O documento descreve a evolução do bairro de Higienópolis em São Paulo desde o final do século XIX. Originalmente composto por chácaras da elite cafeeira, foi transformado em um loteamento de alto padrão para essa elite. Ao longo do século XX, passou por um processo de verticalização e mudanças no perfil socioeconômico dos moradores, tornando-se um dos bairros mais densamente povoados da cidade.

1. 1
Cadernos de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo
Higienópolis: formação e transformação1
Denise Antonucci
Doutora em Arquitetura e Urbanismo pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da
Universidade de São Paulo.
Professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana
Mackenzie
RESUMO
O presente trabalho amplia o conhecimento sobre o
tema Morfologia Urbana e seus correlatos. Procura-
se sintetizar questões tais como a produção do
espaço construído, bem como conseqüentes
tipologias de tecidos urbanos. A cidade de São
Paulo, desde o final do século XIX, evoluiu em
direção à Zona Oeste, substituindo antigas chácaras
por loteamentos, em especial para a elite cafeeira,
como o caso de Higienópolis. Verifica-se como o
Estado contribui para essa expansão urbana por meio
de leis específicas que privilegiam o referido
loteamento, no sentido, num primeiro momento, de
preservar-lhe as características estritamente
residenciais de alto padrão e, com o passar de
décadas, possibilitando a verticalização e alteração
de usos.

2. 2
Durante o século XX, não apenas a alterações de uso
e ocupação do solo, mas também alteração no perfil
da população residente e aumento da população
proveniente de outras regiões da cidade em função
da oferta de serviços de educação e saúde e
comércio diversificado. Tem-se como conseqüência
o aumento exponencial do tráfego de passagem,
transformando vias residenciais e tranqüilas, em
eixos de ligação de setores da cidade.
PALAVRAS-CHAVE: expansão urbana,
transformação de bairros; alterações de uso e
ocupação.

3. 3
1. INTRODUÇÃO
O trabalho amplia o conhecimento sobre o tema “Morfologia Urbana” e seus
correlatos. Procura-se sintetizar questões tais como a produção do espaço construído,
bem como conseqüentes tipologias de tecidos urbanos.
A cidade de São Paulo, desde o final do século XIX, evoluiu em direção à
Zona Oeste, substituindo antigas chácaras por loteamentos, em especial para a elite
cafeeira, como o caso de Higienópolis.
Verifica-se como o Estado contribui para essa expansão urbana por meio de
leis específicas que privilegiam o referido loteamento, no sentido, num primeiro
momento, de preservar-lhe as características estritamente residenciais de alto padrão e,
com o passar de décadas possibilitando a verticalização e alteração de usos.
Durante o século XX, não apenas a alterações de uso e ocupação do solo, mas
também alteração no perfil da população residente e aumento da população proveniente
de outras regiões da cidade em função da oferta de serviços de educação e saúde e
comércio diversificado. Tem-se como conseqüência o aumento exponencial do tráfego
de passagem, transformando vias residenciais, antes tranqüilas, em eixos de ligação de
setores da cidade.
2. EVOLUÇÃO DE HIGIENÓPOLIS E SANTA CECÍLIA
Higienópolis e, por extensão, Santa Cecília são casos à parte na história da
expansão urbana paulistana. Embora possam, em diversos aspectos, fundir-se com a
história da própria cidade, apresentam peculiaridades que merecem destaque. Serão aqui
analisados como um único setor de bairro.
Higienópolis e arredores, segundo Macedo (1987), tiveram três momentos
significativos em sua história: os campos e as chácaras (antes de 1898), os loteamentos
e os palacetes (entre 1898 e 1933) e, a partir de então, a verticalização.

4. 4
Higienópolis e Santa Cecília foram analisados por terem evolução urbana
ímpar no contexto da cidade de São Paulo. Foco de importantes estudos historiográficos
(Maria Cecília Naclério Homem) e mesmo morfológicos (Silvio Soares Macedo) são
importantes exemplos na estruturação urbana de São Paulo. Localizado no anel
periférico do centro histórico, formado por chácaras pertencentes à elite cafeeira de São
Paulo, logo passa a ser alvo de empreendedores imobiliários que vêem ali a
possibilidade de implantação de loteamento voltado para as classes mais abastadas
(Loteamentos Burchard I e II). Após um breve declínio, acompanhado pelo abandono
dos palacetes, os lotes de grandes dimensões proporcionaram o início da verticalização
do bairro, já na década de 1930, a partir da alteração da legislação, que então só
permitia edifícios na área central. Os primeiros edifícios encomendados e financiados
pelos próprios proprietários dos lotes eram destinados às suas famílias ou para aluguel.
A partir de meados da década de 1940, a iniciativa da construção de edifícios passa a ter
um caráter empresarial, reafirmando o interesse dos empreendedores imobiliários pelo
bairro. Este interesse intensifica-se após a Lei Geral de Zoneamento de 1972, tendo em
vista que Higienópolis foi classificado parcialmente em Z3 e em Z4, que possibilitavam
melhor aproveitamento dos lotes. Devemos considerar, também, que o bairro possui
toda infra-estrutura, serviços e comércio que caracterizam boa qualidade de vida urbana.
Nossa pesquisa permitiu constatar uma evolução pouco comum do tecido
urbano. Nascido aristocrático, como o bairro de Campos Elíseos – primeiro loteamento
voltado para a elite cafeeira, Higienópolis ensaiou uma decadência – caracterizada pela
degradação de alguns imóveis, rapidamente superada por meio de dinâmica imobiliária
não esperada. Constituindo um dos bairros mais densos da cidade, é possível perceber
em sua morfologia as mutações que acompanharam cada uma em sua época, realidades
econômicas e sociais díspares.
A história do bairro de Higienópolis confunde-se com a história da elite
cafeeira paulistana. Desta maneira, representa a consolidação do poder desta elite
justamente na época em que a cidade de São Paulo se firma como protagonista
econômico nacional, e ajuda a demonstrar como ocorreu a expansão urbana e a explosão
demográfica que a cidade conheceu no inicio do século passado.
Em 1561, segundo Naclério Homem (1980), os padres jesuítas receberam uma
sesmaria doada por Martim Afonso de Sousa. O Campo Largo, como foi denominado,
tinha sua área banhada pelo ribeirão do Pacaembu e era delimitada pelo que hoje

5. 5
podemos reconhecer como a Rua da Consolação (caminho de Sorocaba), as Avenidas
Dr. Arnaldo, Higienópolis e Pacaembu. A topografia acidentada propiciou a divisão da
área em três partes: Pacaembu de cima, Pacaembu de baixo e Pacaembu do meio, as
quais foram arrendadas pelos jesuítas.
Afirma Naclério Homem (1980) que com o confisco dos bens dos jesuítas após
1767, as partes da sesmaria foram adquiridas em hastas publicas, respectivamente por
Gabriel Antunes de Fonseca, Clemente Jose Gomes Camponeses e Manoel Simões.
Em 1861 alguns moradores requereram terras à Câmara Municipal para
edificação de um templo dedicado a Santa Cecília, desencadeando um processo de
concessão de datas no local (SIMONI, 2002, p. 62).
A área do Pacaembu caracterizou-se como um conflito de terras de longa
duração. Teve origem na desapropriação por utilidade pública da Chácara do Pacaembu,
em 1873. A desapropriação teve por finalidade a construção de um novo matadouro na
cidade, porém, após a desapropriação o lugar foi considerado inadequado. A Câmara
resolveu vender os terrenos desapropriados abrindo cinco ruas no local, parcelando as
quadras e oferecendo os lotes em leilões públicos entre 1884 e 1887. Um dos
compradores foi Francisco José Monteiro, que em 1890 adquiriu os direitos do
proprietário original e passou a reivindicar a indenização por toda área, argumentando
que as finalidades da desapropriação haviam sido desrespeitadas. Dois anos depois a
prefeitura desapropriou parte de suas terras para a ampliação do Cemitério da
Consolação. Ações judiciais tiveram andamento e em 1901, após sua morte, seus
herdeiros foram ressarcidos pela venda indevida dos terrenos (SIMONI, 2002, pp. 117-
118).
Estas terras, segundo Naclério Homem (1980) situadas na encosta do espigão
eram tidas como altas e saudáveis pelo clima ameno e pela característica rural.
Desfrutavam de relativa proximidade ao centro da cidade, favorecendo a construção de
casas, nem tanto urbanas, nem tanto rurais. A primeira casa da região, que consta nos
autos oficiais, data de 1880 e pertencia a João Lucio. Em 1884, Dona Veridiana da Silva
Prado ocupa uma chácara nos altos de Santa Cecília, cujo limite era conhecido como
Rua do Pacaembu, atual Avenida Higienópolis. Em meio a bosques, jardins planejados,
um lago e pomar Dna. Veridiana encomendou a construção de um dos primeiros
exemplares da arquitetura eclética em São Paulo. Posteriormente, Dona Maria Antonia

6. 6
da Silva Ramos e Dona Maria Angélica Barros também se mudaram para a região.
Detentoras de papel social de destaque, as três eminentes figuras certamente
contribuíram para o desenvolvimento do viés elitista que determinou o futuro da região.
A mudança da Santa Casa para a Rua de Santa Cecília, provavelmente com interesses
especulativos, que a promoveram, reforçou o vetor de crescimento da área, que já
contava com o Caminho de Sorocaba como importante via de transporte nas
proximidades.
No final do séc XIX, o que se chamava de chácara em São Paulo, eram residências
urbanas localizadas dentro da cidade ou muito próximas a ela. Naquela época
poucos eram os remanescentes das antigas chácaras rurais, como a das Palmeiras,
que deu origem à parte dos bairros de Higienópolis e Vila Buarque e que, em 1872,
tinha 25 alqueires com plantação de chá, mandioca, etc, além de armazéns,
cocheiras, estrebarias e até senzalas (VILLAÇA, apud TARALLI, 1993: 71).
Considerados os maiores loteamentos de seu tempo e de maior importância
econômica e social, segundo Naclério Homem (1980) os Burchard I e II, posteriormente
denominados de Higienópolis, ocuparam as terras acima da rua do Pacaembu.
Destinado a elite, sucedeu aos bairros de Santa Efigênia e Campos Elíseos, que
primitivamente inauguraram a mentalidade imobiliária capitalista: chácaras eram
substituídas por loteamentos, com fins especulativos, reforçados pelo crescimento
demográfico e econômico da cidade. Higienópolis foi resultado da união de dois
capitalistas: Martinho Burchard e Victor Nothmann, que havia sido responsável pelo
loteamento de Campos Elíseos, demonstrando experiência no ramo de loteamentos,
desde 1890.
O bairro Higienópolis, nome associado a fama de região saudável, ocupa a
gleba de 360.611 m², adquirida em 1890 do Barão de Ramalho em sociedade por
Burchard e Nothmann. Em 1895, Burchard compraria ainda parte das terras do espólio
de J. F. Wanderley (206.800 m²), formando, assim, os loteamentos Burchard I e II,
respectivamente. Inúmeras benfeitorias foram previstas para que se garantisse a seleção
de classe social pretendida. Além do tamanho generoso dos lotes e das restrições
contratuais que garantiriam a qualidade do empreendimento, foram instaladas redes de
água e esgoto, iluminação a gás, arborização farta e linha de bonde de tração animal.
Complementarmente, ficou a cargo da Prefeitura o alargamento de vias de acesso e sua
articulação.

7. 7
As edificações deveriam seguir as leis 310/1897 e 355/1898 que estabeleceram
recuos obrigatórios frontais (6 metros) e laterais (2 metros) em lotes para habitação em
vias valorizadas, como Avenidas Paulista, Higienópolis e Itatiaia (atual Avenida
Angélica).
Segundo Naclério Homem (1980), em 1901 a Prefeitura, representada por
Antônio Prado (1899-1910) isenta de impostos Dona Maria Angélica e Dona Veridiana
Prado para que loteassem suas chácaras das Palmeiras e da Consolação, reforçando
interesses familiares. O loteamento fracionado e sem planejamento deu origem aos
nítidos desencontros viários, que cicatrizam os limites e evidenciam as diferentes
intervenções urbanísticas.
Higienópolis foi alvo da atenção de Augusto C. Silva Telles2
em 1907, que via
a arquitetura como a expressão do desenvolvimento da cidade, do estado de civilização
de um povo, considerando que na arquitetura as sociedades procuram imprimir seu ideal
e através dela firmam em monumentos duradouros seus traços característicos. Para isso
era imprescindível a intervenção pública consubstanciada em regulamentação
(SIMONI, 2002, pp. 157-8).
Raras vezes se explicitou a relação bastante evidente entre a abertura de ruas e
valorização de propriedades de terras. Silva Telles irá propor instrumentos de controle
sobre a formação do espaço urbano particular com respeito à abertura de ruas, incidindo
contra a apropriação privada de recursos públicos para valorização de terrenos. Foi o
primeiro a apresentar lei de contribuição de melhoria urbana (SIMONI, 2002: 161).
Preocupava-se, também, com o lado estético do problema:
Passo a concretizar os factos para justificar aquillo que estou expendendo em termos
geraes. Em frente a Egreja de Santa Cecília rasga-se uma rua – Dona. Anna Cintra –
que é uma rua nova: ahi se verifica o grave defeito do seu alinhamento. Mais ainda:
há uma rua (creio ser a rua Lombardi) que se trata de abrir: esta rua corta a Martim
Francisco, e ahi já sofre um desvio injustificável; não se sabe por que razão, não só a
largura é differente, como a direção é totalmente diversa, forma um ângulo retângulo
incompreensível. Mas não para ahi: chegando o prolongamento da rua a Avenida
Angélica, sofre ele um novo desvio, absolutamente absurdo. É uma rua que está se
abrindo em um terreno virgem... Ora, esse lado da cidade é aquele para que se está
tendendo o desenvolvimento maior de São Paulo, o lado de Hygienópolis3
.

8. 8
A preocupação com o arruamento estendeu-se, posteriormente, para a
implantação da edificação no lote, dando origem a novas leis. Com relação ao
loteamento de Higienópolis encontramos referência a leis que confirmavam uma nova
forma de ocupação: Lei n 1001, de 31 de maio de 1907, estabeleceu recuo frontal de 6
metros para lotes, em trecho de prolongamento da Avenida Angélica.
Posteriormente, em 1912, a Prefeitura desapropriou terrenos de Germaine
Burchard para criar a Praça Higienópolis (atual Buenos Aires) a partir de projeto do
paisagista Joseph Antoine Bouvard, na época responsável pelos projetos do
Anhangabaú e Parque D. Pedro II. As ruas de Higienópolis só foram oficializadas entre
1912 e 1916, quase 20 anos após a criação do loteamento. Uma segunda praça de
destaque no bairro, a Villaboim (ruas Piauí, Aracajú e Itápolis) só foi implantada em
1937.
Na década de 1920, o bairro foi objeto de duas novas leis, regulamentando a
ocupação dos lotes: Lei n 2252, de dois de janeiro de 1920, aplicou as disposições da
Lei n 1.001/07 a outro trecho da Avenida Angélica; Lei n 2255, de 31 de janeiro de
1920, regulamentou a construção de muros e edificações nos cruzamentos de várias ruas
com a Avenida Higienópolis.
Higienópolis começou a apresentar mudanças na ocupação do solo a partir de
1933, com o início da verticalização no entorno da Praça Buenos Aires e Avenida
Angélica. Segundo Naclério Homem (1980), a construção de edifícios acentuou-se na
década de 1940, nas áreas mais antigas do bairro onde predominavam os lotes de maior
dimensão, portanto, mais valorizados. Alguns dos palacetes aí localizados encontravam-
se abandonados por seus antigos proprietários. Muitos alugados, servindo de pensão, ou
mesmo de cortiços. Em geral, eram casas com mais de quarenta anos e, seja por motivo
de partilha de herança seja por impossibilidade de manutenção, os herdeiros preferiam
vendê-las para construção de novos edifícios, tendo em vista sua boa e valorizada
localização.
Em alguns casos, as famílias proprietárias de terrenos do loteamento primitivo,
substituíam as residências originais por edifícios de apartamentos para seu próprio
usufruto, tanto para moradia como para renda. Os edifícios residenciais não eram bem
aceitos pela maioria da sociedade. O aluguel bastante alto era destinado a uma elite que

9. 9
desejava usufruir a boa localização do bairro. Estrangeiros que conheciam a novidade
em seus países de origem também se mantiveram morando em Higienópolis.
Acompanhando a verticalização e o aumento da densidade habitacional e novos
usos ajudaram na descaracterização do bairro original, estritamente residencial com seus
palacetes isolados em grandes lotes. Na esteira da tradição de escolas como Mackenzie
e Sion, novos estabelecimentos de ensino surgiram. O comércio também começou a
viçar nas travessas das avenidas principais. Nesta época foram construídos os primeiros
edifícios residenciais com uma característica peculiar - comércio no térreo.
3. ALTERAÇÃO DO TECIDO URBANO
Analisando a evolução histórica do Bairro de Higienópolis constatamos a
alteração do tipo de tecido urbano, segundo a concepção de Candido Malta Campos
Filho, pelo menos quatro vezes.
Consideramos que os Loteamentos Boulevard Burchard I e II destinados à
classe alta e exclusivamente residencial, representa o tipo três4
. Tiveram como
referência o “caminho do Pacaembu” (Avenida Higienópolis), via que ligava “o
caminho de Sorocaba” (Avenida Consolação) à Chácara do Pacaembu, pertencente aos
herdeiros de Francisco José Monteiro. Além disso, localizava-se na periferia do espaço
urbano, em meio a algumas chácaras. No entanto, já contava com instituições de ensino
(Mackenzie) e saúde (Santa Casa de Misericórdia) em suas imediações. Os poucos
estabelecimentos comerciais situaram-se nas bordas dos loteamentos, em terrenos de
dimensões reduzidas.

10. 10
O prolongamento da
Avenida Angélica até a
Avenida São João
(anteriormente restrita a
ligação da Avenida
Higienópolis e Avenida
Paulista), a instalação de
linhas de bonde elétrico a
partir de 1900, a ampliação
das atividades de ensino
(Colégio Sion) e saúde
(Hospital Samaritano) e a
possibilidade de expansão
consensual do comércio leva-
nos a considerar Higienópolis
evoluindo para o tipo quatro5
.
A partir da década
de 1930 o bairro inicia,
precocemente, um processo de verticalização. Beneficiando-se de terrenos de grandes
dimensões, mesmo que originalmente destinados a habitações unifamiliares (com
recuos laterais, frente e fundo), esses edifícios mantiveram alto padrão de moradia.
As residências da elite cafeeira paulista foram sendo substituídas a partir do
século XX por edifícios residenciais ou sendo usadas por funções não residenciais – o
que nos dá a possibilidade, ainda hoje, de apreciar a tipologia arquitetônica dos
primórdios do loteamento. Atualmente vemos proliferar os lançamentos de edifícios de
consultórios e centros médicos. O resultado é uma zona mista de alta centralidade e
densidade.
Segundo Campos Filho (2003), estamos em presença do tecido urbano de tipo
quatro, com tráfego entrecruzando no sistema ortogonal de vias, seja em direção ao
centro ou aos bairros limítrofes:
Nesses casos o comércio se diversifica, e essa diversificação pode ir se acentuando
com o tempo. A centralidade relativa do bairro em relação a uma região

11. 11
determinada, que concentra grande capacidade aquisitiva, pode fazer surgir um
comércio e serviços de rara freqüência individual de demanda. Mas que, na soma
das raridades individuais de freqüência das demandas, pode surgir um mercado
suficiente para justificar o surgimento de comércio e serviços de alta sofisticação,
com a clientela que os busca vindo até de fora da cidade. (pp. 167).
Higienópolis já foi tema de revista cult de caráter internacional e é apreciado
por seu cunho cosmopolita. Caracteriza-se por um movimento constante em suas ruas e
poucas praças, em função de uma população de classe alta e média alta, que optou por
residir em uma área central e mista. Seus habitantes, não importa a faixa etária,
caminham e exercitam-se pelo bairro, fazem compras cotidianas, vão a escola,
freqüentam restaurantes e cultuam sua fé - cristã ou judaica (principalmente) a pé.
A presença de várias instituições públicas de segurança, consulado, cúria
metropolitana, escolas de ensino médio e superior, centros médicos, centros culturais,
igrejas e sinagogas, implica um movimento ainda maior de veículos e pedestres. Os
atrativos do bairro e as facilidades cotidianas proporcionadas neste espaço não
ultrapassam uma utilização meramente funcional.
Há alguns anos, o bairro de Higienópolis foi agitado pela construção polêmica
de um shopping center. Parte de seus moradores se manifestou contrária à construção de
um pólo gerador de tráfego no bairro. No entanto foi vencida pela força do mercado.
Certamente a presença do
empreendimento prejudicou os
moradores mais próximos, mas
tornou-se a “praça protegida” de
outros moradores e de
consumidores de outros bairros da
cidade.
Com o shopping center,
têm-se também salas de cinema e
teatro, completando a oferta de
serviços que o bairro oferece.
Diferentemente dos grandes
shoppings isolados das marginais,

12. 12
permite um grau de integração, ainda que mínimo, com o entorno do bairro.
4. VERTICALIZAÇÃO
O bairro passou a ser ocupado pela classe média emergente nos anos 1940.
Com a derrubada dos casarões e sua substituição progressiva por prédios de
apartamentos, o bairro foi perdendo suas características horizontais, mas manteve seu
traçado original, suas ruas arborizadas e boas construções. O processo de transformação
foi acelerado com novas construções nas décadas de 1940 e 1950, quando a Avenida
Angélica foi alargada e perdeu sua arborização original, com o objetivo de facilitar a
circulação sempre crescente de veículos. A participação direta do poder público em
empreendimentos imobiliários só ocorreria a partir de 1964, com a criação do BNH –
Banco Nacional da Habitação6
.
Em Higienópolis, se a verticalização contribuía para ‘deselitização’ do bairro,
acarretava ao mesmo tempo problemas como os de abastecimento de água e rede de
esgotos, insuficientes para atender ao número infinitamente maior de moradores. Além
disso, os novos edifícios iam suprimindo as áreas verdes das mansões (MENDES apud
SOMEKH, 1987: 80).
A convivência entre sobrados e edifícios de apartamentos era encontrada em
Santa Cecília. Por vota de 1950, houve invasão de edifícios residenciais em certas ruas,
principalmente entre Avenida São João e Alameda Barros. Os edifícios tornam-se mais
luxuosos quando se aproximam de Higienópolis, destacando-se as ruas Basílio Machado
e Gabriel dos Santos. As avenidas Angélica, São João e General Olimpio da Silveira
também passam por transformação (MENDES apud SOMEKH, 1987, p. 80).
Durante o período de 1967 a 1972 a verticalização desloca-se para outros
bairros da cidade, pois os poucos lotes ainda disponíveis em Higienópolis eram muito
caros.

13. 13
No período classificado por Somekh (1987, p. 142) como “Verticalização pós-
zoneamento” (1972/1979), Higienópolis e Santa Cecília registraram 9% do total de
edifícios construídos (5 empreendimentos).
Utilizamos a classificação definida por Gagetti (2000) para situarmos a
tipologia residencial vertical de Higienópolis, no período de 1933 a 1964. Essas
edificações apresentam duas fases distintas, que distinguem diferentes configurações
imobiliárias. A primeira, que pode ser denominada pioneira, agrupa os
empreendimentos levados a efeito pela iniciativa dos proprietários de lotes, onde
anteriormente estavam localizados seus palacetes. Característica dos edifícios desse
período é que se assentavam diretamente sobre o terreno, sem garagem no subsolo e
com apartamentos no térreo. A segunda categoria relaciona os edifícios construídos por
empresas imobiliárias, com recursos próprios e privados. Neste caso, os apartamentos
destinavam-se ao aluguel ou venda.
Foram classificados por Gagetti (2000) onze edifícios como categoria pioneira:
Alagoas, Santo André, Dom Pedro II, Augusto Barretto, Buenos Ayres, Santa Amália,
Piauí I e II, Goiás, Paquita e Itamarati.
O primeiro edifício construído em Higienópolis foi o Condomínio Alagoas, em
1933, erguido pela empresa Barreto, Xande & Cia Ltda. Apesar das críticas da
localização de um edifício em área residencial unifamiliar, foi precursor da regra de
ocupação para toda cidade – contava com um apartamento por andar e lojas no térreo.
Possuí dez pavimentos, além do térreo e da cobertura. A denominação condomínio
refere-se ao Decreto-Lei n 5481, de 25/6/1928, que dispunha sobre a alienação parcial
de edifícios de mais de cinco pavimentos (GAGETTI & RIGHI, 2001, p.75).
O segundo edifício a ser construído foi o Santo André, em 1935. Pertencia a
Andrea Matarazzo, construído pela empresa Matarazzo & Pilon e localizado na esquina
da Av Angélica com a R Piauí. Possuí sete pavimentos e loja no térreo.
Em 1938, foi construído o primeiro prédio da Avenida Higienópolis, Edifício
D. Pedro II, com apenas três pavimentos. O terreno pertencia à família do fazendeiro
Nhonhô Magalhães, que demoliu a casa anteriormente construída no local. O edifício
harmonizava-se bem com os casarões que o circundavam, respeitando os recuos legais
fundia-se à paisagem da avenida.

14. 14
Os edifícios dessa fase, produtos da iniciativa particular, e pertencentes a um
único proprietário, apresentavam, em geral, alto índice de ocupação do solo, com
apartamentos no nível térreo, garagens ao meio nível da rua na projeção do edifício,
ausência de pilotis e conseqüentemente ausência de áreas sociais coletivas. O Edifício
Paquita constitui-se uma exceção, utilizando recursos de pilotis para abrigar, no térreo,
áreas de serviço, social e de uso comunitário.
Gagetti (2000) analisou vinte edifícios construídos a partir de contratos
firmados entre proprietários de lotes, empresas construtoras e escritórios técnicos, tanto
para aluguel quanto para moradia dos proprietários.
Destacam-se, em especial, os seguintes projetos: Prudência, Bretagne, Piauí,
Louveira e Lausanne.
O Edifício Prudência, de 1945, foi projetado pelos arquitetos Rino Levi e
Roberto Cerqueira César, tem paisagismo de Roberto Burle Marx e foi edificado pela
Construtora Barreto, Xande & Cia Ltda. Localizado na Av Higienópolis possui doze
pavimentos e pilotis, sendo Prudência e Capitalização S/A sua proprietária.
É considerada obra emblemática da arquitetura moderna paulistana7
. Isolado
dos limites do terreno, possui térreo em pilotis; duas rampas acentuam a continuidade
entre a rua e o jardim que ocupa todo o térreo. Possui garagem no subsolo, a meio nível,
mantendo jardim frontal:
Com doze pavimentos, quatro apartamentos por andar e duas coberturas especiais,
logo se transformou num modelo para o bairro. O prédio era implantado em pilotis,
com suas amplas dependências sociais e com pé-direito duplo. Na frente ficavam os
jardins e nos fundos, as áreas de recreio infantil. Nesse aspecto também se
diferenciava dos antecessores. A existência de áreas de lazer infantil recriava, ainda
que de maneira quase simbólica, o quintal dos casarões, assim como as áreas
ajardinadas. As áreas sociais tentavam suprir a vida comunitária das antigas
alamedas e o fausto dos vastos jardins dos maiores palacetes (GAGETTI & RIGHI,
2001, p. 83).
O Edifício Bretagne, de 1958, é considerado o melhor projeto de Artacho
Jurado. Está situado na Avenida Higienópolis, foi construído pela Monções Construtora
e Imobiliária S/A. Não existia em Jurado a preocupação de seguir uma linha
arquitetônica precisa ou utilizar referências. Recorria a elementos da arquitetura

15. 15
moderna quando fazia uso de pilotis, cobertura ajardinada e linha estrutural pura,
porém, os revestimentos utilizados em suas obras mascaram essa intenção. Sua
implantação em formato de ‘L’ permitiu a integração visual da entrada do edifício na
Avenida Higienópolis com sua área de lazer envolta em jardins.
O Edifício Lausanne, de 1958, foi projetado por Adolf Franz Heep e construído
pela Construtora Helias Helcer & Aizik Helcer. Situado na Avenida Higienópolis, sua
proprietária era a Construtora Auxiliar S/A. O mencionado Edifício possui catorze
pavimentos mais pilotis. Para evitar um muro de arrimo muito alto no fundo8
, o edifício

16. 16
é acessado pela rua por uma rampa em semicírculo para os automóveis e escada frontal
para pedestres. Recuado para ganhar altura, por exigência do Código de Obras, sala e
quartos estão voltados para a face norte, com visão panorâmica para o atual Clube São
Paulo, antiga sede da Chácara de Dona Veridiana.
O Edifício Piauí, de 1950, foi projetado por Artacho Jurado e construído pela
Monções Construtora e Imobiliária S/A. Situado a Rua Piauí, sua proprietária era a
própria Construtora. Os projetos de Artacho Jurado, que se definia como decorador, são
facilmente identificados pela ornamentação exagerada de suas fachadas, liberdade
criativa de cores e formas. Foi responsável por diversos projetos em São Paulo e no
litoral paulista.
Enquanto o modernismo pregava a simplicidade e a clareza estrutural absoluta,
evitando e desprezando os revestimentos como simples ornamentos dispensáveis à
proteção das obras, os prédios de Artacho Jurado caminhavam em sentido oposto.
Suas obras usavam e abusavam de formalismo e ornamentação (GAGETTI &
RIGHI, 2001, p. 84).
O Edifício Louveira, de 1949, foi projetado por João Vilanova Artigas e Carlos
Cascaldi. Situado na Praça Villaboim, possuí blocos de sete e oito pavimentos. É
composto por duas lâminas paralelas apoiadas sobre pilotis interligadas por rampas de
acesso. O amplo espaço interno cria uma continuidade visual no térreo à Praça
Villaboim, integrando o jardim do edifício ao seu entorno. É considerada uma das
obras significativas da arquitetura moderna paulistana9
.
As faces cegas das lâminas... voltadas para a Praça Villaboim, deram origem a
grandes discussões entre os arquitetos e a Prefeitura por contrariarem a legislação
vigente na época. No entanto o fato dessas lâminas manterem entre elas uma praça
ajardinada, cria a sensação de continuidade com a Praça Villaboim... Hoje, o edifício
impressiona por sua simplicidade estrutural e total despojamento, ocupando lugar de
destaque na praça e em perfeita composição aos suntuosos prédios que o cercam
(GAGETTI & RIGHI, 2001, p. 86).
Os edifícios dessa fase apresentam volumes isolados, interligados ou em
lâminas paralelas; marquises marcantes e rampas de acesso como elementos de ligação
entre o espaço público (vias de acesso) e espaço privado (praças internas); utilização de

17. 17
pilotis definindo área livre com funções sociais e de serviços; garagens no subsolo
liberando toda extensão do térreo. Nesta fase podemos notar a relação mais fluída entre
o espaço semi-privado dos edifícios, com passagens, lojas e praças no térreo e o espaço
público, das vias e praças. Esta característica foi perdida com longo dos anos com a
instalação sempre mais freqüente de guaritas e gradis nos edifícios.
Com a descrição da implantação desses edifícios, procurou-se caracterizar a
introdução de novas tipologias verticalizadas que alteraram a paisagem anterior de
Higienópolis predominantemente horizontal. Estas tipologias correspondem ao período
de 1933 a 1964, anterior à criação do Banco Nacional da Habitação.
O déficit de moradias no Brasil estimado em 1964 era de oito milhões de
unidades. Visando conquistar apoio popular por meio da oferta de moradias e empregos
e, principalmente, dinamizar a economia do país, cria-se a estrutura de financiamento do
setor imobiliário, por meio do SFH - Serviço Financeiro de Habitação e da criação do
BNH - Banco Nacional da Habitação. Foi também estabelecida a regulamentação da
incorporação imobiliária e instituída a correção monetária. O FGTS - Fundo de Garantia
por Tempo de Serviço e o SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
instituídos em 1966, garantiram a arrecadação de recursos para implementar a política
de incentivo ao setor imobiliário. O BNH financiou 4,5 milhões de unidades (80,6% do
total do setor formal) no país durante sua existência, quase metade para a classe média
(FARAH, apud FONSECA, 2000, p. 31).
As habitações para as classes de renda média tinham promoção privada (com
financiamento pelo SFH), por meio de incorporadoras que coordenavam todas as etapas
do processo de produção das moradias.
O empreendimento, então, passou a ser gerido por uma corporação, pelas próprias
exigências de garantia ao financiamento, então oferecidas pelo Banco. A partir dessa
data, o empreendedor partícula (dono do terreno) cedeu lugar ao empreendedor
profissional (incorporador). (GAGETTI & RIGHI, 2001, p. 66).
Não apenas a criação do BNH e novas formas de financiamento iriam alterar a
produção de edifícios residenciais, mas também a Legislação de Uso e Ocupação do
Solo – Zoneamento de 1972. Em apenas 11,5% da cidade (Z3, Z4, Z5), o coeficiente de
aproveitamento seria igual a quatro, inferior ao estabelecido na legislação anterior. Os

18. 18
edifícios dessa fase passaram a oferecer áreas de lazer - livres, como forma de obter
maior aproveitamento.
A estruturação do setor de projetos, até então, era baseada principalmente em
escritórios de construtores que contavam com diferentes profissionais gerando
facilidade e racionalidade construtiva e integração dos diversos projetos - arquitetura e
complementares. A facilidade de financiamento provoca um boom imobiliário para o
qual o setor de projetos não estava preparado. Ocorre então, uma grande oferta de
trabalho para os diversos constituintes das etapas de projeto e, como conseqüência, um
desmantelamento da estrutura anterior (entrevista de Francisco Paulo Graziano, da
GRAMONT ENGENHARIA apud FONSECA, 2000, p. 48).
O projeto de arquitetura sofre especialmente com a situação. Existe uma
demanda por projetos legais que viabilizassem o financiamento do empreendimento. A
prática de desenvolver o projeto somente até a fase de projeto legal não é uma novidade
do período, porém a estrutura organizacional anterior garantia a qualidade e
construtibilidade do edifício, fato que não se mantém quando esta estrutura se fraciona
em vários escritórios. A construção sofre uma queda de qualidade em função de projetos
pouco desenvolvidos e não integrados entre si. O projeto toma-se um fim em si mesmo.
Com a crise econômica e conseqüente crise do Estado, ocorrida na década de
1980, inverte-se o quadro gerado a partir de 1964, caracterizado pela alta demanda, pelo
financiamento fácil e pela valorização do capital investido por meio de artifícios alheios
ao processo produtivo (FONSECA, 2000, p. 49).
Verificamos que a verticalização cresceu e espalhou-se indiscriminadamente
por todo bairro, preservando apenas algumas quadras, parte delas próximas do
Cemitério da Consolação (talvez esta seja uma razão) e parte na divisa com o Bairro do
Pacaembu (Z1 e tombado), onde se verifica declividade acentuada do terreno. As
quadras próximas ao Pacaembu acabaram por se verticalizar após os anos 1980.
Em meados da década de 1990, segundo empresas de consultoria de projeto de
engenharia civil e de arquitetura, os principais clientes eram quase que exclusivamente
as construtoras voltadas para o mercado imobiliário de alto padrão: habitação para
classe média e alta, escritórios, consultórios e conjuntos comerciais, facilmente
encontráveis tanto em Moema quanto em Santa Cecília e Higienópolis (FONSECA,
2000, p. 54).

19. 19
Segundo a EMBRAESP, um dos arquitetos com maior produção em
Higienópolis/Santa Cecília é Israel Rewin, preferido pela comunidade judaica:
Posso dizer que o bairro tem a minha cara... Minha origem ajudou. Por ser da
colônia, capto mais facilmente o que o pessoal quer em termos de moradia. Isso
facilita a venda dos imóveis (entrevista a Revista Veja SP, 28/7/1999, p. 11).
Em quinze anos de funcionamento de seu escritório, assinou sessenta projetos
de edifícios construídos no bairro. Somente na Rua Bahia é responsável por dez
edifícios, construções de alto padrão, com unidades de 200 a 700 metros quadrados10
. A
marca do arquiteto é o projeto de edifícios cada vez mais altos11
. Sua realização rápida
depende de alta tecnologia (aço e painéis pré-moldados).
5. CONCLUSÕES
Higienópolis, projetado para abrigar a elite cafeeira no início do século XX,
passa por um breve período de decadência, com a transformação de seus casarões em
pensões e mesmo cortiços. Teve uma verticalização impar, seja pela precocidade, seja
pela intensidade, com edifícios também encomendados pela classe alta.

20. 20
A proximidade da área central, a infra-estrutura consolidada, a facilidade de
acesso a boas instituições de ensino, centros hospitalares, comércio e serviços, fez com
que o bairro se adensasse ainda mais, mesclando edifícios de alto e médio padrão. O
bairro passou a ser procurado por uma nova elite de origem judaica que trouxe consigo
sinagogas e comércio específico. A presença de diferentes facilidades faz com que o
bairro seja freqüentado por pessoas de toda a cidade, implicando um fluxo intenso de
veículos em suas vias principais (Angélica, Higienópolis, Piauí). No entanto algumas
ruas ainda proporcionam tranqüilidade a seus moradores. Apesar do uso comercial e de
serviços se espalhar por todo o bairro, alguns núcleos comerciais podem ser destacados:
Praça Buenos Aires, Praça Vilaboim, Avenida Angélica, Ruas Piauí e Itambé.
Presenciamos, ainda hoje, um adensamento e diversificação de uso da área,
através de lançamento de edifícios destinados a escritórios e centros médicos. O estoque
de terras disponível, praticamente estagnado desde o início da década de 1980,
demonstra estar no seu limite. A especulação imobiliária, conseqüentemente, tem
estendido sua atuação para os bairros vizinhos de Santa Cecília e Barra Funda,
expulsando a população de baixa renda aí instalada. Tal ocorre também no limite no
bairro do Pacaembu, criando situações de estranhamento como edifícios de mais de 20
pavimentos na Rua Alagoas e o contraste entre casa e edifícios na Rua Ceará.
O tranqüilo bairro periférico da elite cafeeira com palacetes e sobrados,
caracterizando uma paisagem construída escalando as encostas em direção a Av
Paulista, transformou-se em um bairro central, misto e verticalizado, ainda de elite.
ABSTRACT
This work amplifies the knowledge about Urban
Morphology theme, and its correlates. It wants to
synthesize questions such as built space production,
as well as consequent urban tissues typologies. Sao

21. 21
Paulo city, since the XIX th end, evaluated in
direction of West Zone, substituting old agricultural
areas by estates, specially for coffee’s elite, like is
Higienopolis’ case. It is possible to verify that the
State contributed to this urban expansion through
specifically laws that privileges the referred estate,
in the sense of, in a first moment, preserve its high
rental pattern residential characteristics and, like
decades go on, enabling use changing and vertical
process.
During XXth century, not only land use and
occupation changing, but also resident population
profile change and growth of population that came
from others city’s regions due to health and
educational services offer and diversely commerce.
It has by consequence exponential pass traffic
growth, transforming peaceful residential streets in
city sectors’ liaison axis.
Key-words: urban expansion; district
transformations; occupation and use modifications.
NOTAS
1 Este trabalho é parte do resultado da pesquisa que deu origem a Morfologia Urbana e Legislação Urbanística:
Estudo de Setores de Bairros na Cidade de São Paulo no Período de 1972/2002. São Paulo: Tese de Doutoramento,
FAU USP, 2006.
2 Livro arquivado no Instituto de Estudos Brasileiros - USP, não cadastrado (Simoni, 2002: 158).
3 Sessão Ordinária de 11/8/1906, Annaes das Sessões da Câmara Municipal de São Paulo, 1906, in Simoni, 2002:
113.
4 Campos Fº (2003: 60). Tipo 3: bairro planejado, que nasce usualmente nas periferias urbanas da época em que
são implantados, e depois podem ir ficando centrais.
5 Idem. Tipo 4: bairro que se transformou em central na estrutura urbana devido a expansão do território da
cidade.
6 Lei nº 4380, de 21 de agosto de 1964.
7 Xavier, Lemos, Corona, 1983.

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8 “Os terrenos, que originalmente foram tratados como platôs sucessivos de modo a se adaptarem à topografia da
área passaram a ser escavados até os seus limites com a máxima utilização dos espaços destinados às garagens. Os
prédios passaram a ser então construídos sobre lajes e não mais sobre os terrenos originais. Os inconvenientes de
tal solução ficam evidentes no ajardinamento insuficiente e nos muros de arrimo necessários junto às divisas dos
lotes. Considerando-se ainda que o bairro se situa numa e seu arruamento foi idealizado levando em conta os platôs
dos lotes, tal solução provoca o emparedamento dos lotes” (Macedo, 1987).
9 Xavier, Lemos, Corona, 1983.
10 Em 1997, tinha 20 obras no bairro (FSP,1997).
11 Como é o caso do Edifício Vila Europa, na Rua Tucumã, com 31 pavimentos e 118 metros de altura, embargado
pela Prefeitura (Veja, 1999:18)
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Este trabalho é parte do resultado da pesquisa que deu origem a Morfologia Urbana e Legislação Urbanística: Estudo
de Setores de Bairros na Cidade de São Paulo no Período de 1972/2002. São Paulo: Tese de Doutoramento, FAU
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