O documento discute: 1) O direito à moradia como um direito social e humano fundamental reconhecido internacionalmente. 2) A função social da propriedade e da cidade e a necessidade de regularização fundiária para garantir o direito à moradia. 3) Os desafios em assegurar o acesso à terra urbanizada e a segurança da posse para a população de baixa renda.

2. Marcelo Augusto Santana de Melo
Registrador da Propriedade em Araçatuba-SP
Direito à Moradia e o Registro de Imóveis
Atibaia, 23 de março de 2012.

5.  Direito de propriedade e sua função social
 Direito à Moradia
 Registro de Imóveis. Fundamentos
 Comunicação (formal-informal / aparência registral-
real)

6.  Como surgiu a propriedade privada?
 “What’s property?”. JOSEPH SINGER.
 Complexidade de conceituação. Estudo de aspectos estruturais e não funcionais.
 Direito Romano. A partir da maneira que se visualiza a família e a figura do pater familias
romano, visualizar-se-á também a propriedade.
 Usar, gozar e dispor. Surgiu apenas nas compilações.
 Feudalismo. Queda do império romano. Dualidade de sujeitos (Arruda Alvim). Vassala (cultivo da
terra) e Senhorio (Protetor). Finalidade social já que o permitia o uso compartilhado da terra?
Capitalismos. Independência.
 1688 - Revolução Gloriosa Inglesa
 Código Napoleônico (1804). Expressão do liberalismo. Não interferência do Estado.

7.  Direito Romano: omni agro deserto. XII Tábuas.
 Na Suma Teológica, Santo Tomás de Aquino (1225-1274). Aceitação da
propriedade com funções não somente privadas. Encíclicas papais.
 John Locke (1632-1704)- Teoria jusnaturalista (acréscimo do trabalho)
 Leon Duguit (final do século XIX). Inspiração na doutrina de Augusto
Comte (discurso sobre o espíríto positivo): Irrelevância da existência
individual do homem. Solidariedade.
 Constituição Socialista do México de 1917
 Constituição Alemã (Weimar) de 1919

8.  1824 – modelo liberal individualista
 1891 – desapropriação pelo “bem público”
 1934 – diversas referências sociais da propriedade. A
propriedade não poderia ser exercida contra o
interesse social ou coletivo
 1937 – manutenção da CF anterior
 1946 – Condicionava a propriedade ao bem estas social
 1967 – primeira menção à função social da
propriedade
 1969 – manutenção da anterior

9. Constituição Federal Brasileira (1988)
 O art. 5º, inciso XXIII - direitos e garantias fundamentais
 Artigo 170, inciso III- ordem econômica brasileira
 Art. 182 – Função Social da Cidade
 Art. 186 – Da política Agrícola e Fundiária e da Reforma
Agrária.

10.  A propriedade rural cumpre sua função social se observa
simultaneamente os quatro requisitos do art. 186: I -
aproveitamento racional e adequado; II - utilização
adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação
do meio ambiente; III - observância das disposições que
regulam as relações de trabalho; e IV - exploração que
favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.
 A propriedade urbana cumpre sua função social quando
atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade
expressas no plano diretor (§ 2º do art. 182, CF).

11.  225 da Constituição Federal
TODOS têm direito ao meio ambiente ecologicamente
equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à
sadia qualidade de vida, impondo-se ao poder público
e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo
para as presentes e futuras gerações
Cidades sustentáveis. Agenda 21. Cidade saudável.
Carla Canepa.

12.  Artigo 1.228: “O proprietário tem a faculdade de usar,
gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder
de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.
 § 1o O direito de propriedade deve ser exercido em
consonância com as suas finalidades econômicas
e sociais e de modo que sejam preservados, de
conformidade com o estabelecido em lei especial,
a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio
ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem
como evitada a poluição do ar e das águas

13.  “Não se pode mais reduzir a noção de função
socioambiental da propriedade meramente à
ideia de limitação administrativas externas ao
exercício do direito, o que é muito do gosto dos
administrativistas”
(Edésio Fernandes. A nova ordem jurídico-urbanística
do Brasil. Del Rey. Minas Gerais: 2006, p. 15).

14.  Natureza jurídica
- Corolário da função social da propriedade
- Direito Social. Bobbio.
- Direito Humano. Direitos naturais. Jusnaturalimos.
Contratualismo.

15.  A Declaração Universal dos Direitos Humanos de 1948
reconhece o direito à moradia em seu art. 25.1: “Toda
pessoa tem direito a um padrão de vida capaz de
assegurar a si e a sua família saúde e bem estar,
inclusive alimentação, vestuário, HABITAÇÃO,
cuidados médicos e os serviços sociais indispensáveis,
e direito à segurança em caso de desemprego, doença,
invalidez, viuvez, velhice ou outros casos de perda dos
meios de subsistência fora de seu controle.”

16.  Vários tratados internacionais após essa data
reafirmaram que os Estados têm a obrigação de
promover e proteger este direito. Hoje, já são mais de
12 textos diferentes da ONU que reconhecem o direito
à moradia, a grande maioria já incorporada na
legislação brasileira
 Carta Mundial do Direito à Cidade cuja redação
vem sendo discutida e construída desde 2004
(Fóruns Social das Américas – Quito e Mundial
Urbano – Barcelona) e 2005 (V Fórum Social
Mundial – Porto Alegre

17.  Exercício pleno à cidadania e à gestão democrática da cidade
 função social da cidade e da propriedade. Carta de Atenas.
 igualdade, não discriminação
 proteção especial de grupos e pessoas vulneráveis
 compromisso social do setor privado
 impulso à economia solidária e a políticas impositivas e
progressivas.

18.  - Pacto Internacional dos Direitos Civis e Políticos (1966);
 - Convenção Internacional sobre a Eliminação de Todas as
Formas de Discriminação racial (1965)
 - Convenção Internacional sobre os Direitos da Criança
(1989)
 - Convenção Internacional de Proteção dos Direitos de
Todos os Trabalhadores Migrantes e Membros de Sua
Família (1977)
 - Convenção Internacional Sobre o Estatuto dos Refugiados
(1951)

19.  Declaração Sobre Assentamentos Humanos de Vancouver
(1976). Habitat I.
 Declaração sobre o Desenvolvimento (1986)
 Agenda 21 (1992). Rio de Janeiro.
 Agenda Habitat II (1996). Estambul.
 resoluções s-25/2 de 09 de junho de 2001; e 56/206 de 21 de
dezembro de 2001. A Assembleia Geral das Nações Unidas
reforçou o mandato da agência e elevou o seu estatuto para
um programa com todos os requisitos do sistema da ONU.

20. Compreensão do direito à moradia na agenda
habitat II
- O parágrafo 2º do Preâmbulo da Agenda Habitat traz o
conceito de habitação adequada
- Acesso à terra. O parágrafo 55 reconhece o acesso à
terra como pré-requisito essencial para prover adequada
habitação para todos e para o desenvolvimento dos
assentamentos sustentáveis.

21.  reconhecer e legitimar a diversidade de mecanismos de oferta de terra,
descentralização de responsabilidade sobre a gestão da terra;
 promover inventários públicos;
 desenvolver sistemas de informação (incluindo o valor da terra);
 utilizar o máximo do potencial da capacidade da infra-estrutura
urbana;
 adotar instrumentos de recuperação dos investimentos do poder
públicos que tenha resultado a valorização da terra;
 constituir procedimentos sobre cadastro e registro para fins de
regularização de assentamentos informais;
 desenvolver códigos e leis para regular o direito da propriedade da terra;
 estabelecer procedimentos simples para transferência de terra da
modificação do uso da terra.

22.  Art. 6º, CF. São direitos sociais, de acordo com o a
educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a
segurança, a previdência social, a proteção à
maternidade e à infância e a assistência aos
desamparados.
 art. 5º, § 2º, CF. Confere status de direito e garantia
fundamental, aos tratados e acordos internacionais,
destacando-se no âmbito de nosso estudo a Declaração
Universal dos Direitos Humanos, a Carta Mundial do
Direito à Cidade e a Agenda Habitat.

23.  O artigo 182, CF. traz inovação ao prever a função social da
cidade e que o plano diretor é o instrumento básico da
política de desenvolvimento e de expansão urbana.
 O Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001)
“[...] a propriedade urbana cumpre sua função social quando
atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade
expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das
necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à
justiça social e ao desenvolvimento das atividades
econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2o
desta Lei (art. 39)”. Edésio Fernandes (prêmios)

24.  Em 2005 tivemos, também, a Lei 11.124, de 16 de junho
que criou o Sistema Nacional de Interesse Social que
estabeleceu não somente a moradia como direito,
como acrescentando também que mesma deve digna
(art. 4º, inciso I, b).
 A mudança de paradigma jurídico com relação à
moradia é substancial também no aspecto legal, já que
a moradia jamais havia recebido tratamento de direito,
sempre até então foi tratada com uma mera acessão à
propriedade ou programa de habitação (cf. Lei n.
4.380, de 21 de agosto de 1964).

25.  Segurança da posse (propriedade?)
 Disponibilidade de serviços, infraestrutura e equipamentos públicos
 Custo acessível
 Habitabilidade
 Não descriminação e priorização de grupos vulneráveis
 Localização adequada
 Adequação cultural

26.  VIVER COM SEGURANÇA
 VIVER EM PAZ
 VIVER COM DIGNIDADE.

27.  Art. 40 da Lei n. 6.766/79.
 Presidência do procedimento administrativo pelo Poder
Judiciário
 Ausência de ferramenta jurídica justificadora de tratamento
jurídica diverso (§ 5o A regularização de um parcelamento pela
Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando for o caso, não
poderá contrariar o disposto nos arts. 3o e 4o desta Lei, ressalvado
o disposto no § 1o desse último. (Incluído pela Lei nº 9.785, de
1999)
 Falta de previsão de cientificação por edital dos detentores de
direito real
 Regularização tão-somente dos títulos
 Dominialidade.

28.  Causas dos assentamentos informais:
- Ausência de políticas públicas adequadas
- Crescimento populacional
- Mercado imobiliário ineficiente
- Fiscalização do Estado
- Incentivo do próprio Poder Público
- Concentração periférica

29.  Caráter excepcional
 Irreversibilidade das áreas ocupadas
 Simplificação dos procedimentos (art. 2º, inciso XV, do
Estado da Cidade)

30.  Parcelamento irregular
a) Aprovação e não término do procedimento (registro)
b) Inadequação do projeto com a situação fática
 Parcelamento clandestino
 Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937.
Preocupação com caráter civil e ausência de regras
urbanísticas. Contratos somente parcelados.

31.  “o zoneamento pode ser entendido como um procedimento
urbanístico destinado a fixar os usos adequados para
diversas áreas do solo municipal. Ou: destinado a fixar as
diversas áreas para o exercício das funções urbanas
elementares” (José Afonso da Silva)
 Confusão com aspecto funcional (usos)
 Plano Diretor. Instrumento legislativo adequado
 Criação de regra jurídica especial. Fundamento principal.
 Averbação de ZEIS?

32.  Cidadania
 Dignidade da pessoa humana
 Erradicação da pobreza e redução das desigualdades
(art. 3º, inciso, III, CF)

33.  A Lei 11.977, de 07 de julho de 2009, conceitua a regularização fundiária como “[...]
conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à
regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a
GARANTIR O DIREITO SOCIAL À MORADIA, o pleno desenvolvimento das funções
sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado”.
 Direito à Moradia. Segurança não somente da posse, mas também do próprio
direito de propriedade. Inovação.
 A regularização fundiária como objeto da qualificação registral. O Oficial do
Registro de Imóveis irá ser o presidente do procedimento de regularização
fundiária e deverá qualificar o auto de demarcação e documentação que o
acompanha.
 Demarcação urbanística.
 Legitimação de posse (inmatriculacion do Direito Espanhol). Usucapião Administrativa.
Natureza jurídica? Atos administrativos negociais (Hely L. Meirelles).

34.  Necessidade de ampliação do acesso à terra urbanizada pela
população de baixa renda
 Necessidade de integração administrativa entre os entes políticos
 Gestão democrática dos espaços urbanos
 Estímulo à resolução extrajudicial de conflitos
 Necessidade de concessão do título preferencialmente para a
mulher

35.  Regularização fundiária como regularização jurídica dos lotes.
Mais comum na América Latina. Hernando de Soto.
Outdoor de fantasias? (Flauzilino Araújo dos Santos).
 Regularização fundiária como urbanização do assentamento
 Regularização conjunta. Edésio Fernandes critica a
regularização dissociada da urbanização
 Vicente de Abreu Amadei (urbanística, administrativa e civil)
 Regularização fundiária de interesse social e de bens específicos

36.  A regularização constante do art. 40 da Lei
6.766/79 foi revogada pela dos artigos 46 e
seguintes da Lei 11.977/09?
 Regularização beneficiada e não beneficiada.
 Derrogação
 Depósitos
 Regularização fundiária sumária ou inominada.
Em que hipóteses aplicar?

37. Fundamentos existenciais.
 Aparência
 Confiança
 Boa-fé (subjetiva e objetiva)
 Segurança jurídica.

38.  A aparência é a imagem que as coisas apresentam a quem
externamente as observa, podendo ou não corresponder à
realidade.
 aparência jurídica tem significado distinto da
aparência ordinária
 A aparência jurídica é mais relevante
 Em certas circunstâncias e quando combinada com a
boa-fé de terceiros, adquire relevância jurídica e é
recebida no mundo jurídico como realidade

39.  Proximidade com a aparência (Menezes Cordeiro, Cláudia Lima
Maques)
 Confiança pressupõe a aparência, é preciso que a mesma seja
depositada, confiada em alguma coisa, como etimologicamente se
extrai de confidere, confidare e confide, confiar em cima de algo,
pressupõe, assim, a existência em uma base mínima real ou fictícia para
se completar, mesmo porque não se confia no nada ou em ninguém
 Uma sociedade onde cada um desconfiasse do próximo assemelhar-se-
ia a um estado de guerra latente entre todos, e em vez da paz dominaria
a discórdia. Larenz.
 O homem pode em certos aspectos decidir se outorga confiança ou não,
mas uma completa ausência de confiança lhe impediria inclusive
levantar-se pela manhã. Luhmann.

40.  A confiança para Luhmann é inerente aos seres
humanos que do ponto de vista sociológico, e até
psicológico é incapaz de viver sem o mínimo de
confiança
 mostrar confiança é antecipar o futuro
 O futuro possui muitas possibilidade e a confiança
antecipa referidas possibilidades
 Confiança e familiaridade.

41.  A confiança se apoia na ilusão. Em realidade, há menos
informação disponível de a que se requereria para
assegurar o êxito
 A confiança somente é possível donde a verdade é
possível
 A falta de clareza nos mecanismos de formação da
confiança fazem com a certeza se evapore e
geralmente ocorre quando por ímpeto se inverte a
posição de quem exerce a confiança

42. Boa-fé subjetiva
Boa-Fé objetiva
Segurança-jurídica.
 A segurança, privação de temor, é anseio natural de todos
os homens. Delos ensina que a segurança jurídica é “a
garantia dada ao indivíduo de que sua pessoa, seus
bens e seus direitos não serão objeto de ataques
violentos, ou de que, se esses ataques vierem a
produzir-se, a sociedade lhe assegurará proteção e
reparação”.

43.  O Direito de Moradia, reflexo da função social da
propriedade é um direito social dinâmico e incorporado no
ordenamento jurídico brasileiro
 A Lei 11.977/2009 deu novo status ao conteúdo do direito de
moradia não somente incluindo a regularização fundiária
como instrumento do direito de moradia, mas também
submetendo referido direito à segurança máxima da
propriedade (não somente a posse).
 O Registro de Imóveis recebeu papel de destaque para a
materialização do direito à moradia, devendo incorporar os
fundamentos e princípios da regularização fundiária,
destacando-se a simplificação de procedimentos,
respeitada a segurança jurídica.

44.  A comunicação entre o sistema de Registro de Imóveis e de
Regularização fundiária anteriormente à Lei n. 11.977/2009 era
deficiente, agravando a formalização das propriedades imobiliárias
irregulares.
 A tendência de adoção da regularização fundiária conjunta (título e
urbanização) e criação de ferramentas ágeis e seguras de formalização
melhoraram a comunicação dos sistemas.
 No entanto, é preciso ter em mente que a confiabilidade já tradicional
do sistema imobiliário brasileiro não pode ser abalada com a
formalização de títulos dissociada de urbanização adequada.
 A regularização fundiária deve priorizar uma HABITAÇÃO DIGNA.

46.  Ter acesso a uma moradia constitui claramente uma
necessidade para o ser humano, é sem dúvida a
estrutura principal que permite ao homem a
realização de suas obras; de sonhar e realizar os
mesmos; de estabelecer uma raiz; de ser conhecido em
uma comunidade; um abrigo para os dias ruins e o
palácio para os dias de comemoração.
 Nossa função como registradores imobiliários é
MATERIALIZAR tudo isso em nossos cartórios,
matricular segurança!

47. Obrigado!
Marcelo Augusto Santana de Melo
marcelo.mm.melo@gmail.com