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Apresentação diagnóstico shopping vf2
- 1. DIAGNÓSTICO DA RELAÇÃOLOJISTAS E SHOPPING CENTERS Aspectos econômicos e jurídicos Assessoria Jurídica: APRESENTA
- 2. OBJETIVO Apresentar para aCâmara dos Empresários em Shopping Centers da FECOMÉRCIO/BA, FCDL, CDL, Associação Comercial da Bahia e seus associados um diagnóstico da relação entre os lojistas e shopping centers, ressaltando seus aspectos econômicos e jurídicos e dar publicidade a este conteúdo para lojistas e juristas.
- 3. “EM DEZ ANOSO VAREJO NÃO IRÁ PARECER EM ABSOLUTAMENTE NADA COM O QUE É HOJE.” - WARREN BUFFETT - PANORAMA
- 4. MUDANÇA DE HÁBITOSDO CONSUMIDOR • Compras pela Internet • Consumo sustentável • Shopping como ambiente de entretenimento • Foco na experiência x Produto DESAFIOS Oportunidades baseadas em experiências INVESTIMENTO DO LOJISTA • Fechamento Lojas • Retomada comércio de rua
- 5.
- 6. Quem são osdonos dos Shoppings? GIGANTES • Fundos Investimentos • Empresa de capital aberto em bolsa • Empresários do Mercado Imobiliário Administradoras profissionais PRINCIPAL OBJETIVO: REMUNERAR O INVESTIDOR INDÚSTRIA SHOPPING
- 7. • 75% pequenaslojas • Faturamento médio inferior a 100 mil/mês • Resultado antes da crise: 8 a 10% do faturamento Cenário Atual - Seleção Natural • Queda de receita • Aumento de custos - ocupação chega superar 30% • Resultado – próximo a zero quando não virou prejuízo Fechamento de lojas LOJISTAS
- 8. FREQUENTADOR 11 MILHÕES DEPESSOAS CIRCULAM DIARIAMENTE PELOS SHOPPING CENTERS DO PAÍS. DEPEC – Departamento de Pesquisa e Estudos Econômicos, jun/2017 88% Nível de satisfação dos frequentadores 60% Localização como fator de escolha 36% Mix de lojas e serviços como fator de escolha 63% Taxa de conversão (lojas que entrou x lojas que comprou)
- 9. 99MM COMPRAS EM LOJAS FÍSICAS 20a 25% DOS SHOPPINGS NOS EUA DEVEM SER FECHADOS ATÉ 2022 7% QUEDA DE VENDAS NAS LOJAS DE DEPARTAMENTO 13% AUMENTO DAS VENDAS POR E-COMMERCE 109MM COMPRAS PELA INTERNET Estimativa: Credit Suisse Final 2016 USA Black Friday 2016 USA SITUAÇÃO ATUAL NO MUNDO
- 10. 558 shoppings EM FUNCIONAMENTO 65% DOSSHOPPINGS ABERTOS EM 2016 FORAM NO INTERIOR Fonte: ABRASCE 205 municípios POSSUEM UM SHOPPING CENTER, 3,7% DOS 5.570 EXISTENTES 219 X 7,4 m²/100hab COMPARATIVO ABL ENTRE USA X BRASIL SITUAÇÃO ATUAL NO BRASIL
- 11. SITUAÇÃO ATUAL NOBRASIL 182 mil Vagas de emprego eliminadas no comércio varejista em 2016 6,2% Recuo nas vendas em 2016 *Pior recuo desde 2001 2015: 4,3% 108,7 mil Lojas Fechadas
- 12. SITUAÇÃO ATUAL NOBRASIL 12 mil Postos de trabalho a mais, se mantivesse as mesmas condições de 2015 2015 2016 % Empregos Diretos 990.126 1.016.428 2,66% Média por Shopping 1.840 1.822 -0,98% Média Empregos por ABL 1 a cada 14,82m² 1 a cada 14,99m² -1,15% 12 mil Postos de trabalho a mais, se mantivesse as mesmas condições de 2015
- 13. SITUAÇÃO ATUAL NABAHIA 69.404 mil Vagas de emprego eliminadas em 2016 36.678 mil Vagas de emprego eliminadas no comércio em 2016 53 % 12,1% Recuo nas vendas em 2016 556 mil m² ABL 50% Em Salvador 22 Equipamentos
- 14. SITUAÇÃO ATUAL NABAHIA 58% Frequentadores que não fazem compras R$ 2.083,35 Renda média dos frequentadores 88% Frequentadores nas classes B e C SALVADOR 14% Acima de 45 anos
- 15. EQUIPAMENTOS PERFIL FREQUENTADORES A BC D SHOPPING DA BAHIA (Iguatemi) 20% 47% 28% 5% SHOPPING BARRA 35% 55% 10% 0% SHOPPING PIEDADE 3% 35% 59% 3% SHOPPING CENTER LAPA 5% 37% 56% 2% SALVADOR SHOPPING 29% 31% 40% 0% SHOPPING PARALELA 5% 37% 56% 2% SALVADOR NORTE SHOPPING 8% 30% 44% 18% SHOPPING BELA VISTA 8% 58% 33% 1% SHOPPING CAJAZEIRAS 1% 10% 35% 54% SHOPPING LIBERDADE 10% 10% 40% 40% TOTAL SALVADOR NOME PERFIL FREQUENTADORES SALVADOR Fonte: ABRASCE
- 16. “O custo deocupação não deve ser mais que o dobro do aluguel variável contratado Fonte: International Council of Shopping Centers - ICSC
- 17. CUSTO DE OCUPAÇÃO VESTUÁRIO CALÇADOS CONVENIÊNCIA/SERVIÇOS ALIMENTAÇÃO LAZER/ENTRETENIMENTO MEGALOJA Questionários por Segmento Custo Médio de Ocupação: 19,63% do faturamento Aluguel Médio: 10,7% do faturamento Condomínio: 6,2% FPP: 1,9% IPTU: 0,8% Shopping: • Menor: 16,5% • Maior: 22,03% Segmento: • Calçados: 11,3% • Vestuário: 21,4%
- 18. VACÂNCIA 9% Vacância emShoppings de Salvador
- 19. “Os shoppings inaugurados depoisde 2012 alcançam taxa de ocupação próxima de 50% da oferta de capacidade instalada.” Fonte: Ibope Inteligência
- 20. ASPECTOS JURÍDICOS O investidoraufere os bônus decorrentes da atividade comercial praticada pelo lojista, mas não reparte os ônus advindos do seu eventual fracasso. Os shoppings comumente se comportam de forma inflexível diante das tentativas de renegociações propostas pelos lojistas.
- 21. CONTRATO DE LOCAÇÕES (Leinº 8.245/91) CONTRATO MISTO TIPOS DE ALUGUEL ASPECTOS JURÍDICOS
- 22. COMO DEFENDER OSSEUS DIREITOS? AÇÕES JUDICIAIS • Ações renovatórias • Ações revisionais • Ações ordinárias com fundamento nos princípios gerais do direito ASPECTOS JURÍDICOS
- 23. AÇÃO RENOVATÓRIA • Objetivo:preservação do fundo comercial • Requisitos Contrato escrito e por prazo determinado Prazo mínimo de 5 anos (ou soma ininterrupta) Exploração do mesmo ramo por no mínimo 3 anos Cumprimento do contrato (inclusive taxas e impostos) • Prazo para propositura da ação ASPECTOS JURÍDICOS
- 24. AÇÃO RENOVATÓRIA Efeitos anexos: •Evitar o despejo • Chances de negociação • Adequação do valor do aluguel • Revisão de cláusulas contratuais ASPECTOS JURÍDICOS
- 25. AÇÃO REVISIONAL • Objetivo:reequilíbrio econômico-financeiro • Requisito: três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado • Pode ser cumulada com renovatória Aluguel provisório A) Locador: 80% do valor pedido B) Locatário: 80% do valor atual ASPECTOS JURÍDICOS
- 26. PROCESSOS JUDICIAIS 0 20 40 60 80 100 Shopping Salvador Shopping Salvador Norte Shopping Iguatemi Shopping Paralela Shopping Barra Shopping Bela Vista Shopping CenterLapa Processos Revisionais Renovatórias 224 ações nos últimos 5 anos Salvador Shopping: 91 ações X 84.300m² ABL 2012 a 2014 56 ações em Salvador Sem sentenças de primeira instância SHOPPING CENTERS DE SALVADOR
- 27. ASPECTOS JURÍDICOS AÇÃO ORDINÁRIACOM FUNDAMENTO NOS PRINCÍPIOS GERAIS DO DIREITO Ação de exigir contas Ação de indenização: inadimplemento contratual do Shopping Center
- 28. CONCLUSÃO Indústria de Shopping prevalecendointeresses do empreendedor... O negócio precisa ser repensado, sob pena de morte!
- 29. CONCLUSÃO Uma nova eracom relação equilibrada Ônus e Bônus compartilhados • Aluguel apenas %; • Custo de ocupação definidos a partir da quantidade de M² ocupado; • Custo de ocupação baseado nas despesas rateáveis excluindo o custo de vacância; • Transparência na prestação de contas dos custos de ocupação.
- 30. CONCLUSÃO Postura dos Lojistaspara obtenção dos objetivos • Fomento do Associativismo; • Atuação das associações junto ao Poder Legislativo; • Assessoria Jurídica: negociações extrajudiciais ou Judicialização.
- 31. AUTORES: Maraci Souza –Consulting Liz Fonseca – Torres e Pires Copyright © 2017 Consulting Consultores Associados www.consulting.srv.br | (71) 3450-6507 www.torresepires.adv.br Assessoria Jurídica: OBRIGADO! DIREÇÃO: André Nei Torres Marcos Pires PROJETO DE COMUNICAÇÃO E EDITORAÇÃO GRÁFICA: Tatiana Jucá Laíse Oliveira Propagare Publicidade Consultoria: