Execucao extrajudicial legitimidade

Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.252.620 - SC (2011/0105156-4)

RECORRENTE : LÍDIA MOREIRA MUND - ESPÓLIO
REPR. POR : CELSO LUIZ MOREIRA MUND - INVENTARIANTE
ADVOGADO : OLAVO RIGON FILHO E OUTRO(S)
RECORRIDO : ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA
ADVOGADO : JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S)
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso especial interposto por LÍDIA MOREIRA
MUND - ESPÓLIO, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c" da
Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Santa
Catarina.
Ação: embargos do devedor, opostos pelo recorrente, em face de
execução de título extrajudicial ajuizada pela ADMINISTRADORA DE
IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA, em desfavor do recorrente.
A ação de execução está fundada em contrato de locação firmado
entre Hermano Beilke Viana – locador, e Alberto Knolsein – locatário, e
afiançado por Lídia Moreira Mund, já falecida e, portanto, substituída pelo
espólio.
Sentença: julgou parcialmente procedente o pedido, para reconhecer
a validade da fiança e excluir do valor da execução todas as rubricas acessórias
(água, energia elétrica, IPTU), mantendo-se apenas o valor referente aos aluguéis.
Acórdão: negou provimento à apelação interposta pelo recorrente,
nos termos da seguinte ementa:

EMBARGOS À EXECUÇÃO. AVENTADA ILEGITIMIDADE
AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS PARA
PROPOR EXECUÇÃO DE ALUGUERES. PODERES CONFERIDOS
À EXEQUENTE PELO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL.
Documento: 22532937 - RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 1 de 7

LITISPENDÊNCIA. EXECUÇÃO ANTERIOR JULGADA EXTINTA
SEM ANÁLISE DO MÉRITO. NÃO CONFIGURAÇÃO.
CERCEAMENTO DE DEFESA. REALIZAÇÃO DE PERÍCIA.
DESNECESSIDADE. PROVAS NOS AUTOS SUFICIENTES À
FORMAÇÃO DO CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. RAZÕES
RECURSAIS INFUNDADAS. APELO DESPROVIDO.
"É parte legítima para ajuizar ação de execução, tanto quanto o
proprietário, a empresa imobiliária investida de amplos poderes de
administração do imóvel locado e bem assim de poderes especiais para
constituir advogado e ingressar em juízo, a fim de receber valores
oriundos de contrato de locação." (AI n. 02.016903-5, de Blumenau, Rel.
Des. Luiz Carlos Freyesleben).
"A teor do disposto no artigo 301, §3º, do CPC, existe
litispendência quando se repete a ação que está em curso. Para se
configurar a litispendência, é necessária a existência da tríplice
identidade prevista no §2º do artigo 302 do CPC, ou seja, que a ação
tenha as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido da
outra demanda. Dentro desta concepção, não ocorre litispendência
quando se trata de ações com pedidos distintos." (STJ, REsp n.
399.892/MG, Rel. Min. Garcia Vieira).
O princípio da livre apreciação da prova, vigente no ordenamento
jurídico pátrio (art. 131 do CPC), outorga ao juiz o poder de examinar
livremente os elementos probatórios que lhe são apresentados, sendo-lhe
não apenas facultado, como também altamente aconselhável, à luz dos
princípios da economia e da celeridade processuais, proceder ao
julgamento tão logo constem dos autos elementos suficientes para a
formação de seu convencimento. (e-STJ fl. 100)

Embargos de declaração: interpostos pelo recorrente, foram
rejeitados.
Recurso Especial: alega violação dos arts. 6º e 389, II, do CPC, bem
com dissídio jurisprudencial. Argumenta que a administradora de imóveis não é
parte legítima para pleitear, em nome próprio, os aluguéis inadimplidos, os quais
compõem o patrimônio do devedor. Assevera que houve cerceamento de defesa,
tendo em vista o indeferimento da prova pericial.
Juízo Prévio de Admissibilidade: O Tribunal de origem admitiu o
Recurso Especial, determinando a subida dos autos ao STJ.
É o relatório.



RECURSO ESPECIAL Nº 1.252.620 - SC (2011/0105156-4)

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : LÍDIA MOREIRA MUND - ESPÓLIO
REPR. POR : CELSO LUIZ MOREIRA MUND - INVENTARIANTE
ADVOGADO : OLAVO RIGON FILHO E OUTRO(S)
RECORRIDO : ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA
ADVOGADO : JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S)

RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

VOTO

I – Delimitação da controvérsia
Cinge-se a controvérsia a examinar a legitimidade ativa da
administradora de imóveis para postular, em nome próprio, os aluguéis
inadimplidos.
O Tribunal de origem assim se manifestou sobre a preliminar de
ilegitimidade suscitada pela recorrente:

Quanto à aventada ilegitimidade ativa ad causam , tem-se que os
documentos juntados às fls. 4/6 dos autos da execução em apenso são
suficientes para afastar essa preliminar. Além disso, o embargante, em
suas argumentações, em momento algum nega a existência do contrato
particular de locação de imóvel no qual a imobiliária atua como
representante do proprietário do bem.
Com efeito, consoante se infere do mandato firmado entre o
proprietário, Sr. Hermano Beilke Viana, e a apelada, possui essa, em
relação ao imóvel locado, cujo fiador é o apelante, poderes para "tudo o
mais quanto for necessário ao cumprimento da presente e na boa
administração do referido imóvel e ESPECIALMENTE, constituir
advogado para, com poderes das cláusulas 'ad e extra Judicia', possa em
qualquer juízo ou Tribunal do País e outras repartições federais,
estaduais e municipais, ajuizar, contestar, recorrer, impugnar, acordar,
conciliar, receber, dar quitação, passar recibos, em toda ação em que o
outorgante tenha legítimo interesse e que verse sobre o imóvel, objeto da
presente procuração" (fl. 20 dos presentes autos, com grifos no original).
Não pairam dúvidas, portanto, de que o imóvel permanecia sob a

administração e os cuidados da imobiliária durante a vigência do
contrato de fl. 6.
Como bem destacou o MM. Magistrado a quo, "À exequente,
conforme a procuração que consta à fl. 5 dos autos da execução, foram
atribuídos poderes especiais, para que constituísse Advogado para buscar
em Juízo a satisfação de créditos decorrentes do contrato locativo" (fl.
55).
É da essência do mandato que uma pessoa seja "investida de
poderes por outra, com o objetivo de, em seu nome, praticar atos
jurídicos ou administrar interesses. É o conceito que se extrai do art.
1.288 do Código Civil (de 1916): 'Opera-se o mandato, quando alguém
recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou
administrar interesses'" (in RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2. ed. Rio
de Janeiro: Forense, 2002, p. 471).
(...) Dessa feita, conquanto tenha intervindo na celebração do pacto
locatício em apreço, porque constituída administradora do imóvel
locado, resta inquestionável a legitimidade da imobiliária para figurar no
pólo ativo da demanda executória, atuando na qualidade de representante
do proprietário. (e-STJ fls. 102/104)

O recorrente afirma que o acórdão recorrido violou o art. 6º do CPC,
porque a imobiliária, como representante do locador, não poderia pleitear, em
nome próprio, os aluguéis inadimplidos, que compõem o patrimônio do
proprietário.

II. Legitimidade Ativa
A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/1991. O
contrato, pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em
dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, o uso e gozo de imóvel, é
sinalagmático, firmado entre locador e locatário.
Significativa parcela dos contratos de locação de imóveis é firmada
com a participação de um intermediário, o corretor de imóveis ou a imobiliária,
que atua – em maior ou menor grau – no sentido de unir as convergências de
vontades das partes, em especial em questões como preço, modo e local de
pagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel locado.


A dúvida surgida nesse recurso consiste em dizer se essa
intermediação, por si só, outorga à imobiliária legitimidade para ajuizar, em seu
nome, ação de execução de aluguéis em face do locatário e dos fiadores.
Quanto ao ponto, merece consideração prévia a contextualização da
posição do intermediário na relação contratual subjacente e seus reflexos
processuais.
O contrato de administração de imóveis tem lugar quando o
proprietário, mediante mandato ou autorização, outorga a outrem a gestão de
imóveis ou a direção de negócios relativos a seus interesses imobiliários,
mediante contraprestação em dinheiro.
A procuração é, portanto, o principal instrumento da administração
imobiliária. Nela estão especificadas a designação e a extensão dos poderes
conferidos pelo mandante ao mandatário para o desempenho de sua função.
Na hipótese em análise, para a execução desse ofício, o proprietário
do imóvel outorgou poderes à imobiliária recorrida, para:

"tudo o mais quanto for necessário ao cumprimento da presente e
na boa administração do referido imóvel e ESPECIALMENTE,
constituir advogado para, com poderes das cláusulas 'ad e extra Judicia',
possa em qualquer juízo ou Tribunal do País e outras repartições
federais, estaduais e municipais, ajuizar, contestar, recorrer, impugnar,
acordar, conciliar, receber, dar quitação, passar recibos, em toda ação em
que o outorgante tenha legítimo interesse e que verse sobre o imóvel,
objeto da presente procuração" (e-STJ fls. 102/103)

Conclui-se que a recorrida fora constituída pelo locador, Sr. Hermano
Beilke Viana, mediante instrumento de procuração, como sua mandatária para a
prática de atos de administração em geral de imóvel, sendo-lhe outorgados
poderes para, inclusive, ajuizar ações em que o outorgante tenha interesse e que
versem sobre o referido imóvel.
Nesse ponto, ressalte-se que não há dúvidas, portanto, de que a


imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de
cobrança ou de execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário
ou fiadores, em nome do locador.
A dúvida existe com relação à possibilidade de a imobiliária ajuizar,
em seu nome, ação de execução de aluguéis inadimplidos.
Isso porque o Código de Processo Civil estabelece que não é possível
pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo as exceções estabelecidas em lei
(art. 6º). A legitimidade ordinária, portanto, é daquele que detém o direito
material. Todavia, a lei pode legitimar, extraordinariamente, outros sujeitos,
denominados substitutos processuais.
A substituição processual somente poderá se aperfeiçoar nos termos
definidos expressamente pela lei, não sendo válido que se opere mediante
disposição voluntária e contratual feita entre substituído e substituto.
Ocorre que a legislação infraconstitucional, em especial a Lei
8.245/91, não garante à administradora de imóveis legitimidade para substituir
processualmente o locador.
A administradora de imóveis é apenas representante do proprietário, e
não substituta processual, legitimada para executar obrigações e encargos
derivados de contrato de locação.
A participação da imobiliária, portanto, não é ampla a ponto de
colocá-la no lugar do próprio locador. Isso, mesmo que a intermediação contratual
se dê apenas com a imobiliária, sem que as partes – locador e locatário – sequer
tenham contato pessoal.
Fenece, então, legitimidade à administradora de imóveis.
Por essa razão, não sendo a recorrida titular da pretensão deduzida
em juízo, uma vez que o contrato de locação foi entabulado entre HERMANO
BEILKE VIANA, proprietário do imóvel e a locatária, afiançada por LÍDIA
MOREIRA MUND, deve ser reconhecida como carecedora de ação, por lhe faltar

uma das condições indispensáveis para o legítimo exercício desse direito.
Há, por todo o exposto, violação do art. 6º CPC, fato a justificar o
provimento do Recurso Especial.

Forte nessas razões, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, para
cassar o acórdão recorrido e extinguir o processo, sem resolução do mérito, nos
termos do art. 267, VI, do CPC, tendo em vista a ilegitimidade ativa da agravada.
Condeno a recorrida ao pagamento das custas processuais e dos
honorários advocatícios, mantidos quanto a estes o valor fixado pelo Juízo de 1º
grau de jurisdição.


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