O documento discute questões sobre o lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em loteamentos em execução. Especificamente, aborda se a prefeitura pode cobrar IPTU sobre cada lote individualmente antes da conclusão das obras e se pode usar o valor de venda dos lotes ou de imóveis da região como base de cálculo.
O documento discute aspectos do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Em três frases, resume:
1) O IPTU é um imposto municipal incidente sobre a propriedade predial e territorial urbana.
2) O documento explica os critérios de legitimidade e apuração do IPTU, incluindo sobre o que incide, quem pode criá-lo e como é calculado.
3) Também discute questões como imunidades tributárias, condicionantes positivos e negativos para a criação do IPTU e jurisprudência sobre o tema.
O documento discute os conceitos e critérios de incidência do IPTU e ITR. Aborda a propriedade, domínio útil e posse como critérios materiais, além de discutir os critérios espacial e temporal. Aponta que embora os municípios definam a zona urbana, a União pode conceituar o rural através de lei complementar.
Esta lei estabelece regras para loteamentos urbanos fechados e condomínios horizontais fechados na cidade de Ilhéus, Bahia. Ela define esses termos e estabelece que as áreas públicas e vias internas serão concedidas à associação de moradores, que será responsável pela manutenção. A lei também exige que os empreendedores forneçam contrapartidas sociais como escolas e postos de saúde em bairros carentes.
Este documento propõe uma nova lei para regular os contratos de arrendamento urbano em Angola. A legislação atual data de 1961 e precisa ser atualizada devido ao rápido crescimento urbano. A proposta mantém as proteções aos inquilinos habitacionais e busca equilibrar os interesses dos proprietários e inquilinos para dinamizar o mercado imobiliário.
Este documento altera os códigos do Imposto Predial Urbano e do Imposto Industrial em Angola. Reduz as taxas do Imposto Predial Urbano e introduz uma estrutura progressiva de taxas para proteger agregados familiares de baixa renda. Também simplifica procedimentos de pagamento e avaliação de imóveis.
Prot. 0985 15 pl 013-2015 - institui os instrumentos para o cumprimento da ...Claudio Figueiredo
O documento propõe instituir no município de Vila Velha, Espírito Santo, instrumentos para o cumprimento da função social da propriedade urbana, como o IPTU progressivo para imóveis não edificados ou subutilizados. O IPTU seria majorado anualmente até 15% caso o proprietário não promova o parcelamento, edificação ou utilização do imóvel dentro de prazos estabelecidos. Após 5 anos de IPTU progressivo, o município poderia desapropriar o imóvel para dar destinação social à propriedade
LEI DE ALTERAÇÃO AO REGULAMENTO
PARA LIQUIDAÇÃO E COBRANÇA DO IMPOSTO
SOBRE AS SUCESSÕES E DOAÇÕES E SISA
SOBRE AS TRANSMISSÕES DE IMOBILIÁRIOS
POR TÍTULO ONEROSO, AO REGULAMENTO
DE IMPOSTO DO SELO E À TABELA GERAL
DE IMPOSTO DO SELO
O documento discute aspectos do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Em três frases, resume:
1) O IPTU é um imposto municipal incidente sobre a propriedade predial e territorial urbana.
2) O documento explica os critérios de legitimidade e apuração do IPTU, incluindo sobre o que incide, quem pode criá-lo e como é calculado.
3) Também discute questões como imunidades tributárias, condicionantes positivos e negativos para a criação do IPTU e jurisprudência sobre o tema.
O documento discute os conceitos e critérios de incidência do IPTU e ITR. Aborda a propriedade, domínio útil e posse como critérios materiais, além de discutir os critérios espacial e temporal. Aponta que embora os municípios definam a zona urbana, a União pode conceituar o rural através de lei complementar.
Esta lei estabelece regras para loteamentos urbanos fechados e condomínios horizontais fechados na cidade de Ilhéus, Bahia. Ela define esses termos e estabelece que as áreas públicas e vias internas serão concedidas à associação de moradores, que será responsável pela manutenção. A lei também exige que os empreendedores forneçam contrapartidas sociais como escolas e postos de saúde em bairros carentes.
Este documento propõe uma nova lei para regular os contratos de arrendamento urbano em Angola. A legislação atual data de 1961 e precisa ser atualizada devido ao rápido crescimento urbano. A proposta mantém as proteções aos inquilinos habitacionais e busca equilibrar os interesses dos proprietários e inquilinos para dinamizar o mercado imobiliário.
Este documento altera os códigos do Imposto Predial Urbano e do Imposto Industrial em Angola. Reduz as taxas do Imposto Predial Urbano e introduz uma estrutura progressiva de taxas para proteger agregados familiares de baixa renda. Também simplifica procedimentos de pagamento e avaliação de imóveis.
Prot. 0985 15 pl 013-2015 - institui os instrumentos para o cumprimento da ...Claudio Figueiredo
O documento propõe instituir no município de Vila Velha, Espírito Santo, instrumentos para o cumprimento da função social da propriedade urbana, como o IPTU progressivo para imóveis não edificados ou subutilizados. O IPTU seria majorado anualmente até 15% caso o proprietário não promova o parcelamento, edificação ou utilização do imóvel dentro de prazos estabelecidos. Após 5 anos de IPTU progressivo, o município poderia desapropriar o imóvel para dar destinação social à propriedade
LEI DE ALTERAÇÃO AO REGULAMENTO
PARA LIQUIDAÇÃO E COBRANÇA DO IMPOSTO
SOBRE AS SUCESSÕES E DOAÇÕES E SISA
SOBRE AS TRANSMISSÕES DE IMOBILIÁRIOS
POR TÍTULO ONEROSO, AO REGULAMENTO
DE IMPOSTO DO SELO E À TABELA GERAL
DE IMPOSTO DO SELO
1) A Instrução Normativa 17-B/1980 regulava a participação obrigatória do INCRA no parcelamento de imóveis rurais, agregando-os em 3 grupos conforme localização e finalidade.
2) A jurisprudência e legislação exigiam a prévia manifestação do INCRA nos parcelamentos rurais para fins urbanos, mesmo em zona urbana, conforme a Lei de Parcelamento do Solo Urbano.
3) Nos parcelamentos rurais para fins agrícolas, a IN-17B exigia aprovação prévia do IN
O documento discute a usucapião especial urbana e a necessidade de averbação da reserva legal no registro de imóveis. Apresenta jurisprudência que estabelece que apenas a averbação no registro imobiliário impõe restrições ao domínio e permite identificar a base geodésica da reserva. Também trata da impossibilidade de normas infraconstitucionais obstarem o direito à usucapião especial urbana garantido pela Constituição caso sejam preenchidos seus requisitos.
O Município de Chapecó deverá regularizar o parcelamento de solo urbano do Loteamento São Marcos, localizado no bairro Esplanada. A decisão foi confirmada pelo Superior Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), que determinou o prazo de 180 dias para normalizar o terreno.
Regularização Fundiária - Reflexões sobre as inovações legislativas. IRIB
O documento discute as novas ferramentas da regularização fundiária urbana à luz da MP 759/2016, incluindo a simplificação do conceito de regularização, o direito real de laje, e o procedimento consensual entre a administração e particulares. Ele também apresenta dados sobre a demanda por regularização no Brasil, estimando que cerca de 100 milhões de pessoas vivem em imóveis irregulares.
1. O documento discute as regras e conceitos relacionados a dois importantes tributos no Brasil: o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN).
2. São apresentadas as hipóteses de incidência, não incidência e imunidades do ITBI, assim como os critérios espacial e temporal para sua cobrança.
3. Para o ISSQN, o documento explica o critério material de incidência
A ação popular questiona o repasse de R$ 60 milhões pela União à Eletronorte para reforma da Usina Termoelétrica do Rio Madeira e transporte de máquinas para a Bolívia, sem contrapartida. Alega-se lesão ao erário e ilegalidade por se tratar de matéria de créditos adicionais e suplementares, vedada a tratar por medida provisória. A União pede extinção alegando falta de ilegalidade, mas entende-se haver indícios para análise do mérito.
Desde 2006 moradores do loteamento São Marcos, localizado no bairro Esplanada, em Chapecó, não têm garantido o direito à moradia digna e não possuem sequer um endereço regularizado que indique o nome da rua número e o número da casa onde vivem. Os moradores buscaram a prefeitura a fim de regularizar seu registro, mas não obtiveram êxito. Em decisão liminar a justiça já havia determinado a regularização da situação no prazo de 120 dias, mas o prazo foi estendido para 180 dias. O prazo foi estendido por meio de um recurso que o município obteve parcialmente na justiça.
Este decreto aprova o projeto de loteamento denominado "Reserva Santa Izabel" com 474.335,31 m2. Estabelece obras de infraestrutura como rede de água, esgoto, drenagem e pavimentação a serem executadas pelo loteador. Também define garantias hipotecárias sobre o imóvel para garantir a execução das obras.
O Portal Cabo junto com moradores de varias localidade.
Estando inconformado com o aumento abusivo do IPTU, por parte da Prefeitura resolvemos, entrar com uma ação civil publica onde pedimos a suspensão do aumento praticado sob os Valores Venais dos imóveis, onde foi praticado aumento no valor de ate 300 a 500% onde resultando um aumento real no IPTU
O documento discute as irregularidades no processo de concessão de terras em Angola, incluindo a falta de cumprimento da lei e regulamentos. Ele também fornece recomendações como limitar aquisições injustificadas de terras, exigir planos de desenvolvimento e aproveitamento útil da terra, e criar um único título de concessão de terras.
O Ministério Público move ação civil pública contra duas empresas financeiras por exigirem que os consumidores assinem contratos de financiamento em branco, sem preenchimento prévio, violando o Código de Defesa do Consumidor. Pede liminar para que os contratos sejam preenchidos previamente e o consumidor receba cópia assinada, sob pena de multa de R$100.000 por contrato irregular, além da condenação das rés a cumprir a lei.
O Município tem o poder-dever de agir para que loteamento urbano i...allaymer
AÇÃO CIVIL PÚBLICA - Loteamento clandestino e irregular - Implantação em área de mananciais, e área pública - Regularização, do que for possível - Danos ao meio ambiente - Impossibilidade de reposição de toda a área danificada ao status quo ante - Procedência parcial da lide - Recurso ministerial, provido, em parte, para esse fim; não provimento ao dos loteadores.
MUNICÍPIO E ESTADO - Ilegitimidade de parte passiva - Admissibilidade - Inteligência do art. 40, da Lei 6.766/79 - Faculdades legais: fiscalização e exercício do poder de polícia - Preliminar, rejeitada"
A Lei no 12.424/2011 modificou diversas leis relacionadas a programas habitacionais, registro de imóveis e processos judiciais. Entre as principais alterações, reduziu os descontos sobre emolumentos cartorários para empreendimentos do PMCMV e simplificou procedimentos registrais para incorporações e parcelamentos imobiliários. Adicionalmente, facilitou usucapião por hipossuficientes e dispensou comprovação de débitos no INSS para regularizações fundiárias.
9 h30m condomínio de lotes à luz da lei 13.465 17 -renato martins silva Luis Merino
O documento discute a legislação aplicável aos condomínios de lotes urbanos após a Lei 13.465/2017. A lei federal regulamentou esta modalidade de parcelamento do solo, mas a competência legislativa continua sendo municipal. Os municípios podem proibir ou regular condomínios de lotes, observando aspectos urbanísticos como infraestrutura, uso do solo e fração mínima. A aplicação da lei de parcelamento municipal e da Lei 6.766/1979 é necessária para garantir a ordenação do território e os direitos dos ad
O documento discute os equívocos cometidos por municípios ao revisarem os valores da terra nua para fins de cobrança do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR). Afirma que municípios têm aumentado excessivamente esses valores, em alguns casos em mais de 100%, descumprindo a legislação que determina a exclusão de benfeitorias e culturas do cálculo. Também argumenta que municípios têm interpretado erroneamente o conceito de renúncia fiscal e que não se pode comparar o ITR a outros impostos como o
§ Relatório Preliminar do Novo Código de Mineração é divulgado;
§ CCJ do Senado aprova Projeto de Lei da Câmara que trata do agravamento das penas para crimes de pirataria;
§ Na Comissão Especial, é apresentado novo texto à Reforma do Estatuto das Micro e Pequenas Empresas.
O documento discute os condomínios de lotes de terreno urbano no Brasil. Primeiramente, apresenta a legislação federal e projetos de lei sobre o tema. Em seguida, discute as diferentes abordagens doutrinárias sobre a natureza jurídica desse tipo de propriedade. Por fim, cita jurisprudências e leis municipais que regulamentam condomínios de lotes.
Entendeu direito ou quer que desenhe parcerias administrativasGenani Kovalski
1) Os contratos administrativos possuem duração de um ano, mas podem ser prorrogados em casos excepcionais como projetos do plano plurianual ou prestação contínua de serviços.
2) Os contratos devem seguir formalidades legais como instrumento escrito e publicação para validade e proteção do patrimônio público.
3) Os contratos administrativos podem ser modificados em caso de álea extraordinária para manutenção do equilíbrio econômico-financeiro.
1) A Instrução Normativa 17-B/1980 regulava a participação obrigatória do INCRA no parcelamento de imóveis rurais, agregando-os em 3 grupos conforme localização e finalidade.
2) A jurisprudência e legislação exigiam a prévia manifestação do INCRA nos parcelamentos rurais para fins urbanos, mesmo em zona urbana, conforme a Lei de Parcelamento do Solo Urbano.
3) Nos parcelamentos rurais para fins agrícolas, a IN-17B exigia aprovação prévia do IN
O documento discute a usucapião especial urbana e a necessidade de averbação da reserva legal no registro de imóveis. Apresenta jurisprudência que estabelece que apenas a averbação no registro imobiliário impõe restrições ao domínio e permite identificar a base geodésica da reserva. Também trata da impossibilidade de normas infraconstitucionais obstarem o direito à usucapião especial urbana garantido pela Constituição caso sejam preenchidos seus requisitos.
O Município de Chapecó deverá regularizar o parcelamento de solo urbano do Loteamento São Marcos, localizado no bairro Esplanada. A decisão foi confirmada pelo Superior Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), que determinou o prazo de 180 dias para normalizar o terreno.
Regularização Fundiária - Reflexões sobre as inovações legislativas. IRIB
O documento discute as novas ferramentas da regularização fundiária urbana à luz da MP 759/2016, incluindo a simplificação do conceito de regularização, o direito real de laje, e o procedimento consensual entre a administração e particulares. Ele também apresenta dados sobre a demanda por regularização no Brasil, estimando que cerca de 100 milhões de pessoas vivem em imóveis irregulares.
1. O documento discute as regras e conceitos relacionados a dois importantes tributos no Brasil: o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN).
2. São apresentadas as hipóteses de incidência, não incidência e imunidades do ITBI, assim como os critérios espacial e temporal para sua cobrança.
3. Para o ISSQN, o documento explica o critério material de incidência
A ação popular questiona o repasse de R$ 60 milhões pela União à Eletronorte para reforma da Usina Termoelétrica do Rio Madeira e transporte de máquinas para a Bolívia, sem contrapartida. Alega-se lesão ao erário e ilegalidade por se tratar de matéria de créditos adicionais e suplementares, vedada a tratar por medida provisória. A União pede extinção alegando falta de ilegalidade, mas entende-se haver indícios para análise do mérito.
Desde 2006 moradores do loteamento São Marcos, localizado no bairro Esplanada, em Chapecó, não têm garantido o direito à moradia digna e não possuem sequer um endereço regularizado que indique o nome da rua número e o número da casa onde vivem. Os moradores buscaram a prefeitura a fim de regularizar seu registro, mas não obtiveram êxito. Em decisão liminar a justiça já havia determinado a regularização da situação no prazo de 120 dias, mas o prazo foi estendido para 180 dias. O prazo foi estendido por meio de um recurso que o município obteve parcialmente na justiça.
Este decreto aprova o projeto de loteamento denominado "Reserva Santa Izabel" com 474.335,31 m2. Estabelece obras de infraestrutura como rede de água, esgoto, drenagem e pavimentação a serem executadas pelo loteador. Também define garantias hipotecárias sobre o imóvel para garantir a execução das obras.
O Portal Cabo junto com moradores de varias localidade.
Estando inconformado com o aumento abusivo do IPTU, por parte da Prefeitura resolvemos, entrar com uma ação civil publica onde pedimos a suspensão do aumento praticado sob os Valores Venais dos imóveis, onde foi praticado aumento no valor de ate 300 a 500% onde resultando um aumento real no IPTU
O documento discute as irregularidades no processo de concessão de terras em Angola, incluindo a falta de cumprimento da lei e regulamentos. Ele também fornece recomendações como limitar aquisições injustificadas de terras, exigir planos de desenvolvimento e aproveitamento útil da terra, e criar um único título de concessão de terras.
O Ministério Público move ação civil pública contra duas empresas financeiras por exigirem que os consumidores assinem contratos de financiamento em branco, sem preenchimento prévio, violando o Código de Defesa do Consumidor. Pede liminar para que os contratos sejam preenchidos previamente e o consumidor receba cópia assinada, sob pena de multa de R$100.000 por contrato irregular, além da condenação das rés a cumprir a lei.
O Município tem o poder-dever de agir para que loteamento urbano i...allaymer
AÇÃO CIVIL PÚBLICA - Loteamento clandestino e irregular - Implantação em área de mananciais, e área pública - Regularização, do que for possível - Danos ao meio ambiente - Impossibilidade de reposição de toda a área danificada ao status quo ante - Procedência parcial da lide - Recurso ministerial, provido, em parte, para esse fim; não provimento ao dos loteadores.
MUNICÍPIO E ESTADO - Ilegitimidade de parte passiva - Admissibilidade - Inteligência do art. 40, da Lei 6.766/79 - Faculdades legais: fiscalização e exercício do poder de polícia - Preliminar, rejeitada"
A Lei no 12.424/2011 modificou diversas leis relacionadas a programas habitacionais, registro de imóveis e processos judiciais. Entre as principais alterações, reduziu os descontos sobre emolumentos cartorários para empreendimentos do PMCMV e simplificou procedimentos registrais para incorporações e parcelamentos imobiliários. Adicionalmente, facilitou usucapião por hipossuficientes e dispensou comprovação de débitos no INSS para regularizações fundiárias.
9 h30m condomínio de lotes à luz da lei 13.465 17 -renato martins silva Luis Merino
O documento discute a legislação aplicável aos condomínios de lotes urbanos após a Lei 13.465/2017. A lei federal regulamentou esta modalidade de parcelamento do solo, mas a competência legislativa continua sendo municipal. Os municípios podem proibir ou regular condomínios de lotes, observando aspectos urbanísticos como infraestrutura, uso do solo e fração mínima. A aplicação da lei de parcelamento municipal e da Lei 6.766/1979 é necessária para garantir a ordenação do território e os direitos dos ad
O documento discute os equívocos cometidos por municípios ao revisarem os valores da terra nua para fins de cobrança do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR). Afirma que municípios têm aumentado excessivamente esses valores, em alguns casos em mais de 100%, descumprindo a legislação que determina a exclusão de benfeitorias e culturas do cálculo. Também argumenta que municípios têm interpretado erroneamente o conceito de renúncia fiscal e que não se pode comparar o ITR a outros impostos como o
§ Relatório Preliminar do Novo Código de Mineração é divulgado;
§ CCJ do Senado aprova Projeto de Lei da Câmara que trata do agravamento das penas para crimes de pirataria;
§ Na Comissão Especial, é apresentado novo texto à Reforma do Estatuto das Micro e Pequenas Empresas.
O documento discute os condomínios de lotes de terreno urbano no Brasil. Primeiramente, apresenta a legislação federal e projetos de lei sobre o tema. Em seguida, discute as diferentes abordagens doutrinárias sobre a natureza jurídica desse tipo de propriedade. Por fim, cita jurisprudências e leis municipais que regulamentam condomínios de lotes.
Entendeu direito ou quer que desenhe parcerias administrativasGenani Kovalski
1) Os contratos administrativos possuem duração de um ano, mas podem ser prorrogados em casos excepcionais como projetos do plano plurianual ou prestação contínua de serviços.
2) Os contratos devem seguir formalidades legais como instrumento escrito e publicação para validade e proteção do patrimônio público.
3) Os contratos administrativos podem ser modificados em caso de álea extraordinária para manutenção do equilíbrio econômico-financeiro.
Ruby é uma linguagem de programação interpretada de script de alto nível, orientada a objetos e funcional. Foi criada em 1995 por Yukihiro "Matz" Matsumoto com foco na simplicidade e produtividade do programador. Ruby é usada em muitos frameworks e aplicativos web populares devido à sua sintaxe elegante e fácil de ler.
O documento descreve os principais sinais de pontuação no português e suas funções na escrita, incluindo ponto, vírgula, ponto e vírgula, dois pontos, ponto de interrogação, ponto de exclamação e reticências. Também discute críticas ao uso tradicional da pontuação e exemplos de autores que inovaram em sua aplicação.
Este manual de calidad describe la estructura del sistema de gestión de calidad de CONSTRUCOOP CTA de acuerdo con los requisitos de la norma NTC-ISO 90001:2000. El objetivo es asegurar la satisfacción de los clientes a través de procesos definidos que interactúan dentro de la cooperativa y cumplir con los requisitos de la norma de calidad. El manual explica el sistema de gestión de calidad de CONSTRUCOOP CTA y está disponible para todos los interesados.
O documento discute as características constitucionais do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) no Brasil. Em especial, aborda os critérios material, temporal, espacial e pessoal para incidência do imposto, assim como a base de cálculo, alíquotas e progressividade.
Os dispositivos específicos aplicáveis ao desmembramento e à regularização do...IRIB
O documento discute três tópicos principais: 1) a regularização de imóveis da União e Estados prevista na lei; 2) o destaque de imóveis de gleba pública originária; 3) a investidura de imóveis públicos em favor de particulares lindeiros.
Este documento é um Termo de Acordo e Compromisso entre a Prefeitura Municipal de Campinas e a empresa Babaeski Incorporações de Empreendimentos Imobiliários Ltda. Pelo termo, a empresa se compromete a executar obras de infraestrutura relacionadas a um empreendimento imobiliário comercial em troca da emissão de licenças para o empreendimento. As obras incluem faixas de desaceleração, semáforos, sinalização viária e projetos de escoamento de águas pluviais. O
Este documento apresenta 35 enunciados aprovados sobre diversos temas relacionados à administração pública municipal. Os enunciados tratam de questões como uso do espaço público, meio ambiente, competências municipais, tributação, pessoal e serviço público.
O documento discute a legislação e procedimentos relacionados à aquisição de bens e serviços pelo Estado e municípios. Aborda os objetivos gerais e específicos, técnicas de aquisição como concursos, compra direta e cotações, e os requisitos para registro e controle do patrimônio adquirido.
Esta lei estabelece regras para loteamentos urbanos fechados e condomínios horizontais fechados na cidade de Ilhéus, Bahia. Ela define responsabilidades dos incorporadores e loteadores e estabelece que as áreas públicas internas podem ser concedidas para uso exclusivo dos moradores.
O documento trata da regularização fundiária de acordo com a Lei 13.465/17, abordando tópicos como núcleos urbanos informais, legitimação fundiária, dispensa de licitação e desafetação, cadastro de imóvel rural, condomínios, entre outros. Tem o objetivo de estabelecer normas para a regularização de assentamentos irregulares e titulação dos seus ocupantes.
O documento classifica e descreve as principais espécies tributárias no Brasil. Apresenta uma classificação tripartite com base na vinculação da hipótese de incidência à atuação estatal, distinguindo tributos vinculados e não vinculados. Em seguida descreve as cinco espécies principais: impostos, taxas, contribuição de melhoria, empréstimo compulsório e contribuições, definindo os critérios e características de cada uma.
RUA VITOR MEIRELES, 350, LOTE 29 - t
Campinas-SP
O presente por TAC tem por objeto estabelecer as ações, as intervenções e as obras de infraestrutura necessárias à mitigação dos impactos a serem causados pela futura implantação de empreendimento do tipo HMV-5 sobre o Lote 29, do Quarteirão 30.030, com área de 12.258,04m², com 248 unidades habitacionais
O documento apresenta um resumo sobre tributação de propriedade imobiliária no Brasil, abordando: 1) competência constitucional para instituir impostos sobre propriedade; 2) características do IPTU e ITBI; 3) jurisprudência dos tribunais superiores sobre diversos aspectos desses impostos.
O documento solicita informações da Prefeitura sobre um convênio de cessão de terra entre o município e o Clube de Rodeio de Ibitinga. O vereador questiona sobre detalhes do convênio original de 1985 e da tentativa de prorrogação em 2008, e solicita esclarecimentos sobre responsabilidades e obrigações do Clube.
O documento propõe (1) desafetar bens públicos para alienação, (2) autorizar o Poder Executivo a alienar os bens para arrecadar recursos para investimentos, e (3) estabelecer condições como licitação e descontos para a alienação dos bens.
Este documento descreve a Lei no 10.520/2002 que institui a modalidade de licitação denominada pregão para a aquisição de bens e serviços comuns pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios. Ele também resume alguns prejulgados do Tribunal de Contas de Santa Catarina relacionados a questões sobre pregões, como os tipos de serviços que podem ser adquiridos via pregão e as regras para publicação de editais.
A regularização fundiária e sua difusão no meio jurídicoIRIB
Palestra proferida no XLI Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil em Porto Alegre/RS.
Autor: Renato Guilherme Góes, secretário Municipal de Habitação, da Prefeitura de São José do Rio Preto/SP.
O documento discute aspectos do Imposto Territorial Rural (ITR) no Brasil, incluindo: 1) o sujeito ativo e repartição da receita tributária entre União e municípios; 2) princípios e imunidades do ITR como progressividade e isenção para pequenas propriedades; 3) casos em que o ITR não é devido como quando há invasão da propriedade.
IMÓVEIS DESTINADOS À EXPLORAÇÃO AGRÍCOLA, PECUÁRIA OU AGRO- INDUSTRIAL - INCI...OAR Advogados
O documento discute se imóveis destinados à exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial são sujeitos à incidência de IPTU ou ITR. Aponta que o CTN estabelece o IPTU com base na localização do imóvel, mas o Decreto-Lei no 57/1966 determina a incidência de ITR para imóveis com essas destinações, prevalecendo sobre o CTN. O STF declarou inconstitucional lei que revogou tal artigo do decreto-lei, fazendo prevalecer a destinação
Esta lei complementar institui o Código de Obras do município de Bombinhas, estabelecendo normas para projetos, execução e aprovação de obras, além de responsabilidades dos envolvidos e procedimentos administrativos. Ela define regras para licenciamento de obras públicas e privadas, responsabilidades de proprietários e profissionais, além de diretrizes para acessibilidade e preservação ambiental.
Aula sobre Prestação de contas nas leis federais (Rouanet, Esporte e Audiovisual), feita por Melissa de Mendonça Moreira para o Curso Prestação de Contas.
O documento trata de uma apelação civil movida pelo Município de Criciúma contra uma sentença que julgou parcialmente procedente uma ação civil pública do Ministério Público questionando a desafetação de uma área pública. O relator entende que o recurso e a remessa devem ser desprovidos, uma vez que a lei proíbe alterar a destinação de áreas de uso comum decorrentes de loteamentos, o que se aplica também aos municípios.
1. 1
Loteamento em execução. Critério para lançamento do ITU
Kiyoshi Harada
CONSULTA
Interessada: Aphaville Urbanismo S/A.
Trata-se de consulta formulada por Alphaville Urbanismo S/A., por intermédio de seu
eminente advogado, Dr. Paulo Antonio Neder, na qual solicita parecer acerca da seguinte
questão:
A consulente, por si ou por empresas a ela ligadas, dedica-se à atividade de
implantação de loteamentos fechados em vários rincões do País.
Tais loteamentos devem ser aprovados pela Municipalidade onde se situem e o
empreendedor, como garantia para a realização das obras, oferece um ou mais lotes àquela
Municipalidade que, ao término das mesmas, autoriza o levantamento da garantia ofertada.
No entanto, narra a consulente que determinadas Prefeituras, antes mesmo de
concluídas as obras e entregue o empreendimento, tributam individualmente cada um dos
lotes componentes do loteamento, levando em conta o valor de venda ou até mesmo o valor
dos imóveis já urbanizados da região.
Diante do exposto, formula a consulente os seguintes quesitos:
a) Aprovado o loteamento, a Prefeitura, antes de recebidas as obras ou enquanto
estiverem elas em andamento, deve cobrar o IPTU sobre a gleba toda, isto é, não
levando em consideração lote por lote, ou tem o poder de individualizar, desde logo,
os lotes e lançá-los um a um?
b) Aventando-se, sem admitir, pudesse ser cobrado o imposto sobre cada um dos
lotes, poderia a Municipalidade lançar o imposto equiparando o valor dos lotes aos
dos imóveis já urbanizados, situados na região ou, então, o preço de venda dos
lotes do loteamento, quando o vendedor já inclui a urbanização a ser realizada (bem
para entrega futura)?
c) A insistência da Municipalidade em tributar por lote, baseando-se em preços dos
valores venais de imóveis situados na região, ou levando em conta o valor de venda
dos lotes sem que a urbanização esteja finda e as obras recebidas pela própria
Municipalidade, ofende algum princípio jurídico da tributação?
d) Enquanto se implantam os equipamentos, que beneficiarão um loteamento, é
possível considerá-lo como concluído para efeitos de lançamento do IPTU lote a
lote? E, ainda, nessa situação (em que os equipamentos não foram doados à
Municipalidade), é possível considerar-se a valorização que eles trarão à região,
para fixação do valor venal do imóvel para efeitos de lançamento do IPTU?
PARECER
1. Introdução
Loteamento, ao teor da prescrição do § 1º, do artigo 2º da Lei 6.766/79, que dispõe
sobre o parcelamento do solo urbano, é a subdivisão de gleba em lotes destinados à
edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou
prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
O loteamento fechado, empreendimento ao qual se dedica a consulente, tem,
usualmente, por diferencial do chamado loteamento convencional, a associação dos
adquirentes dos lotes, por terem objetivos comuns.
Em verdade, nos loteamentos fechados, existem as áreas privativas, que correspondem
ao próprio terreno adquirido, e as áreas de domínio público.
2. 2
Por acordo firmado com o Município, os adquirentes de lotes passam a administrar as
áreas de domínio público.
Os lotes, de acordo com a definição legal, constante do artigo 2º, § 4º da Lei nº
6.766/79, com a redação dada pela Lei nº 9.785/99, são os terrenos servidos de infra-
estrutura básica, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo Plano
Diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Por infra-estrutura básica entendem-se os equipamentos urbanos de escoamento das
águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável,
e de energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação pavimentadas ou não (artigo 2º,
§ 5º). Por sua vez, os equipamentos urbanos, além dos retro-referidos, abrangem os serviços
de coleta de águas pluviais e de gás canalizado (parágrafo único do artigo 5º).
Aprovado o projeto de loteamento, o loteador deverá submetê-lo ao Registro de
Imóveis competente, acompanhado pelos documentos elencados no artigo 18 daquela lei, no
prazo de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação. Dentre esses documentos figura a
apresentação do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de
cessão.
O primeiro instrumento normativo, que regulou o loteamento de solo urbano, o
Decreto-lei nº 58, de 10-12-1957, disciplinou a venda de terrenos em prestações. Parte
desse diploma legal, ainda, está em vigor. A lembrança desse fato é de suprema importância,
pois, revela, de pronto, a absoluta incompatibilidade do valor da promessa de venda e
compra para determinação do valor venal do terreno, objetivando o lançamento do IPTU,
como será visto no tópico adequado.
Registrado o loteamento, as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a
edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial
descritivo, passam a integrar, ipso fato, o domínio do Município, na forma do art. 22 da citada
lei. Contudo, esse fato não pode ser confundido com a destinação pública (bens de uso
comum do povo ou de uso especial) dos espaços e equipamentos integrados ao patrimônio
público, o que, só poderá ocorrer, de fato, com a efetiva conclusão das obras do
loteamento e ulterior entrega dos equipamentos urbanos ao poder público local. A partir daí,
poderá a Prefeitura implantar, nas áreas institucionais reservadas pelo loteador, os
equipamentos públicos comunitários como os de educação, de cultura, de saúde, de lazer e
similares (art. 4º, § 2º da Lei nº 6.766/79).
2. Do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana
Nos moldes da redação do artigo 32 do CTN e do artigo 156, I da Constituição Federal,
compete ao Município instituir imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, que
tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado em
sua zona urbana.
Verifica-se que o legislador tributário tomou de empréstimo as categorias jurídicas
disciplinadas pelo Direito Civil tais como a propriedade, o domínio útil e a posse a qualquer
título.
Outrossim, o IPTU é imposto de natureza real, que grava a disponibilidade
econômica do imóvel, nunca o imóvel ou seu título aquisitivo. Por isso, o fato gerador
definido no art. 32 do CTN deve ser entendido, em consonância com legislação ordinária de
cada Município, como o fato de alguém ser proprietário, titular de domínio útil ou possuidor
de bem imóvel, em 1º de janeiro de cada ano. O essencial é que o bem imóvel esteja na
disponibilidade econômica do contribuinte.
Em razão de consistir o fato gerador do IPTU em uma situação permanente e estática
(ser proprietário, ser titular de domínio útil ou da posse), o legislador definiu uma data,
artificialmente, para precisar o momento de sua ocorrência, elegendo o dia 1º dia de cada ano,
a fim de preservar o caráter anual do imposto.
3. Conceito de zona urbana
O conceito de zona urbana integra a definição do fato gerador do IPTU, conforme art.
32 do CTN, retro transcrito. Para caracterização de zona urbana basta a existência de, pelo
menos, dois dos melhoramentos executados ou mantidos pelo poder público federal, estadual
ou municipal, referidos no § 1º do art. 32 do CTN que são:
3. 3
I. meio-fio ou calçamento, com canalização de água;
II. abastecimento de água;
III. sistema de esgotos sanitários;
IV. rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
V. escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros
do imóvel considerado
O § 2º faculta, ainda, à lei municipal considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de
expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados
à habitação, à indústria ou ao comércio.
O critério geográfico adotado pelo CTN elimina, de vez, a interminável controvérsia
acerca da conceituação do que seja urbano.
4. Base de cálculo
Base de cálculo é o critério legal para mensuração da matéria tributável. Permite, em
conjugação com a alíquota, a determinação, em cada obrigação tributária concreta, o
quantum debeatur. Assim, compõe o fato gerador da obrigação tributária em sua
perspectiva dimensível.
Dispõe o art. 33 do CTN que a base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.
O valor venal é, pois, um dos aspectos do fato gerador da obrigação tributária.
Juntamente com a alíquota, compõe o aspecto quantitativo do fato gerador. Por isso, ele só
pode ser fixado ou alterado por lei. A sua majoração por decreto é inconstitucional, conforme
já decidiu o Plenário do Colendo Supremo Tribunal Federal (RE. 92.335-SP, in RTJ-96/880). É
claro que a simples atualização monetária da base de cálculo pode ser feita por decreto,
consoante disposto no § 2º, do art. 97 do CTN, ao nosso ver, desnecessariamente, pois,
atualizar o poder aquisitivo da moeda não significa aumentar. O valor venal é apurado de
acordo com as plantas genéricas de valores (PGVs).
O exame acurado desse aspecto do valor venal irá apontar, de forma clara e
incontestável, a impossibilidade jurídica de lançamentos individualizados do ITU, antes de
concluído o loteamento.
Conforme conceituação doutrinária, aceita pela jurisprudência, valor venal é aquele
que o imóvel alcançará para compra e venda, à vista, segundo as condições usuais do
mercado de imóveis. Está abrangida nessa conceituação a variação de 10% (dez por cento)
para mais ou para menos, que é usual nos laudos avaliatórios elaborados por peritos
qualificados. Essa conceituação, aceita pela jurisprudência de nossos tribunais, por si só,
afasta o valor do compromisso de venda e compra como parâmetro para aferir o valor
venal do imóvel.
A base de cálculo só pode ser o valor venal do imóvel, e este só pode resultar de
pesquisas de mercado em condições normais. Em outras palavras, o valor venal não pode ser
manipulado pelo legislador para menos ou para mais; deve simplesmente espelhar a realidade
do mercado imobiliário, isto é, ele deve se aproximar, tanto quanto possível, do valor de
mercado, como veremos mais adiante.
5. Alíquota
É o percentual incidente sobre a base de cálculo. Ela pode ser fixa ou progressiva, ou
seja, ir aumentando à medida em que vai crescendo a sua base de cálculo. A progressão, por
sua vez pode ser simples ou graduada. Simples, quando cada alíquota maior aplica-se por
inteiro sobre toda a matéria tributável. Graduada, quando a alíquota maior é aplicada somente
sobre a parcela do valor compreendido entre o limite inferior e o limite superior, como
acontece no cálculo do imposto de renda das pessoas físicas.
6. Lançamento
Lançamento tributário é o procedimento administrativo tendente a verificar a ocorrência
do fato gerador da obrigação tributária, determinar a matéria tributária, calcular o montante
devido e identificar o sujeito passivo (art. 142 do CTN).
Há três espécies de lançamento: de ofício, misto e por homologação. O lançamento do
IPTU enquadra-se na categoria de lançamento de ofício ou direto, no qual, o fisco age sem a
4. 4
participação do contribuinte, cabendo àquele a prova da entrega tempestiva da notificação ao
sujeito passivo.
Verificada a ocorrência do fato gerador, identificados o sujeito passivo e a matéria
tributável, isto é, o imóvel a ser tributado, aplica-se a alíquota sobre a sua base de cálculo,
dando nascimento ao crédito tributário.
E aqui é preciso distinguir a base de cálculo in abstrato, da base de cálculo in concreto.
O art. 33 do CTN estabelece a base de cálculo do IPTU de forma abstrata, relacionando-se com
o elemento nuclear ou objetivo do fato gerador da obrigação tributária, que outra coisa não é
senão a descrição legislativa abstrata da hipótese em que o imposto é devido. A base de
cálculo in concreto, também, conhecida como base imponível, está relacionada com a
ocorrência do fato gerador, quando surge a obrigação tributária (§ 1º, do art. 113 do CTN),
ensejando a constituição do crédito tributário (IPTU) pelo lançamento (art. 142 do CTN),
mediante aplicação da alíquota sobre a base de cálculo do imóvel considerado.
Só que o fato gerador do IPTU é a disponibilidade econômica da propriedade
predial e territorial urbana, no dia 1º de janeiro de cada ano. Prescinde do instrumento
jurídico de transmissão da propriedade imobiliária, como no caso do ITBI, quando, sempre
haverá um valor certo e determinado, expresso pelo preço da alienação imobiliária, que a
maioria das legislações municipais adota como sendo a base de cálculo desse imposto,
ressalvada a sua cobrança pelo valor mínimo, espelhado nas Plantas Genéricas de Valores.
No caso da base de cálculo do IPTU, não há uma precisão matemática na apuração
do chamado 'valor venal do imóvel', que resulta da pesquisa de mercado e que, por isso
mesmo, representa mera presunção de que determinado imóvel tem aquele valor de
mercado. Daí a imprescindibilidade de visualizar um instrumento jurídico, capaz de
determinar, em cada caso concreto, a base de cálculo do IPTU, tanto quanto possível,
próximo da realidade imobiliária local, e, ao mesmo tempo, propiciar ao sujeito passivo
elementos que possibilitem a impugnação do valor venal atribuído a seu imóvel
(1)
,
ofertando avaliação contraditória, na forma do art. 148 do CTN
(2)
.
Daí a adoção, pela generalidade dos Municípios, das chamadas Plantas Genéricas de
Valores - PGVs - onde estão estabelecidos os critérios de apuração do valor venal de uma
infinidade de imóveis semelhantes ou afins. É com base nessas PGVs que o órgão
competente do Executivo vai atribuir a base de cálculo in concreto, em relação a cada imóvel
tributando. Esse fato ensejou o surgimento de estranha e equivocada doutrina, segundo a
qual, por ser o IPTU um 'imposto avaliável' a edição das PGVs se inseriria no âmbito de
atuação do Executivo, prescindindo de elaboração legislativa. Nada mais equivocado! As PGVs
não fixam o valor venal de cada imóvel, porém, editam regras gerais hipotéticas para
constituição do crédito tributário em cada caso, mediante a atividade do lançamento, que é
ato administrativo vinculado. Apenas a operação para calcular o quantum debeatur em
relação a cada imóvel, com fundamento no critério abstrato, previsto nas PGVs, é que se
insere no âmbito de competência privativa do Executivo. As PGVs, por integrarem a base de
cálculo do IPTU (art. 146, III, 'a' da CF) só poderão resultar de lei, jamais de decreto, em
obediência ao princípio da legalidade tributária (art. 150, I da CF e art. 97, I do CTN). Daí
porque a Súmula 160 do STJ veda a atualização do IPTU, mediante decreto, em percentual
superior ao índice oficial de correção monetária.
7. Dos métodos de avaliação de imóveis urbanos para elaboração das PGVs
Os valores unitários de metro quadrado da construção e de terreno, consignados
genérica e abstratamente nas PGVs, para possibilitar o lançamento individual do IPTU, não são
estabelecidos aleatoriamente pelo legislador. Este encampa os valores resultantes de
pesquisas e avaliações feitas pelo Executivo. Os valores unitários resultam, pois, de avaliações
técnicas.
1
Esse valor venal resulta, necessariamente, de presunção juris tantum.
2
"Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens,
direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço,
sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos
expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação
contraditória, administrativa ou judicial."
5. 5
Consoante já escrevemos, vários são os métodos de avaliação, normalmente, utilizados
para cálculo do justo preço nas expropriatórias e que não diferem daqueles que servem para
embasar os valores unitários das PGVs.
“Na avaliação de terrenos loteados, normalmente, o método empregado é o
comparativo, levando-se em conta os três fatores básicos: a área, a
profundidade e a testada. Basicamente, consiste na pesquisa de preços com
menos de dois anos em relação à data da avaliação, referentes a imóveis da
mesma região geoeconômica, de idêntica zona e uso e ocupação do solo e do
mesmo setor fiscal. Preço proveniente de oferta deverá sofrer redução de 10%
para atender à natural elasticidade do mercado, ao passo que os preços a prazo
devem ser transformados em preços a vista, mediante descontos com o auxílio
da Tabela Price. A somatória dos diferentes preços levantados e sua divisão pelo
número de elementos pesquisados resultarão em um valor médio. Descartam-se
os elementos que se situarem 30% abaixo ou acima dessa média. Extrair-se-á
nova média com os elementos remanescentes resultando na chamada média
aritmética saneada, ou seja, o valor unitário médio que servirá de paradigma
para a avaliação.
Na avaliação de glebas loteáveis, quando o emprego direto do método
comparativo fica inviabilizado por ausência de paradigmas, a avaliação é feita
através do chamado método involutivo. Consiste na projeção de um loteamento
imaginário com a divisão da área em quadras e em lotes-padrão, com exclusão
das áreas destinadas a espaços livres, institucionais e áreas verdes. Levam-se
em conta inúmeros fatores, como despesas do loteamento abarcando a
implantação de infra-estrutura, propaganda e corretagem, bem como o tempo
de duração para o esgotamento das vendas, a valorização dos lotes no decorrer
das vendas etc. Enfim, é um método cuja avaliação é baseada em projeções que
podem ocorrer ou não concretamente”
(3)
.
Cumpre lembrar que, na desapropriação, o valor do imóvel expropriando é encontrado
diretamente pela avaliação feita pelo perito judicial, facultada a atuação de assistentes
técnicos das partes, cabendo ao juiz o acolhimento do laudo do expert judicial ou das críticas
deste ou daquele assistente técnico. Para a apuração da base de cálculo do IPTU, a avaliação
de diversos imóveis semelhantes ou afins é feita para o encontro do valor unitário do metro
quadrado, para fins de sua inserção nas PGVs, que funcionam como normas de caráter
supletivo da lei tributária, a fim de possibilitar o lançamento individualizado do imposto,
relativamente a cada imóvel.
8. Do ITU sobre os loteamentos
Feitos os esclarecimentos acima, passemos à análise da questão submetida à nossa
apreciação.
A consulente, como já dito, dedica-se à implantação de loteamentos em zonas urbanas.
Conforme narrado na consulta, algumas Prefeituras, antes mesmo de entregues as
obras, têm lançado o Imposto Territorial Urbano sobre os lotes ainda não acabados, ao invés
de proceder ao lançamento do tributo sobre a gleba bruta, até que lhes sejam entregues os
equipamentos urbanos pertinentes ao loteamento sob execução. É o caso, por exemplo, da
Prefeitura de Goiânia.
Ao nosso ver, este procedimento não está correto. Vejamos:
A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, com clareza meridiana, ao definir ‘lote’
determina que seja considerado como tal o terreno servido de infra-estrutura básica
(equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto
sanitário e etc.), que atendam aos índices urbanísticos definidos pelo Município.
Logo, só poderia ser cobrado o ITU sobre determinado lote, caso este fosse servido da
infra-estrutura básica acima descrita e, portanto, possuísse características de zona urbana,
na forma do artigo 32 do CTN.
Enquanto não houver a entrega das obras concluídas, a Municipalidade só poderia
tributar o loteamento como um todo, ainda mais quando o cronograma estabelecido pelo
empreendedor esteja sendo cumprido fielmente. Antes disso, não há que se falar em lote
3
Cf. nosso livro Desapropriação doutrina e prática. São Paulo : Atlas, 4ª edição, 2002, p. 122.
6. 6
urbanizado, pronto para receber construção de prédio para sua plena fruição, o que,
pressupõe, inclusive a implementação, pelo poder público local, de equipamentos públicos
comunitários (escolas públicas, postos de saúde, bibliotecas, parques etc). Outrossim, como
ficaria no caso de cancelamento de registro do loteamento, nas hipóteses mencionadas no art.
23 da Lei nº 6.766/79?
Outro óbice à aludida cobrança individualizada dos lotes é a fixação do valor venal do
imóvel. Que parâmetros poderá a Municipalidade utilizar para fixar um valor para cada lote,
cuja implementação só se dará no futuro?
Os valores unitários médios do metro quadrado de terrenos, constantes das Plantas
Genéricas de Valores, a toda evidência, resultam de pesquisas de mercado, pertinente a lotes
urbanizados, assim entendidos aqueles integrados na infra-estrutura básica da Cidade,
obtidos por meio de avaliação por método comparativo.
Ora, não existem parâmetros para, por meio do método comparativo, apurar o provável
valor unitário médio de lotes projetados. Toda e qualquer legislação municipal, para
apuração de valor venal de determinado imóvel, só poderia autorizar a utilização do valor
unitário médio, referente a imóveis da mesma região geo-econômica, de idêntica zona de
uso e ocupação do solo e de mesmo setor fiscal, resultante da pesquisa de preços com
menos de dois anos em relação a sua inserção nas PGVs, como retro assinalado. Lei alguma
poderia autorizar a pesquisa de preços de lotes projetados, para fundamentar a fixação do
valor venal, base de cálculo do ITU, introduzindo um fator aleatório e de insegurança jurídica,
incompatível com o princípio da estrita legalidade tributária.
Tanto é assim que a Lei nº 10.235, de 16-12-1986, do Município de São Paulo, que
dispõe sobre a forma de apuração de valor venal de imóveis, para efeito de lançamento do
IPTU, prescreve:
Art. 2º Os valores unitários de metro quadrado de construção e de terreno
serão determinados em função dos seguintes elementos, tomados em conjunto
ou separadamente:
I - preços correntes das transações e das ofertas à venda no mercado
imobiliário;
II - custos de reprodução;
III - locações correntes:
IV - características da região em que se situa o imóvel;
V - outros dados informativos tecnicamente reconhecidos.
Parágrafo único. Os valores unitários, definidos como valores médios para locais
e construções serão atribuídos:
I - a faces de quadras, a quadras ou quarteirões, a logradouros ou a regiões
determinadas, relativamente aos terrenos;
II - a cada um dos padrões previstos para os tipos de edificações indicados na
tabela V, relativamente às construções.
...........................................................................................
Art. 5º - O valor unitário do metro quadrado de terreno corresponderá:
I - ao da face da quadra da situação do imóvel;
II - no caso de imóvel não construído, com duas ou mais esquinas de duas ou
mais frentes, ao do logradouro relativo à frente indicada no título de propriedade
ou, na falta deste ao do logradouro de maior valor;
..........................................................
Art. 6º - A profundidade equivalente do terreno, para aplicação do fator de
profundidade de que trata a Tabela I, é obtida mediante a divisão da área total
pela testada ou, no caso de terreno de duas ou mais frentes, pela soma das
testadas, desprezando-se, no resultado, a fração de metro.
Verifica-se, pois, que a Lei nº 10.235/86 não contempla critério de apuração de valor
venal de terrenos de loteamento em execução.
O mesmo acontece com a legislação de Goiânia, Lei nº 5.040, de 20-11-75, que
aprovou o Código Tributário do Município de Goiânia e que assim dispõe em seu artigo 12:
“Art. 12. A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.
§ 1º - Na determinação do valor venal serão tomados, em conjunto ou
separadamente os seguintes elementos:
I - quanto ao prédio:
a) padrão ou tipo de construção;
7. 7
b) área construída;
c) o valor unitário do metro quadrado;
d) o estado de conservação;
e) os serviços públicos de utilidade pública existentes na via ou
logradouro;
f) o índice de valorização do logradouro, quadra ou zona em que estiver
situado o imóvel;
g) o preço do imóvel nas últimas transações de compra e venda
realizadas nas zonas respectivas, segundo o mercado imobiliário local;
h) quaisquer outros dados informativos obtidos pela repartição competente.
II - quanto ao terreno:
a) a área, a forma, as dimensões, os acidentes geográficos e outras
características;
b) os fatores indicados nas alíneas "e", "f" e "g" do item anterior e quaisquer
outros dados informativos.”
E prossegue o artigo 13 da mesma lei:
“Art. 13. O valor venal dos imóveis será apurado com base na Planta de Valores
Imobiliários do Município, aprovada anualmente pela Câmara Municipal, até vinte
de dezembro do exercício que anteceder ao lançamento, composta dos seguintes
anexos:
I - tabela de valores genéricos por m2 (metro quadrado) dos terrenos;
II - tabela dos valores especiais em ruas e avenidas por m2 (metro quadrado)
dos terrenos;
III - fatores correcionais dos terrenos quanto à situação, topografia, pedologia,
acesso, localização e grandeza em área (gleba);
IV - tabela de avaliação das edificações......”
Como se vê, a lei de Goiânia determina que, na apuração de valor venal do terreno se
leve em conta, além da área, a forma, as dimensões, a localização, os acidentes geográficos e
outras características, os seguintes elementos: os serviços públicos ou de utilidade pública
existentes na via ou logradouro; o índice de valorização do logradouro, quadra ou zona
em que estiver situado o imóvel; e o preço do imóvel nas últimas transações de compra e
venda
(4)
, realizadas nas zonas respectivas, segundo o mercado imobiliário local.
Em relação ao loteamento sob execução, pergunta-se, onde a existência de serviços
públicos no local do loteamento? Onde os índices de valorização, decorrentes da implantação
de equipamentos públicos comunitários? Onde os preços de compra e venda, à vista, que
pudessem servir de paradigmas para a fixação do valor unitário médio de metro quadrado de
lotes projetados?
Utilizar o valor unitário médio, previsto nas PGVs, para apuração da base de cálculo de
cada lote, ainda inexistente ao teor do § 2º do art. 4º da Lei nº 6.766/79, seria o mesmo que
incorporar a esse lote, não integrado à infra-estrutura da Cidade, as valorizações
decorrentes da implantação, pelo poder público local, de equipamentos públicos
comunitários, nos espaços institucionais reservados pelo loteador.
Verifica-se, então, que a apuração do valor venal desse loteamento sob execução só
poderia ocorrer pelo método involutivo, com base nos dados do projeto de loteamento que,
como retro analisado, leva em conta fatores altamente aleatórios. Por isso, esse método
involutivo só serve para fixação do justo preço da indenização, nos processos de
desapropriação de glebas brutas, quando, em função do tamanho de sua área, estiver
inviabilizado o emprego do método comparativo, por absoluta ausência de elementos
comparativos.
Mas, o método involutivo, aplicado aos casos de desapropriação, não pode ser utilizado
para cálculo do valor venal do imóvel, uma vez que, naquele procedimento, a avaliação passa
pelo crivo do Poder Judiciário e pode ser contestada pelo contribuinte, antes de produzir
qualquer efeito, ao contrário do que ocorre nesta última hipótese, onde o lançamento do
tributo independe da atividade do contribuinte.
Por isso, nenhuma legislação municipal contempla esse tipo de método avaliatório para
encontrar o valor unitário médio de lotes projetados, por absolutamente incompatível com a
4
Compra e venda, e não, compromisso de venda e compra.
8. 8
definição de critério abstrato para orientar o agente público na elaboração de cálculos, com
vistas à fixação do valor venal de cada imóvel.
Vê-se, portanto, que qualquer tentativa da Municipalidade em fixar o valor venal para o
lote, ainda não existente, não encontraria amparo jurídico-legal. Tal tentativa feriria, em bloco,
os princípios tributários da legalidade, da isonomia e da capacidade contributiva, previstos nos
arts. 150, I, II e 145, § 1º da Constituição Federal, respectivamente.
O que se pode fazer nos casos da espécie é lançar o ITU sobre a área bruta, com base
no valor venal do exercício anterior, se existente, devidamente atualizado nos limites do
sistema de atualização monetária vigente. Nada impede, também, de adotar, como base de
cálculo do ITU da gleba, o valor unitário do metro quadrado, resultante de avaliação da área
do loteamento, oferecida em garantia de execução das obras previstas no projeto e no
memorial descritivo. Esse valor unitário, aceito pelo loteador, no momento da efetivação da
caução, poderá ser atualizado monetariamente até a data da ocorrência do fato gerador do
ITU, em 1º de janeiro de cada exercício.
O que o Município não pode fazer é considerar a valorização em potencial, por
conta da presumível integração futura dos lotes projetados na infra-estrutura da Cidade,
o que, pode até não ocorrer, por motivos diversos. Não pode o imposto implicar retirada
parcial da riqueza futura, que pode não se concretizar. A ordem jurídica como todo repele essa
idéia. Tanto é assim que o método avaliatório long and short, previsto no art. 27(5)
do
Decreto-lei nº 3.365, de 21-6-1941, autorizando a dedução da indenização do quantum da
valorização da área remanescente de desapropriação, decorrente da implantação do
melhoramento público, vem sendo repelido pela jurisprudência de nossos tribunais. O perito
deve calcular o valor efetivo da faixa desaproprianda, sem considerar a presumível
valorização da área remanescente, decorrente direta e especificamente da execução da obra
pública em função da qual se fez a desapropriação. É que essa presumível valorização poderá
não ocorrer, por exemplo, se o poder público deixar de executar o melhoramento, além de o
conceito de justo preço da indenização não comportar tal dedução.
Ora, se a jurisprudência não aceita a presumível valorização, em procedimento
expropriatório, onde é assegurado o direito ao contraditório, como muito maior razão não
poderia aceitar essa valorização presumível em procedimento timbrado pela
unilateralidade, como é o caso do lançamento tributário.
9. Respostas aos quesitos
Diante do exposto no parecer retro, passamos a responder, objetivamente, aos quesitos
formulados:
a) Aprovado o loteamento, a Prefeitura, antes de recebidas as obras ou enquanto estiverem
elas em andamento, deve cobrar o IPTU sobre a gleba toda, isto é, não levando em
consideração lote por lote, ou tem o poder de individualizar desde logo os lotes e lançá-los
um a um?
R) Antes de entregues as obras e, por conseguinte, instalados os equipamentos urbanos, a
Prefeitura só poderá cobrar o ITU sobre a gleba e não sobre cada lote; o lote, como
definido no § 4º do art. 2º da Lei nº 6.766/79, só passa a existir quando seu respectivo
terreno estiver integrado na infra-estrutura básica da Cidade, assim entendida a
implementação de equipamentos urbanos de escoamento de águas fluviais, iluminação
pública, redes de esgotos sanitários e abastecimento de água potável e de energia elétrica
pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não, além das redes de coletas
de águas pluviais, telefonia e gás canalizado (§ 5º do art. 2º e parágrafo único do art. 5º
da Lei 6.766/79).
b) Aventando-se, sem admitir, pudesse ser cobrado o imposto sobre cada um dos lotes,
poderia a Municipalidade lançar o imposto equiparando o valor dos lotes aos dos imóveis já
5
Art. 27 - O juiz indicará na sentença os fatos que motivaram o seu convencimento e deverá atender, especialmente,
à estimação dos bens para efeitos fiscais; ao preço de aquisição e interesse que deles aufere o proprietário; à sua
situação, estado de conservação e segurança; ao valor venal dos da mesma espécie, nos últimos cinco anos, e à
valorização ou depreciação de área remanescente, pertencente ao réu.
9. 9
urbanizados, situados na região ou, então, o preço de venda dos lotes do loteamento,
quando o vendedor já inclui a urbanização a ser realizada (bem para entrega futura)?
R) Não, ainda que se avente a hipótese de cobrança do ITU sobre cada lote, antes da
entrega das obras, a Prefeitura não disporia de métodos avaliatórios legais para chegar ao
valor venal dos lotes projetados, de forma que, qualquer tentativa de calcular o valor
venal desses lotes inexistentes não encontraria amparo jurídico-legal. Os valores unitários
médios, constantes das PGVs, resultam de pesquisas de mercado, necessariamente
pertinentes a lotes urbanizados, isto é, daqueles integrados na infra-estrutura da
Cidade, inclusive, com a implementação pelo poder público local de equipamentos
públicos comunitários, nas áreas institucionais reservadas pelo loteador (escolas
públicas, postos de saúde, bibliotecas, parques etc).
c) A insistência da Municipalidade em tributar por lote, baseando-se me preços dos valores
venais de imóveis situados na região ou levando em conta o valor de venda dos lotes, sem
que a urbanização esteja finda e as obras recebidas pela própria Municipalidade, ofende
algum princípio jurídico da tributação?
R) Sim, a insistência da Municipalidade em tributar lotes ainda não existentes ofende, a um só
tempo, o princípio da estrita legalidade (art. 150, I da CF), o princípio da isonomia (art.
150, II da CF) e o princípio da capacidade contributiva (art. 145, § 1º da CF). Realmente, a
previsão legal existente para cobrança do ITU não contempla a hipótese de lotes em
potencial, mas, somente dos lotes urbanizados, isto é, aqueles integrados na infra-
estrutura da Cidade, de sorte a propiciar a seus proprietários plena fruição dos
equipamentos públicos comunitários. O princípio da isonomia também é afrontado,
visto que, nesses casos, são aplicadas regras de tributação idênticas a contribuintes que se
encontram em situações diversas. Finalmente, adotando-se uma base de cálculo fictícia,
fundada na presunção de valorização futura dos lotes projetados, fere, às escâncaras, o
princípio da capacidade contributiva. O que é juridicamente viável, em relação aos
loteamentos em execução, é o lançamento do ITU sobre a área bruta, com base no valor
venal do exercício anterior, se existente, devidamente atualizado, ou, a adoção do valor do
metro quadrado da gleba, calculado para efeito de caução, como base de cálculo do ITU,
tendo em vista que essa avaliação já foi aceita pelo loteador.
d) Enquanto se construem os equipamentos que beneficiarão um loteamento, é possível
considerá-lo como concluído para efeitos de lançamento do IPTU lote a lote? E, ainda,
nessa situação (em que os equipamentos não foram doados à Municipalidade), é possível
considerar-se a valorização que eles trarão à região, para fixação do valor venal do imóvel
para efeitos de lançamento do IPTU?
R) Não, enquanto são construídos os melhoramentos do loteamento, o mesmo não pode ser
considerado como concluído, para efeitos de lançamento do ITU lote a lote. A segunda
resposta, também, se impõe negativa, pois, enquanto os equipamentos públicos não forem
doados à Municipalidade, não se pode considerar sua valorização para efeitos de fixação do
valor venal do imóvel. E mais, só depois de implantados os equipamentos públicos
comunitários, pelo poder público local, é que os lotes sofrerão efetiva valorização.
Valorização presumida não é de ser levada em conta na elaboração das PGVs, que devem
refletir a realidade mobiliária. A valorização futura não é levada em conta, pelos tribunais,
nem mesmo para considerar a mais valia da área remanescente de desapropriação, ainda
que, expressamente autorizado pelo art. 27 do Decreto-lei nº 3.365/41.
É o meu parecer, smj.
São Paulo, 9 de dezembro de 2002.
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KIYOSHI HARADA
OAB/SP nº 20.317
Especialista em Direito Tributário e em
Direito Financeiro pela FADUSP.