1) A renovação do contrato de locação é um direito do locatário de imóveis comerciais previsto em lei, desde que o contrato tenha sido escrito e por prazo determinado de pelo menos 5 anos. 2) O direito à renovação protege o "ponto comercial" do locatário, garantindo a continuidade do seu negócio no local. 3) Um tribunal negou pedido de renovação e indenização por fundo de comércio porque o locatário não comprovou ocupação do imóvel por pelo menos 5 anos

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A RENOVAÇÃO DO CONTRATO LOCATÍCIO E O FUNDO DE COMÉRCIO
Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas
Assessor Jurídico
A renovação do contrato é um direito do locatário nas locações de imóveis
destinados ao comércio, previsto no artigo 51 da Lei nº. 8.245/1991, que dispõe
sobre a locação de imóveis urbanos.
Para o exercício desse direito o contrato a renovar deverá ter sido celebrado
por escrito e com prazo determinado. E, ainda, o prazo mínimo desse contrato
ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos tem que ser de cinco
anos e mais, que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo,
pelo prazo mínimo ininterrupto de três anos.
Os cessionários ou sucessores da locação poderão exercer esse direito de
renovar. O exercício desse direito na hipótese de sublocação total do imóvel,
somente caberá ao sublocatário.
O contrato de locação poderá autorizar que o locatório utilize o imóvel para as
atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o
fundo de comércio, nesse caso, o direito à renovação poderá ser exercido pelo
locatário ou pela sociedade.
Esse direito de renovar se estende às locações celebradas por indústrias e
sociedades civis com fins lucrativos, regularmente constituídas, desde que
estejam presentes os pressupostos previstos em lei.
O titular decai desse direito se não propuser a ação renovatória no interregno
de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da
finalização do prazo do contrato em vigor.
A ação decorrente desse direito é a ação renovatória que protege o chamado
ponto de negócio, que vem a ser o lugar onde se encontra o estabelecimento,
ensejando modificação substancial da própria relação jurídica.
Com a renovatória da locação fica assegurado o fundo de comércio, expressão
correspondente a estabelecimento comercial, designando o complexo de bens,
materiais ou não, dos quais o comerciante se serve na exploração de seu
negócio.
São coisas constituintes do fundo de comércio, dentre outros bens, a clientela,
as instalações, máquinas, utensílios, marcas e modelos de invenção e o ponto
comercial.
Convém lembrar que a expressão “estabelecimento comercial, industrial ou
profissional”, a que se refere o art. 133 do CTN, tem também a acepção de
unidade operativa, onde se exercita o comércio ou se desenvolve a indústria ou
profissão - loja, fábrica, armazém, oficina, escritório, etc. (PN CST nº 002/72).
A corrente jurisprudencial sacramentou o exercício desse direito de renovar a
locação, reconhecendo a soma de prazos de contratos escritos contínuos e
ininterruptos alcançando o de cinco anos exigidos, a exemplo das seguintes
EMENTAS:

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Locação. Renovatória. Contratos escritos, contínuos
e ininterruptos. Soma de prazos. Admissibilidade.
Carência afastada. Agravo não provido. É admissível
a soma de prazos menores de contratos escritos,
contínuos e ininterruptos, para ser alcançado o de
cinco anos, exigido pelo art. 2º, b, do D. 24.150/34
(Ag. Instr. 180.322-0, São Paulo, 2ª TACSP, 2ª
Câm., RT 600/161).
- Renovatória. Accessio temporis. É inadmissível
somar-se o prazo do contrato atual com o do anterior
para concretização do lapso de cinco anos exigidos
pelo D. 24.150/34 para o exercício da ação
renovatória de locação, se houve solução de
continuidade entre os dois, a impedir a accessio
temporis (Ap. 154.919, São Paulo, 2º TACSP, 2º
Câm., RT 581/160).
Vimos que assegurado o direito de renovar, o locatário tem garantido e
resguardado o seu ponto comercial, inserido necessariamente, dentro do fundo
de comércio.
E, eventual pedido de indenização pelo fundo de comércio, somente caberia na
impossibilidade do exercício do direito que tem o locatário de renovar a
locação, uma vez presentes todos os pressupostos aqui elucidados e contidos
na lei de locação.
E sobre isso, recentemente, a Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Mato Grosso –TJMT negou provimento a recurso interposto pelo locatário que
não conseguiu provar a ocupação do imóvel locado pelo prazo de cinco anos e,
por conseguinte, não teve deferido o seu pedido alternativo de indenização
pelo fundo de comércio.
Nesse julgamento, o Relator, Desembargador Leônidas Duarte Monteiro, em
seu Voto, asseverou:
"Assim, inegável que o recorrente não preencheu um
dos requisitos previstos no art. 51 da mencionada
Lei, qual seja, aquele previsto no seu inciso II, que
exige, para ter direito à renovação, que tenha
permanecido, pelo menos, por cinco anos no
imóvel",
Eis a EMENTA desse julgado do TJMT:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO -
PEDIDOS DE RENOVAÇÃO OU INDENIZAÇÃO
PELO FUNDO DE COMÉRCIO REJEITADOS -
DESPEJO DECRETADO - RECURSO IMPROVIDO
- SENTENÇA MANTIDA. Revela-se correta a
sentença que decreta o despejo quando
demonstrado que o locador, em contrato por tempo
indeterminado, procedeu à notificação da locatária
na forma do art. 57 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro

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de 1991. Não há como reconhecer direito à
renovação do contrato ou à indenização pelo
fundo de comércio, quando a locatária não
preenche os requisitos insertos no art. 51 do
referido texto legal. (Ap. Cível nº 27749/2007, Des.
LEÔNIDAS DUARTE MONTEIRO - TJMT) (grifos
nossos).
Portanto, não preenchida uma das exigências da Lei para o exercício da
renovatória, o fundo de comércio ficaria comprometido, pois não seria passível
de ser indenizado.