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a esse eBook. No entanto, pode haver erros de digitação ou
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e produtos citados, u lizando-os apenas para ilustrações,
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desse eBook é de única e exclusiva responsabilidade do leitor.
DA PARA OBTER CRÉDITO ANTES
DE ENCONTRAR O IMÓVEL DOS
SEUS SONHOS!
DICA
01
DICA
02 COMPARE AS CONDIÇÕES
OFERECIDAS PELOS BANCOS
DICA
03 NÃO DA PARA CONTAR MUITO
COM FGTS
DICA
04
O SISTEMA DE PRESTAÇÕES
DECRESCENTES É O MAIS
VANTAJOSO
DICA
05 A ‘’TAXA DE BALCÃO’’ É SÓ O
COMEÇO DO JOGO
DICA
06 A ‘’CAIXA ECONOMICA’’ NEM
SEMPRE É A MELHOR OPÇÃO
DICA
07
OS BANCOS QUETEM PARCERIAS
COM IMOBILIÁRIAS NEM SEMPRE
OFERECEM OS MELHORES
NEGÓCIOS
DICA
08
ALGUNS BANCOS UTILIZAM
ARTIFICIOS PARA CONFUNDIR
O CLIENTE
DICA
09 OVALORTOTAL A PAGAR PODE
VARIAR EM ATÉ 30%
DICA
10 O APORTE INICIAL PODE SER MAIS
ELEVADO EM CERTOS BANCOS
DICA
11 OVALOR DA PRIMEIRA PRESTAÇÃO
PODE ENGANAR O COMPRADOR
DICA
12
OUTRAS DÍVIDAS ENTRAM NA CONTA
DO COMPROMETIMENTO DA RENDA
DO CLIENTE
DICA
13
É POSSÍVEL INCLUIR IMPOSTOS E
TAXAS NO CRÉDITO
DICA
14
O PRAZO MÁXIMO DO CRÉDITO
PODEVARIAR 10 ANOS
DICA
15
A IDADE DO MUTÚARIO AFETA NO
VALOR DAS PRESTAÇÕES
DICA
16
DA PARA CORTAR O CUSTO COM A
MIGRAÇÃO APRA OUTRO BANCO
SUMÁRIO
BÔNUS
O PERFIL DO CRÉDITO
IMOBILIÁRIO
BÔNUS
SIMULAÇÃO DE CRÉDITO
DE R$ 500 MIL
BÔNUS
SIMULAÇÃO DE CRÉDITO
DE R$ 750 MIL
BÔNUS
SIMULAÇÃO DE CRÉDITO
DE R$ 1 MILHÃO
DIFERENÇAS ENTRE OS PRINCIPAIS BANCOS DO PAÍS
1616 o seu novo imóvel
Tudo o que você sempre quis saber sobre crédito
imobiliário e nunca lhe contaram antes...
Nos últimos anos, ficou mais fácil comprar imóvel.
O crédito, que praticamente sumira do mercado imobiliário desde a década de 1980,
voltou com força.
Mesmo com a economia patinando, não falta dinheiro na praça para quem tem a ficha
limpa e quer deixar o aluguel para trás ou morar num imóvel mais adequado a suas
necessidades.
Dicas muito especiais para você financiar
Com a estabilidade econômica, os prazos de financiamento se alongaram. Isso
permitiu uma redução significativa no valor das prestações. Com a queda dos juros, é
possível obter um crédito por até 35 anos por uma taxa razoável.
Até para quem tem poupança e pode pagar à vista, o crédito imobiliário tornou-se uma
alternativa atraente.
Por último, o aumento da concorrência beneficia a clientela.
Os principais bancos privados operam ativamente na carteira imobiliária. Até o Banco
do Brasil – que deixava a Caixa, sua “coirmã” estatal, correr solta na área – entrou na
disputa.
A compra de um imóvel é, muitas vezes, o maior investimento que alguém faz ao longo
da vida. É fundamental, portanto, planejar minuciosamente esse passo tão decisivo.
A diferença entre quem planeja e quem não planeja se mostra nos números, e de
maneira eloquente, ainda mais num cenário de preços altos, como o que vivemos agora.
Pode significar uma economia de até R$ 250 mil, no caso de um imóvel de R$ 500 mil,
ou de R$ 500 mil, no caso de um imóvel de R$ 1 milhão (veja as tabelas anas próximas
paginas deste ebook).
Os financiamentos imobiliários têm muitas nuances, e uma parcela relevante dos
candidatos a mutuário não tem informação suficiente para escolher a melhor proposta.
Como a volta maciça do crédito imobiliário ao país é relativamente recente, não se formou
ainda uma cultura sólida fora do círculo de profissionais do setor.
Há muita desinformação no mercado, “Muita gente compra um imóvel e não sabe que
precisa reservar dinheiro para pagar o custo do contrato, o Imposto deTransmissão de Bens
Imóveis (ITBI) e o registro no cartório.”
Os próprios bancos criam dificuldades. Alguns parecem querer confundir
deliberadamente os clientes, para lucrar com a ignorância alheia..
“Muitas vezes, o barato pode sair caro”, afirma José Roberto Machado, diretor de
crédito imobiliário do Santander. No Brasil, ao contrário do que acontece em outros países,
como os Estados Unidos, ainda não há ferramentas on-line para facilitar a comparação das
propostas dos bancos.
Tampouco é possível contratar um financiamento imobiliário pela internet. “É
importante saber que não apenas os grandes bancos oferecem crédito imobiliário
competitivo”, diz Frederico Porto, diretor da Pan Sua Casa, controlada pelo Banco BTG
Pactual em sociedade com a Caixa.
Para facilitar sua vida e ajudá-lo a avaliar o que você deve levar em conta para decidir
que proposta lhe convém, á QUER IMÓVEIS preparou um guia com tudo o que você precisa
saber sobre crédito imobiliário. Ele inclui dicas práticas, a comparação entre planos de
financiamento de diferentes bancos (que valem unicamente para o momento atual, pois se
trata de um cenário extremamente mutável) e a lista das principais armadilhas no
mercado.
Para facilitar o processo de compra, é possível entrar com o pedido de financiamento
no banco antes mesmo de você encontrar o imóvel que procura.
Se o pedido for aprovado, o banco fornecerá uma “carta de crédito” como garantia de
que você terá o dinheiro necessário para fechar o negócio, caso a documentação de seu
futuro imóvel esteja em ordem e o atual proprietário não tenha pendências financeiras.
A carta de crédito tem validade por, no mínimo, três meses.
Em geral, é concedida até cinco dias úteis após a entrega dos documentos e
formulários exigidos pelo banco.
DA PARA OBTER CRÉDITO ANTES
DE ENCONTRAR O IMÓVEL DOS
SEUS SONHOS!
DICA
01
Como os contratos de financiamento imobiliário envolvem muitos documentos e
costumam tomar bastante tempo das agências, os bancos preferem credenciar empresas
especializadas na área para fazer a coleta da papelada dos clientes e reduzir o custo da
operação.
A contratação de uma empresa credenciada pode ser compulsória ou não, de acordo
com o banco. Existem hoje na praça mais de 200 empresas no ramo.
Alguns bancos, como o Banco do Brasil e a Caixa, têm contratos de exclusividade com
uma ou duas empresas. Outros trabalham com várias.
A maioria dos prestadores de serviço cobra uma taxa fixa do cliente (de até R$ 1.200) e
recebe também remuneração dos bancos. Há empresas que chegam a cobrar do cliente 5%
do preço do imóvel, alegando que esse valor inclui o pagamento do ITBI, taxas cartoriais e
outros gastos menores.
DICA
02 COMPARE AS CONDIÇÕES
OFERECIDAS PELOS BANCOS
Tais despesas, em geral, ficam em torno de 3% nas grandes cidades do país. Há
também empresas que recebem sua remuneração só dos bancos, como a Cfin Consultoria
Imobiliária, fundada há cinco anos. Ela é responsável pelas simulações de financiamento
nos principais bancos.
Como elas são credenciadas por vários bancos, podem fazer cotações de graça para os
candidatos a mutuário.
Isso facilita muito a preparação de documentos e o preenchimento de formulários,
além da tomada de decisão sobre a melhor proposta. Convém, porém, ficar esperto.
Em alguns casos, os intermediários tentam empurrar para o cliente o financiamento
do banco que lhes paga a maior comissão, mesmo que não seja a melhor opção.
continua
O salto dos preços dos imóveis nos últimos anos tornou bem mais complicado o uso do
Fundo de Garantia doTempo de Serviço (FGTS) na compra de um imóvel.
Hoje, só é possível usar o FGTS em imóveis de até R$ 500 mil – um valor insuficiente
até para comprar um apartamento usado de dois dormitórios em bairros de classe média
nas grandes cidades brasileiras.
. Como esse valor não é reajustado desde 2009, há pressão do setor imobiliário para o
governo elevar o limite para R$ 750 mil.
Nenhuma posição oficial a respeito do assunto foi anunciada até o momento. O
candidato a mutuário está abandonado à própria sorte.
DICA
03 NÃO DA PARA CONTAR MUITO
COM FGTS
Tem de contar com sua própria poupança para pagar sua parte no negócio, que pode
variar de um mínimo de 10% a 20% do preço, de acordo com o banco.
Ainda que o imóvel esteja dentro do limite legal, há outras restrições para usar o FGTS.
Se o atual proprietário tiver usado o FGTS quando comprou o imóvel, um novo comprador só
poderá fazê-lo novamente depois de três anos.
Ele também não pode ser proprietário de outro imóvel na cidade em que trabalha ou
mora e em cidades que façam divisa com ela ou que pertençam à mesma região
metropolitana.
Muitos candidatos a mutuário se sentem mais confortáveis em fazer um financiamento
em que o valor das prestações é fixo e definido previamente – um sistema conhecido como
Tabela Price.
Mas o custo total do financiamento pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), em
que as prestações começam um pouco mais altas e perdem valor ao longo do contrato, é
bem menor.
A diferença a favor do SAC, cujas parcelas também são prefixadas, pode chegar a 15%
da quantia a pagar ao banco, ou até mais, dependendo do valor do crédito.
Tanto nos financiamentos feitos pelo SAC quanto pelaTabela Price, o saldo devedor é
corrigido mensalmente pela variação daTR. Só que, pelo SAC, como as prestações iniciais
são mais altas que pelaTabela Price, a amortização do saldo devedor é mais acelerada.
DICA
04
O SISTEMA DE PRESTAÇÕES
DECRESCENTES É O MAIS
VANTAJOSO
Pelo SAC, o saldo devedor diminui progressivamente desde o pagamento da primeira
parcela.
PelaTabela Price, a dívida aumenta no princípio, porque a maior parte das prestações
iniciais cobre apenas os juros da operação. Só depois de alguns anos o saldo devedor começa
a cair.
Até lá, se a valorização não acompanhar a correção do saldo devedor, a dívida poderá
superar o valor de mercado do imóvel.Trata-se de uma distorção que já aconteceu num
passado relativamente recente no Brasil.
Não dá para garantir que não acontecerá de novo.Também ocorreu em larga escala no
auge da crise do mercado imobiliário nos Estados Unidos e na Europa, em 2007 e 2008. Pelo
SAC, o risco de isso ocorrer é muito menor.
Os bancos costumam trabalhar com uma taxa diferente para os candidatos a mutuário
que não são seus clientes.
Embora tenham se tornado mais seletivos para conceder descontos, com a alta dos
juros nos últimos meses, ainda há uma boa margem de negociação. A taxa pode cair de
forma significativa, às vezes 1 ou 2 pontos percentuais ao ano, dependendo do perfil de
crédito.
Se o interessado estiver disposto a abrir uma conta-corrente e a concentrar seus
negócios no banco em que pretende fazer o financiamento, poderá obter um desconto
adicional.
Alguns bancos incluem no contrato um dispositivo que prevê o aumento dos juros se o
cliente cancelar um dos serviços ou atrasar mais de 15 dias o pagamento da parcela.
DICA
05 A ‘’TAXA DE BALCÃO’’ É SÓ O
COMEÇO DO JOGO
Ao contrário do que diz a crendice popular, o crédito imobiliário da Caixa pode não ser
o mais barato.
Embora os juros cobrados pela Caixa sejam os menores do mercado, outros fatores
afetam o custo do financiamento, como o seguro contra danos físicos e contra morte ou
invalidez permanente do mutuário, ambos obrigatórios.
Muitas vezes, os seguros da Caixa custam mais caro que em outros bancos. Hoje, os
principais bancos privados podem oferecer condições mais atraentes.
Até o Banco do Brasil, que ficava fora desse ramo, entrou na disputa. Como acontece
com outras modalidades de crédito, não é preciso ser cliente de um banco para financiar a
compra de seu imóvel com ele.
DICA
06 A ‘’CAIXA ECONÔMICA’’ NEM
SEMPRE É A MELHOR OPÇÃO
Por comodidade, quem compra um imóvel financiado prefere muitas vezes fazer o
financiamento no banco que tem convênio com a imobiliária que intermedeia a transação.
Isso pode facilitar a aprovação do crédito e a liberação posterior do dinheiro, mas
também pode representar um gasto adicional de milhares de reais ao longo do contrato.
O melhor é não fechar negócio com quem faz a primeira proposta, por mais tentador
que possa parecer, antes de consultar seus concorrentes.
Pode até ser que o banco conveniado seja a melhor alternativa, mas, se não for, quem
ficará no prejuízo é você.
DICA
07
OS BANCOS QUETEM PARCERIAS
COM IMOBILIÁRIAS NEM SEMPRE
OFERECEM OS MELHORES
NEGÓCIOS
Como o crédito imobiliário tem muitas variáveis, é comum o candidato a mutuário
comparar banana com maçã e laranja com mamão ao avaliar a melhor proposta para seu
bolso.
Isso pode levá-lo a fechar negócio com um banco que não oferece a melhor condição,
sem se dar conta. A taxa nominal de juro é apenas uma referência. Não deve ser comparada
com a taxa de juro efetiva, mais realista.
Ela também deve ser informada pelos bancos à clientela. Só que mesmo a taxa efetiva
não dá uma ideia precisa do custo, porque não inclui os seguros habitacionais, que fazem
diferença no valor final do crédito.
O custo efetivo total (CET), cuja divulgação também é obrigatória, permite uma
comparação mais precisa. Ele inclui os juros efetivos, os seguros e outras despesas
recorrentes de menor relevância.
DICA
08
ALGUNS BANCOS UTILIZAM
ARTIFICIOS PARA CONFUNDIR
O CLIENTE
Até o CET, porém, pode induzir o cliente a erro. Embora alguns bancos tenham um CET
mais baixo que outros e deem a impressão de que oferecem uma condição melhor de
financiamento, recorrem com frequência a mutretas de todo tipo para ludibriar o
interessado.
São artifícios quase impossíveis de notar, às vezes até mesmo por quem é do ramo.
Para ter certeza de que você está mesmo fazendo o melhor negócio, a melhor saída é
comparar a soma das prestações mensais de todo o financiamento – uma informação que os
bancos também têm de fornecer, com a simulação das parcelas.
No crédito imobiliário, qualquer pequena diferença no custo pode proporcionar uma
economia substancial para o comprador.
Na soma de todas as prestações, a diferença entre o banco que oferece a melhor
condição e o que oferece a pior pode chegar a 32%, segundo as simulações produzidas pela
Cfin. Nos financiamentos de imóveis de R$ 500 mil, a diferença chega hoje a R$ 250 mil. Nos
de R$ 750 mil, a quase R$ 380 mil, e nos de R$ 1 milhão, a pouco mais R$ 500 mil.
Não é brincadeira. Essa diferença pode representar várias viagens ao exterior com
toda a família durante o período do financiamento. Ou, no mínimo, duas ou três
caminhonetes importadas de alto padrão.
DICA
09 OVALORTOTAL A PAGAR PODE
VARIAR EM ATÉ 30%
A soma do valor total das prestações é fundamental para você poder escolher, sem
risco de errar, o banco em que fará seu financiamento.
A esses valores, ainda, deve ser acrescentada a variação daTR, adotada hoje por todos
os bancos no sistema de prestações decrescentes (SAC). Como aTR é comum a todos os
bancos, não altera a comparação das propostas.
Até pouco tempo atrás, o comprador precisava ter, no mínimo, 30% do valor do imóvel
para obter o financiamento. Hoje, a maioria dos bancos trabalha com 20%. Outros, como
Caixa, Banco do Brasil e Pan Sua Casa (fusão do antigo Panamericano com a BM Sua Casa,
especializada em crédito imobiliário), exigem apenas 10% de contrapartida do comprador.
Esse valor pode ser pago total ou parcialmente ao vendedor como sinal. Uma parcela
também pode ser paga quando o banco liberar o financiamento.Tudo depende da negociação
com o vendedor. A parcela do banco é creditada diretamente na conta-corrente do vendedor.
Isso pode representar de 15 a 60 dias, conforme o banco, para quem já estiver com a carta
de crédito na mão.
. Em geral, os bancos privados são bem mais ágeis. O atraso na liberação do dinheiro
ao vendedor pode acarretar multas ao comprador, se isso estiver previsto no contrato de
compra e venda.
DICA
10 O APORTE INICIAL PODE SER MAIS
ELEVADO EM CERTOS BANCOS
Para conseguir obter o valor máximo de financiamento, a prestação inicial tem de
estar dentro dos limites de comprometimento de renda estabelecidos pelo banco.
A maior parte dos bancos permite um comprometimento de até 30% da renda bruta
mensal. O Santander informa trabalhar com até 35% da renda bruta.
O Itaú também trabalha com 35%, mas da renda líquida. Quem não se enquadrar
nessas exigências precisará aumentar o valor da entrada para reduzir o valor do
financiamento e das prestações. Só assim o banco aprovará o crédito.
Ao comparar as simulações feitas pelos bancos com o valor exato de cada prestação do
contrato (sem considerar a variação daTR), muita gente se preocupa apenas em olhar a
primeira parcela e talvez a última.
É fundamental que a primeira prestação tenha o menor impacto possível no orçamento
do comprador.Também é importante observar a última prestação, para saber se, daqui a 25,
30 ou 35 anos, não poderá ser cara demais para o mutuário, em especial em caso de
aposentadoria.
. Isso não quer dizer que o banco com menores prestações no início e no final do
contrato é o que você deve escolher.
DICA
11 OVALOR DA PRIMEIRA PRESTAÇÃO
PODE ENGANAR O COMPRADOR
Quem oferece a primeira e a última prestação mais baixas nem sem pre tem o menor
custo total de financiamento.
No sistema de prestações decrescentes, o SAC, tudo depende da velocidade de redução
das parcelas ao longo do contrato, que varia conforme o banco. Alguns mantêm as
prestações mais baixas no começo, mas demoram mais para reduzi-las e oneram o saldo
devedor com pesadas correções.
Outros começam com prestações um pouco mais altas, mas diminuem a dívida com
maior rapidez.
Lembre que o custo total e a soma das prestações são as informações mais relevantes.
Você tem de conhecê-las para poder escolher com segurança o banco em que fará o
financiamento.Você pode até optar por uma instituição financeira mais barata, mas deve ter
consciência de que poderá pagar mais por isso depois.
Muitas vezes, na hora de avaliar o comprometimento de renda do candidato, os bancos
levam em consideração outros financiamentos feitos pelo cliente, entre eles carro e outros
bens de consumo incluídos no cadastro único do Banco Central.
Já houve candidatos a mutuário que tiveram de quitar o financiamento do carro para
poder financiar o imóvel. Em geral, os bancos permitem compor a renda por até duas
pessoas da família. O Banco do Brasil e o HSBC aceitam até cinco pessoas, mesmo sem laço
de parentesco.
Alguns bancos também são mais tolerantes em relação à renda não comprovada dos
candidatos.
DICA
12
OUTRAS DÍVIDAS ENTRAM NA CONTA
DO COMPROMETIMENTO DA RENDA
DO CLIENTE
Quase ninguém se dá conta de que, além do pagamento da entrada, ainda terá de pagar
um valor considerável, cerca de 3% do valor do imóvel, em impostos, taxas e despesas
contratuais, além da taxa de vistoria, que varia de R$ 250 a R$ 1.500, e dos custos
contratuais cobrados pelos bancos.
É fundamental prever esses gastos, para não ser surpreendido depois. Quem não for
contratar o valor máximo de financiamento para sua renda mensal, e não quiser pagar as
despesas extraordinárias à vista, poderá incluí-las no financiamento na maioria dos
bancos. Se você tiver um valor maior que o mínimo necessário para dar de entrada, poderá
usar parte do dinheiro na reforma do imóvel e aumentar o valor do financiamento, já que as
taxas de juro do crédito imobiliário estão entre as mais baixas do mercado.
. É melhor engordar o valor do financiamento imobiliário do que ter de recorrer aos
bancos depois, para pagar a reforma, ou mesmo usar o crédito especial oferecido pela Caixa
para materiais de construção e de acabamento.
DICA
13
É POSSÍVEL INCLUIR IMPOSTOS E
TAXAS NO CRÉDITO
Até pouco tempo atrás, os bancos trabalhavam com financiamentos de, no máximo, 30
anos. Hoje, Santander, Pan Sua Casa e Caixa já trabalham com até 35 anos.
A opção por um financiamento de prazo mais longo pode ser boa alternativa para
reduzir o valor das prestações e facilitar o enquadramento nas exigências de
comprometimento de renda com o pagamento das prestações.
Obviamente, isso aumentará o valor total a pagar ao banco ao longo do contrato e
encarecerá o imóvel. Mas é uma opção válida para quem não tem renda suficiente para fazer
um financiamento por prazos mais curtos. Alguns bancos, como o Banco do Brasil,
anunciam para o público que oferecem 30 anos de prazo. Na hora H, depois de uma longa
análise, aprovam apenas 25 anos.
DICA
14
O PRAZO MÁXIMO DO CRÉDITO
PODEVARIAR 10 ANOS
Segundo a legislação em vigor, a idade limite para pagamento da última parcela do
financiamento imobiliário é de 80 anos e seis meses. Isso significa que o prazo encurta
progressivamente para candidatos com mais de 45 anos e seis meses.
Ao mesmo tempo, a taxa do seguro contra morte e invalidez do mutuário, que quita o
saldo devedor – ou sua fração na propriedade, se houver mais de um comprador –, aumenta
com a idade na maioria dos bancos.
Com o encarecimento do seguro e a redução do prazo de financiamento, o valor das
prestações aumenta. Isso dificulta o enquadramento nos limites de comprometimento de
renda fixados pelos bancos. Se for seu caso, pode ser conveniente fazer o financiamento
num banco que não reajuste o seguro ao longo do contrato, como o HSBC, para diluir o custo
por um prazo maior.
DICA
15
A IDADE DO MUTÚARIO AFETA NO
VALOR DAS PRESTAÇÕES
Alguns bancos, como o Pan Sua Casa, oferecem a possibilidade de transferir o
financiamento do imóvel para eles, com o objetivo de reduzir os juros hoje pagos a outro
banco. Isso ainda não foi regulamentado pelo Banco Central, mas já se tornou prática de
mercado.
Dependendo da idade do mutuário, dá até para alongar o prazo da dívida
remanescente, para reduzir o valor das prestações. É possível também refinanciar imóveis
já quitados, com escritura definitiva. Quem já tem a casa própria e precisa de um reforço de
caixa pode alienar parte do patrimônio, refinanciando até 60% do valor do imóvel por um
prazo de até 30 anos – desde que se enquadre nos limites de comprometimento de renda
válidos para um financiamento convencional.
A vantagem desse tipo de operação é que você consegue alongar suas dívidas, mais
que em qualquer outra modalidade de crédito, e pagar os menores juros do mercado pelo
financiamento. Se preferir, pode sacar o crédito aprovado em parcelas. Pode receber um
valor inicial de R$ 50 mil e depois, se quiser, sacar o restante aos poucos, para não ter de
pagar juros sobre o valor integral do crédito desde o início. No caso do Pan, a taxa dessas
operações é de 12,7% ao ano, fora a variação do Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM),
calculado pela Fundação GetulioVargas (FGV).
DICA
16
DA PARA CORTAR O CUSTO COM A
MIGRAÇÃO PARA OUTRO BANCO
AGORA SIM !VOCÊ PODE FINANCIAR
O SEU IMÓVEL COMTOTAL SEGURANÇA.
ESPERO TER AJUDADOVOCÊ !
COMENTAR AGORACOMENTAR AGORA
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GUIA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

  • 3. Todos os direitos reservados e protegidos pela Lei 9.610 de 19/02/1998 Copyright c 2014. Quer Imóveis, Nenhuma parte desse eBook, sem autorização prévia por escrito do autor, poderá ser reproduzida ou transmi da sejam quais forem os meios empregados: eletrônicos, mecânicos, fotográficos, gravação ou quaisquer outros AUTOR SITE E-MAIL MARCELO ANDRADE WWW.QUERIMOVEIS.COM querimoveis@gmail.com Muita dedicação e longas noites de trabalho foram des nadas a esse eBook. No entanto, pode haver erros de digitação ou problemas de compreensão. Neste caso, sinta-se à vontade para entrar em contato através deste email . O autor não tem nenhum vínculo com as pessoas, ins tuições e produtos citados, u lizando-os apenas para ilustrações, nem assume responsabilidade por eventuais perdas de bens oriundas do uso desse material. Toda e qualquer decisão tomada após a leitura desse eBook é de única e exclusiva responsabilidade do leitor.
  • 4. DA PARA OBTER CRÉDITO ANTES DE ENCONTRAR O IMÓVEL DOS SEUS SONHOS! DICA 01 DICA 02 COMPARE AS CONDIÇÕES OFERECIDAS PELOS BANCOS DICA 03 NÃO DA PARA CONTAR MUITO COM FGTS DICA 04 O SISTEMA DE PRESTAÇÕES DECRESCENTES É O MAIS VANTAJOSO DICA 05 A ‘’TAXA DE BALCÃO’’ É SÓ O COMEÇO DO JOGO DICA 06 A ‘’CAIXA ECONOMICA’’ NEM SEMPRE É A MELHOR OPÇÃO DICA 07 OS BANCOS QUETEM PARCERIAS COM IMOBILIÁRIAS NEM SEMPRE OFERECEM OS MELHORES NEGÓCIOS DICA 08 ALGUNS BANCOS UTILIZAM ARTIFICIOS PARA CONFUNDIR O CLIENTE DICA 09 OVALORTOTAL A PAGAR PODE VARIAR EM ATÉ 30% DICA 10 O APORTE INICIAL PODE SER MAIS ELEVADO EM CERTOS BANCOS DICA 11 OVALOR DA PRIMEIRA PRESTAÇÃO PODE ENGANAR O COMPRADOR DICA 12 OUTRAS DÍVIDAS ENTRAM NA CONTA DO COMPROMETIMENTO DA RENDA DO CLIENTE DICA 13 É POSSÍVEL INCLUIR IMPOSTOS E TAXAS NO CRÉDITO DICA 14 O PRAZO MÁXIMO DO CRÉDITO PODEVARIAR 10 ANOS DICA 15 A IDADE DO MUTÚARIO AFETA NO VALOR DAS PRESTAÇÕES DICA 16 DA PARA CORTAR O CUSTO COM A MIGRAÇÃO APRA OUTRO BANCO SUMÁRIO BÔNUS O PERFIL DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO BÔNUS SIMULAÇÃO DE CRÉDITO DE R$ 500 MIL BÔNUS SIMULAÇÃO DE CRÉDITO DE R$ 750 MIL BÔNUS SIMULAÇÃO DE CRÉDITO DE R$ 1 MILHÃO DIFERENÇAS ENTRE OS PRINCIPAIS BANCOS DO PAÍS
  • 5. 1616 o seu novo imóvel Tudo o que você sempre quis saber sobre crédito imobiliário e nunca lhe contaram antes... Nos últimos anos, ficou mais fácil comprar imóvel. O crédito, que praticamente sumira do mercado imobiliário desde a década de 1980, voltou com força. Mesmo com a economia patinando, não falta dinheiro na praça para quem tem a ficha limpa e quer deixar o aluguel para trás ou morar num imóvel mais adequado a suas necessidades. Dicas muito especiais para você financiar
  • 6. Com a estabilidade econômica, os prazos de financiamento se alongaram. Isso permitiu uma redução significativa no valor das prestações. Com a queda dos juros, é possível obter um crédito por até 35 anos por uma taxa razoável. Até para quem tem poupança e pode pagar à vista, o crédito imobiliário tornou-se uma alternativa atraente. Por último, o aumento da concorrência beneficia a clientela. Os principais bancos privados operam ativamente na carteira imobiliária. Até o Banco do Brasil – que deixava a Caixa, sua “coirmã” estatal, correr solta na área – entrou na disputa. A compra de um imóvel é, muitas vezes, o maior investimento que alguém faz ao longo da vida. É fundamental, portanto, planejar minuciosamente esse passo tão decisivo. A diferença entre quem planeja e quem não planeja se mostra nos números, e de maneira eloquente, ainda mais num cenário de preços altos, como o que vivemos agora.
  • 7. Pode significar uma economia de até R$ 250 mil, no caso de um imóvel de R$ 500 mil, ou de R$ 500 mil, no caso de um imóvel de R$ 1 milhão (veja as tabelas anas próximas paginas deste ebook). Os financiamentos imobiliários têm muitas nuances, e uma parcela relevante dos candidatos a mutuário não tem informação suficiente para escolher a melhor proposta. Como a volta maciça do crédito imobiliário ao país é relativamente recente, não se formou ainda uma cultura sólida fora do círculo de profissionais do setor. Há muita desinformação no mercado, “Muita gente compra um imóvel e não sabe que precisa reservar dinheiro para pagar o custo do contrato, o Imposto deTransmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o registro no cartório.” Os próprios bancos criam dificuldades. Alguns parecem querer confundir deliberadamente os clientes, para lucrar com a ignorância alheia.. “Muitas vezes, o barato pode sair caro”, afirma José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do Santander. No Brasil, ao contrário do que acontece em outros países, como os Estados Unidos, ainda não há ferramentas on-line para facilitar a comparação das propostas dos bancos.
  • 8. Tampouco é possível contratar um financiamento imobiliário pela internet. “É importante saber que não apenas os grandes bancos oferecem crédito imobiliário competitivo”, diz Frederico Porto, diretor da Pan Sua Casa, controlada pelo Banco BTG Pactual em sociedade com a Caixa. Para facilitar sua vida e ajudá-lo a avaliar o que você deve levar em conta para decidir que proposta lhe convém, á QUER IMÓVEIS preparou um guia com tudo o que você precisa saber sobre crédito imobiliário. Ele inclui dicas práticas, a comparação entre planos de financiamento de diferentes bancos (que valem unicamente para o momento atual, pois se trata de um cenário extremamente mutável) e a lista das principais armadilhas no mercado.
  • 9. Para facilitar o processo de compra, é possível entrar com o pedido de financiamento no banco antes mesmo de você encontrar o imóvel que procura. Se o pedido for aprovado, o banco fornecerá uma “carta de crédito” como garantia de que você terá o dinheiro necessário para fechar o negócio, caso a documentação de seu futuro imóvel esteja em ordem e o atual proprietário não tenha pendências financeiras. A carta de crédito tem validade por, no mínimo, três meses. Em geral, é concedida até cinco dias úteis após a entrega dos documentos e formulários exigidos pelo banco. DA PARA OBTER CRÉDITO ANTES DE ENCONTRAR O IMÓVEL DOS SEUS SONHOS! DICA 01
  • 10. Como os contratos de financiamento imobiliário envolvem muitos documentos e costumam tomar bastante tempo das agências, os bancos preferem credenciar empresas especializadas na área para fazer a coleta da papelada dos clientes e reduzir o custo da operação. A contratação de uma empresa credenciada pode ser compulsória ou não, de acordo com o banco. Existem hoje na praça mais de 200 empresas no ramo. Alguns bancos, como o Banco do Brasil e a Caixa, têm contratos de exclusividade com uma ou duas empresas. Outros trabalham com várias. A maioria dos prestadores de serviço cobra uma taxa fixa do cliente (de até R$ 1.200) e recebe também remuneração dos bancos. Há empresas que chegam a cobrar do cliente 5% do preço do imóvel, alegando que esse valor inclui o pagamento do ITBI, taxas cartoriais e outros gastos menores. DICA 02 COMPARE AS CONDIÇÕES OFERECIDAS PELOS BANCOS
  • 11. Tais despesas, em geral, ficam em torno de 3% nas grandes cidades do país. Há também empresas que recebem sua remuneração só dos bancos, como a Cfin Consultoria Imobiliária, fundada há cinco anos. Ela é responsável pelas simulações de financiamento nos principais bancos. Como elas são credenciadas por vários bancos, podem fazer cotações de graça para os candidatos a mutuário. Isso facilita muito a preparação de documentos e o preenchimento de formulários, além da tomada de decisão sobre a melhor proposta. Convém, porém, ficar esperto. Em alguns casos, os intermediários tentam empurrar para o cliente o financiamento do banco que lhes paga a maior comissão, mesmo que não seja a melhor opção.
  • 13.
  • 14. O salto dos preços dos imóveis nos últimos anos tornou bem mais complicado o uso do Fundo de Garantia doTempo de Serviço (FGTS) na compra de um imóvel. Hoje, só é possível usar o FGTS em imóveis de até R$ 500 mil – um valor insuficiente até para comprar um apartamento usado de dois dormitórios em bairros de classe média nas grandes cidades brasileiras. . Como esse valor não é reajustado desde 2009, há pressão do setor imobiliário para o governo elevar o limite para R$ 750 mil. Nenhuma posição oficial a respeito do assunto foi anunciada até o momento. O candidato a mutuário está abandonado à própria sorte. DICA 03 NÃO DA PARA CONTAR MUITO COM FGTS
  • 15. Tem de contar com sua própria poupança para pagar sua parte no negócio, que pode variar de um mínimo de 10% a 20% do preço, de acordo com o banco. Ainda que o imóvel esteja dentro do limite legal, há outras restrições para usar o FGTS. Se o atual proprietário tiver usado o FGTS quando comprou o imóvel, um novo comprador só poderá fazê-lo novamente depois de três anos. Ele também não pode ser proprietário de outro imóvel na cidade em que trabalha ou mora e em cidades que façam divisa com ela ou que pertençam à mesma região metropolitana.
  • 16. Muitos candidatos a mutuário se sentem mais confortáveis em fazer um financiamento em que o valor das prestações é fixo e definido previamente – um sistema conhecido como Tabela Price. Mas o custo total do financiamento pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), em que as prestações começam um pouco mais altas e perdem valor ao longo do contrato, é bem menor. A diferença a favor do SAC, cujas parcelas também são prefixadas, pode chegar a 15% da quantia a pagar ao banco, ou até mais, dependendo do valor do crédito. Tanto nos financiamentos feitos pelo SAC quanto pelaTabela Price, o saldo devedor é corrigido mensalmente pela variação daTR. Só que, pelo SAC, como as prestações iniciais são mais altas que pelaTabela Price, a amortização do saldo devedor é mais acelerada. DICA 04 O SISTEMA DE PRESTAÇÕES DECRESCENTES É O MAIS VANTAJOSO
  • 17. Pelo SAC, o saldo devedor diminui progressivamente desde o pagamento da primeira parcela. PelaTabela Price, a dívida aumenta no princípio, porque a maior parte das prestações iniciais cobre apenas os juros da operação. Só depois de alguns anos o saldo devedor começa a cair. Até lá, se a valorização não acompanhar a correção do saldo devedor, a dívida poderá superar o valor de mercado do imóvel.Trata-se de uma distorção que já aconteceu num passado relativamente recente no Brasil. Não dá para garantir que não acontecerá de novo.Também ocorreu em larga escala no auge da crise do mercado imobiliário nos Estados Unidos e na Europa, em 2007 e 2008. Pelo SAC, o risco de isso ocorrer é muito menor.
  • 18.
  • 19. Os bancos costumam trabalhar com uma taxa diferente para os candidatos a mutuário que não são seus clientes. Embora tenham se tornado mais seletivos para conceder descontos, com a alta dos juros nos últimos meses, ainda há uma boa margem de negociação. A taxa pode cair de forma significativa, às vezes 1 ou 2 pontos percentuais ao ano, dependendo do perfil de crédito. Se o interessado estiver disposto a abrir uma conta-corrente e a concentrar seus negócios no banco em que pretende fazer o financiamento, poderá obter um desconto adicional. Alguns bancos incluem no contrato um dispositivo que prevê o aumento dos juros se o cliente cancelar um dos serviços ou atrasar mais de 15 dias o pagamento da parcela. DICA 05 A ‘’TAXA DE BALCÃO’’ É SÓ O COMEÇO DO JOGO
  • 20. Ao contrário do que diz a crendice popular, o crédito imobiliário da Caixa pode não ser o mais barato. Embora os juros cobrados pela Caixa sejam os menores do mercado, outros fatores afetam o custo do financiamento, como o seguro contra danos físicos e contra morte ou invalidez permanente do mutuário, ambos obrigatórios. Muitas vezes, os seguros da Caixa custam mais caro que em outros bancos. Hoje, os principais bancos privados podem oferecer condições mais atraentes. Até o Banco do Brasil, que ficava fora desse ramo, entrou na disputa. Como acontece com outras modalidades de crédito, não é preciso ser cliente de um banco para financiar a compra de seu imóvel com ele. DICA 06 A ‘’CAIXA ECONÔMICA’’ NEM SEMPRE É A MELHOR OPÇÃO
  • 21. Por comodidade, quem compra um imóvel financiado prefere muitas vezes fazer o financiamento no banco que tem convênio com a imobiliária que intermedeia a transação. Isso pode facilitar a aprovação do crédito e a liberação posterior do dinheiro, mas também pode representar um gasto adicional de milhares de reais ao longo do contrato. O melhor é não fechar negócio com quem faz a primeira proposta, por mais tentador que possa parecer, antes de consultar seus concorrentes. Pode até ser que o banco conveniado seja a melhor alternativa, mas, se não for, quem ficará no prejuízo é você. DICA 07 OS BANCOS QUETEM PARCERIAS COM IMOBILIÁRIAS NEM SEMPRE OFERECEM OS MELHORES NEGÓCIOS
  • 22. Como o crédito imobiliário tem muitas variáveis, é comum o candidato a mutuário comparar banana com maçã e laranja com mamão ao avaliar a melhor proposta para seu bolso. Isso pode levá-lo a fechar negócio com um banco que não oferece a melhor condição, sem se dar conta. A taxa nominal de juro é apenas uma referência. Não deve ser comparada com a taxa de juro efetiva, mais realista. Ela também deve ser informada pelos bancos à clientela. Só que mesmo a taxa efetiva não dá uma ideia precisa do custo, porque não inclui os seguros habitacionais, que fazem diferença no valor final do crédito. O custo efetivo total (CET), cuja divulgação também é obrigatória, permite uma comparação mais precisa. Ele inclui os juros efetivos, os seguros e outras despesas recorrentes de menor relevância. DICA 08 ALGUNS BANCOS UTILIZAM ARTIFICIOS PARA CONFUNDIR O CLIENTE
  • 23. Até o CET, porém, pode induzir o cliente a erro. Embora alguns bancos tenham um CET mais baixo que outros e deem a impressão de que oferecem uma condição melhor de financiamento, recorrem com frequência a mutretas de todo tipo para ludibriar o interessado. São artifícios quase impossíveis de notar, às vezes até mesmo por quem é do ramo. Para ter certeza de que você está mesmo fazendo o melhor negócio, a melhor saída é comparar a soma das prestações mensais de todo o financiamento – uma informação que os bancos também têm de fornecer, com a simulação das parcelas.
  • 24. No crédito imobiliário, qualquer pequena diferença no custo pode proporcionar uma economia substancial para o comprador. Na soma de todas as prestações, a diferença entre o banco que oferece a melhor condição e o que oferece a pior pode chegar a 32%, segundo as simulações produzidas pela Cfin. Nos financiamentos de imóveis de R$ 500 mil, a diferença chega hoje a R$ 250 mil. Nos de R$ 750 mil, a quase R$ 380 mil, e nos de R$ 1 milhão, a pouco mais R$ 500 mil. Não é brincadeira. Essa diferença pode representar várias viagens ao exterior com toda a família durante o período do financiamento. Ou, no mínimo, duas ou três caminhonetes importadas de alto padrão. DICA 09 OVALORTOTAL A PAGAR PODE VARIAR EM ATÉ 30%
  • 25. A soma do valor total das prestações é fundamental para você poder escolher, sem risco de errar, o banco em que fará seu financiamento. A esses valores, ainda, deve ser acrescentada a variação daTR, adotada hoje por todos os bancos no sistema de prestações decrescentes (SAC). Como aTR é comum a todos os bancos, não altera a comparação das propostas.
  • 26.
  • 27. Até pouco tempo atrás, o comprador precisava ter, no mínimo, 30% do valor do imóvel para obter o financiamento. Hoje, a maioria dos bancos trabalha com 20%. Outros, como Caixa, Banco do Brasil e Pan Sua Casa (fusão do antigo Panamericano com a BM Sua Casa, especializada em crédito imobiliário), exigem apenas 10% de contrapartida do comprador. Esse valor pode ser pago total ou parcialmente ao vendedor como sinal. Uma parcela também pode ser paga quando o banco liberar o financiamento.Tudo depende da negociação com o vendedor. A parcela do banco é creditada diretamente na conta-corrente do vendedor. Isso pode representar de 15 a 60 dias, conforme o banco, para quem já estiver com a carta de crédito na mão. . Em geral, os bancos privados são bem mais ágeis. O atraso na liberação do dinheiro ao vendedor pode acarretar multas ao comprador, se isso estiver previsto no contrato de compra e venda. DICA 10 O APORTE INICIAL PODE SER MAIS ELEVADO EM CERTOS BANCOS
  • 28. Para conseguir obter o valor máximo de financiamento, a prestação inicial tem de estar dentro dos limites de comprometimento de renda estabelecidos pelo banco. A maior parte dos bancos permite um comprometimento de até 30% da renda bruta mensal. O Santander informa trabalhar com até 35% da renda bruta. O Itaú também trabalha com 35%, mas da renda líquida. Quem não se enquadrar nessas exigências precisará aumentar o valor da entrada para reduzir o valor do financiamento e das prestações. Só assim o banco aprovará o crédito.
  • 29. Ao comparar as simulações feitas pelos bancos com o valor exato de cada prestação do contrato (sem considerar a variação daTR), muita gente se preocupa apenas em olhar a primeira parcela e talvez a última. É fundamental que a primeira prestação tenha o menor impacto possível no orçamento do comprador.Também é importante observar a última prestação, para saber se, daqui a 25, 30 ou 35 anos, não poderá ser cara demais para o mutuário, em especial em caso de aposentadoria. . Isso não quer dizer que o banco com menores prestações no início e no final do contrato é o que você deve escolher. DICA 11 OVALOR DA PRIMEIRA PRESTAÇÃO PODE ENGANAR O COMPRADOR
  • 30. Quem oferece a primeira e a última prestação mais baixas nem sem pre tem o menor custo total de financiamento. No sistema de prestações decrescentes, o SAC, tudo depende da velocidade de redução das parcelas ao longo do contrato, que varia conforme o banco. Alguns mantêm as prestações mais baixas no começo, mas demoram mais para reduzi-las e oneram o saldo devedor com pesadas correções. Outros começam com prestações um pouco mais altas, mas diminuem a dívida com maior rapidez. Lembre que o custo total e a soma das prestações são as informações mais relevantes. Você tem de conhecê-las para poder escolher com segurança o banco em que fará o financiamento.Você pode até optar por uma instituição financeira mais barata, mas deve ter consciência de que poderá pagar mais por isso depois.
  • 31. Muitas vezes, na hora de avaliar o comprometimento de renda do candidato, os bancos levam em consideração outros financiamentos feitos pelo cliente, entre eles carro e outros bens de consumo incluídos no cadastro único do Banco Central. Já houve candidatos a mutuário que tiveram de quitar o financiamento do carro para poder financiar o imóvel. Em geral, os bancos permitem compor a renda por até duas pessoas da família. O Banco do Brasil e o HSBC aceitam até cinco pessoas, mesmo sem laço de parentesco. Alguns bancos também são mais tolerantes em relação à renda não comprovada dos candidatos. DICA 12 OUTRAS DÍVIDAS ENTRAM NA CONTA DO COMPROMETIMENTO DA RENDA DO CLIENTE
  • 32. Quase ninguém se dá conta de que, além do pagamento da entrada, ainda terá de pagar um valor considerável, cerca de 3% do valor do imóvel, em impostos, taxas e despesas contratuais, além da taxa de vistoria, que varia de R$ 250 a R$ 1.500, e dos custos contratuais cobrados pelos bancos. É fundamental prever esses gastos, para não ser surpreendido depois. Quem não for contratar o valor máximo de financiamento para sua renda mensal, e não quiser pagar as despesas extraordinárias à vista, poderá incluí-las no financiamento na maioria dos bancos. Se você tiver um valor maior que o mínimo necessário para dar de entrada, poderá usar parte do dinheiro na reforma do imóvel e aumentar o valor do financiamento, já que as taxas de juro do crédito imobiliário estão entre as mais baixas do mercado. . É melhor engordar o valor do financiamento imobiliário do que ter de recorrer aos bancos depois, para pagar a reforma, ou mesmo usar o crédito especial oferecido pela Caixa para materiais de construção e de acabamento. DICA 13 É POSSÍVEL INCLUIR IMPOSTOS E TAXAS NO CRÉDITO
  • 33. Até pouco tempo atrás, os bancos trabalhavam com financiamentos de, no máximo, 30 anos. Hoje, Santander, Pan Sua Casa e Caixa já trabalham com até 35 anos. A opção por um financiamento de prazo mais longo pode ser boa alternativa para reduzir o valor das prestações e facilitar o enquadramento nas exigências de comprometimento de renda com o pagamento das prestações. Obviamente, isso aumentará o valor total a pagar ao banco ao longo do contrato e encarecerá o imóvel. Mas é uma opção válida para quem não tem renda suficiente para fazer um financiamento por prazos mais curtos. Alguns bancos, como o Banco do Brasil, anunciam para o público que oferecem 30 anos de prazo. Na hora H, depois de uma longa análise, aprovam apenas 25 anos. DICA 14 O PRAZO MÁXIMO DO CRÉDITO PODEVARIAR 10 ANOS
  • 34.
  • 35. Segundo a legislação em vigor, a idade limite para pagamento da última parcela do financiamento imobiliário é de 80 anos e seis meses. Isso significa que o prazo encurta progressivamente para candidatos com mais de 45 anos e seis meses. Ao mesmo tempo, a taxa do seguro contra morte e invalidez do mutuário, que quita o saldo devedor – ou sua fração na propriedade, se houver mais de um comprador –, aumenta com a idade na maioria dos bancos. Com o encarecimento do seguro e a redução do prazo de financiamento, o valor das prestações aumenta. Isso dificulta o enquadramento nos limites de comprometimento de renda fixados pelos bancos. Se for seu caso, pode ser conveniente fazer o financiamento num banco que não reajuste o seguro ao longo do contrato, como o HSBC, para diluir o custo por um prazo maior. DICA 15 A IDADE DO MUTÚARIO AFETA NO VALOR DAS PRESTAÇÕES
  • 36. Alguns bancos, como o Pan Sua Casa, oferecem a possibilidade de transferir o financiamento do imóvel para eles, com o objetivo de reduzir os juros hoje pagos a outro banco. Isso ainda não foi regulamentado pelo Banco Central, mas já se tornou prática de mercado. Dependendo da idade do mutuário, dá até para alongar o prazo da dívida remanescente, para reduzir o valor das prestações. É possível também refinanciar imóveis já quitados, com escritura definitiva. Quem já tem a casa própria e precisa de um reforço de caixa pode alienar parte do patrimônio, refinanciando até 60% do valor do imóvel por um prazo de até 30 anos – desde que se enquadre nos limites de comprometimento de renda válidos para um financiamento convencional. A vantagem desse tipo de operação é que você consegue alongar suas dívidas, mais que em qualquer outra modalidade de crédito, e pagar os menores juros do mercado pelo financiamento. Se preferir, pode sacar o crédito aprovado em parcelas. Pode receber um valor inicial de R$ 50 mil e depois, se quiser, sacar o restante aos poucos, para não ter de pagar juros sobre o valor integral do crédito desde o início. No caso do Pan, a taxa dessas operações é de 12,7% ao ano, fora a variação do Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM), calculado pela Fundação GetulioVargas (FGV). DICA 16 DA PARA CORTAR O CUSTO COM A MIGRAÇÃO PARA OUTRO BANCO
  • 37. AGORA SIM !VOCÊ PODE FINANCIAR O SEU IMÓVEL COMTOTAL SEGURANÇA. ESPERO TER AJUDADOVOCÊ ! COMENTAR AGORACOMENTAR AGORA Deixe um comentário, se você gostou do conteúdo!