Artigo co-working

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Rafael Bussière
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Ana Beatriz Barbosa
Associada
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CO-WORKING: O MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO
NA ECONOMIA COLABORATIVA
Após a crise financeira de 2008, o mercado - globalizado e conectado - passou a focar no aproveitamento de
novas ideias, visando redução de custos, sustentabilidade e flexibilidade. Essa quebra de paradigma propiciou o
surgimento de estruturas colaborativas nos mais diversos segmentos da economia, especialmente na área
imobiliária.
O primeiro registro de escritório compartilhado ocorreu em Nova Iorque, nos anos 90 e desde então a
estrutura vem ganhando espaço em todo o mundo.
Em meio à crise do setor imobiliário, o compartilhamento de ativos se mostrou um caminho vantajoso, vez que
os espaços de co-working oferecem uma solução aos problemas de ociosidade de espaço e altos custos de
manutenção, aliada à criação de ambientes de cooperação e networking entre seus usuários. Os serviços
IMOBILIÁRIO

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administrativos agregados ainda auxiliam as microempresas e autônomos a focarem exclusivamente no seu
“core business” deixando para os ofertantes de espaços compartilhados as questões burocráticas.
Uma pesquisa independente aponta que até Dezembro de 2017 havia 18.900 espaços operacionais no mundo,
com uma média de 130 membros por espaço1
, dominado em sua maioria por empresas especializadas neste
segmento, mas atraindo também players tradicionais do mercado imobiliário2
.
No Brasil, o co-working também provocou uma ruptura ao uso do bem imóvel tradicional. Atualmente, existem
mais de mil espaços compartilhados em operação, gerando mais de cinco mil empregos diretos e mais de um
milhão de empregos indiretos3
. Seguindo o exemplo de Miami, já existe um projeto em curso em São Paulo que
integra, no mesmo prédio, espaços de co-working e residências temporárias (co-living), cujo foco são
empreendedores de outros estados ou municípios que buscam estar próximos e integrados ao maior centro
financeiro do país8
.
Os contratos temporários utilizados por essas estruturas vêm beneficiando pessoas físicas, freelancers, startups,
micro e pequenas empresas, empresários individuais, autônomos e até mesmo incubadoras de grandes
empresas. Como resultado, os contratos de locação de longo-prazo tradicionais estão sendo substituídos por
relações jurídicas mais flexíveis.
O desafio atual no âmbito do ordenamento brasileiro é definir o regime jurídico aplicável a tais estruturas
colaborativas, vez que se referem a contratos híbridos de cessão de uso de espaços equipados com serviços
correlatos.
Importante destacar, contudo, que não se trata de um assunto plenamente ignorado pela legislação brasileira.
Há um projeto de lei de n° 8.300/2017 do Congresso Nacional que pretende, dentre outros temas, regular o co-
working.
Um ponto interessante é que tal projeto pretende categorizar a atividade de co-working como uma prestação de
serviço e não uma relação locatícia. Essa qualificação gera impactos tributários, tanto em relação às obrigações
principais quanto às acessórias.
1
2018 Global Coworking Survey, artigo de Carsten Foertsch, referente ao 2018 Global Coworking Survey, que foi patrocinado por Nexudus,
Essensys & WUN Systems. Vide: http://www.deskmag.com/en/1-7-million-members-will-work-in-coworking-spaces-by-the-end-of-2018-
survey, acesso em 26/03/2018.
2
A título exemplificativo, o grupo hoteleiro francês AccorHotels recentemente associou-se com a NextDoor, braço de co-working da
Bouygues Immobilier. Vide: https://www.lopinion.fr/edition/economie/geants-l-immobilier-se-mettent-coworking-133291, acesso em
26/03/2018
3
Conforme a exposição de motivos do Projeto de Lei n° 8.300/2017 e conforme pesquisa feita pela Associação Nacional de Coworking e
Escritórios Virtuais – ANCEV. Vide: http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2147960, acesso em
26/03/2018

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Adicionalmente, o Município de São Paulo - visando majorar o controle tributário sobre esses novos negócios -
promulgou a Lei n° 16.757/2017 que determina responsabilidade solidária dos prestadores de co-working pelo
pagamento de ISS de seus usuários (locatários/contratantes), quando estes não estiverem devidamente
registrados na Prefeitura de São Paulo.
A lei paulista vem sendo duramente criticada. Suas premissas se opõem ao modelo de negócio de espaço
compartilhados - baseado justamente na flexibilidade, livre iniciativa e não interferência nas atividades dos
usuários - ao estabelecer aos prestadores de serviços um papel de supervisão sobre as atividades
desempenhadas por cada um de seus usuários, sob pena de responsabilizar-se por passivos tributários destes7
.
Por outro lado, é interessante ressaltar que a interpretação adotada pelo Projeto de Lei n° 8.300/2017 – que
qualifica o co-working como um serviço, afastando-o de uma relação locatícia – também pode se alinhar aos
interesses dos players de co-working, visto que a lei de locações (n° 8.245/1991) é considerada protetiva aos
locatários em parte de suas disposições.
Em linhas gerais, a lei de locações permite a denuncia vazia (imotivada) pelo locatário, a qualquer tempo,
mediante o pagamento de multa proporcional ao tempo de ocupação pactuada. Ao passo que, para o locador, a
lei de locações impõe determinadas condições para a rescisão antecipada como, por exemplo, o
inadimplemento pelo locatário; ausência superveniente da garantia locatícia; determinação de obras urgentes
no imóvel pelo poder público; retomada para uso próprio do locador ou outras circunstâncias específicas em
caso de venda do imóvel.
Como demonstrado acima, a falta de uma regulamentação desse modelo de negócio novo no mercado, torna
imprescindível a elaboração de uma estrutura contratual sólida para regular esses espaços compartilhados,
notadamente pelo fato de que o próprio conceito de co-working encontra-se em constante evolução.
Assim, enquanto a própria atividade econômica se reinventa, o direito busca acompanhar tal evolução, seja
através do enquadramento do negócio ao arcabouço legal vigente, seja através da promulgação de novas leis,
mas nunca se afastando da importância de uma estrutura contratual bem formatada ao caso concreto.

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