadas anualmente em assembleia, o que, na maioria dos condomínios, costuma acontecer no início do
ano.
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA
Documentos que você precisa ter em mãos para fazer e apresentar a prestação de contas. Se for
necessário, peça a documentação para a administradora.
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 Certidões negativas do INSS, FGTS e Receita Federal, do condomínio, da administradora, das
empresas terceirizadas.
 AVCB e as cópias das NRs 5, 7 e 9, além do certificado de brigada de incêndio, pára raios, RIA
dos elevadores, seguro do prédio e dos funcionários.
 Não se esqueça do atestado de dedetização, lavagem das caixas d’agua e da última análise
da potabilidade de água.
 A pasta de prestação de contas pode ser composta por:
Demonstrativo de despesas (que deve ser de fácil compreensão e contar um resumo do número
de contas do balanço).
Balanço contábil (que deve ser abrangente e detalhado. Pode dividido em três contas: Pessoal –
que inclui salários, férias, cesta básica e outros; Fixas – água, luz, telefone, taxas, contratos de
manutenção de elevadores, etc.; e Variáveis – limpeza da caixa d’água, recarga de extintores, entre
outros).
Documentação comprobatória de despesas e receita (a receita basicamente se divide em duas:
condôminos adimplentes e inadimplentes).
APRESENTAÇÃO
Mais importante que fazer o balanço é apresentá-lo de forma clara para os condôminos. Separamos
algumas dicas que vão te ajudar nesta tarefa.
 No início da assembleia, é interessante que o síndico ou a administradora distribua no início
dos trabalhos uma folha com os detalhes que serão discutidos na prestação de contas, como
o comparativo com a previsão orçamentária aprovada no ano anterior.
 Compare a previsão efetuada no ano anterior com os gastos reais e respectivas distorções
com explicações claras, simples e sem deixar dúvidas sobre o motivo dos gastos.
 Use a divisão por item como Funcionários, Consumo (água, luz, telefone, Internet),
Manutenção, Material de Consumo, Administrativos, Despesas Diversas, isso facilita o
entendimento.
 É importante informar que as pastas relativas à prestação de contas ficarão disponíveis na
administração do prédio.
 Alguns especialistas pedem para evitar detalhar demais as despesas, o que pode gerar alguma
confusão. Outros, entretanto, dizem que tudo deve ser colocado, pois, contabilmente, a compra
de uma caixa de fósforo é tão importante quanto a de um equipamento de segurança.
 Se houver críticas ou objeções, analise-as e, se realmente procederem, adote-as, caso
contrário, dê explicações claras e convincentes. Procure adequar-se às necessidades do
público, que irá manipular e aprovar ou não a pasta de prestação de contas.
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O QUE NÃO PODE FALTAR
Existem alguns pontos que são fundamentais para que a prestação de contas esteja completa,
outros, no entanto, podem ser deixados de lado. Confira o que você não pode esquecer.
 Tenha sempre em mente que para o balanço ser transparente não pode faltar a receita, a lista
de inadimplência e despesas.
 Atenha-se somente ao período que está em pauta.
 Nunca esqueça das pastas e da documentação original comprobatória de despesas e receita.
INADIMPLENTES
Assuntos delicados também fazem parte da prestação de contas e não podem ser esquecidos, veja
a melhor forma de tratá-los.
 Aborde a inadimplência de forma a mostrar quanto está custando ao condomínio, sem entrar
em detalhes sobre situações particulares, isso pode gerar confusão.
 Não cite o nome dos devedores, somente o número dos apartamentos.
 Aborde também o percentual, quantidade de cotas, valor por unidade e ações tomadas (cartas
de cobrança, cobranças amigáveis e ações judiciais).
 Ouça a opinião de todos e tire suas conclusões.
NÃO FOI APROVADO. O QUE FAZER?
Pode acontecer de sua prestação de contas não ser aprovada. Às vezes, um erro de digitação ou
a falta de atenção em algum lançamento pode ocasionar esse incômodo. Saiba como agir se os
condôminos não aprovarem o seu balanço.
 Caso o balanço não seja aprovado, uma saída é auditar as contas. Muitos casos costumam
ficar sem aprofundamentos, o que pode gerar problemas com os inadimplentes no futuro.
 Outra solução é esclarecer quais itens ficaram pendentes e solicitar um prazo para que as
explicações sejam feitas. Uma nova assembleia deve ser convocada.
 O ideal é que quem fez o balanço consiga dar uma explicação convincente ou, se realmente
houver um erro, o que pode acontecer, consertá-lo.
 Persistindo a discordância, sempre usando de bom senso, quem aprova deve avaliar o teor e
o montante envolvido acionando os mecanismos previstos na Convenção do Condomínio tais
como: solicitar esclarecimentos via Conselho Fiscal, via assembleia e, por último, se for o caso,
exigir por meios judiciais uma prestação de contas.
Fonte: Fonte: Edson Carvalho, síndico profissional; Nilton Savieto, síndico profissional; Wilton
Augusto, síndico profissional
32
Alteração do Regulamento Interno
Lei não especifica claramente as regras
Mudar o regimento interno de um condomínio não é tarefa fácil e sempre gera grandes discussões
nas assembleias, seja pelo tipo de mudança que está envolvida ou pela quantidade de votos contra
e a favor. A representatividade é de extrema importância.
O Código Civil diz, de forma não totalmente clara, que a aprovação necessária deve ser de 2/3 de
votos de todos os condôminos. Por isso, este assunto é um pouco polêmico e gera diferentes
interpretações.
Saiba o que dizem os especialistas sobre essa questão:
Giovani Oliveira, Gerente Jurídico do escritório Schneider Advogados Associados, no Rio
de Janeiro
“É necessária a aprovação de 2/3 dos votos de todos os condôminos para alteração do Regimento
Interno, tendo em vista que é o quórum previsto para alteração da Convenção (Art. 1.351 do Código
Civil) e o Regimento faz parte da Convenção (Artigo 1.334, V do Código Civil). Contudo, predomina
o entendimento de que a própria convenção pode estabelecer uma forma de aprovação/alteração
menos rígida (Enunciado n° 248 da Jornada de Direito Civil da Justiça Federal).”
Fernando Fornícola, diretor da Habitacional
“Eis uma questão bastante polêmica, na medida em que, no texto original do Código Civil,
promulgado em 10/01/2002, o artigo 1.351, estabelecia que para a alteração do Regimento Interno,
assim como então previsto para as Convenções Condominiais, o ‘quórum’ exigido era de 2/3 dos
votos dos condôminos. Com a alteração legislativa sofrida pela Lei 10.931 de 2004, foi suprimido
do texto original o regimento interno, dando a entender, portanto, a nosso ver, que, a vontade atual
do legislador é que para a alteração de tal documento (regimento) basta a maioria simples da
assembleia especialmente convocada. Há aqueles que defendem que, na realidade, o que se deve
atender é o ‘quórum’ previsto na Convenção, com o que não concordamos.”
Paulo Romani, diretor FL
“Artigo 1351 - 2/3 dos votos dos condôminos para alteração da Convenção e Regulamento Interno.”
João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico Secovi-SP
33
“A alteração do art. 1.351 do Código Civil, ocasionada pelo art. 58 da Lei n° 10.931/04, suscitou
nova polêmica que somente o tempo se incumbirá de dar completa e pacífica resolução. Trata-se
de saber qual é a representatividade necessária, atualmente, para se alterar o Regimento Interno
de um condomínio edilício:
Código Civil
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da
convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação
pela unanimidade dos condôminos.
Há os que entendem que a partir de agora o Regimento poderá ser alterado pelo quórum de praxe,
a saber, maioria simples dos presentes, em segunda chamada (art. 1.353 do Código Civil), como é
o caso do professor Élcio Nacur Rezende:
‘Em 2 de agosto de 2004, a Lei n. 10.931/04 alterou a redação do artigo 1.351, tornando
despiciendo o quórum qualificado de 2/3 (dois terços) para que se modifique as disposições do
Regimento Interno, fazendo-nos crer que a partir de sua entrada em vigor (2 de agosto de 2004) a
simples maioria já é suficiente, nos termos do artigo 1.352’. REZENDE, Élcio Nacur. Condomínio
em edifícios. Belo Horizonte : Del Rey, 2005, p. 58.
Todavia, tal não é a nossa interpretação. A supressão do termo ‘regimento interno’ do art. 1.351,
com a mantença da redação original do art. 1.334, V, do Código Civil, fez com que deixasse de ser
obrigatória a votação de 2/3 (dois terços) dos condôminos para que se procedesse a alteração
daquela norma, sendo aplicável, desde então, a proporcionalidade de votos prevista
expressamente na Convenção Condominial.
Para tanto, a proporcionalidade da maioria absoluta dos condôminos (50%+ 1 dos condôminos) é
mais que razoável para a medida proposta, pois evita que o Regimento seja engessado pela rigidez
de uma votação de 2/3 (dois terços), bem como afasta a possibilidade da legitimação de alterações
aventureiras, que facilmente virão a lume com a votação de praxe (maioria dos presentes em
segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil). Recomenda-se a adoção proporcionalidade acima
quando da elaboração ou alteração das Convenções.
Polêmica surgirá se a Convenção for omissa sobre o pormenor. No caso, entendemos será mais
seguro aplicar, por analogia, a proporcionalidade de 2/3 (dois terços) necessária para alteração da
Convenção (art. 1.351 do Código Civil), tanto mais quando o Regimento fizer parte da própria
Convenção. Portanto, inaplicável na hipótese a votação de praxe.”
Alteração da Convenção
Votação necessária e dicas sobre como proceder
34
A atualização da Convenção do condomínio não é obrigatória, mas pode trazer diversas vantagens
para a administração. Entre elas, a principal é a fixação de uma taxa de juros superior à cobrada
atualmente, para poder combater a inadimplência e o déficit de caixa criado por ela.
O Novo Código Civil diminuiu o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo
1336, porém abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim
a Convenção do condomínio dispuser:
"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento
sobre o débito."
A maior dificuldade para mudanças na Convenção é que o Código exige a aprovação de 2/3 dos
condôminos, no artigo 1351. Confira abaixo dicas de dois advogados especialistas em condomínios
- Rômulo Gouveia e Ricardo Pereira Ribeiro - sobre as vantagens que a atualização da Convenção
podem trazer para o condomínio, e como efetuá-la.
Vantagens
Segundo o advogado Ricardo Pereira Ribeiro, a atualização da Convenção traz diversos benefícios:
"Além da redução da inadimplência, podemos com a alteração fazer com que os condôminos
participem mais da vida do condomínio, apresentando sugestões para as novas regras", explica.
Entre outras vantagens estão:
 Os juros de mora que podem ser pactuados de 4 a 10% (o ideal seria 0,33% ao dia no máximo);
 A possibilidade de aplicar multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso do
condômino não cumprir as obrigações legais com o condomínio (inclusive a falta de pagamento
da cota);
 A probabilidade do impedimento da venda da garagem a terceiros (que não sejam
condôminos). Sem este item na convenção, em alguns casos o proprietário que desejar poderá
vender a garagem separadamente;
 A perspectiva de confeccionar os procedimentos para locação de garagens (para não locar a
não-moradores);
 A obrigação de firma reconhecida nas procurações confeccionadas e utilizadas nas
assembleias.
Limite para os juros convencionados
Para o advogado Rômulo Gouveia, a atual legislação não limita os juros: "o artigo 192 da
Constituição Federal inicialmente determinava limites legais de juros, porém foi revogado pela
Emenda Constitucional número 40, de 29 de maio de 2003".
35
E acrescenta: "O Decreto da Lei da Usura somente foi aplicável até o advento da Constituição de
1998, que revogou as limitações dos juros de mora"
Como conseguir aprovação de 2/3?
 De acordo com o advogado Rômulo Gouveia, teoricamente não existe impedimento para
realizar uma assembleia em um dia, recolher assinaturas durante a semana e em seguida
encerrá-la.
 Pode-se realizar uma primeira assembleia, aprovando as assinaturas recolhidas as quais
seriam apresentadas na segunda assembleia.
 É importante salientar o reconhecimento das firmas das assinaturas porque muitos dos
participantes poderão não participar da segunda assembleia.
Passo a passo
 Elaborar uma minuta para que todos apresentem sugestões de alteração da Convenção (com
prazo para respostas);
 Fazer uma segunda minuta com as devidas alterações e repassá-la para os interessados antes
da assembleia;
 Se possível colher procurações específicas para aprovar a nova Convenção após todos se
cientificarem sobre o teor do acordo a ser aprovado;
 Marcar a assembleia, após ter os 2/3 de procurações através de edital preciso;
 E finalmente aprovar a nova Convenção (re-ratificação).
Registro das alterações
Para tornar as alterações da Convenção válidas para terceiros (não-condôminos), elas devem ser
averbadas no cartório de Registro de Imóveis (artigo 1333), onde a Convenção está registrada,
uma vez que com o registro terá a publicidade do ato. "Mesmo se a lei não obrigasse, os
condôminos têm interesse em tornar as alterações públicas", afirma Ricardo Ribeiro.
Fontes: Advogados Ricardo Ribeiro e Rômulo Gouveia, especialistas em condomínios.
36
Dicas de etiqueta: Assembleias
Cartilha com noções de boa postura aos participantes da reunião
 Em reunião de assembleia, escute o que seu vizinho está falando. Se você não concordar,
procure discordar da ideia e não da pessoa. É importante separar a ideia e proposta da pessoa,
para não criar rixas
 Diferenças de personalidade e estilos de vida é mais do que normal, não podemos querer que
todos sejam iguais a nós. O que podemos manter é o respeito e não "invadir" o espaço, ou
seja, a privacidade do outro.
 Se uma discussão virar agressão, tome a iniciativa de "esfriar" o clima, não alimentando um
clima violento. Se necessário, peça ao presidente da mesa que registre seu ponto-de-vista ou
sua queixa.
 Lembre-se de que a assembleia é um espaço público, não é uma ocasião para "lavar roupa
suja" a qualquer custo. Podem motivar até processos por calúnia e danos morais:
constrangimento público, denúncias sem provas, informações baseadas em boatos.
 Procure conhecer o Regulamento Interno e a Convenção do condomínio. Assim, você evita
propor ideias contrárias a essas normas.
 Quanto mais todos forem objetivos em suas colocações, evitando "monólogos" durante a
reunião, mais facilmente os trabalhos serão concluídos em horário hábil.
 Tente cumprir os horários de início das reuniões, para que a sessão não seja suspensa por
falta de quórum, e para que os trabalhos não se estendam tornando-se cansativos.
 Do mesmo modo, pegando a reunião do início, você evita voltar a questões que já foram
debatidas na sua ausência.
37
Aprovação de obras em assembleia
Votações mínimas necessárias para aprovação de cada tipo de obras
Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja urgente, necessária à
habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.
A tabela abaixo mostra as situações possíveis e suas votações mínimas.
Tipos de
obras
Ou seja... Votação mínima
Necessárias
As que conservam a coisa ou impedem sua
deterioração*.
Ex.: impermeabilização, pintura da fachada ou
obras urgentes, como vazamentos.
- Se urgentes e as despesas não forem grandes, não
precisam de aprovação.
- Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia
- Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser
providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente
convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos
aos condôminos.
Úteis
As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*.
Ex.: Reforma da guarita.
Maioria de todos os condôminos (50% + 1)
Voluptuárias
As que não aumentam o uso habitual da coisa,
constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.:
pintura de fachada com cor diferente.
2/3 de todos os condôminos
Sobre obras, assim dispõe o novo Código Civil, nos artigo 1341, 1342 e 1343
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de
autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas,
determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à
assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas
excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente
convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos
condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que
efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza,
embora de interesse comum.
38
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes
facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos,
não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por
qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a
conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
(*) Definições do dicionário Aurélio
O que vale mais no condomínio?
O código civil, a convenção, o regimento interno, o síndico ou a assembleia?
Por Inaldo Dantas*
O assunto desta semana foi inspirado numa consulta que chegou ao nosso e-mail, e que ilustro,
como é de costume, ao final da coluna.
Muitas são as questões legais que envolvem as relações condominiais, principalmente as que
dizem respeito aos direitos e deveres dos condôminos: Inadimplência, mau uso da unidade,
criação de animais, presença nas assembleias, uso das áreas comuns, garagem, infiltrações, e
uma gama de questões que por suas constantes ocorrências, terminam por transformar (salvo
raríssimos casos), a vida em condomínio, bastante difícil, e como “É DIFÍCIL” (usando o
trocadilho, é claro)!!!
As questões devem sempre ser tratadas à luz dos seguintes dispositivos legais, não
necessariamente na mesma ordem: Código Civil Brasileiro, Lei 4.591/64, Convenção do
condomínio, regimento interno e assembleias gerais (ordinárias ou extraordinárias).
 O Código Civil, em vigor desde janeiro de 2003, traz um capítulo especialmente destinado às
relações condominiais, que vai dos artigos 1.314 ao 1.358 (44 artigos) e que trata
principalmente da definição do que é parte comum e parte privativa, das obrigações, das
multas, da forma de escolher bem como de destituir o síndico, a forma da convenção, entre
outras normas
 A Lei 4.591/64, a famosa Lei dos Condomínios, a exemplo do Código Civil, é outra que
igualmente trata do assunto, e nos seus primeiros 27 artigos (já que a partir do artigo 28 trata
da Incorporação Imobiliária), engloba: direito da propriedade, da forma de se convocar e
realizar as assembleias, o direito (ou não) do locatário participar delas, além de outros tópicos
também já previstos no CC, que nos casos conflitantes, devem prevalecer a lei nova.
39
 A convenção também tem força de lei. Especialmente elaborada para cada condomínio, define
o que é propriedade de todos e o que é individual, determina a forma de contribuição das
despesas (as famosas taxas de condomínio), as vagas de garagem (que devem estar muito
bem definidas na planta e na escritura de cada apartamento), a forma de escolha e o tempo de
mandato do síndico, a data de realização das assembleias ordinárias (aquelas em que os
locatários podem participar), entre outras.
 O regimento interno, por sua vez, trata do uso das coisas. Estabelece a forma de uso da piscina,
do salão de festas, dos elevadores, determina o horário de obras nas unidades, o horário de
mudanças, as normas de criação de animais nas unidades, enfim, detalha o que é direito e
principalmente o que é dever de cada condômino. Importante: Este instrumento é elaborado
pelos próprios condôminos, a critério deles (desde que não venha a ferir o direito de cada um)
e sob a aprovação de no mínimo 2/3.
 Por fim, as assembleias gerais dos condôminos, que ao contrário do que muitos imaginam, não
são assim tão soberanas não. Elas até têm o poder de alterar a Convenção e o Regimento
Interno, desde que observado o quórum mínimo de 2/3; pode destituir o síndico (maioria dos
presentes), definir o valor das taxas condominiais, aprovar obras de melhoramentos (taxas
extras) e outros assuntos do interesse da coletividade.
Assim, afirmar qual delas tem mais valor não é tarefa muito fácil. A princípio, poderíamos dizer que
o Código Civil tem mais força. Ocorre que o próprio Código deixa para as assembleias ou até
mesmo para as convenções, tratar de determinados assuntos, assim, passariam estes dois
instrumentos, a ter mais valor que o CC. Por outro lado, a assembleia não pode decidir matéria
contrária à lei, principalmente aquela que fere o direito de propriedade.
O síndico, este sim, há momentos em que é autoridade máxima, principalmente naqueles em que
tem como atribuição fazer cumprir as normas e aplicar as multas previstas.
Concluindo, dependendo do caso, cada um desses dispositivos tem o seu momento máximo. E vai
aqui um conselho: Naqueles condomínios em que a LEI DO BOM SENSO prevalece, nenhuma
outra tem vez.
(*)
Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do
Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-
TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.
Glossário: termos usados em assembleias
Conheça as minúcias dos conceitos usados na reunião de condomínio
Há quem já esteja familiarizado com os conceitos abaixo. Porém, quem nunca foi síndico pode se
atrapalhar com tanta nomenclatura parecida – e com significados bem diferentes.
40
Conheça abaixo as mais corriqueiras expressões utilizadas em assembleias de condomínio:
 Quórum:
Número necessário de pessoas para votar/aprovar certo tema.
 Maioria absoluta ou maioria do todo:
Leva-se em consideração a totalidade do condomínio, ou seja, todos os condôminos.
Necessária para aprovação de obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como
reforma de guarita ou individualização de hidrômetros, por exemplo.
 Maioria simples ou maioria dos presentes:
Corresponde a 50% mais um dos presentes em assembleia. Esse quórum elege ou destitui
síndico, e aprova orçamento e contas.
 Maioria qualificada:
Depende de cada convenção e tem diferentes quóruns específicos para realização de obras.
Para aprovar uma obra voluptuária, por exemplo, são necessários dois terços de todas
as unidades.
 2/3 do todo: Refere-se a dois terços de todas as unidades, levando em conta as frações ideais,
caso se aplique. É um quórum aplicado para aprovação de obras voluptuárias e alteração da
convenção.
 Unanimidade dos condôminos: Todos os condôminos.
 Quórum qualificado: Quando há porcentagem específica para votar certo tema. Para
conseguir alterar, por exemplo, a destinação do condomínio, é necessária a aprovação de
todos, ou seja, 100% dos condôminos.
 Quórum livre: Quando não há especificação sobre o quórum. Ou seja, a maioria simples
decide o que está sendo votado.
 1a. convocação: Para aprovar algo no primeiro horário, o síndico necessita da presença de
mais de 50% das unidades.
 2a. convocação: Para deliberação, maioria dos votos dos presentes, salvo se for necessário
um quórum específico.
 Presidente da mesa e Secretário: É escolhido no início da assembleia. Ele nomeia um
secretário para redigir a ata, e começa a conduzir a reunião. Deve-se verificar o que a
Convenção estabelece sobre quem pode compor a mesa. Não é recomendável o síndico
presidir ou secretariar a Assembleia, para não haver questionamento sobre sua influência nas
decisões dos condôminos.
 Condômino: Ao contrário do que muitos pensam, o que caracteriza o termo condômino não é
o fato de o indivíduo morar no condomínio. Condômino é o proprietário do imóvel, mesmo se
41
não morar na unidade. Portanto, quando a legislação usa este termo, está se referindo ao
proprietário do imóvel.
 Obras úteis: As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Exemplo: reforma da guarita e
Individualização dos hidrômetros. (Quórum necessário: maioria do todo)
 Obras voluptuárias: As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples
deleite ou recreio*. Exemplo: construção de piscina. (Quórum necessário: 2/3 do todo) .
 Obras necessárias: As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*.
Exemplo: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras como
impermeabilização de um local com vazamento (Quórum necessário: maioria dos presentes).
Fontes consultadas: Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora do curso de
administração de condomínios da EPD (Escola Paulista de Direito) e Daphnis Citti de Lauro,
advogado especialista em condomínios e consultor SíndicoNet

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  • 1. CARTILHA ASSEMBLEIAS Em condomínio, tudo é decidido a partir das assembleias. Nesses encontros, a comunidade se junta para decidir a aprovação de contas, a necessidade de uma obra, e até quem será o próximo síndico do local. E por ser um momento tão importante na vida em condomínio, as assembleias têm algumas regras. Desde o momento da convocação até a sua finalização em ata, a reunião tem suas minúcias. Para não restarem dúvidas, o Projeto Conviver trouxe diversas orientações que podem ser acessadas em sua integridade no site www.síndiconet.com.br, autor das dicas. São 42 páginas de informação que poderão ser uteis no dia a dia. Aproveite e boa reunião!
  • 2. 2 Como convocar uma assembleia A forma e o prazo devem ser regulamentados pela Convenção!!!  Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia.  O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.  É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade.  A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a "Assuntos gerais", apenas estes podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.  Geralmente as Assembleias são convocadas pelo síndico. Mas a reunião de um quarto dos condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a Convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação. Abaixo, o que diz o Código Civil sobre convocação de assembleias condominiais: Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
  • 4. 4 Iniciando uma Assembleia Dicas e procedimentos para o início da reunião  Presidente da Mesa: é escolhido no início da assembleia. Ele nomeia um secretário para redigir a ata, e começa a conduzir a reunião.  Não deixe de verificar o que a Convenção estabelece sobre quem pode compor a mesa.  Não é recomendável o síndico presidir ou secretariar a Assembleia, para não haver questionamento sobre sua influência nas decisões dos condôminos.  O Presidente da Mesa deve tomar o cuidado para que as atenções não se desviem dos assuntos especificados no edital de convocação, e para que as votações ocorram dentro do limite mínimo especificado pela Lei dos condomínios e pela Convenção.  Logo no início da assembleia, o Presidente recolhe as procurações para anexá-las à lista de presentes.  Lista dos presentes: deve ser preenchida no início da reunião e anexada à ata da assembleia correspondente, no Livro de Atas do condomínio.  Inadimplentes não podem participar das deliberações da assembleia, nem votar, mesmo que estejam cumprindo acordo. Síndico pode presidir Assembleia?  Não existe proibição legal. No entanto, não é conveniente que o síndico presida a mesa da assembleia. Confira abaixo os motivos. Consulte também a Convenção do seu condomínio a respeito deste assunto.  Na "micropolítica" do condomínio, a assembleia representa o Poder Legislativo, e o síndico, o Poder Executivo.  Ou seja, a assembleia tem a competência de elaborar as normas para o condomínio, e tomar as decisões mais impactantes, como aprovação de obras (exceto emergenciais e de baixo custo).  O síndico tem a competência de executar o que é determinado pela assembleia, a ela prestar contas de sua gestão, e tomar decisões administrativas do dia-a-dia.  Portanto, há interferência entre os poderes locais se o síndico preside a assembleia.  Na verdade, este é um modo de regular as atribuições do síndico, não lhe dando poderes absolutos.  Do ponto de vista do síndico, também é inconveniente presidir a assembleia, porque assim ficaria excessivamente exposto às cobranças dos condôminos.  Ao não ocupar a presidência da mesa, o síndico divide mais as responsabilidades pelas decisões tomadas com os condôminos.
  • 5. 5  De qualquer modo, é sempre essencial a presença do síndico na assembleia, para informar aos condôminos sobre o que está sendo feito, e sobre as demandas do condomínio. Como conduzir uma Assembleia Organização e objetividade garantem reunião rápida e bem sucedida Quórum baixo, assembleia prolongada, brigas, e nada decidido. Quem quer participar de uma reunião desse tipo? Para evitar que essa cena de terror aconteça no seu condomínio, confira: Preparação dos participantes  A parte anterior à assembleia é o primeiro passo para garantir que o evento transcorra com organização e tranquilidade. A convocação deve ser feita como manda a convenção do condomínio – caso contrário, as decisões tomadas pela coletividade podem ser invalidadas judicialmente.  O ideal é municiar o condômino com todo o tipo de informação possível antes da reunião, para que ele tenha tempo de refletir sobre os dados, elaborar perguntas e até de trocar algumas ideias com os vizinhos. Dessa forma, ninguém se sente surpreso com o valor do reajuste da taxa ou com o preço da pintura da fachada no momento da assembleia.  O uso da internet pode ser um aliado importante para este fim. Por isso, ferramentas como listas de e-mails, facebook, site do condomínio, blogs, fóruns, assembleia virtual, podem ser extremamente úteis para promover e antecipar o debate entre os participantes.  Outro item importantíssimo para que a futura assembleia tenha um bom andamento é a definição das pautas. Estas devem ser claras, pertinentes, necessárias e não muito extensas. A quantidade também é determinante. O máximo recomendado são quatro pautas por assembleia, para evitar que o evento se alongue demais.  Atrair os condôminos é fundamental. Coloque observações no edital, como: "A sua presença é indispensável para o bom andamento e valorização do nosso patrimônio"; "Os ausentes, por Lei, deverão acatar com todas as decisões tomadas". O síndico e a administradora devem continuar chamando os condôminos para a reunião, com lembretes no quadro de avisos do condomínio, quinze dias antes, uma semana antes, dois dias antes do evento e na própria data também.
  • 6. 6 A preparação também pode variar de acordo com a finalidade de cada assembleia:  Aprovação de contas: Mande antes da reunião uma prévia do que será falado. Um atualizado das despesas do condomínio, com o quanto se gasta atualmente com pessoal, concessionárias, e principais itens de manutenção. Para a ocasião, as pastas devem estar todas aprovadas pelo conselho, que deve vista-las mensalmente.  Previsão orçamentária: Envie, com antecedência, os valores já com reajustes previstos para o período – inflação de contratos, reajustes, média de dissídio.  Eleição de síndico: caso haja mais de um interessado, é possível que os mesmos conversem com o síndico atual com antecedência e mandem para os outros condôminos suas propostas de trabalho.  Convocações específicas: - envidraçamento de sacadas ou obras, por exemplo: o síndico pode já mandar os orçamentos colhidos, e as informações técnicas com antecedência. Ambiente  Antes de a reunião começar, se possível, coloque uma música ambiente suave, ou até um DVD com um tema leve. Músicas agitadas não são recomendadas. Outro toque simpático é oferecer um cafezinho com biscoito para os presentes. Esse tipo de cuidado vai criando um ambiente mais propício para a conversa e para o entendimento entre os vizinhos.  Se possível também, as cadeiras podem ser dispostas em um círculo, facilitando a comunicação face-a-face.  Inicie sempre no horário (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participação da primeira dificilmente é alcançada).  Mantenha o material (orçamentos, provisão orçamentária, extratos bancários, fotos de obras e serviços etc.) organizado e, se possível, mostre aos condôminos por meio de retroprojetor ou computador, por exemplo, tornando a reunião menos cansativa.  Outra boa medida é levar cópia da Convenção e do Regulamento Interno, para possível consulta. CONDUÇÃO DA REUNIÃO
  • 7. 7 O primeiro passo é decidir pelo presidente da mesa. Peça fundamental para o bom andamento do evento, o recomendável é que o presidente seja alguém respeitado por todos, neutro e que não pertença a nenhuma “panelinha” do condomínio. Também é de extrema importância que o presidente da mesa saiba se colocar no momento certo, evitando que os moradores que demandam mais atenção fujam do tema que está sendo debatido. Além disso, deve-se observar o horário de início da reunião. É uma boa maneira de prestigiar os presentes, e não os ausentes, ou atrasados. Outra forma de se manter a ordem é dar certo período de tempo para cada assunto na pauta – e no máximo cinco minutos a mais, caso a maioria decida por mais explicações sobre o tema. Veja algumas sugestões sobre o tempo necessário para os seguintes assuntos – caso o material de apoio já tenha sido enviado com antecedência, como foi sugerido acima:  Prestação de contas: de 20min a 25 min.  Previsão orçamentária: de 10 min a 15 min.  Eleição: geralmente feita por aclamação, 5 minutos. Mas se houver mais candidatos, calcule 3 minutos para cada um.  Aprovação de obras: de 15 min a 20 min. Para que a reunião transcorra da melhor forma possível, a ordem do dia deve deixar os temas mais polêmicos para o final. Assim, os outros assuntos são decididos com mais tranquilidade. Objeções Mesmo com toda essa organização, há algo que pode minar o sucesso de uma assembleia: as objeções em excesso ou a vontade, de alguns moradores, de debaterem assuntos que não são coletivos durante a reunião. Para aqueles que pedem a palavra a todo momento e desejam mais explicações sobre contas já aprovadas, ou sobre um orçamento cotado, ou em relação a um item muito específico de qualquer coisa debatida, pode-se oferecer uma atenção especial em outro momento, para evitar atrasar a ordem estabelecida para o dia. Uma sugestão é que se coloque em votação se a dúvida é da maioria dos presentes ou não. Assim, o morador em questão não se sente injustiçado e, se o assunto realmente for de interesse geral, tem mais espaço para discussão. É importante que os moradores não fiquem sem resposta para as suas questões. Mesmo que repetitivas, as perguntas devem ser respondidas – o que pode acontecer em outro momento, que não na assembleia. Perda de foco
  • 8. 8 Outro problema recorrente em assembleias são aqueles que querem discutir assuntos privados. Nesse caso, o ideal é que o presidente da mesa explique que o tema não é de interesse geral, mas que o síndico pode procurá-lo em outro momento, ou depois da assembleia, para falar sobre o problema. Deve-se ressaltar que a assembleia é o momento para debater os assuntos referentes à comunidade. Veja abaixo algumas frases que o presidente da mesa pode usar para manter a objetividade da reunião:  “Esse assunto será debatido mais tarde”  “Me desculpe, mas o tema não é de interesse coletivo”  “O item já foi discutido e aprovado”  “Senhores, temos mais três minutos para decidir sobre esse assunto, depois passamos para o próximo item da pauta”  “Esse tema não está na pauta do dia”  “Podemos discutir esse assunto em particular” Ânimos exaltados  Em uma assembleia, os condôminos muitas vezes sabem quem pode ou não conturbar. É importante identificar antes quem costuma agredir ou ofender os demais para não deixar essa pessoa “crescer”.  O presidente é o responsável pela ordem na assembleia. Cabe a ele advertir aquele que estiver perturbando os demais pela sua postura hostil durante a reunião.  Se isto não for suficiente, em último caso, o presidente, com a anuência dos presentes, pode solicitar a retirada do perturbador ou suspender os trabalhos, determinando nova data para a continuação dos trabalhos (assembleia em sessão permanente). Depois da reunião: Com o fim das discussões agendadas, é possível que os vizinhos e síndicos fiquem ali conversando sobre a reunião. O presidente da mesa, auxiliado pelo funcionário da administradora de condomínio, redige a ata da reunião, que tem data limite para ser entregue aos outros moradores, expressa na convenção. Aproveite o momento para tirar alguma dúvida pendente que tenha ficado para trás por falta de tempo – ou por interesse de algum morador. Fontes consultadas: Fabio Fiorini, diretor executivo da Net Branding consultoria, Gabriel Karpat, presidente da administradora GK, Nilton Savieto, consultor do SíndicoNet e síndico profissional, José Roberto Iampolsky, presidente da administradora Paris condomínios, Julio Harold, gerente regional de condomínios da Auxiliadora Predial, Conteúdo SíndicoNet Ata de Assembleia Dicas e orientações para o encerramento da reunião e formalização da Ata
  • 9. 9  Ata: Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.  A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.  Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários realizados. É suficiente o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questão.  É enviada uma cópia para cada condômino.  A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Entretanto, Com o advento do Novo Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade NÃO foi mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio. *A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável implica no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a insatisfação e desconfiança dos condôminos.  Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quóruns e procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Informe Secovi nº 64)  Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino. Assembleias - O que diz a lei (art.1.350 - 1.355) Código Civil - Condomínios Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
  • 10. 10 condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial. Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Assembleia Ordinária - AGO A AGO ocorre uma vez por ano, obrigatoriamente, segundo o novo Código Civil  Normalmente, é usada para prestação de contas, aprovação da previsão orçamentária e eleição de síndico.  O que o Código Civil diz:
  • 11. 11 "Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino."  Para aprovar contas passadas, previsão orçamentária e para eleger síndico e corpo diretivo, é preciso, em primeira convocação, o voto de condôminos que representem a maioria das frações ideais ou das unidades, de acordo com o critério disposto na Convenção do condomínio.  Se não houver este quórum em primeira convocação, em segunda chamada a aprovação e eleição se dá por maioria dos votos dos presentes - a não ser nos casos em que a legislação ou a Convenção exigem quórum especial, como obras, alterações no Regimento Interno, mudanças na fachada e outros.  Os votos, salvo disposição contrária da Convenção do condomínio, são correspondentes à fração ideal dos votantes.  Se as contas forem reprovadas pela assembleia, esta deve deliberar as providências a serem tomadas. Por exemplo: instituir uma auditoria, marcar assembleia extraordinária para a destituição do síndico. Eleições  Muitas vezes as AGOs também são usadas para a eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal.  Todo condomínio deve ter um síndico, segundo a legislação. A eleição de subsíndico e conselheiros fiscais não é obrigatória, se a Convenção não dispuser sobre estes cargos.  O síndico e outros integrantes do corpo diretivo não precisam ser proprietários ou moradores.  A eleição ocorre com maioria dos condôminos, em primeira chamada, ou com maioria dos presentes, em segunda. (artigos 1352 e 1353 do novo Código Civil).  Se a Convenção não se pronuncia sobre a remuneração do síndico, a Assembleia que o elege deve deliberar sobre o assunto: Lei dos condomínios, art. 22, parágrafo 4°: "Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente."  O mandato deve ser no máximo de 2 anos, permitida a reeleição. Assembleia Extraordinária - AGE Podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos
  • 12. 12 As assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, geralmente para tratar de assuntos não discutidos na última assembleia ordinária ou de urgência. Para que uma assembleia extraordinária seja convocada, é preciso a assinatura do síndico ou de pelo menos 1/4 dos condôminos. Abaixo, os casos previstos no Novo Código Civil: Mais sobre obras  Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja necessária à habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.  Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir: Artigo 1341, § 1o "As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino." Assunto Precisa de assembleia? Votação Necessária Obras "necessárias", que conservam o condomínio ou impedem sua deterioração. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento. Depende Se despesas não forem grandes, não precisam de aprovação. Verificar Convenção. Obras "úteis", que aumentam ou facilitam o uso comum. Ex.: Reforma da guarita, instalação de câmeras. Sim Maioria simples dos condôminos Obras "voluptuárias", as que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira do jardim Sim 2/3 dos condôminos 2/3 dos condôminos Sim 2/3 dos condôminos Construção de um novo pavimento no edifício Sim 100% dos condôminos Mudança da destinação do edifício (de comercial para residencial ou vice-versa, por exemplo) Sim 100% dos condôminos
  • 13. 13  Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar imediatamente a assembleia, e comunicar a situação: Artigo 1341, § 2o "Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente”. § 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos."  Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas apenas por estes: Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve." Poderes da Assembleia Síndico e condôminos - mesmo os ausentes - devem acatar as providências regularmente aprovadas  O síndico deve acatar e executar as providências regularmente aprovadas em assembleias.  Condôminos ausentes de votações ficam submetidos ao que foi decidido, desde que tenham sido convocados para a assembleia e que o processo tenha ocorrido dentro das determinações da Convenção e da lei (incluindo procurações).  Uma assembleia pode anular as decisões de uma anterior, desde que respeitado o quórum e o número de votos para o assunto, delimitados na Convenção ou no Código Civil.  Decisões tomadas por assembleias que não respeitem as determinações legais ou da Convenção quanto à convocação e votações podem ser anuladas na Justiça.  Quanto às relações entre síndico e assembleia, assim determina o novo Código Civil: "Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas" VEJA JURISPRUDENCIA SOBRE O ASSUNTO
  • 14. 14 Quem falta à assembleia tem de acatar decisões tomadas Faltar assembleia de condôminos significa aceitar o que a maioria resolveu em caso de reformas. O fato de discordar, posteriormente, com o que foi decidido não exime o morador de ratear a reforma do prédio e de quitar as taxas condominiais. O entendimento é da 4ª Turma de Recursos de Criciúma. A Turma manteve, por unanimidade, sentença do juiz Luiz Fernando Boller, titular do Juizado Especial Cível da Comarca de Tubarão (SC). Cabe recurso. Paulo Tadeu Farias Primo foi condenado ao pagamento de R$ 2,8 mil ao Edifício Tubarão por dívida de condomínio e cotas para a reforma do prédio. O morador alegou, em sua contestação, que na condição de subsíndico teria direito a pagar somente a metade do condomínio, além de não ter autorizado a realização de reformas. Para o juiz, as taxas condominiais possuem a finalidade de restituir aos demais moradores os valores que eles investiram na manutenção do prédio. E o fato de Paulo Tadeu não ter autorizado as obras de reforma não o livra de sua obrigação. A ausência do subsíndico às assembleias, de acordo com o juiz, representou consentimento ao que foi decidido pelos demais moradores, sem dizer que a reforma do prédio agregou valor à sua propriedade. Paulo Tadeu foi condenado ainda ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15%. Apelação Cível nº 2006.400847-9 Processo nº 075.05.012114-0 / Fonte: Revista Consultor Jurídico, 2007 Fontes: Dra. Patrícia Brasi, especializada em Direito Imobiliário. Waldir Albieri - Diretor da AABIC e Diretor da GTA - Grupo Técnico Administrador. Quóruns de assembleias de condomínios Tabela com votações mínimas necessárias para cada tipo de votação Motivo Observação Votação mínima Aprovação de contas, aumento de taxa condominial e eleição de síndico. Em 1ª convocação, é preciso quórum de metade do todo; em 2ª, quórum livre. Maioria dos presentes
  • 15. 15 Obras necessárias As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. Ex.: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento. Maioria dos presentes Obs.: Se as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação. Obras úteis As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.: Reforma da guarita e Individualização dos hidrômetros. Maioria do todo Obras voluptuárias As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina. 2/3 do todo Alterações na Convenção e no Regulamento Interno --- 2/3 do todo** Destituição do síndico Assembleia especialmente convocada por 1/4 dos condôminos. Maioria dos presentes Outros motivos Desde que não exigido quórum especial pela Lei ou pela Convenção, em 1ª convocação, é preciso a presença de metade do todo; em 2ª, quórum livre. Maioria dos presentes Autonomia do síndico para gastos Quanto o síndico pode gastar sem a necessidade de aprovação em assembleias Cuidado na hora de gastar o que é de todos. Quando o assunto é o dinheiro do condomínio, todo cuidado é pouco. Afinal, usar um dinheiro que é de todos antes da aprovação em assembleia pode acarretar em muita dor de cabeça para o síndico. Contas não aprovadas, desconfiança de outros moradores, e até ações judiciais ou ressarcimento da verba em questão, são algumas das consequências para gastos ocorridos sem a anuência dos outros condôminos. Há, porém, casos em que o síndico pode, sim, se utilizar de dinheiro do condomínio sem pedir. O importante é lembrar que existem regras e que qualquer gasto deverá ser apresentado e aprovado em assembleia. Nesse momento, é importante ter documentos que ajudem na comprovação dos gastos, como orçamentos e notas fiscais. Confira: GASTAR ATÉ QUANTO
  • 16. 16 Algumas convenções permitem ao síndico gastos até um limite, sem aprovação por assembleia. Esses gastos podem ser de qualquer natureza? Depende. O ideal é que a convenção do condomínio estipule um limite de gastos – e também, com o que se pode gastar essa verba. Em geral seu uso está ligado a situações de emergências ou a obras já em andamento. Mesmo sem aprovação prévia, o síndico deverá justificar o uso do dinheiro na próxima assembleia. Se a Convenção for omissa, deverá prevalecer o bom senso do Síndico, que deverá lançar mão dessa prerrogativa somente em caráter comprovadamente emergencial. OBRA MAIS CARA O aumento de custos de uma obra deve ser objeto de nova aprovação pela assembleia? Depende. O síndico pode, sim, aprovar gastos em uma obra caso ela se mostre mais cara que o previsto em algumas situações. Uma delas é quando ocorre algum problema grave com a reforma e que se o reparo não for feito, isso irá impactar negativamente no cotidiano dos moradores. Por exemplo: se uma peça do elevador que seria trocada já danificou outras – caso não sejam repostas e recolocadas, o prédio ficaria sem elevador. Nesse caso, é possível aprovar as contas depois de contratar o serviço. Outro caso é quando o síndico tem certa autonomia de gasto para a obra – uma certa “gordurinha”, que deverá estar expressa em ata de assembleia, de, por exemplo, até 5% do valor da obra. O síndico também pode investir sem aprovação prévia quando a obra é emergencial: um portão quebrado, ou um cano estourado que irá deixar os moradores sem água, podem ser consertados e depois ratificados. OUTRO FUNDO O síndico pode usar a verba de um fundo para outro, sem aviso prévio? Não. O fundo de obras deve ser usado apenas para isso – salvo apenas se uma grande emergência acontecer no condomínio. E caso isso aconteça, as contas deverão ser aprovadas em assembleia futuramente. AUMENTO DE TAXA O síndico pode aumentar a taxa ordinária sem autorização de assembleia? Não. O síndico, sozinho, não tem poder para decidir se a taxa deve ser reajustada. Para tomar essa medida é necessária uma assembleia. CONSELHO Os conselhos fiscais ou consultivos têm poder de autorizar alguns tipos de gastos?
  • 17. 17 Não. A função do conselho fiscal ou consultivo é verificar as contas e ajudar o síndico – seja na solução de problemas ou trazendo ideias interessantes. O conselho, porém, nunca substituirá a assembleia condominial. Não pode, portanto, autorizar gastos sem a anuência dos outros condôminos. ADVOGADOS O síndico tem autonomia para contratação de advogados a fim de realizar a cobrança judicial, sem precisar consultar a assembleia? Sim. Uma das principais funções do síndico é zelar pelo condomínio. Portanto, se há a necessidade de se contratar um advogado, seja por problemas de inadimplência de um condômino ou outros motivos – como alguém movendo uma ação contra o condomínio – o síndico pode, sim, fazê-lo. Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para se ter uma ideia do valor dos honorários. Esse gasto também deve ser ratificado em futura assembleia. DEMISSÃO DE FUNCIONÁRIOS O síndico pode decidir sozinho pela demissão de um funcionário cuja multa rescisória seja alta? Sim. É prerrogativa do síndico demitir e contratar funcionários do condomínio. Porém, em casos em que a multa rescisória seja muito alta, o recomendável é discutir antes a situação em assembleia. Fonte: Dra. Patrícia Brasi, especializada em Direito Imobiliário; Waldir Albieri, Diretor Administrativo da AABIC; Gabriel de Souza Filho, da administradora Prop Starter; Daphnis de Citti Lauro, advogado especializado em condomínio; Cristiano de Souza, advogado e consultor SíndicoNet; Conteúdo SíndicoNet Inquilinos em assembleias Podem participar e votar?  Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do mercado divergem sobre esta questão.  Contra o voto de inquilinos: Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos.
  • 18. 18  A favor do voto de inquilinos: Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não teria revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de procuração.  Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembleias requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias.  Confira os textos das leis: Lei 4.591/64, artigo 24, parágrafo 4: "Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96). Novo Código Civil (de 2003), artigo 1335: "São direitos do condômino: (...)III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite."  Esclarecemos que a palavra "condômino" designa o proprietário, como mostra uma consulta a qualquer dicionário. O inquilino não é condômino, e sim locatário deste, com direitos diferentes.  Convocação de inquilinos: Mesmo antes do Novo Código Civil, já não havia consenso sobre a obrigatoriedade de convocação de inquilinos, como observou o jurista J. Nascimento Franco em seu clássico livro Condomínio. No entanto, ele já apontava seu entendimento de que "ao condômino-locador (o proprietário) é que deverá ser encaminhada convocação para toda e qualquer assembleia Geral".  Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade: "Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."  Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.  O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários: "Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."
  • 19. 19 Participação de Inadimplentes em assembleias Inadimplente pode participar e votar em assembleias de condomínio? O Novo Código Civil proíbe o voto e participação de inadimplentes em assembleias de condomínios. Veja abaixo: "Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite." Acordo O acordo de parcelamento com o inadimplente não o habilita a votar ou ser eleitor, até que todas suas dívidas estejam quitadas. Assembleias cheias Como tornar este evento atrativo aos condôminos Pesquisa realizada pelo portal SíndicoNet aponta que as assembleias contam, em média, com um quórum de apenas 15% dos condôminos. Por isso, preparamos uma reportagem especial para entender o que desmotiva os condôminos e como é possível tornar esse evento mais interessante. MOTIVOS As razões para o condômino não participar são variadas:  Isenção: prefere não se posicionar sobre determinados assuntos  Desinteresse: não participa por pura comodidade ou porque os assuntos em pauta são pouco relevantes  Aprovação: está satisfeito com tudo e confia na administração. Por isso, não vê necessidade de sua participação.
  • 20. 20  Falta de tempo: não tem tempo para participar ou considera o tempo de duração muito elevado  Uso excessivo de procurações: apesar de ser permitido por Lei, desde que a convenção não proíba ou determine limites, o uso em excesso de procurações é muito criticado pelos demais condôminos. Trata-se de uma prática que, se usada de forma abusiva, compromete (e muito) o objetivo democrático de uma assembleia.  Falta de objetividade no tratamento dos assuntos em pauta: Ficar mais de duas horas falando sobre aspectos nem sempre pertinentes a todos os moradores pode tornar-se um suplício. “A maioria das pessoas quer esclarecer todos os problemas do condomínio na assembleia, com cada um defendendo seu ponto de vista, desrespeitando o que foi definido na pauta”, acredita Sueli Duek. Desta forma, perde-se o foco com questões que podem ser resolvidas apenas fazendo uma sugestão ou crítica no livro de ocorrências do prédio, que geralmente fica na portaria. CONVOCAÇÃO Para a maioria das fontes consultadas para esta reportagem, além do procedimento convencional de convocação por edital, é aconselhável reforçar o acontecimento por meio de comunicados no elevador, quadro de avisos e até e-mails. Pode-se solicitar também ao porteiro ou zelador que ligue para todos os apartamentos uma hora antes da primeira convocação. Dicas para uma convocação bem-sucedida: Em relação ao edital, recomenda-se que este tenha no máximo seis itens em pauta;  As pautas devem ser claras, pertinentes e necessárias;  Se achar conveniente, estipular e mencionar tempo máximo de duração (a média costuma ser de duas horas)  Colocar observações como: "A sua presença é indispensável para o bom andamento e valorização do nosso patrimônio"; "Os ausentes, por Lei, deverão acatar com todas as decisões tomadas".  Atente se nesse dia haverá algum jogo de futebol ou qualquer outro evento popular importante, ou se é próximo de feriado prolongado;  Peça ao porteiro para colocar nos elevadores, um dia antes ou no dia da assembleia, um lembrete simples, como: “Não se esqueça: hoje, você tem um compromisso com o seu condomínio!”. Essa atitude chama a atenção dos moradores para a reunião.
  • 21. 21  Assuntos mais chamativos: reajuste da mensalidade condominial; cotas extras para reformas em geral: pintura e lavagem do prédio, manutenção de elevadores, obras na fachada etc.; eleição de síndico; sorteio de vagas de garagem; troca de funcionários próprios por terceirização. DATAS, HORÁRIOS E DURAÇÃO  O tempo ideal de duração de uma assembleia deve girar em torno de 1h30 a 2h.  No quesito horário, o mais recomendado é entre 20h e 20h30, para dar tempo de as pessoas chegarem do trabalho, e para que a reunião não termine muito tarde.  Fazer a primeira chamada entre 19h30 e 20h e aguardar até às 20h30, para o segundo e derradeiro aviso.  Inicie sempre no horário (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participação da primeira dificilmente é alcançada).  É bom considerar que entre segunda e quarta-feira as pessoas estão no ritmo mais intenso de trabalho e, provavelmente, mais disponíveis para participar de reuniões. Muitos não descartam a quinta-feira como opção, desde que não seja próxima de um feriado.  Não é recomendado realizar assembleias nos fins de semana. Entretanto, caso seja esta a opção, prefira o horário das 10h ou 15h, e aos domingos – em um caso extremo – às 10h ou 11h. O QUE SERVIR? Para alguns dos profissionais consultados pela reportagem, água, café e, no máximo, biscoitos, são suficientes, já que estamos falando de uma assembleia, não exatamente de uma festa ou confraternização. Por outro lado, há quem prefira tornar essa reunião mais descontraída, com aperitivos diversos, sanduíches, refrigerantes, até como forma de acalmar os ânimos dos condôminos mais exaltados. “As pessoas interagem mais e perde-se um pouco da hostilidade de alguns”, sugere Rodrigo Matias. Álcool, contudo, é terminantemente proibido: pode causar constrangimentos irreversíveis entre os moradores. O PAPEL DO SÍNDICO O síndico deve exercer o papel de mediador, mantendo a ordem e a coletividade. “Se, durante a reunião, apenas um morador faz perguntas, a assembleia torna-se desinteressante”, opina Rodrigo
  • 22. 22 Matias. Em assuntos mais polêmicos que envolvam reformas, por exemplo, é sempre importante realizar uma votação. Juraci Garcia Baena lembra ainda que o síndico precisa estar bem informado sobre todas as questões que envolvem o condomínio. “Além disso, ele precisa ter muito jogo de cintura e tolerância”, avisa. O mais importante, na opinião dos síndicos e administradores consultados pela reportagem, é manter sempre o roteiro da pauta, minimizando as eventuais “escapadas” do tema. Na ânsia de resolver seus problemas, os condôminos podem discutir assuntos sem relevância para a coletividade. “Bons exemplos são questões como vagas de garagem, barulho, entre outros, em que se gasta tempo, o problema não é resolvido e deixa os demais participantes chateados”, ressalta Baena. Uma alternativa é que esses assuntos de ordem geral sejam discutidos fora de hora, no final da assembleia. Assim, só quem estiver envolvido com os tópicos participará. Dicas e ideias interessantes:  Antes da convocação, procure debater informalmente e colher informações com os condôminos sobre os pontos mais complexos a serem pautados. Isso pode ser feito por meio de uma breve reunião informal, ou até mesmo via troca de e-mails, por exemplo. Mas é muito importante que todos sejam convidados a participar, para evitar que alguém se sinta excluído ou desfavorecido.  Assim, quando ocorrer a assembleia, os interessados estarão melhor informados sobre a pauta e poderão contribuir com ideias, opiniões e/ou sugestões mais objetivas. Isso pode tornar o debate visivelmente mais produtivo.  Defina uma mesa com presidência e secretaria que sejam referência no condomínio, para que todos respeitem.  Determine o assunto a ser tratado e só passe para outro depois de resolvido e anotado na ata.  Esforce-se para manter a sequência estabelecida pela pauta, negociando as questões novas para o final da reunião. Se conseguir, a assembleia está garantida.  Nunca manobre: discuta cada item sempre de forma transparente.  Os assuntos a serem tratados podem ficar expostos em cartazes pela sala de reunião.  As cadeiras podem ser dispostas em um círculo, facilitando a comunicação face-a-face.  Sortear algum brinde de boa qualidade durante a assembleia pode surtir efeito em alguns casos. Se for o seu, coloque na convocação que haverá essa prática.
  • 23. 23  Mantenha o material (orçamentos, provisão orçamentária, extratos bancários, fotos de obras e serviços etc.) organizado e, se possível, mostre aos condôminos por meio de retroprojetor ou computador, por exemplo, tornando a reunião menos cansativa.  Outra boa medida é levar cópia da Convenção e do Regulamento Interno, para possível consulta.  Um dia depois da reunião, coloque um cartaz nos elevadores informando os principais tópicos discutidos e seus resultados, para que todos saibam o que aconteceu na assembleia. A ata deve ser rigorosamente enviada aos condôminos em até oito dias. Uso de Procurações em Assembleias de condomínios Não há limites para o número de procurações, mas convenção pode restringir O Código Civil, atual Lei dos Condomínios, legitima o uso de procurações em assembleias, seja qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc. Além disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.  Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio. Veja o que diz a orientação do Secovi Rio: "O Departamento Jurídico do Secovi Rio entende que a Escritura de Convenção pode impor algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da administração e seus parentes recebam procuração etc."  O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como representação na assembleia do Condomínio X no dia Y, ou representação em assembleias do Condomínio X.  O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos, etc. Confira o texto do Código Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicações: "Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
  • 24. 24 Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante. § 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos. § 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida." Algumas explicações sobre as condições de validade para procurações, acima expostas o Código Civil:  A firma reconhecida só é obrigatória se a Convenção ou o Regulamento Interno assim o exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º) .  Objetivo da outorga: representação na assembleia do Condomínio X no dia Y, ou representação em assembleias do Condomínio X.  Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.  Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio. E se uma votação de assembleia der empate? Convenção do condomínio deve definir como proceder Votação da assembleia encerrada e... Empatou. Nesses casos, quem tem o voto de minerva e define a situação? Existem procedimentos padrões, mas também uma maneira oficial de acabar com essa dúvida que pode gerar confusão. Não há referências legais para esses casos, então, o melhor é não esperar que essa situação aconteça e pegue todos de surpresa. Defina na convenção como proceder. Sim, atualizar a convenção é uma tarefa muitas vezes difícil ou até inviável. Entretanto, é o único jeito de oficializar esta questão. Normalmente a convenção dá ao presidente da mesa e/ou aos proprietários de mais unidades e/ou da cobertura a responsabilidade de decidir individualmente ou de entrarem em um acordo em caso de empate. Administradoras não recomendam que o voto de minerva seja utilizado caso ele não esteja determinado pela convenção, ou seja, que se decida na hora um critério, sem oficialização.
  • 25. 25 Um procedimento que reduz bastante a possibilidade de empate nas votações é dar pesos aos votos com base na fração ideal de cada um. Para isso, some a quantidade de unidades pertencente a cada um dos votantes ao número de vagas na garagem que ele possua. Assim, um morador com duas unidades e três vagas na garagem tem voto com peso cinco. A cobertura, nesses casos, tem peso dois. Assim como com qualquer tema que possa gerar dúvidas ou conflitos, a melhor saída é ter uma convenção o mais completa possível e sempre atualizada. Fonte: Daniel dos Santos Junior - Lello / Habitacional Administradora / Michel Rosenthal Wagner Advogados Destituição de síndico e/ou corpo diretivo Decisão precisa ser aprovada em assembleia Para destituir um síndico, algum membro do corpo diretivo (subsíndico, conselheiro), ou até mesmo todo o corpo diretivo, os moradores precisam se reunir em assembleia.  Esta assembleia especialmente convocada para transferir os poderes do síndico a outra pessoa (não necessariamente condômino).  Necessita do voto de maioria dos membros presentes na assembleia (metade mais um).  Novo Código Civil, Art. 1.349: "A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio".  Art. 1348 § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção."  A Convocação para a assembleia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar - proprietários ou inquilinos com procuração registrada.
  • 26. 26  "Art. 1.355. assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos".  Todos os votantes devem estar quites com as obrigações condominiais, conforme dispõe o Inciso III do Art. 1335, onde se lê que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e dela participar “estando quite”.  Assim, não estando quite, não poderá o condômino participar nem tão pouco votar sobre a destituição do síndico.  A convocação para a assembleia deve ser feita para o fim "específico". Ou seja, deve constar do texto a finalidade da reunião: Destituição do Síndico.  O jurista Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil), lembra que "a assembleia deve ser convocada para esse fim específico, o que não impede que outra matéria também faça parte da ordem do dia. O artigo de Lei diz ''especialmente convocada para o fim'' e não ''exclusivamente''. Ou seja: numa mesma reunião pode-se destituir o síndico, eleger novo síndico e ainda tratar de ''Assuntos Gerais''".  O novo Código em seu Art. 1.349, diz: “A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio".  Mas quem são os "membros" da assembleia? O jurista Marcelo Manhães afirma: "O novo Código Civil dispõe “pelo voto da maioria absoluta de seus membros”, ou seja, membros da assembleia e não do condomínio, tanto assim que, quando o legislador pretendeu adotar como base de apuração de quórum a totalidade dos condôminos, assim o fez expressamente conforme se depreende do artigo 1351 que trata da alteração da convenção de condomínio, impondo o quórum “de dois terços dos condôminos”, bem como, da análise dos artigos 1352 e 1353.  "Portanto" - conclui o jurista - "entende-se que o quórum do Art. 1349 seja o da maioria absoluta, considerando-se para tanto, a somatória de 50% + 1 das frações ideais presentes na assembleia geral, salvo disposição em contrária prevista na Convenção de Condomínio (como determina o Art. 1352)”.  E se a Convenção dispuser outros critérios para destituir o síndico, como votação de 2/3 dos condôminos? Ou seja, e se a Convenção dispuser critérios que vão contra o que o Código Civil dispõe? Segundo Manhães, assim como muitos outros especialistas ouvidos pelo portal SíndicoNet, vale o que o Código Civil dispõe, e o que a Convenção determinar algum critério diferente, este perde o valor legal. Ele afirma: "A tendência da jurisprudência é atribuir às novas
  • 27. 27 disposições, o caráter de norma cogente que se sobrepõe às regras anteriormente convencionadas entre as partes." Impugnação de Assembleias Regras e lei devem ser seguidas para evitar anulamento das decisões Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos condomínios, em relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial. Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto abaixo para mais detalhes. Para evitar impugnação de ata  Fazer uma lista de presença com os dados (nome completo e unidade) de todos os condôminos e assinatura dos presentes.  Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a sequência dos acontecimentos da reunião.  Não deixar de lançar em ata discussões ou decisões importantes, pois estes podem ser relevantes e a sua omissão em ata pode determinar sua anulação.  Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.  A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.  Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários realizados. É suficiente o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questão.  Enviar uma cópia para cada condômino.  A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Com o advento do Novo Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio. A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a insatisfação e desconfiança dos condôminos.
  • 28. 28  Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quoruns e procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Secovi)  Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino. Para evitar impugnação de assembleia  Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião.  Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos  Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia.  O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.  É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade.  A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a "Assuntos gerais", estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.  Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há choque de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último.  Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes, deve-se respeitar a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil.  Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito. Todos devem saber, por exemplo, que serão discutidas questões financeiras em uma assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em ASSUNTOS GERAIS.  Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos  Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção Como proceder para impugnar  Podem os condôminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que tenham a solicitação de ¼ de todos os condôminos.  A impugnação é sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar as decisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Convenção e pelo
  • 29. 29 Código Civil. Caso o síndico não convoque esta outra assembleia, se 1/4 dos moradores convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decisões anteriores.  O condômino insatisfeito, se não conseguiu juntar ¼ dos condôminos para convocar assembleia, desejando anular as decisões de uma assembleia, deverá sempre se valer de uma ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia.  A convocação deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia seguinte. Itens e condutas que geram impugnação de assembleia  Permitir que condôminos inadimplentes votem.  Permitir o voto de representante sem procuração.  A procuração não precisa estar com firma reconhecida, desde que a Convenção assim não estabeleça.  A legislação não é clara sobre permitir ou não a participação de inquilinos em assembleias. Especialistas divergem sobre o assunto.  Impedir a eleição de síndico não condômino. O Código Civil estabelece que o síndico pode ou não ser condômino, sendo muito comum, hoje, a figura do síndico profissional  Mudar a Convenção com menos de 2/3 dos condôminos. Isso é ilegal e será decretado nulo.  Aprovar obras voluptuárias - aquelas que trazem embelezamento sem agregar utilidade ou necessidade - sem respeitar 2/3 de todos os condôminos  Deixar de convocar, o síndico, reunião solicitada por ¼ dos condôminos. Prestação de contas - como apresentar Documentação necessária e o que não pode faltar De acordo com o Código Civil, a Prestação de Contas e Previsão Orçamentária devem ser feitas e aprovadas anualmente em assembleia, o que, na maioria dos condomínios, costuma acontecer no início do ano. DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA Documentos que você precisa ter em mãos para fazer e apresentar a prestação de contas. Se for necessário, peça a documentação para a administradora.
  • 30. 30  Certidões negativas do INSS, FGTS e Receita Federal, do condomínio, da administradora, das empresas terceirizadas.  AVCB e as cópias das NRs 5, 7 e 9, além do certificado de brigada de incêndio, pára raios, RIA dos elevadores, seguro do prédio e dos funcionários.  Não se esqueça do atestado de dedetização, lavagem das caixas d’agua e da última análise da potabilidade de água.  A pasta de prestação de contas pode ser composta por: Demonstrativo de despesas (que deve ser de fácil compreensão e contar um resumo do número de contas do balanço). Balanço contábil (que deve ser abrangente e detalhado. Pode dividido em três contas: Pessoal – que inclui salários, férias, cesta básica e outros; Fixas – água, luz, telefone, taxas, contratos de manutenção de elevadores, etc.; e Variáveis – limpeza da caixa d’água, recarga de extintores, entre outros). Documentação comprobatória de despesas e receita (a receita basicamente se divide em duas: condôminos adimplentes e inadimplentes). APRESENTAÇÃO Mais importante que fazer o balanço é apresentá-lo de forma clara para os condôminos. Separamos algumas dicas que vão te ajudar nesta tarefa.  No início da assembleia, é interessante que o síndico ou a administradora distribua no início dos trabalhos uma folha com os detalhes que serão discutidos na prestação de contas, como o comparativo com a previsão orçamentária aprovada no ano anterior.  Compare a previsão efetuada no ano anterior com os gastos reais e respectivas distorções com explicações claras, simples e sem deixar dúvidas sobre o motivo dos gastos.  Use a divisão por item como Funcionários, Consumo (água, luz, telefone, Internet), Manutenção, Material de Consumo, Administrativos, Despesas Diversas, isso facilita o entendimento.  É importante informar que as pastas relativas à prestação de contas ficarão disponíveis na administração do prédio.  Alguns especialistas pedem para evitar detalhar demais as despesas, o que pode gerar alguma confusão. Outros, entretanto, dizem que tudo deve ser colocado, pois, contabilmente, a compra de uma caixa de fósforo é tão importante quanto a de um equipamento de segurança.  Se houver críticas ou objeções, analise-as e, se realmente procederem, adote-as, caso contrário, dê explicações claras e convincentes. Procure adequar-se às necessidades do público, que irá manipular e aprovar ou não a pasta de prestação de contas.
  • 31. 31 O QUE NÃO PODE FALTAR Existem alguns pontos que são fundamentais para que a prestação de contas esteja completa, outros, no entanto, podem ser deixados de lado. Confira o que você não pode esquecer.  Tenha sempre em mente que para o balanço ser transparente não pode faltar a receita, a lista de inadimplência e despesas.  Atenha-se somente ao período que está em pauta.  Nunca esqueça das pastas e da documentação original comprobatória de despesas e receita. INADIMPLENTES Assuntos delicados também fazem parte da prestação de contas e não podem ser esquecidos, veja a melhor forma de tratá-los.  Aborde a inadimplência de forma a mostrar quanto está custando ao condomínio, sem entrar em detalhes sobre situações particulares, isso pode gerar confusão.  Não cite o nome dos devedores, somente o número dos apartamentos.  Aborde também o percentual, quantidade de cotas, valor por unidade e ações tomadas (cartas de cobrança, cobranças amigáveis e ações judiciais).  Ouça a opinião de todos e tire suas conclusões. NÃO FOI APROVADO. O QUE FAZER? Pode acontecer de sua prestação de contas não ser aprovada. Às vezes, um erro de digitação ou a falta de atenção em algum lançamento pode ocasionar esse incômodo. Saiba como agir se os condôminos não aprovarem o seu balanço.  Caso o balanço não seja aprovado, uma saída é auditar as contas. Muitos casos costumam ficar sem aprofundamentos, o que pode gerar problemas com os inadimplentes no futuro.  Outra solução é esclarecer quais itens ficaram pendentes e solicitar um prazo para que as explicações sejam feitas. Uma nova assembleia deve ser convocada.  O ideal é que quem fez o balanço consiga dar uma explicação convincente ou, se realmente houver um erro, o que pode acontecer, consertá-lo.  Persistindo a discordância, sempre usando de bom senso, quem aprova deve avaliar o teor e o montante envolvido acionando os mecanismos previstos na Convenção do Condomínio tais como: solicitar esclarecimentos via Conselho Fiscal, via assembleia e, por último, se for o caso, exigir por meios judiciais uma prestação de contas. Fonte: Fonte: Edson Carvalho, síndico profissional; Nilton Savieto, síndico profissional; Wilton Augusto, síndico profissional
  • 32. 32 Alteração do Regulamento Interno Lei não especifica claramente as regras Mudar o regimento interno de um condomínio não é tarefa fácil e sempre gera grandes discussões nas assembleias, seja pelo tipo de mudança que está envolvida ou pela quantidade de votos contra e a favor. A representatividade é de extrema importância. O Código Civil diz, de forma não totalmente clara, que a aprovação necessária deve ser de 2/3 de votos de todos os condôminos. Por isso, este assunto é um pouco polêmico e gera diferentes interpretações. Saiba o que dizem os especialistas sobre essa questão: Giovani Oliveira, Gerente Jurídico do escritório Schneider Advogados Associados, no Rio de Janeiro “É necessária a aprovação de 2/3 dos votos de todos os condôminos para alteração do Regimento Interno, tendo em vista que é o quórum previsto para alteração da Convenção (Art. 1.351 do Código Civil) e o Regimento faz parte da Convenção (Artigo 1.334, V do Código Civil). Contudo, predomina o entendimento de que a própria convenção pode estabelecer uma forma de aprovação/alteração menos rígida (Enunciado n° 248 da Jornada de Direito Civil da Justiça Federal).” Fernando Fornícola, diretor da Habitacional “Eis uma questão bastante polêmica, na medida em que, no texto original do Código Civil, promulgado em 10/01/2002, o artigo 1.351, estabelecia que para a alteração do Regimento Interno, assim como então previsto para as Convenções Condominiais, o ‘quórum’ exigido era de 2/3 dos votos dos condôminos. Com a alteração legislativa sofrida pela Lei 10.931 de 2004, foi suprimido do texto original o regimento interno, dando a entender, portanto, a nosso ver, que, a vontade atual do legislador é que para a alteração de tal documento (regimento) basta a maioria simples da assembleia especialmente convocada. Há aqueles que defendem que, na realidade, o que se deve atender é o ‘quórum’ previsto na Convenção, com o que não concordamos.” Paulo Romani, diretor FL “Artigo 1351 - 2/3 dos votos dos condôminos para alteração da Convenção e Regulamento Interno.” João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico Secovi-SP
  • 33. 33 “A alteração do art. 1.351 do Código Civil, ocasionada pelo art. 58 da Lei n° 10.931/04, suscitou nova polêmica que somente o tempo se incumbirá de dar completa e pacífica resolução. Trata-se de saber qual é a representatividade necessária, atualmente, para se alterar o Regimento Interno de um condomínio edilício: Código Civil Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. Há os que entendem que a partir de agora o Regimento poderá ser alterado pelo quórum de praxe, a saber, maioria simples dos presentes, em segunda chamada (art. 1.353 do Código Civil), como é o caso do professor Élcio Nacur Rezende: ‘Em 2 de agosto de 2004, a Lei n. 10.931/04 alterou a redação do artigo 1.351, tornando despiciendo o quórum qualificado de 2/3 (dois terços) para que se modifique as disposições do Regimento Interno, fazendo-nos crer que a partir de sua entrada em vigor (2 de agosto de 2004) a simples maioria já é suficiente, nos termos do artigo 1.352’. REZENDE, Élcio Nacur. Condomínio em edifícios. Belo Horizonte : Del Rey, 2005, p. 58. Todavia, tal não é a nossa interpretação. A supressão do termo ‘regimento interno’ do art. 1.351, com a mantença da redação original do art. 1.334, V, do Código Civil, fez com que deixasse de ser obrigatória a votação de 2/3 (dois terços) dos condôminos para que se procedesse a alteração daquela norma, sendo aplicável, desde então, a proporcionalidade de votos prevista expressamente na Convenção Condominial. Para tanto, a proporcionalidade da maioria absoluta dos condôminos (50%+ 1 dos condôminos) é mais que razoável para a medida proposta, pois evita que o Regimento seja engessado pela rigidez de uma votação de 2/3 (dois terços), bem como afasta a possibilidade da legitimação de alterações aventureiras, que facilmente virão a lume com a votação de praxe (maioria dos presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil). Recomenda-se a adoção proporcionalidade acima quando da elaboração ou alteração das Convenções. Polêmica surgirá se a Convenção for omissa sobre o pormenor. No caso, entendemos será mais seguro aplicar, por analogia, a proporcionalidade de 2/3 (dois terços) necessária para alteração da Convenção (art. 1.351 do Código Civil), tanto mais quando o Regimento fizer parte da própria Convenção. Portanto, inaplicável na hipótese a votação de praxe.” Alteração da Convenção Votação necessária e dicas sobre como proceder
  • 34. 34 A atualização da Convenção do condomínio não é obrigatória, mas pode trazer diversas vantagens para a administração. Entre elas, a principal é a fixação de uma taxa de juros superior à cobrada atualmente, para poder combater a inadimplência e o déficit de caixa criado por ela. O Novo Código Civil diminuiu o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo 1336, porém abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim a Convenção do condomínio dispuser: "Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito." A maior dificuldade para mudanças na Convenção é que o Código exige a aprovação de 2/3 dos condôminos, no artigo 1351. Confira abaixo dicas de dois advogados especialistas em condomínios - Rômulo Gouveia e Ricardo Pereira Ribeiro - sobre as vantagens que a atualização da Convenção podem trazer para o condomínio, e como efetuá-la. Vantagens Segundo o advogado Ricardo Pereira Ribeiro, a atualização da Convenção traz diversos benefícios: "Além da redução da inadimplência, podemos com a alteração fazer com que os condôminos participem mais da vida do condomínio, apresentando sugestões para as novas regras", explica. Entre outras vantagens estão:  Os juros de mora que podem ser pactuados de 4 a 10% (o ideal seria 0,33% ao dia no máximo);  A possibilidade de aplicar multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso do condômino não cumprir as obrigações legais com o condomínio (inclusive a falta de pagamento da cota);  A probabilidade do impedimento da venda da garagem a terceiros (que não sejam condôminos). Sem este item na convenção, em alguns casos o proprietário que desejar poderá vender a garagem separadamente;  A perspectiva de confeccionar os procedimentos para locação de garagens (para não locar a não-moradores);  A obrigação de firma reconhecida nas procurações confeccionadas e utilizadas nas assembleias. Limite para os juros convencionados Para o advogado Rômulo Gouveia, a atual legislação não limita os juros: "o artigo 192 da Constituição Federal inicialmente determinava limites legais de juros, porém foi revogado pela Emenda Constitucional número 40, de 29 de maio de 2003".
  • 35. 35 E acrescenta: "O Decreto da Lei da Usura somente foi aplicável até o advento da Constituição de 1998, que revogou as limitações dos juros de mora" Como conseguir aprovação de 2/3?  De acordo com o advogado Rômulo Gouveia, teoricamente não existe impedimento para realizar uma assembleia em um dia, recolher assinaturas durante a semana e em seguida encerrá-la.  Pode-se realizar uma primeira assembleia, aprovando as assinaturas recolhidas as quais seriam apresentadas na segunda assembleia.  É importante salientar o reconhecimento das firmas das assinaturas porque muitos dos participantes poderão não participar da segunda assembleia. Passo a passo  Elaborar uma minuta para que todos apresentem sugestões de alteração da Convenção (com prazo para respostas);  Fazer uma segunda minuta com as devidas alterações e repassá-la para os interessados antes da assembleia;  Se possível colher procurações específicas para aprovar a nova Convenção após todos se cientificarem sobre o teor do acordo a ser aprovado;  Marcar a assembleia, após ter os 2/3 de procurações através de edital preciso;  E finalmente aprovar a nova Convenção (re-ratificação). Registro das alterações Para tornar as alterações da Convenção válidas para terceiros (não-condôminos), elas devem ser averbadas no cartório de Registro de Imóveis (artigo 1333), onde a Convenção está registrada, uma vez que com o registro terá a publicidade do ato. "Mesmo se a lei não obrigasse, os condôminos têm interesse em tornar as alterações públicas", afirma Ricardo Ribeiro. Fontes: Advogados Ricardo Ribeiro e Rômulo Gouveia, especialistas em condomínios.
  • 36. 36 Dicas de etiqueta: Assembleias Cartilha com noções de boa postura aos participantes da reunião  Em reunião de assembleia, escute o que seu vizinho está falando. Se você não concordar, procure discordar da ideia e não da pessoa. É importante separar a ideia e proposta da pessoa, para não criar rixas  Diferenças de personalidade e estilos de vida é mais do que normal, não podemos querer que todos sejam iguais a nós. O que podemos manter é o respeito e não "invadir" o espaço, ou seja, a privacidade do outro.  Se uma discussão virar agressão, tome a iniciativa de "esfriar" o clima, não alimentando um clima violento. Se necessário, peça ao presidente da mesa que registre seu ponto-de-vista ou sua queixa.  Lembre-se de que a assembleia é um espaço público, não é uma ocasião para "lavar roupa suja" a qualquer custo. Podem motivar até processos por calúnia e danos morais: constrangimento público, denúncias sem provas, informações baseadas em boatos.  Procure conhecer o Regulamento Interno e a Convenção do condomínio. Assim, você evita propor ideias contrárias a essas normas.  Quanto mais todos forem objetivos em suas colocações, evitando "monólogos" durante a reunião, mais facilmente os trabalhos serão concluídos em horário hábil.  Tente cumprir os horários de início das reuniões, para que a sessão não seja suspensa por falta de quórum, e para que os trabalhos não se estendam tornando-se cansativos.  Do mesmo modo, pegando a reunião do início, você evita voltar a questões que já foram debatidas na sua ausência.
  • 37. 37 Aprovação de obras em assembleia Votações mínimas necessárias para aprovação de cada tipo de obras Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja urgente, necessária à habitabilidade do condomínio, e de baixo custo. A tabela abaixo mostra as situações possíveis e suas votações mínimas. Tipos de obras Ou seja... Votação mínima Necessárias As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. Ex.: impermeabilização, pintura da fachada ou obras urgentes, como vazamentos. - Se urgentes e as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação. - Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia - Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos. Úteis As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.: Reforma da guarita. Maioria de todos os condôminos (50% + 1) Voluptuárias As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: pintura de fachada com cor diferente. 2/3 de todos os condôminos Sobre obras, assim dispõe o novo Código Civil, nos artigo 1341, 1342 e 1343 Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
  • 38. 38 Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. (*) Definições do dicionário Aurélio O que vale mais no condomínio? O código civil, a convenção, o regimento interno, o síndico ou a assembleia? Por Inaldo Dantas* O assunto desta semana foi inspirado numa consulta que chegou ao nosso e-mail, e que ilustro, como é de costume, ao final da coluna. Muitas são as questões legais que envolvem as relações condominiais, principalmente as que dizem respeito aos direitos e deveres dos condôminos: Inadimplência, mau uso da unidade, criação de animais, presença nas assembleias, uso das áreas comuns, garagem, infiltrações, e uma gama de questões que por suas constantes ocorrências, terminam por transformar (salvo raríssimos casos), a vida em condomínio, bastante difícil, e como “É DIFÍCIL” (usando o trocadilho, é claro)!!! As questões devem sempre ser tratadas à luz dos seguintes dispositivos legais, não necessariamente na mesma ordem: Código Civil Brasileiro, Lei 4.591/64, Convenção do condomínio, regimento interno e assembleias gerais (ordinárias ou extraordinárias).  O Código Civil, em vigor desde janeiro de 2003, traz um capítulo especialmente destinado às relações condominiais, que vai dos artigos 1.314 ao 1.358 (44 artigos) e que trata principalmente da definição do que é parte comum e parte privativa, das obrigações, das multas, da forma de escolher bem como de destituir o síndico, a forma da convenção, entre outras normas  A Lei 4.591/64, a famosa Lei dos Condomínios, a exemplo do Código Civil, é outra que igualmente trata do assunto, e nos seus primeiros 27 artigos (já que a partir do artigo 28 trata da Incorporação Imobiliária), engloba: direito da propriedade, da forma de se convocar e realizar as assembleias, o direito (ou não) do locatário participar delas, além de outros tópicos também já previstos no CC, que nos casos conflitantes, devem prevalecer a lei nova.
  • 39. 39  A convenção também tem força de lei. Especialmente elaborada para cada condomínio, define o que é propriedade de todos e o que é individual, determina a forma de contribuição das despesas (as famosas taxas de condomínio), as vagas de garagem (que devem estar muito bem definidas na planta e na escritura de cada apartamento), a forma de escolha e o tempo de mandato do síndico, a data de realização das assembleias ordinárias (aquelas em que os locatários podem participar), entre outras.  O regimento interno, por sua vez, trata do uso das coisas. Estabelece a forma de uso da piscina, do salão de festas, dos elevadores, determina o horário de obras nas unidades, o horário de mudanças, as normas de criação de animais nas unidades, enfim, detalha o que é direito e principalmente o que é dever de cada condômino. Importante: Este instrumento é elaborado pelos próprios condôminos, a critério deles (desde que não venha a ferir o direito de cada um) e sob a aprovação de no mínimo 2/3.  Por fim, as assembleias gerais dos condôminos, que ao contrário do que muitos imaginam, não são assim tão soberanas não. Elas até têm o poder de alterar a Convenção e o Regimento Interno, desde que observado o quórum mínimo de 2/3; pode destituir o síndico (maioria dos presentes), definir o valor das taxas condominiais, aprovar obras de melhoramentos (taxas extras) e outros assuntos do interesse da coletividade. Assim, afirmar qual delas tem mais valor não é tarefa muito fácil. A princípio, poderíamos dizer que o Código Civil tem mais força. Ocorre que o próprio Código deixa para as assembleias ou até mesmo para as convenções, tratar de determinados assuntos, assim, passariam estes dois instrumentos, a ter mais valor que o CC. Por outro lado, a assembleia não pode decidir matéria contrária à lei, principalmente aquela que fere o direito de propriedade. O síndico, este sim, há momentos em que é autoridade máxima, principalmente naqueles em que tem como atribuição fazer cumprir as normas e aplicar as multas previstas. Concluindo, dependendo do caso, cada um desses dispositivos tem o seu momento máximo. E vai aqui um conselho: Naqueles condomínios em que a LEI DO BOM SENSO prevalece, nenhuma outra tem vez. (*) Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band- TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”. Glossário: termos usados em assembleias Conheça as minúcias dos conceitos usados na reunião de condomínio Há quem já esteja familiarizado com os conceitos abaixo. Porém, quem nunca foi síndico pode se atrapalhar com tanta nomenclatura parecida – e com significados bem diferentes.
  • 40. 40 Conheça abaixo as mais corriqueiras expressões utilizadas em assembleias de condomínio:  Quórum: Número necessário de pessoas para votar/aprovar certo tema.  Maioria absoluta ou maioria do todo: Leva-se em consideração a totalidade do condomínio, ou seja, todos os condôminos. Necessária para aprovação de obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como reforma de guarita ou individualização de hidrômetros, por exemplo.  Maioria simples ou maioria dos presentes: Corresponde a 50% mais um dos presentes em assembleia. Esse quórum elege ou destitui síndico, e aprova orçamento e contas.  Maioria qualificada: Depende de cada convenção e tem diferentes quóruns específicos para realização de obras. Para aprovar uma obra voluptuária, por exemplo, são necessários dois terços de todas as unidades.  2/3 do todo: Refere-se a dois terços de todas as unidades, levando em conta as frações ideais, caso se aplique. É um quórum aplicado para aprovação de obras voluptuárias e alteração da convenção.  Unanimidade dos condôminos: Todos os condôminos.  Quórum qualificado: Quando há porcentagem específica para votar certo tema. Para conseguir alterar, por exemplo, a destinação do condomínio, é necessária a aprovação de todos, ou seja, 100% dos condôminos.  Quórum livre: Quando não há especificação sobre o quórum. Ou seja, a maioria simples decide o que está sendo votado.  1a. convocação: Para aprovar algo no primeiro horário, o síndico necessita da presença de mais de 50% das unidades.  2a. convocação: Para deliberação, maioria dos votos dos presentes, salvo se for necessário um quórum específico.  Presidente da mesa e Secretário: É escolhido no início da assembleia. Ele nomeia um secretário para redigir a ata, e começa a conduzir a reunião. Deve-se verificar o que a Convenção estabelece sobre quem pode compor a mesa. Não é recomendável o síndico presidir ou secretariar a Assembleia, para não haver questionamento sobre sua influência nas decisões dos condôminos.  Condômino: Ao contrário do que muitos pensam, o que caracteriza o termo condômino não é o fato de o indivíduo morar no condomínio. Condômino é o proprietário do imóvel, mesmo se
  • 41. 41 não morar na unidade. Portanto, quando a legislação usa este termo, está se referindo ao proprietário do imóvel.  Obras úteis: As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Exemplo: reforma da guarita e Individualização dos hidrômetros. (Quórum necessário: maioria do todo)  Obras voluptuárias: As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Exemplo: construção de piscina. (Quórum necessário: 2/3 do todo) .  Obras necessárias: As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. Exemplo: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras como impermeabilização de um local com vazamento (Quórum necessário: maioria dos presentes). Fontes consultadas: Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora do curso de administração de condomínios da EPD (Escola Paulista de Direito) e Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista em condomínios e consultor SíndicoNet