Guia de Fundos de Investimento Imobiliários

edição

GUIA DO INVESTIDOR
fundo de investimento imobiliário

Caro leitor,

O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) tem protagonizado
uma das principais transformações no mercado de capitais brasileiro nos últimos
tempos. Uma das características marcantes deste processo é a pulverização
dos recursos captados pelos fundos. Dezenas de milhares de investidores
pessoa física se tornaram cotistas destes veículos, viabilizando aquisições e
financiamentos de empreendimentos imobiliários e, consequentemente,
diversificando e melhorando o perfil de risco de suas carteiras de investimento.
Este Guia foi concebido para o usufruto de todos os participantes do mercado
de FII, mas principalmente para este imprescindível player do mercado que é o
investidor pessoa física.
Há dois anos a Uqbar lançou a primeira edição do Guia do Investidor –
Fundo de Investimento Imobiliário. Naquele momento, uma conjunção de fatores
macroeconômicos, regulamentares e setoriais apontavam para um ponto de
inflexão na evolução do mercado de FII. O realizado até então era bastante
incipiente, mas o estimado para o futuro iminente era auspicioso. Apostando
nesta sequência de cenários, a Uqbar produziu naquela época o primeiro Guia
do mercado direcionado ao investidor de FII e, como comprovação desta visão,
recebeu um entusiasmado retorno do mercado não só pela tempestividade da
publicação como pela qualidade da mesma.
No final de 2009, ao se analisar mais depuradamente as condições de
mercado, era possível prever que o setor de FII iria crescer bastante, que uma
classificação de fundos por tipo de ativo, de imóvel e de finalidade era pertinente,
apesar de ainda distante de estar consolidada na prática, que fundos de renda
fixa iriam brotar, que o mercado primário e principalmente o secundário iriam
deslanchar e que novos tipos de carteira ou de estrutura de passivo passariam
a existir. Foi baseado neste racional que o primeiro Guia foi elaborado.
Passados dois anos, esta segunda edição do Guia do Investidor – Fundo
de Investimento Imobiliário vem corroborar a evolução de mercado prevista na
primeira edição. Agora, com um histórico recente mais rico em dados empíricos,
esta publicação tem um olhar que pode se dar ao luxo de contemplar o
retrovisor, até os dias de hoje. Assim, as classificações apresentadas são melhor
formar n informar n transformar

preenchidas, os gráficos e rankings incluem escalas mais altas e a análise
desenvolvida tem menos aspectos históricos e mais dados de carteira e de
desempenho de cotas.

GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 2a edição

O Guia está dividido em oito capítulos. Após a introdução e a descrição
dos termos e condições, o Capítulo 3 traz uma classificação dos Fundos e o
Capítulo 4 faz uma ampla análise de mercado, bastante focada na evolução
nos últimos dois anos e contendo uma tabela com informações relativas
aos imóveis nas carteiras dos fundos listados e um quadro explicativo dos
indicadores de rentabilidade. Em seguida, o Capítulo 5 apresenta algumas
considerações fundamentais sobre risco. Na sequência, vem um capítulo
abordando aspectos tributários e contábeis, especialmente escrito por João
Santos, Alvaro Taiar, Thais Romano e Ana Luiza da PricewaterhouseCoopers.
O Capítulo 7 é dedicado aos rankings de desempenho e de participantes no
mercado. Finalmente, no último capítulo é produzida uma tabela com todos
os FII listados na BM&FBOVESPA, contendo dados e informações financeiras
principais de cada fundo.
A Uqbar tem a convicção de que o momento pelo qual o mercado de FII
atravessa neste final de 2011 clama por uma nova publicação com o conteúdo
e o enfoque deste Guia. O mercado imobiliário brasileiro continua oferecendo
amplas oportunidades para empreendedores e investidores e o veículo
Fundo de Investimento Imobiliário vai assumindo um papel de destaque na
consolidação do elo com o mercado de capitais. Através da propagação da
educação especializada e da divulgação da informação qualitativa, a Uqbar
busca contribuir para que o investidor tenha as melhores ferramentas para
suas decisões. Formar, Informar e Transformar, este é o nosso lema.
Como sempre, criticas e sugestões serão entusiasticamente recebidas.
Tenham todos uma boa leitura.

Equipe Uqbar

© 2011 Uqbar - A Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. empregou seus melhores esforços na obtenção e
verificação dos dados apresentados neste documento. Entretanto, a Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda.
não se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuízos que possam advir de erros, omissões ou opinião expressa. Todos os direitos
autorais inerentes ao presente documento são de propriedade da Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda.
Nenhuma das informações desta publicação pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em
qualquer formato, por qualquer razão, ou por qualquer pessoa, sem citação da fonte.


Patrocínio
Em 1996 a Coinvalores estruturou e lançou o primeiro Fundo Imobiliário dentro
da Resolução CVM 205/1994. Dois anos mais tarde estruturou o primeiro Fundo
Imobiliário lançado e negociado na Bolsa de Valores. Desde então emprega sua vasta
experiência em negociações no mercado secundário e na administração de sua
carteira de Fundos.
www.coinvalores.com.br

Tauil & Chequer Advogados oferece aos seus clientes soluções inovadoras, criativas
e excelência no atendimento jurídico personalizado. O escritório é associado ao Mayer
Brown LLP desde 2009 e através de sua prática full service, presta assessoria a clientes
nacionais e internacionais em diversas áreas do Direito Empresarial.
www.tauilchequer.com.br

Criada em 1999, a Brazilian Mortgages foi a primeira companhia hipotecária
independente no Brasil. Com seu pioneirismo, inovou o mercado financeiro brasileiro
ao criar o primeiro Fundo de Investimento Imobiliário (FII) voltado para o varejo: o
Shopping Pátio Higienópolis. É líder no segmento de estruturação e administração de
FII com 27% de market share e R$ 5,6 bilhões de ativos administrados. (Set/2011)
www.brazilianmortgages.com.br

A PwC tem, entre seus pilares fundamentais, o estímulo à produção e disseminação de
conhecimento voltado às suas áreas de atuação: Auditoria, Consultoria de Negócios e
de Gestão, e Consultoria Tributária e Societária. A experiência dos nossos quase 5 mil
profissionais é focada no desenvolvimento de soluções que auxiliam na criação do
valor que os nossos clientes buscam.
www.pwc.com.br

O PMKA combina qualidade técnica, vasta experiência em negócios imobiliários e
profundo conhecimento da dinâmica empresarial do setor, que contribuem para uma
melhor performance na identificação, avaliação, discussão e proposição de soluções
eficazes.
www.pmka.com.br

Criada em 2003, a área de Investimentos Imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo
estruturou o primeiro Fundo de Investimento em Participações do Brasil. Atualmente,
tem como foco a estruturação de FII genéricos e com gestão ativa, sendo pioneira na
estruturação deste tipo de produto. A instituição é uma das líderes no mercado de FII
administrando R$ 1,7 bilhões na BMF&Bovespa (Fonte: BMF&Bovespa Nov.2011).
www.cshg.com.br

O BNY Mellon é um dos líderes em serviços financeiros para gestores independentes
e investidores institucionais, prestando serviços de administração e controladoria
fiduciária para diversos tipos de fundos e estruturas de investimento. Possuímos uma
equipe experiente, especializada em fundos estruturados, que está pronta para se
tornar parceira de seus negócios.
www.bnymellon.com.br

GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO | 2a edição 4

Índice de Conteúdo

1 Introdução 6
Cronologia Histórica 12

2 Resumo dos termos e condições 14

3 Classificação dos fundos 18
Por classe de ativos 19
Por classe de imóveis 21
Por finalidade 24

4 Análise do Mercado 28
Mercado Primário 31
Mercado Secundário 33

5 Considerações sobre Risco 44

6 Aspectos tributários e contábeis dos FII 48
Aspectos Tributários 49
Aspectos Contábeis 50

7 Rankings 55
Rankings de cotas 57
Rankings de Prestadores de Serviço 62

8 Fundos Listados na BM&FBOVESPA 67

Os dados de gráficos e tabelas desta publicação têm como data base 31 de outubro de 2011.
Para acompanhamento contínuo de dados e notícias sobre fundos de investimento
imobiliário, acesse www.uqbar.com.br ou utilize o Orbis.


Introdução 1


O setor de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) já apresenta um 1

Introdução
histórico de quase vinte anos no mercado de capitais brasileiro. Porém, esta
evolução se deu de forma não linear. O veículo FII sofreu transformações
regulatórias ao longo deste período que refletiram objetivos variados, mas que
em última análise visavam, cada qual a seu tempo, fortalecer o elo que este
veículo representa entre o mercado imobiliário e o mercado de capitais.
Criados por lei (nº 8.668) em 1993, os FII passaram a existir a partir de
1994 com a publicação da Instrução de nº 205 da Comissão de Valores
Mobiliários (ICVM 205), que regulamentou a constituição, o funcionamento
e a administração destes fundos. Caracterizados como uma comunhão de
recursos captados através de sistema de distribuição de valores mobiliários
para aplicação em empreendimentos imobiliários, os FII vêm constituindo
um segmento à parte dentro do mercado de capitais, apresentando um
crescimento robusto e consistente nos últimos anos.
Nos primeiros anos, boa parte dos FII estruturados tinham uma razão
de ser que desvirtuava a intenção original do legislador e do regulador. Ao
invés de se fundamentarem em empreendimentos imobiliários, muitos destes
primeiros fundos funcionavam mais como ferramenta de planejamento
fiscal e tributário. Na tentativa de se corrigir essa finalidade não desejada, em
1999 a Lei nº 9.779 determinou que as aplicações financeiras destes fundos
passassem a ser tributadas na fonte. A partir dessa data, os FII passam a ser os
únicos fundos de investimento no país que têm seus investimentos tributados,
realidade que persiste até os dias de hoje.
Por outro lado, esta mesma lei estabelece critérios para a distribuição
de rendimentos e ganhos de capital para os cotistas de FII. Assim, a indústria
de FII começa a se transformar e a ganhar uma nova cara, mais consistente
com os objetivos de fomento ao mercado imobiliário inicialmente desejados.
Surgem, na virada do século, os primeiros FII que captam recursos de forma
pulverizada junto ao pequeno investidor. As duas operações pioneiras neste
sentido são as do FII Shopping Pátio Higienópolis, que inicia oferta pública de
R$ 40,0 milhões para aquisição de participação de 25,0% em empreendimento
homônimo na cidade de São Paulo, e do FII Financial Center (atual Rio Bravo
Renda Corporativa), que capta R$ 38,8 milhões para aquisição de seis andares

em lajes corporativas para locação.
Buscando expandir significativamente a demanda por investimentos em
cotas de FII, aprovou-se em novembro de 2005 a Lei nº 11.196. Esta estabelece
a isenção fiscal de imposto de renda sobre os rendimentos de cotas de FII
distribuídos para investidores pessoas físicas, condicionado à existência de
um mínimo de cinquenta cotistas por fundo e à negociabilidade destas cotas


em ambiente de bolsa ou balcão organizado. Consequentemente, crescem 1

Introdução
fortemente os incentivos para se estruturar fundos e distribuir suas cotas
junto a este tipo de investidor. Nos anos seguintes a taxa de crescimento
de montante de emissões de cotas de FII é alta e a participação relativa aos
fundos listados para negociação nestes ambientes aumenta para acima de
80,0% do total. Em 2007, o montante emitido por este grupo de fundos atingiu
R$ 822,5 milhões de reais, mais de quatro vezes qualquer ano precedente.

Observação: Em 2011, a emissão do FII Porto Maravilha, de R$ 3,50 bilhões em
cotas adquiridas pelo FGTS, aumentou substancialmente o valor consolidado. O
FII Porto Maravilha adquiriu Certificados de Potencial Adicional de Construção
(CEPACs) e pode adquirir imóveis na Região do Porto do Rio de Janeiro. Foi
estruturado para financiar operação consorciada naquela região.

O mercado de FII, ao acumular alguns anos seguidos de crescimento
e adquirir dimensões não mais irrelevantes enquanto setor à parte, passa
a ter um desempenho mensurável que é altamente correlacionado com o
setor imobiliário. Assim, a crise financeira de 2008/2009, que interrompeu um
período inédito de alto volume de captação através de emissão de ações por
parte das empresas do setor de construção, também diminuiu o momentum
de expansão que os fundos imobiliários começavam a usufruir. Apesar de dois
impulsionadores eventos, um de natureza jurídica e outro regulamentar, que

ocorreram neste período, o mercado de FII só retoma trajetória ascendente
a partir do final de 2009, quando o setor entra em uma fase de crescimento
acelerado.


1

Introdução
Em outubro de 2008 a CVM emite a Instrução nº 472 (ICVM 472), um
verdadeiro divisor de águas na evolução histórica do setor. A ICVM 472
substituiu a ICVM 205, de quatorze anos antes, e praticamente redefine os FII,
ao ampliar consideravelmente o escopo de investimentos possíveis vinculados
ao setor imobiliário por estes fundos. O destaque fica por conta da permissão
expressa de investimentos em valores mobiliários, entre eles o Certificado de
Recebíveis Imobiliários (CRI), como também as Letras de Crédito Imobiliário
(LCI) e as Letras Hipotecárias (LH).
Ao permitir a existência de FII dedicados exclusivamente a investimentos
em títulos de lastro imobiliário como o CRI, esta instrução transforma o FII
em um veículo que pode investir em uma carteira composta por ativos
de renda-fixa, em contraposição às carteiras de imóveis (“fundos de tijolo”)
de características de renda variável (equity). Os FII de CRI, neste sentido, se
assemelham bastante a outros fundos que possuem carteiras de crédito
privado, inclusive os fundos de recebíveis, ou Fundos de Investimento em
Direitos Creditórios.
Este tipo de fundo, no entanto, só passa a efetivamente existir a partir
da promulgação da Lei nº 12.024, em agosto de 2009, que isenta na fonte
os rendimentos auferidos em investimentos realizados por FII em CRI, LCI,
LH e cotas de FII. Desta forma, o benefício da isenção fiscal referente a

investimentos, por parte de pessoas físicas, em CRI, LCI e LH é devidamente
transmitido para o caso quando estes investimentos se dão de forma indireta,
através da aquisição de cotas de FII que, por sua vez, investem nestes títulos.
Cria-se assim um eficiente mecanismo de acesso, por parte da pessoa física, a
investimentos em títulos estruturados, uma vez que gestores independentes e
especializados passam agora a oferecer investimentos em carteiras com risco
pulverizado em diferentes títulos.

Tanto em relação aos tipos de ativos que compõem as carteiras dos FII, 1

Introdução
como também no que diz respeito à própria estrutura possível do seu passivo,
muito se evoluiu ao longo do tempo, particularmente depois de 2008 com
a emissão da ICVM 472. Nos últimos três anos o mercado destes fundos se
multiplicou, tendo consequentemente alargado o escopo das carteiras de
investimentos, do perfil de investidores e da atuação de terceiros envolvidos,
como por exemplo, a entrada de grandes bancos comerciais. Variável
fundamental neste processo, estas instituições com suas grandes redes de
varejo, passaram a alocar esforços de distribuição de cotas de FII junto ao vasto
universo de seus clientes pessoas físicas.
O mercado secundário, ainda relativamente menor se comparado ao
mercado de ações, saltou de patamar em termos de liquidez. Os níveis de
capitalização de mercado dos fundos passou a ser mais elevado, tendo
rompido a marca individual de R$ 1,0 bilhão no caso do maior fundo. A
rentabilidade média do setor vem superando outros mercados há mais de
dois anos. Sob a perspectiva de análise de risco, surgiu a primeira cesta de
casos reais diversos de desempenho afetado negativamente que oferecem
lições a serem aprendidas.
Abaixo, a figura 3 mostra a evolução da capitalização de mercado e do
número de fundos consolidados do conjunto de FII negociado no mercado
secundário.


Porém, apesar da maior amplitude e do forte crescimento do mercado, 1

Introdução
é importante registrar que quando considerados os investimentos feitos por
estes fundos em imóveis, nota-se uma forte concentração em dois tipos:
escritórios e shopping centers. Importantes segmentos como o habitacional, o
de hospedagem e o de logística ainda representam na indústria participações
pequenas quando comparado às necessidades do país no presente e futuro
próximo, incluindo, por exemplo, o financiamento de infraestrutura para os
próximos eventos esportivos mundiais que serão realizados no país.
Ao longo deste Guia será apresentada uma completa cobertura dos
aspectos relevantes do mercado de FII para investidores potenciais e existentes.
Boa parte do conteúdo é focado na leitura dos desdobramentos mais recentes
no setor e reflete as transformações qualitativas e quantitativas que ocorreram
desde 2008. Uma avaliação mais centrada neste período tem o benefício
de usufruir, assim, de um rico material empírico e didático para se melhor
compreender as opções de investimento que o mercado de FII oferece nos
dias de hoje. Cr


Cronologia Histórica 1

Introdução
1993
25 | Junho – Lei nº 8.668
Instituição dos fundos de investimento imobiliário (FII). Determina que
a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorize, discipline e fiscalize a
constituição, o funcionamento e a administração destes fundos.

1994
14 | Janeiro – Instrução CVM nº 205
Dispõe sobre a constituição, o funcionamento e a administração de FII.

14 janeiro – Instrução CVM nº 206
Dispõe sobre normas contábeis aplicáveis às demonstrações financeiras
dos FII.

1997
20 | Novembro – Lei nº 9.514
Cria o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária
de coisa imóvel, as companhias securitizadoras de crédito imobiliário e
os certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

1999
19 | Janeiro – Lei nº 9.779
Institui condições para critérios relativos à distribuição de rendimentos
e ganhos de capital de FII e estabelece que os rendimentos e ganhos
líquidos auferidos por estes fundos, em aplicações financeiras de renda
fixa ou de renda variável, sujeitam-se à incidência do imposto de renda
na fonte.

2001
06 | Abril – Resolução CMN nº 2.829
Estabelece cronograma de redução, através de limites máximos

decrescentes, do total de recursos aplicados nas diversas carteiras
que compõem o segmento de imóveis das entidades fechadas de
previdência privada.


2004 1

Introdução
21 | Dezembro – Lei nº 11.033
Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual
das pessoas físicas, a remuneração produzida por CRI, letras hipotecárias
(LH) e letras de crédito imobiliário (LCI).

2005
21 | Novembro - Lei nº 11.196
Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual
das pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos FII: (i) cujas cotas
sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou
no mercado de balcão organizado; e (ii) que apresentem, no mínimo, 50
cotistas. Este benefício não será concedido a cotistas pessoa física que
representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou
cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a
10,0% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.

2008
31 | Outubro – Instrução CVM nº 472
Cria nova regulamentação para FII. Destaque para permissão expressa
de investimentos em valores mobiliários e outros ativos ligados ao setor
imobiliário.

2009
27 | Agosto – Lei nº 12.024
Isenta do imposto de renda na fonte os rendimentos auferidos em
aplicações efetuadas pelos FII em CRI, LH, LCI e cotas de FII.

24 | Setembro – Resolução CMN nº 3.792
Aprova novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdência
Complementar (EFPC), aumentando os limites permitidos de
investimento e criando novos segmentos com seus limites próprios.
Destaque para os FII que na nova classificação não fazem mais parte

do segmento de imóveis, tendo sido deslocados para o segmento de
investimentos estruturados.


Resumo
dos termos
e condições
2


Fundo de investimento imobiliário 2

Resumo dos termos e condições
Descrição Comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de
valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos
imobiliários.

Forma e Registro Constituídos sob a forma de condomínio fechado, podem ter prazo de
duração indeterminado. A constituição e funcionamento dos FII dependem
de registro prévio na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que é
concedido automaticamente mediante entrega de conjunto de documentos
e informações.

Tipos de Ativos Podem investir em empreendimentos imobiliários representados por quaisquer
direitos reais sobre bens imóveis e títulos de renda fixa e variável.

Limites (a) de Investimento: Fundos que invistam preponderantemente em valores
mobiliários devem respeitar certos limites de aplicação por emissor e por
modalidade de ativos financeiros. Não existem limites para investimentos
em cotas de Fundos de Investimento em Participações (FIP), cotas de FII e
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
(b) de Distribuição: Deverão distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95,0% dos
lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou
balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Administração Compreende o conjunto de serviços relacionados ao funcionamento e à
manutenção do fundo. Administradores de FII devem prover ao fundo, direta
ou indiretamente, os seguintes serviços: (i) manutenção de departamento
técnico habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos
imobiliários; (ii) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos
títulos e valores mobiliários; (iii) escrituração de cotas; (iv) custódia de ativos
financeiros; (v) auditoria independente; e (vi) gestão dos valores mobiliários
integrantes da carteira do fundo.

Administrador Somente podem ser administradores de FII as seguintes instituições: bancos
comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de
crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou
sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito
imobiliário, caixas econômicas e companhias hipotecárias.


Custódia Custódia dos ativos financeiros dos FII é necessária sempre que estes ativos 2

representem mais que 5,0% do patrimônio líquido do fundo.

Tipo de Investidor Não existe limitação quanto ao tipo de investidor. Porém, é permitida a
constituição de fundos destinados exclusivamente a investidores
qualificados, que podem contar com condições e características
específicas.

Cota de Fundos de Investimento Imobiliário

Descrição Fração ideal de patrimônio do Emissor.

Emissor Fundos de Investimento Imobiliário (FII), uma comunhão de recursos captados
por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à
aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis, (b) títulos imobiliários de
renda fixa, (c) ações, debêntures, notas promissórias e outros valores
mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas
aos FII, (d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas
cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII, (e)
certificados de potencial adicional de construção, e (f) cotas de outros FII ou
de Fundos de Investimento em Participações (FIP) e Fundos de Investimento
em Direitos Creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento,
exclusivamente, atividades permitidas aos FII. Os FII são constituídos sob a
forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração
indeterminado.

Forma e Registro Escritural e nominativa.

Classe Classe única no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados
exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou
características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos
rendimentos periódicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo

de liquidação do fundo.

Série Emissão de cotas pode ser dividida em séries, com o fim específico de
estabelecer, para cada série, datas diversas de integralização, sem prejuízo da
igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas.


Distribuição Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser 2

realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de
distribuição de valores mobiliários. Uma nova distribuição não pode ser
iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior.

Subscrição Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido,
desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado
inicialmente e alcançado.

Integralização Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no compromisso de
investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e,
no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados,
títulos e valores mobiliários.

Amortizações Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas preestabelecidas no regulamento
do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas.

Resgate Não é permitido.

R
etorno Capital investido Capital investido em cotas de FII é retornado através (i) da distribuição de
resultados; (ii) da amortização das cotas; (iii) da venda das cotas no mercado
secundário; ou (iv) da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a
distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas.

Transferência As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão e transferência,
assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e
documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão
organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação.

A
mbiente de Negociação BM&FBOVESPA (bolsa e balcão).

Liquidação Financeira BM&FBOVESPA e CETIP.


Classificação
dos fundos
3


O arcabouço regulamentar para fundos imobiliários define, de forma 3

Classificação dos fundos
bastante abrangente, os ativos passíveis de serem adquiridos por um FII.
Levando em consideração a variedade permitida, a prática do mercado
observada atualmente e a proliferação esperada para estes fundos, a Uqbar
classificou os fundos imobiliários listados para negociação na BM&FBOVESPA
de acordo com três critérios diferentes: por classe de ativos, por classe de
imóveis e por finalidade. O objetivo desta classificação é agrupar os fundos com
políticas de investimento semelhantes para facilitar a análise comparativa.
As figuras deste capítulo consideram somente os fundos imobiliários
com capitalização de mercado em 31 de outubro de 2011. A capitalização de
mercado é calculada pela multiplicação do preço médio ponderado mensal
das negociações de outubro (por montante negociado) pelo número de cotas.
O número de cotas é o do final de outubro enquanto que o preço médio
ponderado mensal é o do mês de outubro, ou o do mês mais recente em
que houve negociação, dentro de um período de seis meses, caso não tenha
havido negociação em outubro.

Por classe de ativos
Classifica os fundos de acordo com a classe de ativo predominante em
cada fundo.
n Imóvel – Fundos cuja política de investimento prioriza direitos
reais sobre bens imóveis. Estes incluem projetos em fase de
desenvolvimento, incorporação ou construção, ou imóveis acabados,
sendo ou não ocupados, e em funcionamento pleno ou parcial. Inclui
também investimentos em Sociedades de Propósito Específico que
são proprietárias ou detentoras de direitos reais ou direitos aquisitivos
sobre Imóveis.
n Renda Fixa – Fundos cuja política de investimento prioriza
instrumentos de renda fixa, que incluem: (i) títulos registrados na CVM,
tais como debêntures, certificados de desdobramentos, certificados
de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures e notas
promissórias; (ii) certificados de recebíveis imobiliários; (iii) letras
hipotecárias; e (iv) letras de crédito imobiliário. Em todos os casos, as

atividades preponderantes dos emissores têm que ser necessariamente
aquelas permitidas aos FII.
n Renda Variável – Fundos cuja política de investimento prioriza
instrumentos de renda variável, que incluem: (i) títulos registrados
na CVM, tais como ações, bônus de subscrição, seus cupons,
direitos, recibos de subscrição e cotas de fundos de investimento; (ii)


ações ou cotas de Sociedades de Propósito Específico; (iii) cotas de 3

Fundos de Investimento em Participações (FIP); (iv) cotas de fundos
de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam
exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário; (v)
cotas de outros FII; e (vi) cotas de Fundos de Investimento em Direitos
Creditórios (FIDC). Em todos os casos, as atividades preponderantes
dos emissores têm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII.
n Multiclasse – Fundos cuja política de investimento combina duas ou
mais das classes de ativos mencionadas acima.


Em 31 de outubro de 2011, dos 55 FII cujas cotas eram negociadas na 3

BM&FBOVESPA, 49 pertenciam à classe Imóvel. Dos seis FII restantes, quatro
pertenciam à classe Renda Fixa e um pertencia a cada uma das classes
restantes. Vale observar que os dois maiores FII de Renda Fixa, cujo patrimônio
líquido conjunto em outubro de 2011 era de R$ 1,10 bilhão, não têm suas
cotas negociadas na BM&FBOVESPA e portanto não estão incluídos nesta
distribuição. Em outubro de 2011, os FII da classe Imóvel representavam 95,3%
e 89,1% respectivamente da capitalização de mercado e do número de fundos
negociados na BM&FBOVESPA.

Por classe de imóveis
Classifica os fundos da classe de ativos Imóvel por classe predominante
de empreendimento imobiliário adquirido ou passível de aquisição pelo FII.
n Logística – Prédios e galpões, ou projetos para a construção destes,
utilizados para apoiar a atividade industrial ou comercial como o
armazenamento e distribuição de bens. Um investimento nesta
categoria tipicamente inclui espaços e estruturas para estacionamento,
carregamento e descarregamento de caminhões.
n Hospitalar – Hospitais e o equipamento médico necessário para seu
funcionamento, ou projetos para a construção destes. Dependendo
do equipamento envolvido, este poderia ser o maior componente de
valor do investimento. Neste caso, a caracterização do investimento
como “imobiliário” poderia ser questionada pela CVM e pelo mercado.
A Uqbar entende que o componente imobiliário do investimento
deveria ser o predominante para ser elegível para uma carteira de
FII. Investimentos hospitalares tipicamente incluem espaços para
estacionamento nos imóveis.
n Hospedagem – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação
de pessoas físicas, locadas com base temporária ou prolongada,
frequentemente na forma de hotéis, resorts e serviços de flat, ou um
projeto para a construção destes. Investimentos em hospedagem
podem incluir uma infraestrutura variada, desde estacionamento,
restaurante e piscina até campo de golfe, quadras de tênis e praia.

n Industrial – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação
de fábricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades
industriais, ou projetos para a construção destes. Investimentos
industriais podem incluir espaços e estruturas de apoio à atividade
industrial principal, tais como estacionamento e uma área gerencial.


n Residencial – Prédios e outras estruturas residenciais, normalmente 3

casas ou apartamentos, ou projetos para a construção destes.
n Escritórios – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação
de pessoas enquanto exercem uma atividade profissional que não
seja a industrial, ou projetos de construção destes. Um exemplo é
um prédio de salas comerciais alugadas por pessoas jurídicas ou
profissionais liberais. Estes empreendimentos poderiam incluir espaços
de estacionamento e áreas de apoio ao funcionamento e manutenção
do imóvel.
n Educacional – Imóveis destinados a instituições de ensino e o
equipamento necessário para a realização da atividade de ensino,
ou projetos para a construção destes. Investimentos nesta categoria
podem incluir a exploração comercial de outros espaços associados a
estes imóveis como pequenas lojas, restaurantes e estacionamento.
n Varejo – Esta categoria está dividida em três sub-categorias, conforme
descrito abaixo.
Shopping Centers – Complexos imobiliários encobertos para um
conjunto de lojas de varejo, ancoradas por duas ou mais lojas de
departamento de grande escala e marca reconhecida, ou projetos para
a construção destes. O número de lojas normalmente excede 150 e a
variedade é grande, frequentemente incluindo restaurantes e cinemas.
Shopping Centers tipicamente incluem espaços para estacionamento
e áreas de apoio gerencial e de manutenção.
Galerias – Um conjunto de lojas encoberto, que normalmente conta
com menos de 150 lojas e sem a presença de âncoras, ou projetos
para a construção destes. A variedade normalmente não inclui
cinemas, mas poderia incluir restaurantes. Galerias podem ou não
ter espaços para estacionamento e normalmente tem áreas de apoio
gerencial e de manutenção.
Lojas Individuais – Prédios, espaços no andar térreo de edifícios e
outras estruturas para uma ou mais lojas comerciais individuais, ou
projetos para a construção destas.
Diversificado – Complexos imobiliários que hospedam duas ou mais

n

das outras categorias aqui apresentadas, ou projetos para a construção
destes. Um exemplo seria um imóvel com um shopping center numa
área específica e salas comerciais numa outra área.
n Indeterminado – Investimentos imobiliários que não se enquadram
em nenhuma das outras categorias.


3


Em 31 de outubro de 2011, três classes de empreendimentos imobiliários
dominavam o mercado de FII dentro da classe de ativos Imóvel: Escritórios,
Varejo (Shopping Centers) e Diversificado. Juntos, os fundos destas classes de
empreendimentos imobiliários representavam 90,6% e 73,5% respectivamente

do total da capitalização de mercado e do número de fundos negociados da
classe de ativos Imóvel na BM&FBOVESPA.


Por finalidade 3

Classifica os fundos de acordo com a principal finalidade de existência do
fundo.
n Renda Regular – Fundos cuja principal finalidade é a geração de
renda regular para seus cotistas. A regularidade é alcançada pela
composição da carteira que poderia ser, no caso de FII da classe
Imóvel, o pagamento sistemático de aluguel, ou, no caso de FII da
classe Renda Fixa, o pagamento de juros dos títulos investidos.
n Ganho de Capital – Fundos cuja principal finalidade é o aumento do
valor patrimonial e de mercado da cota através da valorização dos bens
e direitos investidos e/ou de sua negociação no mercado secundário.
n Investimentos Gerais – Fundos cuja finalidade é definida amplamente.
Estes fundos geram resultados para seus cotistas com investimentos
em ativos que produzem aluguel, juros, dividendos e também através
de ganhos de capital realizados pela compra e venda de ativos. Inclui-
se também nesta classe fundos que tem como principal objetivo a
gestão patrimonial de imóveis.
n Securitização – Fundos cuja principal finalidade é viabilizar uma
operação de securitização. O fundo participa destas operações
como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo
de caixa proveniente do pagamento de aluguéis ou equivalentes
de um imóvel adquirido pelo fundo. Ver box Fundos Imobiliários e
Securitização na página 26 para maior detalhamento.


3

Em 31 de outubro de 2011, três categorias da classificação dos fundos por
finalidade estavam presentes entre os fundos com capitalização de mercado
para aquela data: Renda Regular, Ganho de Capital e Investimentos Gerais. A
categoria Renda Regular era predominante, com uma participação de 87,2%
e de 87,3% respectivamente da capitalização de mercado e do número de
fundos negociados de todo o conjunto de FII listados na BM&FBOVESPA.


Fundos Imobiliários e Securitização 3

Dois tipos de estruturas relacionadas a processos de securitização de ativos muitas vezes contam
com a participação de um fundo de investimento imobiliário (FII). O fundo participa destas
operações como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente
do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel adquirido pelo fundo. Abaixo uma
descrição resumida destas estruturas.

Build-to-suit
Neste tipo de estrutura, os créditos que lastreiam a emissão dos títulos são provenientes de um
contrato “build-to-suit” entre uma construtora ou incorporadora/FII e uma ou mais empresas
de um mesmo grupo econômico. Nestas operações, uma empresa que busca financiamento
para aquisição e construção de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente um
FII, para: (i) comprar o terreno; (ii) definir um projeto que atenda às necessidades do inquilino;
(iii) desenvolver e construir o prédio; e (iv) alugar o prédio para a própria empresa, de acordo
com termos e condições previamente definidos. Estes contratos geram, portanto, recebíveis ao
FII, decorrentes dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilino do FII), os
quais são vendidos para uma Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários (Securitizadora
Imobiliária), que financia esta aquisição com a emissão de certificados de recebíveis imobiliários
(CRI). A figura abaixo exibe uma representação esquemática deste tipo de estrutura.

Build-to-suit

Incorporadora

Securitizadora Imobiliária

Vendedor
(FII)
Recebíveis de
Aluguel

Contrato “Build to suit”

Empresa


3

Reforços de crédito nestas estruturas podem incluir: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do
terreno; e (ii) garantias cobrindo os riscos de desempenho da construtora ou incorporadora e o
penhor das cotas do FII. A documentação geralmente restringe mudanças no regulamento do
fundo. O inquilino também pode ter uma opção de compra da propriedade a um preço pré-
determinado no final do prazo do contrato de aluguel.

Sale and lease-back
Devido à similaridade das estruturas, este tipo de operação toma emprestado o nome de uma
estrutura conhecida no mercado como “sale and lease-back”. Nestas operações uma empresa
vende um imóvel a um veículo, geralmente um FII, o qual concede, por prazo determinado e
mediante pagamento a prazo de preço, o direito de uso da superfície do imóvel para a empresa
vendedora. O fundo financia a compra da propriedade com a cessão dos créditos de concessão
do direito real de superfície para uma Securitizadora Imobiliária que, por sua vez, financia a
compra com a emissão de CRI lastreados nestes ativos. A figura a seguir exibe a representação
esquemática desta estrutura.

Sale and lease-back

Securitizadora Imobiliária

Créditos da Concessão do Direito
de Uso de Superfície Créditos da
CRI
FII Concessão do
CRI Investidores
Direito de Uso
Cessão Definitiva de Superfície R$
R$

Contrato de Direito
de Uso de Superfície

Pagamentos pelo Direito de Uso de Superfície
Empresa
R$

Outros tipos de reforço de crédito que poderiam ser incorporados neste tipo de operações

incluem: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do terreno; e (ii) direito de regresso contra a empresa
vendedora do imóvel. Se construção ou incorporação forem necessárias, garantias para estes
riscos, bem como penhor das cotas do fundo, poderão fazer parte da operação.


Análise
do Mercado
4


Nos últimos dois anos o setor de Fundos de Investimento Imobiliário 4

Análise do Mercado
(FII) vem expandindo em número, conteúdo e forma. Cresceram de forma
substancial as emissões de cotas destes fundos no mercado primário e as
negociações destas no mercado secundário realizadas através de bolsa
de valores e balcão organizado. Ao mesmo tempo, novos tipos de ativos
e carteiras foram adquiridos e formados por fundos inovadores. E do lado
do passivo, chegou-se às primeiras operações com diferenciação de classe
de cotas.
Em setembro de 2009, depois de quinze anos do nascimento do marco
regulatório deste setor, existiam 75 FII em funcionamento no país. Porém,
apenas 23 destes fundos tinham suas cotas negociadas em ambientes de
bolsa e balcão da BM&FBOVESPA (fundos listados). Dois anos depois, em
setembro de 2011, eram 123 FII em operação, dos quais 55 tinham suas cotas
negociadas naquela casa. Analisado sob o prisma do ritmo da evolução
histórica do montante consolidado de emissão de cotas de FII, em um espaço
de seis anos, que compreende o período do ano de 2003 ao de 2008, um
montante total de R$ 2,53 bilhões foi emitido, sendo R$ 1,75 bilhão em cotas
de fundos listados, enquanto que em um prazo de apenas um ano e nove
meses, que vai do começo de 2010 até setembro de 2011, um montante total
de R$ 11,26 bilhões foi emitido, sendo R$ 4,39 bilhões em cotas de fundos
listados. A conclusão imediata é a de que 2009 representou um ponto de
inflexão na taxa de crescimento do mercado de FII.
No nível individual, destaque para o aparecimento, em dezembro de
2010, do primeiro fundo listado cujo valor de capitalização de mercado
superou a marca de R$ 1,0 bilhão. A tendência recente de surgimento de
um maior número de fundos de tamanho mais significativo e de base
pulverizada de cotistas contribui para geração de mais liquidez no mercado
secundário. Em outubro de 2011 existiam cinco fundos listados com valor
individual de capitalização de mercado superior a R$ 500,0 milhões e oito
fundos com valor acima de R$ 400,0 milhões.
Este crescimento nas cifras de alguns dos principais indicadores
relacionados ao tamanho do mercado consolidado e dos fundos tomados
individualmente mostra, em uma primeira análise, o grau de transformação

do setor nos últimos anos do ponto de vista quantitativo.
A partir do advento da ICVM 472, novos tipos de FII que a partir de então
puderam também ter como objeto de investimento valores mobiliários, foram
estruturados. Dentre eles, se destacam os fundos que compuseram suas
carteiras preponderantemente com Certificados de Recebíveis Imobiliários
(CRI) e o primeiro fundo que investe em cotas de FII. Além disto, com a


evolução geral do setor e o aumento de operações, fundos com mais de um 4

Análise do Mercado
imóvel, baseados na capacidade de gestão imobiliária de uma determinada
instituição, passaram a ser mais frequentes. Carteiras alternativas foram
montadas, como por exemplo, carteiras de participações em Sociedades de
Propósito Específico (SPE) responsáveis por empreendimentos imobiliários
residenciais.
O avanço de carteiras de FII formadas por títulos de lastro imobiliário ou
por ativos múltiplos e alternativos é um testemunho da transformação do
setor do ponto de vista de conteúdo.
Mais recentemente foram estruturados os primeiros FII que emitiram
cotas de classes diferentes: sênior e subordinada1. A ICVM 472 permite a
estruturação de passivo de FII com classes diferentes de cotas, sendo a
distribuição restrita a investidores qualificados. Esta possibilidade aproxima os
FII, enquanto veículos, dos Fundos de Investimento em Direitos Creditórios,
único tipo de fundo, até então, do qual era possível a emissão de classes
diferentes de cotas.
A estruturação de FII com classes diferentes de cotas representa uma
evolução do setor do ponto de vista de forma.
A evolução do mercado de FII nos últimos anos é inquestionável. Porém,
a velocidade com que as transformações vem ocorrendo não permitiu que
o regime informacional aplicado para esses fundos evoluísse da mesma
forma. Relatórios como o Informe Mensal, submetido pelos administradores
de FII todos os meses, ainda seguem um modelo da época anterior à ICVM
472. Idem em relação às práticas contábeis ainda vigentes para estes fundos.
A boa notícia é que regulador e participantes de mercado estão cientes
da necessidade de aprimoramento neste campo. Como exemplo, pode-se
citar a iniciativa liderada pela Comissão de Valores Mobiliários, e que contou
com participantes de diversos segmentos do mercado, visando consolidar
as normas e procedimentos contábeis e padronizar as demonstrações
financeiras para estes fundos. O resultado deste trabalho resultou em uma
minuta de instrução, a qual já passou por audiência pública, e que deve ser a
base de uma nova norma para FII, esperada para muito em breve.

A seguir uma análise mais detalhada dos mercados primário
e secundário de cotas de FII. Exceto quando expressamente
mencionado, as estatísticas apresentadas referem-se apenas a
fundos listados para negociações de suas cotas em bolsa de valores
e ambiente de balcão organizado.

1
Em 31/10/2011, os dois FII listados que tinham emitido cotas de classe sênior e subordinada eram o FII RB Capital Agre
e o FII RB Prime Realty I.

Mercado Primário 4

Análise do Mercado
O montante consolidado de emissões de cotas de FII deu um salto em 2010,
passando de um nível de R$ 866,8 milhões no ano anterior para R$ 2,59 bilhões
naquele ano. Nos primeiros dez meses de 2011, o montante atingiu R$ 1,80 bilhão,
projetando um valor anual comparável ao de 2010. Impulsionado por uma
conjunção de fatores construtivos, dentre os quais se destacam o advento
da ICVM 472, o boom imobiliário no país, a expectativa de queda a longo
prazo das taxas de juros e as evoluções institucional e estrutural do setor, o
mercado de FII começou a decolar e a atrair cada vez mais participantes de
peso, principalmente aqueles com grande capacidade de distribuição junto
ao investidor pessoa física.
Após a vinda ao mercado dos primeiros fundos dedicados a títulos de
crédito, os FII que investem em imóveis deixaram de representar 100,0% do
setor. Porém, esta redução da preponderância absoluta do segmento de
imóveis por enquanto se deu de forma moderada. As emissões dos fundos
pertencentes às duas maiores categorias por tipo de imóvel, a de escritórios
e a de shopping centers, ainda tem representado, nos últimos dois anos, mais
de 65,0% do total de emissões de todos os FII. Se somadas às emissões de
todos os outros fundos que investem em imóveis, esta participação tem sido
maior que 85,0 %. Os fundos dedicados a investimentos em títulos de renda
fixa com lastro imobiliário, principalmente CRI, os chamados FII de Renda Fixa,
emitiram R$ 203,3 milhões nos primeiros dez meses de 2011, representando
11,3% do total do setor2.

2
Os dados referentes aos dois maiores FII de Renda Fixa atuais não estão inclusos nos gráficos apresentados nesta
publicação pelo fato de não terem suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA. Eles são o FII Votorantim Securities I e FII
Votorantim Securities II, com valor de patrimônio líquido em 31/10/2011 de R$ 604,7 milhões e R$ 493,7 milhões respec-
tivamente.


Devido ao foco no mercado investidor pessoa física, os bancos comerciais 4

Análise do Mercado
de varejo se tornaram protagonistas, através de seus canais de distribuição,
do alcance à crescente demanda por cotas de FII emitidas no mercado
primário. O rendimento líquido competitivo para o investidor pessoa física,
proporcionado pela isenção fiscal em relação aos rendimentos das cotas dos
fundos, contribuiu de forma determinante para a atratividade destes títulos
junto à extensa base destes clientes dos bancos comerciais de varejo. Por sua
vez, as corretoras independentes também intensificaram seu foco de atuação
junto a este tipo de investidor visando a distribuição de cotas destes fundos.
O resultado desta participação crescente dos bancos e corretoras
no mercado primário de emissão de cotas de FII tem sido a colocação
destes títulos perante dezenas de milhares de investidores pessoas físicas,
caracterizando este tipo de investidor, por larga margem, como o mais
relevante. Até o final de outubro, a classe de investidor pessoa física adquiriu
79,7% de tudo o que foi emitido no ano.

A expectativa de forte crescimento do mercado de FII resultou em um
grande número de pedidos de registro de ofertas junto à CVM. Apesar do
seu registro concedido, algumas destas ofertas não se materializaram, ou
vieram a existir com montantes reduzidos, refletindo na maior parte das

vezes uma dificuldade do lado da oferta por conta do esforço de originação.
Este fenômeno ocorreu de forma geral em relação ao tipo de ativo a ser
originado, mas com maior proeminência no caso de tentativas de se originar
carteiras compostas por CRI, os quais se tornaram muito demandados a
partir da ICVM 472.


Mercado Secundário 4

Análise do Mercado
Uma mudança marcante que caracterizou a evolução do mercado de
FII, particularmente a partir do segundo trimestre de 2010, foi a alta taxa de
crescimento da liquidez consolidada no mercado secundário de cotas na
BM&FBOVESPA, seja qual for a medida utilizada para capturar este movimento.
O montante negociado total pulou de um patamar que raramente era
superior aos R$ 50,0 milhões trimestrais até o começo de 2010, para um nível
médio acima dos R$ 200,0 milhões nos últimos quatro trimestres, sendo
que no trimestre mais recente, finalizado em setembro de 2011, atingiu um
valor acima de R$ 250,0 milhões. A categoria de FII que investe em imóveis
destinados a escritórios tem sido historicamente a que representa a maior fatia
da liquidez do mercado por montante negociado, tendo alcançado um valor
de R$ 126,5 milhões no terceiro trimestre de 2011.
A mesma tendência, que aponta para um aumento substancial de liquidez
nos últimos dois anos quando se avalia os números de montante negociado,
pode ser detectada através do histórico de número de negócios trimestral. No
terceiro trimestre de 2011 houve quase dez vezes mais negócios com cotas de
FII no mercado secundário do que no último trimestre de 2009. A ascendência
no período foi ininterrupta e de alta inclinação. A categoria de FII que investe
em escritórios também tem sido historicamente a que representa a maior fatia
da liquidez do mercado por número de negócios, tendo alcançado 9.764 no
terceiro trimestre de 2011.


O crescimento da liquidez das cotas de FII pode ser registrado via outras 4

Análise do Mercado
formas de acompanhamento. Por exemplo, através do número de fundos que
consistentemente atingem mensalmente os patamares de R$ 1,0 milhão em
montante de cotas negociado e de 100 em número de negócios. Para um
período de seis meses precedentes, o número de fundos que atingiu ambos
estes critérios saiu de zero em setembro de 2009 para nove em setembro de
2011. Ou alternativamente, através do número de fundos que consistentemente
atingem mensalmente o patamar de 90,0% em frequência de participação em
negociações nos pregões do respectivo mês. Para um período de seis meses
precedentes, o número de fundos que atingiu este critério aumentou de um
fundo em setembro de 2009 para onze em setembro de 2011.
Passando para uma análise de desempenho médio da liquidez de FII,
mesmo com o crescimento do número de fundos negociados no secundário
nos últimos dois anos, houve um ligeiro aumento do float mensal médio por
fundo no mesmo período. O float mensal é definido como a porcentagem do
valor de capitalização de mercado de um fundo, em um determinado mês,
em termos de montante total negociado de sua cota no mercado secundário
ao longo daquele mês.
Anteriormente, quando existiam muito poucos fundos listados, e depois,
entre o final de 2005 e o primeiro semestre de 2006, quando o setor começou
a crescer em função da isenção fiscal para o investidor pessoa física que tinha
sido recém-regulamentada naquela época, o float mensal médio por fundo
chegou a superar 1,0%, ou até 2,0%, em alguns meses. Porém, com o aumento
inicial do número de fundos, seguido por um período de atividade reduzida
no mercado secundário que antecedeu a ICVM 472 e o boom imobiliário, o
float mensal médio passou a apresentar tendência de retração se aproximando
de 0,5%. A partir do começo de 2010, quando as condições de mercado se
alteraram e o setor começou a adquirir relevância crescente como opção
real de alocação e diversificação de investimentos para o investidor pessoa
física, o float mensal médio voltou a subir em direção ao 1,0%. Isto, mesmo
com o lançamento ininterrupto, no período recente, de novos fundos. Ou
seja, a atividade consolidada do mercado secundário de FII tem crescido mais
rapidamente ainda do que o número de FII que fazem parte do mercado.

A figura 13 traz a evolução da média mensal por trimestre do float
médio mensal do mercado secundário de FII, segregado por tipo de ativo, na
BM&FBOVESPA. Os FII de Renda Fixa, aqueles que investem predominantemente
em CRI, são os únicos que, em conjunto, tem apresentado float médio mensal
acima de 1,0% em quase todos dos últimos seis trimestres.


Guia de Fundos de Investimento Imobiliários

Guia de Fundos de Investimento Imobiliários

Recomendados

Recomendados

Mais conteúdo relacionado

Destaque

Destaque (20)

Semelhante a Guia de Fundos de Investimento Imobiliários

Semelhante a Guia de Fundos de Investimento Imobiliários (20)

Guia de Fundos de Investimento Imobiliários