1. Sistema Nacional de Treinamento
SIT
Secretaria de Inspeção do Trabalho
Modalidades de Constituição de Empresas
Condomínio
SPE – sociedade de propósito específico
Consórcio
AFT Ronald Sharp Jr.

2. Sistema Nacional de Treinamento
Introdução
O fenômeno associativo corresponde a uma necessidade inerente ao ser
humano e às entidades por ele criadas, pois “corrige a fraqueza de suas
forças e a brevidade de sua vida”, nas belas palavras de Washington de Barros
Monteiro (Curso de Direito Civil: direito das obrigações – 2ª parte, 20ª ed.
Saraiva, p. 298).
Diz o citado professor que ao unir sua atividade à de seus semelhantes, o
homem multiplica quase ao infinito o seu poder e cria instituições grandiosas
e duráveis, que reverterão em benefício das futuras gerações. O efeito das
energias assim reunidas e irmanadas é semelhante ao princípio mecânico do
paralelogramo, que traz como resultado o produto, e não a mera soma das
forças combinadas.
Termina o professor ilustrando que os fins irrealizáveis por uma só pessoa são
alcançados pela conjugação de esforços de vários indivíduos, encontrando nas
sociedades a forma mais freqüente de sua expressão.
AFT Ronald Sharp Jr

3. Sistema Nacional de Treinamento
Condomínio
Conceito
Segundo Caio Mário M. S. Pereira, ter-se-á condomínio "quando a mesma coisa
pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito,
idealmente, sobre o todo e cada uma das partes". (Caio M. S. Pereira,
Instituições, v. 4, p. 160)
Nas lições de Carlos Maximiliano: “O sistema em apreço não se confunde com
sociedade; não constitui pessoa jurídica, a união está na coisa, não nas
pessoas, embora possam os interessados associar-se para constituir uma
espécie de cooperativa. Sim, o nexo causal entre os indivíduos é real, não
pessoal, como se observa na sociedade. (...).” (Maximiliano, Carlos.
Condomínio. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1956, p. 107).
AFT Ronald Sharp Jr

4. Sistema Nacional de Treinamento
Condomínio
Distinções de sociedade
As sociedades possuem pontos em comum com o condomínio, porque a)
exigem ambos pluralidade de pessoas, b) estabelecem-se com base em
elementos patrimoniais e c) os condôminos e sócios respondem pelas
despesas da coisa comum. Entretanto, diferenciam-se i) pela origem, uma
vez que a sociedade forma-se pela autonomia de vontade, enquanto o
condomínio pode surgir tanto da lei quanto da vontade dos condôminos ou de
terceiros, ii) pela natureza pessoal da sociedade em confronto com a
natureza real do condomínio e pela iii) forma de administração, que nas
sociedades é reguladas segundo os atos constitutivos e, no condomínio,
decorre da lei. Finalmente, iv) a regra geral nas sociedades é a liquidação das
quotas do sócio em caso de seu falecimento (art. 1.028 do Código Civil), ao
passo que o condomínio continua com os herdeiros do condômino, até mesmo
contra a vontade dos condôminos.
AFT Ronald Sharp Jr

5. Sistema Nacional de Treinamento
Condomínio
Entes formais ou com personificação anômala
“O Código de Processo Civil (CPC), no artigo 12, ao estabelecer como são
representadas em juízo, ativa ou passivamente, as pessoas jurídicas,
atendendo a uma realidade social, atribui personificação processual a certas
entidades que não têm personalidade jurídica de direito material. São os
casos da massa falida, da herança jacente ou vacante, do espólio, das
sociedades sem personalidade jurídica (sociedades irregulares ou de fato) e
do condomínio.” (Sílvio de Salvo Venosa, Entidades com personificação
anômala, Valor Econômico – Legislação - 11.04.03)
AFT Ronald Sharp Jr

6. Sistema Nacional de Treinamento
Condomínio
Entes formais ou com personificação anômala
“... o condomínio, como cediço, embora sem personalidade jurídica,
processualmente é catalogado entre as ´pessoas formais´(também a massa
falida, o espólio, a herança jacente ou vacante), às quais, como lembra o
conhecido magistério do saudoso Amaral Santos, a lei confere capacidade de
ser parte em juízo”. (STJ - REsp 9584-SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo, j.
em 11.02.92).
AFT Ronald Sharp Jr

7. Sistema Nacional de Treinamento
Condomínio
Espécies
O Código Civil regula o condomínio geral (tradicional ou comum), que pode
ser voluntário (arts. 1.314 e seguintes) e necessário ou legal (arts. 1.327 e
seguintes, como o condomínio de valas, cercas, muros) e o condomínio
especial edilício ou em edificações (arts. 1.331 e seguintes).
Subsidiariamente, continua em vigor e se aplica aos condomínios em
edificações a Lei 4.591/64.
AFT Ronald Sharp Jr

8. Sistema Nacional de Treinamento
Condomínio
Condomínio ou consórcio de empregadores rurais
A propósito da Portaria MTE 1.964/99 sobre Condomínio de Empregadores
Rurais:
“Condomínio de Empregadores Rurais” ( ou “Consórcio de Empregadores” ou
“Registro de Empregados em Nome Coletivo de Empregadores”) é a união de
produtores rurais, pessoas físicas, com a única finalidade de contratar,
diretamente, empregados rurais, sendo outorgados a um dos produtores
poderes para contratar e gerir a mão-de-obra a ser utilizada em suas
propriedades. (Condomínio de empregadores : um novo modelo de
contratação, no meio rural. – Brasília : MTE, SIT, 2000)
O condomínio ou consórcio de empregadores rurais ganhou reconhecimento
previdenciário com a Lei 10.256/01, que acrescentou o art. 25-A na Lei
8.212/91. O Min. Maurício Godinho Delgado sustenta que essa figura também
pode ser aplicada ao empregador urbano (Curso ..., 6ª ed. LTR, p. 429).
AFT Ronald Sharp Jr

9. Sistema Nacional de Treinamento
Condomínio
Condomínio em edificação
A Instrução Normativa 971/2009 da RFB, dispõe que o condomínio equipara-se
a empresa para fins de obrigações previdenciárias (art. 3º, § 4º, inc. III) e
considera como “construção de edificação em condomínio, a obra de
construção civil executada sob o regime condominial na forma da Lei nº
4.591, de 1964, de responsabilidade de condôminos pessoas físicas ou
jurídicas, ou físicas e jurídicas, proprietárias do terreno, com convenção de
condomínio arquivada em cartório de registro de imóveis” (art. 322, inc. XX),
sujeita à matrícula própria (art. 26, incs. IV e V).
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10. Sistema Nacional de Treinamento
Condomínio
Definições da Instrução Normativa 971/2009 da RFB (art. 322):
- contrato de construção civil ou contrato de empreitada (também conhecido
como contrato de execução de obra, contrato de obra ou contrato de
edificação), aquele celebrado entre o proprietário do imóvel, o incorporador,
o dono da obra ou o condômino e uma empresa, para a execução de obra ou
serviço de construção civil, no todo ou em parte (inc. XXVII)
- empreiteira, a empresa que executa obra ou serviço de construção civil, no
todo ou em parte, mediante contrato de empreitada celebrado com
proprietário do imóvel, dono da obra, incorporador ou condômino (inc. XXX)
- proprietário do imóvel, a pessoa física ou jurídica detentora legal da
titularidade do imóvel (inc. XXXII)
AFT Ronald Sharp Jr

11. Sistema Nacional de Treinamento
Condomínio
Definições da Instrução Normativa 971/2009 da RFB (art. 322):
- dono de obra, a pessoa física ou jurídica, não-proprietária do imóvel,
investida na sua posse, na qualidade de promitente-comprador, cessionário
ou promitente-cessionário de direitos, locatário, comodatário, arrendatário,
enfiteuta, usufrutuário, ou outra forma definida em lei, no qual executa obra
de construção civil diretamente ou por meio de terceiros (inc. XXXIII);
- incorporador, a pessoa física ou jurídica, que, embora não executando a
obra, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno,
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em
edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial,
ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações,
coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega da obra concluída, com prazo, preço e
determinadas condições previamente acertadas (inc. XXXIV)
AFT Ronald Sharp Jr

12. Sistema Nacional de Treinamento
Condomínio
Definições da Instrução Normativa 971/2009 da RFB (art. 322):
-incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e
realizar a construção de edificações ou de conjunto de edificações,
compostas de unidades autônomas, para alienação total ou parcial, conforme
Lei nº 4.591, de 1964 (inc. XXXV).
- construção em nome coletivo, a obra de construção civil realizada, por
conjunto de pessoas físicas ou jurídicas ou a elas equiparadas, ou por
conjunto de pessoas físicas e jurídicas, na condição de proprietárias do
terreno ou na condição de donas dessa obra, sem convenção de condomínio
nem memorial de incorporação arquivados no cartório de registro de imóveis
(inc. XXIII).
AFT Ronald Sharp Jr

13. Sistema Nacional de Treinamento
Condomínio
Conceito de incorporação
1. A incorporação imobiliária é um negócio jurídico que, nos termos previstos no parágrafo único do
art. 28 da Lei 4.591/64, tem por finalidade promover e realizar a construção, para alienação total
ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas. 2. Consoante disciplina o art. 48 da
Lei 4.591/64, a incorporação poderá adotar um dos seguintes regimes de construção: (a) por
empreitada, a preço fixo, ou reajustável por índices previamente determinados (Lei 4.591/64, art.
55); (b) por administração ou a preço de custo (Lei 4.591/64, art. 58); ou (c) diretamente, por
contratação direta entre os adquirentes e o construtor (Lei 4.591/64, art. 41). 3. Nos dois primeiros
regimes, a construção é contratada pelo incorporador ou pelo condomínio de adquirentes,
mediante a celebração de um contrato de prestação de serviços, em que aqueles figuram como
tomadores, sendo o construtor um típico prestador de serviços. Nessas hipóteses, em razão de o
serviço prestado estar perfeitamente caracterizado no contrato, o exercício da atividade enquadra-
se no item 32 da Lista de Serviços, configurando situação passível de incidência do ISSQN. 4. Na
incorporação direta, por sua vez, o incorporador constrói em terreno próprio, por sua conta e risco,
realizando a venda das unidades autônomas por preço global, compreensivo da cota de terreno e
construção. Ele assume o risco da construção, obrigando-se a entregá-la pronta e averbada no
Registro de Imóveis. Já o adquirente tem em vista a aquisição da propriedade de unidade
imobiliária, devidamente individualizada, e, para isso, paga o preço acordado em parcelas. 5. Como
a sua finalidade é a venda de unidades imobiliárias futuras, concluídas, conforme previamente
acertado no contrato de promessa de compra e venda, a construção é simples meio para atingir-se o
objetivo final da incorporação direta; o incorporador não presta serviço de construção civil ao
adquirente, mas para si próprio. 6. Logo, não cabe a incidência de ISSQN na incorporação direta, já
que o alvo desse imposto é atividade humana prestada em favor de terceiros como fim ou objeto;
tributa-se o serviço-fim, nunca o serviço-meio, realizado para alcançar determinada finalidade. As
etapas intermediárias são realizadas em benefício do próprio prestador, para que atinja o objetivo
final, não podendo, assim, serem tidas como fatos geradores da exação. 7. Recurso especial não
provido. (STJ - Rec. Esp. 1.166.039 - RN - Rel.: Min. Castro Meira - J. em 01/06/2010 - DJ
11/06/2010
AFT Ronald Sharp Jr

14. Sistema Nacional de Treinamento
Condomínio
Responsabilidade
Apesar de o condomínio não possuir personalidade jurídica própria,
constituindo um ser transeunte entre a pessoa jurídica e corpos
materializados, nas palavras de Salvo Venosa (op. cit), pode figurar
extrajudicialmente em aquisição de direitos e contração de obrigações
(compra e venda, locação, empréstimo, contratação de empregados, contas
bancárias, recolhimento de tributos), mas os condôminos respondem pelas
obrigações do ente condominial na proporção de suas quotas-partes (Resp
166.221, Rel. Min. Eduardo Ribeiro, 3ª Turma, j. em 26.06.98, DJ de
08.09.98)
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15. Sistema Nacional de Treinamento
Sociedade de Propósito Específico – SPE
(Special Purpose Company)
Noção geral
As sociedades de propósito específico (“SPE”), normalmente constituídas sob
a forma de S.A., não representam um novo e próprio tipo societário na ordem
jurídica, dado que são organizadas sob um dos tipos previstos na legislação,
podendo adotar a forma limitada ou anônima, esta de capital aberto ou
fechado.
Não se distinguem das demais sociedades por uma forma jurídica peculiar.
São sociedades criadas para um fim bem determinado, com o objetivo de
atender às necessidades de outras, segregar ativos ou passivos, prestar certo
serviço ou servir de estrutura de securitização.
AFT Ronald Sharp Jr

16. Sistema Nacional de Treinamento
Sociedade de Propósito Específico – SPE (Special Purpose Company)
Aplicação
Valor Econômico – Finanças – 19.10.2012 – C16
BNDES prevê R$ 10 bi em debêntures para infraestrutura. Por Francisco
Góes | Do Rio
Siffert, do BNDES: a debênture de infraestrutura "reduz o capital próprio
empregado em uma construção"
O uso de debêntures para alavancar o financiamento em projetos de
infraestrutura vai ganhar força nas operações do BNDES a partir de 2013.
A perspectiva é que os projetos de energia elétrica e de logística apoiados
pelo banco incluam a colocação no mercado de R$ 10 bilhões em
debêntures até o ano que vem.
A emissão desses títulos por Sociedades de Propósito Específico (SPEs)
criadas para desenvolver os projetos busca complementar os recursos
emprestados pelo BNDES, disse Siffert. Ele afirmou que o banco aprovou
oito operações de financiamento para construção de quatro estradas, três
linhas de transmissão de energia elétrica e de uma hidrelétrica que somam
R$ 14 bilhões em investimentos, dos quais R$ 6 bilhões financiados pelo
BNDES e R$ 2,95 bilhões cobertos por emissões de debêntures.
AFT Ronald Sharp Jr

17. Sistema Nacional de Treinamento
Sociedade de Propósito Específico – SPE
Função dos negócios societários
Toda sociedade constitui um contrato-organização que objetiva estruturar e
conciliar os diversos interesses que giram em torno da empresa, basicamente
relacionados à responsabilidades dos sócios e ao grau de ingerência de seus
membros na vida social. “O contrato de sociedade tem a função de
estabelecer os direitos e as obrigações dos sócios, bem como delinear a
estrutura administrativa e os poderes do órgãos sociais. Ademais, a
importância do contrato escrito está relacionada com a personificação da
sociedade, isto é, com a formação de uma pessoa jurídica mediante a
inscrição do ato constitutivo no registro competente, nos termos do art. 45 ,
do novo Código Civil.” (Arnoldo Wald, Comentários ao Código Civil,vol XIV,
Forense, p.120)
AFT Ronald Sharp Jr

18. Sistema Nacional de Treinamento
Sociedade de Propósito Específico – SPE
Singularidade básica e previsão legal
As sociedades de propósito específico (“SPE”) possuem existência jurídica
distinta da dos seus sócios e apresentam singularidade quanto ao objeto
social, “que se resumirá à exploração de determinado empreendimento ou
negócio. A previsão legal expressa desse modelo jurídico encontra-se no
parágrafo único do art. 981 do Código Civil, segundo o qual a atividade da
sociedade pode restringir-se à realização de um ou mais negócios
determinados”. (Sérgio Botrel, Fusões e Aquisições, Saraiva, 2012, p. 70).
AFT Ronald Sharp Jr

19. Sistema Nacional de Treinamento
Sociedade de Propósito Específico – SPE
Previsão específica
A Lei de Parcerias Público-Privadas determina a constituição de uma
sociedade de propósito específico incumbida de implantar e gerir o objeto da
parceria (art. 9º da Lei nº 11.079/2004).
Por seu turno, a Lei Geral de Microempresa e Empresa de Pequeno Porte (art.
56 da Lei Complementar 123/06) prevê que as MEs e EPPs optantes do
Simples Nacional poderão realizar negócios de compra e venda de bens, para
os mercados nacional e internacional, por meio de sociedade de propósito
específico constituída sob a forma de limitada, consoante o estabelecido pelo
Poder Executivo federal.
AFT Ronald Sharp Jr

20. Sistema Nacional de Treinamento
Sociedade de Propósito Específico – SPE
Aplicação na construção civil
No caso de incorporação e construção imobiliárias a SPE é facultativa,
porém há benefício tributário na constituição de uma sociedade para cada
edifício.
Como, outrossim, a personalidade jurídica de sociedades é, no dizer de Fábio
Ulhoa Coelho, uma técnica de segregação patrimonial e jurídica (cf. Curso de
Direito Civil, vol. 1, Saraiva, 2003, p. 232), existe a vantagem de evitar que o
insucesso do empreendimento ou mesmo falência da sociedade criada para
cada construção se estenda para os sócios ou para outras sociedades do
mesmo grupo econômico.
AFT Ronald Sharp Jr

21. Sistema Nacional de Treinamento
Sociedade de Propósito Específico – SPE
Aplicação na construção civil
Médias e pequenas construtoras estão adotando um novo meio de planejamento
tributário para pagar menos Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e poder
concorrer com as grandes no aquecido mercado imobiliário brasileiro. O planejamento
consiste na formação de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). Isso porque a
Receita Federal, por meio de soluções de consulta, tem manifestado o entendimento
de que se a construtora fornece parcialmente os materiais de uma obra, deve pagar o
IR sobre uma base de cálculo de 32%. Porém, se o fornecimento é total, a base de
cálculo cai para um quarto: 8%.
A solução de consulta nº 338, de 2010, da 8ª Região Fiscal (São Paulo), por exemplo,
determina que se há emprego da totalidade de materiais, deverá ser aplicado o
percentual de 8% sobre a receita total gerada. (Valor Econômico – Legislação &
Tributos – 22.11.2010)
AFT Ronald Sharp Jr

22. Sistema Nacional de Treinamento
Sociedade de Propósito Específico – SPE
Aplicação na construção civil
“Além das particularidades contábeis e de reconhecimento de receitas e despesas, a
SPE poderá adotar a sistemática do Lucro Real ou do Lucro Presumido, desde que a
receita bruta anual não ultrapasse o limite de R$ 48 milhões e que a atividade a ser
desenvolvida possibilite tal opção, na forma do art. 13 da Lei n. 9.718/98 (com a nova
redação dada pela Lei n. 10.637/2002)”. (Sérgio Botrel, op. cit, p. 74).
AFT Ronald Sharp Jr

23. Sistema Nacional de Treinamento
Sociedade de Propósito Específico – SPE
Exemplo
AFT Ronald Sharp Jr

24. Sistema Nacional de Treinamento
Sociedade de Propósito Específico – SPE
Desconsideração da personalidade jurídica
É bom lembrar que, fora os casos de desconsideração da personalidade jurídica,
tratada como exceção em nosso ordenamento (STJ - Resps 1.098.712 e 279.273),
vigora o princípio da limitação da responsabilidade, impedindo que as dívidas da
sociedade sejam transferidas para os seus sócios ou para outras sociedades do mesmo
grupo.
Caso seja constatado que a constituição de sociedades distintas para cada
empreendimento imobiliário atende à finalidade apriorística de violar a lei ou causar
prejuízo a terceiros, como trabalhadores, sem qualquer propósito econômico ou
negocial lícito, cabe a aplicação administrativa da desconsideração da personalidade
jurídica. Nessa hipótese, com base na Portaria PGFN nº 904/2010 compete às
autoridades do MTE indicar os sócios co-responsáveis pelo adimplemento da multa
imposta em decorrência da lavratura dos autos de infração, para que sejam incluídos
na inscrição em dívida ativa.
AFT Ronald Sharp Jr

25. Sistema Nacional de Treinamento
Sociedade de Propósito Específico – SPE
Extinção
A SPE é uma sociedade dotada de personalidade jurídica própria e, nessa
condição, sua extinção deve passar pelo complexo procedimento de
encerramento das pessoas jurídicas, que envolve dissolução (arts. 1.033 a
1.038 do Cód. Cvil e arts. 206 e 207 da LSA) e liquidação (ats. 1.102 a 1.112
do Cód. Civil e arts. 208 a 212 da LSA), conforme determinado genericamente
no 51, § 2º, do Cód. Civil.
AFT Ronald Sharp Jr

26. Sistema Nacional de Treinamento
Sociedade de Propósito Específico – SPE
Extinção
Somente com o cancelamento do registro na Junta Comercial (ou no RCPJ) é
que a termina a existência jurídica da sociedade (art. 51, § 3º, do Cód. Civil
e arts. 207; 216, § 1º, e 219, inc. I, da LSA).
Encerrada a liquidação, o credor não-satisfeito só terá direito de exigir dos
acionistas, individualmente, o pagamento de seu crédito, até o limite da
soma, por eles recebida, e de propor contra o liquidante, se for o caso, ação
de perdas e danos (art. 1.110 do Cód. Civil e 218 da LSA).
AFT Ronald Sharp Jr