O documento aborda as principais qualidades de uma gestão eficaz em condomínios, destacando o papel do síndico e a importância da participação dos condôminos nas decisões. Também menciona a necessidade de sinergia entre síndico, administradora e conselho fiscal, além de apresentar diretrizes para redução de despesas e manutenção da segurança e higiene no ambiente condominial. A convivência em condomínio requer responsabilidades coletivas e a aderência às normas estabelecidas por convenções e regulamentos internos.

1. QUALIDADES PRINCIPAIS DE UMA GESTÃO EFICAZComo administrar o condomínioPor Dr. Barbarini

2. CONDOMÍNIOA palavra “Condomínio” significa “propriedade comum”. A propriedade, portanto, possui vários donos – chamados de coproprietários ou condôminos -, e formam um grupo.Esse grupo possui, como representante legal, o síndico, que – dependendo do modo como desempenha seu papel e relacionamento -, determinará o SUCESSO ou FRACASSO de sua gestão.

3. O SÍNDICOÉ o representante legal do condomínio – Art. 1347 e 1348 do novo Código Civil – em juízo ou fora dele, exercendo a gestão do condomínio, assessorado pelo Conselho Fiscal ou Consultivo. Pode ser condômino ou não, Pessoa Física ou Jurídica, estranha ao condomínio pelo prazo previsto na Convenção, sendo que seu mandato não poderá exceder a dois anos, permitida a reeleição sem limites.

4. O SUBSÍNDICOO síndico terá um assessor, subsíndico, quando a Convenção determinar, e membros que farão parte do Conselho Fiscal e ou Consultivo. Esses, por sua vez, comporão o corpo diretivo do condomínio.

5. PERFIL DO SÍNDICOÉ difícil determinar o perfil exato da pessoa que possui qualidades para ocupar o cargo do síndico, mas pode-se aproveitar a experiência de alguns, sugerir condutas e procedimentos que ajudam na administração.

6. ALGUMAS DICAS PARA VOCÊ...Tenha equilíbrio no relacionamento com os moradores e funcionários; saiba ouvir as pessoas e inseri-las na implementação de ações em prol do bem comum: o condomínio;A ação do síndico baseia-se na legislação e no consenso do grupo na definição das metas do condomínio;

7. As suas atividades são aceitas e bem sucedidas quando o trabalho é realizado como um todo, e não quando resulta de um esforço individual;Seja transparente nas decisões e desenvolva um planejamento estratégico;Para uma administração eficaz é fundamental a participação dos condôminos no processo decisório, minimizando o peso das responsabilidades para o síndico.

8. SINERGIA NO CONDOMÍNIO SÍNDICOADMINISTRADORACONSELHO FISCALZELADOR

11. É importante, também, que o síndico e o conselho trabalhem em sincronismo e harmonia com a administradora, de forma a otimizar resultados.

12. O conselho fiscal, como próprio nome diz, é o órgão fiscalizador dos atos do síndico e deve dar sua participação, contribuindo com o síndico.

13. A REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO

14. TIPOS DE ADMINISTRAÇÃO

15. FUNÇÕES ADIMINISTRATIVAS

16. ADMINISTRADORA

17. Cuidados na contratação de uma administradora podem evitar sérios problemas futuros...Recomenda-se:

19. TIPOS DE ADMINISTRAÇÃO

20. TIPOS DE ADMINISTRAÇÃOCO-GESTÃO

21. TIPOS DE ADMINISTRAÇÃOAUTOGESTÃO

22. ASSEMBLEIASASSEMBLEIA GERAL

23. ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA

24. TIPO DE ASSEMBLEIA E QUORUM

25. PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

26. TIPOS DE DESPESAS

27. TIPOS DE DESPESAS

28. MODELO DE PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

29. MODELO DE PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

30. MODELO DE PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

31. PERFIL DAS DESPESAS

32. PERFIL DAS DESPESAS

37. TARIFAS PÚBLICAS

38. TARIFAS PÚBLICAS

39. DEMONSTRATIVO FINANCEIRO FISCALTerminado o mês, a administradora (ou o síndico), comumente apresenta um demonstrativo financeiro de contas detalhado, referente ao mês anterior. Todos os documentos comprobatórios deverão ser vistados pelo síndico e a pasta que os contem deverá ser analisada pelos membros do conselho. A pasta conterá também: informações sobre cotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, em poupança e aplicações, posição do fundo de reserva e de obras, dentre outras.

44. ALGUMAS PROVIDÊNCIAS QUE PODEM REDUZIR DESPESASCONSUMO DE ENERGIA ELÉTRICA Manter acesas apenas as luzes necessárias, especialmente nas garagens;

45. Instalar, caso o seu prédio não as possua, minuterias ou sensores de presença nas escadas;

46. Acompanhar a evolução dos consumos, se possível, diariamente;

47. Instruir e otimizar o uso dos elevadores quando dois ou mais atendem no mesmo “hall”, chamando apenas um deles;

48. Estabelecer horários para iluminação da sala de estar no térreo, quadras esportivas, salões de jogos etc.;

49. Utilizar o tipo adequado de lâmpada para cada ambiente, sem escurecer em demasia os jardins e áreas sociais e, não descuidando da segurança e estética do local.Obs.: As lâmpadas econômicas - fluorescentes compactas - se tornam mais eficientes em locais onde possam permanecer acesas por período superior a uma hora.

50. ALGUMAS PROVIDÊNCIAS QUE PODEM REDUZIR DESPESASCONSUMO DE ÁGUA Não permitir que os auxiliares de limpeza utilizem a água da mangueira como vassoura; Observar sempre a ocorrência de vazamentos, infiltrações, e torneiras mal vedadas; Acompanhar os consumos constantemente;

51. Solicitar e orientar os condôminos quanto aos reparos e manutenção dos elementos hidráulicos em suas unidades privativas.

52. POLÍTICA PESSOALTRATAMENTO E COMPORTAMENTO O treinamento de funcionários tem influência decisiva sobre a forma como tratam e como são tratados pelos condôminos.A autoridade do zelador merece atenção especial do síndico, sendo ele o elemento que acompanha a rotina do condomínio. Os condôminos devem perceber que o zelador tem poderes delegados para solucionar certos assuntos, segundo orientações do síndico.Uma boa administradora fará o trabalho de recrutamento e pré-seleção dos candidatos. Contudo, o síndico deve participar da seleção final, principalmente no caso de zelador.

53. POLÍTICA PESSOALTREINAMENTO Mesmo que você admita algum funcionário com muita experiência, o treinamento sempre será necessário. A reciclagem periódica desse treinamento é imprescindível. Faça uma lista das tarefas mínimas de cada cargo; percorra o prédio juntamente com o zelador recém admitido, apresente-o ao pessoal do conselho, além de outras providências. O zelador é quem deve treinar, no local, os demais empregados, sob orientação da administradora.A HABICAMP oferece cursos e palestras para zeladores, porteiros, vigias, gerentes.

54. DOCUMENTOS E OBRIGAÇÕES DO CONDOMÍNIOLIVROS RECOMENDADOS Livro de atas das assembleias;

55. Livro de reclamações e sugestões;

56. Livro de registro de funcionários;

57. Livro de Inspeção do trabalho;

58. Livro de registro de serviços tomados.ISSQN (imposto sobre serviços de qualquer natureza) Decreto 14590 -21/01/2004 Lei 11829 de 19/12/2003, regulamentada pelo decreto 14590 26/01/2004 ISSQN - Imposto sobre serviços de qualquer natureza - tributar 5% Para micro empresa: 3% - obrigação do tomador recolher. Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramento, assinados e rubricados.