Perante o incumprimento contratual do arrendatário - atraso ou falta de pagamento das rendas - quais as opções do senhorio?

1. 22 de abril de 2016
INFORMAÇÃO AO SENHORIO
Incumprimento contratual – rendas em atraso
Não raras as vezes é o senhorio confrontado
com atrasos sistemáticos e regulares no
pagamento das rendas ou mesmo com o não
pagamento total ou parcial da renda, esta
informação visa esclarecer sumariamente o
senhorio quanto aos seus direitos perante tais
situações.
De entre as obrigações do arrendatário o
pagamento da renda constitui a mais
elementar, devida como
retribuição pelo gozo
temporário de uma coisa
imóvel, proporcionado pelo
senhorio, no âmbito de um
contrato de arrendamento
que é, por natureza,
sinalagmático ou bilateral,
porquanto não só gera
obrigações para ambas as
partes, como essas obrigações se encontram
unidas por um vínculo de reciprocidade ou
interdependência: à obrigação do locador de
proporcionar o gozo do prédio corresponde a
obrigação de o locatário pagar a renda - cfr.
art.ºs 1022.º, 1023.º, 1031.º e 1038.º, al. a), todos
do Código Civil.
É, pois, obrigação do arrendatário proceder
ao pagamento, total e tempestivo, da renda,
pelo que a simples falta de pagamento, ainda
que meramente parcial, de uma renda gera um
incumprimento contratual da sua parte.
Incumprimento que poderá ser fundamento de
resolução do contrato de arrendamento pelo
senhorio.
Importa referir que, na falta de estipulação
em contrário no contrato, estando em
correspondência com os meses do calendário
gregoriano, as rendas devem ser pagas, a
primeira no momento da celebração do
contrato e cada uma das restantes no 1.º dia útil
do mês imediatamente anterior àquele a que
diga respeito - cfr. art.º 1075.º,
n.º 2 do C. Civil.
Tratando-se o pagamento
da renda de uma obrigação
com prazo certo, não
procedendo o arrendatário
ao seu pagamento naquele
prazo, constitui-se em mora –
cfr. art.º 805.º, n.º 2, al. a) C.
Civil.
De ressalvar que a lei atribui um benefício
temporal ao arrendatário, durante o qual, não
obstante já se encontrar em mora, se proceder
ao pagamento da renda em atraso, não terá
essa mora qualquer consequência para o
mesmo. Pelo que, não obstante o momento
legal ou contratualmente estipulado pelas
partes para o pagamento da renda, tem o
arrendatário a possibilidade de proceder ao
pagamento da respetiva renda em atraso nos 8
dias seguintes ao início da mora, e.g., se o
primeiro dia útil do mês for o dia 1, poderá o
PERANTE O INCUMPRIMENTO
DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO
DA RENDA PELO ARRENDATÁRIO,
PODE O SENHORIO EXIGIR O
PAGAMENTO DE INDEMNIZAÇÃO
OU RESOLVER O CONTRATO

2. M O R A I S C A R D O S O E A S S O C I A D O S – S O C I E D A D E D E A D V O G A D O S , R . L .
2
arrendatário pagar a renda até ao dia 9, sem
qualquer penalização por parte do senhorio.
Passado esse período, continuando o
arrendatário em mora no pagamento da renda
dispõe o senhorio de duas alternativas:
(i) Exigir as rendas em atraso acrescidas de
uma indemnização igual a 50% do que for
devido, mantendo-se em vigor o contrato;
(ii) Exigir as rendas em atraso e resolver o
contrato com fundamento na falta de
pagamento.
Enquanto o arrendatário não liquidar as
quantias em atraso (renda e respetiva
indeminização se exigida), poderá o senhorio
recusar o recebimento das rendas seguintes,
considerando-se as mesmas em dívida para
todos os efeitos – cfr. art.º 1041.º, n. 3 C. Civil.
Tal como a receção de novas rendas não
priva o senhorio do direito à resolução do
contrato ou à indemnização legal, por
referência às prestações em mora.
• Opção pela indemnização legal
Quando o senhorio opta pela manutenção
do contrato, poderá exigir ao arrendatário, além
da renda em atraso, o pagamento de
indemnização igual a 50% do valor em dívida –
cfr. art.º 1041.º n.º 1 do C. Civil – acrescida de
juros de mora desde a sua interpelação até
pagamento – cfr. art.ºs 805.º, n.º 1 e 806.º ambos
do C. Civil.
• Opção pela resolução do contrato
É inexigível ao senhorio a manutenção do
arrendamento em caso de mora igual ou
superior a dois meses no pagamento da renda,
encargos ou despesas que corram por conta do
arrendatário – cfr. art.º 1083.º, n.º3 C. Civil.
Pelo que, se o arrendatário não proceder ao
pagamento de 2 rendas, seguidas ou
interpoladas, poderá o senhorio resolver o
contrato de arrendamento, no prazo de três
meses.
Para tanto, deve proceder à respetiva
comunicação ao arrendatário da resolução e
seus fundamentos, cumprindo as respetivas
formalidades legais, i.e., efetuada mediante, (i)
notificação avulsa ou (ii) contacto pessoal de
advogado, solicitador ou agente de execução,
e, em alternativa, (iii) se tiver sido
convencionado entre as partes domicilio no
contrato, por carta registada com aviso de
receção – cfr. art.ºs 9.º e 10.º do NRAU.
Tem, no entanto, o arrendatário a
faculdade de findar a mora, através do
pagamento das quantias em dívida, no prazo
de um mês a contar da referida comunicação,
caso em que a resolução do contrato ficará
sem efeito. Faculdade que o arrendatário só
poderá fazer uso uma única vez, com referência
a cada contato – cfr. art.º 1084.º, nºs 3 e 4 C.
Civil.
Sempre se dirá que, optando-se pela
resolução do contrato, o senhorio terá sempre
direito a exigir o pagamento dos juros de mora
sobre as rendas em dívida – cfr. art.ºs 805.º, n.º 2,
al. a) e 806.º ambos do C. Civil.
Por último, são recorrentes as situações
em que o arrendatário, não obstante proceder
ao pagamento das rendas, fá-lo após o prazo
para o efeito, constituindo-se regularmente em
mora.
Sem embargo da referida indemnização
legal exigível nos termos acima descritos,
apenas se o arrendatário, num período de 12
meses, se constituir em mora superior a 8 dias no
pagamento de rendas, por mais de 4 vezes,
seguidas ou interpoladas, é inexigível ao
senhorio a manutenção do arredamento, pelo
que o poderá resolver.

3. M O R A I S C A R D O S O E A S S O C I A D O S – S O C I E D A D E D E A D V O G A D O S , R . L .
3
Ricardo Celorinda Luís - Advogado
Morais Cardoso e Associados – Sociedade de Advogados, R.L.
Avenida João Crisóstomo, n.º 18 – 5.º Esq. 1000-179 Lisboa - Portugal
Tlf.: (00 351) 21 352 41 26 – Fax.: (00 351) 21 314 30 00
A informação disponibilizada é de carácter geral e não dispensa o recurso a aconselhamento
jurídico na apreciação das situações em concreto.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
• O pagamento das rendas deve ser efetuado na data contratualmente estipulada ou na sua falta
no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior aquele a que diz respeito;
• Não o fazendo nessa data, tem o arrendatário ainda 8 dias para o fazer, sem qualquer
penalidade;
• No 9.º dia de atraso é exigível pelo senhorio o pagamento de indemnização em montante igual a
50% da quantia em falta, acrescida de juros de mora a contar da carta de interpelação para
pagamento da renda e indemnização;
• Se o arrendatário tiver pelo menos 2 rendas em atraso, seguidas ou interpoladas, pode o senhorio
resolver o contrato;
o Resolução comunicada ao arrendatário, designadamente, através de notificação avulsa (caso
não tenha sido convencionado no contrato domicilio) ou por carta registada com aviso de recção
(quando é convencionado domicílio);
o Não temo o senhorio direito à indemnização dos 50% do valor em dívida, tendo, no entanto,
direito a juros de mora nos termos gerais;
o Se o arrendatário proceder ao pagamento das quantias em dívida no prazo de um mês a contar
da comunicação, fica a resolução sem efeito.
• Se o arrendatário paga a renda, mas são constantes os atrasos – que vão para além dos 8 dias
após a data de pagamento – pode o senhorio resolver o contrato se, num prazo de 12 meses, esta
situação ocorreu mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas.
o Por cada vez que se atrasa no pagamento por mais de 8 dias, é exigível a referida indemnização.