Este documento resume 10 direitos importantes do locatário de acordo com a Lei do Inquilinato brasileira. Estes incluem o direito de oferecer apenas uma garantia no contrato, não pagar taxas de cadastro ou contrato, ser cobrado por atrasos com multa de 10% e juros de 1% ao mês, exigir laudo de vistoria e recibos de pagamento, não responder por débitos anteriores, e saber quem paga taxas extras de condomínio.

1. Manual dos Direitos do Locatário

2. Por muita vezes o LOCATÁRIO é visto como o “vilão” no contrato de
locação, não é verdade?
Tanto os profissionais como o próprio LOCADOR precisam ter uma visão
de que o inquilino deve ser considerado como o seu cliente.
Veja o relato de um LOCATÁRIO:
“É muito frustrante para o inquilino sentir-se sempre a “ponta fraca” de uma
relação tão importante. Ver a explícita má vontade de imobiliárias e proprietários
em resolver questões simples.
Ter que ficar invocando a lei do inquilinato, para cada reparo que, pelo simples
bom senso, não deveria carecer de qualquer debate, com o perdão da palavra,
enche o saco!”

3. Quem acha que inquilino é tudo igual, talvez ter imóveis para a locação
não seja a melhor opção.
Contratar um Administrador Profissional de imóveis é uma opção
acertada!
10 Direitos do Locatário que você pode não saber:
1. Direitos do Locatário: ser exigido a oferecer no máximo uma
garantia
Em um contrato de locação só é permitido no máximo UMA modalidade
de garantia, veja o que diz o art. 37, § único da Lei do Inquilinato:
“É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de
garantia num mesmo contrato de locação.”

4. Para o caso de um contrato de locação com garantia, NÃO pode o
LOCADOR solicitar o pagamento do primeiro aluguel de forma
antecipada, é o que diz o art. 20, da Lei 8.245/91:
“Salvo as hipóteses do art. 42 (aluguel desprovido de garantia) e da
locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento
antecipado do aluguel.”
Compreende-se portanto que, se o seu contrato for garantido por algum
das modalidade permitidas em Lei, o vencimento do primeiro aluguel
ocorrerá após os 30 dias da entrega das chaves.

5. 2. Direitos do Locatário: não pagar a taxa de cadastro e contrato
Não sabia que tantas imobiliárias pelo Brasil, não sei se pelo desconhecimento da
Lei do Inquilinato ou por má fé, acabam cobrando dos pretendentes a locação
uma taxa para realizarem o cadastro nos órgãos de credito, como SPC e Serasa.
Mas, veja o que diz o art. 22, VII, da Lei do Inquilinato:
“O locador é obrigado a:
pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações,
nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do
pretendente ou de seu fiador;”
Ou seja, é uma cobrança abusiva!

6. Já sobre a questão da “taxa de contrato” a omissão da lei, faz o que os
entendimentos sejam divergentes. Porém, ao analisar a jurisprudência a decisão
majoritária é que essa atribuição deve ser suportada ao LOCADOR.
3. Direitos do Locatário: atrasei, e agora?
Esse tópico é o mais questionado de todos!
Justamente por muitos ainda fazerem confusão com o que diz o Código de
Defesa do Consumidor sobre incidência de multa à base de 2%, mas reitero que
até o momento os Contrato de Locação são regidas pela lei especial, a saber Lei
8.245/91.
Dito isso, é legal efetuar cobrança do aluguel em atraso com multa moratória de
10% e juros de 1% ao mês.

7. Fiz um artigo recentemente sobre “Tudo o que você precisa saber sobre multa”,
se sua dúvida abrange mais detalhes, não deixe de ler!
4. Direitos do Locatário: exigir laudo de vistoria
Quem aluga o imóvel por conta própria raramente elabora uma vistoria de entrega
de chaves, isso acaba tornando um processo feito por administradores e
imobiliárias, independente de quem esteja a frente da locação, sempre solicite!
Olha o que diz o art. 22, V, da Lei de Locações:
O locador é obrigado a:
fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel,
quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos
existentes;

8. Indico que acompanhe a vistoria, ou então, caso já receba pronto verifique pela
sua via do laudo de vistoria, pois você tem um prazo para averiguar se as
informações estão de acordo, e identificando alguma inconformidade encaminhar
a contra-vistoria.
Este documento irá te resguardar até o final do seu contrato.
5. Direitos do Locatário: exigir o recibo de quitação
Assim como você guarda os recibos de quitação de uma fatura do seu cartão de
crédito, por exemplo, solicite também a quitação do alugueis e demais encargos,
para resguardar de futuras inconsistências.

9. Baseado no que informa a Lei do Inquilinato, art. 22, VI:
O locador é obrigado a:
fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas,
vedada a quitação genérica;
6. Direitos do Locatário: não responder por débitos anteriores a locação
No mesmo artigo do item acima, agora pelo seu inciso II, informa que:
O locador é obrigado a:
garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

10. Ocorre inúmeras vezes do proprietário locar o imóvel mesmo com débito de
condomínio, água, energia elétrica, e acarretar danos ao LOCATÁRIO
exatamente sobre a questão do uso “pacífico”.
Já, imaginou um LOCATÁRIO ser impossibilitado de utilizar o salão de festas, por
compor no Regimento Interno que condômino inadimplente é impossibilitado de
fazer seu uso?
Isso já se configura infração contratual, fique atento!

11. 7. Direitos do Locatário: taxa extra, quem paga?
Esse é outro assunto que bate recorde de acesso no nosso Blog, e diga de
passagem de fato pode parecer confuso, mas não é!
De forma resumida, cabe ao LOCATÁRIO pagar apenas sobre as TAXAS
ORDINÁRIAS (despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à
administração respectiva), mesmo que sejam arrecadadas por meio de taxa extra,
ou fundo de reserva.
Na verdade, você inquilino, deve procurar saber com o administrador do prédio,
ou o síndico, ou até mesmo participando das assembleias (sim, você pode
participar, escrevi sobre isso aqui) para qual destinação efetivamente será dada a
taxa aprovada.

12. Nesse artigo, que você pode acessar agora mesmo, eu relaciono em detalhes
sobre “quem paga o que”, de acordo com a Lei do Inquilinato.
Direitos do Locatário: quebrou, quem conserta?
Acredito que esse seja o assunto mais desgastante em uma relação locatícia, não
é verdade?
É nessa situação que o laudo de vistoria vai ser útil, pois nele consta de forma
detalhada o estado de conservação do imóvel ora locado.
Vale lembrar que no Art. 22, IV, diz que:
O locador é obrigado a:
responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

13. Juntamente com o Art. 26, da mesma Lei:
Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador,
o locatário é obrigado a consenti – los.
Tenha uma atenção maior sobre a cláusula do contrato que diz sobre as
benfeitorias, evite fechar contrato onde o LOCATÁRIO renuncia o direito à
indenização sobre as benfeitorias necessárias.

14. 9. Direitos do Locatário: reajuste x revisão do aluguel
No art. 17, § único e em sequência com o art. 18 da Lei do Inquilinato, diz:
Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na
legislação específica.
É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como
inserir ou modificar cláusula de reajuste.
A legislação vigente determina que o prazo mínimo para que ocorra o reajuste é
de um ANO, logo o seu contrato de locação só pode ser atualizado a cada ano
com base em um índice oficial, normalmente sendo o IGP-M ou o INPC.

15. E o art. 19, complementa:
Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do
contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do
aluguel, a fim de ajustá – lo ao preço de mercado.
Ou seja, a cada três anos, salvo em caso de comum acordo, pode o LOCADOR
atualizar o valor do aluguel para equiparar ao valor do preço de mercado.
Se, quando isso ocorrer, o LOCATÁRIO não concordar com o novo valor, será
necessário a entrada da revisão via judicial pelo proprietário para que o Juízo
averigue por meio de avaliações técnicas o pedido do aumento.

16. 10. Direitos do Locatário: saída antes do prazo
Necessitando o LOCATÁRIO de entregar o imóvel antes do prazo, é necessário
que notifique com a antecedência mínima de 30 dias ao LOCADOR.
A depender do contrato realizado pode o LOCATÁRIO após 12 meses estar
isento de multa, apenas se estiver expressamente no seu contrato.
Caso contrário a multa deverá ser PROPORCIONAL ao tempo que falta encerrar
no prazo normal, é o que diz o art. 4° da Lei 8.245/91:
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador
reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o
locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao
período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada.

17. Fiz um artigo explicando como calcular essa multa, veja aqui!
Espero que eu tenha esclarecido sobre os principais questionamentos quanto a
conhecer os direitos de você que já é LOCATÁRIO, ou está se preparando para
locar seu imóvel via um contrato de locação residencial.
Deixo a disposição nosso serviço de consultoria com emissão de parecer para
solucionar qualquer demanda locatícia, mais informações solicite pelo e-mail:
daihane@leidoinquilinatonapratica.com.br.