O documento discute vários aspectos do direito de vizinhança, servidões e superfícies no direito brasileiro. Ele define direito de vizinhança, árvores limítrofes, passagem forçada e águas entre prédios vizinhos. Também explica o que é superfície e como ela pode ser constituída e extinta. Por fim, define o que é servidão, quais os tipos existentes e características como ser contínua ou aparente, e como uma servidão pode ser extinta.

1. DIREITOS REAIS
D. VIZINHANÇA, SUPERFÍCIES
E SERVIDÃO
Prof.Guido Cavalcanti

2. Direito de Vizinhança
 Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um
prédio tem o direito de fazer cessar as interferências
prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos
que o habitam, provocadas pela utilização de
propriedade vizinha.
 Parágrafo único. Proíbem-se as interferências
considerando-se a natureza da utilização, a
localização do prédio, atendidas as normas que
distribuem as edificações em zonas, e os limites
ordinários de tolerância dos moradores da
vizinhança.

3. Das Árvores Limítrofes
 Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha
divisória, presume-se pertencer em comum aos
donos dos prédios confinantes.
 Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que
ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser
cortados, até o plano vertical divisório, pelo
proprietário do terreno invadido.
 Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno
vizinho pertencem ao dono do solo onde
caíram, se este for de propriedade particular.

4. Da Passagem Forçada
 Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente
ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger
o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se
necessário.
 § 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e
facilmente se prestar à passagem.
 § 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes
perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra
deve tolerar a passagem.
 § 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes
da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o
proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.

5. Das Águas
 Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é
obrigado a receber as águas que correm naturalmente do
superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu
fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio
inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono
ou possuidor do prédio superior.
 Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao
prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o
inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou
se lhe indenize o prejuízo que sofrer.
 Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do
benefício obtido.

6.  Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem
águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não
pode impedir, ou desviar o curso natural das águas
remanescentes pelos prédios inferiores.
 Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as
águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos
possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá
recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for
possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.
 Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir
barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água
em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio
alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano
sofrido, deduzido o valor do benefício obtido

7. Dos Limites entre Prédios e
do Direito de Tapagem
 Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de
qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu
confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a
aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados,
repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas
despesas.
 § 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de
marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum
acordo entre proprietários.
 Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se
determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela
provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os
prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um
deles, mediante indenização ao outro.

8. Do Direito de Construir
 Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as
construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os
regulamentos administrativos.
 Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio
não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
 Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou
varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
 § 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem
como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de
setenta e cinco centímetros.
 Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a
conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço
ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por
sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo
antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas
da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

9. Superfície
 É direito real de fruição ou gozo sobre coisa lheia, de
origem romana. No moderno ordenamento, além de
previsto na CF nos artigos 182 e 183 da CF, está
inteiramente regulado pelos artigos 1.369 a 1377 do N.C.C

 O priprietário pode conceder a outrem o direito de
construir ou de plantar em seu terreno, por tempo
determinado, mediante escritura pública devidamente
registrada.
 Isso veio a substituir a enfiteuse, que tinha praticamente as
mesmas características, mas tinha como característica a
perpetualidade.

10.  Ele tem muita semelhança com um arrendamento (aluguel), mas
como foi elevado a categoria de direito real, ganhou um status de
maior proteção.
 Observe que a superfície não abrande o subsolo, como se lê no
parágrafo único. Portanto, a utilização do subsolo tem que ser a
inerente a mera obra.
 Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no
subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
 É de se notar que nosso atual código só admite a superfície por
tempo determinado.
 Também é de se notar que se o imóvel já possuir construção ou
plantação não poderá ser objeto de direito de superfície, porque
somente o terreno se presta a essa finalidade, salvo se for
convencionada a demilição da construção existente.

11. Modo de constituição
 Deve ser realizada mediante escritura pública,
devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Também pode nascer por ato de última vontade, p.ex.,
testamento.
 Neste caso, não basta a mera transferência, pois o direito
real só irá nascer com a solenidade cumprida.
 Pode ter duas modalidades: gratuita ou onerosa.
 Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou
onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento
será feito de uma só vez, ou parceladamente

12. Transferência do Direito de
Superfície
 Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros
e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
 Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a
nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.
 Isso é uma regra que é frontamente diferente da enfiteuse, que
quando da transferência havia o pagamento do famoso
laudêmio. No caso de superfície, esse tipo de pagamento é
proibido.
 Observe também que a superfície acaba gerando um claro direito
de preferência, em igualdade de condições
 Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de
superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de
preferência, em igualdade de condições.

13. Extinção do Direito de
superfície
 Termina a superfície, portanto, com o advento do
termo estabelecido no contrato. Mas existem causas
especiais para extinção da superfície:
 Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a
concessão se o superficiário der ao terreno
destinação diversa daquela para que foi concedida.
 Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário
passará a ter a propriedade plena sobre o
terreno, construção ou
plantação, independentemente de indenização, se
as partes não houverem estipulado o contrário.
 O proprietário tem portanto a expectativa de
receber a coisa com a obra ou plantação.

14. SERVIDÃO
 É a utilização de vantagem de prédio alheio, vizinho ou
próximo, pode, sem ser indispensável, mostra-se
necessária ou útil por aumentar as possibilidades e
condições de uso, implicando alguma restrição ao primeiro.
 Também pode ser chamada servidão real, predial ou
simplismente servidão.
 Trata-se de um ônus real, voluntariamente imposto a um
prédio (o serviente) em favor de outro (o dominante), em
virtude do qual o proprietário do primeiro perde o exercício
de algum de seus direitos dominicais.
 Ou seja,acaba um prédio servindo ao outro

15.  Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para
o prédio dominante, e grava o prédio serviente,
que pertence a diverso dono, e constitui-se
mediante declaração expressa dos proprietários,
ou por testamento, e subseqüente registro no
Cartório de Registro de Imóveis.
 Observe que são prédios de donos diversos.Tem
por objeto uma parcela do direito dominial de
usar. Ela nasce da vontade dos proprietários, não
se confundindo com as servidões legais, que são
direitos de vizinhança impostos coativamente.
Então, torna-se um ônus imposto
voluntariamente.

16.  Podem ser de trânsito (passagem) que
assegura ao proprietário a prerrogativa de
transitar pelo imóvel de outrem.
 Podem ser de aqueduto (canalização), que faz
que a água atravesse pelo prédio serviente.
Pode ser de iluminação ou ventilação. De
pastagem, que confere ao pecuatista o direito
de fazer com que o seu gado penetre e se
alimente nos pastos vizinhos.
 Os prédios devem ser vizinhos, embora não
haja necessidade de que sejam contíguos.

17. Características
 O prédio serviente sofre as restrições em benefício do
outro, chamado dominante.
 A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-
se com ele, tendo existência independente da pessoa do
proprietário. Acaba sendo uma obrigação propter rem.
 Os prédios devem pertencer a donos diversos. Se houve
confusão, a servidão estará extinta.
 A servidão serve a coisa e não ao dono.Tanto é assim que
mesmo diante da modificação do dono de algum dos
prédios, a servidão perdura.

18.  A servidão não se presume, pois constitui-se
mediante declaração expressa dos
proprietários, ou por testamento, e subsequente
registro no Cartório de Imóveis.
 A servidão é de duração indefinida, porque perde
sua característica de servidão quando
estabelecidade por tempo determinado.
Portanto, em regra, perpétua.
 A servidão é indivisível, porque não se desdobra
em caso de divisão do prédio dominante ou do
prédio serviente.

19.  Um servidão é contínua quando exercida
independente de uma ação humana e, em
geral, ininterruptamente.
 É o exemplo das águas, as de passagem de
cabos, energia, ventilação. Já a servidão descontínua
é a que tem o seu exercício condicionado a ato
humano.
 A aparente é a servidão que se manifesta por obras
exteriores, visíveis e permamentes, como a de
passagem e a de aqueduto, em que o caminho é os
condutos podem ser vistos. Não aparente é a
servidão que não se revela por obras
exteriores, como a de não edificar além de certa
altura.

20. Extinção das servidões
 Da Extinção das Servidões
 Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão,
uma vez registrada, só se extingue, com respeito a
terceiros, quando cancelada.
 Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver
hipotecado, e a servidão se mencionar no título
hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o
consentimento do credor.

 Somente no caso de desapropriação é que a
extinção ocorre sem necessidade de cancelamento
do registro.

21.  1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios
judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio
dominante lho impugne:
 I - quando o titular houver renunciado a sua servidão;
 II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou
a comodidade, que determinou a constituição da servidão;
 III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.
 Art. 1.389.Também se extingue a servidão, ficando ao dono do
prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a
prova da extinção:
 I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;
 II - pela supressão das respectivas obras por efeito de
contrato, ou de outro título expresso;
 III - pelo não uso, durante dez anos contínuos.