Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015
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Código civil anotações

  1. 1. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 1 Código Civil – Anotações a vários artigos Artigo 1403º - Compropriedade - Anotaçãos A compropriedade não se confunde com o património colectivo onde há um só direito com vários titulares, não podendo nenhum deles isoladamente fazer nada. Na compropriedade não se passam assim as coisas – neste instituto, cada um dos contitulares tem certa liberdade para agir isoladamente, quanto à sua fracção do objecto – porque estamos em face de vários direitos, cada um pertencente ao seu titular, que incidirão sobre toda a coisa, mas sobre parte não especificada dela, sobre uma quota ideal, uma fracção da coisa.(Mota Pinto, Direitos Reais, 1970/1971, pag. 258). O direito positivo português não só não proíbe a compropriedade ou propriedade comum, como expressamente a reconhece ou admite: era assim no domínio do Código Civil de Seabra – artº 2175º - e é assim também à face do actual Código Civil – artº 1403º. Não a estimula é certo, mas favorece o seu termo, mediante a expressa formulação do princípio de que nenhum comproprietário é obrigado a permanecer na indivisão – Código Civil de 1867, artº 2180º, e artº 1412º do actual Código. Mas, como já se viu, de modo algum a repele, cumprindo mesmo salientar que, em várias das suas disposições, a lei expressamente prevê ou autoriza a constituição de uma compropriedade. (JR, 14º- 419). No artº 1º do artº 1403º, foi adoptada a tese do direito único com pluralidade de titulares. (A. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, 1979, 620). Todos os factos jurídicos, voluntários ou não, próprios para originar direitos reais, podem produzir situações de comunhão, bastando para isso que operem em relação a duas ou mais pessoas. Instituída uma situação de comunhão, devem-se aplicar ao seu regime sucessivamente:1º- normas imperativas – que são as normas especificamente dirigidas à comunhão, quer as normas gerais de direito civil que ao caso são chamadas; 2º - decisões judiciais – estas decisões podem derivar nas hipóteses do artº 1407º, nº 2, e 1413º, nº 1; 3º - o tribunal, é ainda chamado a intervir aos casos do artº 1407º, nº 3, e do artº 1410º, nº 3 – deliberação dos comunheiros; 4º - normas supletivas. (A. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, 1979, 622). - Artigo 1405º - Posição dos comproprietários - Anotações O comproprietário da coisa pode, sem a intervenção dos restantes comproprietários, deduzir embargo de obra realizada por terceiro ou mesmo comproprietário, possuidor da mesma, que ofenda a sua compropriedade. (RL, 29/04/70; JR, 16º, 38). Têm legitimidade para reivindicar de terceiros a coisa comum, um dos comproprietários dessa coisa comum. (artº 1405º, nº 2, do Cod. Civil – RP, 14/04/74; BMJ, 236º - 200). I – O sentido do nº 1 do artº 1405º do CC, é o de que, seja ou não necessária a intervenção conjunta quando todos os interessados intervenham na realização do acto, esse conjunto pode praticar qualquer dos actos que a lei atribui ao proprietário singular.
  2. 2. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 2 II – Mas isso não quer dizer que seja necessário sempre a intervenção de todos os comproprietários para a defesa da propriedade comum, como é o caso previsto no nº 2 do artº 1405º, em que por não ser possível conflito de interesses, um só dos consortes pode actuar. (RP, 1/6/77; CJ, 1977, 4º-865). O comproprietário que reivindica de terceiro a coisa comum tem legitimidade para, desacompanhado dos restantes comproprietários, pedir na proporção da sua quota, a indemnização que se vier a liquidar em execução de sentença pelos prejuízos derivados da ilícita ocupação da coisa. (RP, 4/6/81; CJ, 1981, 3º -143). - Artigo 1414º - Propriedade Horizontal – Disposições gerais - Anotações A coisa corpórea sobre que incide o direito de propriedade horizontal, é composta por uma fracção autónoma e pelas partes comuns do edifício. (A. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, 1979, 911). Na propriedade horizontal congregam-se dois direitos reais. Um de propriedade singular, no que respeita ás fracções autónomas, e outro de compropriedade, cujo objecto é constituído pelas partes comuns referidas no artº 1421º. Este enquadramento jurídico consta do artº 1420º, nº 1, do CC. (H. Mesquita, RDES, XXIII – 142). - Artigo 1417º - Constituição da Propriedade Horizontal – Princípios Gerais – Anotações Sobre a desconformidade entre o título constitutivo da propriedade horizontal e a vistoria municipal, ver (RL, 15/7/82; CJ, 1982, 4º - 104). - Artigo 1420º - Direitos dos condóminos Quanto ás partes comuns, cada um dos condóminos tem um direito de compropriedade e está sujeito ao regime desta. (Mota Pinto, RDES, 21º-113). A compropriedade que se verifica em relação ás partes comuns é uma compropriedade forçada, no sentido de que não é possível sair da indivisão, ao contrário do que sucede na compropriedade normal. (Mota Pinto, Direitos Reais, 1970/1971, 274; e RDES, 21º- 107). - Artigo 1421º - Partes Comuns do Prédio – Anotações A afixação de anúncios por um estranho, em princípio terá de ser autorizada por todos os condóminos. (H. Mesquita, RDES, XXIII-131). O Solo abrange, em princípio, não apenas o terreno sobre o qual se segue o edifício constituído em propriedade horizontal, mas também o terreno anexo que lhe serve de logradouro, sendo este, por isso, parte comum do edifício, dele sendo os condóminos seus comproprietários. (RP, 27/10/83; CJ, 1983, 4º-276). I – O administrador do edifício tem legitimidade para propor acção contra condómino e pedir demolição de obra realizada em parte comum.
  3. 3. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 3 II – O valor da causa é o da obra cuja demolição se pede, ainda que o condómino impugne a natureza comum da parte onde aquela foi realizada. III – (…) IV – Não pode ser realizada obra em parte comum sem autorização da assembleia de condóminos. V – Deve ser ordenada a sua demolição, se pedida pela assembleia de condóminos, ou pelo administrador. (RE, 13/11/86, BMJ, 363º-620). - Artigo 1422º - Limitações ao Exercício de Direitos – Anotações I – (…) II – Qualquer condómino, tal como o administrador autorizado pela assembleia de condóminos, pode pleitear em juízo nos processos que tenham por objecto ofensas a bens comuns integrados na propriedade horizontal, mesmo que o ofensor seja também condómino. III – Tem legitimidade para a acção o condómino que, independentemente de qualquer pressuposto processual, defende em juízo os seus direitos derivados da propriedade horizontal, tanto no que respeita á fracção como ás partes comuns. (STJ, 8/6/73; BMJ, 228º-204). – Anotação I- O artº 280º do CC, estabelece que é nulo o contrato cujo objecto seja contrário à lei, mas só à lei imperativa não à que pode ser derrogada pelas partes. II – A alínea c) do nº 2 do artº 1422º do CC, não é uma disposição imperativa podendo os interessados, em qualquer altura, modificar o uso dos locais. III – Assim, não é nulo o arrendamento de uma fracção de propriedade horizontal para fim diferente do que resulta no título constitutivo. (STJ, 30/11/73; BMJ, 231º-166). – Anotação I – O fim a que se destina cada uma das fracções, deve constar no título constitutivo da propriedade horizontal. II – Quando tal não suceda, pode o condómino dar à sua fracção o uso que entender, ressalvadas as limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis, especialmente as constantes das alíneas a), b), e d) do artº 1422º, nº 2, do CC. III – Admite-se que o disposto com tal preceito não é imperativo e que as proibições nele estabelecidas, porque em favor dos condóminod, podem ser afastadas por estes. IV – Terão de fazê-lo, porém, por unanimidade e só poderão fazê-lo para o futuro – isto é, não podem por em causa a validade dos contratos anteriormente celebrados dentro dos limites permitidos pelo título constitutivo. (RL,15/11/75; BMJ, 242º-318).
  4. 4. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 4 – Anotação As restrições de origem negocial fazem parte integrante do estatuto do condomínio e têm natureza real e, consequentemente, eficácia “erga omnes” – para com todos, contra todos - . Esta eficácia, contudo, está dependente da sua inscrição no registo. Prevalecem sobre qualquer negócio obrigacional que com elas não se harmonize. Os órgãos do condomínio podem reagir contra toda a violação, provenha ela de um condómino ou de terceiro. (H. Mesquita, RDES, XXXIII -121, 122). – Anotação I- O estatuto regulador do condomínio é fixado por lei, pelo título constitutivo da propriedade horizontal e pelo regulamento do edifício ou do condomínio, havendo entre eles uma hierarquia. II- Os condóminos não poderão afectar as fracções a uso diferente do fixado no titulo constitutivo da propriedade horizontal, a menos que este venha a ser posteriormente modificado nesse sentido por escritura publica e por acordo unânime dos condóminos. III- O estatuto da propriedade horizontal tem eficácia absoluta, sendo vinculativa “erga omnes”. IV- O contrato de arrendamento para uso diferente de uma fracção, não é nulo mas ineficaz em relação aos condóminos. (Sentença, Juiz de Almada, 22/1/79; CJ, , 4º- 1362). – Anotação I- (…) II- A fracção autónoma objecto de propriedade singular, tem de ser usada em conformidade com o seu destino económico e dentro das limitações impostas por lei ou pelo respectivo titulo constitutivo. III- Por isso, tendo o título constitutivo da propriedade horizontal restringido, quanto a uma fracção autonoma, que aí se destina a loja, o uso da mesma fracção destinada a loja (portanto comércio), está vedada a essa fracção o uso para a prática de actividades industriais, considerando-se assim o uso da fracção a fim diverso do que lhe está destinado pelo título constitutivo. (STJ, 1979, BMJ, 288º). – Anotação Desde que não celebrado por escritura pública, o estatuto ou regulamento de condóminos não tem eficácia para modificar o titulo constitutivo da propriedade horizontal. (STJ, 20/1/80; BMJ, 301º-418). – Anotação Se um condómino dá à sua fracção um uso diverso do fim a que, segundo o titulo constitutivo da propriedade horizontal, ela é destinada, ou seja, se ele infringe a proibição do artº 1422º, nº 2, al. c), do CC, parece evidente que, pelo menos em via de principio, o único remédio para essa situação é a reconstituição natural (a afectação da fracção ao fim a que ela se destinava) solução esta que obriga tanto o condómino
  5. 5. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 5 como terceiro que, com base em qualquer negócio com ele celebrado, esteja a utilizar essa fracção, desde que o titulo constitutivo da constituição da propriedade horizontal esteja registado, em obediência ao determinado no artº 2º, nº 1, do CRPredial. (STJ, 19/5/81; CJ, 1981, 2º-26) – Anotação I- Constando do titulo constitutivo da propriedade horizontal o fim ou o destina das fracções, o acordo dos condóminos quanto à sua modificação só é valido se constar de escritura publica. II- Convertidos factos relativos à validade ou nulidade da deliberação da assembleia geral de condóminos que concedem ao administrador para propor acção judicial em sua representação, essa questão, respeita, não à legitimidade processual do administrador, mas à regularidade de representação daqueles. (RC, 24/3/81; CJ, 1981, 2º-26). – Anotação I- Aos condóminos está vedado fazer, na sua fracção, obras que alterem física, volumétrica e esteticamente o prédio em que se integram. II- Constando do facto constitutivo da propriedade horizontal que uma fracção se destina ao comércio, não pode o seu proprietário afectá-la à actividade industrial. (RP, 4/2/82; CJ, 1982, 1º-288). – Anotação A expressão “linha arquitectónica”, referida a um prédio urbano, significa 0 conjunto dos elementos estruturais da construção que, integrados em unidade sistemática, lhe conferem a sua individualidade própria e específica. A obra que modifica, prejudicando os elementos diferenciadores do imóvel objecto do condomínio consistente na implantação de pilares no logradouro por forma a sobre eles se aumentar e fazer assentar uma certa extensão para cargas e descargas, aumentando-se a área para a actividade industrial “ilegal” aos olhos do título constitutivo, ofende a unidade sistemática que até aí o imóvel oferecia na sua linha arquitectónica. (STJ,20/7/82; BMJ, 319º-301). – Anotação I- É necessário o acordo de todos os condóminos para que seja válida e vinculativa a deliberação que proíba a prática de actos e actividades não abrangidas no título constitutivo da propriedade horizontal. II- Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, é licito a qualquer condómino servir-se dela, contanto que não a utilize para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros do uso a que igualmente têm direito. (RP, 14/6/83; CJ, 1983, 3º-267), – Anotação
  6. 6. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 6 No regime da propriedade horizontal não é lícito aos donos de duas fracções destinadas a garagens utiliza-las para nelas fazerem funcionar um minimercado. (RC, 16/10/84; BMJ, 340º-449). – Anotação Constando na escritura de propriedade horizontal que determinada fracção autónoma do prédio se destina a comércio, não pode o seu titular utiliza-la no exercício de indústria e reparação e venda de peças de automóvel, sendo irrelevante que o artº 230º do C.Comercial designe tal actividade como comercial. (RC, 13/11/84; BMJ, 1984, 5º-601). – Anotação O facto de uma câmara municipal ter autorizado a instalação de um restaurante na cave de um prédio em regime de propriedade horizontal, não impede que os condóminos exerçam o direito que lhes assiste, se forem prejudicadas a estéctica e salubridade. (RL, 9/5/85; BMJ, 354º-608). – Anotação I- Para determinação do destino das fracções autónomas de um prédio em regime de propriedade horizontal, o título constitutivo é o acto modelador do respectivo estatuto e só a ele à que atender a esse fim, sendo irrelevantes as negociações anteriores, sem prejuízo de poderem ser consideradas para a exigência de indemnização, se for o caso, a haver do instituidor da propriedade horizontal. II- Se bem que seja vocábulo polissémico, “loja”, mormente quando utilizado em meios urbanos, tem um sentido tradicionalmente aceite na área jurídico-comercial, que seja o do local onde se exerce o comércio. III- Se a escritura de constituição da propriedade horizontal é identificada uma fracção, designada como “loja”, (…) é manifesto que tal fracção autónoma não pode ser utilizada para o exercício da actividade industrial, pois nada naquelas indicações o autoriza ou sugere, mas sim para o exercício do comércio. IV- O registo predial não se configura como imperativo ou obrigatório quanto ao destino ou utilização das fracções autónomas. (STJ, 27/5/86; BMJ, 357º-435). – Anotação I- Num edifício afecto ao regime da propriedade horizontal, a varanda de um andar não é parte comum, antes pertence ao propeietário de uma fracção autónoma. II- Todavia o seu proprietário não pode nela implantar uma marquise que prejudique o arranjo estéctico do edifício. III- É anulável a deliberação de uma assembleia de condóminos em que se decidiu não se ordenar a remoção de marquises já implantadas em varandas do respectivo imóvel. (RC, 9/12/86; CJ, 1986, 5º-1981; e BMJ, 362º-608).
  7. 7. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 7 – Anotação I- A propriedade horizontal é integrada pelo concurso de dois direitos: Um, o da propriedade privativa, e o outro, com ele coexistente, de forma forçada, de compropriedade sobre as partes comuns. II- As paredes exteriores de um edifício em propriedade horizontal, tem de haver-se como paredes mestras e consequentemente como partes comuns que, pertencendo a todos os condóminos, não podem ser alteradas com fixação de quaisquer maquinarias (para uso estritamente privado). III- Um condómino não pode, na falta de acordo (em reunião da assembleia), assentar uma chaminé na parede exterior do prédio, impedindo assim os demais condóminos de naquele local a usarem também para o mesmo efeito. (RC, 28/4/87; CJ, 1987, 2º-95). - Anotação I- A placa de cobertura de fracção de prédio em propriedade horizontal que subjaz ao telhado não é propriedade exclusiva do dono da fracção mas parte comum do edifício. II- Carece de autorização dos demais condóminos a instalação de chaminé de fogão de sala que atravessa aquela placa e o telhado. (RC, 19/5/87, CJ, 1987, 3º-29). - Anotação I- O contrato pelo qual um dos condóminos arrenda a outrem, para o exercício da actividade hoteleira uma fracção destinada a habitação não é nulo, mas apenas anulável. II- Têm legitimidade para arguirem esta anulabilidade os demais condóminos. (RC, 6/10/87; BMJ, 370º-628). - Anotação - A construção de uma cobertura em parte descoberta de uma fracção autónoma constitui violação do disposto no artº 1411º, nº2, al. a), do CC. (RP, 22/3/88;CJ, 1988, 2º-209). - Anotação I- (…) II- (…) III- As limitações relativas à estética de edifício em regime de propriedade horizontal, são todas aquelas que são resultantes da sua visibilidade do exterior e podem consistir numa simples pintura, na vedação de uma varanda, ou acrescentamento de obra em logradouro.
  8. 8. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 8 IV- As limitações impostas aos condóminos pelo artº 1422º do CC, fazem parte do “estatuto real do condomínio”, pelo que não lhes são aplicáveis regras próprias do não cumprimento das obrigações, como as do artº 829º, do mesmo Código. (RP, 31/5/88; CJ, 1988, 3º-232). - Anotação I- Constituem partes comuns do edifício em propriedade horizontal, as colunas, pilares, e paredes mestras do rés-do-chão que suportam o pavimento do 1º andar e seguintes, bem como a fachada desse rés-do-chão. II- A efectuação de inovação nas partes comuns do prédio carece de autorização da maioria de dois terços do valor total do prédio, e, mesmo assim, essas inovações não podem prejudicar a utilização por parte de qualquer condómino, tanto das coisas próprias como das comuns. III- A sanção contra tais inovações é a sua demolição com a reposição do prédio ao estado anterior. IV- Num caso destes a restituição natural não pode ser substituída por indemnização em dinheiro, pois que a afectação das partes do prédio ao fim respectivo faz parte do estatuto do condomínio, estando em causa regras de interesse e ordem publica atinentes à organização da propriedade horizontal e que bolem com os interesses de todos os condóminos. V- As regras do artº 566º e 829º do CC, não têm aplicação num caso destes, pois só procedem ao não cumprimento de obrigações assumidas voluntária e negocialmente. (RC, 13/12/88; CJ, 1988, 5º-83). - Anotação I- Os condóminos não podem proceder a obras que prejudiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estéctico do edifício. II- Igualmente não podem operar obras que afectem o recato e a segurança pessoal dos outros condóminos. III- O artº 1425º, nº 1, do CC, não é aplicável ás inovações introduzidas nas fracções autónomas sujeitas à propriedade exclusiva de cada condómino. (RL, 21/2/89; CJ, 1989, 1º-127). - Artigo 1424º - Encargos de Conservação e Fruição - Anotação A participação de cada um nas despesas de condomínio é estabelecida em função do valor relativo ás respectivas fracções: esse valor relativo não é determinado por avaliação “ad hoc”, mas está préfixado no título constitutivo da propriedade horizontal,
  9. 9. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 9 em percentagem ou permilagem. (Mota Pinto, Direitos Reais, 1970/1971, 882; e RDES, 21º-113). - Anotação I- No silêncio do título, é nula a deliberação dos condóminos que estabeleça a possibilidade de alteração da composição das despesas por decisão da assembleia geral; a modificação do regime fixado no artº 1424º, do CC, só é possível por acordo de todos os interessados e mediante escritura pública. II- As deliberações dos condóminos com diversas partes, ou respeitantes a mais de um sujeito, são susceptíveis de anulação parcial em conformidade com o princípio da redução do negócio jurídico – artº 292º do CC – e (STJ, 22/4/75; BMJ,246º-157). - Anotação As receitas proporcionadas pelas coisas comuns, se não lhes for dada outra afectação, deverão ser repartidas pelos condóminos na proporção do valor relativo das respectivas fracções autónomas. (H. Mesquita, RDES, XXIII-130). - Anotação I- As varandas como componentes da fachada do edifício, são partes comuns. II- O que da varanda está exclusivamente ao serviço do condómino proprietário da fracção que lhe dá acesso é a sua base, isto é, a sua parte interior. III- Sendo as obras a reparar nas varandas consistentes em fendas pronunciadas resultantes, não do uso normal das mesmas, mas de deficiência de construção das paredes externas, todos os condóminos devem participar no custo das mesmas, na proporção do valor das suas fracções. (RL,7/5/85; CJ, 1985, 3º-145). - Artigo 1425º - Inovações - Anotação A construção em violação à regra do nº 2 do artº 1425º, do CC, conduz à demolição da obra. (STJ, 29/10/71; BMJ, 210º-136). - Anotação I- As obras que constituem inovações introduzidas nas partes de prédio submetido ao regime de propriedade horizontal dependem da aprovação, da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio, não sendo nessas partes permitidas inovações capaz de prejudicar a sua utilização por parte de alguns dos condóminos, e constituindo a destruição das obras realizadas a sanção correspondente à violação destes princípios constantes do artº 1425º, nºs 1 e 2 do CC.
  10. 10. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 10 II- A aprovação de uma obra pela câmara municipal competente não impede o exercício de direitos de terceiros cuja propriedade seja por ele considerada ameaçada ou lesada, não se tornando necessária a prévia anulação da deliberação que concedeu a respectiva licença. (STJ, 23/3/82; BMJ, 315º-270). - Anotação I- No conceito de inovação, tanto cabem as alterações introduzidas na substância ou forma das coisas, como as modificações relativas ao seu destino ou afectação. II- O artº 1425º do CC, não abrange inovações a introduzir nas fracções autónomas. III- Para efeitos dessa disposição, obras inovadoras são apenas aquelas que trazem algo de novo de criativo em benefício de coisas comuns do prédio já existentes, ou que criam outras benéficas coisas comuns, ou, pelo contrário obras que levam ao desaparecimento de coisas comuns existentes, com prejuízo para os restantes condóminos. (RP, 14/1/86; CJ, 1986, 1º-160). - Anotação I- A enumeração das partes comuns do edifício referenciada no nº 1 do artº 1421º do CC, é imperativa no sentido de que são forçosamente comuns a todos os condóminos. II- Não são permitidas inovações nas partes comuns em prejuízo de alguns dos condóminos e sendo efectuadas o prejudicado pode obter a sua demolição (reposição da parte comum, no seu estado primitivo). (STJ, 6/5/86; BMJ, 357º-428). - Anotação I- Resultando de obra feita por um condómino na diminuição da área de um pátio que é comum (no caso destinado a espaço verde), há inovação que prejudica os demais. II- Não importa que a obra que prejudica a linha arquitectónica e o arranjo estéctico, seja feita na parte dianteira, ou nas partes laterais ou traseiras do edifício. III- A aprovação da obra pela camara municipal competente não prejudica os direitos dos condóminos ou de terceiros ilicitamente lesados. (RP, 1/3/88; CJ, 1988, 2º-117). - Anotação I- Constituem partes comuns do edifício as colunas, pilares, paredes mestras do edifício que suportam os pavimentos dos prédios andares seguintes, bem como a fachada desse mesmo prédio. II- A afectação de inovações nas partes comuns do edifício carecem de autorização da maioria de dois terços do valor total do prédio, e, mesmo assim, essas inovações não podem prejudicar a utilização por parte de qualquer condómino, tanto das coisas próprias como das coisas comuns.
  11. 11. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 11 III- A sanção contra tais inovações é a sua demolição com a restituição do prédio no estado em que se encontrava anteriormente. IV- Está em causa e faz parte do estatuto do condomínio, estando em jogo regras de interesse comum e ordem pública, atinentes à organização da propriedade horizontal e que bolem com o interesse de todo o condomínio.( (RC, 13/12/88). - Anotação Os condóminos não podem proceder a obras que prejudiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estéctico do edifício. (RL, 21/2/89; CJ,1989, 1º-127). - Anotação I- As inovações em partes comuns do prédio em propriedade horizontal dependem de aprovação da maioria dos condóminos. II- Essa aprovação terá de ser obtida necessariamente na assembleia de condóminos, não bastando qualquer aprovação obtida fora dela, ainda que por documento escrito e devidamente assinado. (RC, 28/3/89; CJ,1989, 2º-49). - Anotação I- A assembleia de condóminos não dispõe de personalidade e capacidade judiciária: II- É ao administrador do condomínio que compete estar em juízo, quer como autor quer como réu, na acções respeitantes às partes comuns do prédio. III- Um logradouro anexo ao prédio é parte comum do mesmo e que se destina a jardim. IV- Não pode ser construído espaço cimentado apenas para uso exclusivo e em proveito de um condómino, sem que a construção seja submetida a deliberação da assembleia de condóminos. (RL, 27/4/89; CJ, 1989, 2º-151). - Artigo 1430º - Órgãos Administrativos - Anotação A autorização para a colocação de um anúncio luminoso, pertence à assembleia de condóminos. (RL, 19/11/69, JR, 15º-906). - Anotação A assembleia de condóminos só pode pronunciar-se sobre matérias que respeitem ás partes comuns do prédio. (STJ, 20/11/80, BMJ, 301º-418). - Anotação
  12. 12. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 12 Se o titulo constitutivo atribuir a alguns condóminos direitos especiais de uso sobre determinadas partes comuns, não poderão ser eles suprimidos ou coartados pela assembleia sem o consentimento dos respectivos titulares. (H. Mesquita, RDES,XXIII- 138). - Anotação A assembleia de condóminos e o administrador só têm poderes relativamente ás partes comuns do edifício. Se, v.g., um dos condóminos afectar a sua fracção a finalidade não conforme ao título constitutivo ou à lei, cada um dos condóminos – e não aqueles órgãos -, por sua iniciativa e sem prejuízo das regras processuais sobre litisconsórcio, tem o direito de exigir que cesse tal violação. A assembleia só tem legitimidade para intervir quando as limitações quanto ao uso sejam impostas em benefício/prejuízo das partes comuns. (A. Mesquita, RDES, XXIII- 138). - Anotação I- O administrador de prédio em propriedade horizontal não tem que ser uma pessoa física, antes podendo ser uma pessoa colectiva ou um órgão colegial não personalizado. II- O administrador tem legitimidade para agir em juízo, sem necessidade de autorização da assembleia de condóminos. (RL, 8/11/83; CJ, 1983, 5º-106). - Anotação I- A lei impõe que o administrador seja só um, mas não determina que ele tenha que ser um indivíduo: pode ser uma pessoa singular ou um ente colectivo. II- No artº 1430º do CC, o legislador considerou o administrador de modo diverso, do que fez no artº 1407º do mesmo diploma. (RE, 27/2/86; BMJ, 356º-459). - Artigo 1432º - Convocação e Funcionamento da Assembleia - Anotação 1- Os actos e disposições das partes comuns só podem ser decididos por unanimidade, mesmo em relação às partes enumeradas pela lei no artº 1421º do CC – O solo, o telhado, os terraços de cobertura, entradas, vestíbulos, escadas, corredores de uso, instalações gerais de água, gás, eletricidade, aquecimento, os pátios, jardins anexos, os ascensores, as garagens, etc – e não por maioria mesmo que qualificada. 2- Não podem ser tomadas deliberações administrativas que privem qualquer dos condóminos de direitos que lhes foram conferidos pelos títulos constitutivos, por força dos quais eles adquiriram a sua propriedade sobre a sua parte privativa. (Mota Pinto, Direitos Reais, 1971, 286, e RDES, 21º-115 e 116).
  13. 13. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 13 - Anotação Uma vez aprovadas as deliberações da assembleia, elas vinculam todos os condóminos, mesmo os que não comparecerem, ou aqueles que tendo participado se abstiveram ou votaram contra e ainda aqueles que ingressaram no condomínio após a sua aprovação. O transmitente não é obrigado, salvo se a isso se vinculou, a comunicar ao adquirente as deliberações anteriormente aprovadas. Se uma deliberação não está ainda executada, pode o novo condómino propor que seja revogada ou substituída por outra. (H. Mesquita, RDES, XXIII-134 e 135). - Artigo 1433º - Impugnação das Deliberações - Anotação I- Se em data posterior à elaboração da acta da assembleia de condóminos for nela aposta um “em tempo” não assinado por todos os intervenientes nessa assembleia, o prazo para a proposta da respectiva anulação, conta-se da comunicação da deliberação nos termos da 2ª parte do artº 1433º, do CC. II- Se na acção anulatória proposta por um dos condóminos que não assinou um “em tempo” aposto na acta depois da sua elaboração por dado como não provado que lhe tenha sido comunicado e se também não foi dada como provada a data em que dele teve conhecimento, é aos réus que nos termos do artº 343º, nº 2, do CC, que cabe provar que o prazo já tinha decorrido quando foi proposta a acção. (STJ, 18/12/72, BMJ, 222º-408). - Anotação Se a assembleia interferir no direito dos condóminos sobre as respectivas fracções autónomas, - Direito de Propriedade – ou nos direitos especiais de uso que a alguns tenha sido atribuído sobre as partes comuns, as respectivas deliberações são ineficazes. Ele pode, portanto, ignorar a deliberação, sem embargo de a todo o momento poder arguir – por acção de simples apreciação, ou por via de excepção – o vício de que ela enforma (H. Mesquita, RDES, XXIII-144). - Anotação A referência a “regulamentos anteriormente aprovados” carece de uma interpretação restritiva. Esses regulamentos são, apenas, os de cariz negocial – os que constam do título constitutivo do condomínio, do título originário ou de alterações nele introduzidas posteriormente, mediante acordo de todos os condóminos. (H. Mesquita, RDES, XXIII- 140). - Anotação A acção destinada a obter a anulação de deliberações tomadas pela assembleia de condóminos deve ser proposta, não contra o administrador do prédio, mas sim contra
  14. 14. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 14 os condóminos que as tomaram, por serem estes os titulares das relações jurídicas em debate. (RL, 7/2/84, CJ,1984, 1º-134). - Anotação O artº 1433º, nº 2, do CC, ao dizer que o direito de propor a acção caduca, quanto aos condóminos presentes, no prazo de 20 dias a contar da deliberação, de modo nenhum afasta a regra do artº 297º, do mesmo Código, de não incluir no cômpto do prazo o dia da verificação do evento. (RP, 13/3/86, BMJ, 355º-432). - Artigo 1434º - Compromisso Arbitral VER sobra esta matéria - Artigo 1437º - Legitimidade do Administrador - Anotação Além do administrador e independentemente da deliberação da assembleia geral, qualquer condómino, agindo individualmente, tem legitimidade para praticar actos conservatórios e para pleitar em juízo nos processos que tenham por objecto ofensa a bens comuns integrados na propriedade horizontal, mesmo que o ofensor seja também condómino. (STJ, 8/6/73, BMJ, 228º-204; e H. Mesquita, RDES, XXIII-132). - Anotação O administrador de imóvel em regime de propriedade horizontal só tem legitimidade para agir em juízo na execução de funções que lhe pertencem (artº 1436º do CC), ou, quando autorizado pela assembleia de condóminos no exercício de funções não legalmente especificadas. (RL, 21/12/79; CJ, 1979, 5º-1627). - Anotação O administrador tem legitimidade para, autorizado pela assembleia de condóminos e em defesa destes propor acção destinada a impugnar arrendamento de fracção para fim diverso do estipulado no título constitutivo e com reflexos na frequência, segurança, qualidade de vida habitacional, limpeza e impossibilidade de manutenção das partes comuns. (STJ, 20/11/80; BMJ, 301º-418). - Anotação I- Constando no título constitutivo da propriedade horizontal o fim ou destino das fracções, o acordo dos condóminos quanto à sua modificação, só é válido se constar de escritura pública. II- Controvertidos factos à validade ou nulidade da deliberação da assembleia geral de condóminos que concedeu poderes ao administrador para propor acção judicial em sua
  15. 15. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 15 representação, essa questão respeita, não à legitimidade processual do administrador, mas à regularidade de representação daqueles. /RC, 24/3/81; CJ, 1981, 2º-26). - Anotação O administrador carece de autorização da assembleia de condóminos para instaurar uma acção pedindo indemnização por prejuízos causados nas partes comuns do edifício ou que um dos condóminos seja condenado a fazer na sua fracção as obras necessárias para pôr no estado em que estava antes de nela ter feito a obra. (RL, 27/3/84; CJ, 1984, 2º-112). - Anotação I- Havendo conflito de interesses entre os condóminos lesados no seu direito de compropriedade, sobre as partes comuns, nada obsta a que qualquer deles, isoladamente, possa pleitear em juízo em defesa da integridade daquelas. II- A legitimidade do administrador para agir em juízo na execução das funções que lhe competem ou quando devidamente autorizado pela assembleia de condóminos, não afecta a referida legitimidade destes, atento o interesse directo que cada um tem em demandar em demandar pela utilidade advinda da procedência da acção. III- Revestindo a propriedade horizontal a natureza de um direito real, complexo, a sua defesa não prescreve pelo decurso do tempo salvo nos casos dos direitos adquiridos por usucapião. (artº 1313º e 1315º, do CC; STJ, 19/12/85; e BMJ, 352º-357). - Anotação I- O administrador pode agir em juízo em representação dos condóminos quando a assembleia lhe confira poderes para tal, mas essa intervenção apenas respeita ás partes comuns do edifício. II- Se um dos condóminos afectar a sua fracção a fim diferente do estabelecido por lei o estatuto, não é a assembleia, mas sim a cada um dos consortes, por sua iniciativa, que compete exigir que cesse a violação, respeitadas as regras da legislação processual. (RC, 20/10/87; CJ, 1987, 4º-85). - Anotação I- A assembleia de condóminos não dispõe de personalidade e capacidade judiciárias. II- É ao administrador do condomínio que compete estar em juízo, quer como autor, quer como réu, nas acções respeitantes ás partes comuns do prédio. III- Um terraço de cobertura, logradouro para jardim (desde que não atribuído a condómino específico no título constitutivo), paredes mestras, etc., são partes comuns do prédio, e como tal compropriedade de todos os condóminos.
  16. 16. Artigos do Código Civil Anotados - Propriedade Horizontal 2015 16 IV- Qualquer condómino, está proibido de efectuar qualquer alteração às partes atrás citadas, sem que as obras de alterações sejam submetidas à deliberação da assembleia de condóminos. (RL, 27/4/89; CJ, 1989, 2º-151). «Ver anologia de casos»

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