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Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.252.620 - SC (2011/0105156-4)

RECORRENTE             :   LÍDIA MOREIRA MUND - ESPÓLIO
REPR. POR              :   CELSO LUIZ MOREIRA MUND - INVENTARIANTE
ADVOGADO               :   OLAVO RIGON FILHO E OUTRO(S)
RECORRIDO              :   ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA
ADVOGADO               :   JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S)
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI


                                           RELATÓRIO


               Cuida-se de recurso especial interposto por LÍDIA MOREIRA
MUND - ESPÓLIO, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c" da
Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Santa
Catarina.
               Ação: embargos do devedor, opostos pelo recorrente, em face de
execução de título extrajudicial ajuizada pela ADMINISTRADORA DE
IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA, em desfavor do recorrente.
               A ação de execução está fundada em contrato de locação firmado
entre Hermano Beilke Viana – locador, e Alberto Knolsein – locatário, e
afiançado por Lídia Moreira Mund, já falecida e, portanto, substituída pelo
espólio.
               Sentença: julgou parcialmente procedente o pedido, para reconhecer
a validade da fiança e excluir do valor da execução todas as rubricas acessórias
(água, energia elétrica, IPTU), mantendo-se apenas o valor referente aos aluguéis.
               Acórdão: negou provimento à apelação interposta pelo recorrente,
nos termos da seguinte ementa:

                     EMBARGOS À EXECUÇÃO. AVENTADA ILEGITIMIDADE
                  AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS PARA
                  PROPOR EXECUÇÃO DE ALUGUERES. PODERES CONFERIDOS
                  À EXEQUENTE PELO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL.
Documento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado            Página 1 de 7
Superior Tribunal de Justiça
                  LITISPENDÊNCIA. EXECUÇÃO ANTERIOR JULGADA EXTINTA
                  SEM ANÁLISE DO MÉRITO. NÃO CONFIGURAÇÃO.
                  CERCEAMENTO DE DEFESA. REALIZAÇÃO DE PERÍCIA.
                  DESNECESSIDADE. PROVAS NOS AUTOS SUFICIENTES À
                  FORMAÇÃO DO CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. RAZÕES
                  RECURSAIS INFUNDADAS. APELO DESPROVIDO.
                        "É parte legítima para ajuizar ação de execução, tanto quanto o
                  proprietário, a empresa imobiliária investida de amplos poderes de
                  administração do imóvel locado e bem assim de poderes especiais para
                  constituir advogado e ingressar em juízo, a fim de receber valores
                  oriundos de contrato de locação." (AI n. 02.016903-5, de Blumenau, Rel.
                  Des. Luiz Carlos Freyesleben).
                        "A teor do disposto no artigo 301, §3º, do CPC, existe
                  litispendência quando se repete a ação que está em curso. Para se
                  configurar a litispendência, é necessária a existência da tríplice
                  identidade prevista no §2º do artigo 302 do CPC, ou seja, que a ação
                  tenha as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido da
                  outra demanda. Dentro desta concepção, não ocorre litispendência
                  quando se trata de ações com pedidos distintos." (STJ, REsp n.
                  399.892/MG, Rel. Min. Garcia Vieira).
                        O princípio da livre apreciação da prova, vigente no ordenamento
                  jurídico pátrio (art. 131 do CPC), outorga ao juiz o poder de examinar
                  livremente os elementos probatórios que lhe são apresentados, sendo-lhe
                  não apenas facultado, como também altamente aconselhável, à luz dos
                  princípios da economia e da celeridade processuais, proceder ao
                  julgamento tão logo constem dos autos elementos suficientes para a
                  formação de seu convencimento. (e-STJ fl. 100)

               Embargos de declaração: interpostos pelo recorrente, foram
rejeitados.
               Recurso Especial: alega violação dos arts. 6º e 389, II, do CPC, bem
com dissídio jurisprudencial. Argumenta que a administradora de imóveis não é
parte legítima para pleitear, em nome próprio, os aluguéis inadimplidos, os quais
compõem o patrimônio do devedor. Assevera que houve cerceamento de defesa,
tendo em vista o indeferimento da prova pericial.
               Juízo Prévio de Admissibilidade: O Tribunal de origem admitiu o
Recurso Especial, determinando a subida dos autos ao STJ.
               É o relatório.

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Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.252.620 - SC (2011/0105156-4)

RELATORA               :   MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE             :   LÍDIA MOREIRA MUND - ESPÓLIO
REPR. POR              :   CELSO LUIZ MOREIRA MUND - INVENTARIANTE
ADVOGADO               :   OLAVO RIGON FILHO E OUTRO(S)
RECORRIDO              :   ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA
ADVOGADO               :   JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S)

RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

                                               VOTO

               I – Delimitação da controvérsia
               Cinge-se a controvérsia a examinar a legitimidade ativa da
administradora de imóveis para postular, em nome próprio, os aluguéis
inadimplidos.
               O Tribunal de origem assim se manifestou sobre a preliminar de
ilegitimidade suscitada pela recorrente:

                        Quanto à aventada ilegitimidade ativa ad causam , tem-se que os
                  documentos juntados às fls. 4/6 dos autos da execução em apenso são
                  suficientes para afastar essa preliminar. Além disso, o embargante, em
                  suas argumentações, em momento algum nega a existência do contrato
                  particular de locação de imóvel no qual a imobiliária atua como
                  representante do proprietário do bem.
                        Com efeito, consoante se infere do mandato firmado entre o
                  proprietário, Sr. Hermano Beilke Viana, e a apelada, possui essa, em
                  relação ao imóvel locado, cujo fiador é o apelante, poderes para "tudo o
                  mais quanto for necessário ao cumprimento da presente e na boa
                  administração do referido imóvel e ESPECIALMENTE, constituir
                  advogado para, com poderes das cláusulas 'ad e extra Judicia', possa em
                  qualquer juízo ou Tribunal do País e outras repartições federais,
                  estaduais e municipais, ajuizar, contestar, recorrer, impugnar, acordar,
                  conciliar, receber, dar quitação, passar recibos, em toda ação em que o
                  outorgante tenha legítimo interesse e que verse sobre o imóvel, objeto da
                  presente procuração" (fl. 20 dos presentes autos, com grifos no original).
                  Não pairam dúvidas, portanto, de que o imóvel permanecia sob a
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Superior Tribunal de Justiça
                  administração e os cuidados da imobiliária durante a vigência do
                  contrato de fl. 6.
                        Como bem destacou o MM. Magistrado a quo, "À exequente,
                  conforme a procuração que consta à fl. 5 dos autos da execução, foram
                  atribuídos poderes especiais, para que constituísse Advogado para buscar
                  em Juízo a satisfação de créditos decorrentes do contrato locativo" (fl.
                  55).
                        É da essência do mandato que uma pessoa seja "investida de
                  poderes por outra, com o objetivo de, em seu nome, praticar atos
                  jurídicos ou administrar interesses. É o conceito que se extrai do art.
                  1.288 do Código Civil (de 1916): 'Opera-se o mandato, quando alguém
                  recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou
                  administrar interesses'" (in RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2. ed. Rio
                  de Janeiro: Forense, 2002, p. 471).
                        (...) Dessa feita, conquanto tenha intervindo na celebração do pacto
                  locatício em apreço, porque constituída administradora do imóvel
                  locado, resta inquestionável a legitimidade da imobiliária para figurar no
                  pólo ativo da demanda executória, atuando na qualidade de representante
                  do proprietário. (e-STJ fls. 102/104)

                O recorrente afirma que o acórdão recorrido violou o art. 6º do CPC,
porque a imobiliária, como representante do locador, não poderia pleitear, em
nome próprio, os aluguéis inadimplidos, que compõem o patrimônio do
proprietário.


                II. Legitimidade Ativa
                A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/1991. O
contrato, pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em
dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, o uso e gozo de imóvel, é
sinalagmático, firmado entre locador e locatário.
                Significativa parcela dos contratos de locação de imóveis é firmada
com a participação de um intermediário, o corretor de imóveis ou a imobiliária,
que atua – em maior ou menor grau – no sentido de unir as convergências de
vontades das partes, em especial em questões como preço, modo e local de
pagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel locado.

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               A dúvida surgida nesse recurso consiste em dizer se essa
intermediação, por si só, outorga à imobiliária legitimidade para ajuizar, em seu
nome, ação de execução de aluguéis em face do locatário e dos fiadores.
               Quanto ao ponto, merece consideração prévia a contextualização da
posição do intermediário na relação contratual subjacente e seus reflexos
processuais.
               O contrato de administração de imóveis tem lugar quando o
proprietário, mediante mandato ou autorização, outorga a outrem a gestão de
imóveis ou a direção de negócios relativos a seus interesses imobiliários,
mediante contraprestação em dinheiro.
               A procuração é, portanto, o principal instrumento da administração
imobiliária. Nela estão especificadas a designação e a extensão dos poderes
conferidos pelo mandante ao mandatário para o desempenho de sua função.
               Na hipótese em análise, para a execução desse ofício, o proprietário
do imóvel outorgou poderes à imobiliária recorrida, para:

                       "tudo o mais quanto for necessário ao cumprimento da presente e
                  na boa administração do referido imóvel e ESPECIALMENTE,
                  constituir advogado para, com poderes das cláusulas 'ad e extra Judicia',
                  possa em qualquer juízo ou Tribunal do País e outras repartições
                  federais, estaduais e municipais, ajuizar, contestar, recorrer, impugnar,
                  acordar, conciliar, receber, dar quitação, passar recibos, em toda ação em
                  que o outorgante tenha legítimo interesse e que verse sobre o imóvel,
                  objeto da presente procuração" (e-STJ fls. 102/103)

               Conclui-se que a recorrida fora constituída pelo locador, Sr. Hermano
Beilke Viana, mediante instrumento de procuração, como sua mandatária para a
prática de atos de administração em geral de imóvel, sendo-lhe outorgados
poderes para, inclusive, ajuizar ações em que o outorgante tenha interesse e que
versem sobre o referido imóvel.
               Nesse ponto, ressalte-se que não há dúvidas, portanto, de que a

Documento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado                    Página 5 de 7
Superior Tribunal de Justiça
imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de
cobrança ou de execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário
ou fiadores, em nome do locador.
               A dúvida existe com relação à possibilidade de a imobiliária ajuizar,
em seu nome, ação de execução de aluguéis inadimplidos.
               Isso porque o Código de Processo Civil estabelece que não é possível
pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo as exceções estabelecidas em lei
(art. 6º). A legitimidade ordinária, portanto, é daquele que detém o direito
material. Todavia, a lei pode legitimar, extraordinariamente, outros sujeitos,
denominados substitutos processuais.
               A substituição processual somente poderá se aperfeiçoar nos termos
definidos expressamente pela lei, não sendo válido que se opere mediante
disposição voluntária e contratual feita entre substituído e substituto.
               Ocorre que a legislação infraconstitucional, em especial a Lei
8.245/91, não garante à administradora de imóveis legitimidade para substituir
processualmente o locador.
               A administradora de imóveis é apenas representante do proprietário, e
não substituta processual, legitimada para executar obrigações e encargos
derivados de contrato de locação.
               A participação da imobiliária, portanto, não é ampla a ponto de
colocá-la no lugar do próprio locador. Isso, mesmo que a intermediação contratual
se dê apenas com a imobiliária, sem que as partes – locador e locatário – sequer
tenham contato pessoal.
               Fenece, então, legitimidade à administradora de imóveis.
               Por essa razão, não sendo a recorrida titular da pretensão deduzida
em juízo, uma vez que o contrato de locação foi entabulado entre HERMANO
BEILKE VIANA, proprietário do imóvel e a locatária, afiançada por LÍDIA
MOREIRA MUND, deve ser reconhecida como carecedora de ação, por lhe faltar
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uma das condições indispensáveis para o legítimo exercício desse direito.
               Há, por todo o exposto, violação do art. 6º CPC, fato a justificar o
provimento do Recurso Especial.


               Forte nessas razões, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, para
cassar o acórdão recorrido e extinguir o processo, sem resolução do mérito, nos
termos do art. 267, VI, do CPC, tendo em vista a ilegitimidade ativa da agravada.
               Condeno a recorrida ao pagamento das custas processuais e dos
honorários advocatícios, mantidos quanto a estes o valor fixado pelo Juízo de 1º
grau de jurisdição.




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  • 1. Superior Tribunal de Justiça RECURSO ESPECIAL Nº 1.252.620 - SC (2011/0105156-4) RECORRENTE : LÍDIA MOREIRA MUND - ESPÓLIO REPR. POR : CELSO LUIZ MOREIRA MUND - INVENTARIANTE ADVOGADO : OLAVO RIGON FILHO E OUTRO(S) RECORRIDO : ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA ADVOGADO : JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S) RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI RELATÓRIO Cuida-se de recurso especial interposto por LÍDIA MOREIRA MUND - ESPÓLIO, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c" da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Ação: embargos do devedor, opostos pelo recorrente, em face de execução de título extrajudicial ajuizada pela ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA, em desfavor do recorrente. A ação de execução está fundada em contrato de locação firmado entre Hermano Beilke Viana – locador, e Alberto Knolsein – locatário, e afiançado por Lídia Moreira Mund, já falecida e, portanto, substituída pelo espólio. Sentença: julgou parcialmente procedente o pedido, para reconhecer a validade da fiança e excluir do valor da execução todas as rubricas acessórias (água, energia elétrica, IPTU), mantendo-se apenas o valor referente aos aluguéis. Acórdão: negou provimento à apelação interposta pelo recorrente, nos termos da seguinte ementa: EMBARGOS À EXECUÇÃO. AVENTADA ILEGITIMIDADE AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS PARA PROPOR EXECUÇÃO DE ALUGUERES. PODERES CONFERIDOS À EXEQUENTE PELO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. Documento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 1 de 7
  • 2. Superior Tribunal de Justiça LITISPENDÊNCIA. EXECUÇÃO ANTERIOR JULGADA EXTINTA SEM ANÁLISE DO MÉRITO. NÃO CONFIGURAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. REALIZAÇÃO DE PERÍCIA. DESNECESSIDADE. PROVAS NOS AUTOS SUFICIENTES À FORMAÇÃO DO CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. RAZÕES RECURSAIS INFUNDADAS. APELO DESPROVIDO. "É parte legítima para ajuizar ação de execução, tanto quanto o proprietário, a empresa imobiliária investida de amplos poderes de administração do imóvel locado e bem assim de poderes especiais para constituir advogado e ingressar em juízo, a fim de receber valores oriundos de contrato de locação." (AI n. 02.016903-5, de Blumenau, Rel. Des. Luiz Carlos Freyesleben). "A teor do disposto no artigo 301, §3º, do CPC, existe litispendência quando se repete a ação que está em curso. Para se configurar a litispendência, é necessária a existência da tríplice identidade prevista no §2º do artigo 302 do CPC, ou seja, que a ação tenha as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido da outra demanda. Dentro desta concepção, não ocorre litispendência quando se trata de ações com pedidos distintos." (STJ, REsp n. 399.892/MG, Rel. Min. Garcia Vieira). O princípio da livre apreciação da prova, vigente no ordenamento jurídico pátrio (art. 131 do CPC), outorga ao juiz o poder de examinar livremente os elementos probatórios que lhe são apresentados, sendo-lhe não apenas facultado, como também altamente aconselhável, à luz dos princípios da economia e da celeridade processuais, proceder ao julgamento tão logo constem dos autos elementos suficientes para a formação de seu convencimento. (e-STJ fl. 100) Embargos de declaração: interpostos pelo recorrente, foram rejeitados. Recurso Especial: alega violação dos arts. 6º e 389, II, do CPC, bem com dissídio jurisprudencial. Argumenta que a administradora de imóveis não é parte legítima para pleitear, em nome próprio, os aluguéis inadimplidos, os quais compõem o patrimônio do devedor. Assevera que houve cerceamento de defesa, tendo em vista o indeferimento da prova pericial. Juízo Prévio de Admissibilidade: O Tribunal de origem admitiu o Recurso Especial, determinando a subida dos autos ao STJ. É o relatório. Documento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 2 de 7
  • 3. Superior Tribunal de Justiça RECURSO ESPECIAL Nº 1.252.620 - SC (2011/0105156-4) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI RECORRENTE : LÍDIA MOREIRA MUND - ESPÓLIO REPR. POR : CELSO LUIZ MOREIRA MUND - INVENTARIANTE ADVOGADO : OLAVO RIGON FILHO E OUTRO(S) RECORRIDO : ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA ADVOGADO : JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S) RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI VOTO I – Delimitação da controvérsia Cinge-se a controvérsia a examinar a legitimidade ativa da administradora de imóveis para postular, em nome próprio, os aluguéis inadimplidos. O Tribunal de origem assim se manifestou sobre a preliminar de ilegitimidade suscitada pela recorrente: Quanto à aventada ilegitimidade ativa ad causam , tem-se que os documentos juntados às fls. 4/6 dos autos da execução em apenso são suficientes para afastar essa preliminar. Além disso, o embargante, em suas argumentações, em momento algum nega a existência do contrato particular de locação de imóvel no qual a imobiliária atua como representante do proprietário do bem. Com efeito, consoante se infere do mandato firmado entre o proprietário, Sr. Hermano Beilke Viana, e a apelada, possui essa, em relação ao imóvel locado, cujo fiador é o apelante, poderes para "tudo o mais quanto for necessário ao cumprimento da presente e na boa administração do referido imóvel e ESPECIALMENTE, constituir advogado para, com poderes das cláusulas 'ad e extra Judicia', possa em qualquer juízo ou Tribunal do País e outras repartições federais, estaduais e municipais, ajuizar, contestar, recorrer, impugnar, acordar, conciliar, receber, dar quitação, passar recibos, em toda ação em que o outorgante tenha legítimo interesse e que verse sobre o imóvel, objeto da presente procuração" (fl. 20 dos presentes autos, com grifos no original). Não pairam dúvidas, portanto, de que o imóvel permanecia sob a Documento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 3 de 7
  • 4. Superior Tribunal de Justiça administração e os cuidados da imobiliária durante a vigência do contrato de fl. 6. Como bem destacou o MM. Magistrado a quo, "À exequente, conforme a procuração que consta à fl. 5 dos autos da execução, foram atribuídos poderes especiais, para que constituísse Advogado para buscar em Juízo a satisfação de créditos decorrentes do contrato locativo" (fl. 55). É da essência do mandato que uma pessoa seja "investida de poderes por outra, com o objetivo de, em seu nome, praticar atos jurídicos ou administrar interesses. É o conceito que se extrai do art. 1.288 do Código Civil (de 1916): 'Opera-se o mandato, quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses'" (in RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 471). (...) Dessa feita, conquanto tenha intervindo na celebração do pacto locatício em apreço, porque constituída administradora do imóvel locado, resta inquestionável a legitimidade da imobiliária para figurar no pólo ativo da demanda executória, atuando na qualidade de representante do proprietário. (e-STJ fls. 102/104) O recorrente afirma que o acórdão recorrido violou o art. 6º do CPC, porque a imobiliária, como representante do locador, não poderia pleitear, em nome próprio, os aluguéis inadimplidos, que compõem o patrimônio do proprietário. II. Legitimidade Ativa A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/1991. O contrato, pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, o uso e gozo de imóvel, é sinalagmático, firmado entre locador e locatário. Significativa parcela dos contratos de locação de imóveis é firmada com a participação de um intermediário, o corretor de imóveis ou a imobiliária, que atua – em maior ou menor grau – no sentido de unir as convergências de vontades das partes, em especial em questões como preço, modo e local de pagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel locado. Documento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 4 de 7
  • 5. Superior Tribunal de Justiça A dúvida surgida nesse recurso consiste em dizer se essa intermediação, por si só, outorga à imobiliária legitimidade para ajuizar, em seu nome, ação de execução de aluguéis em face do locatário e dos fiadores. Quanto ao ponto, merece consideração prévia a contextualização da posição do intermediário na relação contratual subjacente e seus reflexos processuais. O contrato de administração de imóveis tem lugar quando o proprietário, mediante mandato ou autorização, outorga a outrem a gestão de imóveis ou a direção de negócios relativos a seus interesses imobiliários, mediante contraprestação em dinheiro. A procuração é, portanto, o principal instrumento da administração imobiliária. Nela estão especificadas a designação e a extensão dos poderes conferidos pelo mandante ao mandatário para o desempenho de sua função. Na hipótese em análise, para a execução desse ofício, o proprietário do imóvel outorgou poderes à imobiliária recorrida, para: "tudo o mais quanto for necessário ao cumprimento da presente e na boa administração do referido imóvel e ESPECIALMENTE, constituir advogado para, com poderes das cláusulas 'ad e extra Judicia', possa em qualquer juízo ou Tribunal do País e outras repartições federais, estaduais e municipais, ajuizar, contestar, recorrer, impugnar, acordar, conciliar, receber, dar quitação, passar recibos, em toda ação em que o outorgante tenha legítimo interesse e que verse sobre o imóvel, objeto da presente procuração" (e-STJ fls. 102/103) Conclui-se que a recorrida fora constituída pelo locador, Sr. Hermano Beilke Viana, mediante instrumento de procuração, como sua mandatária para a prática de atos de administração em geral de imóvel, sendo-lhe outorgados poderes para, inclusive, ajuizar ações em que o outorgante tenha interesse e que versem sobre o referido imóvel. Nesse ponto, ressalte-se que não há dúvidas, portanto, de que a Documento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 5 de 7
  • 6. Superior Tribunal de Justiça imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de cobrança ou de execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário ou fiadores, em nome do locador. A dúvida existe com relação à possibilidade de a imobiliária ajuizar, em seu nome, ação de execução de aluguéis inadimplidos. Isso porque o Código de Processo Civil estabelece que não é possível pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo as exceções estabelecidas em lei (art. 6º). A legitimidade ordinária, portanto, é daquele que detém o direito material. Todavia, a lei pode legitimar, extraordinariamente, outros sujeitos, denominados substitutos processuais. A substituição processual somente poderá se aperfeiçoar nos termos definidos expressamente pela lei, não sendo válido que se opere mediante disposição voluntária e contratual feita entre substituído e substituto. Ocorre que a legislação infraconstitucional, em especial a Lei 8.245/91, não garante à administradora de imóveis legitimidade para substituir processualmente o locador. A administradora de imóveis é apenas representante do proprietário, e não substituta processual, legitimada para executar obrigações e encargos derivados de contrato de locação. A participação da imobiliária, portanto, não é ampla a ponto de colocá-la no lugar do próprio locador. Isso, mesmo que a intermediação contratual se dê apenas com a imobiliária, sem que as partes – locador e locatário – sequer tenham contato pessoal. Fenece, então, legitimidade à administradora de imóveis. Por essa razão, não sendo a recorrida titular da pretensão deduzida em juízo, uma vez que o contrato de locação foi entabulado entre HERMANO BEILKE VIANA, proprietário do imóvel e a locatária, afiançada por LÍDIA MOREIRA MUND, deve ser reconhecida como carecedora de ação, por lhe faltar Documento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 6 de 7
  • 7. Superior Tribunal de Justiça uma das condições indispensáveis para o legítimo exercício desse direito. Há, por todo o exposto, violação do art. 6º CPC, fato a justificar o provimento do Recurso Especial. Forte nessas razões, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, para cassar o acórdão recorrido e extinguir o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, VI, do CPC, tendo em vista a ilegitimidade ativa da agravada. Condeno a recorrida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, mantidos quanto a estes o valor fixado pelo Juízo de 1º grau de jurisdição. Documento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 7 de 7