A audiência pública discutiu projetos para duas novas estações de ônibus em Belo Horizonte: a Estação Pampulha, que inclui um shopping center, e a Estação Vila São José. O projeto visa oferecer transporte público mais eficiente através do sistema BRT e qualificar as regiões ao redor das estações. O plano de negócios para a Estação Pampulha inclui estudos de mercado que indicam potencial para empreendimentos comerciais na área, focados em atender moradores e público das avenidas próximas.

1. Audiência Pública
Estações Pampulha e Vila São José
08 de Fevereiro de 2011

2. Introdução
Projeto Arquitetônico
Plano de Negócios
Aspectos Jurídicos
2

3. Motivação, objetivos e conceito
Estrutura organizacional do projeto
Benefícios à sociedade e aos envolvidos no projeto
Principais características físicas do projeto
3

4. Introdução
Motivação, objetivos e conceitos
Motivação Adoção do sistema BRT – Bus Rapid Transit com o objetivo de oferecer um sistema
de transporte com maior conforto e economia de tempo ao usuário.
O BHBUS é o plano de reestruturação do transporte coletivo de BH desenvolvido em
1994 e pressupõe a troncalização do sistema em estações de integração, o
tratamento dos corredores e a adoção da bilhetagem eletrônica.
Objetivos do Construção e operação de duas novas estações de integração de ônibus.
Projeto Qualificação e preservação do entorno.
Busca de maior eficiência operacional.
Minimização do desembolso pelo Poder Concedente.
Tornar-se uma referência de projeto bem sucedido tanto no âmbito nacional como
internacional.
Objetivos Maior transparência e competitividade no processo licitatório.
Gerais Entrada em operação do Terminal Pampulha em Setembro de 2012.
Entrada em operação do Terminal Vila São José em Julho de 2013.
4

5. Introdução
Motivação, objetivos e conceitos
Situação Atual Situação Futura
Futura Estação
BHBUS Pampulha
Futura Estação
BHBUS Vila São José
5

6. Introdução
Motivação, objetivos e conceitos
População
Prefeitura
Criação de uma nova alternativa de
Criação de um legado para a
transporte público.
população.
Revitalização das regiões vizinhas.
Melhoria da mobilidade urbana.
Criação de um centro de lazer e
Menor desembolso para a Prefeitura.
compras.
Concessionária
Exploração de empreendimentos associados a critério dos investidores.
Remuneração atrativa do capital.
Possibilidade de financiamento competitivo.
Potencial de valorização da região, alavancando as unidades de negócio e os resultados.
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7. Introdução
Principais Características Físicas do Projeto
Estação Vila
Estação Pampulha Shopping Pampulha
São José
Área construída: 42 mil m2. Área construída: 22 mil m2. Área total: 9 mil m2.
Capacidade da plataforma ABL: 12 mil m2. Capacidade da plataforma:
troncal: 420 m. 624 m.
582 vagas de
Capacidade da plataforma estacionamento. 40 vagas de
alimentadora: 510 m. estacionamento.
10 vagas de táxi.
Capacidade da mangueira: Investimento: R$ 14,5
552 m. 8 vagas de ônibus de milhões.
turismo.
40 vagas de estacionamento.
Público Alvo:classes B e C.
50 vagas de bicicletas.
Complemento de
Acesso da estação pelo Investimento: R$ 23 milhões.
empreendimento.
Investimento: R$ 43 milhões.
7

8. Introdução
Projeto Arquitetônico
Projeto Arquitetônico
Plano de Negócios
Aspectos Jurídicos
8

9. Projeto Arquitetônico
Pampulha – Estação e Shopping Center
Vila São José – Estação
9

10. Pampulha – Estação e Shopping Center
Vila São José – Estação
10

11. Projeto Arquitetônico
Pampulha
Projeção da vista aérea da futura estação Pampulha integrada ao Shopping
Center de dois níveis, juntamente com as ligações viárias.
11

12. Projeto Arquitetônico
Pampulha
Vista externa dos ajardinados
da fachada sul do Shopping.
Vista da circulação das lojas
internas do Shopping.
12

13. Projeto Arquitetônico
Pampulha
Plataforma troncal e estacionamentos.
Plataforma alimentadora.
13

14. Projeto Arquitetônico
Pampulha
Shopping Center – pavimento 1
Shopping Center – pavimento 2
14

15. Pampulha – Estação e Shopping Center
Vila São José – Estação
15

16. Projeto Arquitetônico
Vila São José
Projeção da vista aérea da fachada e paisagismo, face da Av. Tancredo Neves.
16

17. Projeto Arquitetônico
Vila São José
Vista externa
lateral da estação.
Vista da plataforma
alimentadora e troncal.
17

18. Projeto Arquitetônico
Vila São José
Planta plataforma alimentadora e troncal.
Planta subsolo.
18

19. Introdução
Projeto Arquitetônico
Plano de Negócios
Plano de Negócios
Aspectos Jurídicos
19

20. Plano de Negócios
Estudos de Mercado
Localização
Vocação
Modelo de Negócios
20

21. Plano de Negócios
Estudos de Mercado
Estudos Urban Systems
PLANO SOCIOECONÔMICO
• O Flash de Mercado com estudo das cadeias produtivas e mapeamento das
centralidades e dos vetores de desenvolvimento urbano permite identificar
potencias sistêmicos da região em estudo, ou seja, as principais oportunidades de
investimento em uma localidade.
PLANO COMPORTAMENTAL
• É o retrato das experiências do público na região em estudo, seus desejos,
necessidades e o reconhecimento de sua cidade mental, que representa os
padrões de deslocamentos e preferências no tecido urbano. Permite compreender
os seus parâmetros de qualidade de vida e os processos das decisões de
consumo, identificados em entrevistas qualitativas.
PLANO DO NEGÓCIO
• A quantificação da oferta existente, com a qualificação das percepções do público,
orientam a avaliação da demanda latente pelo produto a ser ofertado e resultam
na análise de riscos que determina a viabilidade mercadológica de negócios e
produtos.
21

22. Plano de Negócios
Localização Pampulha
Parque Municipal
Hiper
Fazenda Lagoa
Via Brasil
do Nado
I
dro
Pe
Av
m
Centro de Lazer
.
Do
Ol
da Pampulha
ím
.
Av
pi
o
M
ou
Cruzeiro
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Esporte Clube
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o
Pampulha
Iate Clube Ponto em
Estudo Av. P
ortu
gal
Shopping
Pampulha Mall
Iate Tênis
Clube
Aeroporto
Lagoa da da Pampulha
Pampulha
Ant
Av.
Clube
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Libanês
Pre rlos
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s.
a
Museu de Arte da Pampulha Supermercado
Epa Plus
22

23. Plano de Negócios
Integração Urbana Pampulha
Aeroporto de Pampulha Cidade Administrativa e Pólo Logístico de Confins
• Os investimentos públicos na Cidade Administrativa e aqueles no
• Apesar da pequena operação existente no Aeroporto o ponto
Aeroporto de Confins vão induzir o crescimento econômico e político
poderá atender demanda empresarial advinda do mesmo.
da área norte da Região Metropolitana de Belo Horizonte.
• O ponto em estudo será um eixo de ligação do transporte público
com esse nova centralidade, atraindo demanda para o centro
Mineirão / Copa 2014 comercial.
• O projeto de reforma e modernização • O empreendimento empresarial e estabelecimentos de comércio e
do complexo do Estádio do Mineirão serviços também são beneficiados por essa ligação.
irá gerar maior fluxo de pessoas na
região.
Ponto em estudo próximo à Pampulha,
• A Copa 2014 será um evento de porte
internacional que poderá impactar Minerão, UFMG e com fácil acesso ao Centro
positivamente no projeto em estudo. de Belo Horizonte e Cidade Administrativa.
G
G
Pólo Econômico / UFMG Centro Econômico-Financeiro
• A centralidade da UFMG (Pólo (Diversidade de comércio e serviços)
Educacional), BHTEC (Parque
Tecnológico de BH), Jardim São Centralidades Urbanas (Pampulha e Raja
Francisco e Engenho Nogueira (Pólos Gabaglia, diversidade de estabelecimentos)
Industriais) irão gerar demanda para
o empreendimento empresarial e de Nova Centralidade Político e Econômica
serviços no ponto em estudo, (CAMG e Pólo Industrial de Confins)
principalmente pela facilidade de
acesso existente pela Av. Antônio Centros Comerciais (Pólos comerciais com
Carlos. pequena diversidade econômico-financeira)
Área Residencial de Alta Renda
Pólo Industrial de Betim e Contagem Centro Econômico-financeiro de BH
• A forte presença industrial dessa região • Maior concentração de empregos e empresas da Área Residencial de Classe Média
também irá impactar na demanda para o Região Metropolitana de BH, tende à atrair público
projeto em estudo. flutuante para os terminais de transporte público Área Residencial Popular
• Principalmente na geração de público do ponto em estudo e conseqüentemente
flutuante para uso do transporte coletivo. demanda para área comercial e de serviços.
Pólo Industrial de Contagem e Betim
23

24. Plano de Negócios
Renda Média Pampulha
24

25. Plano de Negócios
Distribuição Setorial, Comércio e Serviços Pampulha
25

26. Plano de Negócios
Vocação Pampulha
Fatores Indutores e Restritivos
Pontos Positivos:
− Via de fácil acesso.
− Região em crescimento.
− Local pode sofrer intervenções urbanísticas mais relevantes associadas principalmente ao desenvolvimento
do Estádio Mineirão para Copa 2014.
− Tendência a diversificação e aumento no comércio com a chegada do terminal urbano.
Vocação
Shopping:
Esse equipamento atenderá a demanda dos turistas da região da Pampulha, dos moradores da área de
influência direta e da população flutuante advinda da Estação BHBUS e das Avenidas Dom Pedro e Antônio
Carlos.
O projeto deve atentar a questão de acesso, para que o usuário não encontre inconveniências de entrada e
saída do empreendimento, o que dificultaria a performance e a atratividade do projeto para os lojistas.
Outros empreendimentos associados, tais como: galeria comercial, salas para escritórios, centro de
compras, atividades de teleatendimento, central de telemarketing, supermercados, hipermercados,
instituições de ensino, centro de formação profissional ou área para estacionamento podem ser
desenvolvidos.
26

27. Plano de Negócios
Áreas de Influência Pampulha
Área de Influência - Demanda
Pólos Comerciais que são barreira para atração de demanda em direção ao ponto em estudo.
Pólo comercial do
Shopping Norte e
avenidas Vilarinho e
Padre Pedro Pinto
Pólo comercial do futuro
Shopping Vilarinho da BR Malls
Pólo comercial do
Hiper Via Brasil e
Av. Dom Pedro I,
integrado ao Ponto
em Estudo
Principal demanda
para área comercial
sugerida no projeto.
Pólo comercial Minas
Shopping, Shopping
Minas Casa e Av.
Cristiano Machado.
Pólo comercial L&C e
Shopping Del Rey
27

28. Plano de Negócios
Shopping Center Pampulha
SHOPPING CENTER – Cenário de Vendas
– Projeção do potencial de vendas por ramo de atividade e a venda média por m², estimando
médias divulgadas pela mercado, temos as seguintes sugestões de metragens para o
dimensionamento frente ao cenário mercadológico para o Shopping.
POTENCIAL DE VENDAS COM CAPTAÇÃO EXTERNA E DIMENSIONAMENTO DO EMPREENDIMENTO
POTENCIAL DE POTENCIAL DE VENDAS
% DE VENDAS CAPTAÇÃO EXTERNA MENSAL + CAPTAÇÃO VENDA MÉDIA ABL
RAMO DE ATIVIDADE %
VENDAS MENSAL EM R$ EXTERNA EM R$ (x R$/M² POTENCIAL M2
(x MIL) % R$ (x MIL) MIL)
VESTUÁRIOS (Satélite) 70,0 1.563 25,0 521,1 2.084 1.506 1.384 12,1
VESTUÁRIOS (Âncora) 30,0 670 30,0 287,1 957 556 1.721 15,1
ARTIGOS P/ O LAR - 733 25,0 244,5 978 1.274 767 6,7
ARTIGOS DIVERSOS (Satélite) 70,0 2.327 25,0 775,6 3.102 1.738 1.785 15,6
ARTIGOS DIVERSOS (Âncora) 30,0 997 30,0 427,4 1.425 556 2.561 22,4
ALIMENTAÇÃO - 1.701 20,0 425,3 2.126 1.506 1.412 12,4
LAZER - 354 15,0 62,5 417 232 1.798 15,7
TOTAL COMÉRCIO - 8.346 24,7 2.743,4 11.089 970 11.429 100
– O potencial do mercado comporta ABL de:
• 3.597 m² de Vestuários. • 1.636 m² de Alimentação.
• 889 m² de Artigos para o Lar. • 2.083 m² de Lazer.
• 5.036 m² de Artigos Diversos. • + 5% de serviços 571 m².
• =12.000 m2 de ABL TOTAL, (comércio, lazer e serviços).
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29. Plano de Negócios
Shopping Center Pampulha
SHOPPING CENTER – Receitas Ano 1
Shopping
ABL Potencial (m²) 12.000
Área Construída (2,5 x ABL) (m²) 30.000
Área Construída Estimada: 33.103 m².
ABL Estimada (m²) 12.000 Área Bruta Locável: 12.000 m².
Área Construída Estimada (m²) 30.000
Vagas de Estacionamento 600 Vagas de Estacionamento: 622 (40 exclusivas
Potencial de Vendas Mensal (x R$ 1.000) R$ 11.089
Potencial de Vendas Anual (x R$ 1.000) R$ 144.161 Bhtrans e 582 vagas para usuários).
Aluguel Mínimo Valor de locação baseada na média nacional.
Valor de Locação Médio (R$ /m²) R$ 49
Receita de Locação Lojas Mês (x R$ 1.000) R$ 591 − Lojas Ancoras / Supermercado: R$
Receita Anual de Locação (x R$ 1.000)* R$ 7.685
12,89/m².
Aluguel Complementar ou Excedente (7%)
Receita Advinda do Faturamento Acima da Meta Mensal − Lojas Satélites: R$ 89,65/m².
R$ 185
(x R$ 1.000)
Receita Advinda do Faturamento Acima da Meta Anual (x
R$ 2.407
− Vestuário: R$ 117,87/m².
R$ 1.000)
− Artigos p/ Lar: R$ 70,31/m².
Merchandising (Média de 20% sobre o Aluguel Mínimo).
Receita Advinda a todo tipo de locação não vinculada a − Artigos Diversos: R$ 128,05/m².
R$ 118
ABL Mês (x R$ 1.000)
Receita Advinda a todo tipo de locação não vinculada a
R$ 1.537 − Alimentação: R$ 94,23/m².
ABL Ano (x R$ 1.000)
x R$ 1.000 − Serviços: R$ 73,91/m².
Receita Advinda da Locação das Lojas R$ 11.628
Receita Advinda de Serviços (20% do Total das − Lazer: R$ 14,38/m²
R$ 2.907
Receitas)
Receita Advinda da Cessão de Direitos (primeiros
R$ 2.400
Valor sobre o faturamento excedente das lojas
5 anos)
Receita Bruta Anual (5 Anos) R$ 16.935 de 7%.
Receita Advinda de Estacionamento ao Ano R$ 2.710
Receita Total do Shopping R$ 19.645
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30. Plano de Negócios
Modelo de Negócios
Shopping
Pampulha Empreendimentos
Receita: R$ 15.240 mil / ano associados
Custos Operacionais:
R$ 480 mil / ano
São José
Rentabilidade
atrativa
Outorga: R$ 0
Receita: R$ 15.240 mil
/ ano
Custos operacionais: Estação Vila São
Estação R$ 2.322 mil / ano
José
Pampulha
Custos Operacionais :
Custos Operacionais : R$ 781 mil / ano
R$ 1.061 mil / ano
Custos e receitas do ano 10 do projeto (Fonte: Estudos KPMG)
30

31. Introdução
Projeto Arquitetônico
Plano de Negócios
Aspectos jurídicos
Aspectos Jurídicos
31

32. Aspectos Jurídicos
Quadro Resumo
Temas Edital e Contrato
Modelo contratual Concessão de obra pública.
Procedimento licitatório e julgamento Concorrência. Inversão de fases. Maior oferta pela
outorga da concessão (valor em reais).
Compartilhamento de receitas A CONCESSIONÁRIA repassará ao Poder Concedente
anualmente 7,5% da diferença entre a receita bruta da
concessão e o patamar de R$ 16.185.192,51.
Habilitação econômica Garantia de proposta – 1% do valor do contrato
Índices contábeis tradicionais (iguais ou superiores a 1).
Habilitação técnica Atestado de realização de investimentos de R$
30.000.000,00 (trinta milhões de reais) ou mais, com
recursos próprios ou de terceiros. Possibilidade de
somatório: um atestado com pelo menos 10 milhões de
reais mais os demais atestados com pelo menos 3
milhões de reais.
32

33. Aspectos Jurídicos
Quadro Resumo
Temas Edital e Contrato
Objeto Construção das Estações: setor operacional e
empreendimentos associados. Prestação de serviços de
manutenção, limpeza, segurança e outros no âmbito das
Estações.
Operação e controle do setor operacional das estações
no que toca ao transporte público realizado pela Bhtrans
ou terceiro por ela indicado. Não entra no objeto do
contrato.
Concessionária Empresa criada para a prestação dos serviços. Capital
mínimo de sete milhões de reais.
Critérios de Participação Pessoas Jurídicas, Fundos de Investimentos e Entidades
de Previdência. Possibilidade de formação de Consórcio.
Bens Reversíveis Estações (setor operacional e edifícios dos
empreendimentos associados) serão revertidos ao Poder
Concedente.
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34. Aspectos Jurídicos
Quadro Resumo
Temas Edital e Contrato
Reequilíbrio Fluxo de caixa marginal . Taxa de desconto: WACC do
momento.
QID Parâmetros de qualidade. Penalidades diante de índices
insatisfatórios.
Garantia de execução do contrato 5% do valor do contrato no período das obras.
2,5% do valor do contrato nos demais anos.
Solução de controvérsias Comissão Técnica e arbitragem.
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35. PEDIDOS DE ESCLARECIMENTOS E SUGESTÕES
AGENDAMENTOS DE REUNIÃO
(31) 3379-5750
EMAIL PARA CONTATO
bhtrans.estacaopampulha@pbh.gov.br
35

36. Obrigado!
36