O documento discute os aspectos legais do contrato de arras no Código Civil brasileiro. O contrato de arras envolve o pagamento antecipado de parte do preço total de um contrato principal como garantia de seu cumprimento. O documento explica as diferenças entre arras confirmatórias, penitenciais e os direitos e obrigações das partes em caso de cumprimento ou inexecução do contrato principal.

1. O Contrato de Arras segundo o Código Civil – Lei 10.406/2001 Edecio Cordeiro Filho

2. Contrato de Arras Arts. 417 a 420 Código Civil Brasileiro Arras ou sinal é a quantia em dinheiro, ou outra coisa fungível, que um dos contratantes dá ao outro em antecipado, com o objetivo de assegurar o cumprimento da obrigação principal. Normalmente, é antecipação de parte do preço total, objeto do contrato principal.

3. Conceito de Contrato É um acordo de vontades, na conformidade da lei, com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos. Arras é então um contrato do tipo tradicional (paritário), em que as partes discutem livremente as cláusulas e condições do negócio, como fase de preliminar ao contrato principal (puntuação).

4. Princípios Contratuais Princípios TRADICIONAIS: Autonomia da vontade; Obrigatoriedade da convenção; Consensualismo;

5. Princípios SOCIAIS : Função Social; Boa Fé Objetiva; Equivalência Material.

6. Autonomia da vontade Capacidade para contratar; As partes capazes geram obrigações entre si Obrigações Recíprocas. Possibilidade do indivíduo querer ou não querer qualquer coisa, escolher com quem contratar e estabelecer cláusulas contratuais.

7. Contrato Típico : São os regulados pela lei, os que têm o seu perfil nela traçado. Não é o mesmo que contrato nominado, embora costumam ser estudados em conjunto, porque todo contrato típico é nominado.

8. Contrato Solene (formal): É solene o contrato que obedece à forma prescrita em lei para se aperfeiçoar, assim, não observada, o contrato é nulo. Visando dar maior segurança ao comércio jurídico, a lei exige que certos contratos obedeçam a determinada forma , elevando-se à condição de requisito essencial à sua validade. Nestes casos, a vontade das partes não bastam à formação do contrato. Ex.: escritura pública na alienação de imóveis e de cessão de direito hereditários.

9. Contrato Consensual e Real Consensual: Se formam unicamente pelo acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa e da observância de determinada forma.

10. Embora possa se dizer que todo contrato, na sua formação, é consensual no sentido de que pressupõe o consentimento, alguns existem e exigem o aperfeiçoamento da lei para que esse consentimento tenha validade e seja livre de vícios Ex. compra e venda de bens móveis.

11. Contrato Real: São os que exigem, para se aperfeiçoarem, além do consentimento, a entrega ( traditio ) da coisa que lhe serve de objeto, portanto, não se formam sem a tradição da coisa, razão pela qual a efetiva entrega da coisa não é fase executória, mas requisito da própria constituição do ato. Ex. depósito, comodato, mútuo, penhor.

12. Contrato Acessório A função predominante dos contratos acessórios é garantir o cumprimento de obrigações contraídas em contrato principal , com o penhor, a hipoteca convencional, a fiança e similares. Entretanto, aduz, não são apenas acessórios os contratos de garantia, mas todos os que tem como pressuposto outro contrato.”

13. Função Social Estado do bem-estar. Artigo 422, obrigatoriedade, dever jurídico de todo contratante. Significa fazer do contrato não apenas um instrumento de enriquecimento dos contratantes, mas também da sociedade como um todo. É colocar o contrato como instrumento de realização da justiça social, da melhor distribuição da renda, permitir que todos os membros da sociedade tirem dos contratos, ainda que deles não participem diretamente um benefício social.

14. Boa-fé Objetiva Poderosíssimo instrumento efetivo para garantir equações econômicas nos contratos justas e equilibradas durante toda a vida do contrato. Homens honestos não se sentirão confortáveis ao perceber que por um fato superveniente e imprevisível, estarão tirando vantagem exagerada do contrato em detrimento da outra parte. Homens de boa fé serão os primeiros a se oferecer para restaurar o equilíbrio inaugural,um novo, um tempo de lealdade e de transparência.

15. Equivalência Material O princípio da equivalência material é manifestação da busca da efetiva igualdade entre as partes na relação contratual. A equivalência material busca harmonizar os interesses das partes envolvidas, e realizar o equilíbrio real das prestações em todo o processo obrigacional.

16. Cláusulas de Arras nos Contratos Art. 417: Arras Confirmatórias Art. 418: Sem arrependimento; Art. 419:Indenização suplementar; Art. 420: Arras Penitenciais, Com arrependimento, Sem indenização suplementar

17. Art. 417 “ Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.” Não se confunde com Arras Penitenciais, que só pode ser exigida após o inadimplemento. Aqui as arras são pagas de forma antecipada, justamente para evitar o descumprimento do contrato.

18. Art. 418 “ Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetá­ria segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. ”

19. Aqui temos duas hipóteses: a) se o descumprimento for imputável a quem deu as arras, este as perderá em benefício do que recebeu; b) se a inexecução for imputável a quem recebeu as arras, deverá de­volvê-las em dobro, acrescidas de juros, atualização monetária e honorários de advogado (caso necessário). O novo Código substituiu a expressão “devolver em dobro” usada no Código Civil de 1916 por “devolver mais o equivalente”, a nosso ver , em prejuízo da clareza.

20. Art. 419 “ A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização”. O valor da indenização pode superar o equivalente à devolução em dobro das arras previstas para a hipótese de arrependimento (art. 420). Havendo cumulação do pedido de execução do contrato com as perdas e danos, devem as arras ser abatidas do valor da indenização

21. Art. 420 “ Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em beneficio da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar”.

22. Arras penitenciais: Adquirem essa qualificação sempre que as partes houverem convencionado expressamente o direito de arrependimen­to, ou seja, de desistir do contrato, valendo as arras, no caso, como indenização pré-fixada: quem deu, perde; quem recebeu, devolve o valor dado mais seu equivalente. Independem, as arras penitenciais, de haver ou não inadimplemento da obrigação. uma vez que os contratantes podem escolher entre cumprir ou não cumprir o contrato, já estando a indenização pré-fixada.

23. Hipótese de exclusão Se o contrato não se concretizar por caso fortuito ou força maior, não incidirá o disposto neste artigo. Quem deu as arras, as receberá de volta, acrescidas apenas da atualização monetária pertinente.

24. A B VENDEDOR COMPRADOR Arras CULPADO CULPADO A) Sem direito de arrependimento: art. 418 com indenização suplementar B) Com arrependimento: art. 420 Sem indenização suplementar Gráfico Demonstrativo

25. Agradeço a vossa atenção Contato: Edecio Nogueira Cordeiro Filho E-mails: [email_address] [email_address] Tel.: 21-9931-6430 21-7812-4686