O novo sistema registral imobiliário brasileiro
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O novo Registro de Imóveis brasileiro - Lei nº 13.097/2015
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- 1. O novo sistema de Registro de Imóveis brasileiro Marcelo Augusto Santana de Melo
- 2. • O homem pode em certos aspectos decidir se outorga confiança ou não, mas uma completa ausência de confiança lhe impediria inclusive levantar-se pela manhã! Luhmann
- 3. • Existe um novo sistema registral imobiliário brasileiro? • Quais os princípios jurídicos contidos na Lei nº 13.097/15?
- 4. Princípio da aparência • Conceito • Origem • Diferença entre aparência ordinária e jurídica • Aparência no direitos reais • Aparência no direito registral (art. 252, LRP) • Correlação entre aparência e confiança
- 5. Princípio da confiança • confidere, confidare e confide, confiar em cima de algo; pressupõe, assim, a existência em uma base mínima real ou fictícia para se completar • Larenz: a confiança é o princípio imanente de todo o direito.
- 6. Luhmann e a Confiança • A confiança, para Luhmann, é inerente aos seres humanos que, do ponto de vista sociológico e até psicológico, é incapaz de viver sem o mínimo de confiança • redução da complexidade • Antecipação do futuro • Objeto da confiança não tem relação com a verdade • Fundamento psicológico da confiança
- 7. • familiaridade como precondição para a confiança • Se confia para o futuro não para o passado. • A confiança se apoia na ilusão • Redução dos risco, não total afastamento • Desconfiança • Confiança e Registro de Imóveis
- 8. ça nas instituições: muita confiançaça nas instituições: muita confiança Fonte: P.1 – Você diria que confia muito, confia um pouco ou não confia (LEIA CADA ITEM): Base: Total da amostra = 873 entrevistas. Cartório de Registro de Imóveis e Correios são as instituições mais confiáveis (Resposta estimulada e única, em %) CONFIA MUITO • Interior: 73% • Capital: 69% • RM: 58% • Fundamental: 59% • Renda familiar mensal de até 2 S.M: 48% • Capital: 79% • 60 anos ou mais: 55%
- 9. Confiança nas instituiçõesConfiança nas instituições Fonte: P.1 – Você diria que confia muito, confia um pouco ou não confia (LEIA CADA ITEM): Base: Total da amostra = 873 entrevistas. CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS CORREIOS 96%96% FORÇAS ARMADAS 89% EMPRESAS PRIVADAS 86% IMPRENSA 83% POLÍCIA 81%
- 10. Segurança jurídica • A segurança, privação de temor, é anseio natural de todos os homens (Dip) • A insegurança jurídica viola o próprio Estado Democrático de Direito (Rogério Donnini) • Segurança absoluta (Luhmann) • Certeza (Miguel Reale) • Prevenção de conflito • Princípios
- 11. Boa-fé • Boa-fé – Sentido comum • fides romana • Boa-fé no direito canônico. Ausência de pecado. • Instituto medieval germânico. Juramento com honra. • Código Civil francês (1804). Boa-fé subjetiva.
- 12. Boa-fé subjetiva • Intensão do sujeito • Antitética à boa-fé subjetiva está a má-fé
- 13. Boa-fé objetiva • § 242 do Código Civil alemão “O devedor está adstrito a realizar a prestação segundo as exigências da boa-fé, conforme os usos do tráfego. • modelo de conduta social, arquétipo ou standard jurídico, segundo o qual cada pessoa deve ajustar a ele própria conduta, obrando como obraria um homem reto: com honestidade, lealdade, probidade
- 14. Boa-fé objetiva • Regra de conduta • Honestidade • Lealdade • Princípio da solidariedade contratual (Bianca)
- 15. Boa-fé objetiva • artigo 422 do CC de 2002: “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”. • Cláusula geral. • Boa-fé objetiva. Sentidos NEGATIVO e POSITIVO. CPC de 2015, art. 5º: aquele que de qualquer forma participa do processo deve comportar-se de acordo com a boa-fé
- 16. Negócio jurídico. Compra e venda • Caráter consensual • Sistema título e modo • Eficácia • Registro de Imóveis • Teoria da causalidade • Abstração (causalidade) • Retroatividade (Art. 182, CC):
- 17. CÓDIGO CIVIL DE 1916 CÓDIGO CIVIL DE 2002 Art. 530. Adquire-se a propriedade imóvel: I - Pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis Art. 676. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem depois da transcrição ou da inscrição, no registro de imóveis, dos referidos títulos (arts. 530, n I, e 856), salvo os casos expressos neste Código Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. Art. 859. Presume-se pertencer o direito real à pessoa, em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo Art. 860. Se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar que se retifique. Parágrafo único. Enquanto se não transcrever o título de transmissão, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel, e responde pelos seus encargos Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente
- 18. Direito registral • Material (constitutividade do registro) • Formal (princípios registrais). Art. 169, 214, 252, LRP. • Conexão
- 19. Princípios registrais universais • Legitimação (exatidão) • Fé-Pública registral. “O registro pode mentir, mas quem confiou nele, andou direito” (Philipp Heck) • Inoponibilidade
- 20. Princípio da inoponibilidade • Origem • É aquele em virtude do qual os títulos de domínio ou de direitos reais não inscritos nem anotados no Registro, não afetam nem prejudicam ao terceiro que inscreveu seu direito no Registro (Garcia Garcia) • Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015 • Sentido ao art. 169 da LRP
- 21. Nulidade por vício registral • Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. ... § 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.
- 22. Constrições judiciais e indisponibilidade • Penhora • Comunicação do sistema processual com o registro. Problema de segurança jurídica por décadas. Ineficácia. • Súmula 375 do STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente” • CPC de 2015. Art. 792. • Indisponibilidade. Central eletrônica. Provimento nº 39/2015.
- 23. Ano TJSP-Cíveis Defeito, Nulidade ou Anulação Evicção ou Vício Redibitório 2010 4.191.171 7.988 (0,19%) 231 (0,006%) 2011 4.201.626 13.736 (0,33%) 313 (0,007%) 2012 4.275.449 23.934 (0,56%) 613 (0,014%) 2013 4.108.007 25.270 (0,62%) 666 (0,016%) 2014 4.181.096 16.632 (0,40%) 745 (0,018%) Total 20.957.346 87.560 (0,42%) 2.568 (0,012%) Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: 10/2015.
- 24. • AVERBAÇÃO CAUTELAR DE DISTRIBUIÇÕES DE AÇÕES (ART. 844 DO Código de Processo Civil de 2015) • CPC de 173, art. 615-A (averbação premonitória).
- 25. Art. 54 da Lei n. 13.097/15 Lei n. 13.097/2015 Previsão legislativa anterior I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias Art. 167, I, 21, Lei n. 6.015/73 II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil; Art. 615-A do CPC de 1973 e art. 799, inciso IX, do CPC de 2015. III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e Arts. 246 e 247 da Lei n. 6.015/73. IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil. Novidade (Art. 167, inciso II, alínea 12, da LRP) -Qualquer espécie de ação: a)Agravo de Instrumento nº 2123595- 80.2015.8.26.000, da comarca de São Paulo (Francisco Loureiro); b)Agr Instr nº 2143366-44.2015.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, Relator EDSON LUIZ DE QUEIROZ, DOE de 27 de julho de 2015,
- 26. Lei n. 13.097/15 • Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
- 27. Inoponibilidade • Parágrafo único do art. 54 da Lei nº 13.097: • “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa- fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.
- 28. Inoponibilidade • confiança à aparência registral (Ricardo Dip, “consagração da confiança”) • Desprestígio à clandestinidade • Econômico (Benito Arruñada)
- 29. Inoponibilidade • Requisitos: a)Aquisição (onerosa ou gratuita) ou garantia. b)Boa-fé (subjetiva)
- 30. Inoponibilidade • Exceções: • atos ineficazes em relação à massa falida (artigos 129 da Lei no 11.101/2005; • Invalidade decorrente de simulação (artigos 130 da Lei no 11.101/2005) • Execuções fiscais. Art. 185 do Código Tributário Nacional. Inscrição em dívida ativa; • Execuções trabalhistas. Somente de contribuições sociais decorrentes de sentença e penalidades administrativas (art. 195, I, a, e II, e (inciso VIII, art. 114, CF); • Aquisições originárias da propriedade. Desapropriação e usucapião.
- 31. Inoponibilidade absoluta em empreendimentos imobiliários • 55 da Lei nº 13.097, de 2015: “a alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei no 8.078, de 11 de setembro de 1990”. • Abstração – Fé-pública registral.
- 32. Causalidade • 1.247, Parágrafo Único, CC. • Parágrafo único do art. 54 da Lei n. 13.097/15. • Causalidade relativa. • Oponibilidade e boa-fé objetiva. Jacomino Lamana Flauzilino Ademar propõe uma ação de nulidade do ato jurídico (compra e venda) em face de Jacomino
- 33. Princípio ou efeito da concentração • Efeito atrativo de fatos jurídicos relevante ao direito de propriedade (Lamana Paiva e Décio Antonio Erpen, 2000) • Art. 246 da LRP. • Rol não taxativo do art. 167, II, LRP (jurisprudência administrativa paulista) • Irrelevância de se conferir status de princípio
- 34. Considerações finais e algumas respostas • Princípios da aparência, confiança, segurança jurídica, boa-fé, legitimidade e inoponibilidade; • Confiança e redução da complexidade das relações jurídicas • Vinculado relativamente à causa • boa-fé subjetiva e objetiva; • Sistema próprio e exclusivo; • Elementos de fé-pública registral • A Lei nº 13.097/2015 introduziu o princípio da inoponibilidade no direito civil brasileiro.
- 35. Muito obrigado! Marcelo Augusto Santana de Melo Registrador Imobiliário em Araçatuba. São Paulo Marcelo.mm.melo@gmail.com
Notas do Editor
- Introdução. Agradecimento. Dissertação. Livro. Sergio Fabris. Evolução do direito desde o CC de 1916.
- Introdução. Agradecimento. Dissertação. Livro. Sergio Fabris. Evolução do direito desde o CC de 1916.
- CONCEITO: A aparência é a imagem que as coisas apresentam a quem externamente as observa, podendo ou não corresponder à realidade. ORIGEM: , é muito utilizada na teoria da empresa e na representação contratual. DIFERENÇA: A aparência jurídica é mais relevante, uma aparência quase real, com potencialidade de existência e que protege bem juridicamente relevante; melhor dizendo, situações que devem ser tuteladas por envolver um objeto essencial para as relações humanas. A aparência jurídica, ensina Mello, “[...] em certas circunstâncias e quando combinada com a boa-fé de terceiros, adquire relevância jurídica e é recebida no mundo jurídico como realidade”. MELLO, Marcos Bernardes de. Teoria do fato jurídico: plano da eficácia. 6 ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 83. Para nós, a confiança pressupõe a aparência, é preciso que ela seja depositada, confiada em alguma coisa, como etimologicamente se extrai de confidere, confidare e confide, confiar em cima de algo; A Lei de Registros Públicos também reforça a aparência registral no art. 252, que determina que “o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido”.
- Tem que se confiar em algo, em alguém. . Larenz leciona que a confiança é o princípio imanente de todo o direito (Vertrauensprinzip). Para o alemão, é imprescindível para uma convivência pacífica e próspera de pessoas numa comunidade ainda tão falha de coesão não é possível sem que a confiança dispensada, ao menos em geral, não seja defraudada, mas confirmada, e que, por isso, a boa-fé permaneça como possível enquanto fundamento das relações humanas. Larenz defende que “uma sociedade onde cada um desconfiasse do próximo assemelhar-se-ia a um estado de guerra latente entre todos; em vez da paz, dominaria a discórdia. Lá onde se haja perdido a confiança, a comunicação humana está perturbada no que tem de mais profundo”. LARENZ, Karl. Metodologia da ciência do Direito. 5 ed. Lisboa: Fundação Calouste Guilbenkian, 2009. Tradução do original alemão intitulado: Methodenlehre der Rechtswissenschaft. 6 ed. Berlin: Springer Verlag, 1991. p. 603. LARENZ, Karl. Metodologia da ciência do Direito. 5 ed. Lisboa: Fundação Calouste Guilbenkian, 2009. Tradução do original alemão intitulado: Methodenlehre der Rechtswissenschaft.6 ed. Berlin: Springer Verlag, 1991. p. 679. LARENZ, Karl. Derecho de obligaciones. Parte General– tomo I. Madri: Editorial Revista de Derecho Privado, 1958. p. 58.
- CAMPILONGO uma teoria psicológica bem conhecida, a confiança aumenta a tolerância à incerteza. LUHMANN, Niklas. Op. cit., p. 26. O filho que segura na mão do pai não tem conhecimento para aonde está se dirigindo, mas confia na figura paterna a tal ponto que é possível dizer que há uma fé em certos graus de confiança, uma crença no que não se pode ver, mas se espera, foi a confiança de Isaac em seu pai Abraão que o levou para o holocausto onde seria então sacrificado. Gênesis, 22. “A humanidade não pode confiar sua própria experiência vivida, ao passado”, a confiança se orienta ao futuro e somente é possível num mundo familiar. A complexidade do mundo futuro se reduz por meio do ato da confiança. LUHMANN, Niklas. Op. cit., p. 33.
- Em realidade, há menos informação disponível de a que se requereria para assegurar o êxito, mas a confiança permite a superação dessa ausência, criando um marco para o desenvolvimento da comunicação. LUHMANN, Niklas. Op. cit., p. 53. Os meios empregados para formar a confiança não eliminam o risco; simplesmente reduzem-no. - problemas. O respeito pela confiança leciona Cordeiro, “[...] ou, se se quiser, o dever de não a facultar, corresponde a um dado material autônomo, carreado pela boa-fé”. Para o consagrado autor português, a boa-fé integra a confiança, confundindo-se, muitas vezes. LUHMANN, Niklas. Op. cit., p. 139. MENEZES CORDEIRO, António Manuel da Rocha e. Da boa fé no direito civil. 4 ed. Coimbra: Almedina, 2011. p. 651.
- DIP. é fim da vida humana quer individual, quer social; na relação com os entes materiais e com os bens intelectuais; no itinerário dos homens pelo mundo e também em sua esperança sobrenatural. A segurança jurídica é uma das faces do bem comum; é um fim, pois, do direito e da sociedade política. É função jurídica a busca dessa segurança — estabilidade justa Delos ensina que a segurança jurídica é “a garantia dada ao indivíduo de que sua pessoa, seus bens e seus direitos não serão objeto de ataques violentos, ou de que, se esses ataques vierem a produzir-se, a sociedade lhe assegurará proteção e reparação”. ―En son sens le plus général, la sécurité est la garantie donnée à l‘individu que sa personne, ses biens et ses droits ne seront pas l‘objet d‘attaques violentes ou que, si celles-ci viennent à se produire, protection et réparation lui seront assurées par la société‖ (DELOS, J.T. VV.AA.. Le but du droit: bien commun, justice, sécurité, p. 41). - Miguel Reale prefere estudar o problema da segurança jurídica concomitantemente com a certeza, “a primeira atinente mais ao aspecto subjetivo, a segunda mais pertinente ao aspecto objetivo do problema”. Embora certeza e segurança não se confundam, são valores que se implicam de forma imediata, formando uma “díade inseparável, visto como, se é verdade que quanto mais o direito se torna certo, mas gera condições de segurança”. Um estado de absoluta segurança geraria forte insegurança em razão da natureza do homem que tem por impulsividade a mudança, o novo, a liberdade REALE, Miguel. Teoria tridimensional do direito. 5ª edição. São Paulo: Saraiva, 1994, p. 86. REALE, Miguel. Teoria tridimensional do direito. 5ª edição. São Paulo: Saraiva, 1994, p 87. BOBBIO, uma das maneiras pelas quais o direito exerce a função de garantir a segurança social é também um modo eficaz de solucionar os conflitos
- A fides romana é a primeira fonte da boa-fé atribuída pela doutrina, em que se destaca da fides primitiva a fides-sacra, contida na Lei das XII Tábuas ao imputar sanção religiosa contra o patrão que defraudasse a fides do cliente; a fides-facto, que era despida de qualquer conotação religiosa e tinha a noção de garantia e a fides-ética como um sentido genérico de dever moral. Posteriormente, passou-se da fides para a fides bona e à bona fides, especialmente o instituto da bonae fidei iudicia, que em ações respectivas, não era permitido exceções. MENEZES CORDEIRO, António Manuel da Rocha e. Op. cit., p. 55-6. É possível também atribuir a um instituto medieval germânico, antecedentes da boa-fé, que era o juramento por honra, que basicamente “uma vez celebrado, colocaria quem faz o juramento numa sujeição a um poder de agressão pessoal, por parte do credor”. MENEZES CORDEIRO, António Manuel da Rocha e. Op. cit., p. 173.
- Aceitação ou adição da herança é o ato pelo qual o herdeiro ANUI à transmissão dos bens do de cujus, ocorrida por lei com a abertura da sucessão, CONFIRMANDO-A (CRG) A aceitação revela, assim, apenas a anuência do beneficiário em recebe-la. A lei concebe ao herdeiro chamado à sucessão a faculdade de deliberar se aceita, ou não, a herança transmitida por lei. A aceitação só pode ser compreendida juntamente com a renúncia. Não é um ato desnecessário, visto que ninguém deve ser herdeiro contra a própria vontade (MHD)
- Aceitação ou adição da herança é o ato pelo qual o herdeiro ANUI à transmissão dos bens do de cujus, ocorrida por lei com a abertura da sucessão, CONFIRMANDO-A (CRG) A aceitação revela, assim, apenas a anuência do beneficiário em recebe-la. A lei concebe ao herdeiro chamado à sucessão a faculdade de deliberar se aceita, ou não, a herança transmitida por lei. A aceitação só pode ser compreendida juntamente com a renúncia. Não é um ato desnecessário, visto que ninguém deve ser herdeiro contra a própria vontade (MHD)
- Aceitação ou adição da herança é o ato pelo qual o herdeiro ANUI à transmissão dos bens do de cujus, ocorrida por lei com a abertura da sucessão, CONFIRMANDO-A (CRG) A aceitação revela, assim, apenas a anuência do beneficiário em recebe-la. A lei concebe ao herdeiro chamado à sucessão a faculdade de deliberar se aceita, ou não, a herança transmitida por lei. A aceitação só pode ser compreendida juntamente com a renúncia. Não é um ato desnecessário, visto que ninguém deve ser herdeiro contra a própria vontade (MHD)
- A boa-fé objetiva possui dois sentidos diferentes: um negativo e um positivo. O primeiro diz respeito à obrigação de lealdade (impedir a ocorrência de comportamentos desleais); o segundo, à obrigação de cooperação entre os contratantes, para que seja cumprido o objeto do contrato de forma adequada, de acordo com legislação em vigor e com todas as informações necessárias ao seu bom desempenho e conhecimento. Cláusulas gerais são “normas orientadoras sob forma de diretrizes, dirigidas precipuamente ao juiz, vinculando-o ao mesmo tempo em que lhe dão liberdade para decidir (NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código civil comentado.7 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009. p. 1996).
- Arruda Alvim mostra que na aquisição derivada “há um ponto de contato ou fronteiriço entre o direito obrigacional (contratos) e o direito das coisas, pois é o titulus situado no campo obrigacional que conduz ao modus da aquisição. V.g., um contrato de compra e venda, acabado, que conduz ao registro do bem imóvel comprado, e, adquirido pelo registro”. ALVIM NETTO, José Manoel de Arruda. Lei de Registros Públicos comentada. Coordenadores Arruda Alvim e Alexandre Laizo Clápis. Rio de Janeiro: Forense. Obra não publicada. Página (provisória) n. 458. CC ART 182, ”Anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente.”
- Em 1940 surge um estudo que, praticamente, colocou a discussão sobre qual sistema jurídico imobiliário o Brasil havia adotado. O Professor Soriano Neto, analisou o sistema germânico de transferência imobiliária como ninguém havia feito outrora, demonstrando a divisão em direito formal e material; um constante na legislação de registros públicos e o outro do código civil, respectivamente. No concernente à garantia do terceiro de boa-fé, que não está sujeito à reivindicação, demonstrou que não se trata de um preceito decorrente de presunção relativa ou absoluta, mas do princípio da eficácia jurídico-material que se esculpe no art. 892 do BGB. NETO, Soriano. Op. cit., Transcrição das conclusões do autor: “100- Resulta do presente estudo que o código civil brasileiro não acolheu os princípios fundamentais que caracterizam o sistema germânico e o distinguem do francês: o princípio do fólio real, que é a base de todo o direito imobiliário formal, e o princípio da publicidade sob a forma da fé, que é o sustentáculo do direito imobiliário material. Adota, somente, os dois seguintes princípios de direito material: a) o princípio da inscrição: toda modificação na situação jurídica de um imóvel é subordinada, essencialmente, a uma transcrição ou inscrição no registro de imóveis (efeito constitutivo); b) o princípio da legitimidade (não na forma do consentimento material do direito alemão – negócio jurídico-real abstrato -, mas na do consentimento causal – negócio jurídico-obrigacional-causal), que faz depender a validade da transcrição da existência de pressupostos jurídico-materiais – negócio jurídico válido, de acordo com as regras grais disciplinadoras dos negócios jurídicos, e faculdade de disposição do alienante, condição essencial de todo negócio real – sem que o limite a exceção constante do § 892 do código civil alemão. Assim, a transcrição e a inscrição, quer em relação às partes, quer em relação a terceiros de boa ou má-fé, não constituem legitimação formal do inscripto e, conseguintemente, não purgam os vícios do título, nem suprem a faculdade de disposição, em uma palavra, não liquidam o domínio ou outro qualquer direito real. O terceiro de boa-fé, que, confiado nos assentos do registro imobiliário, contrata a título oneroso ou gratuito sobre a aquisição de um imóvel ou de direito real sobre ele, não adquire, com a sua transcrição ou inscrição, o domínio ou direito real, se o alienante, que figura, ali, como titular, não o é na realidade: a aparência do registro cede o passo à verdadeira situação jurídica. A presunção do art. 859 do nosso código civil, como a do § 891 do código alemão, é uma presunção juris tantum, de significação meramente processual: fixa o ônus da prova: ao adversário do inscritp como titular do direito real é que cabe produzi-la, para remover os efeitos da situação jurídica presuntiva. Se o não faz, permanece esta de pé, com tas as garantia, que amparam e protegem a verdadeira situação jurídica. Como no direito pátrio anterior ao código civil e no direito francês, não resta hoje, no Brasil, ao adquirente, que se quer encontrar numa situação de segurança e estabilidade, a salvo de possíveis reivindicações, senão examinar, cuidadosamente, os títulos de todos os precedentes, possuidores do imóvel até o ponto em que se considera definitivamente, consumado o usucapião (Op. ct., p. 200-2).
- Arruda Alvim identifica “uma sintonia e comunhão nos mesmos princípios ou princípios análogos, a demonstrar que esta última lei se mostra como elemento essencial ao tráfego jurídico imobiliário, articuladamente com o Código Civil, e, leis extravagantes de caráter civil”. ALVIM NETTO, José Manoel de Arruda. Princípios gerais do direito, do direito civil, especialmente do direito das coisas e registro de imóveis. Lei de Registros Públicos comentada. Coordenadores Arruda Alvim e Alexandre Laizo Clápis. Rio de Janeiro: Forense. Texto não publicado cedido pelo autor/coordenador. p. 441 (provisória). Para a aquisição da propriedade do imóvel, não basta o simples acordo de vontades entre adquirente e transmitente, ou seja, lavrar a escritura pública ou particular. O contrato de compra e venda, por exemplo, não é suficiente, por si só, para transmitir o domínio. Essa transferência somente se opera com o registro do título no cartório; antes deste somente existirá o direito pessoal. O artigo 1.227 do Código Civil é inequívoco ao afirmar que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos respectivos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos Afrânio de Carvalho lembra que nosso sistema é eclético, combinando o modo de adquirir, de acordo com a doutrina romana, substituindo a tradição pela publicidade registral, concebendo o duplo efeito de constituir o direto real e anunciá-lo a terceiros. CARVALHO, Afrânio. Registro de Imóveis. 2ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977.p. 30. Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta Art. 252 - O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.
- É chamado legitimação porque o titular do domínio inscrito é considerado legitimado para atuar no tráfico imobiliário e até judicialmente para fazer valer seu direito. Também é chamado de presunção de exatidão porque, até que se prove o contrário, o registro é considerado validade e hígido de acordo com os termos constantes da matrícula. Em outras palavras, os atos de registro constituem um título de legitimação, ou seja, um sinal suficiente que habilita ao sujeito, frente a todos, como titular dos direitos reais na forma que manifesta o Registro Garcia Garcia define o princípio da legitimação como o “princípio hipotecário em virtude do qual os assentos do Registro se presumem exatos e verazes, e como consequência disso, ao titular registral reflexado no mesmo se considera legitimado para atuar no tráfego e no processo como tal titular, é dizer, tanto no âmbito extrajudicial como no judicial, e na forma que o próprio assento determina” (GARCIA, Jose Manuel Garcia. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecário. Tomo I. Madrid: Editorial Civitas, s.d. p. 673). O efeito primário da legitimação registral na ordem processual é o de qualquer presunção relativa (iuris tantum), ou seja, dispensar da prova ao favorecido com presunção de impor a necessidade de provar o contrário a quem se oponha à mesma. Não se trata somente da retirada do ônus da prova, mas também da chamada carga de certeza, em cuja virtude deve levar a convicção plena do juiz de que o assento é exato, como conclui o art. 1.245 do Código Civil. O fundamento maior do princípio da legitimação registral é a necessidade de proteção jurídica da aparência. O direito pretende proteger em numerosas ocasiões a aparência jurídica. É o que ocorre com a posse dos títulos de crédito e também ocorre com os assentos registrais. A aparência defendida através do princípio da legitimação é a provisória, a proteção definitiva é exercida de forma mais intensa por meio de outros princípios registrários, especialmente o da fé-pública registral. Consiste a fé-pública registral na presunção que a lei configura ao registro e principalmente na confiança depositada pelo adquirente de boa-fé no registro.
- O contrato tem força de lei entre as partes e não produz, normalmente, efeitos perante terceiros a não ser em casos expressamente previstos em lei. Nessa regra, se expressa o princípio da relatividade dos contratos. Ensina Bianca que o referido princípio “responde justamente à ideia do contrato como expressão da autonomia privada; portanto, de liberdade, ideia contraposta à de autoridade”. BIANCA, Massimo. Op. cit., p. 588. Existem certas espécies de contratos, no entanto, que, por sua própria característica, apresentam certa relevância externa. Isso ocorre com a compra e venda cujos efeitos – dependendo ainda do sistema de transmissão adotado – produzem efeitos perante terceiros que devem respeitar determinada posição jurídica. A doutrina italiana costuma chamar o efeito dos contratos de compra e venda como eficácia de rebote ou reflexa. Bianca registra que a eficácia de rebote acontece particularmente como oponibilidade do contrato de alienação frente a terceiros que manifestem posições jurídicas em conflito com a do adquirente, isto é, posições jurídicas que, em todo ou em parte, sejam incompatíveis com a aquisição contratual. “Oponibilidade do contrato quer dizer prevalência do título contratual de aquisição sobre o título invocado pelo terceiro”. Para os italianos, o princípio do consensualismo se completa e deve se analisar juntamente com oponibilidade, já que demonstra certa incompatibilidade, pois permite que a propriedade fique com quem primeiro transcreveu seu contrato, isso, obviamente, somente com relação a terceiros. Expressão utilizada por Bianca. Op. cit., p. 594. BIANCA, Massimo. Op. cit., p. 595. COSTANZA, Maria; ROPPO, Vincenzo. Trattato del contrato. v. III. Milano: Giuffré, 2006. p. 28. Carnelutti entendia como insuficiente a eficácia pessoal do contrato em razão do princípio da circulação, identificando inúmeros contratos que possuem transcendência para pessoas alheia a estes, quer por suas características, quer em razão de convenção das próprias partes. CARNELUTTI, Francesco. Teoria giuridica dela circolazione. Padova: Casa Editrice Dott. Antonio Milani, 1933.p.46.
- I - quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver; II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828; III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude; IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;
- O Código de Processo Civil de 2015 trata da averbação cautelar como incumbência ou obrigação do exequente, que deve nos termos do art. 799, inciso IX, “proceder à averbação em registro público do ato de propositura da execução e dos atos de constrição realizados, para conhecimento de terceiros”. Mas é o no art. 828 que o procedimento está disciplinado. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis (art. 828), devendo no prazo de dez dias comunicar ao juízo as averbações realizadas (§ 1º). Promovida a penhora em parte dos imóveis cujas matrículas foram averbadas a premonitória, nos demais em que não houve a penhora, será no prazo de dez dias promovido o cancelamento diretamente pelo exequente ou pelo juízo a requerimento do proprietário (§ 2º). O Código de Processo Civil em seu art. 828 menciona tratar-se de ato a ser realizado pelo exequente, não impedindo, a nosso ver, que a averbação seja realizada pelo interessado ou qualquer outro interessado, devendo o dispositivo ser interpretado de forma simultânea ao art. 54, inciso II, da Lei nº 13.097/2015 que permite a averbação ser realizada por qualquer interessado. Não podemos falar em revogação parcial da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015 pelo CPC de 2015 (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015), porque o estatuto processual trata de possibilidade do credor promover a averbação e suas consequências se não realizar o ato no Registro de Imóveis, sem falar que que a Lei nº 13.097/2015 é um disciplinamento genérico das hipóteses de publicidade registral de ações, não existindo incompatibilidade alguma entre leis. O artigo 615-A do CPC de 2013 aduzia que “o exequente poderá” obter a certidão e proceder ao averbamento respectivo e, em nenhum momento condiciona a declaração de fraude ao ato registrário. O CPC de 2014 torna a averbação obrigatória ao exequente (art. 815, inciso IX), de forma que necessariamente nas execuções ocorrerá o procedimento de averbação das proposituras das respectivas ações. -
- NÃO CONSTA DA LEI. art. 167, inciso II, alínea 12, da LRP, temos outra fonte de publicidade relevante que prevê a averbação “das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados”. Agravo de Instrumento nº 2143366-44.2015.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, Relator EDSON LUIZ DE QUEIROZ, DOE de 27 de julho de 2015,
- FÉ-PÚBLICA REGISTRAL
- IMPORTÂNCIA MEIO AMBIENTE E REGISTRO DE IMÓVEIS O registrador imobiliário João Pedro Lamana Paiva defende que nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica do imóvel ou às mutações subjetivas pode ficar indiferente à inscrição na matrícula. Além dos atos traslativos de propriedade, das instituições de direitos reais, a ela devem acorrer os atos judiciais, os atos que restringem a propriedade, os atos constritivos (penhoras, arrestos, sequestros, embargos), mesmo de caráter acautelatório, as declarações de indisponibilidade, as ações pessoais reipersecutórias e as reais, os decretos de utilidade pública, as imissões nas expropriações, os decretos de quebra, os tombamentos, comodatos, as servidões administrativas, os protestos contra a alienação de bem, os arrendamentos, as parcerias, enfim, todos os atos e fatos que possam implicar a alteração jurídica da coisa, mesmo em caráter secundário, mas que possa ser oponível, sem a necessidade de se buscar alhures informações outras, o que conspiraria contra a dinâmica da vida. PAIVA, João Pedro Lamana. Revista de Direito Imobiliário, v. 49, jul.-dez. 2000.