34772711 a-saude-dos-edificios-check-up-predial

Câmara de Inspeção Predial
IBAPE/SP

A saúde dos edifícios –
check-up predial

São Paulo
2004

A saúde dos edifícios – check-up predial

Sumário

1 Introdução ................................................................................................................ 4
1.1 Dos perigos prediais................................................................................................... 4
1.2 Das anomalias construtivas....................................................................................... 4
1.3 Das responsabilidades ............................................................................................... 5
1.4 Da prevenção.............................................................................................................. 7
1.5 Conclusão ................................................................................................................... 8
2 Inspeção Predial: vantagens da manutenção ......................................................... 9
2.1 O que é Inspeção Predial e para que serve.............................................................. 9
2.2 O Laudo de Inspeção Predial.................................................................................. 15
3 A Manutenção Predial........................................................................................... 18
4 Principais anomalias e suas orientações .............................................................. 22
4.1 Sistema estrutural.................................................................................................... 22
4.2 Sistemas de vedação................................................................................................. 30
4.2.1 Alvenaria............................................................................................................................ 30
4.2.2 Perguntas e respostas mais freqüentes ............................................................................... 37
4.3 Sistema de revestimentos ........................................................................................ 38
4.3.1 Descrição e finalidade do sistema ...................................................................................... 38
4.3.2 Necessidade de projeto de revestimento ............................................................................ 39
4.3.3 Principais anomalias encontradas nos sistemas de revestimento ....................................... 39
4.3.4 A manutenção dos sistemas de revestimento ..................................................................... 42
4.4 Sistemas de pintura.................................................................................................. 44
4.4.1 Definição e finalidade ........................................................................................................ 44
4.4.2 Principais anomalias encontradas nos sistemas de pintura................................................. 46
4.4.3 A manutenção do sistema de pintura ................................................................................. 47
4.5 Sistemas de esquadrias ............................................................................................ 49
4.5.1 Descrição do sistema.......................................................................................................... 49
4.5.2 Finalidade........................................................................................................................... 49
4.5.3 Anomalias mais comuns .................................................................................................... 50
4.5.4 Recomendações e orientações técnicas .............................................................................. 51
4.6 Sistema de instalações elétricas .............................................................................. 52
4.6.2 Finalidade do sistema......................................................................................................... 53
4.6.3 Principais anomalias .......................................................................................................... 54
4.6.4 Plano de manutenção predial ............................................................................................. 55
4.6.6 Informações úteis ............................................................................................................... 57
4.6.7 Perguntas mais freqüentes.................................................................................................. 57
4.6.8 Voce sabia ? ....................................................................................................................... 59
4.7 Sistema de proteção contra descargas atmosféricas ............................................. 59
Câmara de Inspeção Predial 1
IBAPE/SP


4.7.2 Finalidade do sistema......................................................................................................... 61
4.7.3 Principais anomalias .......................................................................................................... 61
4.7.4 Plano de manutenção predial ............................................................................................. 62
4.7.6 Informações úteis ............................................................................................................... 63
4.7.7 Perguntas mais freqüentes.................................................................................................. 63
4.8 Sistema hidráulico ................................................................................................... 65
4.8.1 Instalações hidráulicas ....................................................................................................... 65
4.8.2 Instalações de gás............................................................................................................... 70
4.9 Sistema de impermeabilização................................................................................ 76
4.9.1 A importância da impermeabilização................................................................................. 76
4.9.2 As garantias........................................................................................................................ 77
4.9.3 Umidade............................................................................................................................. 78
4.10 Sistema de segurança contra incêndio ................................................................... 82
4.10.1 Extintores ...................................................................................................................... 82
4.10.2 Hidrantes ....................................................................................................................... 83
4.10.3 Saídas de emergência .................................................................................................... 84
4.10.4 Chuveiros automáticos - sprinkler................................................................................. 85
4.11 Sistema de ar condicionado..................................................................................... 86
4.11.1 Descrição do Sistema .................................................................................................... 86
4.11.2 Finalidade...................................................................................................................... 87
4.11.3 Anomalias encontradas ................................................................................................. 88
4.11.4 Recomendações e orientações técnicas ......................................................................... 89
4.12 Paisagismo ................................................................................................................ 92
4.12.1 Descrição....................................................................................................................... 92
4.12.2 Finalidade...................................................................................................................... 92
4.12.3 Principais Anomalias..................................................................................................... 92
4.12.4 Projeto ........................................................................................................................... 93
4.12.5 Plantio ........................................................................................................................... 94
4.12.6 Manutenção:.................................................................................................................. 95
4.12.7 Recomendações e orientações técnicas ......................................................................... 96
4.12.8 Informações úteis .......................................................................................................... 97
4.12.9 Algumas pragas de jardim e recomendações: ............................................................... 97
4.12.10 Você sabia? ................................................................................................................... 98
4.13 Controle de pragas urbanas.................................................................................... 99
4.13.1 Descrição....................................................................................................................... 99
4.13.2 Finalidade...................................................................................................................... 99
4.13.3 Recomendações e orientações técnicas: ........................................................................ 99
4.13.4 Informações úteis ........................................................................................................ 107
4.13.5 Perguntas freqüentes ................................................................................................... 108
4.14 Equipamentos: elevadores .................................................................................... 110
4.14.1 Descrição do sistema................................................................................................... 110
4.14.2 Finalidade do sistema .................................................................................................. 110
4.14.3 Principais anomalias.................................................................................................... 111
4.14.4 Anomalias em função da utilização: ........................................................................... 112
4.14.5 Plano de Manutenção Predial ...................................................................................... 112
4.14.6 Recomendações e orientações técnicas ....................................................................... 114
4.14.8 Perguntas mais freqüentes........................................................................................... 117
4.14.9 Você sabia? ................................................................................................................. 118
4.15 Sistema de automação (em desenvolvimento) ..................................................... 118

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4.16 Segurança patrimonial (em desenvolvimento) .................................................... 118
4.17 Equipamentos de lazer .......................................................................................... 118
4.17.1 Piscinas........................................................................................................................ 119
4.17.2 Playgrounds................................................................................................................. 120
4.18 Sistema de ventilação forçada............................................................................... 122
4.18.1 Descrição dos Sistemas ............................................................................................... 122
4.18.2 Finalidade dos sistemas............................................................................................... 123
4.18.3 Plano de Manutenção Predial ...................................................................................... 125
4.18.4 Recomendações e orientações técnicas ....................................................................... 125
4.18.6 Perguntas mais freqüentes........................................................................................... 126
4.18.7 Você sabia? ................................................................................................................. 127
4.19 Sistema de cobertura ............................................................................................. 128
4.19.1 Descrição..................................................................................................................... 128
4.19.2 Finalidades .................................................................................................................. 128
4.19.3 Problemas e anomalias ................................................................................................ 128
4.19.4 Recomendação para solução das anomalias ................................................................ 129
4.19.5 Perguntas e respostas................................................................................................... 130
5 Vantagens da inspeção predial e da manutenção............................................... 133
5.1 Valorização patrimonial e manutenção ............................................................... 133
6 Informações úteis................................................................................................. 136
6.1 Documentação básica para edifícios .................................................................... 136
6.1.1 Condomínios .................................................................................................................... 136
6.1.2 Qualquer edifício (condomínio e não condomínio) ......................................................... 137
6.1.3 Nota importante ............................................................................................................... 138

IBAPE/SP


1 Introdução

1.1 Dos perigos prediais

As anomalias construtivas e descuidos com a manutenção predial são causadores

de danos pessoais e materiais significativos, tanto aos usuários e proprietários das

edificações como à sociedade em geral, devido à deterioração urbana que favorece o

crime, afasta o turismo e reduz a auto-estima dos cidadãos.

Os acidentes construtivos decorrentes de falhas na construção e manutenção

predial vêm causando mortes e prejuízos injustificáveis, principalmente com o

envelhecimento de nossas edificações.Desabamentos, incêndios, quedas de marquises e

fachadas, vazamentos, infiltrações e tantas outras mazelas construtivas decorrentes dos

descuidos com os reparos e manutenções, podem ser evitados com medidas simples, a

longo prazo, através de um planejamento que se inicia com a Inspeção Predial para a

posterior implantação do plano de Manutenção, que garante a boa “saúde da edificação”,

a segurança e o conforto dos seus usuários.

1.2 Das anomalias construtivas

As anomalias construtivas são decorrentes de fatores endógenos, exógenos,

naturais e funcionais.

Os fatores endógenos ou internos decorrem de falhas construtivas provenientes,

ou do projeto, ou da execução, ou dos materiais utilizados, ou da combinação dessas

etapas.Infiltrações, trincas, insuficiência de vagas de garagem, portas empenadas e

outros problemas, aparentes ou ocultos, devem ser reparados na fase de garantia do

IBAPE/SP


imóvel, para evitar agravamentos posteriores.Recomenda-se, para esses casos, a

realização de Inspeções Técnicas e Legais para a devida apuração das falhas e

respectivas recomendações corretivas.

Os fatores exógenos ou externos, decorrentes da intervenção de terceiros na

edificação, tais como os danos causados por obra vizinha, choques de veículos,

vandalismos, etc, podem ameaçar seriamente a edificação, recomendando-se a

realização de Perícia de Engenharia visando a apuração dos danos, responsabilidades e

recomendações.

Os fatores naturais provenientes da imprevisível ação da natureza, tais como as

excessivas descargas atmosféricas, as enchentes, os tremores de terra e outros, podem

causar danos que coloquem em risco a edificação, recomendando-se a realização de

Vistoria Técnica e Orçamento que consigne a extensão dos problemas para se receber o

pagamento do sinistro pela seguradora.

Os fatores funcionais, que provocam falhas construtivas decorrentes do excesso

de uso, degradação ou falha de manutenção, tais como as sujidades e desgastes dos

revestimentos e fachadas, as incrustações e corrosões das tubulações hidráulicas, os

ataques de pragas urbanas (cupins), as infiltrações das jardineiras, etc, etc, podem ser

evitados, recomendando-se a periódica realização de Inspeção Predial na edificação,

instrumento de fiscalização fundamental para a posterior implantação do Plano de

Manutenção com ação corretiva e preventiva dessas irregularidades.

1.3 Das responsabilidades

Ordinariamente, os problemas construtivos da obra nova são de responsabilidade

dos construtores e incorporadores, consoante estabelece o art.12 do Código do
IBAPE/SP


Consumidor, que determinar a reparação pelos danos causados aos consumidores por

defeitos de projeto, fabricação, construção e montagem de seus produtos, bem como por

informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.Assim sendo, as

anomalias de origem endógenas devem ser reparadas pelos construtores e

incorporadores.

As anomalias de origem exógena devem ser reparadas pelos causadores desses

danos, consoante está preconizado pelo art.186 do Código Civil, ou seja, aquele que,

por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar

dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Em geral, a responsabilidade pela periclitação e acidentes construtivos,

decorrentes de fatores funcionais, com destaque para os descuidos com a Manutenção

das Edificações, é atribuída ao proprietário ou síndico, consoante estabelecido em lei.

O item V do artigo 1.348 do Código Civil consigna que compete ao síndico

diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos

serviços que interessem aos possuidores, ou seja, é sua responsabilidade conservar o

condomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto, cuja

principal diligência para tanto é a Manutenção.

O item VIII do art.39 do Código do Consumidor, por seu lado, veda os serviços

em desacordo com as normas da ABNT, lembrando-se que o cumprimento da norma

técnica NBR 5674/99 da ABNT, quanto à Manutenção de Edificações, é outra medida a

ser diligenciada pelo síndico.

Quanto à responsabilidade criminal, no capítulo das Lesões Corporais, o art 129

do Código Penal é muito claro quanto a se ofender a integridade corporal ou a saúde de

IBAPE/SP


outrem, com pena variando de três meses a doze anos de detenção; no capítulo da

Periclitação da Vida e da Saúde, o art.132 dispõe que expor a vida ou a saúde de outrem

a perigo direto e iminente pode gerar pena de três meses a um ano de detenção.

Tais exigências legais não deixam qualquer dúvida quanto aos ônus,

responsabilidades e sansões passíveis de serem atribuídas aos responsáveis pelas

anomalias construtivas.

Destaque-se que os síndicos e proprietários de imóveis, são os agentes mais

vulneráveis, em virtude da negligência com a Manutenção Predial, a colocar pessoas em

condições de risco ou mesmo causando vítimas pelos acidentes prediais.

1.4 Da prevenção

Os problemas de “saúde das edificações” podem ser comparados com aqueles

das pessoas.

O tratamento do doente requer, preliminarmente, o exato conhecimento da

doença (diagnóstico), através de exames (check-up), para se poder emitir o juízo médico

das possibilidades terapêuticas (prognóstico) e por fim se estabelecer os meios

adequados para se obter a cura (terapia).

No caso das edificações, diferenciam-se as nomenclaturas, porém, a seqüência é

a mesma.Preliminarmente deve-se conhecer as anomalias construtivas (diagnóstico),

através de minuciosa Vistoria (check-up), para se emitir o juízo técnico das condições

técnicas, grau de risco, recomendações básicas e ordem de prioridades através do Laudo

de Inspeção Predial (prognóstico), para, finalmente, se elaborar o plano de Manutenção

Predial (terapia) que recuperará a edificação.

IBAPE/SP


O resultado do check-up predial (vistoria) e demais análises técnicas necessárias

para se iniciar a recuperação da edificação são devidamente apresentadas no Laudo de

Inspeção Predial, recurso fundamental para a boa “saúde da edificação”.

O check-up predial que visa examinar a edificação para determinar suas

anomalias construtivas deve ser realizado por Perito de Engenharia, profissional

devidamente habilitado e experiente, cuja comprovação pode ser confirmada através dos

registros no CREA e no IBAPE.

1.5 Conclusão

Cientes dos riscos e responsabilidades decorrentes da negligência com as

condições técnicas das edificações, os proprietários, síndicos, gestores privados e

públicos, e também as autoridades públicas não podem prescindir da obrigatoriedade da

realização das Inspeções Prediais periodicamente, visando a boa manutenção e

conseqüentemente a segurança e proteção de nossa população.

Visando conscientizar a população da importância de se preservar nossas

edificações, não só para nos proteger, mas também como medida de economia popular,

o IBAPE/SP elaborou o presente manual, para permitir até mesmo ao leigo, o

conhecimento dos procedimentos e utilidades deste indispensável instrumento da gestão

condominial que é a INSPEÇÃO PREDIAL.

O check-up predial, tal qual o check-up médico, visa examinar o “paciente-

edifício” para possibilitar a “terapia-manutenção” que irá recuperar ou manter suas boas

condições físicas, visando a segurança, o conforto, a economia e a valorização do

imóvel.

IBAPE/SP


2 Inspeção Predial: vantagens da manutenção

2.1 O que é Inspeção Predial e para que serve

A INSPEÇÃO PREDIAL, tema atual e de grande importância à sociedade, está

sendo discutido e estudado em diversos segmentos do mercado imobiliário, sejam

construtoras, incorporadoras, administradoras de condomínios, instituições, etc.

A Inspeção Predial deve ser entendida como um vistoria para avaliar “estados de

conformidades de uma edificação”, mediante aspectos de desempenho, vida útil,

segurança, estado de conservação, manutenção, utilização, operação, observando

sempre o atendimento às expectativas dos usuários.

A Inspeção Predial, além de ser uma avaliação geral de uma edificação, é fonte

de informações à gestão da manutenção, sendo a coleta de dados para a instrução de um

plano de manutenção a ser desenvolvido ou para a atualização de um plano já

existente.É a vistoria do “check up” predial.

Assim como o ser humano necessita avaliar seu estado geral de bem estar físico

e psicológico, as edificações necessitam de uma Inspeção Predial periódica, a fim de

garantir o “up to date” de suas condições e características físicas, funcionais,

operacionais e de utilização.

A Inspeção Predial associada a planos de manutenção minimiza os desgastes

naturais e a depreciação física, reduzindo, inclusive, a obsolescência técnica uma vez

que poderá estar ligada a estudos de “retrofit” e “up grade” de sistemas ou da própria

edificação, consoante as desconformidades ou anomalias verificadas e analisadas na

vistoria e no laudo técnico.
IBAPE/SP


Essas desconformidades ou anomalias apontadas na vistoria de Inspeção Predial,

voltada à Manutenção, estão relacionadas a questões de desempenho dos sistemas e

elementos construtivos, considerando as exigências dos usuários.

As exigências dos usuários norteiam os trabalhos de Inspeção Predial, sendo

definidas como sendo de:

a) Segurança:

Segurança estrutural;
Segurança contra o fogo;
Segurança no uso e operação.

b) Habitabilidade:

Estanqueidade;
Conforto higrotérmico;
Conforto acústico;
Conforto lumínico;
Saúde, higiene e qualidade do ar;
Funcionalidade e acessibilidade;
Conforto tátil.

c) Sustentabilidade:

Durabilidade;
Manutenabilidade – facilidade de se fazer a manutenção;
Adequação ambiental

O atendimento as necessidades e as exigências dos usuários é uma meta, também,

da manutenção predial, sendo esta definida na NBR 5674 – Manutenção de edificações

da A.B.N.T.

Este atendimento interfere diretamente no sistema de qualidade da manutenção

predial e na sua confiabilidade, tal que a Inspeção Predial é fonte de apuração dessas
IBAPE/SP


informações, imprescindíveis na elaboração e revisão do plano de manutenção

desenvolvido pela gestão predial.

A Inspeção Predial também poderá ser contratada como uma vistoria de

conformidades não só voltada à elaboração, revisão e atualização de um plano de

manutenção predial, mas também como fonte de informações referentes a

conformidades: técnicas (envolvendo desempenho e vida útil), funcionais, operacionais,

legais, de segurança, de atualização tecnológica, econômicas, etc.

Sendo assim, a aplicabilidade de uma Inspeção Predial, variando conforme seu

objetivo, pode ser:

Elaboração de planos de manutenção integrada;

Preservação da garantia da construção;

Verificação do estado de conservação;

Estudos de valorização e modernização de imóveis;

Auxílio em transações imobiliárias (compra e venda de imóveis);

Auxílio na gestão condominial (síndico e administradora);

Redução de prêmio de seguro; etc.

Como se faz uma Inspeção Predial?

A Inspeção Predial é uma vistoria que necessita de profissional especializado no

assunto, com visão sistêmica da edificação, bem como conhecimentos técnicos sobre

materiais, sistemas e funcionamentos.

IBAPE/SP


A Norma do IBAPE/SP orienta que os inspetores prediais elaborem seus laudos,

de acordo com o critério de classificação de desconformidades ou anomalias quanto ao

seu grau de risco ou urgência.

Esse critério baseia-se na análise do risco oferecido por determinada anomalia,

mediante condições de uso e exposição ambiental.

A análise de risco proposta pela Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP

consiste na classificação das anomalias quanto ao grau de urgência, relacionado a

fatores de conservação, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade, operacionalidade,

desempenho, enfim, relaciona-se com os aspectos principais que norteiam a coleta de

dados sistêmica da Inspeção Predial.

Os graus de urgência para a classificação das desconformidades ou anomalias

são: Crítico, Regular e Mínimo.Essa classificação deverá envolver todos os aspectos de

desconformidades constatados, consoante as exigências dos usuários que norteiam os

parâmetros e padrões de desempenho que cada edificação possui.

Com relação dos níveis de desempenho exigidos, o Inspetor Predial deverá

conhecer as características construtivas e de materiais, as solicitações dos usuários e as

normas técnicas, a fim de estabelecer as perdas de desempenho e classificar as

anomalias decorrentes, podendo, inclusive, definir medidas de reformas, atualizações,

retrofit, dentre outras.

Após a identificação e classificação das anomalias ou desconformidades, deve-

se proceder à lista de orientações técnicas que será feita de acordo com o grau de risco,

ou seja, do mais crítico ao menos crítico, auxiliando na tomada de decisões do gestor,

bem como a própria gestão da manutenção predial.

IBAPE/SP


A Inspeção Predial deve seguir um roteiro lógico de informações, um check list

de dados a serem vistoriados e as solicitações dos usuários.O check list ou lista de

verificações deverá ser formulado pelo Inspetor Predial e deverá conter os sistemas a

serem inspecionados, com apontamentos de níveis de degradação esperada, perdas de

desempenho, condições ambientais, etc.

A lista de verificações é um conjunto de tópicos a serem fundamentalmente

vistoriados, sendo considerado o número mínimo de itens abordados em uma inspeção.

Segundo a NBR 5674 – Manutenção de edificações da A.B.N.T., item 8.4, tem-

se:

“As inspeções devem ser orientadas por lista de conferência
padronizadas (check list), elaboradas considerando:

Um roteiro lógico de inspeção das edificações;

Os componentes e equipamentos mais importantes
na edificação;

As formas de manifestação esperadas da degradação
do edifício;

As solicitações e reclamações dos usuários.”

Quanto ao roteiro lógico citado, entende-se como sendo a ordem cronológica da

vistoria, por exemplo: iniciar a vistoria pelo ático e coberturas, depois as caixas d’água

superiores, barrilete, casa de máquinas de elevadores, escadarias e halls, etc.

Essa orientação de cronologia da inspeção deve ser feita pelo profissional,

levando em conta as características construtivas de cada empreendimento a ser

vistoriado.

IBAPE/SP


Quanto aos componentes e equipamentos mais importantes, entende-se que não

é possível deixar de inspecionar elementos estruturais visíveis em sub solos, por

exemplo, cabeamentos elétricos, quadros de medições, coberturas, pisos e revestimentos,

etc.

Quanto às formas de manifestação esperada de degradação, entende-se que são

as formas de manifestações patológicas típicas para os elementos construtivos,

equipamentos e máquinas, considerando situações esperadas de exposição ambiental,

uso e operação.

Deve-se observar as características de projeto dos elementos construtivos, além

das especificações do Manual de Operação, Uso e Manutenção do empreendimento,

para serem considerados os aspectos de vida útil e desempenho previstos para a

edificação.

Quanto às solicitações e reclamações do usuário, entende-se que o check list de

inspeção deve contemplar as opiniões de usuários, a fim de verificar se as necessidades

e exigências dos usuários vêm sendo atendidas pelos sistemas construtivos e pelo plano

de manutenção.

O atendimento as necessidades e as exigências dos usuários é uma meta da

manutenção predial, além de interferir diretamente no seu sistema de qualidade e na sua

confiabilidade.

As necessidades do usuário podem ser definidas, segundo a NBR 5674-

Manutenção de edificações, da ABNT, como sendo:

“Exigências de segurança, saúde, conforto, adequação ao uso e economia cujo

atendimento é condição para a realização das atividades previstas em projeto”

IBAPE/SP


Portanto, observa-se que a necessidade do usuário está relacionada a suas

exigências.

Devem ser observados na Inspeção Predial, aspectos de facilidade de

manutenção existentes na edificação, sendo que dificuldade de acesso, por exemplo,

impede um bom desenvolvimento de rotinas de manutenção e até mesmo da própria

vistoria.

Devem ser solicitadas pelo inspetor predial, documentações administrativas e

técnicas, além do próprio plano de manutenção e registros, para serem analisados e

considerados junto às orientações técnicas, lembrando, no entanto, que a Inspeção

Predial, aqui tratada, não tem como objetivo a “legalização” do edifício junto aos órgãos

públicos.

2.2 O Laudo de Inspeção Predial

O Laudo de Inspeção Predial possui três principais itens, sendo eles: A

Classificação das Anomalias quanto ao Grau de Urgência; As Orientações Técnicas

pertinentes às anomalias e A Classificação Geral do Estado de Conservação da

edificação.

Esses três itens do Laudo deverão ser feitos com minúcia e detalhamento para a

correta avaliação e análise dos dados de prioridades emitidos.

O Laudo deverá ser redigido de forma prática, para que o leigo consiga

identificar as anomalias, suas localizações, seu grau de urgência e sua orientação técnica.

Reforça-se que o laudo de Inspeção Predial é um “retrato” da edificação na data

da vistoria, e que dependendo da complexidade do mesmo não é possível à emissão de

IBAPE/SP


parecer sobre problemas ocultos, tal que a Inspeção Predial é uma atividade de

constatação visual das anomalias ou desconformidades, no entanto poderá haver casos

em que a inspeção predial use de ensaios e exames mais aprofundados, dependendo do

nível de Inspeção Predial contratado.

A Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP defini nível de inspeção predial

como sendo a classificação quanto à complexidade da vistoria e a elaboração de seu

relatório final, quanto à necessidade do número de profissionais envolvidos e a

profundidade na constatação dos fatos.Existem três níveis de Inspeção Predial, quais

sejam:

“NIVEL 1: vistoria para a identificação das anomalias aparentes, elaborada por

profissional habilitado; contando com orientação técnica pertinente.

Este nível se enquadra, ordinariamente, nos imóveis cuja natureza evidenciam

sistemas e componentes construtivos simples, tais como: casas térreas, sobrados e

edifícios sem elevador.

NIVEL 2: vistoria para a identificação de anomalias aparentes identificadas com

o auxílio de equipamentos, elaborada por profissionais de diversas especialidades,

contendo indicação de orientações técnicas pertinentes.

Este nível se enquadra, ordinariamente, nos imóveis cuja natureza evidenciam

sistemas e componentes construtivos complexos, tais como: edifícios de múltiplos

andares, galpões industriais, etc.

NIVEL 3: vistoria para a identificação de anomalias aparentes, e das ocultas

constatáveis com auxílio de equipamentos, incluindo testes e ensaios locais e/ou

IBAPE/SP


laboratoriais específicos, elaboradas por profissionais de diversas especialidades,

contendo indicação de orientações pertinentes.

Este nível enquadra, ordinariamente, os imóveis com suspeitas de vícios ocultos

significativos.”

IBAPE/SP


3 A Manutenção Predial

Manutenção é definida pela NBR 5674 – Manutenção de edificações, da

A.B.N.T.como sendo:

“Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou
recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes
constituintes a fim de atender as necessidades e segurança dos seus
usuários.”

Outra definição de Manutenção pode ser:

"(...) Conjunto de atividades e recursos aplicados aos sistemas
ou equipamentos, visando garantir a consecução de sua função dentro
de parâmetros de disponibilidade, de qualidade, de prazos, de custos e
de vida útil adequados.” Profs.Viktor Mirshawka e Napoleão Lupes
Olmedo no livro "Manutenção - Combate aos Custos da Não-Eficácia"
- edição Makron-Books, fls.14

É importante destacar que a manutenção recupera e conserva a capacidade

funcional de sistemas e elementos construtivos, sendo assim ela não tem como objetivo

reformar ou alterar características de projeto.

A manutenção recupera através de atividades corretivas, sendo estas

preferencialmente planejadas, envolvendo aspectos de durabilidade, desempenho, vida

útil.

As atividades de manutenção a serem realizadas dentro de um plano de gestão da

manutenção – estratégia de ação, essas podem ser classificadas em preditivas,

preventivas, corretivas e detectivas.

IBAPE/SP


Manutenção Preditiva: é uma atividade que visa estudos sistemas e

equipamentos e analisar seu comportamento, a fim de predizer e apontar anomalias,

instruindo aspectos da manutenção preventiva.

Manutenção Preventiva: Age antecipadamente para que não haja a reparação,

são atividades programadas em datas pré-estabelecidas obedecendo, portanto, critérios

técnicos e administrativos.É o conjunto de atividades que visam evitar possíveis

problemas dos componentes das máquinas e equipamentos, comprometendo a sua

performance e desempenho

Manutenção Corretiva: Visa à reparação, caracterizada por serviços planejados

ou não, objetivando corrigir defeitos.

Manutenção Detectiva: Visa apurar a causa de problemas e sua análise, a fim de

auxiliar nos planos de manutenção bem como nas atividades de manutenção preventiva

e corretiva.É a engenharia de manutenção ou a manutenção proativa.

Observa-se, segundo a Lei de Sitter ou Lei dos Cinco, a evolução progressiva de

custos de manutenções, aplicada às suas atividades, considerando os custos relativos ao

tipo de intervenção:

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Fonte: CEB - COMITÊ EURO-INTERNACIONAL DU BÉTON, apud

HELENE, 1992, pg.24.

Segundo SITTER, colaborador do CEB e formulador dessa lei de custos, adiar

uma intervenção significa aumentar os custos diretos em uma razão de progressão

geométrica de 5 (cinco).Sendo, conforme ilustração acima:

Se em t2, o custo de intervenção é igual a 5, em t3 será 25, em t4 será 125 e

assim por diante na razão de 5.

Portanto o ditado popular “não deixa para a manhã o que pode ser feito hoje” é

uma verdade técnica e da boa conservação e manutenção de imóveis.

Para ser estabelecido um plano de manutenção programado e coerente, a

manutenção deverá ser planejada com dados técnicos, obtidos através de:

Coleta de dados adequados e com respaldo técnico;
Normas técnicas que regem a matéria;
Especificações de fabricantes e/ou instaladoras;
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Posturas determinadas por regulamentações oficiais de Órgãos ou
Setores Públicos fiscalizadores;
Resultados positivos ou negativos obtidos em outros serviços,
anteriormente programados e executados;
Experiências pessoais, de vivência profissional, adquiridas em outros
serviços semelhantes, pelos componentes das equipes contratadas;
Conhecimentos técnicos para determinar as prioridades.
A Gestão da Manutenção moderna abrange vários aspectos
relacionados ao patrimônio, sendo alguns importantes:
Aspectos de conservação e manutenção
Aspectos de funcionamento e uso
Aspectos de segurança
Aspectos legais e de documentos
Aspectos de satisfação e atendimento as expectativas dos usuários
Aspectos financeiros
Aspectos tecnológicos e de modernização
Aspectos de valorização patrimonial e garantia da vantagem
competitiva dos imóveis
Observa-se, por fim, que a Manutenção não é possível sem uma coleta de dados

correta e bem definida, sendo a Inspeção Predial o instrumento para a realização de um

plano de manutenção pautado nas exigências dos usuários e critérios de desempenho.

A Inspeção Predial auxilia o síndico e o administrador na tomada de decisões,

pois apresenta listagem de prioridades técnicas, consoante grau de urgência.

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4 Principais anomalias e suas orientações

4.1 Sistema estrutural

As estruturas, em que pese a sua aparente rigidez (imobilidade), caracterizam

sempre sistemas com certo grau de movimentação (deformabilidade).

Nesse sentido, os bens “imóveis” (simples coberturas, galpões, residências, ou

edifícios) são, na realidade e internamente, parcialmente móveis, deformando-se dentro

de um nível natural, devido às forças induzidas pela gravidade ou por outros elementos

da natureza.

As forças induzidas pela gravidade são verticais (ocorrem no sentido de cima

para baixo), compreendendo o peso próprio das estruturas, das alvenarias, dos

revestimentos e as cargas decorrentes do uso do imóvel, como os pesos dos móveis, dos

objetos, das pessoas, etc.

Figura 1

Já as forças produzidas pelos elementos da natureza, tais como os ventos, a terra

e a água, são difusas (ocorrem em várias direções).

Figura 2

A atuação conjunta de todas as forças acima citadas introduz sempre, em maior

ou menor extensão, deformações nos sistemas estruturais.

Os elementos responsáveis pela transmissão dos esforços ao solo (apoio) são

chamados fundações.

Figura 3
IBAPE/SP


As fundações, de acordo com o tipo de solo e o montante da carga que irão

receber da estrutura, podem ser classificadas em duas categorias: diretas (ou rasas) e

profundas.

Figura 4

As fundações diretas ou rasas são aquelas executadas imediatamente abaixo dos

baldrames, aí compreendidas as sapatas, os radiers e também as “ brocas “ (reforços de

natureza empírica feitos em baldrames)

Figura 5

Figura 6

Figura 7

As fundações profundas são, em geral, executadas com intervenção de

equipamento ou de equipes especializadas, aí compreendidos vários tipos de estacas e

os tubulões.

Figura 8

Figura 9

As fundações são elementos de fundamental importância na estabilidade dos

edifícios, respondendo por boa parte dos aspectos relacionados à solidez e segurança

dos mesmos.

Devem ser compatíveis com o arranjo estrutural, devendo, por mais simples que

seja a obra, ser projetadas e ter sua execução supervisionada por profissionais

qualificados, qualquer que seja o porte da edificação.

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Em edifícios dotados de subsolos ou em regiões com topografia acidentada,

integram o conjunto as estruturas auxiliares denominadas contenção de confrontantes.

Estando normalmente em contato direto com o solo, resistem basicamente às forças

horizontais da terra e das águas subterrâneas.

2

Essas estruturas auxiliares são constituídas de muros de arrimo de vários tipos,

como por exemplo, paredes diafragma e cortinas em concreto armado + perfis metálicos.

As contenções de confrontantes, quando necessárias, são também elementos de

fundamental importância na segurança dos usuários dos edifícios, merecendo, também,

as recomendações acima citadas para as fundações.

Figura 10

Figura 11

Figura 12

Quanto às estruturas propriamente ditas, pode-se dizer que existem dois tipos de

sistemas básicos: o sistema reticulado e o autoportante.

No sistema reticulado a transferência de todas as cargas atuantes para as

fundações, quer através dos pisos, quer pelos painéis de alvenaria (paredes), é feita

através de elementos denominados de vigas e pilares.

Viga é uma peça linear, cujo carregamento principal, advindo da laje, distribui-

se, também igualmente, para os pilares.

Pilar é uma peça linear, carregamentos principais provenientes das vigas são

nele concentrados e distribuídos para as fundações.

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No sistema autoportante uma parte ou toda a alvenaria transmite diretamente as

cargas recebidas para as fundações. Qualquer modificação ou remoção de paredes nesse

sistema precisa ser precedido de consulta ao construtor ou a projeto. Tenha cautela.

Em ambos os sistemas, o elemento estrutural que recebe a ação direta das cargas

devidas ao uso são as lajes, definidas como peças planas, cujo carregamento principal é

aplicado ao longo de sua superfície.

Figura 13

Edifícios de vários pavimentos são em geral mais freqüentemente construídos

em sistemas reticulados, embora também existam, na prática brasileira, edifícios altos

em sistema autoportante

3

Por outro lado, casas e pequenos edifícios de até dois pavimentos, com muita

freqüência, são construídos em sistema autoportante, embora também possam sê-lo em

sistemas reticulados.

Se você não souber identificar qual o sistema empregado em seu imóvel,

consulte um engenheiro, arquiteto ou seu construtor.

Em edifícios altos, em particular, é comum o aparecimento de fissuras e trincas

nos andares mais altos devido à ação do vento sobre a estrutura.

É comum, também, em qualquer edificação, o aparecimento de fissuras e trincas

associadas a problemas nas fundações ou nas contenções de confrontantes.

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Fissura é uma abertura em forma de linha que aparece na superfície de qualquer

material sólido, proveniente de ruptura sutil de parte de sua massa, com espessura de até

05, milímetro.

Trinca é uma abertura em forma de linha que aparece na superfície de qualquer

material sólido, proveniente de evidente ruptura de parte de sua massa, com espessura

de 0,5 milímetro até 1,0 milímetro.

Quando a flexibilidade do sistema reticulado, por problemas patológicos,

apresenta riscos surgem as rachaduras e as fendas, ambas de maior gravidade, se

comparadas às fissuras e trincas, recomendando-se uma consulta junto a um engenheiro

ou arquiteto, especialistas e estudiosos da matéria.

Rachadura é uma abertura expressiva que aparece na superfície de qualquer

material sólido, proveniente de acentuada ruptura de sua massa, podendo-se “ ver”

através dela e cuja espessura varia de 1,0 milímetro até 1,5 milímetro.

Fenda é uma abertura expressiva que aparece na superfície de qualquer material

sólido, proveniente de acentuada ruptura de sua massa, causando sua divisão em partes

separadas, com espessura superior de 1,5 milímetro.

Ao deparar-se com anomalias dessa natureza, deve o observador procurar

investigá-las, visando a sua melhor caracterização.

As principais providências podem ser assim relacionadas:

Identificar se as mesmas encontram-se em elementos estruturais (lajes, vigas,

pilares ou alvenaria portante);

Verificar se a peça lesada está submetida, por algum agente externo (presença de

água, por exemplo) a um processo de deterioração progressiva;
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Verificar a estabilidade ou progresso da anomalia. Há diversos processos de

controle, sendo os mais práticos e comuns:

Preenchimento da abertura com selo de gesso. O fissuramento do gesso
indica a continuidade da movimentação;
Fixação de plaqueta de vidro no local, com marcas de referências,
obser-
vando-se o eventual deslocamento desta;
Marcação dos limites da lesão com lápis grosso ou tinta, observando-se
se
estes se alteram com o correr do tempo.
Figura 14

Verificar a magnitude da abertura. Recomenda-se que em qualquer caso onde

sejam observadas mais largas do que a espessura de uma unha (0,5mm), recorra-se a um

engenheiro ou arquiteto habilitado e qualificado. Embora as causas das anomalias

estruturais nem sempre sejam evidentes, deve-se chamar a atenção para as seguintes

origens:

Acomodação da estrutura:Figura 15
Ausência de verga e contra verga:Figura 16
Esmagamento de elementos construtivos:Figura 17
Rotação: Figura 18
Escorregamento de solo: Figura 19
Erosão e descalçamento de fundações: Figura 20
Cisalhamento: fadiga, efeitos térmicos, presença de vibrações,
Dano excepcional provocado pela natureza: Figura 21
Conservação de Estruturas de Concreto
O concreto após seu preparo, apresenta um Ph de 12,5 (Ph alcalino), com o

decorrer do tempo, estando a estrutura exposta aos agentes da natureza existentes na

atmosfera, tais como: poluição, sulfatos, maresia, gases, depósito de fuligens ácidas que

atual diretamente sobre a superfície do concreto, paulatinamente vão neutralizando os

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componentes básicos do concreto (hidróxido de cálcio), transformando-se em

componentes neutros (sulfato e carbonato de cálcio), reduzindo o Ph do concreto.

5

Essa redução de Ph implica no ataque ácido às armaduras, dando origem a

formação de óxido de ferro o que provoca aumento na dimensão da secção do aço,

expulsando a camada superficial do concreto (recobrimento), deixando exposta a

armadura.

Em curto prazo, esse fenômeno pode provocar acidentes, no caso do

desplacamento do concreto ocorrer em pontos altos da estrutura de um edifício,

projetando porções de concreto na área adjacente. Nesse caso recomenda-se a remoção

do material solto como providência imediata, evitando sua queda até que a estrutura

venha a ser convenientemente reparada e protegida.

Em longo prazo, com o agravamento dos danos, pode-se chegar até ao

comprometimento da estrutura e sua reparação será cada vez mais profunda e mais

onerosa.

A infiltração acima descrita, é provocada pela capacidade de absorção capilar do

concreto que quando funciona no sentido inverso carreia materiais finos devido à

evaporação. Esse fluxo, com o passar dos anos, vai aumentando a porosidade do

concreto e facilitando cada vez mais o ataque ácido ao concreto.

A absorção capilar pode ser controlada mediante tratamento superficial com

hidrorepelentes, hidrofugantes e tamponamento de poros conforme o caso e

necessidades. Esse tratamento forma uma barreira reduzindo a absorção e o

umedecimento do concreto, procurando:

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Diminuir a circulação do vapor d´água
Diminuir a taxa de absorção de água
Não captar ou aderir sujeiras facilmente
Não alterar suas características pela ação de raios solares durante sua
vida útil projetada
Prolongar a vida útil da estrutura
Fotos: 1, 2, 3

Podemos concluir que o tratamento do concreto, além de cumprir o objetivo

estético, atua como componente na durabilidade e proteção da estrutura.

Devemos considerar que cada sistema de proteção tem uma vida útil, a qual

pode ser prolongada fazendo-se uma manutenção periódica a cada 2 anos. Essa

manutenção consiste na hidrolavagem do concreto com saponáceos neutros, permitindo

uma análise localizada da superfície e eventuais pontos onde o sistema protetor que

esteja comprometido possa ser restaurado.

Essa manutenção preventiva prolonga a vida útil do sistema protetor garantindo

um benefício maior, a um custo menor, trazendo vantagens tanto sob o ponto de vista

técnico, como econômico.

De qualquer modo, as origens das anomalias somente poderão ser perfeitamente

identificadas; por engenheiros ou arquitetos habilitados e qualificados para tal finalidade.

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4.2 Sistemas de vedação

4.2.1 Alvenaria

a) Descrição

A alvenaria pode ser entendida como um subsistema da edificação, constituída

por elementos que compartimentam e definem os ambientes.

As alvenarias servem também de suporte e proteção para as instalações da

edificação, quando embutidas, e criam as condições de habitabilidade para edificação.

As alvenarias determinam grande parte do desempenho da edificação como um

todo, por serem responsáveis pelos aspectos relativos ao conforto, à saúde, e à

segurança de utilização; além de possuírem profunda relação com a ocorrência de

patologias.

b) Alvenaria tradicional

A alvenaria pode ser entendida como um componente construído em obra

através da união entre tijolos ou blocos por juntas de argamassa, formando um conjunto

rígido e coeso.

A palavra alvenaria deriva do árabe al-bannã: (aquele que constrói). Quando

empregada apenas com a função de vedação, portanto não sendo dimensionada para

resistir a cargas alem de seu próprio peso, chama-se alvenaria de vedação.

São exemplos deste tipo às paredes de alvenaria utilizadas para o fechamento de

vãos da maioria das edificações construídas pelo processo construtivo tradicional, ou

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seja, aquele que se caracteriza pelo emprego de estrutura em concreto armado e

vedações de blocos cerâmicos ou de concreto, comuns na maioria das edificações.

c) Alvenaria estrutural

A alvenaria estrutural é usada em edificações aonde não será usada estrutura de

concreto armado (pilares e vigas), uma vez que neste tipo de alvenaria são utilizados

blocos de concreto ou até mesmos cerâmicos, mas com uma resistência elevada

podendo se autoportar e também suportar o peso das lajes. Em substituição aos pilares é

realizado o grauteamento em posições específicas determinada em projeto.

d) Alvenaria dry-wall

Basicamente as paredes funcionam através de uma estrutura de perfis de aço

zincado constituídos de guias horizontais e montantes verticais sobre os quais são

parafusadas chapas de gesso acartonado em uma ou mais camadas com parafusos

fosfatizados especiais, evitando qualquer tipo de oxidação. Após o tratamento das juntas

das chapas as superfícies das paredes tornam-se monolíticas, planas e lisas, prontas para

receber qualquer tipo de acabamento como: pintura, papel de parede, cerâmica, azulejo,

laminados plásticos, etc.

O desempenho das paredes de gesso acartonado é igual ou superior a alguns

tipos tradicionais de alvenaria quanto aos índices de resistências ao fago, resistência

mecânica, isolação térmica e principalmente isolação acústica.

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e) Finalidades

Alvenaria tradicional – Fazer a divisão dos ambientes da edificação, controlando

a ação de agentes indesejáveis entre os quais: intrusos, animais,vento,chuva, poeira e

ruído.

Alvenaria estrutural - Substituir a função estrutural de pilares e vigas, fazendo a

divisão dos ambientes da edificação, sendo um sistema rápido, pratico e limpo, uma vez

que praticamente não existe desperdício de material e um bom acabamento permitindo

em obras simples até mesmo a pintura direta sobre o bloco.

Alvenaria de Dry Wall - Fazer a divisão dos ambientes do imóvel, através de um

sistema extremamente fácil e rápido, permitindo ao usuário a flexibilidade para

alteração de lay-out, maior facilidade na fixação de objetos ou na realização de serviços

de manutenção das instalações.

f) Problemas e anomalias

Trincas na região do acunhamento.
Trincas nos encontros de alvenaria com a estrutura.
Trincas na quina nos vãos de portas e janelas.
Trincas no encontro de paredes.
Destacamento de muretas em jardineiras.
Trincas na base das paredes por defeito na impermeabilização dos
alicerces.
A atuação de sobre carga localizada pode provocar a ruptura dos componentes

de alvenaria na região de aplicação da carga e/ou o aparecimento de fissuras inclinadas

a partir do ponto de aplicação.

IBAPE/SP


Muros, peitoris e platibandas que não estejam convenientemente protegidos por

rufo poderão apresentar fissuras na sua parte superior, devido à absorção de água

(chuvas), podendo ocorrer o destacamento do mesmo.

A movimentação térmica da estrutura pode causar destacamentos entre a

alvenaria e a própria estrutura.

Os muros muito extensos podem apresentar fissuras verticais com aberturas da

ordem de 2 a 3 mm. Em função da natureza dos componentes de alvenaria as fissuras

manifestam-se a cada 4 ou 5 metros, podendo ocorrer nos encontros da alvenaria com os

pilares ou mesmos no corpo da alvenaria.

As movimentações térmicas diferenciadas entre a platibanda e corpo do edifício

poderão resultar no destacamento da platibanda ou na formação de fissuras inclinadas

na extremidade da mesma.

g) Recomendação para solução das anomalias

Antes de perfurar as paredes consulte os projetos e detalhamentos contidos no

manual do proprietário, evitando deste modo a perfuração de tubulações de água,

energia elétrica ou gás, nelas embutidas.

Antes de perfurar paredes certifique também de que o local escolhido não

contém pilares e vigas.

Para melhor fixação de peças ou acessórios, use apenas parafusos com buchas

especiais.

Toda vez que for realizada uma repintura na edificação deverá ser feito um

tratamento das fissuras, evitando assim infiltrações futuras de água nas alvenarias.

IBAPE/SP


Procure manter os ambientes bem ventilados. Nos períodos de inverno ou de

chuva poderá ocorrer o surgimento de mofo nas paredes decorrente de condensação de

água por deficiente ventilação. (principalmente quando houver armários voltados para a

parede externa)

Todas as áreas internas como também as externas (fachada) devem ser pintadas

a cada 03 (três) anos evitando assim o envelhecimento, descascamento e que eventuais

fissuras possam causar infiltrações nas paredes.

Os destacamentos entre pilares e paredes poderão ser recuperados mediante a

inserção de material flexível no encontro parede/pilar. Nas paredes revestidas, no caso

de destacamento provocados por retração da alvenaria, deve-se empregar uma tela

metálica leve (tipo estuque) inserida na nova argamassa a ser aplicada e transpassando o

pilar aproximadamente 20 cm.para cada lado.

Nas paredes longas com fissuras intermediárias recomenda-se a criação de juntas

de movimentação nos locais de ocorrência das fissuras.

No caso de fissuras provocadas por movimentações iniciais acentuadas, devido a

movimentações higrotérmica da própria parede é sugerido a utilização de tela metálica,

ou a interseção de uma bandagem que propicie dessolidarização entre o revestimento e a

parede na região da fissura (o material para esta bandagem podem ser saco de estopa,

esparadrapo,fita crepe, plásticos etc...).

No caso de fissuras ativas desde que os movimentos não sejam muito

pronunciados poderá ser tentada com o próprio sistema de pintura da parede. Nesse caso,

a pintura deve ser reforçada com uma finíssima tela de nylon ou polipropileno com

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aproximadamente 10 cm de largura, sendo necessária de 06 (seis) a 08 (oito) demãos de

tinta elástica à base de resina acrílica.

As fissuras provocadas por enfraquecimento localizado da parede, sejam pela

presença de aberturas de portas e janelas ou pela inserção de tubulações, poderão ser

recuperadas superficialmente através da introdução de bandagem no revestimento ou de

tela de nylon na pintura. O comportamento monolítico da parede poderá ser

restabelecido mediante a introdução de armaduras no trecho fissurado da parede, ou até

mesmo por meio de telas metálicas inseridas no revestimento.

Nas alvenarias aparentes onde é impossível a utilização de telas ou bandagem

deve-se criar juntas de movimentação.

No caso de movimentações consolidadas deve-se proceder a simples substituição

dos blocos fissurados, raspagem da argamassa das juntas horizontais e verticais, limpeza,

umidecimento e posterior obturação da junta com argamassa 1:1:6.

Em paredes sujeitas a variações dimensionais limitadas deve-se substituir os

blocos fissurados, introduzir a armadura vertical, fazer o grauteamento dos furos

constituindo-se assim em pilarete armado na sessão originalmente fissurada.

Pode-se também, remover a massa de assentamento das juntas horizontais

seguindo-se do chumbamento de ferros com diâmetro de quatro ou 5cm com argamassa

1:1:6 bem seca em juntas alternadas numa e noutra face da parede.

Nos destacamentos entre alvenaria e argamassa de assentamento quando houver

infiltração de água pelas fachadas, deve-se fazer as raspagens das juntas e posterior

preenchimento com selante.

IBAPE/SP


A recuperação de paredes trincadas e o reforço das alvenarias portantes poderão

ser conseguidos com a introdução de armaduras nas paredes chumbadas com argamassa

ricas em cimento 1:25:3.

h) Os serviços de manutenção e reparos nas paredes de Dry Wall devem seguir as

seguintes recomendações e procedimentos:

– Reparos em pequenos buracos e fissuras.
– Limpe a área a ser reparada.
– Encha o buraco com massa corrida utilizando uma espátula pequena.
– Deixe secar.
– Se necessário, aplique uma segunda camada de massa e deixe secarnovamente.
– Depois de seco lixe cuidadosamente o local.
– Pinte normalmente.
– Reparos em trincas
– Limpe a área a ser reparada.
– Encha a trinca com massa corrida utilizando-se uma espátula pequena.
– Coloque a fita sobre a massa cobrindo todo o vão.
– Aplique uma camada de massa corrida com o auxilio de uma espátula para
regularizar a superfície.
– Deixe secar.
– Lixe a área cuidadosamente, se necessário aplique outra camada de massa .
– Deixe secar.
– Lixe cuidadosamente.
– Pinte normalmente
– Aberturas/ fechamento para manutenção
– Corte com um canivete ou serra pequena e retire a placa de gesso sobre a área
a ser reparada.
– Proceder a manutenção necessária (troca de tubos,conexões etc..)
– Fixe um novo pedaço de chapa nos perfis com parafusos.
– Aplique uma camada de massa corrida com a espátula pequena.
– Coloque a fita sobre a massa corrida cobrindo todo o vão.
– Aplique uma camada de massa corrida com o auxilio de uma espátula para
regularizar a superfície.
IBAPE/SP


– Deixe secar.
– Lixe a área cuidadosamente, se necessário aplique outra camada de massa
corrida.
– Deixe secar.
– Lixe cuidadosamente.
– Pinte normalmente

4.2.2 Perguntas e respostas mais freqüentes

* Pode-se remover uma parede em um apartamento ?

R: Sómente remova uma parede de vedação, após consulta à construtora

responsável e aos projetos.

* É possível abrir vãos em uma parede de alvenaria estrutural ?

R: Não é permitido a abertura de vãos em alvenaria estrutura (vãos, apenas os de

projeto).

Informações úteis

No caso de paredes internas são consideradas aceitáveis e normais as fissuras

não perceptíveis à distância de pelo menos 01 metro

Com relação às paredes externas, as eventuais fissuras que surgirem e não

provoquem infiltração para o interior da edificação serão consideradas aceitáveis e

normais.

Não sobrecarregar as paredes além do limite normal de utilização, esta

sobrecarga poderá gerar fissuras ou até mesmo comprometer a estrutura da mesma.

Não deverão ser alterados quaisquer elementos de vedação com relação ao

projeto original.

IBAPE/SP


Não efetue reformas que envolvam demolição ou construção de paredes,

abertura ou fechamento de vãos sem a prévia consulta aos projetos.

Como foram empregados materiais e peças diferenciadas, nas junções entre eles

poderão ocorrer pequenas fissuras, que não representam maiores problemas patológicos.

4.3 Sistema de revestimentos

Engº Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto e Eng° Fulvio Lauria

4.3.1 Descrição e finalidade do sistema

O sistema de revestimento corresponde ao acabamento final de uma edificação,

sendo a parte que se apresenta mais visível e tem a finalidade principal de proteção de

paredes, pisos e tetos, incluídos os forros.

A função proteção é a que mais se destaca pela sua importância, pois visa

resguardar as superfícies a serem revestidas, contra os agentes facilitadores da

deterioração. Dentre esses agentes podem ser citados: a infiltração de água de chuva, da

água do solo, água de uso e/ou de manutenção, ação de ventos, temperatura e umidade

do ar, ação de fungos, ataque de roedores, e outros agentes de carga de uso e sobrecarga.

Além disso, o revestimento também cumpre a função estética, ligada ao conforto

visual, envolvendo ainda questões de gosto pessoal, vindo a se constituir em um

verdadeiro elemento de valorização do empreendimento.

É constituído por uma diversidade muito grande de materiais, podendo ser

composto por: madeira, metal, plástico, vidro, papel, pedra, etc. A escolha do

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revestimento depende dentre outros fatores: do ambiente interno ou externo em que for

utilizado, das condições de utilização, do tipo de base (metálica, madeira, cimentícia).

4.3.2 Necessidade de projeto de revestimento

A necessidade de elaboração de projeto de revestimento tem por finalidade

evitar a ocorrência de falhas afastando o improviso e a adoção de soluções inadequadas

que certamente trarão prejuízos tanto ao proprietário/usuário, que, por exemplo, poderá

ser privado do uso integral do imóvel, e principalmente, de ordem financeira para o

Construtor, que terá de arcar com os custos para correção de falhas.

O projeto de revestimento deve ser iniciado com o estudo das características

locais ou do meio físico onde será implantado o empreendimento, indagando as

condições de agressividade do solo, do ar da água, as condições de utilização do

ambiente. Além disso, o projeto também deve prever as condições de conservação e

manutenção do revestimento e dos custos envolvidos.

O projeto também deve favorecer as condições de manutenção conservação e

limpeza dos elementos, além de prevenir o uso de materiais incompatíveis, também para

garantir as condições de durabilidade da edificação.

4.3.3 Principais anomalias encontradas nos sistemas de revestimento

a) Pisos

Os pisos devem ter adequado caimento, previstos nas normas, quando se tratar

de áreas molháveis ou laváveis, para se evitar os indesejáveis empoçamentos, além

disso, deve prever os pontos de ralos para captação das águas.

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As escadas devem ter proteção antiderrapante. Inclusive os pisos em áreas

externas não devem favorecer as condições de escorregamento, devendo, também, ter

características antiderrapantes.

A presença de manchas de ordem diversas, decorrentes de umidade ascendente

(proveniente do solo) nos revestimentos em geral, é ocasionada principalmente pela

deficiência da impermeabilização/drenagem das bases.

O descolamento de revestimentos em geral é motivado por causas ou agentes

diversos, devido à inobservância das normas, destacando-se as condições inadequadas

de utilização e preparação das bases antes da aplicação do acabamento, especialmente

quanto aos procedimentos de limpeza, dentre outros fatores. Os descolamentos também

são ocasionados devido à utilização de materiais inadequados, mão de obra e

fiscalização deficientes, bem como pela utilização de ferramentas e equipamentos

impróprios, em desobediência às recomendações dos fabricantes e das normas.

As juntas e derivados, incluídos os rejuntes, são causadores de incidência de

diversas anomalias quer pela sua ausência, quer pela sua especificação ou execução

incorreta. Além disso, sua manutenção deve ser motivo de cuidados específicos

seguindo a orientação dos fabricantes. Especial atenção deve ser dispensada nas juntas

formadas pelo encontro entre materiais de naturezas diferentes. Observa-se que devem

ser sinalizadas as regiões onde existirem desníveis entre pisos de cinco a dez

centímetros de diferença, para evitar quedas.

Falhas nos revestimento em geral também são registradas, pela deficiência de

proteção dos revestimentos recém instalados, contra a incidência de chuvas, ventos e

insolação direta, causando manchas, descolamentos e outras irregularidades.

IBAPE/SP


b) Fachadas

A ausência dos elementos arquitetônicos nas fachadas que devem ser

contemplados no projeto, tais como a inclusão de: beirais, rufos, frisos, rodapés,

cantoneiras e outros detalhes fundamentais para proteção da edificação contra a ação

danosa das águas, favorecem a incidência de umidade, causando fissuras,

descolamentos e outras anomalias.

As bases das fachadas e das muretas (no encontro com os pisos), devem ter

proteção impermeabilizante para evitar a presença de umidade devido à incidência de

respingos de água que resvala no piso e que contribuem para o aparecimento das

fissuras nas paredes sem proteção.

As mesmas observações relativas à inobservância das normas para os pisos

devem ser aplicadas para as fachadas, incluídos os cuidados relacionados às juntas.

Da mesma forma as observações para proteção dos revestimentos recém

instalados também são válidas para as fachadas

c) Forros

A ausência ou deficiência de juntas de dilatação nos forros rígidos (tipo gesso

liso, por exemplo), nos encontros com as paredes e também nos “meios dos panos” de

grandes dimensões, ou com configuração de forma, (geometria) muito irregular, com

presença de muitos recortes, desprovidos de estruturação ou reforço no forro, para

instalação de embutidos (grelhas de ar condicionado e luminárias), estão sujeitos à

incidência de fissuras e trincas indesejáveis.

A instabilidade estrutural dos forros em geral também está relacionada com a

inobservância das normas ou das recomendações dos fabricantes quanto aos
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procedimentos de montagem execução das estruturas de fixação/sustentação. São

registradas a utilização de materiais e elementos não adequados (sujeito à corrosão) ou

ainda constatada a deficiência do seu dimensionamento propriamente dito. Também

existe o abuso, causado, por exemplo, pela sobrecarga causada por elementos instalados,

apoiados diretamente no forro (luminária, varal, etc.), desprovido de reforço.

São também identificadas, deficiências de conforto térmico e acústico por

especificação inadequada de materiais.

Além disso, são registradas deficiências no dimensionamento e previsão de

alçapões de acesso para realização das manutenções das instalações e dos elementos

embutidos no forro.

4.3.4 A manutenção dos sistemas de revestimento

A manutenção dos revestimentos deve ser exercida obrigatoriamente, dentro das

condições de periodicidade e procedimentos de limpeza e conservação recomendados

pelo fabricante, observada a contratação de mão de obra especializada quando for o caso,

com a utilização de ferramentas e equipamentos adequados bem com a utilização de

produtos de limpeza de natureza não agressiva, (abrasivos) para que não danifiquem,

precocemente, a superfície dos revestimentos.

Deve ser ressaltada a necessidade da revisão periódica e regular dos rejuntes, a

realização de limpeza dos ralos para evitar infiltrações, entupimentos e

transbordamentos indesejáveis.

A pressão do jato deve ser adequada quando se utiliza máquina de lavagem com

água sob pressão, para não danificar juntas e materiais. A utilização de água quente

IBAPE/SP


deve ser evitada observada as restrições dos fabricantes da pequena capacidade de

suporte da tubulação de esgoto, (p.v.c. branco) a altas temperaturas.

A manutenção deve atentar para a detecção de todas as irregularidades que se

apresentem nas superfícies dos revestimentos, pois os mesmos denotam e sinalizam

problemas que podem configurar uma situação de risco que necessite de intervenção

adequada, inclusive em outros sistemas embutidos. As intervenções devem ser

implementadas no tempo correto, como forma de prevenir prejuízos físicos e inclusive

financeiros, preservando a integridade da edificação e também dos seus ocupantes.

As irregularidades e defeitos são apresentados através da incidência de fissuras

de magnitude e configurações diversas, manchas de toda ordem (umidade, ferrugem,

mofo, formações esbranquiçadas do tipo: eflorescência), deficiência de aderência

(descolamentos de origem diversa, estufamentos), descontinuidades também de origem

diversa e incidência de outras falhas.

Na maioria das vezes a solução caseira para os problemas não é recomendada, é

contraproducente, devendo ser solicitada a presença de um profissional competente, que

analise os dados e oriente corretamente a remoção de partes soltas, a reposição de partes

danificadas, através da indicação de procedimentos seguros e necessários como forma

de prevenir acidentes e assegurar a eficiência e longevidade das intervenções. Deve ser

destacado que muitas vezes o problema que se origina nas estruturas da edificação e

partes internas do revestimento mais profundo, no caso a base, se propaga e é

transmitido para a camada mais externa do revestimento. O leigo pode indicar soluções

incompatíveis e de desempenho inadequado para os problemas analisados.

IBAPE/SP


A Inspeção Predial é o instrumento adequado para coleta de informações e

fornecimento de elementos seguros para a elaboração ou revisão do plano de

manutenção da edificação. A vistoria deve ser realizada periodicamente, não se

confundindo com a manutenção rotineira. Detectará inclusive a necessidade de

realização de outros procedimentos paralelos, especializados e necessários, como por

exemplo, a indicação de uma perícia específica para investigação de determinada

anomalia detectada.

Corte esquemático de parede de alvenaria de tijolo com revestimento externo

composto de chapisco, emboço e acabamento em placa cerâmica.

4.4 Sistemas de pintura

4.4.1 Definição e finalidade

A utilização do sistema de a pintura para revestimento final das superfícies é

pioneiro e ainda permanece, largamente empregado na construção civil, atuando
IBAPE/SP


prioritariamente como elemento de proteção das bases ou das superfícies pintadas com

elevada performance. A outra função do sistema pintura está relacionada com o aspecto

estético e visual, aliada com a facilidade de execução e grande versatilidade para a

decoração devida à diversidade de texturas, variedade de cores e apresentação de

produtos com características inovadoras. Além disso, é um sistema que propicia

facilidade de manutenção e tem um custo relativamente baixo.

É utilizado tanto em ambientes internos e externos valorizando e destacando

especialmente a apresentação das fachadas.

Para cada tipo de superfície ou base de aplicação, existe um tipo específico de

tinta a ser indicado, muitas vezes com mais de uma opção na utilização dos produtos.

No caso da madeira, indica-se o verniz mas também pode ser usado o esmalte.

Para os metais também são indicados e muito utilizados os esmaltes. Para as alvenarias,

concretos, reboco, mineral porosos e similares, são indicadas e largamente aplicadas as

tintas acrílicas (área externa) e p.v.a. (área interna).

Uma tinta para ser considerada de boa qualidade deve apresentar como

características principais: a facilidade de aplicação, a estabilidade de cor e conservação

da aparência, bom rendimento e poder de cobertura, além de elevada capacidade de

resistência às intempéries.

O resultado final do bom desempenho é alcançado desde que seja aliada a

qualidade da tinta à boa técnica de aplicação.

IBAPE/SP


4.4.2 Principais anomalias encontradas nos sistemas de pintura

A escolha do sistema adequado de pintura está relacionado com o tipo e as

condições da base, entretanto também deve ser conhecida a condição ambiental e o

regime de chuvas do local, para que as formulações da tinta sejam especificadas com a

utilização de aditivos que reforçam determinadas propriedades, prevenindo o

aparecimento de anomalias.

Os procedimentos de aplicação devem começar pelo preparo adequado da base

que inclui o lixamento e limpeza da superfície que será pintada. Deve ser considerada a

remoção de sais e poluentes que podem causar bolhas e gerar descascamentos; da

mesma forma a ferrugem deve ser removida, outras incrustações, partes soltas e outros

contaminantes (mofo, gordura), que dificultam a aderência e também podem gerar

descascamentos.

Eventuais imperfeições provocadas por falhas, descontinuidades das superfícies,

presença de fissuras ou trincas, umidades internas e outras irregularidades, as mesmas

deverão ser previamente corrigidas para não prejudicar o desempenho da pintura.

A superfície a ser pintada deve apresentar-se estável (firme) para não causar

desagregação da película da tinta, caso contrário a pintura se esfarela e destaca junto

com o reboco. Nesse caso é necessária a prévia aplicação de um de uma tinta de fundo

(fundo preparador) para promover a consolidação da base.

A superfície da parede revestida, por exemplo, com reboco, caso apresente

retenção de umidade e seja pintada com uma tinta tipo acrílica, que forma uma película

com características impermeáveis, resultará na geração de bolhas e estufamentos. Nesse

caso a aplicação da tinta p.v.a. seria recomendada, por apresentar superfície porosa e
IBAPE/SP


permitir a evaporação da água, desde que seja previamente solucionada a causa da

incidência da umidade, proveniente, por exemplo, de um vazamento de tubulação de

água.

Para que obtenha um resultado final satisfatório também deverá ser utilizada

mão de obra especializada visando a uniformização e controle de espessura e secagem

das camadas, evitando-se a formação de fissuras e enrugamentos na película de tinta.

Além disso, deve ser considerado o uso de instrumentos adequados quais sejam: rolos,

pincéis, desempenadeiras, airless (pistola).

Outra fonte de anomalia relacionada à aplicação ou ineficiência da mão de obra

fica estabelecida quando a diluição da tinta ocorre de forma irregular, quer seja pela

utilização de materiais não recomendados (gasolina ou querosene) ou pela elaboração

da mistura em proporção descontrolada.

Por ocasião da aplicação da pintura também devem ser considerados os aspectos

relativos às condições climáticas por ocasião da execução dos trabalhos no campo.

Devem ser evitadas as incidências diretas de chuvas, para não causar manchas e bolhas.

Também a incidência direta do sol deve ser evitada, para prevenir a fissuração assim

como protegidas as superfícies recém pintadas da incidência de ventanias carregadas de

poeiras como forma de se evitar a formação de manchas de sujeira.

4.4.3 A manutenção do sistema de pintura

A manutenção do sistema de pintura deve ser realizada obedecendo as inspeções

regulares ou sempre que necessário, para identificação da incidência de anomalias nas

superfícies pintadas para que as intervenções necessárias sejam realizadas e

programadas como forma de preservar a película da tinta e evitar prejuízos futuros.
IBAPE/SP


Quando a película de tinta ainda apresenta-se integra e com boa aderência, para

a realização da boa manutenção, basta que se proceda a lavagem, preferencialmente

com regularidade anual, no caso de regiões com atmosfera agressiva (litoral ou zona

industrial), ou bienal nas outras condições. A lavagem deve ser executada com água e

sabão, com pressão adequada para não causar estragos ou agravar eventuais danos

existentes.

Quando é identificada a presença de colônia de fungos, mofo, manchas

esbranquiçadas (eflorescência) e outros, a remoção desses contaminantes deve ser

realizada mediante escovação e lavagem com água aditivada com produtos específicos e

concentração adequada, sempre indicada pelo técnico, em função da extensão e da

identificação correta da origem do problema, como também relacionada com o tipo de

tinta a ser aplicada, para que não ocorra incompatibilidade entre os produtos.

Quando são identificadas anomalias de origem interna tais como a incidência de

umidade decorrente de vazamentos de lajes ou tubulações, presença de fissuras

localizadas ou outras, as mesmas deverão ser previamente reparadas, segundo

orientação técnica especializada, antes que se proceda a repintura localizada.

Preliminarmente à repintura, deverão ser tomados todos os cuidados com a preparação e

limpeza da superfície, já abordada anteriormente.

Caso a película da tinta apresente-se descascada e a superfície exposta, deverá

ser promovida a remoção das partes soltas ou mal aderida, executados o preparo e

limpeza da superfície e executada a repintura, tomado-se o cuidado de se utilizar o

mesmo tipo de tinta para não gerar incompatibilidade de materiais.

IBAPE/SP


A caiação torna-se um elemento que ocasiona descascamentos precoces da

película da tinta quando sobre a mesma é aplicado qualquer outro tipo de pintura, sem

que se proceda a devida e específica preparação da superfície, através da raspagem geral

e escovação da mesma, incluída a remoção das partes mal aderidas.

Deve ser sempre observada a habilitação adequada do profissional responsável

pela elaboração do diagnóstico dos problemas e pela indicação das intervenções, além

da orientação adequada ao plano de manutenção, para que sejam garantidas a eficiência

e longevidade das providências.

4.5 Sistemas de esquadrias

4.5.1 Descrição do sistema

O sistema, denominado esquadrias, é aquele composto pelas portas, janelas,

caixilhos, venezianas.

As esquadrias podem ser de madeira, ferro, alumínio, PVC, ou da combinação

de dois ou mais materiais.

4.5.2 Finalidade

A função das esquadrias é proporcionar a separação entre ambientes contíguos

de forma permanente, no caso das esquadrias fixas, ou de forma variável, no caso das

esquadrias móveis.

Essa separação permite: contato visual com o exterior, permite a iluminação

ambiental, possibilita a ventilação natural, protege o interior das intempéries, promove a

segurança impedindo o acesso ao interior dos ambientes.

IBAPE/SP


As esquadrias móveis permitem a variação imediata de sua função: de

totalmente vedada a totalmente aberta, passando por todas as funções intermediarias,

individuais ou combinadas entre si, tais como só iluminação, só ventilação, iluminação

com ventilação, passagem obstruída, etc..

4.5.3 Anomalias mais comuns

a) Esquadrias de alumínio

Falta de estanqueidade pelo desgaste das escovas ou das gaxetas.
Anodização escurecida, normalmente pela ação da poluição.
Os painéis basculantes ou de correr movimentam com dificuldade
pelo desgaste das escovas ou das gaxetas.
Pontos de ferrugem nos locais de fixação dos acessórios, pela
utilização de componentes em ferro.
Os vidros apresentam folga.
Esquadrias de ferro
Falta de estanqueidade. Normalmente, as esquadrias de ferro são
menos estanques que as de alumínio.
Ferrugem em pontos localizados.
Os painéis basculantes ou de correr movimentam com dificuldade,
normalmente em função do desgaste dos rodízios e dos pivôs, ou
mesmo após varias pinturas que diminuem as folgas necessárias
para o bom funcionamento.
A fixação dos vidros através de massa tornou-se precária em
função do ressecamento da massa.

b) Esquadrias de madeira

Falta de estanqueidade. Normalmente, as esquadrias de madeira
são menos estanques que as de alumínio.
Pontos de ferrugem nos locais de fixação dos acessórios, pela
utilização de componentes em ferro.
Os painéis basculantes ou de correr movimentam com dificuldade,
normalmente em função do desgaste dos rodízios e dos pivôs, ou
mesmo após varias pinturas que diminuem as folgas necessárias
para o bom funcionamento.

IBAPE/SP


A fixação dos vidros através de massa tornou-se precária em
função do ressecamento da massa.
Dependendo do tipo da madeira poderá haver o ataque de pragas.

4.5.4 Recomendações e orientações técnicas

a) Esquadrias de alumínio

Para limpar, use apenas água e sabão neutro. Nunca utilizar
materiais abrasivos na limpeza, como esponja de aço ou de espuma
de poliuretano.
Para reavivar a cor e o brilho dos caixilhos pintados pode ser usada
cera automotiva.
Antes de executar qualquer tipo de pintura nas paredes,
independente do tipo de tinta, é preciso proteger as esquadrias com
fitas adesivas de PVC – não utilizar fitas tipo crepe que podem
manchar o caixilho. No caso de contato da tinta com a esquadria,
limpar com pano seco e, depois, com pano umedecido em água
com detergente neutro.
O tratamento de superfície (pintura eletrostática a pó ou
anodização) é feito por indústrias especializadas, antes da
fabricação do caixilho. Portanto, evite pintar os perfis – no caso de
obras novas, o condômino perderá a garantia do produto.
No caso de perda de estanqueidade verifique as escovas e as
gaxetas através de empresas especializadas.

b) Esquadrias de ferro

Faça a limpeza periódica, utilizando apenas água e sabão neutro.
Não use produtos químicos, tais como solventes e principalmente
ácidos.
Não use ácidos para lavagem de pisos, pois haverá corrosão dos
trilhos e dos batentes.
O contato direto ou vapores próximo às janelas, provocam
ferrugem. caso for inevitável, lave imediatamente com água
corrente e sabão neutro.
Não recomendamos o uso das janelas em regiões com altas taxas
de salinidade.
Com a ação de agentes externos como sol e chuva, recomenda-se
periodicamente uma nova pintura quando se observar desgaste na
pintura original.

IBAPE/SP


Lubrificar moderadamente os pontos pivotantes nos caixilhos
basculantes.

c) Esquadrias de madeira

Faça a limpeza periódica, utilizando apenas água e sabão neutro.
Não use produtos químicos, tais como solventes e principalmente
ácidos.
Com a ação de agentes externos como sol e chuva, recomenda-se
periodicamente uma nova pintura quando se observar desgaste na
pintura original.
Lubrificar moderadamente os pontos pivotantes nos caixilhos
basculantes.

4.6 Sistema de instalações elétricas


As edificações de maneira geral, quer sejam individuais ou coletivas, são

alimentadas através da rede pública de distribuição aérea ou subterrânea em tensão

secundária de distribuição, denominada de baixa tensão, diretamente da rede, ou através

de transformador.

Quando a carga instalada ultrapassar valores estabelecidos pelas normas

pertinentes o fornecimento será através de rede ou linha pública de distribuição aérea

em tensão primária de distribuição, denominada de alta tensão, que alimentará a

subestação transformadora da unidade consumidora.

Como edificações individuais, podem ser consideradas as residências, lojas,

oficinas, galpões comerciais, galpões industriais, indústrias.

As edificações coletivas são aquelas utilizadas para uso residencial caso de

edifício de apartamentos, ou condomínios horizontais, e as utilizadas para uso comercial,

como exemplo edifício de escritórios.

IBAPE/SP


Basicamente desde a rede de distribuição até o consumidor final podemos citar o

ramal de ligação que é a interligação da rede até o poste particular, ou fachada,

denominado ponto de entrega. O ramal de entrada corresponde a interligação entre o

ponto de entrega até a caixa ou quadro, onde encontram-se a proteção e a medição.

Dessa caixa ou quadro, partem os circuitos que alimentam os quadros de

distribuição localizados nas unidades de consumo.

(Figura 1 - Esquema simplificado de entrada de energia)

(Figura 2 - Esquema simplificado entrada e distribuição de Energia)

1

4.6.2 Finalidade do sistema

A energia elétrica que é gerada nas usinas e cujo transporte é através de linhas de

transmissão e distribuição é transformada pelos equipamentos de utilização em energia

mecânica, térmica e luminosa para ser utilizada no funcionamento de motores,

transformadores, reatores, chuveiros elétricos, aquecedores de água, aparelhos de ar

condicionado, lâmpadas e outros aparelhos.

As instalações elétricas devem ser projetadas, executadas e mantidas, de modo a

fornecer segurança ao usuário contra contatos acidentais, proteções contra curto

circuitos e sobrecargas e funcionalidade adequada de maneira que não provoque

interrupções ou desligamentos não previstos.

Um projeto bem elaborado e dentro das normas, mão de obra qualificada durante

a execução, materiais de boa qualidade, acompanhamento constante da carga instalada e

eventuais acréscimos, manutenção periódica verificando e corrigindo maus contatos,

IBAPE/SP


corrosões, sobreaquecimentos é um fator importante para a o aumento da vida útil da

instalação.

4.6.3 Principais anomalias

As principais anomalias verificadas junto às instalações elétricas
podem ser consideradas como as descritas:
Anomalias construtivas
Falhas no projeto elétrico devido a erros de cálculos, erros de
dimensionamento, previsão de cargas insuficiente.
Falhas na execução das instalações elétricas, devido a modificações
não obedecendo o projeto, mão de obra não qualificada. Falta de
fiscalização.
Defeitos dos materiais e equipamentos utilizados: fios, cabos,
quadros, disjuntores, chaves, fusíveis, etc.
Anomalias em função de fatores externos e da natureza
Surtos de tensão e corrente nas redes de distribuição de energia.
Abalroamento de postes da rede de distribuição, ou postes
particulares, rompimento do ramal de ligação devido a passagem de
veículos.
2

Ações de ventos, provocando curto circuitos nas redes devido a
contatos com galhos de árvores, chuvas anormais provocando
inundações. Descargas elétricas.
Ataque de pragas urbanas, como cupins que se alojam, e destroem os
fundos de madeira dos quadros elétricos.
Anomalias devido falta de manutenção e controle
Modificações das instalações mudando as características iniciais do
projeto elétrico.
Proteções com disjuntores ou fusíveis inadequadaos, não obedecendo
a capacidade de corrente dos condutores, a demanda e outros fatores.
Aumento de carga sem supervisão técnica. Abuso de aparelhos eletro
eletrônicos. Desequilíbrio de cargas entre as fases.
Modificações inadequadas nas instalações. Mau estado de
conservação. Falta de manutenção.

IBAPE/SP


Deve ser salientado que os incêndios cuja origem detectada foi
devido a curto circuito, as causas mais comuns, são na grande
maioria devido a essas anomalias.
Foto 1:

Foto 2:

4.6.4 Plano de manutenção predial

Para que o sistema de instalações elétricas apresente funcionalidade adequada,

segurança ao usuário, vida útil compatível com a edificação, segurança e valorização do

patrimônio, recomenda-se um Plano de Manutenção Predial, após o Laudo de Inspeção

Predial, o qual indicará o grau de urgência de uma anomalia, em função da lista de

verificação das instalações.

A lista de verificação basicamente consistirá na identificação das anomalias

encontradas nos itens abaixo:

Entrada de Energia: Caixas, cabos, chaves seccionadoras, disjuntores,
fusíveis, alvenarias.
Centro de Medição: Caixas, cabos, medidores, portas, disjuntores,
chaves, prumadas.
3

Quadros de força e luz: Bombas, elevadores, iluminação, minuterias
Quadros de distribuição das unidades: tampas, disjuntores, fusíveis,
etc.
Iluminação de Emergência: Gerador, Unidades autônomas
Telefonia, Interfone, Alarmes, CFTV, TV a cabo.
De maneira geral, na vistoria atenta-se para: aquecimento nos cabos, limpeza,

estado das conexões, infiltrações de água, compatibilidade entre cabo e proteção, lacres

das caixas de medição, falta de vidros nas caixas, emendas, conexões do neutro,

conexões do terra, aterramento em geral, acréscimos de carga, testes nas unidades
IBAPE/SP


autônomas, gerador (teste em vazio, aquecimento, limpeza, paineis, óleo, aterramento),

estado de emendas dos cabos, etc.,


As seguintes recomendações e orientações técnicas deverão ser
consideradas:
A principal função da manutenção não é reparar, mas sim prevenir a
possibilidade de defeitos.
A proteção contra contatos diretos e indiretos deve ser providenciada
com barreiras, invólucros, ou placas isolantes.
A proteção contra choques deverá ser efetuada com dispositivos de
proteção a corrente diferencial residual (DR ou IDR). Aterramento
das partes metálicas (não vivas).
Não permitir presença de materiais inflamáveis, materiais explosivos,
poeiras em locais onde existem equipamentos elétricos (quadros,
cabos, bombas, motores).
Lembrar que na ocorrência de incêndio em equipamento elétrico,
utilizar extintor (pó químico, gás carbônico) - Classe C. Nunca usar
água ou outro agente que a contenha em sua composição com a
espuma.
As conexões entre condutores e equipamentos através de terminais
devem ser compatíveis, para se evitar efeito galvânico.
Estabelecer plano de emergência em caso de sinistro elétrico com
treinamento por elementos qualificados, inclusive treinamento para
operação das chaves e disjuntores na ordem de desligar e ligar.
4

Os locais onde se encontram os quadros elétricos, quer os internos às
unidades de consumo, ou os localizados no centro de medição, casa
de bombas, casa de máquinas dos elevadores, devem manter-se
limpos e livres de objetos tais como: jornais, latas de tintas, papéis,
solventes, móveis. As portas e tampas dos mesmos não podem ficar
obstruídas.
Manter em arquivo e com conhecimento dos responsáveis pela
edificação os seguintes desenhos e documentos:
o Projeto Elétrico de Entrada e do Centro de Medição;
o Projeto de Telefonia - aprovado pela Concessionária;
o Projeto de Eletricidade: iluminação, força, tomadas, prumadas;

IBAPE/SP


o Diagramas dos Quadros de Luz, Força, Comando;
o Relação de Cargas. Administração e Unidades de Consumo;
o Controle mensal do consumo de eletricidade – kWh;
o Controle da carga instalada - Administração e Unidades de
Consumo.
Providenciar vistorias periódicas nas instalações elétricas, no mínimo
a cada dois anos, ou intervalos menores, quando necessário, por
Engenheiro Eletricista habilitado e credenciado pelo CREA. Esse
profissional irá constatar as anomalias e fornecer orientações
observando as normas técnicas.

4.6.6 Informações úteis

Manter em local visível, endereço e telefone da agência da
concessionária de energia elétrica que atende a edificação.
0800.196.196
Manter em local visível, endereço e telefone da agência da
concessionária de telecomunicações que atende a edificação.
0800.771.5104
Idem Corpo de Bombeiros: 193 - Divisão Praça Clóvis Bevilácqua,
421 - Tel. 3242.0977 e do distrito atendido qual grupamento que
atende.
5

4.6.7 Perguntas mais freqüentes

a) Posso ligar um aparelho de ar condicionado na minha residência /

apartamento ?

R. Inicialmente terá que ser verificada a potência elétrica do aparelho para

definir o dimensionamento correto do circuito que irá alimentá-lo e a respectiva

proteção. Verificar se nas tubulações existentes comporta a enfiação. Não comportando,

providenciar, tubulações novas (aparentes ou embutidas). Verificar também se o ramal

alimentador do quadro e proteção comporta o aumento de carga.

IBAPE/SP


É importante lembrar que no caso de edifício a instalação de vários aparelhos,

pode comprometer a entrada de energia, devendo-se efetuar estudos específicos, pois a

demanda para aparelhos de ar condicionado é alta.

b) Comprei novo chuveiro como ligar ?

R. Dependendo da potência elétrica do chuveiro a fiação existente não irá

comportar a corrente, Verificar qual o condutor recomendado e respectiva proteção.

c) Para que serve um DR ou IDR qual a diferença ?

R. É um dispositivo que protege as pessoas contra choques elétricos provocados

por contatos diretos e indiretos. DR (Disjuntor Diferencial Residual) é um dispositivo

que protege os fios do circuito contra sobrecarga e curto-circuito e as pessoas contra

choques elétricos. IDR (Interruptor Diferencial Residual) é um dispositivo que liga e

desliga, manualmente o circuito, e protege as pessoas contra choques elétricos).

d) Porque o meu ferro elétrico queimou quando liguei em outra tomada ?

R. O ferro elétrico contem em seu interior um elemento chamado resistência

elétrica que é expressa em (ohm - Ω). Geralmente o ferro elétrico convencional é ligado

em 110V. A corrente que atravessa a resistência elétrica é proporcional a tensão

aplicada. Assim quando dobra-se a tensão (caso de ligar em uma tomada de 220V),

dobra-se a corrente, provocando a queima da resistência.

e) Porque o disjuntor do quadro está sempre desligando?

R. Provavelmente devido a sobrecarga, o mesmo se aquece e após um tempo

atua o dispositivo térmico do mesmo, provocando o desligamento.

f) Como instalar mais carga na minha residência?

IBAPE/SP


R. Inicialmente deve-se efetuar o levantamento das cargas existentes e

acrescentar as novas cargas pretendidas, verificando através da corrente de demanda

calculada se os condutores existentes do ramal alimentador suportam. Como também os

dispositivos de proteção (disjuntores ou fusíveis). 6

4.6.8 Voce sabia ?

a) Que a potência elétrica de um chuveiro de 6500W a 7500W, corresponde a

um condutor de alimentação de 6mm² a 10mm² em duas fases mais neutro na tensão de

220V, e a proteção é através de disjuntor bipolar de 35 A a 40 A. ?

b) Que a potência elétrica de uma máquina de lavar louças é em torno de 1200W

a 2800W?

c) Desde 1997 é obrigatório o uso de dispositivo residual diferencial (DR) ?

d) Que o choque elétrico é a passagem da corrente elétrica através do corpo

humano ou de um animal e os seus efeitos podem ser caracterizados por paralisia

muscular, parada respiratória, queimaduras, funcionamento irregular do coração?

e) As tomadas elétricas agora dever ter “ 3 pinos “ sendo um o terra ?

f) Que o consumo médio de uma geladeira (freezer) é em torno de 60 a

80kWh/mês?

4.7 Sistema de proteção contra descargas atmosféricas


O raio é responsável pelos grandes prejuízos que o mesmo provoca quando

atinge edifícios, residências, animais, pessoas, redes elétricas, podendo provocar, mortes,
IBAPE/SP


incêndios, destruição de materiais, como também falhas e danos em sistemas de

eletricidade e de telecomunicações.

No caso de edificações a proteção das mesmas deve ser atendida obedecendo

critérios em função do tipo de prédio, tipo de ocupação, tipo do material de construção

utilizado e localização, permitindo assim orientar como deve ser instalado o pára-raios.

Geralmente o sistema é constituído por anéis de cobre, que correm fixados junto

as muretas da caixa de água e muretas da cobertura e interligados com os ferros dos

pilares de concreto, ou descidas externas. Esses anéis são interligados com hastes tipo

Franklin, com as estruturas metálicas das antenas, escadas metálicas, rufos quando

existir. É importante também, que o sistema possua terminais aéreos nos cantos das

bordas.

As descidas em edifícios mais novos são através de ferro especial que existe

dentro das armaduras dos pilares, os quais são interligadas nas ferragens das fundações.

Nos mais antigos, as descidas são externas, correndo através de suportes, ou fixadas nas

paredes externamente.

Nos sub solos ficam as caixas de inspeção onde localizam-se hastes de

aterramento, e pontos quando possível, para a medição da resistência de aterramento.

Próxima da caixa de distribuição de entrada uma barra de cobre para a interligação com

o sistema de aterramento das instalações elétricas com o sistema do para raios.

Nos edifícios com mais de 20 metros de altura, anéis devem ser instalados

horizontalmente e interligados às descidas.

(Figura 1 - Esquema frontal e lateral do sistema)

1
IBAPE/SP



O sistema de proteção dos edifícios contra a incidência de raios, não impede a

ocorrência das descargas atmosféricas., entretanto reduz de modo bastante significativo

os riscos de danos devidos às descargas.

Sendo os raios causas de danos físicos e incêndios, os edifícios devem ser

protegidos contra as descargas diretas tanto na cobertura como nas laterais; protegidos

contra sobretensões provocadas por eles quando atingem redes de energia elétrica e de

telefonia; protegidos contra sobretensões quando atinge antenas.

Assim o principal objetivo da proteção contra as descargas atmosféricas, é

estabelecer meios para que as descargas se dirijam para a Terra pelo menor percurso

possível, através das descidas constituídas por materiais condutores, de maneira também

que todo o sistema esteja de acordo com as normas pertinentes.


As principais anomalias que se tem observado no sistema de proteção

atmosférica de edifícios, podem ser listadas como as descritas abaixo:

Anomalias construtivas
o Falhas na execução das instalações, devido a alterações não
obedecendo as normas vigentes, mão de obra não qualificada.
Falta de fiscalização.
o Instalação de descidas agrupadas, (devido a estética) lembrando
que pode-se usar barras chatas no lugar de cabos, espaçadas
corretamente.
o Defeitos dos materiais ; cabos e conectores não compatíveis.
o Falta de interligação das estruturas metálicas das antenas, escadas
e outras com o sistema de pára raios.
Anomalias devido a fatores externos e da natureza
IBAPE/SP


o Queda da haste Franklim e de antenas devido a ventanias.
o Comprometimento do sistema com corrosões e rompimentos do
condutor ou cantos da cobertura devido a incidência de ráio, e
ferrugens devido a chuvas ou ar externo agressivo.
2

o Modificações no telhado com comprometimento do sistema,
rompimentos, desvios.
Anomalias devido a falta de manutenção e controle
o Condutores com suas fixações soltas, e corrosões nas mesmas e
nas conexões.
o Descidas rompidas entre as conexões com o anel captor.
o Rompimentos de cabos devido a serviços externos como exemplo:
limpeza de caixa de água, manutenção em antenas, apoio para
balancins, etc.
o Conexões das caixas de inspeção apresentando corrosão.
Foto 1:

Foto 2:

4.7.4 Plano de manutenção predial

Um plano de manutenção deve ser seguido, visando a funcionalidade do sistema,

e segurança conforme descrito:

Periodicamente, uma vez ao ano, deverá ser efetuada uma inspeção
visual, examinando o estado geral do sistema, principalmente as
fixações e conexões.
Uma inspeção completa a cada 5 anos, incluindo a medição de
aterramento.


As recomendações e orientações são as já citadas no item anterior, todavia deve

ser lembrado que quando na ocorrência de descarga no edifício, deverá ser efetuada uma

inspeção completa.

IBAPE/SP


Também deverá se mantido em arquivo o projeto de para raios e os relatórios e

atestados anteriores de vistoria e de medição.


As informações são as mesmas citadas para o sistema de instalações elétricas.

3


a) O que é raio ou descarga atmosférica ?

R. O raio pode ser considerado como sendo um fenômeno elétrico, resultante do

acúmulo de cargas elétricas em uma nuvem e a conseqüente descarga elétrica sobre a

terra ou sobre qualquer estrutura que ofereça condições favoráveis a descarga.

b) Os raios caem nos pontos mais altos ?

R. Em pontos mais elevados a probabilidade de um raio cair é maior do que nos

locais mais baixos.

c) Existe alvo preferido pelos raios ? Como se comporta a corrente ?

R. Em edificações os raios preferem os cantos.Quando o raio cai em um canto

aproximadamente 50% da corrente vai para a terra através do condutor de descida do

canto.

d) Qual a distância entre o ponto que estamos e o ponto que caiu um relâmpago ?

IBAPE/SP


R. Ao visualisarmos um relâmpago, contamos o tempo em segundos até

ouvirmos o som do trovão. Multiplicando o tempo por 340 (velocidade do som no ar -

340m/s), obtem-se a distância.

e)Qual é a área que os pára raios protegem ?

R. O tipo Franklin dá uma proteção em um cone cuja base é um circulo, sendo o

raio do círculo, função da altura em que está instalado o pára raio. O tipo gaiola de

Faraday consiste na teoria de que o campo no interior da gaiola é nulo. Entretanto para o

campo ser nulo é necessário que a corrente se distribua uniformemente por toda a

superfície. Lembrando que a malha mais importante é a que percorre toda a periferia da

cobertura e a periferia da casa de máquinas e caixa dágua. Sempre que possível instalar

descidas em cada canto do edifício, e outras quando houver, espaçadas regularmente.

f) Durante uma tempestade o que devemos fazer ?

R. Na cidade, evitar contato com objetos metálicos de grande porte, canos,

torneiras, não ficar descalço, evitar tocar em aparelhos eletro domésticos. No campo,

não ficar em baixo de árvores, não tocar em cercas.

Voce sabia?

a) Pode-se evitar a queima de equipamentos eletrônicos com a instalação

dispositivos contra surtos de tensão ?

b) Que o Brasil por ser um país tropical e possuir uma extensão territorial muito

grande a incidência de raios é bastante significativa ?

c) Que em outubro de 91 uma moradora do Parque Novo Mundo, foi atingida

por um raio vindo a falecer quando ia para casa de bicicleta?

IBAPE/SP


d) Que um tanque com 450 litros de álcool na região de Ribeirão Preto, explodiu

a ser atingido por um raio?

e) Um menino na cidade de Porto Alegre em 28/11/03, durante um temporal,

morreu eletrocutado ao encostar em um poste de iluminação ?

f) Quando jogavam bola em um campo do ABC, em 25/01/01, um adolescente

foi atingido por raio vindo a falecer.

g) Praias, lagos, piscinas e espaços abertos, são os locais mais perigosos durante

temporais? Deve-se procurar abrigos protegidos, e não havendo local para se proteger,

ficar agachado com os pés juntos. ?

4.8 Sistema hidráulico

4.8.1 Instalações hidráulicas

a) Descrição do sistema

As instalações hidráulicas são compostas por um conjunto de tubulações e

equipamentos, aparentes ou embutidos nas paredes, destinados ao transporte e controle

de fluxo de água, esgoto e demais em uma edificação, conforme projeto elaborado de

acordo com as normas técnicas da ABNT vigentes.

Os sistemas que compõem as instalações hidráulicas são:

Água fria;
água quente;
esgoto;
águas pluviais;
sistema de combate a incêndio.

IBAPE/SP


O Sistema de água fria possui origem no abastecimento da empresa

concessionária de serviços públicos de água. A água entra para a edificação através do

hidrômetro e por tubulações é levada aos reservatórios elevados ou enterrados (subsolo);

do reservatório inferior a água é bombeada ao reservatório superior, através de bombas

de recalque; do reservatório superior a água caminha através de tubulações chamadas de

barrilete; deste a água desce pelas prumadas de água fria para cada andar, onde são

distribuídas pelos ramais de distribuição de água fria, chegando nos pontos de

abastecimento, tais como: torneiras (pia, lavatórios e tanque), válvulas ou caixas de

descarga, chuveiros, etc. As tubulações de água fria quando aparentes são identificada

pela cor verde.

Os componentes usuais do sistema de água fria são: hidrômetro, bombas de

recalque, tubulações, registros e válvulas, reservatórios. Salienta-se que para edificações

cuja pressão ultrapassar 40 metros de coluna d’água (40 m.c.a.) é recomendado a

instalação de válvula redutora de pressão.

O Sistema de água quente se origina de algum equipamento de aquecimento de

água (caldeiras, sistemas de aquecedores de passagem ou acumulação), que são

abastecidos por água fria e após aquecimento, seguem através de tubulação de cobre

isolada termicamente dos demais componentes da construção, até os pontos de

abastecimento. As tubulações de água quente, quando aparentes, são identificadas na

cor branco.

Os componentes usuais do sistema de água quente são os geradores de água

quente (caldeira, por exemplo), tubulações, registros e válvulas.

IBAPE/SP


O Sistema de proteção de incêndio é provido pelo volume permanente situado na

parte inferior do reservatório superior. A distribuição é feita pela prumada de incêndio,

identificada na cor vermelho, tais prumadas alimentam os hidrantes e sprinkler, onde

nos andares superiores pode haver a necessidade de instalação de uma bomba de

incêndio que garanta uma pressão de saída no bocal do hidrante de 15 metros coluna

d’água (15 m.c.a), tais bombas são acionadas comumente por botoeiras, podendo ser

acionadas automaticamente. O sistema segue até um registro situado dentro de uma

caixa embutida na calçada defronte a edificação.

Os componentes usuais do sistema de proteção contra incêndio são os hidrantes,

sistema de sprinkler, bombas de pressurização, tubulações registros e válvulas.

Os Sistemas de águas pluviais e de esgoto possuem tubulações distintas,

possuindo para efeito de identificação cores diferentes, sendo comumente utilizada a cor

marrom para as tubulações de águas pluviais e preto para as tubulações de esgoto. No

sistema de águas pluviais, as águas de chuva coletadas das jardineiras, dos telhados,

lajes de cobertura, escoadas através de calhas, ralos ou grelhas, seguem pelos

condutores (canalização), até serem despejadas em caixas de coleta e passagem e daí

para a rede pública. No sistema de esgoto, que tem origem nos vasos sanitários, bidês,

chuveiros, lavatórios, etc., a instalação é independente e seguem pelos coletores até a

caixa de esgoto, situada geralmente no pavimento térreo e daí despeja na rede pública

de esgoto. Há casos que o esgoto chega num nível abaixo da rede coletora, nesse caso

são projetadas bombas de recalque próprias para carrear resíduos sólidos e líquidos para

a rede pública.

Os componentes usuais nesses sistemas são as tubulações, ralos, canaletas,

grelhas, caixas de passagem e inspeção, bombas de recalque.
IBAPE/SP


b) Finalidade do sistema

As edificações são guarnecidas de instalações hidráulicas, que possuem a

finalidade de garantir a habitabilidade do usuário, no que tange à higiene, asseio,

limpeza e conforto.

c) Principais anomalias e cuidados na manutenção e uso

Dentre as anomalias provocadas por infiltração ou vazamento das instalações

hidráulicas destacamos as seguintes:

deterioração dos componentes da construção por infiltração;
oxidação de ferragens no concreto armado
trincas, fissuras e ou rachaduras na alvenaria;
deterioração da instalação elétrica;
aumento de pesos na estrutura e recalques;
ruptura de porções de terreno provocando deslizamentos
(solapamentos) e afundamentos;
danos a elementos externos à edificação (automóveis, armários, etc).
Dentre os problemas mais comuns de infiltração e/ou vazamentos no sistema de

instalação hidráulica, temos:

infiltração na região dos ralos, por falha na impermeabilização;
falha na execução dos acoplamentos entre calhas, ralos ou grelhas e o
condutor;
solda mal executada nos encaixes do barriletes e da prumada de
descida;
vibrações internas às tubulações causada pela pressão da água
podendo provocar ruptura nas mesmas;
falha na impermeabilização da caixa d’água;
interferências de obras em paredes que pode chegar a danificar as
tubulações, etc.
falta de isolação térmica nas tubulações de água quente, provocando
superaquecimento dos materiais de construção em sua volta,
danificando os mesmos;

IBAPE/SP


vazamentos de esgoto na parte enterrada, que pode provocar grandes
problemas na edificação.
Tanto no manual das áreas comuns como de cada proprietário deverá constar o

cuidado com o uso das instalações hidráulicas, que em síntese selecionamos alguns itens:

Banheiros, cozinhas e áreas de serviço sem utilização por longo
tempo podem ocasionar mau cheiro, em função Ada ausência de água
nos ralos e sifões. Para eliminar o problema basta adicionar uma
pequena quantidade de óleo de cozinha para a formação de uma
película, evitando-se a evaporação;
não apertar em demasia os registros, torneiras, misturadores, copos
do sifão, etc.
O sistema de aviso e/ou ladrão não devem ter as suas tubulações
obstruídas;
Não efetuar alterações na regulagem das válvulas redutoras de
pressão;
O sistema de combate a incêndio não pode ser modificado e o
volume de reservado ao combate de incêndio não deve ser alterado;
As bombas de recalque devem funcionar em rodízio, ou seja, alternar
a cada 15 dias a chave do painel elétrico, fazendo com que haja
alternância no funcionamento das bombas. Há a alternância
automática do quadro elétrico. Manter sempre uma bomba em “stand
by” espera, caso haja uma queima inesperada;
A bomba de incêndio, pelo menos a cada 60 dias deve ser ligada,
para tanto se pode acionar o dreno da tubulação;
Os registros dos subsolos e cobertura (barrilete), devem ser
completamente abertos e fechados a cada 6 (seis) meses para evitar
eventuais falhas em caso de necessidade;
Verificar a cada 15 dias e semanalmente em época de chuvas (verão),
os ralos e grelhas das águas pluviais, bem como as calhas na
cobertura;
Efetuar, a cada 6 meses, manutenção preventiva nas bombas de
recalque de água potável, incêndio, esgoto e de águas pluviais.

d) Orientações técnicas

Para garantia de sua manutenção e perfeita utilização, recomenda-se manter em

arquivo e com conhecimento pelos responsáveis pela edificação, todos os documentos e

desenhos integrantes do projeto completo de água fria, água quente, águas pluviais,

IBAPE/SP


esgoto, sistema de proteção contra incêndio (o prédio deverá ter o Auto de Vistoria do

Corpo de Bombeiros - AVCB sempre atualizado).

As Normas, que norteiam as instalações de hidráulicas são as seguintes:

NBR 5626 – Instalação predial de água fria (09/1998);

NBR 6493 – Emprego de cores para identificação de tubulações (10/1994);

NBR 7198 – Projeto e execução de instalações prediais de água quente

(09/1993);

NBR 8160 – Sistemas prediais de esgoto sanitário – projeto e execução

(09/1999);

NBR 10844 – Instalações prediais de águas pluviais (12/1989);

Em função do breve exposto, alerta-se aos responsáveis dos edifícios sobre a

necessidade de vistorias periódicas nas instalações hidráulicas, consultando em caso de

dúvida, um engenheiro responsável, habilitado e credenciado pelo CREA, que poderá

esclarecer os problemas, bem como dar a solução técnica adequada, com emissão da

respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) junto ao CREA.

4.8.2 Instalações de gás

a) Descrição do sistema

As instalações de gás são compostas pelo conjunto de tubulações e

equipamentos, aparentes ou embutidos, destinados ao transporte e controle do fluxo de

gases em uma edificação. Assim os componentes do sistema de instalações de gás são:

tubulações, registros, válvulas e medidores de vazão.

IBAPE/SP


O gás utilizado pode ser o gás liquefeito de petróleo (GLP) ou Gás Natural (GN).

O GLP é mais pesado que o ar e, portanto, o produto de seu vazamento se acumulará

rente ao piso, mentalize que o GLP se acumula como a água, isto é, o GLP sempre

estará abaixo do nosso joelho. Por isso vazamento do GLP merece cuidado, pois ao

permanecer represado fica em contato com o oxigênio do ar formando a combinação

clássica que somada a uma faísca resulta numa explosão que pode arrasar um quarteirão.

O fornecedor de GLP será fornecido no Manual das áreas Comuns, quando da entrega

do edifício, pela Construtora responsável e que deverá estar arquivado junto com os

outros documentos de responsabilidade do condomínio. Já o GN por ser mais leve que o

ar, o seu vazamento é menos perigoso, porém não se pode deixá-lo confinado, ou seja,

onde houver tubulações aparentes a ventilação deve ser permanente e obrigatória. O gás

Natural (GN) é fornecido pela COMGÁS, que é a concessionária de serviço público de

abastecimento de gás natural.

As tubulações aparentes por onde passam o gás devem ser pintadas na cor

amarela, conforme NBR 12694 e não devem passar, dentre outros, no interior de dutos

de lixo, ar-condicionado e águas pluviais, reservatórios de água, dutos para

incineradores de lixo, poços de elevadores, compartimentos de equipamento elétrico,

compartimentos destinados a dormitórios, poços de ventilação capazes de confinar gás

proveniente de eventual vazamento e pelo "shaft" que o gás passar o mesmo deverá ter

ventilação permanente e adequada nas partes superior e inferior, sendo que esses vazios

devem ser sempre visitáveis.

Os materiais comumente usados na execução das prumadas e ramais de

distribuição são os tubos de condução de cobre rígido, sem costura ou tubos de

condução de aço, com ou sem costura, preto ou galvanizado, no mínimo classe média,
IBAPE/SP


atendendo a NBR 5580 ou tubos de condução com ou sem costura, preto ou galvanizado

no mínimo classe normal, atendendo a NBR 5590 dentre outros.

b) Finalidade do sistema

As edificações atualmente são guarnecidas de rede de gás, para alimentação do

fogão, forno, podendo ainda alimentar caldeiras, aquecedores de passagem, máquinas de

secar roupa, lareiras, churrasqueiras e demais.

c) Cuidados na manutenção e uso

Para garantia de sua manutenção e perfeita utilização, recomenda-se manter em

arquivo e com conhecimento pelos responsáveis pela edificação, todos os documentos e

desenhos integrantes do projeto completo de gás, além do manual das áreas comuns.

Tanto no manual das áreas comuns como de cada proprietário deverá constar o

cuidado com o uso das instalações de gás, que em síntese selecionamos alguns itens:

Sempre que o sistema não for utilizado constantemente, ou em caso
de ausência prolongada no imóvel, mantenha os registros e as
torneiras de gás fechados;
Ao testar ou procurar vazamentos num equipamento ou tubulação
aparentes, utilizar espuma de sabão, nunca fósforos ou material
inflamável;
Não utilizar a Central de GLP e Centrais de medidores como
depósito de materiais de qualquer natureza. Tais centrais deverão
possuir ventilação natural permanente;
Não pendurar objetos nas tubulações aparentes de gás;
Verificar o prazo de validade das mangueiras flexíveis, trocando-a
quando necessário;
Em caso de vazamento de gás que não possam ser eliminados com o
fechamento de um registro ou torneira, chame a concessionária;

d) Orientações técnicas

As Normas e Decreto, que norteiam as instalações de gás são as seguintes:
IBAPE/SP


NBR 13932 – Instalações internas de gás liquefeito de petróleo (GLP) –

Projeto e execução (08/1997);

NBR 13933 – Instalações internas de gás natural (GN) – Projeto e execução

(08/1997);

NBR 13523 – Central predial de gás liquefeito de petróleo (GLP) – Projeto e

execução (10/1995);

NBR 14024 – Centrais prediais e industriais de gás liquefeito de petróleo

(GLP) – Sistema de abastecimento a granel;

NBR 14570 – Instalações internas para uso alternativo de gases GN e GLP –

Projeto e execução

Decreto Estadual 46076/201 – IT N° 28- Manipulação, Armazenamento,

Comercialização e Utilização de Gás Liquefeito de Petróleo (GLP).

Das normas citadas acima, procuramos indicar a seguir uma síntese dos itens que

os responsáveis pela edificação, podem constatar e em caso positivo, procurar um

engenheiro para sanar as irregularidades.

Quanto ao abastecimento a granel de GLP, para cilindros denominados P-190, os

operadores deverão sempre visualizar um ao outro para que numa emergência os

procedimentos de segurança sejam efetuados, assim não deve ter nenhum obstáculo

entre o caminhão abastecedor e o cilindro a ser abastecido, a mangueira flexível deve

estar em linha reta e o zelador não deve ficar junto da equipe que está abastecendo, pois

se houver algum acidente e for originado um “flash”, esse ente físico chega a liberar

calor da ordem de 1.300 °C.

É vedado que a mangueira flexível passe por:
IBAPE/SP


Áreas internas às edificações, em locais sujeitos ao tráfego de
veículos sobre a mangueira;
Nas proximidades de fontes de calor ou fontes de ignição como
tubulações de vapor, fornos etc;
Em áreas sociais tais como hall, salões de festas, piscinas, play-
grounds;
Próximo a aberturas no piso, como ralos, caixas de gordura, esgoto,
bueiros, galerias subterrâneas e similares.
Quanto a central de GLP, a mesma deve atender às condições mínimas de

segurança, possuindo extintores de pó químico em quantidade compatível com o

volume armazenado, não possuir ralos, grelhas e demais vãos a uma distância inferior a

1,50 m da central, possuir afastamento mínimo de 3,00m de materiais de fácil

combustão e pontos de ignição, estar no pavimento térreo e ser bem ventilada.

Do Decreto Estadual 46076/2001, em sua Instrução Técnica nº 28, Manipulação,

Armazenamento, Comercialização e Utilização de Gás Liquefeito de Petróleo (GLP),

podemos extrair em síntese as seguintes tabelas orientativas:

Tabela 3 - Afastamentos de recipientes transportáveis em relação a locais de

risco:

Locais Afastamento (m)
Aberturas de dutos de esgoto, águas pluviais,
1,5
poços, canaletas, ralos.
Materiais de fácil combustão 3,0
Fontes de ignição (inclusive estacionamento
3,0
de veículos)
Depósitos de materiais inflamáveis ou
6,0
comburentes
Depósito de hidrogênio 15,0
Redes elétricas 3,0
Tabela 4 - Afastamentos de recipientes transportáveis em relação à projeção das

edificações:

IBAPE/SP


Quantidade de GLP (kg) Afastamento (m)
Até 540 0
A partir de 540 até 1080 1,5
Tabela 5.- Afastamentos dos recipientes estacionários em relação à projeção das

edificações:

Capacidade Volumétrica do tanque (m³) Afastamento (m)
Até 1,0 0
De 1,1 até 2,0 1,5
De 2,1 até 5,5 3,0
De 5,6 até 8,0 7,5
Tabela 6: Unidade e capacidade extintora de pó B C, a ser instalado junto à

central de GLP.

Central de GLP Extintor Portátil Extintor sobre rodas

Quantidade de GLP (kg) Nº Capac Nº Capac
Até 270 1 20 B - -
271 a 1800 2 20 B - -
Acima de 1800 2 20 B 1 80 B
Obs.: Quando uma edificação possuir sistema de hidrantes e a central de GLP

não constituir risco isolado, é obrigatória a proteção da central de GLP por um dos

hidrantes, admitindo-se 10m de jato, sem a necessidade de acrescentá-lo no cálculo do

dimensionamento de pressão e vazão do sistema.

Recomenda-se aos responsáveis pela edificação que em caso de emergência,

ligue para a COMGÁS se o fornecimento for gás natural (GN) e no caso de gás

liquefeito de petróleo (GLP) a operadora que fornece o referido gás.

Em função do breve exposto, alerta-se aos responsáveis dos edifícios sobre a

necessidade de vistorias periódicas nas instalações de gás, observando se há odores
IBAPE/SP


característicos provenientes de algum vazamento, chamando como já observado as

operadoras responsáveis pelo fornecimento do gás, pois estas possuem rol de empresas

de manutenção que decerto farão os serviços dentro das normas, com engenheiro

responsável, habilitado e credenciado pelo CREA, além de emitir a respectiva Anotação

de Responsabilidade Técnica (ART) junto ao CREA e utilizar materiais adequados.

4.9 Sistema de impermeabilização

4.9.1 A importância da impermeabilização

Normalmente toda edificação encontra-se com seus componentes construtivos

protegidos contra a ação deletéria da umidade, água, gases e outras substâncias nocivas

à integridade física dos mesmos, presentes no ar atmosférico. Tais proteções, muito

embora não visíveis, encontram-se instaladas em lajes de piso, e em paredes sob os

revestimentos, ou mesmo na forma de revestimento.

Essas proteções, ou camadas impermeáveis, encontram-se instaladas tanto em

trechos das áreas comuns do edifício, como em trechos das áreas privativas das

unidades residenciais.

a) Nas áreas comuns

Nos subsolos, a camada impermeável, normalmente encontra-se instalada nas

paredes e lajes em contato com o solo, caso não tenha sido realizado um eficiente

sistema de drenagem, a qual funciona contra a penetração e passagem de água pelo

concreto das estruturas ou de contrapiso, quer por pressão, devido a presença de um

lençol d'água no terreno, denominado lençol freático, ou por simples contato com o solo

úmido ou saturado (capilaridade). Tal camada encontra-se também protegendo o

IBAPE/SP


concreto armado das estruturas dos poços de elevadores e dos reservatórios d'água

inferiores (cisterna).

Todas as lajes expostas ao intemperismo, ou seja, aquelas sujeitas às chuvas e à

incidência direta dos raios solares, as quais abriga, no térreo, o playground; os jardins,

jardineiras e floreiras; as quadras de esporte; as áreas de circulação de pedestres e de

veículos; as áreas de estacionamento, mesmo aquelas sob pilotis; o deck das piscinas; as

áreas de lazer com churrasqueira, etc, também encontram-se protegidas através de um

sistema de impermeabilização.

As lajes de cobertura e calhas, os terraços e as varandas, também por estarem

expostas ao intemperismo, normalmente encontram-se protegidas contra a ação deletéria

da água e da umidade, por um sistema impermeável.

Os caixilhos das janelas externas, e as juntas existentes nos revestimentos de

fachadas, certamente foram vedados pelo construtor com um produto impermeabilizante.

b) Nas áreas privativas

As áreas de uma unidade residencial expostas às águas de chuva, de lavagem, e

de banho, sejam elas da cozinha, da área de serviços, dos banheiros, dos terraços,

varandas ou sacadas, jardineiras, saunas e piscinas, também contém uma proteção

impermeável compatível com o processo de seu uso e utilização.

4.9.2 As garantias

Todas as áreas acima citadas, quanto à garantia de estanqueidade e salubridade

dos usuários, segundo do que consta no Código Civil Brasileiro, estão cobertas pelo

prazo irredutível de 5 (cinco) anos, no entanto, qualquer intenção de reforma, seja de

IBAPE/SP


modificação do ambiente, ou simplesmente de substituição do material de acabamento,

tais como cerâmicas, azulejos, ou peças sanitárias, deve ser previamente comunicada à

incorporadora e ou construtora, tendo em vista possível perda não só dessa garantia

legal, bem como da proteção impermeável, no que acarretará grandes transtornos com

os vizinhos, tanto laterais como subjacentes.

Caso impossibilidade de contatar o incorporador, o construtor ou a empresa que

executou o sistema impermeabilizante, procure, entrar em contato com o Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, (IBAPE) – ou o Instituto Brasileiro

de Impermeabilização (IBI), os quais certamente indicarão um profissional habilitado e

experiente em Engenharia de Impermeabilização, para orientação técnica necessária às

devidas correções.

Sempre sol nas superfícies quando o trabalho é enxuto.
A impermeabilização é usada como forma de proteger as diversas
superfícies dos componentes construtivos de um imóvel contra a ação
deletéria das águas da chuva ou de outras origens.

Impermeabilização é um ato saudável para o imóvel. E para quem
vive nele.
Água infiltrada nas superfícies e estruturas afeta o concreto, a
alvenaria e as ferragens. O ambiente fica insalubre e diminui a vida
útil do imóvel. Sem falar no desconforto físico e no desgaste
emocional do usuário, que sofre com a deterioração de seu bem
patrimonial.

4.9.3 Umidade

A umidade é um dos principais fatores que influi diretamente na deterioração da

edificação.

IBAPE/SP


A maioria dos materiais de construção, sem a proteção adequada à ação da

umidade e da água, se altera, se degrada e acaba por se desagregar. Para que estes não

sejam afetados pela umidade, é necessária a execução de uma proteção impermeável.

Essa proteção é indispensável para que seja garantida a estanqueidade da

edificação e de seus componentes, aquela como condição intrínseca para desempenho,

salubridade e vida útil desta.

Todo esse conhecido preâmbulo para chegarmos a conclusão de que

impermeabilização não deve se constituir em recurso tardio ou antídoto, quantas vezes

inócuas, contra os efeitos da umidade já instalada.

Tecnicamente; sem aceitação de condição outra, a impermeabilidade é condição

que para ser obtida deve ser prevista na origem da construção, nos projetos.

Na realidade tudo em uma edificação deve ser impermeável.

Estabelecida a analogia pouco usual e metafórica o aparelho impermeabilizante

protetor estaria para a edificação como a derme e epiderme, a pele, está para os corpos

dos seres animados.

A proteção que a impermeabilização necessita no entanto, é de manutenção e

cuidados contra a agressão para que seja a mesma resguardada e assegurado o seu

desempenho funcional e a vida útil das edificações.

Pode-se até afirmar que a garantia de segurança relativa das estruturas de uma

robusta estrutura dependerá, quando for o caso, entre fatores outros, da manutenção da

impermeabilidade, por conseguinte da sua impermeabilização protetora.

Só para exemplificar:

IBAPE/SP


No âmbito judiciário, por exemplo, quando se reclama do vício ou um

desempenho da impermeabilização, o argumento técnico de imediato levado em

consideração são os riscos de segurança advindos pela falha de proteção das estruturas

carentes da proteção contra a umidade que afeta e compromete as suas armaduras.

Antes de contratar um serviço de impermeabilização contrate um projeto para

execução do mesmo.

A impermeabilização anda junto com o projeto de construção. Seja
industrial, comercial ou residencial. É um setor da engenharia civil tão
importante como a arquitetura, a hidráulica, a elétrica e muitas outras.
A impermeabilização inibe e evita os prejuízos causados pela
infiltração de água.

Quem exige qualidade no início economiza em longo prazo.

Em todas as atividades humanas exige a relação custo/benefício. Principalmente

em se tratando da impermeabilização.

Quando feita corretamente por uma empresa idônea, e na época certa, tem um

custo médio de 2% (dois por cento) do valor da obra.

Se solicitada, depois de constatados os problemas, o valor do trabalho torna-se

maior e mais variável dependendo da extensão dos prejuízos causados ao imóvel.

Existem casos até irreversíveis que nenhuma impermeabilização resolve.

Cabe lembrar que a impermeabilização mal feita é tão perigosa quanto a falta de

impermeabilização. Empresas não qualificadas ou que usam sistemas inadequados

podem apenas mascarar as infiltrações. Nesses casos as conseqüências são mais graves,

e muitas vezes as reparações são impossíveis, ocasionando até a ruptura e queda de um

elemento estrutural.

IBAPE/SP


Cinco maneiras de filtrar uma boa empresa de impermeabilização

Para você ter certeza da qualidade dos serviços prestados é preciso conhecer a empresa de
impermeabilização. Tome alguns cuidados:

1 –Exija comprovação de filiação ao Instituto Brasileiro de
impermeabilização – IBI.

2 –Não telefone solicitando visita. Vá pessoalmente ao escritório e
analise suas instalações e organização.

3 –Exija diversos orçamentos sempre com o mesmo paradigma. Para não ter ilusões com
"diferenças" de preços e materiais "milagrosos".

4 –Certifique-se da presença de pelo menos 1 engenheiro na empresa
para assumir a responsabilidade técnica.

5 –Exija o registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura
– CREA. A empresa também deve recolher a ART que oferece dupla
garantia na responsabilidade técnica da obra.

Um racho na honestidade da empresa pode levar seu imóvel por água abaixo!

Como você pode observar, a análise do imóvel é muito importante. Por isso, a

empresa de impermeabilização deve ser honesta e tecnicamente qualificada. Mas não se

esqueça da prévia solicitação de um projeto de impermeabilização ou

reimpermeabilização, conforme definido na Norma Técnica NBR 9575/2003 –

impermeabilização – seleção e projeto.

IBAPE/SP


Outro fator de qualidade é a coordenação desses serviços por profissional

qualificado em Consultoria e Projeto de Impermeabilização, mesmo que contratada

empresa qualificada na execução da impermeabilização, o qual exercerá a fiscalização

da qualidade dos produtos e dos serviços empregados, bem como a compatibilização

dos demais projetos ou elementos construtivos em instalações com a impermeabilização

propriamente dita.

4.10 Sistema de segurança contra incêndio

4.10.1 Extintores

a) Descrição e finalidade do sistema:

Considerado um dos principais agentes extintores, são aparelhos de acionamento

manual, destinados a combater princípios de incêndio.

b) Principais anomalias:

A quantidade de extintores por pavimento, lembrando que todo e
qualquer pavimento deverá ter no mínimo 2(dois) extintores – 1
classe “A” e outro classe “B/C”;
Extintores obstruídos por qualquer material.
Extintores sem o selo do INMETRO.
Extintores sem o selo de recarga/ manutenção dentro das
especificações da NBR 12962.
Extintores sem a indicação de classe a que se emprega.
Extintores sem sinalização, inclusive aqueles que estão em pilares.

c) Orientações técnicas:

Extintores de água pressurizada devem ser recarregados a pelo menos
cada 5 anos ou utilização.
Extintores de pó químico devem ser recarregados a pelo menos cada
1 ano ou tempo marcado no cilindro pelo fabricante ou utilização.

IBAPE/SP


Extintores de dióxido de carbono - CO2 devem ser recarregados
sempre que sua carga nominal for inferior a 10% ou caso não seja
possível pesá-los, por segurança recarregar a cada 1 ano ou utilização.

4.10.2 Hidrantes


O sistema de hidrantes é um tipo de proteção instalado em edifícios, destinados

ao combate de incêndios.É composto de reserva de incêndio, bomba de recalque,

tubulação, abrigo da mangueira e registro de recalque.


A falta de conservação e sinalização das bombas de incêndio.
Dispositivo de alarme e comando das bombas estão em ruim estado.
O estado de conservação das caixas de hidrantes, inclusive
procedendo à abertura de todas as portas, pois é comum estarem
emperradas.
Mangueiras dos hidrantes enroladas inadequadamente, sem esguicho
e etc.
Caixas de hidrantes sem os vidros de visualização e proteção das
mangueiras.


Toda mangueira deve ser inspecionada e ensaiada hidrostaticamente
antes de ser colocada em uso.
Toda mangueira, quando utilizada, deve ser inspecionada a cada 3
meses e ensaiada hidrostaticamente a cada 12 meses.
Para limpeza e lavagem utilizar somente água potável e secá-las a
sombra interna e externamente.
O sistema deve ser dotado de alarme audiovisual, indicativo do uso
de qualquer ponto de hidrante que é acionado.
O sistema de hidrante deve ser utilizado, preferencialmente por duas
pessoas, atentando para: retirar a mangueira, acoplar as adaptações da
mangueira no esguicho e no registro do hidrante, utilizar a chave de
mangueira quando necessário, abrir o registro, ligar a bomba, iniciar
o combate.

IBAPE/SP


4.10.3 Saídas de emergência


São condições exigíveis que as edificações possuam a fim de que a sua

população possa abandoná-la em caso de incêndio, completamente protegida e também

permitir o acesso de auxílio externo (Corpo de Bombeiros) para o combate ao fogo e a

retirada da população.


Falta de acessibilidade das rotas de fuga, ou seja, se as mesmas não
estão obstruídas por vasos ornamentais, móveis, materiais diversos e
principalmente por lixeiras que são instaladas nas antecâmaras.
Verificar se as rotas de fuga levam a uma área de descarga segura.
A unidade passagem de 1,20m no mínimo, principalmente nas
escadarias e antecâmaras, não são respeitadas.
Corrimãos instalados erroneamente e sem as pontas voltadas para
parede.
Guarda-corpos com altura fora dos padrões, ou seja para interiores é
de 1,05m e de 1,30m para exteriores.
Verificar se as escadas abertas ou enclausuradas são constituídas de
elementos estruturais e de vedação que resistam ao fogo 120min.
Verificar se as escadas enclausuradas à prova de fumaça tem
ventilação exaustora que resista 4 horas ininterruptamente.
Verificar nas PCF – Portas corta fogo: estado de funcionamento das
fechaduras e se as mesmas possuem selo da ABNT – lembrar que
muitas vezes o selo está coberto por tinta.
Verificar a iluminação de emergência autônoma por baterias ou por
gerador – colocar em funcionamento e verificar todas as luminárias.


Toda rota de fuga deve ser inspecionada a cada pelo menos 3 meses
ou utilização e/ou mudança de layout.
Toda iluminação e sinalização deve ser inspecionada e testada a cada
pelo menos 3 meses e/ou utilização.

IBAPE/SP


O conjunto porta corta fogo e o piso ao redor não devem ser lavados
com água ou qualquer produto químico, a limpeza deve ser feita com
pano úmido em água e em seguida utilizado um pano seco para a
remoção, a fim de preservar o aço e a pintura que compõe o conjunto.
Todas as PCF – Portas corta fogo deve ser inspecionada a cada pelo
menos 3 meses, aplicando óleo lubrificante nas dobradiças e
maçanetas para garantir o seu perfeito funcionamento.

4.10.4 Chuveiros automáticos - sprinkler.


É um sistema de proteção contra incêndio, pelo método de resfriamento,

destinado a projetar água em forma de chuva, integrado por rede de abastecimento,

reservatório, elemento sensível e bombas.A instalação deste tipo de proteção será

obrigatória quando não forem atendidos os limites estabelecidos para a

compartimentação horizontal e vertical para a edificação, em função da altura, ocupação

e área construída.Não sendo necessária a sua instalação em unidades residenciais.


Nos chuveiros automáticos, deve-se observar principalmente:

Os chuveiros automáticos não podem ser pintados, pois a
temperatura nominal de funcionamento de seu elemento sensível
sofreria alterações.
Os chuveiros automáticos não poderão ter sua área de atuação
prejudicada por divisórias, materiais, luminárias e etc.
Não deverá ser amarrado nas tubulações do sistema, nenhum tipo de
material, como fios, encanamentos e etc.
Os fios elétricos de alimentação das bombas de recalque, quando
dentro de área protegida pelos chuveiros automáticos, devem ser
protegidos contra danos mecânicos e químicos, fogo e umidade.


a) Deverá ser mantido um estoque de elementos sensíveis para a
reposição imediata caso necessário.
IBAPE/SP


b) Toda o sistema de chuveiros automáticos deve ser inspecionada a
cada pelo menos 3 meses ou utilização e/ou mudança de layout.

4.11 Sistema de ar condicionado

4.11.1 Descrição do Sistema

Definição: Processo de tratamento de ar para controlar simultaneamente a

temperatura, umidade, pureza e movimentação do ar, conforme os requisitos do

Ambiente Condicionado.

Descreveremos, a seguir, o sistema mais simples, que é o Condicionador de

Janela.

O aparelho se compõe de dois compartimentos. O primeiro está situado do lado

externo do Ambiente Condicionado e se comunica com o ar exterior. O segundo está

situado no lado do Ambiente Condicionado e se comunica com o mesmo. Cerca de 10 a

20% do ar insuflado passa do compartimento de ar externo para o do ar condicionado

através de um Damper (registro) que controla a vazão que passa pelo Damper. Esse ar

serve para suprir perdas e renovar o ar do Ambiente Condicionado. O compartimento de

ar externo contém um Compressor e seu respectivo motor encerrados em uma Carcaça

(Compressor hermético), uma Serpentina Condensadora, um tubo capilar e um

Ventilador. O compartimento de ar condicionado contém uma Serpentina Evaporadora,

um Filtro de Ar e um Ventilador.

O ar do Ambiente Condicionado é aspirado pelo ventilador e forçado a passar

através das aletas externas da Serpentina Evaporadora, onde é esfriado. A seguir passa

pelo filtro e é insuflado no Ambiente pelas Grelhas. O esfriamento é provocado pela

passagem do fluido refrigerante (geralmente do tipo Freon ou Suva) pelo lado interno da

IBAPE/SP


tubulação aletada da Serpentina Evaporadora. Esse fluido deve entrar na serpentina no

estado líquido e sair no estado gasoso. Essa mudança de estado esfria o ar. O fluido

deve estar totalmente no estado gasoso pois se entrar algum líquido no Compressor, este

corre o risco de quebrar.

O Compressor aspira o fluido refrigerante e o comprime aquecendo-o, fazendo o

fluido circular pelo interior da tubulação da Serpentina Condensadora, onde o fluido

passa do estado gasoso ao estado líquido. O esfriamento e a mudança de estado do

fluido refrigerante se dá às custas do ar externo que é forçado através das aletas externas

da Serpentina Condensadora, aspirado pelo Ventilador.

O fluido refrigerante, totalmente no estado líquido, passa no tubo capilar, onde

perde pressão e começa a evaporar. A seguir, o fluido refrigerante, parcialmente

evaporado penetra na Serpentina Evaporadora, fechando o ciclo e reiniciando o

processo como descrevemos acima.

Em resumo: realiza-se o bombeamento do Calor do ar condicionado (através da

Serpentina Evaporadora) para o ar externo (através da Serpentina Condensadora),

usando o fluido refrigerante como fluido de transporte do calor. Essa operação é feita às

custas do Compressor, que atua como um coração, promovendo a circulação do fluido

refrigerante e transformando energia mecânica em trabalho de compressão. O calor

retirado do ar condicionado mais o calor de compressão e as perdas do circuito são

rejeitados para o ar exterior.

4.11.2 Finalidade

Manter as condições de temperatura e umidade em uma faixa confortável e

saudável ao ser humano ou seja, no Verão, temperatura de 24 a 26° C e umidade
IBAPE/SP


relativa de 40 a 60% (conforme Norma Brasileira ABNT NBR 6401). Quando no

Ambiente houver equipamento eletrônico ou Museus e Galerias de Arte, a faixa de

temperatura será de 20 a 22° C. No inverno, em geral, quando houver aquecimento, as

condições serão respectivamente 20 a 22° C e 35 a 65%.

Manter a pureza do ar: isto é conseguido com filtros de ar e tomando-se o

cuidado de manter todo o equipamento em contato com o ar limpo e higienizado

(veremos isto mais adiante).

Distribuição adequada do Ar Condicionado. A temperatura no ambiente ao nível

das pessoas deve ser a mais homogênea possível (difícil de se conseguir com apenas um

condicionador de janela). Não se deve lançar o ar insuflado diretamente sobre as

pessoas e sim acima de suas cabeças pois o mesmo se encontra a uma temperatura de 10

a 15° C e com umidade relativa muito alta (próxima da saturação). Não é condição de

conforto e nem é saudável (vide Norma Brasileira citada). Por estas razões, ao se

instalar um aparelho de janela, a melhor posição não é no parapeito da janela e sim na

parte superior da mesma. As aletas da grelha de insuflamento devem dirigir o ar para

cima.

4.11.3 Anomalias encontradas

Uma ocorrência bastante freqüente é a utilização das casas de máquinas (onde

estão alojados os condicionadores) como depósitos de material de limpeza. Isso é muito

perigoso pois esses materiais contém geralmente produtos orgânicos (álcool, solventes,

querosene, etc.) voláteis que se desprendem dos frascos e contaminam o ar

condicionado. Esses produtos são tóxicos (ver Resolução 176 do Ministério da Saúde).

IBAPE/SP


A bandeja de condensado deve ser limpa e higienizada de forma que não se

prolifere algas, fungos, protozoários e bactérias que possam provocar doenças aos

usuários (alergia, bronquite, asma, etc.). Existem até relatos de doenças fatais. A

higienização deve ser feita com desinfetantes (agentes biocidas). Ver a citada Resolução.


O Condicionador de Janela deve ser inclinado com sua parte mais baixa no lado

do ar externo para que o condensado não reflua para o Ambiente Condicionado. A sua

drenagem deve ser feita com mangueira de tal forma que não respingue água nos

transeuntes. No caso de condicionadores mais complexos, o dreno deve conduzir o

condensado para o esgoto e ser dotado de sifão para evitar que o condensado volte à

bandeja (por diferença de pressão e não por gravidade) e também evitar odores e

contaminação do esgoto.

Os filtros devem ser periodicamente examinados. Quando a diferença de pressão

ocasionada pelos mesmos aumenta muito (isto pode ser indicado pela sensível

diminuição da Vazão de ar insuflado ou quando os condicionadores tiverem manômetro

que indique essa diferença) devemos tomar providências. Veremos os prazos de

manutenção adiante. Os elementos filtrantes podem ser descartáveis ou recuperáveis. Se

descartáveis devem ser trocados por novos. Se recuperáveis devem ser limpos conforme

instruções do fabricante.

Devemos também fazer manutenção periódica da Rede de Dutos, pois os

mesmos podem acumular poeira e objetos estranhos nos quais prolifera bactérias e

artrópodes que provocam doenças contagiosas. Os dutos devem ser dotados de Portas de

Inspeção em locais convenientes para facilitar a limpeza. Essa limpeza pode ser feita
IBAPE/SP


por escovação mecânica ou sopro de ar comprimido. Existem firmas especializadas que

utilizam robôs controlados e monitorados à distância (inclusive imagens).

Outros elementos que devem ser limpos são os Trocadores de Calor, Serpentinas

de Aquecimento se existirem e as Bocas de Ar (difusores e grelhas).

A água da Torre de Resfriamento deve ter tratamento adequado. Isto é feito por

firmas especializadas. Esse tratamento é para evitar a proliferação de algas, fungos,

bactérias e protozoários.

Ao se instalar um Condicionador, mesmo o de janela, deve se cuidar que a Rede

elétrica suporte a carga do Condicionador sem sobrecarga do Circuito, provocando

aquecimento da fiação e deterioração do isolamento (o incêndio do Joelma foi

ocasionado por sobrecarga da rede elétrica devido à instalação de Condicionadores de

Janela que não tinham sido previstos no Projeto original). Também pelas mesmas

conseqüências não se deve superdimensionar os Disjuntores ou fusíveis além da

capacidade da rede elétrica neles conectada, isto é, substituir por outros de maior

capacidade. Se os disjuntores desarmarem ou os fusíveis queimarem, verifique o que

está ocasionando a irregularidade.

Quando não houver controle da umidade e se existirem muitos tapetes e carpete

no piso, o ar se torna seco e conseqüentemente haverá acúmulo de eletricidade estática

nas pessoas. Essas pessoas ao tocarem em maçanetas ou objetos metálicos,

descarregarão a eletricidade estática com a formação de desagradáveis faíscas. Essa

condição pode, ás vezes, ser muito perigosa, notar que a causa da tragédia do Foguete

brasileiro foi descarga de eletricidade estática de seres humanos. Para minimizar o ar

IBAPE/SP


seco, recomenda-se algum expediente como a colocação de fontes artificiais no

Ambiente ou espelhos d’água ou bacias de água que forneçam umidade ao mesmo.

Observemos que em Postos de Gasolina não se deve fumar, jogar pontas de

cigarro no chão ou provocar faíscas com objetos metálicos em atrito.

Ao se destinar uma Sala de Reuniões, Auditório, etc. deve-se verificar se os

equipamentos de Ar Condicionado foram projetados para isso. Para uma sala comum, a

quantidade de ar externo é de cerca de 10 a 20% do ar insuflado. Quanto maior o

número de pessoas e, principalmente, se houver fumantes no Ambiente, maior será a

quantidade de ar externo. O cálculo é feito de acordo com Normas. Em certos casos

especiais como Salas de Cirurgia, UTIs ou Salas Limpas para fabricação de

equipamentos eletrônicos, a quantidade de ar externo chega a ser de 100% e o ar deve

ser o mais limpo e estéril possível. Nesse caso as exigências de filtragem são muito

rigorosas, isto é, o mais isento possível de poeira e microorganismos, o que significa no

mínimo 3 estágios de filtragem: grosso, fino e absoluto. Portanto, muito cuidado com a

destinação do Ambiente, o mesmo deve estar compatível com o equipamento de Ar

Condicionado.

Prazos de manutenção dos equipamentos de Ar Condicionado conforme

Resolução 176 do Ministério da Saúde:

Componente Periodicidade
o Tomada de ar externo: Mensal
o Unidade filtrante: Mensal
o Serpentina de aquecimento: Mensal
o Serpentina de resfriamento: Mensal
o Umidificador: Mensal
o Ventilador: Semestral

IBAPE/SP


Plenum de mistura/Casa de máquinas: Semestral
Inspeção: Semestral

4.12 Paisagismo

4.12.1 Descrição

Paisagismo é o estudo do meio ambiente físico, de forma planejada, compondo

elementos construídos e vegetais em ambientes abertos. São levados em consideração

aspectos físicos – clima, vegetação, solo e água – e aspectos funcionais – acesso,

circulação, uso e características da área a ser tratada.

4.12.2 Finalidade

O paisagismo complementa a arquitetura, criando ambientes agradáveis e

saudáveis: beleza através de cores, texturas, formatos; insolação às edificações;

sombreamento em áreas de lazer, repouso, estacionamento, etc.; barreira sonora (ex:

edifícios situados em vias movimentadas); proteção contra o vento; etc.

O conceito que muitos fazem de paisagismo, é que o paisagismo se restringe

apenas às espécies vegetais, o que não é correto, pois engloba também pavimentação,

espelhos d´água, equipamentos de lazer e esportes, jardineiras, posteação e aparelhos de

iluminação, tubulações e elementos de drenagem e irrigação.

4.12.3 Principais Anomalias

As principais anomalias referentes ao paisagismo estão relacionadas com a não

execução de projeto ou ao mau projeto de paisagismo; ao plantio ou à manutenção.

Serão apresentados a seguir, aspectos para se evitar ou minimizar anomalias.

IBAPE/SP


4.12.4 Projeto

O projeto de paisagismo é imprescindível para o resultado final, inclusive

influenciando na sua manutenção e em seus objetivos finais, minimizando anomalias.

Na seleção de árvores, arbustos e flores em um projeto paisagístico, não se pode

apenas considerar a beleza plástica – folhagens, formas, flores e seu perfume, texturas e

cores – mas também o conhecimento sobre as características, hábitos de cada planta e os

objetivos que almejamos alcançar (beleza estética, sombreamento, proteção sonora, etc.).

Dois fatores são essenciais: o local de plantio e as características das espécies.

Deve-se ter conhecimento sobre o clima; insolação necessária; tipo de solo; sistema

radicular (raízes profundas ou superficiais); tronco; altura; forma; copa; ramificação;

galhos; folhagens perenes ou “caducas”; grandes ou pequenas (estas podem entupir

calhas e ralos); frutificação (frutos pesados que caem e podem causar acidentes ou que

depreendem tintas (contra-indicados em estacionamentos), entretanto são árvores que

atraem pássaros, floração (colorido, época da florada e perfume); distâncias de plantios;

resistência à pragas; etc.

O tempo de crescimento de cada planta é outro aspecto importante, pois algumas

espécies desenvolvem-se lentamente, outras crescem mais rápidas e temos que respeitar

estes prazos.

Deve-se efetuar projeto e planejamento cuidadoso do paisagismo, para que após

o plantio executado, não seja necessário “arrancar” as plantas por estas estarem

“atrapalhando” a passagem, “sujando” o piso, entupindo calhas, raízes quebrando pisos,

etc.

IBAPE/SP


Quanto à escolha de piso, é necessário sua correta indicação, considerando o

espaço a ser criado, considerando aspectos quanto a característica escorregadia, texturas,

cores, etc.

A correta escolha e manutenção de equipamentos de lazer é também muito

importante, em especial quanto a playground, equipamento que será tratado em item

específico.

Considerar que algumas
espécies sofrem quedas de
folhas ou ramos, especialmente
durante o outono e inverno. Isto
pode causar entupimento de
calhas e canalizações ou
danificar coberturas e telhados.

Figura 1 (CESP. Guia de Arborização. 3ª Ed. SP, 1988)

4.12.5 Plantio

Ao selecionar espécies para o plantio, devem-se procurarem mudas isentas de

pragas ou doenças, com boa formação e de preferência novas, pois as velhas se

recuperam muito devagar.

Dependendo do porte da muda e da qualidade do solo, a cova deve ser aberta

com medidas apropriadas e devidamente adubada para permitir a adaptação da muda e

um bom desenvolvimento inicial (2/3 de terra de boa qualidade e 1/3 de adubo orgânico

bem curtido). Este procedimento deverá ser feito alguns dias antes do plantio, para

permitir sua inoculação por micro-organismos.

IBAPE/SP


O preparo do solo pressupõe limpeza do terreno, removendo todo material

prejudicial ao desenvolvimento e manutenção da vegetação, ou seja, tocos, materiais

não bio-agradáveis, materiais ferruginosos, entulho de obra, entre outros. Nas áreas que

tenham sido compactadas por ocasião da execução de obras civis, os terrenos devem ser

submetidos a uma aragem profunda, além de drenagem.

Pressupõem-se também a análise preliminar do solo com determinação, no

mínimo, do pH (grau de acidez).

A época adequada para o plantio é o início do período de chuvas, portanto, na

ocorrência de períodos de seca, como já comentado em parágrafos anteriores, as mudas

deverão ser irrigadas.

Deve-se comprar apenas mudas sadias,
adquiridas de viveristas idôneos, com o
mínimo de 3 pernadas bem espaçadas e
alternadas (1). Para a arborização de ruas, o
tronco deve estar livre de ramos até 1,80m
– 2,00m (2). O transplante deve ser
realizado de preferência em dia nublado ou
úmido (3). As raízes das mudas devem ser
conservadas úmidas, através de irrigações
periódicas do torrão e a embalagem da
muda retirada por ocasião do plantio (4).
Após o plantio é muito importante a
proteção da muda por meio de gradil de
madeira, por exemplo, contra veículos,
animais, etc.
Figura 2 (CESP. Guia de

Arborização. 3ª Ed. SP, 1988)

4.12.6 Manutenção:

As mudas plantadas devem ser regularmente observadas para que se possa

avaliar o seu desenvolvimento e tomar as medidas necessárias para correção de
IBAPE/SP


distorções no crescimento das mesmas. Serão verificados principalmente, se está

ocorrendo ataque de pragas e doenças, brotações, ramificações indesejáveis, etc.


Escolher árvores cujo porte e raízes se desenvolvam sem causar
prejuízos a pisos internos, calçadas e ruas;
É aconselhável após o plantio, do uso de tutor – estaca de madeira ou
bambu que sustenta e protege a muda – assim como protetores em
áreas próximas de circulação intensa e nas calçadas externas – Figura
2. Materiais que possam causar danos ao tronco, como o arame, são
contra-indicados. Estes materiais deverão ser substituídos à medida
que se apresentam danificados e sem condições de proteger a muda;
As mudas, na véspera e após o plantio, deverão receber abundante
rega, assim como até as respectivas pegas;
No plantio as mudas devem ser enterradas com o torrão, evitando-se
as raízes nuas. Latas ou sacos plásticos devem ser retirados, evitando-
se afetar o raizame;
Todas as espécies devem receber adubação anual de restituição;
Árvores, arbustos e trepadeiras devem receber a poda de limpeza ao
menos uma vez ao semestre, para retirada dos ramos e galhos
quebrados, doentes ou secos;
Nos gramados e forrações, proceder rega diária na fase de
enraizamento; corte periódico, com aproveitamento de parte da grama
cortada como adubo;
Limpeza do terreno junto às espécies quanto a brotações e
ramificações indesejáveis;
Combate adequado a pragas e doenças (ver item específico).
Cabe ressaltar que o preparo da terra e o plantio devem ser executados por

profissional jardineiro, o qual poderá particularizar o tratamento para cada tipo de solo a

cada espécie vegetal.

Cabe ressaltar mais uma vez, a importância da elaboração de projeto paisagístico

por profissional habilitado e capacitado, pois o projeto ou a falta do mesmo, poderá

acarretar sérias conseqüências na qualidade ambiental no que se refere principalmente à

parte estética, sombreamento, bloqueio sonoro, permeabilidade do solo, escolha das
IBAPE/SP


espécies vegetais de acordo com o tipo de solo, área disponível e resultados almejados,

lembrando mais uma vez que paisagismo não se refere apenas à vegetação, mas também

piso, mobiliário, iluminação, etc.


Para o plantio deve-se saber se a terra está boa para plantar. Para tanto,
devem-se retirar punhados de terra de diferentes pontos do jardim,
com profundidade de 15 cm a 20 cm. O nível de acidez da terra (pH)
deve oscilar entre 6 e 7. Há lojas especializadas e faculdades de
agronomia que podem fazer essa análise;
A primavera é a época do ano mais indicada para a adubação, que
deve ser feita uma semana antes do plantio e, de preferência,
combinando os três tipos de adubo: orgânico (humus, esterco e farinha
de ossos), mineral (calcário) e químico (nitrogênio, fósforo e potássio);
Adubos químicos, como o NPK, podem queimar o gramado. Por isso,
recomenda-se diluir o produto em água e regar a grama logo após o
seu uso;
Para que as plantas vinguem, o torrão (terra que envolve a raiz) deve
estar firme e intacto;
Confira ainda se as folhas estão livres de manchas. Galhos secos e
folhas amarelas devem ser eliminados;
É importante também lavar as ferramentas com água e sabão, além de
passar álcool em equipamentos de corte. Isso evita a disseminação de
doenças;
Procure revolver a terra para que ela se oxigene. Isso pode ser feito em
conjunto com a adubação;
Sempre verifique as folhas, de ambos os lados, para manter o controle
sobre as pragas. Também é importante verificar os galhos e notar se
eles estão melados ou se aparece os indesejáveis pontinhos pretos,
marrons ou brancos (tipo algodão);

4.12.9 Algumas pragas de jardim e recomendações:

FORMIGAS: costumam se alimentar das folhas. Para combatê-las,
além de se identificar e destruir o formigueiro, outra maneira é fazer
um preparado com pimenta macerada e álcool e embeber este
preparado em um pano tipo "perfex" e amarrá-lo no tronco da planta
sem apertar demais.

IBAPE/SP


LESMAS/CARACÓIS/LAGARTAS: estas três pragas atacam a planta
se alimentando das folhas, nos três casos aconselha-se a retirada
manual. Use luvas, pois algumas lagartas podem queimar as mãos!
PULGÕES: esta praga aloja-se nos troncos das plantas e os deixam
melados, muitas vezes aparecem também na folhagem. São pontos
pretos, marrons e brancos, de tamanho pequeno e sugam a seiva da
planta. Retire-os com pano e/ou algodão embebidos em álcool um a
um. Algumas vezes é necessário repetir o procedimento durante
algumas semanas dependendo de como a praga estiver proliferada.
Borrifar as folhas e os galhos com calda de fumo + álcool, melhora a
eficiência do combate.
A qualidade da terra comprada também é muito importante, pois muitas vezes

ela já está contaminada. Por isso compre sempre terra de boa qualidade, a economia

pode custar caro!

4.12.10Você sabia?

Que o profissional especializado em paisagismo é denominado “arquiteto

paisagista”?

Que o horário ideal de rega, principalmente no verão, é de manhã cedo ou à

tardinha, quando o sol está mais fraco?

Que para uma manutenção menos onerosa, pode-se substituir a grama por

espécies tipo forração?

Que árvores com folhas “caducas” são aquelas que perdem suas folhas e que em

países de clima frio, o outono é considerado uma das estações mais bonitas, justamente

por causa delas?

Os nomes comuns, ou vulgares, das espécies vegetais variam de acordo com o

país, a região e até mesmo de uma pessoa para outra? Ao contrário, os nomes científicos

são regulamentados pelo Código Internacional de Nomenclatura Botânica.

IBAPE/SP


4.13 Controle de pragas urbanas

4.13.1 Descrição

São conhecidas como pragas urbanas, formigas, ratos, cupins, pombos, etc. e

podem ser divididas em dois grupos: as prejudiciais à saúde das pessoas e as que são

prejudiciais à saúde das edificações e conseqüentemente à das pessoas.

Incluem-se no primeiro grupo, baratas, formigas, ratos, pombos, etc. e no

segundo grupo, as brocas os cupins de madeira seca, etc.

4.13.2 Finalidade

Apresentar técnicas e hábitos para prevenir, amenizar e/ou controlar as pragas

urbanas.

Principais características, medidas preventiva e de controle.

4.13.3 Recomendações e orientações técnicas:

Neste item serão apresentadas algumas características das pragas e suas formas

de controle.

Qualquer ambiente seja de produção, residencial, lazer, etc., está sujeito ao

ataque de pragas e sua presença e proliferação, está diretamente ligada aos seguintes

fatores:

abrigo necessário para seu desenvolvimento e reprodução;
alimento farto, necessário para sua manutenção e sobrevivência e
facilidades de entrada e permanência a locais diversos.

IBAPE/SP


Para a prevenção de várias destas pragas, a limpeza geral e o armazenamento

adequado de lixo e detritos em local de forma apropriado, sejam no edifício ou em áreas

livres, tornam-se as melhores maneiras de preveni-las.

O sucesso do controle da maioria destas pragas dependerá do bom senso, da

capacidade de identificação das espécies, seu monitoramento, inspeção do local e

localização do ninho (no caso de formigas, cupins, etc.) e principalmente do

conhecimento da biologia do grupo com que se está trabalhando. Estes conhecimentos e

ações posteriores garantirão aplicações eficazes de controle e a continuidade dos

resultados.

O controle dos insetos, também poderá ser realizado através de intervenções

químicas utilizando equipamentos de alta tecnologia e produtos de eficácia comprovada,

garantindo a segurança e não comprometendo a saúde das pessoas.

A seguir serão relatados alguns aspectos de determinadas pragas:

FORMIGAS URBANAS: Qualquer forma de controle a ser adotado,
deve ter como objetivo a colônia como um todo e não somente as
operárias que realizam atividades externas ao ninho.
Uma das características principais das formigas urbanas é a forte tendência em

migrar, ou seja, freqüentemente mudam a colônia de lugar, tanto quando perturbadas,

tanto quando em alta densidade populacional.

O controle é mais eficiente quando feito por meio de iscas, que atraem as

formigas. Na isca existe um inseticida em baixa concentração, que mata aos poucos os

membros da colônia, compostos por crias (ovos, larvas e pupas) e os adultos (operárias,

rainhas e machos). As iscas são importantes também para identificação por especialistas

da espécie, suas características e seus hábitos alimentares e assim tentar localizar o

IBAPE/SP


ninho, ou pelo menos a trilha principal da colônia. Caso o ninho seja encontrado, um

tratamento específico poderá ser realizado..

Outra técnica, caso o ninho esteja espalhado, é a utilização de “iscas tóxicas”,

técnica conhecida como “trofalaxia”.

Técnica ainda não aplicada no Brasil é a utilização de inseticidas denominados

reguladores de crescimento.

CUPIM SUBTERRÂNEO: O cupim subterrâneo faz o ninho no solo,
geralmente próximo a uma fonte de umidade ou alimento, saindo do
ninho em busca de alimento para sobreviverem.
De uma maneira geral, prevenir uma infestação de qualquer praga implica em se

limitar o acesso desta praga ao ambiente estudado e a disponibilidade de fatores que

permitam sua sobrevivência. Estes fatores são basicamente três: alimento, umidade e

abrigo.

Os cupins de solo podem desgastar o concreto para permitir a passagem, quando

este é obstáculo entre a colônia e a madeira. Como os insetos são pequenos, eles fazem

pequenas perfurações aproveitando as fissuras ou falhas já existentes, assim como os

vãos existentes entre o concreto e os demais componentes do edifício, como os

conduítes e dutos hidráulicos.

No ponto particular em que o ninho está diretamente em contato com o concreto

ou alvenaria o dano pode ser maior, havendo perfuração mais intensa em componentes

como tijolos de barro. As secreções e subprodutos da atividade vital dos cupins causam

alteração superficial no concreto e oxidação na ferragem quando em contato direto com

a colônia.

IBAPE/SP


O sinal típico de ataques dos
cupins subterrâneos são os
caminhos que eles fazem sobre a
alvenaria ou outro material. Feitos
de terra, fezes e saliva, estes
cupins constroem verdadeiros
túneis que os protegem de
predadores, perda de água e
outros contratempos.
Foto 1 (PRAGAS Urbanas. Disponível em http://www.pragas.com.br. Acesso

em: 08 abril 2004)

Fatores que favorecem o ataque: Dentre os fatores que favorecem a intensidade

de infestação por cupins em uma estrutura, pode-se citar: entulhos de construção;

espaços entre estruturas; solos orgânicos (com raízes abaixo das construções); árvores

cortadas ou agredidas (mal podadas); condições de umidade (áreas mal drenadas em

gramados, pneu em volta de árvores, áreas com torneiras gotejando, etc.)

Medidas Preventivas: Existem ainda, umas séries de medidas que podem ser

consideradas preventivas do ataque de cupins de madeira seca, a saber:

Uso de madeiras tratadas durante a construção do imóvel ou
montagem dos móveis;
Colocação de telas (20 mesh) para prevenir a entrada de alados nas
áreas internas da estrutura;
Uso de madeiras naturalmente mais resistentes;
Proteção da superfície exterior das madeiras com tintas, vernizes ou
outras coberturas apropriadas, com o objetivo de tapar frestas e
ranhuras onde os cupins possam se alojar.
Métodos de Controle: Como vimos anteriormente, cupins subterrâneos

necessitam de umidade para sobreviver e por causa disto colônias são geralmente

encontradas no solo. A necessidade de umidade é uma característica que pode ser

utilizada para ajudar no controle destes insetos.

IBAPE/SP


Por outro lado, locais onde pisos de madeira ou outras estruturas de madeira

encontram-se em contato constante com o solo úmido, provêem fácil acesso entre o

local da colônia e a fonte de alimento. Alterações mecânicas, incluindo eliminação de

pontos de contato da madeira com o solo, substituição de madeira ou objetos atacados,

remoção de restos de celulose e redução do excesso de umidade na estrutura podem

também ajudar no controle de infestações de cupins.

Estratégias básicas devem ser consideradas para se controlar cupins subterrâneos:

Alteração mecânica: qualquer medida que faça com que a estrutura
fique menos susceptível ao ataque de cupins;
Tratamento do solo;
Tratamento da madeira;
Barreira química;
Uso de iscas.
Por causa dos riscos inerentes ao tratamento, o controle de cupins subterrâneos

requer obrigatoriamente a contratação de uma empresa especializada para a realização

do serviço.

Não obstante, todos os cupinicidas registrados para este fim são de uso

profissional, podendo apenas ser manipulado por empresas especializadas.

A seta branca mostra onde são feitos os furos
para o tratamento do solo para o controle de
cupins subterrâneos, de maneira a formar uma
barreira química contra a entrada destes
insetos. Em cinza é mostrado o piso e em
marrom, a parede da estrutura.


em: 08 abril 2004)

IBAPE/SP


Quando um piso de cimento impede o
acesso ao solo para o estabelecimento de
uma barreira química ao redor, ou dentro
de uma estrutura, é necessário furá-lo para
a posterior injeção do produto através dos
furos.


em: 08 abril 2004)

ROEDORES – RATOS: Alguns danos causados pelos ratos:

Consumo direto de alimentos;
Contaminação e danos nos alimentos;
Danos estruturais;
Transmissão de doenças;
Fontes de reinfestação em áreas adjacentes;
Custos associados com a operação de controle.
Métodos de Prevenção: Alimento e abrigo são, também, os fatores essenciais

para promover a infestação destas pragas numa determinada área, eliminando-se estes

fatores podemos evitar a presença indesejável destes roedores. Algumas medidas devem

ser empregadas na rotina diária, como por exemplo: remover diariamente do lixo,

acondicionar corretamente os alimentos, não jogar lixo em terrenos ou córregos, manter

os jardins em bom estado de conservação, remover os entulhos, vedar devidamente

esgotos e canais efluentes desativados, não acumular materiais em locais como

depósitos e garagens.

Controle da praga: Conforme já citado, a presença de roedores está associada à

disponibilidade de alimento, água e abrigo. Acrescentando a estes fatores as
IBAPE/SP


características comportamentais e reprodutivas destes animais encontramos uma

situação em que o controle somente alcançará o efeito desejado com a adoção de

medidas integradas. O controle integrado de roedores envolve basicamente as seguintes

etapas:

a) Adoção de Medidas Sanitárias para o Controle: A eliminação de fontes de

alimentos e higienização da área são essenciais para o sucesso no controle de

roedores.

Manter a área externa limpa: sem entulhos, materiais empilhados (madeira,

canos, telhas), mato e grama devidamente aparados, poda de galhos de árvores

que se projetem sobre a construção;

Eliminar ou proteger as fontes de água: fossos, valas, poças estagnadas, poços,

caixas d´água e outros reservatórios;

Armazenamento adequado e protegido: cereais e forragens, alimentos, rações;

Acondicionamento do lixo em recipientes a prova de roedores, ou de difícil

acesso;

Manutenção adequada das instalações hidráulicas e rede de esgoto.

b) Controle Químico: Atualmente é o método mais utilizado para eliminação de

infestações existentes. Consiste na utilização de substâncias tóxicas incorporadas

a iscas que serão oferecidas em locais de trânsito ou de visitação destes animais,

entretanto tais substâncias contidas nas iscas também são tóxicas para outros

mamíferos como gatos, cães e o próprio homem.

c) Controle Mecânico: Consiste na utilização de sistemas de proteção física contra

a entrada de roedores na área, e sistemas de captura para remoção e posterior

IBAPE/SP


eliminação destes roedores. Devemos eliminar aberturas ou frestas maiores que

0,5 cm impedindo a passagem dos ratos, instalar mecanismos para impedir o

refluxo de efluentes nos vasos sanitários, colocação de dispositivos impedindo a

escalada em fios, paredes, tubulações, encanamentos e até mesmo em palmeiras

localizadas nos jardins.

Dispositivos de captura podem ser distribuídos estrategicamente pela área, como

ratoeiras, armadilhas adesivas e gaiolas com entrada única. A utilização de

barreira elétrica tem como fatores limitantes o seu custo, manutenção e riscos de

acidentes.

d) Controle Físico: A utilização de aparelhos que emitem ultra-som segundo

diversos autores deve ser melhor estudada para uma conclusão definitiva sobre

esta técnica.

Todos os tipos existentes possuem vantagens e desvantagens, que deverão ser

analisadas por empresa especializada.

POMBOS: Os pombos são aves comuns em quase todas as cidades
brasileiras e em todos os meses do ano, sendo que poucos sabem do
perigo à saúde pública que estes animais significam. Suas fezes além
de transmitirem doenças, sujam e destroem o patrimônio, pois são
ácidas e deterioram materiais. Seus ninhos entopem calhas e quando
ocorrem próximo a aeroportos podem ocasionar acidentes à aviação
o Métodos de Prevenção:
evitar alimentar os pombos é uma das melhores medidas
de prevenção, pois sem este fator eles irão abandonar o
local para procurar alimento;
consertar falhas em estruturas que permitam a nidificação
dos pombos;
vedar as bordas entre os telhados e a laje para impedir o
acesso dos pombos nos espaços;
existem no mercado alguns equipamentos para impedir o
acesso de pombos, muitos deles são importados.
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o Medidas de Controle:
Medidas de médio/longo prazo: São medidas de controle
que irão interferir diretamente na redução populacional
dos pombos.
• Emprego de substâncias anticoncepcionais;
• Uso de pombas de reprodução controlada.
Medidas a curto prazo: Representam medidas de controle
que irão afastar os pombos das proximidades afetadas,
sem influir no nível populacional. São, em sua maioria,
medidas de controle que funcionam como barreiras físicas
que impedem o pouso das aves nas superfícies tratadas.
• A supressão alimentar torna-se fator limitante
prioritário de controle, com resultados diretos na
redução do potencial reprodutivo e da densidade
populacional destas aves;
• Inclinação de superfícies de pouso;
• Emprego de acessórios desestabilizadores de
pouso;
• Vedação de espaços;
• Emprego de elementos assustadores (visuais e
auditivos);
• Persuação do pouso por substâncias repelentes;
• Emprego de cercas eletrificadas;
• Captura por armadilhamento;
• Manejo de resíduos orgânicos;
• Limpeza dos locais infestados;
• Desindetização.


No Brasil todo existe cerca de 20 espécies de formigas distribuídas pelas cidades;

O uso indiscriminado de inseticidas em forma de aerosol contra formigas, pode

promover, além da contaminação do ambiente, a fragmentação das colônias,

aumentando o nível de infestação. As formigas percebem o cheiro do veneno e saem em

busca de um abrigo mais seguro;
IBAPE/SP


Os cupins não se alimentam do concreto, podem produzir ligeiro desgaste

apenas para obter passagens para os túneis, entre os diversos componentes da edificação;

Um dos meios de se impedir que os pombos pousem nos parapeitos de janelas, é

esticar um ou mais fios de "nylon", presos por ganchos, nas bordas laterais das paredes

que circundam o parapeito. Estes fios devem estar a uma altura de aproximadamente 10

cm do parapeito;

Pombos não gostam de pousar em superfícies inclinadas, portanto construir um

parapeito com inclinação de mais ou menos 45º impede seu pouso;

As fezes de pombos devem ser umedecidas antes de serem retiradas, para evitar

a inalação de esporos de fungos e outras formas causadoras de doenças;

Antes de contratar serviços de Controle de Pragas Urbanas, verifique se a

empresa tem alvará de funcionamento expedido pelo Centro de Vigilância Sanitária e

usa produtos devidamente registrados no Ministério da Saúde.

4.13.5 Perguntas freqüentes

Os pombos transmitem doenças?

Sim, através das fezes que podem conter fungos e outros microrganismos,

causam doenças graves como a criptococose, psitacose e salmonelose.

Como descobrir que em um determinado local há cupim?

Descobre-se a infestação de cupins buscando-se principalmente as pistas

deixadas por estes insetos nos locais atacados.

Os cupins de madeira seca liberam os resíduos fecais secos e granulados que se

acumulam próximo às peças afetadas. Após os cupins eliminarem parte dos resíduos
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fecais pelos orifícios na madeira, eles os vedam novamente com uma pelicula

normalmente de coloração marrom.

O principal indício da infestação de cupins de solo é a presença de túneis em

paredes, lajes, rodapés, molduras de portas, etc. Nos armários embutidos devem ser

cuidadosamente inspecionadas a peças internas para observação do material vedante

com que os cupins preenchem as frestas, ou mesmo da presença de túneis ou

deterioração. É frequente também a observação dos túneis ou resíduos nos dutos

elétricos. Além disso, as revoadas no ambiente interno ou externo, no solo, em árvores,

é indício seguro da infestação.

Porque os cupins aparecem no calor?

Nos meses quentes após o inverno apenas ocorrem as revoadas, que são a

liberação dos reprodutores alados (com asas) com a finalidade de procriação e fundação

de novas colônias. Portanto, quem aparece são os alados provenientes de colônias já

existentes e bem desenvolvidas, que podem permanecer ativas durante muitos anos.

Siriri é cupim?

O siriri é cupim em sua forma alada, que é um reprodutor que tentará se instalar

nos locais propícios para iniciar uma nova colônia. Se forem siriris de cupins de

madeira seca tentarão se instalar diretamente no interior da madeira. Se forem siriris de

cupins de solo, procurarão o solo ou outro local que contenha madeira e uma fonte de

umidade.

Grande parte dos siriris morre durante ou após a revoada, atacados por diversos

predadores, mas os casais bem sucedidos irão acasalar e fundar nova colônia, sejam

cupins de solo ou de madeira seca.

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4.14 Equipamentos: elevadores


Presente na grande maioria das edificações, o elevador é um meio de transporte

seguro e eficiente desde que usado e mantido da maneira correta.

O sistema consiste em quatro grupos:

Cabina: O que comumente conhecemos como elevador; local através do qual as

pessoas são transportadas (também é conhecido como “carro”);

Casa de máquinas: Geralmente na cobertura do edifício, ela resguarda os painéis

elétricos e de comando, os geradores e motores de tração, freios e sistema de ventilação

(natural ou forçada);

Poço do elevador: Onde temos as guias que auxiliam no suave deslocamento da

cabina, cabos de tração, peso e contra-peso e sistemas de segurança (normalmente

compostos por sistemas hidráulicos instalados no fundo do poço);

Andares ou pavimentos: Nos andares temos além das botoeiras de acionamento

(chamada), os sistemas de abertura de porta que são acionados assim que o elevador

estiver nivelado com o piso do pavimento.


Este sistema tem como finalidade o transporte vertical de passageiros ou cargas

e deve fazê-lo com conforto e segurança, contando para isto, com uma série de

dispositivos.

IBAPE/SP


Existem também procedimentos que devem ser obedecidos pelos seus usuários,

evitando assim um elevado tempo de espera ou mesmo de viagem, quebra de

dispositivos de porta ou mesmo de cabina (iluminação, botoeiras, etc..). No tocante a

segurança, o equipamento dispõe de alarme, sistema de interfone e luz de emergência,

todos situados no interior da cabina e geralmente (exceto a iluminação de emergência)

interligados com a portaria ou a recepção da edificação.

O sistema de elevadores, referindo-nos as edificações comerciais com

instalações mais modernas, também possuem uma finalidade importante em situações

de emergência que é denominada OEI; a Operação de Emergência e Incêndio (OEI)

consiste na descida obrigatória de todos os elevadores, independente do sentido de seu

deslocamento ou de solicitações de pavimentos, ao piso térreo em casos de emergência

(alarme de incêndio).


Anomalias construtivas:
Portas de pavimentos arranhadas (raspam ao abrir);
Sensação de desconforto durante a viagem devido a uma saída ou
parada brusca;
Alarme não funciona ou está posicionado (campainha) em local onde
não existem pessoas próximas;
Interfone não funciona;
Desnível entre piso da cabina e o pavimento onde ocorreu a parada.
Em geral, estas anomalias construtivas são causadas por uma má regulagem

(portas, desnível, velocidade de viagem, etc.) ou por problemas de instalação (cabos de

interfones rompidos em algum ponto, etc.). Também podem ocorrer falhas de projeto ou

mesmo definições erradas, como por exemplo, a posição do alarme sonoro no hall da

edificação ou na portaria.
IBAPE/SP


4.14.4 Anomalias em função da utilização:

Quebra de botões da cabina e de pavimentos;
Falha nos sistemas de ventilação interna da cabina;
Falha no sistema de iluminação da cabina;
Vandalismo.

4.14.5 Plano de Manutenção Predial

Dentre as muitas responsabilidades legais na administração de um Condomínio,

está a contratação de uma empresa de manutenção, recomendando-se normalmente que

esta empresa seja o próprio fabricante do equipamento, pois, somente ele tem condições

efetivas de mantê-lo, garantindo suas características originais.

Também é importante que condomínio tenha conhecimento, de que pelo artigo

10 da Lei 10.348 (São Paulo), as empresas conservadoras deverão manter serviço de

prontidão, com no mínimo dois técnicos capacitados, para atendimento de situações de

emergência.

Os contratos de manutenção basicamente se dividem em dois tipos:

Contrato de Conservação: prevê somente a utilização de mão de obra
especializada para execução manutenção preventiva / corretiva e
atendimento aos chamados de emergência, não incluindo portanto,
materiais e/ou peças de reposição;
Contrato de Manutenção: prevê a utilização de mão de obra
especializada para execução da manutenção preventiva / corretiva e
atendimento dos chamados de emergência, além do fornecimento de
componentes mecânicos, elétricos e eletrônicos, desde que constatado
seu desgaste natural, excluindo-se portanto, a reposição de
componentes danificados por atos de vandalismo ou para
modernização/ embelezamento.
Nas visitas mensais para a realização da manutenção, os técnicos da empresa

mantenedora devem fornecer ao Condomínio uma cópia da chamada “ficha de

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atendimento”, na qual é preenchido um breve relato do serviço realizado pelo técnico,

incluindo a discriminação das peças utilizadas. É de fundamental importância que o

Condomínio mantenha estas fichas em arquivo, pois este documento além de retratar o

histórico do equipamento, comprova a realização das substituições de peças e

componentes danificados.

Toda e qualquer intervenção quando contratada junto à terceiros, tais como

limpeza de poço do elevador, substituição de espelho da cabina, instalação de câmeras

de vídeo, entre outros, deverá ser previamente comunicada à empresa mantenedora para

que a mesma possa avaliar se fazer-se-á necessária a presença de um técnico para o

acompanhamento dos serviços e/ou orientar com relação a execução dos mesmos.

Pessoas não habilitadas podem gerar intervenções inadequadas com inúmeras

conseqüências, dentre as quais podemos citar riscos de acidentes graves, diminuição da

vida útil dos equipamentos, desativação dos componentes de segurança e outros.

O Condomínio é responsável pela limpeza interna da cabina (espelhos,

revestimentos, teto, piso, etc) enquanto que a mantenedora é responsável pela limpeza

do poço dos elevadores e sala de máquinas, ambos locais cujo acesso deve ser restrito

aos técnicos da mantenedora e pessoas habilitadas / pré-autorizadas.

A sala de máquinas, geralmente localizada na cobertura da edificação, abriga as

máquinas, quadros de comando, polias, motores e outros componentes responsáveis

pelo funcionamento do elevador, e portanto, trata-se de local que deve ser mantido livre

de objetos estranhos, com ventilação adequada, livre de infiltrações e permanentemente

trancada por questões de segurança.

IBAPE/SP


Lembrem-se daquela placa de comunicação visual instalada ao lado do elevador

com os dizeres “Antes de entrar no elevador verifique se o mesmo encontra-se parado

neste andar”. Esta frase nos remete a uma importante reflexão com relação aos aspectos

de segurança, pois o elevador, apesar de vistoriado periodicamente pelos técnicos

quando da realização da manutenção, também deve ser constantemente observado pelo

Condomínio durante a sua utilização rotineira; como exemplo, podemos citar a atenção

que devemos ter em relação ao nivelamento de piso, ou seja, ao abrir as portas (porta de

cabina e de pavimento), o piso da cabina deverá estar nivelado com o piso do pavimento,

evitando assim acidentes.

Dentre os dispositivos de segurança normalmente verificados pelos técnicos

podemos citar:

Trinco de porta: elemento responsável por garantir que o elevador não
se desloque até que as portas de cabina e pavimento estejam
totalmente fechadas, atuando no conjunto fechador e trinco;
Limitador de velocidade: elemento responsável pelo monitoramento
da velocidade do elevador, composto por componentes de segurança
elétrica e mecânica (freios de segurança e pára-choque), que atuam
quando ocorrem alterações bruscas das velocidades pré-estabelecidas
no sistema, geralmente causadas por alguma pane, parando
simultaneamente o elevador.


Quando falamos de segurança, é fundamental tratarmos da questão referente ao

resgate de passageiros presos. Independentemente se a causa da parada do elevador

ocorreu por falha de algum componente do sistema ou falta de energia elétrica, nestas

situações, o procedimento correto a ser adotado é o acionamento imediato da empresa

mantenedora pelo Condomínio, que deverá ainda manter os passageiros calmos,

informando-os de que o resgate foi acionado e encontra-se a caminho. O resgate nunca

IBAPE/SP


deverá ser feito por pessoas não habilitadas, pois poderão ocorrer graves acidentes caso

o elevador volte a se deslocar no momento da sua realização.

A falta de conhecimento sobre a maneira correta de se utilizar o elevador pode

gerar inconvenientes aos seus usuários e/ou prejuízos ao Condomínio. Diante deste

cenário, várias empresas mantenedoras/fabricantes já oferecem aos seus clientes cursos

para zeladores / administradores, onde são abordados temas como: noções básicas sobre

funcionamento de elevador, seus principais componentes de segurança, procedimentos a

serem adotados durante a paralisação do elevador e a forma correta de agir em caso de

passageiro preso.

Recomendamos que o Condomínio, seja no recebimento de novos equipamentos

/ modernização ou após um longo período de operação e manutenção dos equipamentos

existentes, procure por uma avaliação de um consultor especializado. Damos a seguir

algumas dicas para um rápido “check up” possível de ser executado pelo Condomínio:

Documentação / sinalização:
o Manter em local visível a chapa de identificação / registro do
elevador junto a Prefeitura, fornecida por ocasião da emissão do
Alvará de Instalação;
o Manter em local visível a placa “Antes de entrar no elevador
verifique se o mesmo encontra-se parado neste andar”, instalada
no hall;
o Manter em cada elevador, em qualquer lugar de destaque, placa
indicativa do nome, endereço e telefone, atualizados, dos
responsáveis pela instalação e conservação;
o Manter em local de fácil acesso a RIA – Relatório de Inspeção
Anual, cuja emissão é obrigatória pela empresa de manutenção.
Casa de Máquinas e poço do elevador:
o Garantir o acesso restrito à empresa de manutenção;
o Manter em local visível a ficha de atendimento (histórico);

IBAPE/SP


o Observar periodicamente a existência de ruídos e / ou odores
anormais – nesta situação, recomendamos o acionamento
imediato da empresa de manutenção.
Operação do elevador:
o Observar o funcionamento de botoeiras no andar;
o Observar o nivelamento de pisos (elevador e andar) conforme
mencionamos anteriormente;
o Observar se a porta do elevador abre somente quando o mesmo
estiver parado e nivelado em relação ao andar destino;
o Observar o funcionamento do ventilador da cabina (quando
existir) durante a viajem;
o Observar a existência de ruídos ou deslocamento turbulento
(balanço) do elevador durante o percurso (viajem);
o Testar periodicamente (recomendamos a freqüência semanal) o
interfone e o alarme de emergência (dentro da cabina);
o Solicitar para que a empresa de manutenção teste a iluminação de
emergência dentro da cabina e na sala de máquinas.


Normas técnicas e Leis que norteiam estes sistemas quanto a sua importância e

manutenção:

MB 129 – Inspeção de elevadores e monta-cargas novos

MB 130 – Inspeção periódica de elevadores e monta-cargas

Lei 10.348 de 04/09/1987, sobre conservação e funcionamento de elevadores em

São Paulo

IBAPE/SP


A Prefeitura de São Paulo disponibiliza, através de seu site

http://www6.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/habitacao, a relação de empresas

cadastradas junto ao Departamento de Controle do Uso de Imóveis/Contru 03, para a

manutenção de elevadores.

Denúncias sobre falta de segurança no funcionamento de elevadores podem ser

direcionadas ao Departamento de Controle do Uso de Imóveis/Contru 03 localizado à

Rua São Bento, 405 - 19º andar - Ed. Martinelli. – CEP: 01011-000.


Em função do mau estado, o elevador pode descer pelo poço sem controle?

R.: Mesmo em prédios residenciais de menor porte, os equipamentos possuem

uma série de dispositivos de segurança que são automaticamente acionados quando

houver uma aceleração da cabina acima do limite aceitável. É evidente que, para os

sistemas operarem adequadamente, a manutenção por empresa responsável e a execução

de testes periódicos (em alguns sistemas) são fundamentais.

Existem riscos em viagens apenas com crianças (sozinhas)?

R.: Sim. Como dissemos anteriormente, existem pontos importantes que o

passageiro deve observar antes de entrar no elevador (desnivelamento entre o piso da

cabina e o piso do pavimento, o espaçamento entre a cabina e o piso do pavimento, etc.)

e dificilmente a criança tem este discernimento. Outro risco a considerar é a parada

imprevista do elevador e o pânico natural que isto gera nas pessoas.

Não é perigoso permanecer dentro do elevador parado ao invés de tentar uma

saída (ser resgatada por pessoal não preparado)?

IBAPE/SP


R.: Não. A grande verdade é que o risco maior existe na tentativa de resgate sem

que a pessoa esteja treinada para tal. É mais seguro, em função de todos os dispositivos

já citados, que o passageiro espere calmamente o resgate, após ter notificado o seu

enclausuramento ao zelador ou à recepção da edificação.

4.14.9 Você sabia?

Que o elevador não pode ser utilizado em casos de incêndio;

Que as empresas de manutenção e conservação possuem plantão 24hs para

atendimentos de emergência e que o prazo para estes atendimentos deve constar em

contrato;

É muito perigoso permitir a entrada de água no poço do elevador, proveniente de

grandes vazamentos ou da lavagem de pavimentos, pois existem diversos componentes

eletrônicos e elétricos na cabina e no poço, que podem ser danificados e comprometer

de forma séria, a operação do sistema.

4.15 Sistema de automação
(em desenvolvimento)

4.16 Segurança patrimonial
(em desenvolvimento)

4.17 Equipamentos de lazer

Visando proporcionar entretenimento aos seus moradores, os equipamentos de

lazer são encontrados com freqüência nos condomínios residenciais; e entre os tipos

mais freqüentes, este trabalho irá abordar as piscinas e os playgrounds.

IBAPE/SP


4.17.1 Piscinas

a) Descrição do Sistema

As piscinas são o conjunto das instalações (tanque, solário, casa de máquinas e

vestiários), destinadas às atividades aquáticas.

Os tipos de piscinas mais encontrados são com estrutura em concreto ou

alvenaria armada; e revestimento em cerâmica, fibra de vidro ou vinil.

O esquema básico de funcionamento do sistema de recirculação e tratamento da

água de uma piscina é:

Figura

b) Finalidade do Sistema

A finalidade da piscina em um condomínio residencial é:

proporcionar a convivência, o entretenimento e a prática de esportes aos
seus moradores,
valorizar os imóveis nos quais estão instalados.

c) Principais Anomalias

As anomalias mais freqüentes nas piscinas são:

tratamento inadequado da água,
desgaste do revestimento do tanque ou do solário,
falta de manutenção ou manejo incorreto dos equipamentos,
vazamentos no tanque de origem estrutural, nas instalações ou no
sistema de impermeabilização.

d) Recomendações Técnicas

As recomendações técnicas mais importantes são:

IBAPE/SP


propiciar treinamento ao pessoal do condomínio responsável pela
manutenção;
promover exames regulares da qualidade da água;
manutenção dos equipamentos executada por empresa idônea;
contratação de técnico capacitado para levantar as causas e definir os
reparos das eventuais anomalias existentes no conjunto;
instituir campanha dos princípios básicos de segurança e de saúde no
uso da piscina.

e) Você sabia?

Você sabia que as crianças só devem ter acesso às piscinas acompanhadas por

um responsável?

Você sabia que protetores e bronzeadores dificultam e comprometem a filtragem

da água da piscina?

Você sabia que pessoas com cabelos longos devem usar toucas de natação ou

prendê-los junto à nuca, quando utilizando uma piscina

4.17.2 Playgrounds

a) Descrição do Sistema

Playgrounds são os equipamentos para brincar, destinados às atividades de lazer

infantil.

Tradicionalmente os playgrounds eram executados em madeira aparelhada ou

em ferro pintados; porém atualmente, os mais encontrados são em madeira bruta tratada

ou em plástico.

Os brinquedos dos playgrounds podem ser móveis (balanço, roda-roda,

gangorra), estáticos (escorregador, casinha de boneca) ou integrados.Foram projetados

para a instalação permanente ao ar livre, e sem sistema motriz.
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b) Finalidade do Sistema

A finalidade do playground em um condomínio residencial é:

promover o desenvolvimento físico e social das crianças residentes no
empreendimento,
valorizar os imóveis nos quais estão instalados.

c) Principais Anomalias

As anomalias mais freqüentes nos playgrounds são:

falta de manutenção no equipamento ou no seu entorno;
desgaste de peças no equipamento pela sua utilização;
vandalismo ou mau uso dos equipamentos.

d) Recomendações Técnicas

As recomendações técnicas mais importantes são:

inspeções visuais freqüentes, com a troca imediata das peças do
equipamento quando desgastadas ou faltando;
a superfície junto ao equipamento deve ser do tipo absorvente a
impactos;
contratação de pessoal especializado, para a execução de inspeções.

e) Você sabia?

Você sabia que as crianças só devem ter acesso aos playgrounds acompanhadas

por um responsável?

Você sabia que os brinquedos devem possuir sinalização indicando a idade

apropriada das crianças que podem utilizá-lo?

Você sabia que um playground sem manutenção pode esconder perigosas

armadilhas às crianças?

IBAPE/SP


Você sabia que tão importante quanto o equipamento, é que o seu entorno

também seja adequado ao uso pelas crianças?

4.18 Sistema de ventilação forçada

4.18.1 Descrição dos Sistemas

Normalmente observamos uma maior aplicação de sistemas de ventilação

forçada em edifícios comerciais, hotéis, teatros, edifícios públicos, etc..Estes sistemas

de ventilação são normalmente projetados com as seguintes finalidades:

Pressurização em escadarias (rota de fuga)
Ventilação e exaustão de garagens subterrâneas
Ventilação com a finalidade de controle de temperatura em salas de
máquinas (subestações elétricas, etc..)
Se analisarmos o grau de importância de cada uma destas instalações,

observaremos que todas têm como principal ponto de intersecção a vida humana, seja na

proteção contra a intoxicação causada pela fumaça / fogo em um ou mais andares

próximos à escadaria de emergência, seja na redução no nível de Monóxido de Carbono

e de outros poluentes em áreas de estacionamento com pouca ventilação natural ou na

manutenção de temperaturas amenas em casas de máquinas, onde equipamentos e

instalações elétricas emanam constantemente calor para o ambiente, incorrendo em

riscos operacionais.

Antes de abordarmos o roteiro de um rápido “check up” desta modalidade de

instalações prediais, sintetizaremos abaixo os fundamentos de cada um dos sistemas

listados acima:

IBAPE/SP


4.18.2 Finalidade dos sistemas

a) Pressurização em escadarias (rota de fuga):

Consiste em uma instalação com norma ABNT específica – NBR 14880 (Saídas

de emergência em edifícios – Escadas de segurança – Controle de fumaça por

pressurização), cujo princípio de funcionamento baseia-se na ventilação forçada do ar

externo (ventiladores localizados na cobertura ou nos subsolos) para dentro da escadaria,

gerando pressão positiva, ou seja, uma maior pressão interna (escadas) em relação ao

“hall” dos andares, impedindo assim a infiltração de fumaça para dentro da “rota de

fuga”.

Este sistema é normalmente acionado durante o procedimento de operação em

situações de incêndio e consiste em um ou mais ventiladores, sua respectiva instalação

elétrica e quadro de acionamento / comando dos equipamentos, geralmente localizado

na recepção ou na central de bombeiros do condomínio.

b) Ventilação e exaustão de garagens subterrâneas:

Ao contrário do sistema de pressurização, a ventilação / exaustão de garagens

objetiva a circulação / renovação de ar externo no ambiente pouco ventilado e com alta

concentração de poluentes gerados por veículos automotivos.

Podemos ter dois princípios básicos de funcionamento para este sistema:

Ventilação Forçada e Exaustão natural Ventilação e exaustão forçada

IBAPE/SP


Ventiladores

Exaustores

Este sistema pode ser operado manualmente ou através de um sistema de

automação, e geralmente, é acionado em horários de grande movimentação de

veículos.O sistema é composto por um conjunto de equipamentos (um ou mais

ventiladores), sua instalação elétrica e o painel de acionamento / comando.

c) Ventilação com a finalidade do controle de temperatura em salas de máquinas:

Normalmente operando em subestações (cabines de entrada de energia elétrica)

ou salas de geradores de emergência, estes sistemas retiram o calor gerado no próprio

ambiente (motores, transformadores, cabos, etc), auxiliando na manutenção de uma

temperatura mais amena, evitando assim possíveis colapsos, principalmente em

componentes elétricos e motores.

Costumam ser sistemas de operação contínua em virtude do calor emanado

(subestações elétricas) ou de operação intermitente quando relacionados ao

funcionamento de algum equipamento (geradores de emergência, etc).

d) Principais Anomalias

Anomalias construtivas:
o Erros de dimensionamento (projeto);

IBAPE/SP


o Erros quanto ao conceito de exaustão no que tange a remoção do
ar viciado e a respectiva entrada de ar limpo no ambiente;
o Erros de instalação quanto a impossibilidade de acesso (para
manutenção) a todos os componentes do sistema e a exposição
do(s) equipamento(s) ao tempo.
Anomalias em função da utilização:
o Operação contínua do equipamento ocasionando o desgaste
prematuro da instalação.

4.18.3 Plano de Manutenção Predial

a) No equipamento:

Verificar a fixação do equipamento;
Efetuar a limpeza do equipamento (rotor e carcaça);
Lubrificar mancais e rolamentos (se houver);
Verificar o estado geral do equipamento, eliminando pontos de
ferrugem e reapertando todos os elementos de fixação;
Verificar as condições elétricas de funcionamento (motor elétrico).

b) No quadro elétrico:

Verificar o funcionamento de botões de acionamento, interruptores e
lâmpadas de sinalização;
Verificar tensão e corrente elétrica do equipamento conforme
procedimento padrão técnico;
Verificar o estado dos componentes (cabos, contatoras, fusíveis, etc.);
Efetuar o reaperto geral;


Como dicas de “check up” para o condomínio, podemos sugerir as seguintes

ações periódicas:

Efetuar testes mensais (mínimo recomendado) dos sistemas observando:
Se todos os ventiladores estão operando;
Se existem ruídos anormais durante a operação (chamar técnico
especializado caso isto ocorra);

IBAPE/SP


Se existem materiais obstruindo a entrada de ar de renovação e a saída
(forçada ou natural), removendo-os imediatamente;
Se os quadros elétricos estão limpos, sem odor de queimado (isto pode
significar alta temperatura e desgaste de cabos e demais componentes),
sem sinais de queima nos cabos (alta temperatura, falta de aperto nos
terminais / manutenção), sem riscos externos tais como goteiras /
infiltrações próximas e se o quadro elétrico esta fechado (estanque) não
oferecendo riscos às pessoas que circulam no local;
Se os funcionários do condomínio estão treinados à operar os sistemas;
Se estas áreas consideradas técnicas (sala dos ventiladores / exaustores
e sala dos quadros elétricos) são restritas a entrada de funcionários do
condomínio / Bombeiros.
No caso da pressurização de escadarias, favor observar capítulo
específico para itens de segurança em condomínios neste manual.


a) Quanto a documentação

Manter projetos, memoriais e atestados de funcionamento
(normalmente solicitados para a regularização do condomínio junto aos
órgãos oficiais como Corpo de Bombeiros e Prefeitura) sob a
responsabilidade do administrador do condomínio.
Não permitir que nenhuma outra instalação descaracterize estes
sistemas sem uma prévia avaliação por um engenheiro responsável e
principalmente, sem que se faça a atualização de projeto em caso de
alteração da instalação original.

b) Normas técnicas que norteiam estes sistemas quanto a sua importância e

manutenção:

NBR 14880 – Saídas de emergência em edifícios – Escadas de
segurança – Controle de fumaça por pressurização
NBR 13971 – Sistemas de refrigeração, condicionamento de ar e
ventilação – Manutenção programada.


O equipamento pode operar 24 horas?

IBAPE/SP


R.: Geralmente não.Todas as instalações que operam durante as 24hs costumam

ser projetadas com mais de um equipamento, possibilitando o revezamento entre

eles.Lembre-se que todo equipamento que opera sem paradas sofrerá desgaste

prematuro de seus componentes.

Quando é que devo operar o sistema?

R.: Normalmente os sistemas de exaustão são projetados para operar nos

horários de maior concentração de poluentes.Como exemplo, podemos citar

estacionamentos onde os sistemas normalmente operam nas horas de “rush”; já no caso

da pressurização de escadarias, o sistema pode manter um certo nível de pressão antes

de qualquer evento extraordinário (abandono da edificação) mas, operará com toda a

sua capacidade durante o evento.

De onde vem o cheiro de queimado?

R.: O cheiro de queimado pode ser proveniente do motor que não suporta a carga

de trabalho (operação contínua do equipamento) como também, proveniente do quadro

elétrico em função do aquecimento interno excessivo (falta de ventilação suficiente no

local) e desgaste dos componentes (queima de cabos e terminais).O aquecimento

excessivo também pode ser ocasionado pela falta de manutenção (reaperto) e do

conseqüente mau contato.

4.18.7 Você sabia?

Que não podemos obstruir entradas ou saídas de ar para não prejudicar a

operação do sistema? Isto reduz a vazão de ar exaurida ou insuflada.

IBAPE/SP


4.19 Sistema de cobertura

4.19.1 Descrição

È um sistema composto por estrutura (metálica, madeira a concreto), telhas

(barro, fibrocimento, plásticas ou metálicas), calhas, rufos, canaletas, lajes, coletores e

terraços impermeabilizados.

A cobertura pode ser ainda de vidro ou policarbonato, apoiada sobre estrutura

metálica.Normalmente, esses dois tipos de cobertura têm um caráter estético e

decorativo, mantendo, no entanto sua característica principal, que é a proteção contra

intempéries.

Podemos ainda encontrar coberturas retrateis, que já não são comuns de se

encontrar e deve ter um tratamento todo especial.

A estrutura de um telhado é composto por tesoura, terça, oitão, ripas e caibros.

4.19.2 Finalidades

Proteção da parte superior das edificações contras intempéries.
Recebimento de águas de chuva e direcionamento para o sistema de
captação de águas pluviais.
Composição arquitetônica da fachada da edificação.

4.19.3 Problemas e anomalias

Escorrimento de telhas devido à ação dos ventos.
Afrouxamento de parafuso de fixação.
Corrosão dos parafusos de fixação.
Ressecamento das borrachas.
Quebra de telhas.

IBAPE/SP


Infiltração por ressecamento do silicone das juntas.
Destacamento da argamassa de chumbamento das cumeeiras.
Extravasões devidos a transbordamento dos condutores.
Destacamento do chumbamento dos rufos.
Empenamento da estrutura de madeira.
Caída inadequada para os coletores de água pluvial.
Inclinação inadequada.
Fixação inadequada das telhas.
Má fixação da estrutura do telhado.
Utilização de materiais inadequados.
Dificuldade de acesso à cobertura para manutenção.
Estocar materiais de forma inadequadas nas coberturas.
Fixação de equipamentos de manutenção
Oxidação de rufos e calhas.
Infiltrações provenientes da troca ou instalação de equipamentos
Apodrecimento (estrutura de madeira) em função de infiltração de água.
Corrosão (estrutura metálica) em função de infiltração de água.
Entupimentos causados por folhas e galhos
Infestação por pragas urbanas (cupins)

4.19.4 Recomendação para solução das anomalias

Melhoria no sistema de fixação das telhas.(amarrar as primeiras fiadas é
uma alternativa principalmente em áreas sujeitas a ventos fortes)
Verificação periódica do aperto de parafusos de fixação.
Nas calhas e rufos a cada três anos, renove a pintura das peças de chapa
galvanizada usando tintas asfaltica.As de alumínio devem ser protegidas
com um fundo especifico, dentro da mesma periodicidade o cobre
despensa tratamento.
Substituição das borrachas danificadas.
Substituição das telhas quebradas.
Substituição do silicone das juntas.
Substituição de cumeeira e novo assentamento.
Limpeza dos condutores.
Retirada de toda a argamassa solta, e novo assentamento dos rufos com
argamassa.
IBAPE/SP


Substituição do elemento de madeira danificado
Tratamento com lixamento e anticorrosivo.
Correção da caída.
Adequar a estrutura do telhado à inclinação correta.
Fixar as telhas de forma adequada com parafusos galvanizados e
arruelas de borracha.
Melhorar a fixação da estrutura do telhado.
Na execução da manutenção utilizar sempre materiais adequados,
seguindo as normas de segurança.
Os componentes de madeira que ficam expostos à chuva e sol precisam
receber aplicações de stain ou verniz O stain é um produto impregnante
que protege de raio solares e fungos, deve ser renovado a cada dois ano se
a edificação ficar no litoral a manutenção terá que ser feita todo o ano.
No caso da estrutura ser metálica recomenda-se fazer uma inspeção a
cada cinco anos, para ver se há algum ponto de corrosão, principalmente
nas áreas de solda, mais vulneráveis.Em caso afirmativo, deve-se lixar
manualmente a superfície atingida, aplicar uma camada de primer epóxi e
pintar com tinta polioretânica ou epóxi.Se não houver problemas, basta
renovar a pintura original.
Programar e planejar a execução dos serviços de manutenção.
Não permitir qualquer tipo de armazenamento sobre a cobertura
Se houver a instalação de equipamentos, vedar todos os parafusos de
forma adequada.
O aperto de telhas de fibrocimento deve ser feito de forma cuidadosa
para se evitar a fissuração das telhas nas ondas de fixação.
Proibir o acesso de pessoas não habilitadas ao telhado.
Ao menos uma vez por ano, antes da época das chuvas, é preciso
desobstruir calhas e condutores, não há outro jeito: essa limpeza tem que
ser feita de forma manual, com o auxilio de vassoura e pá.Tampe a
entrada do condutor e retire folhas e gravetos amontoados ao longo da
calhas.
Trafego correto de pessoas da manutenção sobre o telhado (sempre
andar sobre tábuas as quais nunca devem ser posicionadas no meio das
telhas).
Nunca trafegar sobre telhas úmidas ou molhadas.

4.19.5 Perguntas e respostas

Má conservação do telhado pode sofrer danos à edificação?

IBAPE/SP


R: Sim, infiltrações trarão danos a estrutura do telhado e ao imóvel no nível

inferior.

É preciso inspecionar o telhado após uma chuva de granizo?

R: Sim, pois poderá ocorrer a quebra de telhas.

É comum o entupimento das coletoras de água?

R: Sim, principalmente quando há árvores por perto, pássaros e pipas também

são causadores.


Somente profissional habilitado deverá fazer manutenção em coberturas.

Nunca faça manutenção na cobertura em dias de chuva.

O zelador deverá acompanhar todo e qualquer trabalho que venha a ser

executado na cobertura

A qualidade do telhado depende muito mais de fatores de manutenção e

conservação do que das características dos materiais empregados.

Os pontos descritos acima são de grande importância para a manutenção da

integridade do telhado e por conseqüência, para sua estanqueidade.

A cobertura se for bem elaborada , construída e com manutenções preventivas e

corretivas periódicas poderá durar a vida toda, quer seja de madeira, quer seja de metal,

ou de qualquer outro material apropriado

Sempre que for necessária para a manutenção, a substituição de algum elemento

em uma

IBAPE/SP


cobertura de vidro deve-se obrigatoriamente manter a especificação técnica do

material. original.

É recomendável que se tenha um contrato de manutenção para as coberturas

retrateis ( seus elementos mecânicos e elétricos necessitam, (de tal manutenção).

Nos beirais das coberturas, deverá haver uma proteção sob as telhas, para se

evitar a entrada de pequenos animais( ratos, pássaros ).

Se for necessário a instalação de equipamentos na cobertura, eventuais fios e

cabos que necessitam passar sob o telhado, deverão ser tubulados.

Empresas que venham a instalar equipamentos na cobertura deverão garantir a

condição original do telhado.

IBAPE/SP


5 Vantagens da inspeção predial e da manutenção

5.1 Valorização patrimonial e manutenção

A Manutenção Predial compreende um conjunto de serviços para a conservação

ou recuperação da capacidade funcional da edificação, a fim de atender as necessidades

dos usuários.Possui por finalidade primeira a minimização dos desgastes nos diversos

sistemas que compõem o edifício, bem como o atendimento aos níveis de desempenho e

exigências dos usuários, permitindo que as vidas úteis desses sistemas se aproximem

dos prazos para os quais foram projetados.

Para estabelecer o Plano de Manutenção Predial, que por definição é um

conjunto de tarefas planejadas e programadas segundo uma Estratégia de Gestão, os

Gerentes Condominiais não poderão se abster da constatação das reais condições

técnicas do empreendimento.Neste aspecto a INSPEÇÃO PREDIAL auxilia todo o

processo e, inclusive, já está prevista em norma técnica de Manutenção Predial (NBR

5674 da ABNT).

INSPEÇÃO PREDIAL é, de forma simples, o “check up” da edificação,

retratando o panorama geral em um determinado instante, através do levantamento e

indicação das características reais do edifício.

O Relatório de Inspeção Predial relaciona os problemas de ordem técnica-

funcional e de manutenção encontrados nos sistemas que compõe o empreendimento,

documentando através de registro fotográfico e estabelecendo prioridades de

intervenção sob a ótica da segurança do usuário.Informa, também, as recomendações

técnicas para cada questão abordada.
IBAPE/SP


Com estas informações os Gerentes Condominiais poderão definir, corrigir ou

reorientar o Plano de Manutenção do Edifício permitindo a programação de despesas e

custos intrínsecos à manutenção.Além disso, estabelecerão parâmetros para a

determinação de outros dois aspectos importantes na gestão condominial:

MANUTENÇÃO DO VALOR PATRIMONIAL E AUMENTO DO VALOR

PATRIMONIAL.

A MANUTENÇÃO DO VALOR PATRIMONIAL é tarefa da manutenção

predial por excelência, visto que está diretamente relacionada com a funcionalidade dos

sistemas, sua conservação e minimização de gastos.

O AUMENTO DE VALOR PATRIMONIAL é uma etapa na vida econômica de

um edifício que deve estar prevista nos planos de Gestão Condominial como estratégia

Competitiva de Administração.

Para haver Aumento de Valor Patrimonial, analisam-se as alterações e

modificações necessárias dos sistemas de funcionamento, através da adequação e

atualização frente às novas tendências mercadológicas.Nesse caso são estabelecidos os

critérios de quando e como realizar as alterações, programando o “Retrofit” e o “Up

Grade” necessários para que seja garantida a manutenção da VANTAGEM

COMPETITIVA no mercado imobiliário.

Com base nestes conceitos, os custos de manutenção não podem ser confundidos

como despesas.Os gastos com MANUTENÇÃO são INVESTIMENTOS ao patrimônio,

já que permitem MANTER E AUMENTAR o VALOR PATRIMONIAL da empresa

CONDOMÍNIO.

IBAPE/SP


De acordo com este contexto, a INSPEÇÃO PREDIAL impulsiona toda a gama

de atividades para a materialização do investimento no patrimônio, e se faz

insubstituível como instrumento moderno na ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL,

onde a regra é a administração por resultados com plena utilização dos recursos

tecnológicos, humanos e materiais, a fim de solucionar questões relacionadas ao

consumo e investimento de bens imóveis.”

A Inspeção Predial é o fundamento ou a base de todo o processo da manutenção

de valores, tal qual a relação abaixo estabelecida, segundo o fluxo de informações

proposto:

Estudo do mercado – panorama geral
Realização da Inspeção Predial
Análise das anomalias – prioridades de serviços – recomendações
técnicas
Plano de manutenção e reformas, considerando o mercado
Levantamento de valores a serem investidos
Estabelecimento de cronograma de intervenções
Análises de viabilidade de investimentos
Verificação da consolidação da valorização patrimonial

IBAPE/SP


6 Informações úteis

6.1 Documentação básica para edifícios

Segue abaixo, a relação de documentos necessários aos edifícios comerciais ou

residenciais, com base na legislação em vigor:

6.1.1 Condomínios

Convenção, Especificação do Condomínio e Quadro de áreas
Regulamento Interno do condomínio
Livro de atas e presença de condôminos nas assembléias e arquivo c/
procurações dos representantes
Lista com o Cadastro dos Condôminos (nome da empresa, CNPJ, I.E.,
endereço, etc..)
Cartão do CNPJ (atualizar através do site da Receita Federal:
http://www.receita.fazenda.gov.br A seguir clicar em “Cadastro Nacional
de Pessoa Jurídica – CNPJ”.Depois clicar em “Emissão de Comprovante
de Inscrição e de Situação Cadastral”.Fornecer o nº do CNPJ e seguir as
instruções.
Matrícula no INSS
Livro de Inspeção do Trabalho
RAIS (Relação Anual de Informação Social) – inclusive a negativa
quando o condomínio não possui funcionários
Apólices de seguro
Documentação contábil:
Os documentos contábeis devem ser mantidos por pelo menos cinco
anos.
Prestação de contas da Administração anterior.
Pastas de prestação de contas com as despesas e receitas referentes aos
últimos cinco anos
Relatórios Financeiros, documentação bancária.
Originais de guias de recolhimento de impostos e/ou tributos (INSS, IR,
FGTS, Taxa anual de licença p/ funcionamento dos elevadores, escadas
rolantes e etc, devem ser arquivados por tempo indeterminado).
IBAPE/SP


6.1.2 Qualquer edifício (condomínio e não condomínio)

Plantas/projetos - (redes de hidráulica, elétrica, ar condicionado, civil,
arquitetura, paisagismo, alterações de lay-out das áreas privativas) -
desejável
Habite-se ou Auto de conclusão do edifício
Documentação de regularização de Heliponto (quando houver)
Alvarás de Funcionamento dos elevadores (inclusive monta carga) e
escadas rolantes
RIA (Relatório de Inspeção Anual) dos elevadores – manter em local
visível
AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) – renovado
periodicamente (ver validade no próprio documento)
CADAN/LICENÇA DE ANÚNCIO– quando houver algum tipo de
comunicação visual externa “Totem” – renovar conf.Orientação da
Prefeitura (ex.03 anos)
Certificado de Limpeza dos reservatórios de água e análise de água
potável
PMOC (Plano de Manutenção, Operação e Controle) referente ao ar
condicionado (instalações com capacidade superior a 5TRs / 60.000 Btus )
Cadastro na LIMPURB - atualizado
Quadro com horário de trabalho de todos os prestadores de serviços
residentes no edifício (o quadro deverá estar em local visível)
Cópias autenticadas da Fichas de Registro dos prestadores de serviços
Cópias atualizadas do PPRA (Programa de Prevenção Riscos
Ambientais) e PCMSO (Programa de Controle, Medicina e Saúde
Ocupacional)
Cópia do termo de recebimento de EPI’s – Equipamentos de Proteção
Individual (funcionários)
Contratos em vigência: serviços, seguro, concessionárias etc...(originais)
Cópias autenticadas das guias de INSS, PIS, FGTS, ISS das empresas
prestadoras de serviços
Cópia de pelo menos um carnê de IPTU
Manuais de equipamentos, procedimentos de operação e procedimentos
de emergência
Regulamento Interno (os prédios que não são condomínio podem ter
um Regulamento Interno aprovado pelo proprietário do edifício)

IBAPE/SP


6.1.3 Nota importante

Alvará de Funcionamento – cada empresa situada em um edifício (proprietária

ou locatária) é responsável pela obtenção junto à Regional da Prefeitura Municipal de

seu respectivo “Alvará” ou “Licença” de Funcionamento.A Administração do

Condomínio ou Edifício é responsável por fornecer à empresa os seguintes documentos:

Cópia do AVCB do prédio – atualizado
Planta de arquitetura do andar tipo
Cópia do Habite-se ou Auto de Conclusão do prédio
Cópia do carnê de IPTU (apenas se não houver desmembramento)
Acesso do condômino à documentação
Mesmo que a conferência seja função do Conselho Consultivo, qualquer

condômino deve ter livre acesso à documentação, esteja em poder do síndico ou da

administradora.

O acesso também inclui os documentos referentes às despesas ainda não

aprovadas em Assembléia.

A responsabilidade pela guarda de documentos é do síndico / administradora.

Documentação referente funcionários de condomínios (quando houver)

Deve ser mantida em caráter permanente, mesmo de funcionários desligados há

mais de cinco anos

Guias do INSS e do FGTS - por lei, as administradoras devem manter em

arquivo próprio os originais das Guias.Na pasta de prestação contas para o síndico,

pode-se colocar uma cópia.

Mantenha os documentos abaixo:

IBAPE/SP


Livro ou cartão de ponto
Horário de trabalho
Carimbo do C.N.P.J
Matrícula no INSS
Livro de Registro de Empregados
Livro de Inspeção do Trabalho
Contratos de Experiência
Folha de Pagamento
Pasta com todas as rescisões de contrato de trabalho
Cadastro do empregador para o Vale Transporte
Declaração e Termo de Responsabilidade - vale transporte
Termo de responsabilidade para concessão do Salário-Família
Declaração de dependentes para fins de desconto do Imposto de Renda
Guias - contribuição sindical ; INSS ; FGTS ; PIS ; IR
Certidões negativas de Débito (CND) do INSS e FGTS a cada três
meses, se o responsável pelo pagamento é a administradora ou o contador
RAIS (Relação Anual de Informação Social)
DIRF (Declaração do Imposto de Renda na Fonte)
Comprovante de rendimentos pagos e de retenção de Imposto de Renda
na Fonte.

IBAPE/SP

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