1) O documento discute a origem do direito à renovação de contratos de locação não-residencial no direito medieval e sua regulamentação no Brasil. 2) Ele também explica os direitos do locatário de não ser despejado e manter seu ponto comercial, a não ser em casos previstos em lei. 3) Por fim, aborda os requisitos para o locatário exercer seu direito de renovação do contrato e as possibilidades de contestação por parte do locador.

1. Proteção ao ponto
A origemdaação renovatóriade contratode locação não-residencial,segundoAlfredoBuzaid,
seriado direitomedieval se associandodiretamente ao"jusintraturae e aojusstantiandi".O
jusstantiandi seriaodireitoque olocatáriotemde não ser despejadoe de permanecercomo
estabelecimento,salvoemcasosprevistosnasrespectivasnormas.Ojusintraturae seriauma
justaindenizaçãoporhaverumamaior valorizaçãopeloexercíciode suaatividade.
Sendoque a justaindenizaçãoaque se refere acima,justifica-se pelotrabalhodesenvolvido
pelocomerciante,que “trabalhou” oponto,tornou-oconhecido,nãosendojusto,aofimdo
contrato,simplesmente devolvê-loaolocador,poisseriabeneficiá-loinjustamente,enriquecê-
loàs custasdo trabalhode outro.
No Brasil,aproteção legal foi primeiramente reguladaatravésdoDecreto24.150, que adotou
o direitoàrenovaçãode locação predial destinadoafinscomerciaise industriais.Visando,
como já citado,protegerofundode comércio,que trata-se dacapacidade do estabelecimento
comercial de gerarlucros emfunçãode suaorganização,instalações,clientela,crédito,
inclusive suareputação.
Assim,é entendívelque todooinvestimentofeitopelolocatáriomerece umaproteçãodo
direito,de modoque ele nãovejaseusgastosse perderemcomotérminodaLocação. Tal
direitoé exercidopormeiode ação própria,já citada:ação renovatória.Estaação protege
efetivamenteodireitoao PontoComercial resultante daatividadedesenvolvida,motivopelo
qual emcaso de sublocação,quemteráo direitoàrenovaçãoseráo sublocatário,que é quem
possui efetivamente oponto,poisopontocomercial pertence àpessoaque exploraa
atividade,e nãoao proprietáriodoimóvel.
SegundooCódigoCivil:
“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdadedeusar,gozare disporda coisa,e o direito de
reavê-la do poderde quemquer queinjustamentea possua ou detenha.”
Comoregra, findoumcontrato de locação,o proprietárionãoé obrigadoa renová-loe temo
direitoareavero imóvel,porém, quandotratar-se de locaçãocomercial,essaperspectivaé
alterada,gerandoquandoatendidosalgunsrequisitos,odireitoaação renovatória.Direito
este,reguladopelalei 8.245/91.
“Art. 51. Nas locaçõesde imóveisdestinadosao comércio,o locatário terá direito a renovação
do contrato,porigual prazo,desdeque,cumulativamente:
I - o contrato a renovartenha sido celebrado porescrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovarou a soma dosprazosininterruptosdoscontratos
escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio,no mesmo ramo,pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos.”
[...] 5º Do direito a renovação decaiaqueleque não propusera ação no interregno de umano,
no máximo,atéseis meses,no mínimo,anterioresà data da finalização do prazo do contrato
em vigor.”

2. Deverátambémprovarque cumpriucom todasas suas obrigaçõesde locatário,dispostasno
Art. 23 da mesmalei.
Dentre eles:
“I - pagarpontualmenteo alugueleos encargosda locação,legalou contratualmente
exigíveis,no prazo estipulado ou,emsua falta,até o sexto dia útil do mês seguinteao vencido,
no imóvel locado,quando outro localnão tiver sido indicado no contrato;
VIII - pagarasdespesasdetelefonee de consumo deforça,luze gás,água eesgoto;
XI - pagaro prêmio do seguro defiança;
XII - pagarasdespesasordináriasdecondomínio.”
O locadorpoderácontestara ação por descumprimentodosrequisitosdalocaçãoempresarial,
perdade prazoou por exceçãode retomada,utilizando-se dosArts.52 e 72 da lei 8.245/91.
O locadorterá a opção de apresentarcontrapropostacomo valor real ou atual do imóvel,pois
a lei nãopode obrigar o locadora ter seuimóvel locadoporvalorinferioraode mercado.
Quandoa defesaapresentadafora de melhorpropostade terceiro,olocadordeverá
apresentarprovadocumental dapropostadoterceiro,subscritaporeste e por duas
testemunhas,comclaraindicaçãodoramo a serexplorado,que nãopoderáseromesmodo
locatário.Nessahipótese,olocatáriopoderá,emréplica,aceitartaiscondiçõesparaobtera
renovaçãopretendida.
No caso de realizaçãode obrapor indicaçãodo PoderPúblico,acontestaçãodeverátrazer
prova da determinaçãodoPoderPúblicoourelatóriopormenorizadodasobrasa serem
realizadase daestimativade valorizaçãoque sofreráoimóvel,assinadoporengenheiro
devidamente habilitado.
A sentençapoderáestabelecerperiodicidade de reajustamentodoalugueldiversadaquela
previstanocontrato renovando,desdeque logicamentesolicitadaspelolocador.
http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/5257/Ponto-comercial-na-acao-renovatoria
http://www.ebah.com.br/content/ABAAAAsbwAG/dieito-empresaial

3. Alienação
O estabelecimentocomercialpode serobjetode alienação,atravésde contratodenominado
Trespasse,reguladopeloCódigoCivil (CC) atravésde seusartigos1.142 a 1.149.
O fundode comércio,comoalgunspreferemdizer,compreende oconjuntode benscorpóreos
(instalações,máquinas,mercadorias,etc.) e incorpóreos(marcase patentes),reunidospelo
empresárioparao desenvolvimentode suaatividadeempresarial.
Destaca-se que ocontrato de Trespasse nãopode serconfundidocoma alienaçãode quotas
de sociedade,sendoque,nosdizeresdoprofessorFábioUlhôaCoelho,emseuCursode
DireitoComercial, “no Trespasse,o estabelecimento empresarialdeixa deintegrar o
patrimônio deum empresário (alienante) epassa para o de outro (adquirente).Oobjeto da
venda é o complexo debenscorpóreose incorpóreosenvolvidoscoma exploração deuma
atividadeempresarial.Já na cessão de quotassociaisde sociedadelimitada ou na alienação de
controlede sociedadeanônima,o estabelecimento empresarialnão muda detitular.Tanto
antescomo apósa transação,elepertencia e continua a pertencerà sociedadeempresária.
Essa,contudo,tema sua composição desóciosalterada.Na cessão dequotasou alienação de
controle,o objeto da venda éa participação societária.”
Neste tipode operaçãocontratual,é praxe a feiturade uminventáriocomtodosos bens
transacionados,devendoserobservadasasformalidadesadstritasàtransferênciade
propriedade de cadaumdeles.Porexemplo,nocasode bensmóveis,é suficiente atradição;
Para bensimóveis,faz-se necessáriaaaverbaçãono competente registro,e,emse tratandode
propriedade industrial,devehaveratransferênciade titularidadeperante oINPI –Instituto
Nacional de Propriedade Industrial.
A Lei de RecuperaçãoJudicial,Extrajudiciale FalênciadoEmpresárioe daSociedade
Empresária(11.101/2005) prevê certarestriçãoà vendadoestabelecimentoempresarial,
conforme artigo 129, VI,objetivandoprotegercredores:
“Art. 129. São ineficazesem relação à massa falida,tenha ou não o contratanteconhecimento
do estado de crise econômico-financeira do devedor,seja ou não intenção destefraudar
credores:
...
VI – a venda ou transferência deestabelecimento feita sem o consentimento expresso ou o
pagamento detodososcredores,a esse tempo existentes,não tendo restado ao devedorbens
suficientespara solver o seu passivo,salvo se,no prazo de 30 (trinta) dias,não houveroposição
doscredores,apósseremdevidamentenotificados,judicialmenteou pelo oficial do registro de
títulos e documentos;
A tal mandamentonormativo,adicione-se oartigo1.145 do Código Civil (10.406/2002), que
determina:
“Art. 1.145. Se ao alienante não restarembenssuficientespara solvero seu passivo,a eficácia
da alienação do estabelecimento dependedo pagamento detodososcredores,ou do
consentimento destes,demodo expresso ou tácito,emtrinta dias a partir desua notificação.”

4. Assim,havendootrespasse de estabelecimentoempresarial porempresáriosolvente,
nenhumanulidadepoderáserargüida,poisaqueleterábenssuficientesparaarcar com todo
seupassivo,jáo contrário,com a vendapor empresárioinsolvente,terásomentevalidade se
ele tiverdadociênciaaosseuscredoresacercado negócioe destesnãotenhahavido
manifestacontrariedadenos30 (trinta) diassubseqüentesaodaciênciada notificação.
Quantoà responsabilidade dosdébitos anterioresàalienação,rezaoartigo 1.146 do Diploma
Civil que “oadquirente doestabelecimentoresponde pelopagamentodosdébitosanterioresà
transferência,desde que regularmente contabilizados(...)”.Contudo,se osdébitosnão
estavamcontabilizados,presume-se que oadquirente nãotinhaconhecimentodeles,no
entanto,tal presunçãopode serafastada,por exemplo,noscasosemque a dívidanão
contabilizadafoi detectadaemprocedimentosde Due Diligence elaboradospeloadquirente.
Em relaçãoao Fisco,o CódigoTributárioNacional (CTN) prevê,emseuartigo133, que “a
pessoa naturalou jurídica de direito privado queadquirirde outra,porqualquertítulo,fundo
de comércio ou estabelecimento comercial,industrialou profissional,econtinuara respectiva
exploração,sob a mesma ou outra razão socialou sob firma ou nomeindividual,responde
pelostributos,relativosao fundo ou estabelecimento adquirido,devidosatéa data do ato:I -
integralmente,seo alienantecessar a exploração do comércio, indústria ou atividade;II -
subsidiariamentecomo alienante,se este prosseguirna exploração ou iniciar dentro deseis
mesesa contarda datada alienação,nova atividadeno mesmo ou emoutro ramo de
comércio,indústria ou profissão.”
No DireitodoTrabalho,oadquirente é sucessornostermosdoartigodos artigos10 e 448 da
CLT, acabando portornar a realizaçãode demissõesde funcionárioscomquitaçãode haveres
e recontrataçãodestespeloadquirente procedimentocomum, reiteradamente adotado.
Observa-se que,mesmonoscasosde aberturade uma nova empresacomoutroCNPJ,o
empresáriopode serpenalizadopeloque determinaoCC e CTN, principalmente noque diz
respeitoaoscasosde tributosdevidosaofiscoe de obrigaçõestrabalhistaspendentes.
Por derradeiro,maisalémdasponderaçõesacimamencionadas,asoperaçõesde Trespasse
exigemdoscontratantesinúmerasoutrascautelase diligências.
Em todosos casos, taisnegóciosdevemserrealizados,comorientaçãojurídicae contábil
especializadae nostermosde umcontrato completo,nãose esquecendo,porderradeiro,das
notasfiscaisde vendadosestoquesimobilizadosparaaperfeitalegalizaçãodasituação
perante a contabilidadedanovaempresa.
http://www.dsgadvogados.com.br/artigo.php?id=139
http://nborges.jusbrasil.com.br/artigos/111811481/da-alienacao-do-estabelecimento-
empresarial-caracteristicas-legais-fundamentais