Direito de Vizinhança 
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Direito de vizinhança uso nocivo da propriedade e abuso de direito

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Direito de Vizinhança - regramento de convivência entre vizinhos, a possibilidade de aplicar o direito e coibir danos à vizinhança - o abuso do direito de propriedade - o uso nocivo da propriedade, como exemplos, construções, ruídos etc.

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Direito de vizinhança uso nocivo da propriedade e abuso de direito

  1. 1. Direito de Vizinhança A Constituição Federal e o Código Civil consagram o direito à propriedade ao titular do bem móvel ou imóvel, assegurando ao proprietário a proteção contra atos ou ameaças de terceiros violadores de seu direito. De natureza jurídica propter rem ou da própria coisa são direitos advindos dos direitos e obrigações do simples fato de serem os indivíduos vizinhos. Para tanto foram disponibilizados mecanismos legais ao proprietário para a proteção de sua propriedade. No entanto, o direito também garante o direito à vizinhança, para assegurar a coexistência pacífica entre os vários proprietários, assim, o proprietário de um imóvel não pode colocar em risco a segurança e paz social ou o direito ao sossego alheio, são limitações das prerrogativas individuais ao exercício do direito de propriedade ou evitar abusos de direitos, denominados direitos de vizinhança que visam regular a convivência. Silvio Rodrigues, ensina que: “regras que ordenam não apenas a abstenção da prática de certos atos, como também de outros que implicam a sujeição do proprietário a uma invasão de sua órbita dominial”. Tais limitações vedam o uso nocivo da propriedade e com isso reduzir os conflitos entre vizinhos, como por exemplo, a permissão de cabos e tubulações do imóvel vizinho, entre tantos outros. Para a doutrinadora Maria Helena Diniz os direitos de vizinhança podem se apresentar como restrição ao direito de propriedade, visto que regulam o seu exercício, como limitações legais ao domínio, que se assemelham a servidões, como restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis. São direitos que limitam o domínio e implicam em direitos e deveres recíprocos, no que se reserva as servidões são direitos reais sobre a coisa alheia, em que um prédio dominante possui prerrogativa sobre o prédio serviente, sem que a recíproca seja verdadeira.
  2. 2. A propriedade é tratada em vários artigos da Constituição Federal, destacando-se os artigos 5º, caput, XXII e 170, II, com a seguinte redação: “art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: XXII – é garantido o direito de propriedade”. “art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: II – propriedade privada”. A inviolabilidade do direito à propriedade inscrita na Constituição Federal encontra-se no artigo 5º e no rol taxativo a garantia a esse direito no inciso XXII, que não pode ser revogada ou violada por ser cláusula pétrea, por ser um dos princípios basilares do Estado Democrático de Direito, ainda, a propriedade privada é elevada a princípio geral de atividade econômica. Contudo, as limitações são necessárias para a mantença da propriedade no tempo e no espaço. As limitações à propriedade são conhecidas como Direito de Vizinhança e são encontradas nos artigos 1277 a 1313 do Código Civil, sendo normas jurídicas à propriedade individual com o objetivo de conciliar os interesses entre vizinhos regulando a convivência social, na lição de Silvio Salvo Venosa: “Os direitos de convivência decorrentes da proximidade ou interferência entre prédios, não necessariamente da contiguidade”. Necessárias são as limitações da propriedade para a existência do direito de propriedade, isso porque caso viesse cada proprietário utilizar de sua propriedade sem restrições, por certo que estaria a invadir o direito de
  3. 3. propriedade de outrem e isso geraria tantos conflitos quantos fossem os proprietários envolvidos. A convivência social em condomínios é um bom exemplo da necessidade das restrições e limites à propriedade. O artigo 1.277 do Código Civil protege o proprietário ou o possuidor do prédio a dispor dos mecanismos legais para fazer cessar interferências prejudiciais à sua segurança e sossego. Sua redação dispõe que “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”. Os bens jurídicos tutelados são a segurança, o sossego e a saúde dos moradores das propriedades vizinhas. Observe-se que as regras de proteção à propriedade pode ser invocada pelo proprietário e também pelo possuidor e que a localização do imóvel pode ser contígua ou não. O proprietário não pode exceder ao direito de propriedade, portanto, o uso nocivo da propriedade está vedado ao proprietário ou possuidor, sendo passível de sanção. O uso nocivo da propriedade está adstrito ao uso anormal da propriedade, excluídos os encargos ordinários da vizinhança. Assim, considera-se que ruídos e trepidações, provenientes de indústria vizinha, se enquadram nesses encargos ordinários desde que sejam normais e comuns, não constituem ofensa ao jura vicinitatis. O anormal uso da propriedade é por exemplo, o barulho excessivo em dias úteis ou não desrespeitando o horário de descanso dos vizinhos, como também a título de exemplo, o uso indevido de apartamento em edifício residencial para atividades profissionais prejudicando a segurança e o sossego dos moradores do prédio. Importa ressaltar a questão do interesse público disposta no artigo 1.278 do CC, exceção que justifica a utilização da propriedade para determinados fins, como exemplo, temos a instalação de presídios, usinas nucleares, entre outros. No
  4. 4. entanto, tais interferências na segurança, sossego e saúde devem ser minimizadas conforme se infere do artigo 1.279 do CC. O proprietário lesado em seu direito de propriedade pode através do judiciário ajuizar Ação de Nunciação de Obra Nova e a Ação de Dano Infecto, prevista no Código de Processo Civil, artigos 934 e 940. Na Ação de Nunciação de Obra Nova o interessado prejudicado por construção de obra nova pode requerer a modificação ou a demolição da obra em construção que esteja violando uma regra prevista no direito de vizinhança. A previsão legal do artigo 1.280 do Código Civil dispõe que “o proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como lhe preste caução pelo dano iminente”. A Ação de Dano Infecto é um procedimento que visa impedir dano por obra que ofereça perigo ao vizinho. Pode ser requerido a caução do dano iminente em procedimento autônomo ou como medida preparatória de futura ação demolitória, está prevista nos artigos 826 a 838 do CPC, a referida ação pode ser ajuizada mesmo após qualquer outra ação de vizinhança, quando o dano pela obra persiste mesmo após o ajuizamento da primeira. O artigo 1.281 do Código Civil prevê que “o proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual”. O Direito de Construir O artigo 1.299 do CC estabelece que “o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo
  5. 5. o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos”. Observe que o artigo reproduzido acima inicia com uma declaração e finaliza com uma restrição, deduz-se que o direito de propriedade é limitado pelo direito do outro, assim o direito determina o respeito ao direito alheio. O direito de construir limita-se inclusive pelos regulamentos administrativos que são essenciais serem observados para o início da construção, um dos requisitos é o alvará para o início da construção. As principais limitações para construir são as seguintes: Construir o prédio de maneira que não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho. Abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho. Abrir janela em local cuja visão não incida sobre a linha divisória ou em local perpendicular à propriedade vizinha a menos de setenta e cinco centímetros desta. Levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho, na zona rural. Encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho, exceto chaminés ordinárias e os fogões de cozinha. Erigir construções capazes de poluir ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço ou nascente alheia a elas preexistentes. Fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais. Executar qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias. Eis, as principais limitações impostas pela legislação no Capítulo V, Seção VII, do Código Civil, com o título de direito
  6. 6. de vizinhança,ressaltando que ainda há limitações impostas pelo Poder Público. No mesmo capítulo mencionado acima há os direitos reservados a resguardar os direitos aos proprietários e vizinhos prejudicados por construções irregulares. Existem ações como a Ação de Nunciação de Obra Nova que tem o objetivo de obrigar o desfazimento de janela, sacada, terraço ou goteria sobre o seu prédio que esteja em desacordo com a legislação civil. (artigos 1300 A 1302) O direito à indenização quando a construção estiver adstrita a alinhamento ao vizinho que suportar a nova construção em prédio contíguo, deve o vizinho pagar metade do valor da parede e do chão correspondentes. Ao confinante que primeiro construir pode assentar parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder, o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer, não pode, sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários ou obras semelhantes, correspondendo a outras da mesma natureza já feitas do lado oposto. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário, reconstruindo-a, para suportar o alteamento, arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada. Nas hipóteses de violação a qualquer um dos direitos regulamentados pelo direito de construir, é assegurado ao vizinho o direito de ingresso com Ação Demolitória.
  7. 7. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para: dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção ou limpeza de sua casa ou do muro divisório, incluindo os casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva; e apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente. Ressarcimento dos danos eventualmente causados pelo vizinho durante o regular exercício de qualquer um dos direitos regulamentados pelo artigo 1.313 do Código Cívil. É possível perceber que as regras do Direito de Construir trazem, em seu bojo, inúmeras restrições e limitações ao direito do proprietário de edificar em seu terreno as edificações que bem lhe aprouver como, num primeiro momento, menciona a primeira parte do artigo 1.299 do Código Civil. Sendo assim, estas limitações são fundamentais e necessárias para que qualquer cidadão de bem possa gozar de paz, tranquilidade, segurança, privacidade, entre outros aspectos no interior de residência ou trabalho. A observância das limitações administrativas (Plano Diretor do Município, Bombeiros, Meio Ambiente, entre outros) e as regras de direito de vizinhança do Código Civil são mecanismos públicos e privados que visam limitar o uso nocivo ou irregular da propriedade, com o objetivo de assegurar o seu exercício pacífico da forma mais plena possível. Os direitos de vizinhança constituem-se em limitações ao direito de propriedade, os quais tem por objetivo assegurar a convivência social entre os vizinhos e paz da coletividade, mas, também, assegurar que o próprio direito de propriedade possa ser exercido com razoabilidade por seus titulares e, ainda, preservar a sua própria existência em nosso ordenamento jurídico.
  8. 8. No direito de vizinhança, destaca-se a máxima de que o direito de uma pessoa se estende até o exato limite em que começa o direito de uma pessoa se estende até o exato limite em que começa o direito de outra, no caso, o seu vizinho. E essa cerca é construída sobre as normas e princípios do direito de vizinhança. . Referências bibliográficas ALBUQUERQUE, Ana Rita Vieira. Da função social da posse e sua conseqüência frente à situação proprietária. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2002. LIMA, Getúlio Targino. A posse agrária sobre bem imóvel. São Paulo: Saraiva, 1992. Venosa, Silvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais- 10 ed. São Paulo: Atlas, 2010 VASCONCELOS. Wilker Siqueira de. Natureza Jurídica da Posse. Extraído do site: www.arcos.org.br/artigos/natureza-juridica-da-posse Jus Brasil

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