27 07-2012-6 feira as 19h - oab-sp - novo aspectos práticos do condomínio edilício e sua legislação final

PALESTRANTE: SANDRA PEREIRA PAULINO
Advogada militante; Defensora da V Turma Disciplinar do
TED, Membro da Comissão do Jovem Advogado–
Coordenadoria de Direito Processual Civil - OAB/SP;
Especialista em Direito Processual Civil pela PUC SP; Pós-
Graduada em Direito Empresarial pela EPD; MBA em Direito
Imobiliário pela Faculdade e Cursos Jurídicos LEGALE,
Professora de Cursos e Palestras.

Departamento de Cultura e Eventos – OAB/SP
Diretor: Dr. Umberto Luiz Borges D’Urso
Presidente da OAB/SP em exercício: Dr. Marcos da Costa SÃO PAULO

SÃO PAULO
Ordem dos Advogados do Brasil

“ASPECTOS PRÁTICOS DO
CONDOMÍNIO EDILÍCIO E SUA
LEGISLAÇÃO”

Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação

Objetivo da Palestra

É propiciar aos profissionais do Direito e aos
demais interessados no tema, o conhecimento ou
aprimoramento da matéria relacionado ao
Condomínio Edilício e sua legislação.

SÃO PAULO

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Conteúdo Programático

Histórico,Conceito, Elementos Constitutivos do Condomínio
Edilício, Distinção de Instituição e Constituição, Convenção,
Administração do Condomínio, Unidades autônomas x áreas
comuns, Direitos e deveres dos condôminos, vagas de
garagem e a legislação reguladora, multa por inadimplência,
prazo prescricional para as dividas condominiais,
Responsabilidade do Condomínio e formas de Extinção do
Condomínio Edilício.

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Histórico

O Condomínio Edilício teve surgimento após a 1ª Guerra Mundial,
em razão da grande crise habitacional, provocada pelo
desequilíbrio entre oferta e procura, AGRAVADA POR UMA
LEGISLAÇÃO DE EMERGÊNCIA SOBRE AS RELAÇÕES
LOCATÍCIAS, QUE DIMINUIU, DRASTICAMENTE O NÚMERO
DE CONSTRUÇÕES.

SÃO PAULO

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Como foi e é conhecido o Condomínio Edilício

 Conceito do Renomado Caio Mário da S.Pereira; como sendo
condomínio em plano horizontal,
propriedade Horizontal;
 propriedade em plano horizontal;
 condomínio “sui generis;
 conceito do Ilustre Washington de B. Monteiro, como sendo
condomínio em edifício de andares ou Aptos pertencentes a
proprietários diversos;
 condomínio horizontal (Lei nº.4.591/64);
 condomínio edilício (CC/2002).
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Histórico – da Legislação do Cond. Edilício

- Decreto nº.5.481/1928, modificado pelo Decreto Lei nº
5.234/1943, e pela Lei nº 285/1948;
- Lei nº.4.591/1964, arts. 1º a 27, com as alterações da Lei
nº 4.864/1965, do Decreto Lei nº. 981/1969; da Lei
6.434/1977; da Lei nº 6.709/1979; da Lei nº. 7.182/1984;
da Lei nº.8.245 de 1991 e da Lei nº.9.267/1996;
- CC/2002, arts. 1.331 a 1.358

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Legislações em vigência

O Código Civil de 2002 em seus arts. 1331 a 1358, revogou

de forma tácita parte da Lei nº. 4.591/64, continuando em

vigência os arts. 1º a 27 , quando não colidirem com as

normas estabelecidas no CC/02, ainda em vigência o art.28

ss desta Lei que trata das incorporações imobiliárias, que

não foi disciplinada pelo Código Civil atual, também está em

vigor o Decreto nº.5.481/28.

SÃO PAULO

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Conceito de Condomínio Edilício
O conceito legal está descrito no art. 1.331 do CC/02: "pode
haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e
partes que são propriedades comuns dos condôminos".

Condomínio Edilício nada mais é que o direito de propriedade,
onde mais de um sujeito de direito titula o mesmo interesse sobre
determinado bem, objetivando atingir as funções sociais,
beneficiando toda coletividade dos que ali partilham o direito de
propriedade, pela relação condominial.

SÃO PAULO

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Doutrinariamente na lição de Caio Mário da Silva Pereira “dá-se o
condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa,
cabendo a cada uma delas igual direito, sobre o todo e cada uma de suas
partes” (Instituições de direito civil, 18ª Ed. V. IV p. 175, Ed. Forense, Rio
de Janeiro, 2002).

O condomínio Edilício é conhecido como varias denominações, porém,
a doutrina dominante tem aceitado como sendo, uma comunidade de
direito, instituída em prédios edificados sob o regime de divisão em
unidades de comunhão em partes ideais ou áreas comuns. FORNANDO
UM TODO INDISSOLÚVEL, INSEPARÁVEL E UNITÁRIO.
SÃO PAULO

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EXEMPLO DE CONDOMÍNIO EDILICIO DADO Pelo Ilustre Caio Mário
da Silva Pereira “ Condomínio por unidades autônomas ou propriedade
horizontal, com o qualificativo que a distingue, forma então um direito
diferente, que amalgama ou funde as noções de propriedade e de
copropriedade. Se assemelha a química que nos oferece o fenômeno
da combinação, que se distingue da mistura, em que naquela os
elementos se transmudam indissoluvelmente em um corpo novo,
como é a liga de dois metais, por exemplo, o aço, formado da liga de
ferro e manganês, que não é nem ferro nem manganês, e que não se
pode mais extrair nem o ferro nem o manganês, sob pena de deixar de
ser aço.
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A instituição do Condomínio Edilício
INSTITUIÇÃO
O art. 1.332 do Código Civil em vigor,determina as formas de
que será por ato entre vivos ou Testamento. Logo, para instituir o
condomínio se faz necessário:
a) O ato de instituição;
b) A Convenção do Condomínio;
c) O Regulamento.
Em suma, para se instituir um condomínio tem que estar presentes
os seguintes elementos:
a)Objetivo, b) Subjetivo, c) Ser instituído por ato “inter vivos” ou
testamento, com inscrição obrigadatória no Registro de Imóveis.

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Constituição do Condomínio Edilício
O art. 9º da Lei 4.591/64 e o art. 1.333 do CC/02, determina as
formas de CONSTITUIÇÃO
Art. 1.333 in verbis: A convenção que constitui o condomínio
edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo dois
terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória
para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos
sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único: Para ser oponível contra terceiros, a convenção
do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de
Imóveis.
SÃO PAULO

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A distinção entre Instituição e Constituição

O Código Civil distingue o ato de instituição do condomínio
previsto no art. 1.332, do ato de constituição estabelecido
no art. 1.333 ambos da Lei Civil:

instituir é criar, enquanto que
 constituir é estabelecer as regras de algo que já existe.

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Convenção
A convenção deve respeitar as determinações legais
vigentes e suas cláusulas essenciais que estão previstas
nos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil de 2002 e no
artigo 9º da Lei nº 4.591 de 1964.
É na convenção que determina-se o ato de constituição do
condomínio horizontal, formado pela reunião de normas
escritas, que definem os direitos e as obrigações
fundamentais dos condôminos, além de definir os
procedimentos relacionados às assembléias.
A convenção é indispensável e obrigatória por lei.
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Convenção

De acordo com o Código Civil Brasileiro em vigor, a
assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos
não tiverem sidos convocados para a reunião. A
CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS É
OBRIGATÓRIA SOB PENA DE NULIDADE DO QUE FOR
DECIDIDO EM ASSEMBLÉIA.

SÃO PAULO

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Convenção

Para validação da convenção: É necessário ser aprovada por 2/3 dos
condôminos em assembléia geral.

Para alteração da convenção existem dois quoruns especiais:
 dois terços, para a alteração da convenção e
 unanimidade, para mudar a destinação do prédio.
O edital de convocação, deve constar (validação ou alteração da
convenção) ...

OBSERVAÇÃO: As deliberações em assembléias serão tomadas, sempre, por maioria dos
votos dos condôminos presentes (art. 1.352 CC/02), exceto quando houve exigência de
quorum especial.
SÃO PAULO

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Administração do Condomínio Edilício

A administração do condomínio tem fundamento legal nos arts.
1.347 a 1.356 do CC/02 e é exercida pelo síndico, pelo conselho
fiscal e pelas assembléias gerais, norma estabelecida na
convenção e o regimento interno.
Escolha do Sindico (art. 1.347 CC/02).

O art. 1348 do CC/02 é taxativo ao elencar as competências do
sindico dentro do condomínio.

Destituição do Sindico (art. 1.349 CC/02 – Maioria absoluta).
SÃO PAULO

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Quadro sinótico relacionado a Administr. do Cond.
Edilício
Síndico e conselho Conselho
fiscal(art.1.347 a fiscal
1.349 e 1.356) (art.1.356)

Base legal sobre a
Administração do Ordinária (art. 1.350)
condomínio(arts. 1.333 e
1.334; 1.347 do CC/02
Assembléia geral Extraordinária (art. 1.355)
(arts. 1.341 a 1.343;
1.350 1.355
Especial (arts.1.341 a 1.343)

SÃO PAULO

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Unidade autônoma (fração ideal) X áreas comuns

a propriedade em condomínio implica existência de fração

Definição ideal usada para o cálculo do rateio das despesas do
condomínio
expressa-se na forma decimal ou ordinária
cada unidade corresponde a uma fração ideal
fração ideal no solo e nas partes comuns (art. 1.331, 3º do
CC/02);
Forma de
cálculo área (Lei nº. 4.591/64 e art. 1.331, 3º do CC/02): considera-
se o terreno em si mesmo e se distribui entre as unidades
autônomas em razão da área destas, sem levar em
consideração o valor da unidade
SÃO PAULO

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Unidade autônoma (fração ideal) X áreas comuns

Na lição de Caio Mário da Silva Pereira “A cada
apartamento ou unidade autônoma deve corresponder
uma fração ideal no condomínio sobre o terreno e partes
comuns do edifício. Isto é fundamental no regime da
propriedade horizontal, já que resulta esta da fusão
indissociável da propriedade exclusiva do apartamento
com o condomínio daquelas coisas”

SÃO PAULO

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Direitos e Deveres dos condôminos

Os direitos e deveres dos condôminos Edilício
estão elencados nos arts. 1.335 a 1.338, 1.339,
2º, 1.345 e 1.346, todos do Código Civil de 2002,
todos estabelecidos na Convenção.

SÃO PAULO

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Os principais direitos dos condôminos
- uso, gozo e disposição da unidade (art. 1.335, I);

- uso da parte comum, direito esse limitado pela convenção
ou pelo regimento interno (art.1.335, II);
Os Direitos dos
condôminos - exercer o direito de voto se estiver em dia com as
(art.1335/CC-02
contribuições condominiais art.1.335,III);

- manter animais de pequeno porte na unidade desde que
não causem transtorno aos demais
condôminos(entendimento jurisprudencial).

Além dos direitos já mencionados acima, também podemos mencionar
como direito dos condôminos a possibilidade de locação das garagens,
(art. 1338, CC/02).
SÃO PAULO

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Os principais deveres dos condôminos – Edifício Edilício
-Pagar a contribuição condominial em dia;
- não realizar obras que comprometam a
Deveres dos segurança do prédio;
condôminos art.
- não modificar a forma e a cor da fachada;
1.336, I a IV 1º e
2º CC/02 - não mudar a destinação de sua fração ideal e
utilizá-la sem causar prejuízo ao sossego,
salubridade e aos bons costumes

Dos demais deveres - obrigar-se pelos débitos do alienante,
dos condôminos,
arts. 1.345 e 1.346 inclusive juros e multas ;
CC/02 - fazer seguro do edifício
SÃO PAULO

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As Vagas de garagem e a legislação reguladora

Recentemente, a Lei 12.607/2012 alterou o 1º do artigo 1.331 do

CC/02 .

Antes da edição desta Lei 12.607/2012 - 1º do artigo 1.331 “

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como

apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para

veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras

partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser

alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
SÃO PAULO

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Vagas de garagem e a legislação reguladora
Depois da edição da Lei 12.607de Abril de 2012 – o 1º

1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como

apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as

respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,

sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e

gravadas livremente por seus proprietários, EXCETO os abrigos

para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a

pessoas estranhas ao condomínio , salvo,
SALVO autorização expressa

na convenção de condomínio.
SÃO PAULO

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Da multa por infringências aos deveres condominiais
Essas infringências tem base legal no art. 1.336 2º do CC/02 trata da
multa que deverá ser imposta aos condôminos que descumprirem os
deveres relacionados nos incisos II a IV do caput do artigo acima que são:

a) a não realização de obras que comprometam a segurança da
edificação (inciso II);

b) a não alteração na forma e na cor da fachada, das partes e esquadrias
externas (inciso III);

c) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes (inciso IV).

SÃO PAULO

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Da multa por infringências aos deveres condominiais
O condômino antissocial fulcro no art. 1.337, responde da mesma forma
que aqueles condôminos que descumprem os deveres relacionados nos
incisos II a IV do 2º, art. 1.336 do CC/02:

Previsão legal de multa de até o quíntuplo do valor atribuído a
contribuição condominial, conforme a gravidade e faltas reiteradas;

 Parágrafo único do art. 1.337, prevê ainda que se o condômino ou
possuidor que mantiver comportamento antissocial, gerando
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, poderá ser
constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior
deliberação da assembléia.
SÃO PAULO

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Multa por inadimplência

A penalidade pecuniária aos condôminos que infringirem os
deveres a eles impostos é consubstanciada em multa, que
está prevista no art. 1.336, 1º e 2º do CC/02.Os
condôminos que não pagar a sua contribuição ficará sujeito
aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previsto, de um por cento ao mês e multa de até dois por
cento sobre o débito.

Se a CONVENÇÃO nada estipular cobrará de juros 1% ao
mês, mais multa de até 2% .
SÃO PAULO

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Prazo prescrição das dividas condominial

As cobranças condominiais prescreve em cinco anos, a
partir do vencimento de cada parcela. Em Junho de 2011 -
RESP 1139030 , a Terceira Turma do Superior Tribunal de
Justiça (STJ), considerou que os débitos condominiais são
dívidas líquidas constante de instrumento particular e o prazo
prescricional aplicável é o estabelecido pelo artigo 206,
parágrafo 5º, inciso I do Código Civil (CC) de 2002. “ 5º
PRESCREVE em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas
constantes de instrumento público ou particular”

SÃO PAULO

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A Responsabilidade Civil do Condomínio
Quem responde pelos danos causados? O condomínio todo deve
ser responsabilizado?
Responsabilidade objetiva....
 Jurisprudencialmente e doutrinariamente ...
 Culpa exclusiva da vitima...

A previsão legal para a reparação
dos danos resultante de
lançamento de coisas líquidas
ou solidas de um prédio a rua
está prevista no art. 938 CC/02.
SÃO PAULO

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Responsabilidade resultante de furto de veículos
ou equipamentos na garagem do condomínio

Ocorrendo furto de um carro estacionado na garagem do
condomínio, a responsabilidade é do sindico ou dos
condôminos? E se for objeto dentro do carro, por exemplo,
radio do carro?

SÃO PAULO

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Responsabilidade resultante de acidente em
elevadores

Neste caso aplica-se a regra do artigo 47 do CC/02, onde
está expresso que obriga a pessoa jurídica, os atos dos
administradores, exercidos nos limites de seus poderes
definidos no ato constitutivo, conforme inciso IX do artigo
12 do Código de Processo Civil, que diz que o condomínio
será representado em juízo, ativa e passivamente pelo
administrador ou pelo sindico que represente o condomínio.

SÃO PAULO

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Responsabilidade resultante de acidente em
elevadores
O sindico e a empresa de manutenção dos elevadores, se não cumprirem
com a obrigação que lhes cabem, de acordo com art. 186 do CC/02
“Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou
imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

O condomínio e a empresa de manutenção de elevadores com base no art.
942 do CC/02, responderão solidariamente pela reparação dos danos que
este resultar (...)

De acordo com o art. 937 do CC/02, o dono do edifício ou da construção –
responde pelos danos que resultarem sua ruína, se a mesma ocorrer por
falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta.

SÃO PAULO

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Formas de Extinção do condomínio Edilício
-Incêndio ou desabamento;
Destruição - decisão pela venda ou reconstrução;
art. 1.357, 1ª - hipótese de venda, preferência aos demais
parte condôminos;
- quorum: maioria absoluta

- possibilidade de ruir;
Demolição - por razões urbanísticas;
Extinção do - por motivo de segurança ou insalubridade;
condomínio voluntária art. - por condenação do edifício pela autoridade pública;
arts. 1.357 e 1.357, 2ª parte - em assembléia, por maioria simples, que decida
1.358 CC/02 pela reconstrução ou venda

Desapropriação, - pelo Poder Público;
- indenização repartida entre os condôminos na
art. 1.358 proporção das unidades imobiliárias

Confusão: ocorre quando as unidades forem adquiridas
por uma só pessoa (entendimento doutrinário).
SÃO PAULO

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"A Justiça atrasada não é justiça; senão
injustiça qualificada e manifesta”
Ruy Barbosa

MUITO OBRIGADA PELA PRESENÇA E
ATENÇÃO DE TODOS!
SANDRA PAULINO
sandrappaulino@adv.oabsp.org.br
sandrappaulino@ig.com.br

SÃO PAULO

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