Este documento apresenta um estudo de viabilidade econômica de um empreendimento corporativo sustentável na cidade de São Paulo, comparando-o com empreendimentos tradicionais. O estudo analisa o empreendimento EZ Towers usando indicadores como TIR, VPL e exposição máxima, e conclui que o projeto sustentável é economicamente viável mesmo com custos adicionais de sustentabilidade.

1. Thiago Gebara F erreira
Orientadora: Profª. Dra. Ana Lúcia Rocha de Souza Melhado
São Paulo
2017
ESTUDO DE
VIABILIDADE ECONÔMICA DE
EMPREENDIMENTOS
CORPORATIVOS
SUSTENTÁVEIS
FUNDAÇÃO ARMANDO ALVARES PENTEADO
FACULDADE DE ENGENHARIA
ENGENHARIA CIVIL

2. Objetivo geral:
 Comprovar a viabilidade econômica de se construir um
empreendimento corporativo sustentável na cidade de São Paulo,
comparando com empreendimentos tradicionais.
Objetivos específicos:
 Evidenciar a influência da macroeconomia no setor da construção civil;
 Apresentar fundamentos necessários para empreender edifícios
corporativos sustentáveis;
 Evidenciar a diferença de investimentos em um edifício tradicional e
em um edifício sustentável;
 Indicar as vantagens para o incorporador e para o cliente;
 Simular um estudo de viabilidade econômica de um empreendimento e
avaliá-lo;
 Auxiliar o empreendedor na tomada de decisão.
OBJETIVOS

3. De boom econômico à pior recessão da história
PANORAMA ECONÔMICO DO SETOR DA
CONSTRUÇÃO CIVIL NO BRASIL
PIB Indústria Construção Civil
SELIC
Taxa de
Vacância
Desemprego
Inflação
Vendas
Distratos
Incertezas
Políticas

4. A INFLUÊNCIA DOS INDICADORES
MACROECONÔMICOS
 Taxa SELIC
 PIB
 Construção Civil: Ritmo de Produção
 Mercado Imobiliário: Velocidade de Vendas
 Binômio Oferta e Demanda
 Indicadores:
 Oferta disponível -> Taxa de Vacância
 Demanda -> Absorção Líquida

5.  Real Estate
 Identificação do setor de investimentos
nos produtos da construção civil (LIMA JR., 1995)
 Venda e Renda
 Decisão de investir é inflexível
 Alto investimento de capital
 Longo período de realização:
• De 4 a 6 anos, em média (BODRA, 2016)
• De 3 a 5 anos (GONÇ ALVES, C EOTTO, 2014)
 Alto risco que se estende até o final do
processo de venda
A CONSTRUÇÃO CIVIL, O MERCADO IMOBILIÁRIO,
A ECONOMIA E O REAL ESTATE

6. Receita
Despesas e Custos
PRINCIPAIS DADOS DE UM
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO PARA UM
ESTUDO DE VIABILIDADE
Terreno
Financiamento
Obra
Taxa de
Incorporação
Marketing
Incorporação
Despesas
Administrativas
VGV

7.  Estudo de Mercado
 Escolha da região
 Análise de terrenos
 Outorgas Onerosas:
• Direito de Construir
• Direito Urbanístico Adicional
- CEPACs
TERRENO OBRA
 CUB/m²
 Área total construída

8. EDIFÍCIOS SUSTENTÁVEIS
Brasil
Aumento do valor de construção
(custos adicionais)
1% a 8% (CEOTTO, 2008)
5% a 8% (ALENCAR, 2009)
1,6% a 8,6% (LEITE JR., 2013)
Payback 4 anos (DODGE DATA & ANALITICS, 2016)
Redução dos custos operacionais
ao longo de 1ano
8% (DODGE DATA & ANALITICS, 2016)
Redução dos custos operacionais
ao longo de 5 anos
20% (DODGE DATA & ANALITICS, 2016)
SUSTENTABILIDADE
Fonte: CEOTTO, 2008; ALENCAR, 2009,LEITE JR., 2013; DODGE DATA & ANALYTICS, 2016

9. SUSTENTABILIDADE
Fonte: SALLES, 2013;JUNQUEIRA, 2016
EDIFÍCIOS CORPORATIVOS SUSTENTÁVEIS
Brasil
Certificação
LEED-CS
(versão 2.0)
LEED-CS
(versão 3.0)
LEED-CS
(versão 3.0)
Nível Certified Silver Gold
Aumento do valor de construção
(custos adicionais)
1%
(SALLES, 2013)
1,84%
(JUNQUEIRA, 2016)
4%
(SALLES, 2013)
Estimativa de Redução dos
custos operacionais
7%
(SALLES, 2013)
- 12%
(SALLES, 2013)

10.  Taxa Mínima de Atratividade (TMA)
 Fluxo de caixa
 Principais indicadores de viabilidade:
• Taxa Interna de Retorno (TIR)
• Valor Presente Líquido (VPL)
• Exposição Máxima
 Rentabilidade do empreendimento:
embasa a tomada de decisão
VIABILIDADE ECONÔMICA DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
RENTABILIDADE
Exposição
Máxima
TIR
VPL

11. EXEMPLO DE APLICAÇÃO DO CONCEITO DE
VIABILIDADE ECONÔMICA

12. MERCADO DE EDIFÍCIOS COMERCIAIS
NA CIDADE DE SÃO PAULO
Fonte: SÃO PAULO, 2011Fonte: Adaptado de JLL, 2017
Região Berrini/Chucri Zaidan Operação Urbana Água Espraiada: setor Chucri Zaidan

13. Fonte: Adaptado de JLL, 2017
 Localização:
Rua Arquiteto Olavo Redig de Campos, 105
– São Paulo, SP, Brasil.
 Terreno localizado no perímetro da
Operação Urbana Água Espraiada,
mais especificamente no setor do
Plano Urbanístico Chucri Zaidan.
 Foram utilizados CEPACs
(títulos que permitem ampliar o
potencial construtivo) para este projeto,
segundo EZTEC (2016).
Região Berrini/Chucri Zaidan
O EMPREENDIMNTO: EZ TOWERS
EZ Towers

14. O EMPREENDIMNTO: EZ TOWERS
Incorporado e
construído pela EZTEC
Empreendimentose
Participações S.A.
Empreendimento
corporativo de alto
padrão de qualidade:
Triple A
Certificação ambiental:
LEED-CS Gold
Obra: 2012-2016
Conclusão TorreA: 2015
Conclusão TorreB: 2016
Fonte: EZTEC, 2016

15.  Simulado a partir de dados adquiridos das informações dos sites das
empresas (EZTEC e São Carlos) e de premissas adotadas pelo autor e
retiradas da bibliografia.
 Ferramenta: planilhas eletrônicas desenvolvidas pelo autor, no
programa Excel, utilizando-se dos conceitos de engenharia econômica,
notadamente o fluxo de caixa.
 Algumas considerações:
 Venda hipotética da Torre B, no valor de 700 milhões de reais, valor
pedido pela EZTEC no ano de 2017;
 Alta Taxa Mínima de Atratividade: TMA de 14,25%.
 Índices utilizados: TIR, VPL, Exposição Máxima, Margem Líquida,
Margem Líquida a Valor Presente e Payback.
 Três diferentes simulações
ESTUDO DA VIABILIDADE ECONÔMICA DO EZ TOWERS
METODOLOGIA

16.  Três diferentes simulações, considerando:
a) Empreendimento original, sustentável
b) EZ Towers como Empreendimento Convencional, com
custo de construção e valor de venda reduzidos de 4,2%
c) EZ Towers como Empreendimento Convencional, com
custo de construção e valor de venda reduzidos de 8,6%
 Custos Adicionais da Sustentabilidade
• Média ponderada de custo adicional: 4,2%
• Maior valor de referência brasileira: 8,6% (LEITE JR., 2013)
ESTUDO DA VIABILIDADE ECONÔMICA DO EZ TOWERS
METODOLOGIA

17.  Altos valores de VPL nas simulações feitas
 Valores obtidos de TIR ao ano:
a) 23,70%
b) 23,19%
c) 22,63%
 Dentro de valores comumente utilizadas como parâmetros pelas
incorporadoras:
• TIR mínima em torno de 20% a 25% ao ano (Yokoyama, responsável pela
viabilidade econômica dos empreendimentos da EZTEC, em entrevista para o autor em
15 de maio de 2017)
 Exposições Máximas (comparando as simulações tradicionais com o
empreendimento sustentável):
• Diminuição de 2,82% no caso tradicional (valor de venda e custo de
obra diminuídos de 4,2%) com relação ao sustentável
• Diminuição de 5,77% no outro caso tradicional (valor de venda e
custo de obra diminuídos de 8,6%) com relação ao sustentável
ESTUDO DA VIABILIDADE ECONÔMICA DO EZ TOWERS
RESULTADOS E DISCUSSÃO

18.  TIRs superiores à taxa mínima de atratividade (TMA)
adotada
 VPLs positivos
 O empreendimento sustentável obteve melhores
indicadores de TIR, VPL e também de Margem Líquida e
Margem Líquida a Valor Presente.
 Maior Exposição Máxima de caixa da empresa
Os resultados destes estudos de viabilidade
econômica do EZ Towers foram positivos, mesmo
simulando cenários pessimistas
ESTUDO DA VIABILIDADE ECONÔMICA DO EZ TOWERS
CONCLUSÃO

19.  Para empreender edifícios corporativos
sustentáveis para a venda, o incorporador deve
avaliar, de forma a comparar com projetos
convencionais:
 possível aumento dos custos iniciais;
 aumento do valor de venda;
 aumento da velocidade de venda;
 tempo de retorno do investimento;
 interesse do seu público alvo com relação às
diferentes soluções sustentáveis.
CONCLUSÃO

20.  Benefícios da sustentabilidade:
 diminuição dos custos operacionais;
 valorização do imóvel para revenda ou
arrendamento;
 modernização e menor obsolescência da edificação;
 aumento da velocidade de ocupação;
 aumento de retenção dos inquilinos;
 valorização da imagem e marca da empresa.
CONCLUSÃO

21.  Interesse das empresas por edifícios sustentáveis
 Empreendimentos corporativos Triple A
 Condição obrigatória ocupar edifícios sustentáveis
 Público final predefinido
 Custos adicionais de sustentabilidade dos Triple A:
praticamente nulos!
CONCLUSÃO

22.  ALENCAR, C. T. O Investimento em Edifícios Sustentáveis: Parâmetros de Remuneração na
Conjuntura Atual. Revista Vida Imobiliária. Jan/ Fev 2009. NRE-POLI. Universidade de São
Paulo São Paulo, 2009.
 BODRA, E. A. Viabilidade Econômica de um Empreendimento . Mackenzie, 2016 (notas de
aula).
 CEOTTO, L. H. Gestão Sustentável da Construção Civil. Uma Visão Pragmática do Tema. In:
ENCONTRO INTERNACIONAL DE SUSTENTABILIDADE NA CONSTRUÇÃO. Apresentação. 2008.
Disponível em: < http://slideplayer.com.br/slide/1240831/ >. Acesso em: 29 out. 2016.
 DODGE DATA & ANALYTICS. World Green Buildings Trends 2016 . Smart Market Report.
Bedford, 2016. Disponível em: <
http://fidic.org /sites/default/files/World%20Green%20Building%20Trends%202016%20Smart
Market%20Report%20FINAL.pdf > Acesso em: 1 abr. 2017.
 EZTEC. Saiba mais sobre o Projto EZ Towers. São Paulo, 2016a. Disponível em: <
http://ri.eztec.com.br/eztec2009/web/conteudo_pt.asp?idioma=0&tipo=45546&conta=28 >
Acesso em: 8 abr. 2017.
 GONÇALVES, C. M. M.; CEOTTO, L. H. Custo sem Custo: Um Método para Gestão do Custo de
Edificações. São Paulo: O Nome da Rosa, 2014.
 JLL. Office. Novas regiões de Escritórios em São Paulo: Berrini / Chucri Zaidan. São Paulo,
2017. Disponível em: < http://www.jll.com.br/brazil/pt -
br/Research/novas_regioes_escritorios_JLL _SP _B errini _Chu cri.pd f >. Acesso em: 11 abr.
2017.
REFERÊNCIAS

23.  JUNQUEIRA, L. F. Custos de Sustentabilidade na Construção Civil: Estudo de Caso de
Empreendimento Comercial na Cidade do Rio de Janeiro. 2016. Monografia (Especialização
em Construção Civil). Escola de Engenharia da Universidade Federal de Minas Gerais. Belo
Horizonte.
 LEITE JR., H. F. Sustentabilidade em Empreendimentos Imobiliários Residenciais: Avaliação
dos Custos Adicionais para o Atendimento dos Requisitos de Certificação Ambiental . 2013.
Dissertação (Mestrado). Escola Politécnica da Universidade de São Paulo. Departamento de
Engenharia de Construção Civil. São Paulo. Disponível em: <
http://www.hamiltonleite.com.br/leite-jr2013.pdf >. Acesso em: 1 abr. 2017.
 LIMA JR., J. R. Decidir sobre Investimentos no Setor da Construção Civil. BT/PCC/200 –
Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP , Departamento de Engenharia de Construção
Civil. São Paulo: EPUSP, 1995.
 SALLES, C. A. Análise Dos Impactos Causados Nos Custos De Implantação e de Operação de
Edifícios de Escritórios para Locação Devido ao Embarque de Tecnologias para a Obtenção
da Certificação de Sustentabilidade LEED. 2013. Monografia (MBA em Economia Setorial e
Mercados, com Ênfase em Real Estate). Escola Politécnica da Universidade de São Paulo.
Poli-Integra. São Paulo.
 SÃO PAULO. SP-URBANISMO. Operação Urbana Consorciada Água Espraiada: Plano
Urbanístico do Setor Chucri Zaidan. São Paulo, 2011. Disponível em: <
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento _urba no/sp_urb
anismo/plano_chucri/OUCAE_Setor_C hucri _Zaid an_parte1. pdf > Acesso em: 14 abr. 2017.
REFERÊNCIAS

24. Obrigado!
Thiago Gebara Ferreira
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thiago_g_f@outlook.com