1. Como Investir em Fundos
Imobiliários
17/4/2012 HENRIQUE CARVALHO FUNDOS IMOBILIÁRIOS 65 COMENTÁRIOS
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Como investir em fundos imobiliários é provavelmente o email que mais
recebo com dúvidas dos leitores do HC Investimentos.
É por esse motivo que preparei esse artigo com todos os detalhes que você
precisa saber antes de começar a investir em fundos imobiliários.
Mesmo se você já investe, o artigo contém informações valiosas sobre o
porquê investir, como investir e onde buscar informações sobre esse tipo de
investimento.

2. Do início de 2008 até março/2012 os fundos imobiliários já acumulam um
retorno de130,93%. Apenas para comparação, o CDI obteve o retorno de
54,75% e o Ibovespa -0,93% no mesmo período.
Com a queda dos juros, a atratividade dos fundos imobiliários como opção de
investimento só aumenta.
Veja um gráfico semelhante, porém, comparando ano-a-ano a rentabilidade
desses 3 importantes índices de investimentos.

3. A média do número de negócios mensais para todo o segmento dos fundos
imobiliários alcançou número recorde em toda a série histórica: 217 negócios
mensais.

4. Para efeito de comparação, esse mesmo indicador mostrava o número de 35
negócios mensais (na média) para o segmento dos fundos imobiliários em
janeiro/2008.
O que você precisa para investir?
Basicamente, você só precisa de uma corretora e dinheiro para investir.
O preço dos fundos imobiliários varia de fundo para fundo, assim como o
preço as ações. Dois são os tipos de preços mais tradicionais quando um fundo
é lançado ao mercado: (1) R$ 100,00 e (2) R$ 1.000,00.

5. Entretanto, você pode encontrar alguns fundos que custam menos de R$ 2,
como o Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11) e o Square Faria Lima
(FLMA11).
Por que investir em Fundos
Imobiliários?
Para muitos, os fundos imobiliários ainda são uma novidade.
Vou listar abaixo 3 principais motivos para você investir nesse setor em sua
carteira de investimentos.
1. Rentabilidade
Conforme mencionei no início do artigo, a rentabilidade dos fundos
imobiliários desde janeiro/2008 até março/2012 está acumulada em 130,93%.
Anualizando esse valor temos um retorno anual de 21,77%.
Embora seja improvável que no futuro os fundos imobiliários mantenham um
retorno anual dessa magnitude espera-se que eles continuem produzindo
retornos acima dos títulos públicos, já que embutem um risco maior do que
esse tipo de aplicação.
2. Diversificação
No eBook Alocação de Ativos eu menciono o conceito que chamo de “Tríade
Financeira”.

6. Basicamente, ele define as 3 principais classes de investimentos que todo
investidor deveria ter em carteira: (1) Renda-Fixa, (2) Fundos Imobiliários e
(3) Ações.
A inclusão dos fundos imobiliários reflete uma preocupação em diversificar as
formas de rendas da carteira. Sendo de uma classe diferente, os fundos
imobiliários possuem uma dinâmica de retorno diferente.
Um exemplo que ilustra bem isso é o fato de no ano de 2008, marcado pela
crise financeira, o retorno do Ibovespa foi de -41,22%, enquanto o retorno
médio dos fundos imobiliários foi de 7,81%.
3. Fluxo de renda mensal
Para muitos investidores, essa é o melhor benefício ao se investir em fundos
imobiliários. Como esses fundos pagam ao cotista rendimentos todo mês, o
investidor obtém uma grande geração de fluxo de renda.
E melhor: Isenta de Imposto de Renda.
É uma excelente alternativa para quem deseja retirar uma parcela de dinheiro
mensalmente do mercado.
A dinâmica desses rendimentos mensais é muito simples:
O administrador responsável pelo fundo imobiliário repassa (no mínimo) 95%
de todo o aluguel (rendimento) recebido pelo fundo aos cotistas, dinheiro que
cairá na própria conta do investidor na corretora.
Não há um dia fixo para esse recebimento, sendo necessário verificar nessa
página da BM&FBovespa os dias de pagamento, assim como o valor que será
repassado aos cotistas.
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7. Quero Receber!
Qual é a quantidade ideal de
fundos imobiliários para investir?
Embora não exista uma regra para essa pergunta costumo dizer que, no
mínimo, o investidor deveria investir ao menos em 5 fundos imobiliários.
O motivo dessa “receita pronta” com 5 fundos é que você está praticando o
mínimo da diversificação intra-setorial (dentro de uma mesma classe).
Embora os fundos imobiliários não sejam tão arriscados como as ações, eles
possuem seus riscos.
E um dos principais riscos é o fato de um fundo diminuir sua distribuição de
rendimentos mensais, que pode ocorrer por diversos motivos. Dentre eles:
1. Aumento da taxa de vacância. Quando o imóvel não é 100% alugado,
restando espaços vazios que não geram renda.
2. Aumento da inadimplência. O chamado “calote” por parte do locatário
do imóvel.
Reduzir riscos é uma sólida maneira de você investir pensando no longo
prazo, sendo um dos pilares da alocação de ativos.
Como escolher um Fundo
Imobiliário?

8. Sabendo que você precisa diversificar em pelo menos 5 fundos imobiliários
para diminuir os riscos desse tipo de investimento, você agora necessita
escolher esses 5 (ou mais) fundos. Mas como?
Embora cada investidor tenha seu perfil de risco, separei abaixo 5 dicas de
investimentos para que você tenha uma chance melhor de encontrar os fundos
imobiliários adequados para você.
1. Yield Mensal Atraente
Yield Mensal é a divisão entre o último rendimento do fundo imobiliário e seu
preço atual. Por exemplo, um fundo que distribuiu rendimento de R$ 1,00 e
tem preço de R$ 100,00 possui um Yield Mensal de 1,00%. (1/100).
O objetivo aqui não é escolher apenas os que tiverem os maiores yields
mensais. Afinal, quando um fundo tem um preço baixo em relação ao seu
rendimento mensal é provável que ele tenha um risco maior do que os demais
fundos.
O mercado não é perfeito, mas geralmente ele equilibra bem a relação risco x
retorno dos fundos.
A ideia aqui é procurar fundos que obtenham uma relação melhor do que os
títulos públicos, conforme mencionei em detalhes nesse artigo sobre preço
justo dos fundos imobiliários.
Desse modo, você “garimpa” os fundos viáveis e pode, posteriormente,
avançar em sua análise sobre ele.

9. 2. Atente para a Liquidez do Fundo
Embora a liquidez (número de negócios) dos fundos imobiliários tenha
avançado bastante nos últimos 2 anos, quando comparada com as ações, esse
número ainda é muito baixo.
Portanto, avalie sempre qual é o número de negócios de um fundo imobiliário
nos últimos 12 meses e no último mês. Como regra de bolso eu costumo olhar
apenas para fundos que tenham uma média mensal superior a 100 negócios
por mês.
Caso o tamanho de sua carteira seja grande também é interessante olhar o
volume negociado médio dos fundos imobiliários.
3. Escolha fundos de setores/regiões
diferentes
Explorando os conceitos de diversificação, o investidor deve procurar fundos
que não tenham uma correlação muito forte. Isso significa investir em fundos
de diferentes setores, como:
Escritórios
Hotelaria
Educacional
Industrial/Logística
Lojas/Shoppings
Desse modo, o investidor evita ficar “preso” em um único setor. Por exemplo,
caso o turismo no país sofra em um determinado ano, o setor de hotelaria dos
fundos imobiliários poderia ter ganhos menores, refletindo em uma queda do
valor da cota desses fundos.
Para avançar um passo no conceito de diversificação, também é aconselhável
investir em fundos imobiliários de regiões e estados diferentes, evitando crises
específicas de uma determinada região, que poderia (indiretamente) afetar os
fundos imobiliários daquela região.

10. 4. Procure informações sobre os
contratos de aluguéis
Qual tipo de fundo você se sentiria mais confortável ao investir?
1. Fundo Imobiliário com apenas um único locatário
2. Fundo Imobiliário com mais de 10 empresas como locatárias
Provavelmente você escolheu a segunda opção, correto? E o motivo é simples:
Caso o locatário da opção 1 desistir de alugar o imóvel (ou parte dele) o fundo
simplesmente terá uma queda de suas receitas, transferindo para o investidor
rendimentos mensais menores.
Esse foi o caso do fundo Memorial Office (FMOF11), quando a locatária que
ocupava os 23 dos 24 andares existentes do edifício Memorial Office resolveu
desocupar 9 desses andares locados.
O rendimento do fundo para o cotista, que era de R$ 0,99 constantemente,
caiu paraR$ 0,49. O valor do fundo caiu de R$ 130,00 para R$ 95,00, uma
queda de -27% no período próximo de 12 meses.
5. Analise os rendimentos mensais (além
dos números)
Alguns fundos imobiliários tendem a distribuir rendimentos constantes ao
longo do tempo. Embora possa parecer um benefício, permitindo analisar
melhor o preço justo desse fundo, pode também ser um pesadelo. E explico o
porquê.
Determinados fundos imobiliários possuem um contrato que garante uma
distribuição mínima para os rendimentos mensais até uma determinada data.
Um exemplo é o fundo Shopping West Plaza, lançado em agosto/2008 e que
possui uma garantia de renda mínima até julho/2012.
A proximidade com o vencimento da garantia e a possível redução do
rendimento pago após esse período faz com que o preço do fundo tenha se
desvalorizado em-15,74% nos últimos 12 meses.

11. Portanto, é muito importante saber se o fundo imobiliário escolhido possui um
contrato de garantia de renda mínima e quando será o vencimento dessa
garantia.
Se você gostou dessas indicações é provável que você adore saber as 17 dicas
de investimentos que separei para você vencer no mercado.
Onde Buscar Informações sobre
Fundos Imobiliários?
Analisar todos esses dados por conta própria seria muito difícil sem saber
onde e como ter acesso aos dados sobre esse tipo de investimento.
Cito abaixo algumas fontes confiáveis para você saber como investir em
fundos imobiliários de forma inteligente:
1. Site Fundo Imobiliário do Sérgio
Belleza
Aqui é onde você encontrará a grande maioria das informações que coloquei
nesse artigo, além de notícias relevantes sobre o setor.
Verifique em especial a página sobre cada fundo imobiliário e a página com
as análises do setor de fundos imobiliários em geral, abrangendo
rentabilidade, negócios, volume, yield mensal, comparação com outros
índices, etc.

12. 2. Fundos Imobiliários na BM&FBovespa
Ideal para procurar informações sobre:
Quais são os fundos imobiliários disponíveis para o investidor
Rendimentos mensais de cada fundo imobiliário
Relatórios mensais dos fundos
Cotações atuais de cada fundo
3. Guia de Fundos Imobiliários (Uqbar)
A Uqbar promove a cada ano um estudo detalhado sobre o setor de fundos
imobiliários com informações relevantes para o investidor que deseja
conhecer melhor esse tipo de investimento.
Guia do Investidor: Fundo de Investimentos Imobiliário 1
Guia do Investidor Fundo de Investimentos Imobiliário 2
4. Fundos Imobiliários no HC
Investimentos
Não poderia deixar de citar a própria página aqui no HC Investimentos que
contém todo o histórico de análises sobre os fundos imobiliários. Você
encontrará nessa página:
5 benefícios dos fundos imobiliários
Guia para investir em fundos imobiliários (em 7 partes)
Dados gerais dos fundos imobiliários
Rentabilidades dos fundos imobiliários
Análise detalhada de fundos selecionados (BCFF11B | FEXC11B | EURO11)
Notícias mais relevantes (selecionadas a dedo por mim) sobre esse tipo de
investimento
Espero que esse artigo tenha sido útil para você!
(crédito das imagens: shutterstock.com)
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Sobre o autor
Henrique é especialista em alocação de ativos, eleito um dos 5 melhores
educadores financeiros do Brasil em 2012/2013. Continue Lendo aqui!