O documento discute a administração de condomínios no Brasil. Explica que o curso de Administração de Condomínios tem como objetivo ensinar os participantes a gerenciar condomínios de acordo com a legislação vigente. Também resume a evolução histórica da administração de condomínios no Brasil e no mundo, além de conceitos e modelos de administração de condomínios.

3. Administração
de Condomínios

4. Viver em condomínios horizontais e verticais
passou a ser uma tendência natural para
otimizar os espaços da malha urbana.
Tornou-se complexo administrar esses
condomínios e a amplitude de problemas
que fazem parte da sua rotina diária.

5. O objetivo do curso de Administração de
Condomínios é fazer com que o
participante obtenha a base de
conhecimentos, para gerenciar o
condomínios, conhecer seus direitos e
obrigações da legislação vigente.

7. Evolução Histórica da
Administração dos condomínios

8. • A existência de propriedades com mais de
um proprietário surgiu por volta da Idade
Média, em cidades ao sul da França.

9. • Sendo que em Portugal, nas Ordenações
Filipinas de 1595, que entrou em vigor em
1603, em seu Livro 1º, Capítulo LXVIII, §
34º, já havia menção legal sobre a
possibilidade de diferentes proprietários
em um mesmo prédio.

10. • No Brasil também é antiga existência de
prédios em andares com mais de um
proprietário.

11. • Todavia, com o êxodo rural havido entre
as décadas de 60 e 80, estima-se que
cerca de 13 milhões de pessoas migram
para as grandes urbes, trazendo inúmeras
consequências, entre elas a rápida
expansão da verticalização das
residências.

12. • Neste cenário surgiu regramentos e
questões infreqüentes relacionadas a
esse modo de vida e a relação entre
vizinhos, tal como fez surgir a
necessidade de serviços até então
inexistentes ou dispensáveis.

13. • É indiscutível que com a evolução da,
estabeleceu-se um novo estilo de vida,
aumentando a sofisticação e
complexidade dessas novas moradas,
exigindo-se cada vez mais dos
condomínios e dos seus prestadores de
serviços.

14. • Exatamente neste panorama é que as
empresas administradoras de
condomínios, que outrora administravam
folha de pagamento, contas a pagar e
prestavam contas de modo artesanal,
tiveram (ou teriam) que adequar-se às
necessidades de seus clientes.

15. Conceito e Natureza Jurídica
do Condomínio

16. A lei básica que regula o condomínio é a Lei
4.591 , de 16 de dezembro de 1964,
existindo também regulamentação na Lei
10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Novo
Código Civil) e na Lei 8.245 (Lei do
Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.

17. Conceito
CONDOMÍNIO: Domínio exercido juntamente com
outrem; co-propriedade. Condomínio fechado:
conjunto residencial composto de edifícios e/ou
casas, geralmente cercado, com acesso
controlado, e cujos moradores dividem
equipamentos comunitários. (AURÉLIO,1999)

18. • A doutrina mais aceita para o condomínio
entende que o mesmo vem a ser uma
comunidade de direito, de que são
titulares várias pessoas, incidindo sobre o
mesmo objeto.

19. • Em um condomínio existe uma
propriedade comum, ou seja, de todos os
condôminos e uma propriedade particular.

20. • Temos como partes pertencentes à
propriedade comum o solo em que se
constrói o edifício, suas fundações,
pilastras, teto, vestíbulos, pórtico, escadas,
elevadores, assoalho, corredores, pátios,
aquecimento central, ar condicionado
central, depósito, morada do zelador, em
suma, todos os efeitos e utilidades
destinados ao uso comum.

21. • Assim, todos os proprietários podem
dispor e usar livremente de todas as
partes comuns, desde que respeitando
sua destinação, de modo a não prejudicar
a coletividade.

22. • Por sua vez, a propriedade particular
constitui-se pelas unidades ou
apartamentos autônomos, delimitados
pelas paredes divisórias.

23. • Cada proprietário tem domínio único e
exclusivo sobre suas partes ou
dependências.

24. Natureza Jurídica
• O Condomínio é uma espécie de entidade
bem típica, considerando sua natureza
jurídica.

25. • Não possuem personalidade jurídica, não
exercem atividade econômica, com ou
sem fins lucrativos, os Condomínios são
equiparados a empresa no que tange a
obrigatoriedade de inscrição no Cadastro
Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ.

26. • Tal obrigatoriedade se mostra necessária,
visto que o condomínio, apesar de ter uma
natureza jurídica própria, não pode se
confundir com seus proprietários, no caso,
os condôminos.

27. • Assim, claro que seria necessário a
individualização do condomínio junto a
Receita Federal. Outro ponto de suma
importância é o fato de que o Condomínio
vai contratar funcionários, motivo pelo
qual é necessário seu registro no CNPJ.

28. A Criação do Condomínio

29. • Os Condomínios são criados a partir de
uma convenção, pautada no Código Civil
Brasileiro, Lei Federal nº. 10.406, de 10 de
janeiro de 2002 e pela Lei dos
Condomínios, Lei Federal nº. 4.591, de 16
de dezembro de 1964. Segundo esta
última lei, temos:

30. • Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-
se-á por ato entre vivos ou por testamento, com
inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele
constando; a individualização de cada unidade, sua
identificação e discriminação, bem como a fração ideal
sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada
unidade, dispensando-se a descrição interna da
unidade.[...]

31. • Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores,
cessionários ou promitentes cessionários dos direitos
pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em
edificações a serem construídas, em construção ou já
construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de
condomínio, e deverão, também, por contrato ou por
deliberação em assembléia, aprovar o Regimento
Interno da edificação ou conjunto de edificações.

32. • § 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de
Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais
alterações.
• § 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os
proprietários de unidades, promitentes compradores,
cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros,
como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna
as assinaturas de titulares de direitos que representem,
no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o
condomínio.

33. • § 3º Além de outras normas aprovadas pelos
interessados, a Convenção deverá conter: a) a
discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as
de condomínio, com especificações das diferentes
áreas; b) o destino das diferentes partes; c) o modo de
usar as coisas e serviços comuns; d) encargos, forma e
proporção das contribuições dos condôminos para as
despesas de custeio e para as extraordinárias;

34. • e) o modo de escolher o síndico e o Conselho
Consultivo; f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de
suas funções; h) o modo e o prazo de convocação das
assembléias gerais dos condôminos; i) o quorum para
os diversos tipos de votações; j) a forma de contribuição
para constituição de fundo de reserva; l) a forma e o
quorum para as alterações de convenção;

35. • m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento
Interno quando não incluídos na própria Convenção.
• § 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere
o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e
as relações de propriedade entre os condôminos das
várias edificações, podendo estipular formas pelas quais
se possam desmembrar e alienar porções do terreno,
inclusive as edificadas.”

36. • Por sua vez, o Código Civil Brasileiro
prevê:
• Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre
vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro
de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do
disposto em lei especial: I - a discriminação e
individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns;

37. • II - a determinação da fração ideal atribuída a cada
unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III -
o fim a que as unidades se destinam.
• Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio
edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo,
dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo,
obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades,
ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

38. • Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a
convenção do condomínio deverá ser registrada no
Cartório de Registro de Imóveis.
• Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e
das que os interessados houverem por bem estipular, a
convenção determinará: I - a quota proporcional e o
modo de pagamento das contribuições dos condôminos
para atender às despesas ordinárias e extraordinárias
do condomínio; II - sua forma de administração;

39. • III - a competência das assembléias, forma de sua
convocação e quorum exigido para as deliberações; IV -
as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores; V - o regimento interno.
• § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou
por instrumento particular.
• § 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste
artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes
compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas.

40. Cadastro no CNPJ
Apesar de não ter a mesma natureza jurídica
de outras entidades, que exploram atividade
econômica, com ou sem fins lucrativos, como
as empresas em geral, o Condomínio é
obrigado a fazer sua inscrição no CNPJ/MF,
tendo em vista algumas obrigações que o
mesmo tem que cumprir.

41. • A Obrigatoriedade de inscrição do
Condomínio do CNPJ/MF está
regulamentada pela Instrução Normativa
SRF nº. 200/2002, art. 12, assim como
pelo Decreto 3000/99.

42. • Tal obrigatoriedade se mostra necessária,
visto que o condomínio, apesar de ter uma
natureza jurídica própria, não pode se
confundir com seus proprietários, no caso,
os condôminos.

43. • Assim, claro que seria necessário a
individualização do condomínio junto a
Receita Federal. Outro ponto de suma
importância é o fato de que o Condomínio
vai contratar funcionários, motivo pelo
qual é necessário seu registro no
CNPJ/MF.

44. Cadastro no INSS
• Pelo mesmo motivo acima exposto, ou
seja, a contratação de funcionários, o
Condomínio deve cadastrar-se no INSS,
desde o momento de sua criação.

45. • No caso do INSS, o Condomínio se iguala
às empresas em geral, vez que tem
obrigação de contribuir, da mesma forma
para o INSS como estas últimas.

46. Cadastro no FGTS/PIS
• Do mesmo modo, o Condomínio deverá se
cadastrar na Caixa Econômica Federal, com
o intuito de regularizar a situação de seus
funcionários no Fundo de Garantia por
Tempo de Serviço (FGTS) e no Programa
de Integração Social (PIS).

47. • Para a inscrição junto ao FGTS, o
Condomínio deverá fazer seu certificado
eletrônico, que será sua identidade
perante à Conectividade Social, devendo
ser assinado pela Autoridade
Certificadora, a Caixa Econômica Federal
(CEF).

48. • A certificação é feita, privativamente, pelo
representante legal da entidade, munido
de documentação legal comprobatória da
constituição do empreendimento, bem
como de seu ato de nomeação.

49. • Na CEF este deverá assinar, na presença
de empregado responsável pelo cadastro,
o termo de adesão à Conectividade
Social.

50. Modelos de Administração do
Condomínio

51. • A administração do condomínio pode ser
realizada pelos próprios condôminos
(autogestão) ou por terceiros
(administradora).

52. • Administradora - Pessoa jurídica que
presta serviços administrando o
condomínio.
• Normalmente é indicada pelo sindíco e
aprovada pelos condôminos em
assembléia.

53. • Está obrigada a acatar as deliberações
tomadas e a prestar contas ao
condomínio, de preferência mensalmente.
Não possui direito a voto.

54. • Autogestão - Neste modelo, os próprios
condôminos administram o condomínio
sem a presença da administradora. A
opção pela autogestão deve ser decidida
em assembléia.

55. • Sugere-se que a prestação de contas seja
realizada mensalmente.

56. • Independentemente da modalidade
adotada é fundamental o equacionamento
das despesas e receitas e uma atenção
especial ao cumprimento das leis
trabalhistas, previdenciárias, civis e
normas de segurança (incêndio,
elevadores, para-raios, elétrica etc.).

57. • Síndico - É a pessoa que gerencia os
interesses e negócios do condomínio e
que pode ou não ser morador do prédio. É
eleito na forma prevista em convenção,
por até 2 anos, com direito à reeleição.

58. • Suas principais atribuições são:
- representar o condomínio;
- cumprir e fazer cumprir a convenção e
regulamento interno;
- exercer a administração interna da
edificação;

59. - prestar contas à assembléia dos
condôminos;
- impor multas estabelecidas por lei;
- guardar durante 5 anos a documentação
relativa ao condomínio.

60. • Subsíndico - É a pessoa que substituie o
síndico nas suas atribuições, quando de
sua impossibilidade. A eleição de
subsíndico deve ser prevista na
convenção.

61. • Conselho Consultivo - grupo consultivo
composto por 3 condôminos, esse
conselho é eleito para assessorar o
síndico na solução dos problemas do
condomínio. Seu mandato é de, no
máximo, 2 anos, com direito à reeleição.

62. • De acordo com o Novo Código Civil a
destituição do síndico que praticar
irregularidades, que não prestar
contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio, deve
ocorrer em assembléia convocada
para este fim, pelo voto da maioria
absoluta de seus membros.

63. A Convenção

64. • A convenção, por definição, regulamenta
a administração e as relações entre os
condôminos. O documento é registrado
em cartório de imóveis. Todo morador
deve ter uma cópia da convenção do seu
condomínio.

65. • Uma cópia autenticada original deve ficar
com o síndico e para os condôminos
bastam cópias comuns. Moradores novos,
que não tenham recebido a convenção da
administração ou do antigo proprietário,
podem solicitar uma cópia no cartório
onde o texto foi registrado.

66. • Geralmente, o documento é entregue na
primeira assembléia, quando é implantado
o condomínio. Nessa assembléia
inaugural elege-se o primeiro síndico e
aprova-se a convenção feita pela
construtora.

67. • O ideal seria que a construtora entregasse
a convenção no ato da compra do
apartamento, mesmo nos casos de
compra na planta, para que o morador
tivesse tempo de analisá-la.

68. • Na prática, as convenções acabam
padronizadas pelas construtoras. O
mesmo texto é usado para muitos
condomínios, alterando-se apenas dados
como metragem dos apartamentos, por
exemplo.

69. • A convenção, deve atender as
especificidades de cada edifício.

70. PRINCIPAIS ITENS
Apesar das peculiaridades de cada
condomínio, certos tópicos costumam fazer
parte da maioria das convenções:

71. - Discriminação da área que cada um possui
em metros quadrados (tanto da parte
comum como da autônoma).
- Porcentagem de fração ideal a que cada
um tem direito à área de terreno.

72. Entende-se que fração ideal é a parte que
não é possível dividir das áreas comuns e
do terreno, proporcional à unidade
autônoma de cada condômino.

73. - Formas de convocação, quoruns exigidos
e competência das assembléias.
- Mandato e atribuições do síndico,
conselho e subsíndico.

74. - Penalidades para os condôminos ou
possuidores que não cumprirem com as
determinações da convenção e do
regulamento interno.

75. • Qualquer alteração a ser feita na
convenção precisa da aprovação de 2/3
dos condôminos.

76. REGULAMENTO INTERNO
• O dia-a-dia do condomínio é regido pelo
regulamento interno. Nele constam as
normas de conduta que moradores,
visitantes e funcionários devem respeitar
para garantir a boa convivência no
condomínio.

77. • Pelo novo Código Civil, o regulamento não
deve mais ser um documento apartado da
convenção, mas fazer parte dela. As
alterações no regulamento também
precisam da aprovação de 2/3 dos
condôminos.

78. QUANDO MUDAR A CONVENÇÃO
• Convenção e regulamento interno não são
eternos e precisam de alterações
periodicamente.

79. • Principalmente com a entrada em vigor do
Novo Código Civil, em janeiro/2003, que
trouxe uma série de modificações na
legislação, é necessário que os
condomínios adequem suas convenções.

80. Veja abaixo alguns exemplos do que
precisa ser alterado, em razão do Novo
Código Civil:

81. - Multa devido a atraso no pagamento do
condomínio, que era de até 20% caiu para
2%.
- Multa de até cinco vezes o valor da taxa
condominial para infratores reiterados.
- Locação/venda da garagem.
- Definição do "comportamento
anti-social".

82. • É fundamental que o trabalho de revisão
da convenção seja feito em parceria com
a administradora, com a participação dos
moradores e a orientação de um
advogado especializado.

83. Assembléias e Quoruns

84. • Assembléia - é a reunião na qual os
moradores tomam decisões a respeito do
condomínio.

85. • Tais decisões, desde que não contrariem
as leis em vigor, tornam-se as regras do
condomínio obrigando os moradores e
visitantes e só podem ser anuladas
judicialmente ou por deliberação em outra
assembléia.

86. • Existem três tipos de assemblèias para
deliberações sobre a edificação:
• Assembléia Geral Extraordinária
• É realizada sempre que os interesses do
condomínio exigirem, convocada pelo
síndico ou por no mínimo ¼ dos
condôminos.

87. • Geralmente, as deliberações são
aprovadas pela maioria dos presentes,
com direito a voto.

88. • Assembléia Geral Ordinária
• É realizada uma vez por ano. Tem como
principal finalidade a aprovação de verbas
para as despesas de condomínio do
próximo exercício, bem como aprovar e
apresentar a prestação de contas do
exercício que se encerrou.

89. • Assembléia Geral Especial
• É realizada em casos especiais definidos
em lei, como nas seguintes situações:

90. - ocorrência de sinistro total ou que destrua
mais de 2/3 da edificação;

91. - para decisão sobre demolição e
reconstrução da edificação ou ainda sobre a
alienação do imóvel, quer por motivos
urbanísticos, arquitetônicos, quer em
decorrência de condenação da edificação
em virtude de insegurança ou insalubridade.

92. • Procuração - É um documento, por meio
do qual uma pessoa recebe poderes de
outra para, em seu nome, praticar atos ou
administrar interesses.

93. • Normalmente é escrita, podendo ser feita
por instrumento público (tabelião) ou
particular. É com esse instrumento que o
locatário pode participar das assembléias
em nome do locador.

94. • Caso o proprietário do imóvel não
compareça às assembléias, o inquilino,
mesmo sem procuração, poderá votar
questões envolvendo despesas ordinárias
de condomínio.

95. • Quorum - É o número legal mínimo de
condôminos que devem estar presentes
para a realização das assembléias, para
que tenham validade.

96. • Os principais quoruns são:
- para deliberação das assembléias gerais
ordinárias: normalmente maioria simples
dos presentes com direito a voto, salvo
estipulação diversa em convenção;

97. - para aprovação da convenção: votos dos
proprietários que representem, no mínimo,
2/3 das frações ideais que compõem o
condomínio;

98. - para alteração da convenção: votos de
condôminos que representem no mínimo
2/3 do total das frações ideais, salvo a
estipulação diversa em convenção;

99. - para deliberação sobre reconstrução ou
venda do terreno ou materiais, em virtude
de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3
da edificação: mínimo de votos que
representem a metade mais um das frações
ideais de terreno (Art. 14 da Lei 4.591/64);

100. - para deliberação sobre demolição e
reconstrução do prédio ou alienação em
virtude de insegurança, insalubridade,
motivos urbanísticos ou arquitetônicos:

101. *condôminos que representem pelo menos
2/3 do total de unidades isoladas e frações
ideais correspondentes a 80% do terreno e
coisas comuns (Art. 17 da Lei 4.591/64);

102. - para convocação de assembléia geral
extraordinária: 1/4, no mínimo, dos
condôminos;
- para destituição do síndico: é necessário o
voto da maioria absoluta dos membros
presentes em assembléia especialmente
convocada;

103. - para os casos de alienação, concessão a
terceiros de parte de uso comum, alteração
do destino de parte do terreno ou coisa de
uso comum: totalidade de votos
representativos do condomínio.

104. • Alienação: transferir o imóvel para outra
pessoa.
• Concessão: permitir que outra pessoa
use o imóvel.

105. A Administração do
Condomínio

106. • O Código Civil de 2002 nos fala acerca da
administração do condomínio, conforme
segue:

107. • Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que
poderá não ser condômino, para administrar o
condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual
poderá renovar-se.

108. • Art. 1.348. Compete ao síndico:
• I - convocar a assembléia dos condôminos;
• II - representar, ativa e passivamente, o condomínio,
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à
defesa dos interesses comuns;
• III - dar imediato conhecimento à assembléia da
existência de procedimento judicial ou administrativo, de
interesse do condomínio;

109. • IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento
interno e as determinações da assembléia;
• V - diligenciar a conservação e a guarda das partes
comuns e zelar pela prestação dos serviços que
interessem aos possuidores;
• VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa
relativa a cada ano;

110. • VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem
como impor e cobrar as multas devidas;
• VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando
exigidas;
• IX - realizar o seguro da edificação.
• § 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em
lugar do síndico, em poderes de representação.

111. • § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou
parcialmente, os poderes de representação ou as
funções administrativas, mediante aprovação da
assembléia, salvo disposição em contrário da
convenção.

112. • Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada
para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente,
poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,
destituir o síndico que praticar irregularidades, não
prestar contas, ou não administrar convenientemente o
condomínio.

113. • Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da
assembléia dos condôminos, na forma prevista na
convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas,
as contribuições dos condôminos e a prestação de
contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar
o regimento interno.
• § 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto
dos condôminos poderá fazê-lo.

114. • § 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a
requerimentode qualquer condômino.
• Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços)
dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a
mudança da destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade
dos condôminos.

115. • Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as
deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira
convocação, por maioriade votos dos condôminos
presentes que representem pelo menos metade das
frações ideais.

116. • Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às
frações ideais no solo e nas outras partes comuns
pertencentes a cada condômino, salvo disposição
diversa da convenção de constituição do condomínio.

117. • Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia
poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes,
salvo quando exigido quorum especial.
• Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos
os condôminos não forem convocados para a reunião.
• Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser
convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos.

118. • Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho
fiscal, composto de três membros, eleitos pela
assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual
compete dar parecer sobre as contas do síndico.

119. Despesas e Pagamentos em
um Condomínio

120. • DESPESAS E PAGAMENTOS
• Todas as despesas e receitas devem ser
demonstradas por meio de um balancete
contábil aprovado, normalmente, pelo
Conselho Consultivo.

121. • A forma de arrecadação é determinada
por assembléia em função dos custos
apurados ou previstos.

122. • Despesas ordinárias - São as despesas
relativas à limpeza, manutenção e
conservação do condomínio, aos salários
e encargos dos funcionários e à parcela
de seguro contra incêndio da edificação.

123. • Essas despesas são pagas pelo morador
da unidade, seja ele proprietário ou
inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91
- Nova Lei do Inquilinato).

124. • Despesas extraordinárias - Dentre
outras, são as despesas referentes a:
- obras que interessam à estrutura integral
ou de habitabilidade da edificação;
- iluminação;
- pinturas de laterais, fachadas, esquadrias
externas;

125. - instalação de equipamentos de segurança
e lazer;
- decoração e paisagismo nas partes de uso
comum; constituição de fundo de reserva.

126. São entendidas ainda como despesas
extraordinárias, eventuais indenizações
ocorrida em data anterior à do início de
eventual locação contratada, onde as
despesas cabem, exclusivamente, ao
proprietário da unidade, e não ao inquilino
(Art. 22 da Lei 8.245 /91).

127. • Fundo de Reserva - É um valor pago
pelos proprietários, para fazer frente a
despesas não previstas e por vezes
urgentes ou inadiáveis.

128. • A forma de arrecadação é regulada pela
convenção. Se o fundo de reserva vier a
ser utilizado, excepcionalmente, para
cobrir despesas ordinárias (custeio ou
complementação), deverá ser reposto
pelo inquilino, salvo se anterior ao início
de sua locação.

129. • Pagamento por previsão - É o
pagamento da contribuição condominial
antecipado. É calculado em função da
previsão de gastos para um determinado
período.

130. • Deve ser aprovado em assembléia.
Ocorrendo déficit em função de
imprevistos, aumento de consumo, de
preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser
feita por rateio extra.

131. • Pagamento por rateio - É o pagamento
da contribuição condominial apurado,
após o levantamento de todos os gastos
de um determinado período. Também
deve ser aprovado em assembléia.

132. • Nesta modalidade de pagamento, não há
lançamento de rateio extra.

133. • Rateio Extra - É o pagamento
suplementar para cobrir uma receita
insuficiente ou gasto imprevisto num
determinado período. Destina-se a cobrir
despesas ordinárias ounextraordinárias.

134. • É necessário verificar, no demonstrativo
de despesas, a origem do rateio extra
para determinar se o pagamento deve ser
feito pelo inquilino ou pelo proprietário.

135. • Reajuste - Não existe, na lei, nenhuma
forma prevista de reajuste para as
contribuições condominiais. A assembléia
é soberana para determinar a forma de
arrecadação em função dos custos
apurados ou previstos.

136. Setor Pessoal do Condomínio

137. • Um ponto de suma importância na
administração do Condomínio, assim
como em qualquer empresa, vem a ser o
Recursos Humanos, com a contratação,
demissão/dispensa, pagamento de
salários, férias e todas as suas obrigações
acessórias.

138. • Contrato de Trabalho
• CONTRATO: ato ou efeito de contratar.
Acordo ou convenção entre duas ou mais
pessoas, para a execução de alguma
coisa, sob determinadas condições.

139. • Documento em que se registra esse
acordo ou convenção. Acordo, ajuste,
combinação, promessa aceita.
(MICHAELIS, 1998).

140. • Assim, como toda e qualquer empresa, o
Condomínio, na relação com seus
funcionários, deve firmar com os mesmos
o devido contrato de trabalho.

141. • Para caracterização do contrato de
trabalho, são necessários quatro
pressupostos. Tais pressupostos são a
subordinação, a não eventualidade, a
pessoalidade e o pagamento de salário.

142. • A exclusão de apenas um destes,
desconfigura a relação de emprego. No
caso da subordinação, o empregado
segue as ordens e orientações do
empregador.

143. • A não eventualidade, como a própria
expressão nos diz, o trabalho não pode
ser prestado de maneira eventual e sim
regular.

144. • A pessoalidade vem a ser o terceiro
pressuposto, vez que o empregado não
pode se fazer substituir por outro, no
desempenho de suas funções. Por último,
pela prestação do seu trabalho o
empregado é devidamente remunerado
com salário.

145. • Folha de Pagamento
• Folha de pagamento seria o documento
onde são apostos todas as informações
do empregado no curso de um mês.

146. • Assim, saberemos, pela análise da folha
de pagamento o salário, horas extras, a
existência de adicional noturno, faltas,
descontos e tudo o mais que houver
ocorrido com o funcionário durante o mês.

147. • TERCEIRIZAÇÃO DE MÃO DE OBRA.
• Um ponto de suma importância na
administração de condomínios é
exatamente a terceirização de mão de
obra nos serviços de portaria e zeladoria.

148. • Procedimento bastante utilizado pelos
condomínios, tal fato requer um extremo
cuidado por parte da administração do
condomínio.

149. • No caso do condomínio contratar uma
empresa de terceirização de mão de obra,
deve estar sempre atento em relação ao
respeito, por parte da empresa, das
obrigações fiscais e trabalhistas incidentes
na prestação dos serviços.

150. • Responsabilidade do Condomínio
• De acordo com os diversos entendimentos
jurisprudenciais, os tomadores de serviços
das empresas de terceirização de mão de
obra, são solidariamente responsáveis
pelo pagamento das obrigações
trabalhistas inerentes ao serviço.

151. • Deve-se cobrar da contratada as Gfips,
GPS e folha de pagamento
individualizadas, referentes ao mês
imediatamente anterior ao pagamento.

152. • Honorários do Síndico
• De acordo com o § 4º do artigo 22 da Lei
4.591, de 16 dedezembro de 1964, prevê
que o síndico pode receber uma
remuneração de acordo com o
estabelecido pela Assembléia Geral.

153. • Entretanto, devemos ter cuidado com tal
fato, uma vez que a remuneração do
síndico acarreta algumas consequências.

154. • INSS
• É devido o recolhimento do INSS à
remuneração paga ao síndico.
• ISSQN
• Do mesmo modo do INSS é devido o
pagamento do ISSQN sobre a
remuneração paga ao síndico do

155. • Escala de Trabalho de Portaria
• Este ponto tem como objetivo fazermos
uma comparação do que é mais
vantajoso. Manter três ou quatro
funcionários na escala de portaria.

156. • Serão necessários três porteiros, sempre
que o regime de escala for de 12X24
horas de trabalho. Já no esquema 12X36
serão necessários quatro funcionários.

157. • Contudo, a partir de novembro de 2007
não mais é admitida a escala de 12x24
para portarias, caso algum condomínio
desobedeça essa disposição emanada de
Acordo Coletivo entre os Sindicatos
deverá indenizar o empregado em
parcelas não inferiores a 90 (noventa)
reais.

158. • A jornada mensal de trabalho para
empregados que trabalham em escala de
12x36 é de 180 horas. Servindo de base
para cálculo de horasextras, adicionais
noturnos, etc.

159. Normas de Segurança em
Condomínios

160. • Existe uma série de exigências legais,
principalmente municipais, no que diz
respeito às normas de higiene e
segurança.

161. • Quando não cumpridas, implicam desde
punições até interdição do edifício. Por
envolverem questões de segurança,
dentre outras, devem ser observadas as
exigências quanto:

162. - condições de instalações elétricas,
hidráulicas, sanitárias e de gás;
- sistema de pára-raios; limpeza caixa
d'água;
- acondicionamento, recolhimento e
depósito de lixo;
- extintores, porta corta-fogo, saídas de
emergência e elevadores;

163. • Seguro de Incêndio - O Artigo 13 da Lei
4.591/64 obriga a contratação de seguro
que inclua tanto as unidades autônomas
quanto as áreas comuns. É uma despesa
ordinária.

164. • Furto em condomínio - Para os casos
envolvendo furto, roubo, quebra de vidros,
etc., o seguro é opcional. É conveniente
que a atribuição de responsabilidades
esteja prevista em convenção e em
contratos por vezes firmados com
empresas de prestação de serviços ou de
vigilância.

165. • Geralmente, quando a chave do carro é
deixada em quadro de chaves, com o
garagista, ou zelador para manobras, na
ocorrência de furto ou avaria do veículo a
responsabilidade é do condomínio.

166. Animais em Condomínios

167. • Estes são alguns dos artigos que você
deve conhecer se tem animais e mora em
condomínio:
Constituição Federal ‐ Art. 170; Art. 5º, XXII;
Art. 5º, XI c/c Art. 225, § 1º, VII

168. Código Civil ‐ Art. 1.335, I; Art. 1.336, IV
Código Penal ‐ Art. 146
Lei 9.065/98 ‐ Art. 32
Decreto 24.645/84 ‐ Art. 3º

169. Nota Final
Para fazer valer seus direitos, os condôminos,
inquilinos ou proprietários, devem cumprir normas
de comportamento, respeitar o direito dos
moradores, funcionários e vizinhos, cumprir suas
obrigações, zelar pelo bem privativo e comum e
principalmente participar efetivamente das
assembléias contribuindo para o aprimoramento
das relações condominiais.

170. Leituras Recomendadas
• ASSIS, Caio Senni.
Condomínio no novo código civil: doutrina,
jurisprudência e prática.
• 1. ed. São Paulo: ResenhaTributária,
1989.CARVALHO, Antônio José Ferreira.
O condomínio na prática.

171. FI