Trabalho de operações imobiliárias II.pdf

UNIVERSIDADE FEDERAL DO MARANHÃO
CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS - CCSO
CURSO DE CIÊNCIAS IMOBILIÁRIAS
DISCIPLINA DE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS II
OZEAS PIMENTA FERREIRA
PESQUISA SOBRE VENDA E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E NÃO
RESIDENCIAIS
SÃO LUÍS - MA
2023

SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ........................................................................................................ 1
1.2 EXEMPLOS DE VENDAS DE APARTAMENTOS................................................ 2
1.3 EXEMPLOS DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL................................................ 4
2 CONCLUSÃO OU CONSIDERAÇÕES FINAIS....................................................... 5
REFERÊNCIAS .......................................................................................................... 6
2023

RESUMO
O presente trabalho tem por escopo abordar os aspectos mais relevantes de vendas,
locação residencial e não residencial e suas peculiaridades. Iniciaremos com alguns
conceitos comuns a todas as espécies de locação, abarcados pela Lei 8.245/91. Por
causa disso, existem várias formas de chegar ao valor de acordo com o bem e suas
imposições no mercado. Mediante tal aspecto, objetiva-se identificar a aplicabilidade do
valor de uso e do valor de troca do solo, nos condomínios VILLAGE PRIME CALHAU I,
VILLA PARK II e GRAN VILLAGE ARAÇAGY, em São Luís (Maranhão, Brasil). Os
resultados apontam para uma supervalorização da metragem dos bairros do Calhau e
Araçagy, mediante a instalação do VILLAGE PRIME CALHAU I e GRAN VILLAGE
ARAÇAGY. O trabalho utilizou o método comparativo direto de dados de mercado e o valor
venal para encontrar o valor de um imóvel, objeto de estudo, e assim comparar o que cada
um utiliza para determinar seu valor. Conclui-se que o mercado imobiliário é ágil e contribui
para a dinamização do espaço urbano em São Luís.
Palavras-Chave: Avaliação de imóveis. Valor venal. Método comparativo direto.

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1 INTRODUÇÃO
Considerando o conceito para infraestrutura, como o conjunto de elementos que
possibilitam a produção de bens e serviços de uma sociedade, a reestruturação urbana
de São Luís (Maranhão) rumo à contemporaneidade, aponta, a partir de 1990, para a
introdução e dinâmica de novos modelos habitacionais, em relação aos já existentes e
que se expressavam por casas em bairros ou conjuntos habitacionais, sendo que estes
remontam à metade do século XX, assim como os prédios residenciais construídos no
centro histórico, a exemplo do edifício Caiçara ou mesmo dos prédios da primeira
geração, que iniciaram o processo de verticalização no bairro do Renascença II, a partir
de 1980 (BURNETT, 2012).
Esses modernos padrões de moradia surgem na forma de condomínios fechados
horizontais e verticais, bairros planejados com serviços exclusivos de hotelaria,
especialmente, na Zona de Expansão Urbana (ZEU) de São Luís, que congrega a
atuação do capital imobiliário nessa tipologia arquitetônica moderna (BURNETT, 2012).
Diante do exposto, iremos conhecer um pouco sobre as construções de novos
condomínios, tanto de casas como de edifícios, empreendimentos que estão sendo
desenvolvidos para diferentes classes de consumidores.
Margem de contribuição
Margem de contribuição é a definição de quanto a empresa quer ter de lucro com
a venda do produto. Indica o quanto sobra das vendas para que a empresa possa pagar
suas despesas fixas e gerar lucro, demonstrando também quais são os custos de
produção e/ou necessários para a prestação do serviço da empresa e, o valor final de
venda para o cliente. Ao final de um período de análise, é possível saber quanto a
empresa está ganhando em cada processo.
Outro ponto positivo dessa técnica é que a empresa consegue saber se a sua
margem de lucro para determinado produto está alta ou baixa, ao mesmo tempo que
proporciona maior flexibilidade ao negócio. Quando a empresa quer se tornar mais
competitiva, por exemplo, pode mexer na margem de contribuição ou até ganhar mais
usando a mesma técnica.

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1.2 EXEMPLOS DE VENDAS DE APARTAMENTOS
O VILLAGE PRIME CALHAU é um lançamento da CANOPUS localizado no
ALTOS DO CALHAU / Parque Athenas, perto do MAC Center, próximo à praia e com
acesso a três grandes avenidas. A entrega está prevista para DEZEMBRO de 2024.
Esta área por sua vez é uma área de grande desenvolvimento na capital maranhense,
uma vez que muitos aspectos positivos têm influenciado no uso dessa região para que a
cada dia a mesma ganhe mais notoriedade e construções de novos empreendimentos
tanto verticais como horizontais.
Segue abaixo tabelas de preços de imóvel residencial:
Fonte: Canopus construtora
Assim, do ponto de vista mercadológico e ainda, de acordo com a peça
publicitária da CANOPUS (2023, s/p), o produto imobiliário VILLAGE PRIME CALHAU I
foi construído numa área de classe média, privilegiada tanto pela natureza, quanto pelo
homem. Na tabela acima observamos a tabela de vendas de um condomínio residencial
vendido na Planta.
AVALIAÇÃO MENSAIS INTERMEDIÁRIAS
PRIME I - 3 QUARTOS SENDO UM SUITE 65,63
VALOR DE VENDA ATO MINIMO
Térreo BL. 01 E 06 003/004/007/008 343.725,33 343.700,00 2% 66X 6X CLIENTE
BL. 01 E 06 001/002/005/006 361.013,68 361.000,00 2% 66X 6X CLIENTE
1º Andar BL. 01 E 06 103/104/107/108 359.708,90 359.700,00 2% 66X 6X CLIENTE
BL. 01 E 06 101/102/105/106 373.409,10 373.400,00 2% 66X 6X CLIENTE
BL. 01 E 06 201/202/205/206 386.239,45 386.200,00 2% 66X 6X CLIENTE
BL. 01 E 06 301/302/305/306 399.613,45 399.600,00 2% 66X 6X CLIENTE
BL. 01 E 06 401/402/405/406 413.531,12 413.500,00 2% 66X 6X CLIENTE
BL. 01 E 06 501/502/505/506 427.992,44 427.900,00 2% 66X 6X CLIENTE

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Como vimos o empreendimento trata se de um codomínio vertical, com áreas de
lazer e próximo de praias, parques, escolas, Shoppings e grandes avenidas, porém
utilizou se em seu empreendimento o nome de um bairro de nobre como Calhau, uma
jogada de Marketing para chamar ainda mais atenção do cliente.
Em um outro exemplo abaixo podemos observar uma tabela de vendas do GRAN
VILLAGE ARAÇAGY, também construído pela CANOPUS. Este empreendimento está
localizado no bairro homônimo, condomínio vertical próximo a praias, supermercados e
Shoppings.
Como podemos observar, são condomínios similares em sua estrutura e modelo,
mas devido a localização os preços são diferentes, este é um costume comum em todos
os locais, afinal se a aquisição do terreno foi mais cara, evidentemente o
empreendimento acompanhará a escalada dos preços.
Como podemos observar, são condomínios similares em sua estrutura e modelo,
mas devido a localização os preços são diferentes, este é um costume comum em todos
os locais, afinal se a aquisição do terreno foi mais cara, evidentemente o
empreendimento acompanhará a escalada dos preços.
Quais fatores influenciam na formação de preço de um produto?
O cálculo da formação de preço de um produto ou serviço deve considerar alguns
fatores, tais como o investimento realizado para criar e/ou oferecer a mercadoria, ou

para que o serviço seja executado. Confira alguns fatores sobre preço de venda de um
produto ou serviço que devem ser levados em conta:
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 Custos de produção;
 Salários de colaboradores;
 Despesas fixas e variáveis;
 Lucro que se espera alcançar;
 Valores que a concorrência pratica.
1.3 LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAIS
Na última tabela mostraremos valores referente a locação de salas comerciais
de uso não residencial, em localizações privilegiadas, conhecidas como áreas nobres da
capital maranhense.
Qual índice que calcula aluguel?
O valor pago em aluguel é reajustado anualmente com base em um indicador
constado em contrato. As opções mais comuns são o Índice Geral de Preços ao
Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que é a
opção mais comum em contratos tradicionais.
Qual o percentual de reajuste de aluguel para 2023?
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PARMÊNIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDAAv. Colares Moreira, nº 01, Qda. 46, Renascença(98) 3235-4377w
TABELA DE PREÇO
Nº LOJA ENDEREÇO ÁREA VALOR
São Marcos Center I - Loja 22 - Piso Superior Av. dos Holandeses - Posto CNS 50,00m² R$ 3.000,00
Edf. Holandeses - Laje Corp. - Piso Superior Av. dos Holandeses - Calhau 297,78 m² R$ 10.000,00
Via Horizonte Center - Loja 04 Av. dos Holandeses - Rot. Cohama 404,81m² R$ 22.000,00
Edf. Manhat t
an - Loja Térreo Rua Monção - Renascença 972,42m² R$ 51.000,00
Edf. Manhat t
an - Laje Corporat i
va 1º Pav. Rua Monção - Renascença 535,57m² R$ 30.000,00
Edf. Manhat t
Edf. Manhat t
Edf. Manhat t

De acordo com divulgação feita no dia 28/09 pela Fundação Getúlio Vargas, o IGP-
M de outubro de 2023 registrou variação de 0,50%, após subir 0,37% em setembro.
Com esse resultado, o acumulado dos últimos 12 meses ficou em -4,57%.

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3 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A locação não residencial é uma das categorias de contrato previstas na atual lei
inquilinária, como dito preambularmente. Como a própria nomenclatura revela, estão
açambarcados nesta espécie contratual as locações que não se destinam à moradia, e
sim a outras atividades do locatário, que podem ter ﬁnalidades econômicas ou não.
O trabalho retratou sobre todos os conceitos importantes na hora de avaliar
um imóvel para chegar o mais perto do valor real do bem e demonstrou todos os
possíveis métodos a serem feitos, já que, existe uma necessidade de avaliar muito
mais que apenas imóveis urbanos, como outros bens que possuem características
singulares, logo precisam ser avaliados com suas particularidades e formas
específicas para cada caso. Apesar disso, o trabalho se restringiu em avaliar alguns
imóveis urbanos residenciais por duas formas, o método comparativo de dados de
mercado e o valor venal para demonstrar as particularidades de cada método.
O método comparativo de dados de mercado utilizou por meio do tratamento
estatístico a regressão linear, que concedeu além de um bom desenvolvimento, uma
confiabilidade na hora de gerar o valor do imóvel.
Os imóveis em questão estão localizados na cidade de São Luís do
Maranhão, em diferentes da cidade, Altos do Calhau, e Araçagy (vendas) e Calhau,
Renascença e Cohama (locações não residenciais). Foram escolhidos estes imóveis
em parceria com a empresa Canopus construções e Egeplan Incorporadora LTDA,
especializadas em avaliações de imóveis, pelas suas localidades terem tido um
grande crescimento da infraestrutura dos locais e ter ocorrido uma valorização das
regiões, fomentando assim a pesquisa.
Fora demonstrado no trabalho que, o método feito pela prefeitura municipal
ainda é ineficiente, usando o menor valor para o imóvel e posteriormente a cobrança
de impostos dependentes do mesmo possui uma arrecadação menor.

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REFERÊNCIAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1:
Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019.
Canopus Construtora e Empreendimentos LTDA. Fotografias fornecidas. São
Luís-MA, 2023
Egeplan Incorporadoras LTDA, Dados e tabelas de preços, Ago, 2022 e Set,
2023
SÃO LUÍS (MA). Boletim de cadastro do imóvel em São Luís.
Prefeitura Municipalde São Luís, Maranhão, 2022.
Zap Imóveis, conceito de avaliações <https://www.zapimoveis.com.br>
BURNETT, Frederico Lago. São Luís por um triz: escritos urbanos e
regionais. São Luís:Ed. UEMA, 2012.
SINDICATO DAS INDÚSTRIAS DA CONSTRUÇÃO CIVIL DO MARANHÃO.
Pesquisa IVV – índices de velocidade de vendas dos imóveis em São Luís.
São Luís: SINDUSCON-MA/IEL-MA, 2022. (Relatório, n. 15).

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