Palestra produzida pelo Dr. Wellington Sampaio, presidente do Grupo WS.

2. INTRODUÇÃO TIPOS DE CONDOMÍNIOS
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3
(dois terços) dos votos dos condôminos a
alteração da convenção; a mudança da
destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende da aprovação pela
unanimidade dos condôminos.

3. • RESIDENCIAL
• APART HOTEL - RESIDENCIAL
• COMERCIAL
• MISTO
A CONTROVÉRSIA GIRARÁ EM TORNO DOS
CONDOMÍNIOS EXCLUSIVAMENTE
RESIDENCIAIS.

4. Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se
pelo disposto nesta lei:
LEI DO INQUILINATO – lei 8.245/91
A locação de um quarto em imóvel regula-se
por onde??
A lei do inquilinato em 91 não previa o grande
número de condomínios residenciais realizando a
atividade de locação por temporada, sobretudo,
dessa forma...
Ela visava a locação de casas de praia, sítios,
fazendas, etc...

5. Da locação para temporada – lei 8.245/91
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática
de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem
tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o
imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a
descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir
qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta
dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento
antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu
início ou nas hipóteses do art. 47.

6. CARACTERÍSTICAS DO AIRBNB
• O site faz referência,sempre, em HOSPEDAGEM;
• Geralmente, são períodos de curtíssima duração;
• Voltado para viagens, períodosde FÉRIAS;
• O site chama você de HÓSPEDE, ou de ANFITRIÃO;
• Não paga ISS;
• Os hotéis consideram o AIRBNB como INIMIGOS;

7. O PROBLEMA É SOMENTE COM O AIRBNB?
• Surgimento foi com o AIRBNB, em face dele focar
unidades em condomínios residenciais;
• Outros sites e aplicativos também sofrem o mesmo
tratamento: BOOKING, por exemplo.

8. PROBLEMAS GERADOS PELO AIRBNB E OUTROS APLICATIVOS
• Cria uma fragilidade na segurança dos empreendimentos;
• Os usuários buscam lazer, sem medir consequências;
• Cria uma fragilidade jurídica para o condominio;
• O custo do condomínioaumenta, com a efetivação
constantede limpeza, medidas de cadastro, etc...
AIRBNB
Sossego
Segurança
NÃO FAVORECE

9. FRAGILIDADES JURÍDICAS:
• Responsabilização do Condomínio, solidariamente, em
face do CÓDIGO DE DEFESADO CONSUMIDOR.
• Vulnerabilidade quanto à obrigatoriedade de contratação
de jovensAPRENDIZES.
• Aumento dos custos do condomínio que precisará
constantemente ter que se defender perante à Justiça.
• Risco de autuação pelo ente municipal.

10. RELATIVIZAÇÃO DO DIREITO
DA PROPRIEDADE
DIREITO DA PROPRIEDADE É
ABSOLUTO
x

11. AIBRNB VIOLA:
• Destinação do Edifício, por desvio de finalidade;
• Abre precedentespara a prática de atividade comercial;
Art. 1.336.São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais,
salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931,de
2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes.

12. MEIOS DE HOSPEDAGEM
LEI Nº 11.771, DE 17 DE SETEMBRO DE 2008.
Dispõe sobre a Política Nacional de Turismo, define as
atribuições do Governo Federal no planejamento,
desenvolvimento e estímulo ao setor turístico; revoga a
Lei no 6.505, de 13 de dezembro de 1977, o Decreto-Lei
no2.294, de 21 de novembro de 1986, e dispositivos da
Lei no 8.181, de 28 de março de 1991; e dá outras
providências.

13. Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou
estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a
prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de freqüência
individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos
usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento
contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.
§ 1o Os empreendimentos ou estabelecimentos de hospedagem que explorem ou
administrem, em condomínios residenciais, a prestação de serviços de hospedagem
em unidades mobiliadas e equipadas, bem como outros serviços oferecidos a
hóspedes, estão sujeitos ao cadastro de que trata esta Lei e ao seu regulamento.

14. § 2o Considera-se prestação de serviços de hospedagem em tempo compartilhado a
administração de intercâmbio, entendida como organização e permuta de períodos de
ocupação entre cessionários de unidades habitacionais de distintos meios de hospedagem.
§ 3o Não descaracteriza a prestação de serviços de hospedagem a divisão do
empreendimento em unidades hoteleiras, assim entendida a atribuição de natureza jurídica
autônoma às unidades habitacionais que o compõem, sob titularidade de diversas pessoas,
desde que sua destinação funcional seja apenas e exclusivamente a de meio de
hospedagem.
§ 4o Entende-se por diária o preço de hospedagem correspondente à utilização da unidade
habitacional e dos serviços incluídos, no período de 24 (vinte e quatro) horas,
compreendido nos horários fixados para entrada e saída de hóspedes.

15. Da Fiscalização
Art. 35. O Ministério do Turismo, no
âmbito de sua competência, fiscalizará o
cumprimento desta Lei por toda e
qualquer pessoa, física ou jurídica, que
exerça a atividade de prestação de
serviços turísticos, cadastrada ou não,
inclusive as que adotem, por extenso ou
de forma abreviada, expressões ou
termos que possam induzir em erro
quanto ao real objeto de suas
atividades.
Seção III
Das Infrações e das Penalidades
Subseção I
Das Penalidades
Art. 36. A não-observância do disposto nesta Lei sujeitará os
prestadores de serviços turísticos, observado o contraditório
e a ampla defesa, às seguintes penalidades:
I - advertência por escrito;
II - multa;
III - cancelamento da classificação;
IV - interdição de local, atividade, instalação,
estabelecimento empresarial, empreendimento ou
equipamento; e
V - cancelamento do cadastro.

16. Quem pratica locação em formato de hospedagem deverá
ter o CADASTRO NO MINISTÉRIO DO TURISMO, bem como
EFETIVAR O RECOLHIMENTO DO ISS.
OBSERVAÇÃO → A LOCAÇÃO UTILIZADA COMO MEIO DE
HOSPEDAGEM, POR DIÁRIAS, NÃO SE TRATA DE LOCAÇÃO POR
TEMPORADA, MAS COMO MEIO DE HOSPEDAGEM.

17. A) Locação por
temporada até
90 dias
B) Hospedagem exclusivo
estabelecimentos
definidos em lei.A BAirbnb

18. EXEMPLO:
Um condomínio residencial, de direito, mas, de fato, possui diversas unidades gerenciadas pelo
POOL DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA.
Uma unidade 101 pratica a locação por meio do AIRBNB, de modo que um dos seus usuários do Rio
de Janeiro acionou o condomínio pelo fato de que o mesmo ao chegar no Edifício, referida unidade
não havia deixado autorização para o “hóspede” adentrar.
Quais informaçõespodemos tirar daí?
Condomínio não tem ingerência.
Código de Defesa do Consumidor.
Foro: Rio de Janeiro.

19. SUGESTÕES DE REGRAS:

20. SUGESTÕES:
• Colete todos os documentos que forem repassados à administração, para a
entrada de novos “hóspedes”;
• Registre no livro de ocorrências todas as demandas desagradáveis causadas
por “hóspedes”;
• Registre em atas os problemas gerados por essas “locações”;
• De preferência, aprove a proibição em assembleia;
• Não permita que as chaves fiquem sob a responsabilidade do condomínio;
• Aplique Multas;
• Faça um termo de ciência.

21. TERMO DE CIÊNCIA
Eu,
......................................................................................................................................,
portador do CPF/MF sob o nº ......................................................., na qualidade de
locatário por temporada da unidade ........................, que utiliza como meio de
hospedagem, declaro para todos os fins de direito, que estou ciente de que o
CONDOMÍNIO, trata-se de um condomínio residencial, de modo que devo cumprir
com os ditames estabelecidos em sua convenção de condomínio e regimento interno,
conformeorientações em anexo.
Por fim, ciente de que o CONDOMÍNIO não possui qualquer ingerência na locação por
temporada ora realizada, firmo o presente instrumento.
Caucaica, .................................
Assinatura

22. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO DE APARTAMENTOS PARA TEMPORADA VETADA PELO
CONDOMÍNIO. PRAZO PARA CESSAÇÃO DA LOCAÇÃO E MULTA, PARA A HIPÓTESE DE DESCUMPRIMENTO DA
CITADA REGRA PROIBITIVA, FIXADOS EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE
PROPRIEDADE RESPALDADA NA TEORIA DA PLURALIDADE DOS DIREITOS LIMITADOS. PRECEDENTE DO E. STJ.
ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA REALIZADO NA AGE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO
AUTOR. 1. A Convenção do Condomínio, ora Recorrido, prevê a aplicação de multa para o condômino que
destinar o apartamento para finalidade diversa do prédio, que é residencial. 2. O Regulamento Interno
estabelece o procedimento que deve ser observado na hipótese de aplicação de multa, o termo inicial de sua
incidência e a possibilidade de recurso administrativo. 3. Improcedente a alegação do ora Recorrente de que não
há previsão nas regras internas do Condomínio, ora Recorrido, que assegurem o exercício da ampla defesa ou
interposição de recurso administrativo. 4. O Autor, ora Apelante, compareceu à AGE de 19/12/2013, na qual a
locação dos apartamentos por temporada foi vetada, mesmo depois de expor suas razões, tendo sido anotado
prazo para encerramento daquela atividade - 30 dias -, sob pena de multa diária prevista no Regimento Interno -, a
incidir a partir de 19/01/2014. 5. Contraditório e ampla defesa respeitados na AGE. 6. Termo inicial da sanção
pecuniária fixado na ata da AGE: 19/01/2014. 7. Honorários advocatícios de sucumbência reduzidos para R$
500,00 (quinhentos reais) tendo em vista a pouca complexidade da causa e o trabalho desenvolvido pelos
causídicos no processo. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJ-RJ - APL: 00750330320148190001 RJ 0075033-03.2014.8.19.0001, Relator: DES. FERNANDO CERQUEIRA
CHAGAS, Data de Julgamento: 15/04/2015, DÉCIMA PRIMEIRA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 17/04/2015
13:12)

23. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E
CIVIL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. LOCAÇÃO POR
TEMPORADA DE CÔMODOS EM APARTAMENTO. VIOLAÇÃO
À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. EDIFÍCIO
EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. USO NOCIVO DA
PROPRIEDADE. UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL DE MANEIRA
PREJUDICIAL À SEGURANÇA, SOSSEGO E BEM ESTAR DOS
DEMAIS CONDÔMINOS. RECURSO A QUE SE NEGA
PROVIMENTO. 1. Hipótese em que a ré/agravante promove a
locação de cômodos de seu apartamento a pessoas estranhas
ao condomínio por curto período de tempo (dias, semanas),
mediante veiculação de anúncios e propagandas em sites da
internet, com a alteração do nome do condomínio para "ART
SUÍTES HOME BOA VIAGEM BEACH". Tal atividade denota
prática nitidamente comercial, destinando o apartamento
da agravante a espécie de hospedaria/albergue, o que é
vedado pela convenção condominial, que atribui caráter
exclusivamente residencial do edifício e veda a destinação
diversa das suas unidades imobiliárias.
2. Nos termos do art. 1.333 do Código Civil, a
convenção de condomínio é obrigatória a todos os
titulares de unidades imobiliárias no edifício. Já o art.
1.336, IV, apregoa que é dever do condômino "dar às
suas partes a mesma destinação que tem a edificação,
e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego,
salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes".

24. 3. Presentes os requisitos do art. 273 do CPC/1973 (vigente à época da decisão
agravada) autorizadores da concessão de tutela antecipada, quais sejam, a
verossimilhança das alegações do condomínio autor/agravado, consubstanciada na
demonstração da prática comercial semelhante à hotelaria realizada pela
agravante e da existência de vedação na convenção condominial quanto à
destinação não residencial aos apartamentos do edifício e à sua utilização nociva
aos demais condôminos; bem como o risco de dano irreparável e de difícil
reparação, verificado através do perigo à segurança, tranquilidade e bem estar dos
demais condôminos do edifício, a exemplo do incidente já relatado nos autos
envolvendo hóspedes e porteiro. 4. Recurso a que se nega provimento para
manter a decisão interlocutória agravada, ressaltando-se que fica vedada a locação
por temporada do imóvel da agravante nos moldes atualmente praticados (aluguel
de cômodos separados no apartamento para pessoas estranhas ao condomínio,
por curto período, em alta rotatividade), seja ela proveniente de publicidade
veiculada em sites da internet ou qualquer outro meio.
(TJ-PE - AI: 4295245 PE, Relator: José Fernandes, Data de Julgamento: 08/06/2016,
5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/07/2016)

26. OAB SP
• MANIFESTOU PARECER CONTRÁRIO À ESSE TIPO
DE LOCAÇÃO COMO MEIO DE HOSPEDAGEM.
• VER PARECER.

28. ESTUDAR SENTENÇA DO CONDOMÍNIO