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embutidas ou aparentes, condutores de água, eletricidade, gás, telefone, águas pluviais eesgotos sanitários, até onde seja...
do Condomínio do Coletivo e dos condôminos do prédio em causa, cabendo à administraçãodo Coletivo tornar efetiva essa cons...
DOS DIREITOS, DEVERES E PROIBIÇÕES DOS CONDÔMINOS                            DOS DIREITOS DOS CONDÔMINOS1.1 – Todas as pes...
2.1 – Constituem deveres dos condôminos:a) cumprir, fazer cumprir e fiscalizar a observância das disposições contidas na l...
r) efetuar a manutenção dos equipamentos componentes de sua unidade, tais como interfones,instalações elétricas e hidráuli...
h) usar nas instalações sanitárias das unidades, produtos que contenham agentes corrosivos,tais como soda cáustica, ácido ...
3.4 – As alterações, reformas, acréscimos e reparos a serem levados a efeito emdependências internas das unidades autônoma...
4.4 – São também consideradas despesas normais de custeio de responsabilidade de todos oscondôminos, na forma do rateio ac...
4.12 – O disposto no item anterior é extensivo aos prejuízos causados às partes comuns pelaomissão do condômino ou ocupant...
4.22 – As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificaçõesou ao serviço comum, serão f...
6.2 – Poderá o condômino aumentar, por sua conta exclusiva, o valor do seguro de suaunidade e, neste caso, pagará diretame...
7.6 – Sem prejuízo de outras atribuições conferidas pelo Síndico, compete ao conselho:a) substituir o Síndico em sua ausên...
consultivo se exceder esta importância e não constar do orçamento anual aprovado; e)executar fielmente as disposições orça...
8.1 – O Conselho Consultivo será constituído por 5 (cinco) conselheiros e 5 (cinco) suplentes,com mandatos iguais ao do Sí...
Convenção; obrigarão todos os condôminos em relação ao que nelas for deliberado, a partir dodia imediatamente subseqüente ...
9.8 – As decisões tomadas em Assembléia Geral Ordinária somente poderão ser modificadasem Assembléia Geral Extraordinária,...
9.17 – Ressalvados os casos previstos nessa convenção ou na lei, a cada unidadecorresponderá um voto, sendo que os condômi...
saldo do exercício ou sobre o rateio de eventual déficit; III) discutir e votar o orçamento dasdespesas para o exercício e...
ou não administrar convenientemente o condomínio. Também poderão, pela maioria dos votos,ser destituídos os membros do con...
agremiações estudantis, laboratórios de análises químicas, enfermarias, ateliês de corte,costura e chapéus, salões de bele...
v) não guardar explosivos e inflamáveis nas unidades autônomas e dependências; queimarfogos de artifícios de qualquer natu...
i) O uso do bosque será alugado somente aos condôminos adimplentes seguindo os seguinteshorários: Todos os dias da semana ...
* Não havendo vaga no interior do Condomínio, o condômino deverá usar o estacionamentoexterno. Caso não venha cumprir o es...
bons costumes, o síndico aplicará uma multa equivalente 2 (duas) vezes o valor da cotaordinária de Condomínio devida pela ...
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO13.1 – Além dos demais expressamente previstos nesta convenção, constituem deveres eatribuiç...
k) elaborar o orçamento para cada exercício, justificando-o e submetendo-o ao Síndico e aoConselho Consultivo, para, se ap...
y) expor nos quadros de aviso de forma clara e precisa o comunicado com 5 (cinco) dias deantecedência, convocação para as ...
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Escritura da convençao_2011

  1. 1. ESCRITURA DE CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COLETIVO JARDIM DAS ROSAS NA FORMA ABAIXO:ARTIGO 1º - O Empreendimento Jardim das Rosas, situado à Av. Pastor Martin Luther KingJúnior, 4.420 – Thomáz Coelho, nesta cidade, denominado “CONDOMÍNIO RESIDENCIALCOLETIVO JARDIM DAS ROSAS”, fica submetido ao regime instituído pela Lei n.º 4.591, de16 de Dezembro de 1964.ARTIGO 2º - O “CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COLETIVO JARDIM DAS ROSAS” doravantedenominado COLETIVO, é composto, ao todo, de 480 (Quatrocentos e Oitenta) apartamentosde sala, 02 quartos, banheiro social, cozinha e área de serviço; com três espaços (hojedestinados como academia, bar e salão cabelereiro, podendo futuramente destinar a outrasatividades); um parque aquático; uma quadra de esportes; um bosque, vias internas eparqueamento. Os apartamentos estão situados em 5 blocos, sendo 12 apartamentos por andar.Todos os blocos compõem-se de pavimento térreo (com halls de acesso social e de serviço,compartimento para os medidores de luz do serviço, lixeira, salão de festas, play); pavimentotipo (cada um com 12 apartamentos) e cobertura (com telhado, casa de máquinas e bomba deincêndio). Os apartamentos são numerados de 101 a 801, 102 a 802, 103 a 803, 104 a 804,105 a 805, 106 a 806, 107 a 807, 108 a 808, 109 a 809, 110 a 810, 111 a 811, 112 a 812. É a seguinte composição geral das frações ideais das unidades autônomas do coletivo:UNIDADES: TIPO: QUANTIDADE: FRAÇÃO IDEAL: TOTAL:101 a 801106 a 806107 a 807112 a 812 1 160 45,02 7.203,20102 a 802105 a 805108 a 808111 a 811 2 160 44,81 7.169,60103 a 803104 a 804109 a 809110 a 810 3 160 45,17 7.227,20ARTIGO 3º - São partes comuns e coisas de propriedade e uso comuns, inalienáveis eindivisíveis, acessórios indissoluvelmente ligados às unidades autônomas da totalidade doscondôminos do Coletivo e de responsabilidade do Condomínio do Coletivo e terreno, asfachadas dos prédios, bem como quaisquer partes dos prédios ou outros que, de algumaforma, afete a estética ou o aspecto do Coletivo todas as dependências anteriores relacionacomo equipamento comunitário, com seus pertences e acessórios; as tubulações-tronco, 1
  2. 2. embutidas ou aparentes, condutores de água, eletricidade, gás, telefone, águas pluviais eesgotos sanitários, até onde sejam de responsabilidade dos prédios, bombas elétricas, seusmotores e acessórios, que não o pertençam especificamente aos prédios de per si; toda equalquer área livre, fora da projeção de cada prédio, com suas edificações, seusequipamentos, acessórios e pertences, enfim, todas as coisas que, por sua natureza edestinação, forem de uso comum a todos os condôminos do Coletivo.ARTIGO 4º - São as partes comuns e coisas de propriedade e uso comuns, inalienáveis eindivisíveis, acessórios indissoluvelmente ligados as unidades autônomas dos condomínios decada prédio em que são proprietários de sua responsabilidade; as fundações e a estrutura decimento armado: paredes divisórias entre as partes de propriedade e uso comuns e asunidades autônomas; halls de entrada social e de serviço: a área do “pilotis”; escadas;corredores de circulação, hall de elevadores; o telhado, a área de cobertura: os elevadores; acasa de máquinas e todos os seus motores, equipamentos, acessórios e pertences; a casa debombas, os compartimentos destinados aos medidores de água, luz e gás, as cisternas ereservatórios d’água superiores; a sala de depósito, as tubulações-tronco, embutidas ouaparentes, condutores de água, eletricidade, gás, telefone, águas pluviais e esgotos sanitários,até o ponto de interseção onde sejam de prioridade e uso comuns a todos os condôminos doColetivo, bombas elétricas, seus motores e acessórios; antenas coletivas para aparelho derádio e televisão e , enfim, todas as coisas que, por sua natureza e destinação, forem de usocomum aos condôminos do prédio.ARTIGO 5º - São partes de propriedade exclusiva de condômino as unidades autônomas,constituídas pelos apartamentos e seus respectivos pertences, acessórios, aparelhos einstalações, encanamento e tubulações, até o ponto de interseção com as partes comuns.ARTIGO 6º - São consideradas tubulações-tronco e de responsabilidade: a) do Condomínio do Coletivo, os trechos daquelas tubulações que servem de duto para fluxos que atendem dois ou mais prédios do Coletivo e/ou quaisquer outras dependências comuns do Coletivo e limitados, por um lado, pelo ponto de interseção com a rede pública, e, por outro lado, pelo ponto a partir do qual atenda a um único prédio; b) dos condôminos do prédio, os trechos das tubulações limitados, por um lado, pelo ponto de interseção com as do Coletivo e, por outro lado, pelo ponto a partir do qual o fluxo de atendimento é exclusivo a uma unidade residencial; c) da unidade residencial, os trechos das tubulações que abastecem à unidade em causa, limitados pelo ponto de interseção com as do prédio.ARTIGO 7º - Os trechos do Coletivo onde, por ventura, ocorrer superposição das partescomuns do Coletivo e determinado prédio, serão conservados sob a responsabilidade conjunta 2
  3. 3. do Condomínio do Coletivo e dos condôminos do prédio em causa, cabendo à administraçãodo Coletivo tornar efetiva essa conservação e aos condôminos do prédio repor ao Coletivo, aparte das despesas que lhe couber, através do pagamento de uma taxa mensal a serestabelecida de comum acordo.ARTIGO 8º - São Poderes do Coletivo: a) Deliberativos – A Assembléia Geral e a Assembléia de cada bloco; b) Executivo – O Conselho Administrativo do Coletivo; c) Fiscais – O Conselho Fiscal e Consultivo do Coletivo.ARTIGO 9º - A Assembléia Geral é o Órgão máximo do Coletivo e se constitui da totalidadedos seus condôminos.§ 1º - Na Assembléia, cada condômino terá direito a um voto.§ 2º - Para que se reuna, instale e delibere, a Assembléia Geral, ordinária ouextraordinariamente, será sempre necessário um quorum mínimo de dois terços da totalidadedos condôminos, em primeira convocação. Não alcançando esse quorum, a Assembléia Geralem trinta minutos após a hora inicialmente designada, deliberará com o número de presentes;§ 3º - A Assembléia Geral reunir-se-á, por convocação do Síndico Geral ou do Conselho nostermos previstos, através de comunicação, por sua afixação em local visível e comantecedência mínima de cinco dias. Nela deverá constar, obrigatoriamente, dia, hora e local dareunião, bem como um resumo dos assuntos a serem tratados;§ 4º - A Assembléia Geral reunir-se-á, ordinariamente, no mês de Dezembro a fim de: a) discutir e votar o relatório das principais atividades do Conselho Administrativo e as contas apresentadas pelo Síndico, retativo ao exercício findo; b) eleger o Síndico e os membros do Conselho Fiscal do Coletivo, todos a serem empossados a partir do Primeiro dia útil do mês seguinte ao da realização da Assembléia. Evento que ocorrerá a cada dois anos.ARTIGO 10º - A Assembléia Geral reunir-se-á extraordinariamente: a) nos casos previstos em lei; b) por convocação do Síndico, Conselho Administrativo do Coletivo ou de condôminos que representem, no mínimo, ¼ (um quarto) da sua totalidade, sempre que o interesse geral o exigir; c) por convocação do Conselho. § ÚNICO – A convocação extraordinária da Assembléia Geral obedecerá as mesmas formalidades previstas.ARTIGO 11º - No ato da instalação da Assembléia Geral, seja sob a forma ordinária ouextraordinária, serão eleitos, por maioria de votos ou aclamação dos condôminos presentes,um Presidente da Assembléia e um Secretário. 3
  4. 4. DOS DIREITOS, DEVERES E PROIBIÇÕES DOS CONDÔMINOS DOS DIREITOS DOS CONDÔMINOS1.1 – Todas as pessoas, condôminos e ocupantes, a qualquer título, que residam oufreqüentem o condomínio, suas famílias e empregados são obrigados a cumprir, respeitar efiscalizar a observância das disposições da convenção de condomínio e regulamento interno,que só poderão ser alterados após a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos.1.2 – São direitos dos condôminos:a) usar, gozar, usufruir e dispor de sua unidade autônoma, do modo que lhe aprouver, desdeque observadas a destinação do condomínio, as disposições desta convenção, do regimentointerno e outros eventuais regulamentos do condomínio e do Código Civil Brasileiro;b) usar as partes de propriedade comum, de modo compatível com as respectivas destinações,obedecidas as normas legais, as contidas nesta Convenção e as disposições dosRegulamentos Internos do Condomínio, contanto que não exclua a utilização dos demaiscondôminos;c) livremente dispor, alienar, prometer, vender, gravar, ceder, onerar ou transferir direitosaquisitivos ou de simples posse sobre sua unidade autônoma, podendo, também, reivindicá-ladas mãos de quem indevidamente a detenha, independentemente do consentimento dosdemais condôminos;d) comparecer às Assembléias ou nelas se fazer representar por bastante procurador, podendodiscutir, propor, aprovar, impugnar, rejeitar, votar e ser votado, desde que quite com suascontribuições condominiais e demais valores eventualmente devidos ao Condomínio, ou entãoque, embora nestas condições não estando, a convenção mesmo assim o permita, observadasas restrições contidas nesta Convenção;e) usufruir com seus familiares das dependências e coisas comuns do Condomínio;f) examinar livros, balancetes, podendo, ainda, a qualquer tempo, solicitar, por escrito,informações ao síndico de questões atinentes à administração do Condomínio, o que deveráfazer sempre que possível, através do conselho consultivo;g) fazer consignar no livro de atas das assembléias gerais, através do secretário oupessoalmente, no livro de reclamações do Condomínio, eventuais críticas, sugestões,desacordos ou protestos contra decisões e atos que repute prejudiciais à boa administração doCondomínio, solicitando ao síndico, se for o caso, a adoção das medidas corretivasadequadas. DOS DEVERES DOS CONDÔMINOS 4
  5. 5. 2.1 – Constituem deveres dos condôminos:a) cumprir, fazer cumprir e fiscalizar a observância das disposições contidas na lei, naconvenção, no regimento interno e nos eventuais demais regulamentos internos;b) Responder cada qual, a todo tempo, pelo pagamento das multas que forem aplicadas pelosíndico a qualquer ocupante da unidade autônoma que lhe pertença e integre o Condomínio,fazendo-as recolher aos cofres do Condomínio quando lhe forem cobradas;c) concorrer para as despesas do Condomínio, sejam de manutenção, limpeza, conservação,segurança, consumos comuns, seguro coletivo, etc., tudo segundo os critérios estabelecidosna convenção;d) arcar, segundo aqueles mesmos critérios, com ônus a que se estiver ou vier a ficar sujeito oCondomínio;e) zelar pelo asseio, higiene e segurança do Condomínio, lançando lixo e resíduos, outros noslocais próprios;f) respeitar a lei do silêncio;g) comunicar o síndico, com a devida presteza, qualquer caso de moléstia epidêmicaconstatada no Condomínio, de sorte a possibilitar a pronta ação das autoridades sanitáriascompetentes;h) guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns e privativas, não as usando,nem permitindo que sejam usadas, para fins diversos daqueles a que se destinam;i) não usar aparelhos sonoros de modo a perturbar o sossego alheio;j) não manter ou armazenar substâncias inflamáveis ou explosivas no interior de suasunidades;k) não instalar quaisquer aparelhos que possam causar interferência ou dano aos aparelhos einstalações elétricas dos demais condôminos e do Condomínio;l) providenciar os necessários reparos nas instalações internas de água, luz, gás e esgoto nassuas unidades, até as linhas tronco, assim como reparar ou indenizar os danos que causaremem outras unidades;m) não omitir nas escrituras de alienação e promessa de alienação, nem nos contratos que porqualquer modo transfiram a posse das unidades, obrigatoriedade dos adquirentes ou usuáriosa qualquer título respeitarem a destinação do Condomínio, a convenção, o regimento interno;n) permitir o acesso do síndico ou de seus prepostos às respectivas unidades para a fim deexaminar ou reparar os defeitos ou ocorrências que afetem de qualquer forma outras unidadesou partes comuns, bem como verificar a existência ou não de qualquer circunstância queinfrinja as condições aqui estabelecidas;o) conservar e reparar a sua custa exclusiva, tudo quanto diga respeito à sua unidadeautônoma;p) reparar e indenizar os danos causados às demais unidades autônomas, decorrentes dedesgastes e defeitos de obras verificadas em sua respectiva unidade;q) não colocar lixo, detritos, etc., senão nos locais aos mesmos destinados e adicionados emsacos plásticos; 5
  6. 6. r) efetuar a manutenção dos equipamentos componentes de sua unidade, tais como interfones,instalações elétricas e hidráulicas, equipamentos de segurança, caixas acopladas ou válvulasdas bacias dos banheiros, etc., substituindo, quando necessário os vedantes das torneiras emisturadores;s) não deixar formar depósitos de gorduras ou resíduos sólidos dentro dos ralos dos pisos, piase lavatórios, bem como, limpar no mínimo semestralmente todos os ralos, evitando assimentupimentos e mau cheiro;t) evitar que os marceneiros, na montagem dos armários e gabinetes, danifiquem ou retirem ossifões e flexíveis das pias dos banheiros e cozinha. Estas peças exigem cuidados na limpezadiária, devendo ser evitadas colisões com panelas ou outros objetos que poderão provocarvazamentos e conseqüentes danos nos armários e nos gabinetes.2.2 – Além dos acima enumerados, são ainda deveres específicos dos condôminos:a) usar suas unidades autônomas exclusivamente para os fins a que se destinam as mesmas eo Condomínio;b) não exibir de forma a serem vistos do exterior dos apartamentos, cartazes, anúncios,inscrições ou quaisquer outros letreiros;c) não alterar a forma ou a decoração das fachadas externas ou das áreas internas de usocomum;d) não embaraçar o uso das áreas comuns, mesmo a título provisório. DAS PROIBIÇÕES AOS CONDÔMINOS3.1 – É expressamente proibido a qualquer condômino;a) instalar aparelhos de ar condicionado em locais que não os especificamente determinadosna edificação;b) usar, emprestar ou alugar, no todo ou em parte, as unidades autônomas para finsincompatíveis com a destinação do Condomínio ou a moralidade e o recato dos seus usuários,assim como permitir que pessoas inidôneas as freqüentem, dando ensejo à eventual açãorepressiva por parte dos órgãos policiais;c) promover a limpeza de sua unidade de forma a prejudicar a das partes comuns ou a deunidade de outro condômino;d) fazer algazarra, gritar, discutir ou conversar em voz alta nas partes comuns, bem como usarde linguagem inadequada, falta de decoro, grosseira, inconveniente ou descabida, infringindo,assim, as normas da boa educação;e) utilizar os empregados do condomínio para execução de serviços particulares dentro dohorário de trabalho dos mesmos no Condomínio;f) queimar fogos de artifício, de qualquer natureza, nas unidades autônomas ou nas áreas depropriedade comum;g) usar aparelhos, máquinas ou equipamentos que produzam trepidações ou ruídosexcessivos; 6
  7. 7. h) usar nas instalações sanitárias das unidades, produtos que contenham agentes corrosivos,tais como soda cáustica, ácido muriático, cloro concentrado e outras substâncias da mesmanatureza, devendo ser preferentemente empregados para fins de limpeza e assepsia dascitadas peças, sabão biodegradável e detergentes bioquímicos a base de enzimas, com o queserão evitados graves danos aos sistemas coletores dos prédios, ou seja, a prematuracorrosão dos seus diversos componentes;i) efetuar internamente qualquer obra que altere a estrutura do prédio, colocando em risco asua estabilidade e segurança;j) decorar as partes e esquadrias externas da sua respectiva unidade com totalidades diversasdas empregadas no conjunto do condomínio;k) atirar papéis ou quaisquer objetos ou detritos nas partes ou coisas comuns;l) estender roupas, toalhas ou outras peças nas janelas ou peitoris das fachadas fronteiras àsáreas comuns, bem como depositar vasos nos peitoris das janelas;m) instalar antena transmissora individual, que prejudique as recepções de aparelhos de rádioe televisão dos condôminos, e portanto, só será permitida quando não gerar reclamações dosdemais;n) trafegar em todas as ruas do condomínio em velocidade superior a 20 Km/h. o síndicopoderá colocar obstáculos destinados a reduzir a velocidade em qualquer ponto das Ruas doCondomínio;o) é vedado o trânsito de veículos com descarga aberta, ou que provoquem poluição sonora;p) nos passeios, praças e parques do Condomínio é terminantemente vedado quaisquer danosà árvores e elementos naturais, existentes nas partes comuns, como inscrições, pinturas ecoisas similares, são proibidas e serão passíveis de multas, assim como quaisquer elementosconstruídos, tais como mesas de jogos, bancos, paredes, postes, redes, escadas, calçadas,etc.;3.2 – Incumbe não só o síndico, mas também ao conselheiro do bloco, aos membros doconselho consultivo, ao zelador, porteiros, vigias, serventes e demais empregados docondomínio, na qualidade de auxiliar do síndico, fiscalizar o uso adequado das partes comunsdo Condomínio, das normas estabelecidas na lei, na convenção e no regimento interno;3.3 – Em caso de alienação, promessa de alienação, cessão de posse ou constituição dedireitos reais sobre quaisquer unidades integrantes do Condomínio, ficam desde logoobrigados os novos adquirentes, quer do direito ao uso, quer do domínio pleno, à exataobservância de todos os dispositivos contidos na convenção, no regimento interno e emeventuais regulamentos outros, ainda que nenhuma menção a eles tenha sido feita nosinstrumentos disciplinadores das aludidas transações; 7
  8. 8. 3.4 – As alterações, reformas, acréscimos e reparos a serem levados a efeito emdependências internas das unidades autônomas deverão ser previamente comunicados aosíndico e em hipótese alguma poderão colocar em risco os demais condôminos.3.5 – Caberá ao condômino em cuja unidade autônoma esteja sendo realizadas obras,promover, diariamente, a limpeza da sua unidade, áreas e dependências pelas quais transitemmateriais e entulhos, sendo expressamente vedado o seu depósito ou acúmulo nas partescomuns, salvo mediante prévia autorização do síndico, mas sempre pelo tempo estritamentenecessário.3.6 – Responderá o condômino perante os demais condôminos, terceiros e o condomínio portodos e quaisquer prejuízos que, em virtude da realização das obras referidas nos itensprecedentes, possa direta ou indiretamente causar à propriedade singular ou coletiva,cumprindo-lhe, caso isso aconteça, providenciar às suas expensas exclusivas a realização dosconsertos que se façam necessários, sem prejuízo do pagamento das indenizações e demaisconseqüências cabíveis, assim como das penalidades que lhe possam ser aplicadas.3.7 – Sempre que ocorrerem estragos ou prejuízos motivados por ação ou omissão imputável aqualquer condômino, as pessoas dele dependente, seus empregados, prepostos e ocupantes aqualquer título de sua unidade autônoma, ou ainda quando resultantes de defeitos constatadosnas instalações internas da mesma, cumprirá ao respectivo titular compor perante oCondomínio, ou conforme o caso, diretamente junto ao proprietário da unidade autônomadanificada, os prejuízos causados. DA ADMINSTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO DO ORÇAMENTO E DO RATEIO DAS DESPESAS4.1 – Constituem despesas comuns do Condomínio, que deverão ser suportadas e rateadaspor todos os condôminos, a cada unidade, as seguintes:a) as relativas à conservação, limpeza, reparação e consumo das áreas e coisas comuns;b) a renumeração do síndico e os salários e encargos dos empregados do Condomínio;c) as atinentes ao seguro da edificação e demais bens do Condomínio;d) todas as demais que, por sua natureza ou por previsão nesta Convenção, sejam comuns aoCondomínio.4.2 Todos os proprietários concorrerão para com todas as despesas necessárias ao plenofuncionamento do Condomínio, tudo de acordo com orçamento fixado para o exercício.4.3 – Também concorrerão os condôminos para o rateio das despesas extraordinárias,recolhendo a respectiva quota no boleto da taxa condominial. 8
  9. 9. 4.4 – São também consideradas despesas normais de custeio de responsabilidade de todos oscondôminos, na forma do rateio acima previsto, os impostos, prêmios de seguro, consertos dequalquer natureza, conservação, reparação, limpeza, desinfecção, dedetização, reposição dasinstalações de uso comum, taxas de esgotos, consumo de água, gás, luz, força e telefone,manutenção, funcionamento das coisas e serviços condominiais, caixa d’água, equipamentos etudo o mais que os condôminos deliberem como de uso coletivo e tenha relação com as partescomuns do empreendimento, ainda, que não explicitado acima.4.5 – Todavia, as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, oude alguns deles, serão da responsabilidade de quem delas se serve na forma do Artigo 1.340do Código Civil.4.6 – São consideradas despesas extraordinárias, aquelas decorrentes de fatos nãoprevisíveis, bem como, as relativas a obras e melhorias necessárias ou não, mas que atendamà conveniência da maioria absoluta dos condôminos. As despesas extraordinárias deverão sersubmetidas à aprovação do Conselho Consultivo, ressalvado o disposto na alínea “g” do Artigo13.1 desta Convenção, marcando o Síndico o prazo para a resposta e avocando para si adecisão, caso o Conselho não se manifeste no prazo concedido.4.7 – O Síndico e/ou Administradora do CONDOMÍNIO elaborará, anualmente, orçamento dasdespesas normais de custeio, o qual, após submetido e aprovado pela Assembléia Geral, teráo seu valor rateado entre os condôminos, devendo as mesmas serem pagas até o 10º(Décimo) dia do mês a que se referirem, sob pena de ficar o condômino faltoso sujeito àspenalidades previstas nessa Convenção.4.8 – As despesas extraordinárias deverão ser rateadas entre todos os condôminos e delescobradas conforme estabelecido da assembléia geral ou extraordinária que as autorizar.4.9 – A assembléia geral poderá determinar que o rateio das despesas seja feito de formaindexada, para compensar os efeitos inflacionários, assim como os aumentos de despesasoriundas de dissídios ou outras determinações legais ou contratuais.4.10 – Em ocorrendo déficit de caixa, ou na certeza de iminente ocorrência, o síndico, ouvido oconselho consultivo, e uma vez constatada a insuficiência do fundo de reserva, deverá, emtempo hábil, agendar uma assembléia extraordinária para deliberações necessárias.4.11 – Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas decorrentes de atospraticados por ele ou por ocupante a qualquer título de sua unidade autônoma, bem como oaumento das despesas a que um ou outro der causa. 9
  10. 10. 4.12 – O disposto no item anterior é extensivo aos prejuízos causados às partes comuns pelaomissão do condômino ou ocupante na execução dos trabalhos ou reparos necessários emsua unidade.4.13 – O saldo remanescente do orçamento de um exercício será incorporado ao exercícioseguinte, se outro destino não lhe for dado pela assembléia geral ordinária.4.14 – O valor relativo ao atendimento das despesas de Condomínio, normais ouextraordinárias, será rateado entre os condôminos.4.15 – O condômino que provocar o aumento do rateio por motivos de seu interesse própriodeverá pagar no devido tempo, o excesso a que der causa e demais cominações previstasnesta Convenção.4.16 – Todas as instalações internas de águas, esgotos, gás, eletricidade, telefone, etc., decada unidade serão reparadas à custa do respectivo condômino, quando o estrago se verificaraté chegar às linhas-troncas, assim como o assoalho ou piso de qualquer natureza, portas,janelas, persianas, lustres, aparelhos sanitários e todos os demais pertences de cadapropriedade autônoma.4.17 – Havendo necessidade o Síndico deverá apresentar em assembléia extraordinária asdespesas extraordinárias com o intuito de cobrir despesas básicas como, por exemplo:encargos trabalhistas, tributos, honorários de empresa administradora de condomínio (sehouver) e honorários advocatícios.4.18 – Quando o estrago se verificar nas linhas tronco e não for causado por qualquercondômino ou inquilino, os reparos correrão por conta de todos os condôminos,indistintamente.4.19 – Quando ficar provado que o estrago verificado nas linhas tronco tenha sido causadodireta ou indiretamente por qualquer dos condôminos ou seus autorizados, os reparos correrãopor conta do condômino em questão.4.20 – Cabe ao Síndico e/ou Administradora (se houver) do CONDOMÍNIO arrecadar ascontribuições dos condôminos, competindo-lhes promover a cobrança judicial das quotas ematraso, nos termos do artigo 1.348, inciso VII do atual Código Civil.4.21 – O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na presente Convençãoficará sujeito, de imediato, às penalidades previstas na mesma. 10
  11. 11. 4.22 – As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificaçõesou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários outitulares de direitos a aquisição de unidades, mediante pagamento prévio aprovado emAssembléia Geral.4.23 – A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá comoescusa para exonerá-lo dos seus encargos. DO FUNDO DE RESERVA5.1 – Fica criado pela presente convenção o Fundo de Reserva do Condomínio, cobráveljuntamente com as importâncias devidas pelas despesas ordinárias, previstas no capítuloanterior, será cobrada uma importância para constituição do fundo de reserva, a ser utilizadopelo síndico em caso de urgência, ou ainda, para atender às despesas com as obras deconservação e reforma não prevista no orçamento, mediante prévia aprovação da assembléiageral extraordinária.5.2 – O Fundo de Reserva será constituído das seguintes parcelas:a) pela taxa de 5% (cinco por cento) sobre as contribuições dos condôminos ao condomínio;b) pelas multas impostas aos condôminos por infiltrações desta Convenção e do RegimentoInterno;c) pelos saldos acumulados no fim de cada exercício.5.3 – Todas as contribuições, juros, multas, etc., serão depositados em estabelecimentobancário, cabendo ao síndico, ouvido o AGE, decidir sobre a aplicação financeira do fundo dereserva, que assegure razoável rentabilidade, liquidez e segurança, assim como sobre a suamovimentação e uso na ocorrência das hipóteses acima.5.4 – O Fundo de Reserva não excederá a 50% (cinqüenta por cento) do montante da receitamensal do condomínio. DO SEGURO DO INCÊNDIO DA DEMOLIÇÃO DA ALIENAÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA6.1 – O Condomínio é obrigado a manter-se segurado contra riscos de incêndio e outrosinistro que possam causar a sua destruição, no todo ou em parte, computando-se o prêmionas despesas ordinárias do condomínio e devendo a apólice discriminar, uma a uma, asunidades autônomas e o total das partes comuns, com os respectivos valores. 11
  12. 12. 6.2 – Poderá o condômino aumentar, por sua conta exclusiva, o valor do seguro de suaunidade e, neste caso, pagará diretamente à companhia seguradora o prêmio correspondenteao aumento efetuado.6.3 – Aprovada a reconstrução, a mesma será feita guardando, obrigatoriamente os mesmosdestinos, formas externas e disposição interna do Condomínio, sendo que, nesta hipótese, oscondôminos integrantes da minoria vencida poderão eximir-se de participar e contribuir para areedificação, desde que alienem seus direitos a outros condôminos, mediante avaliaçãojudicial, na forma do parágrafo primeiro do acima apontado artigo 1.357 do Código CivilBrasileiro, em vigor.6.4 – Ocorrendo, pela ação do tempo, desgaste das unidades do condomínio que deprecieseu valor unitário em relação ao valor global do terreno, depreciação essa apurada segundo aparticipação de cada condômino nesse preço global em razão da sua fração ideal de terreno,poderá o Condomínio, em assembléia geral e pelo quorum previsto no parágrafo 2º do artigo17 da Lei Federal nº 4.591/64, decidir sobre a alienação total ou não do condomínio. DO SÍNDICO, DO CONSELHO CONSULTIVO E DA FORMA DE ADMINISTRAÇÃO7.1 – O Condomínio será administrado e representado por um Síndico, condômino proprietárioou morador, pessoa física ou jurídica, eleito em Assembléia Geral Ordinária, com mandato de02 (dois) anos, imediatamente empossado, podendo ser reeleito, sendo assistido por umConselho Consultivo.7.2 – O cargo do Síndico deverá ser remunerado, cabendo à assembléia geral ordinária que oeleger fixar a sua renumeração, sendo certo que os membros do conselho não receberãoqualquer renumeração, a não ser que um deles venha a assumir, em substituição, o cargo desíndico por prazo mínimo de 30 (trinta) dias corridos.7.3 – O Síndico poderá delegar as suas funções administrativas, ou parte delas, a pessoa ouempresa especializada da sua confiança, sempre porém, sob a sua responsabilidade emediante a renumeração que vier a ser fixada pela Assembléia Geral dos Condôminos.7.4 – Não poderá ser eleito (a) para o cargo de Síndico e do Conselho, pessoa que não estejaquite com o pagamento da cota condominial ou que esteja envolvido em litígio contra ocondomínio.7.5 – Em caso de empate na Assembléia que deliberar sobre a eleição de Síndico, deverámarcar uma nova eleição no prazo mínimo de cinco dias. 12
  13. 13. 7.6 – Sem prejuízo de outras atribuições conferidas pelo Síndico, compete ao conselho:a) substituir o Síndico em sua ausência ou impedimento;b) auxiliar o Síndico, quando for solicitado.c) no impedimento ocasional do conselho, as suas funções serão exercidas pelo Presidente doConselho Consultivo sob a inteira responsabilidade deste.7.7 – Em Assembléia Geral Ordinária ou Assembléia Geral Extraordinária especialmenteconvocada para este fim, o Síndico que praticar irregularidade, não prestar contas, ou nãoadministrar convenientemente o condomínio poderá ser destituído por maioria absoluta dosvotos de todos os condôminos adimplentes.7.8 – No caso de vacância do cargo de síndico, assumi-lo-á o conselheiro, que exercerá seumandato pelo tempo restante, recebendo a renumeração correspondente, sem prejuízo aocontrato de administração que estiver em vigor por força do item 11.5. No caso da ausência doconselheiro assumirá o Presidente do Conselho pelo tempo restante, cabendo outro membrodo conselho efetivo assumir o cargo de Presidente do Conselho, passando o membro doconselho suplente referente ao conselho efetivo. Na ausência do Presidente, a substituiçãoserá decidida pelos membros e suplentes do conselho.7.9 – Em caso de destituição, o síndico apresentará imediatamente contas de sua gestão.7.10 – O Síndico não é responsável pelas obrigações contraídas em nome do condomínio,desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições e em conformidade com estaconvenção, com a lei e na forma autorizada nas assembléias, podendo, se for o caso serresponsabilizado pelo excesso de representação e pelos prejuízos a que der causa por dolo(má fé) ou culpa (negligencia, imprudência, imperícia).7.11 – Sem prejuízo das atribuições conferidas pelo art. 1.348 do Código Civil, ou ainda, por leiposterior que venha a regular Condomínio Edifício, compete ao Síndico:a) representar o condomínio em juízo ou fora dele, ativa e passivamente, em tudo o que sereferir a assuntos do interesse condominial, podendo, para tal fim, constituir advogadoslegalmente habilitados, outorgando-lhes poderes “ad judicia” e outros que se fizeremnecessários, e, bem assim, nomear prepostos para representar o Condomínio perante o PoderJudiciário; b) admitir ou demitir empregados, fixar as respectivas funções, tarefas,responsabilidades e renumerações, assim como contratar prestadores de serviços, pessoasfísicas e/ou jurídicas, de acordo com a estrutura e o orçamento aprovado pela assembléiageral; c) cumprir e fazer cumprir a lei, a Convenção de Condomínio, o regimento interno e asdeliberações das assembléias gerais; d) autorizar reparos urgentes ou adquirir o que sejanecessário à segurança ou à conservação do condomínio, até o limite mensal correspondentea 50 (cinqüenta) vezes o salário mínimo vigente, ou com prévia aprovação do conselho 13
  14. 14. consultivo se exceder esta importância e não constar do orçamento anual aprovado; e)executar fielmente as disposições orçamentárias aprovadas pela assembléia geral; f) convocara assembléia geral ordinária, na época própria, e as extraordinárias, quando julgar convenienteou lhe for requerido, fundamentadamente, por grupo de no mínimo, um quarto dos votos doCondôminos adimplentes; g) prestar, a qualquer tempo, informações sobre os atos de suaadministração; h) oferecer proposta de orçamento para exercício seguinte; i) manterescrituração contábil adequada; j) cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem aoscondôminos no rateio das despesas ordinárias ou extraordinárias do Condomínio, bem comoas penalidades impostas por infração de disposições desta convenção, do regimento interno oude outras ordens condominiais; k) comunicar prontamente ao conselho consultivo orecebimento de qualquer citação intimação ou notificação, judicial ou extrajudicial, da qualpossa decorrer responsabilidade para o Condomínio; l) procurar por meios convicentes, dirimirdivergências entre os condôminos; m) entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos epertences do Condomínio em seu poder; n) apresentar para exame, pelo menosbimestralmente, ao conselho consultivo, as contas do período decorrido desde o exameanterior; o) enviar mensalmente aos condôminos o demonstrativo das receitas e das despesasdo mês anterior; p) contratar os seguros obrigatórios por lei e os demais que forem aprovadospela assembléia geral, ouvido o conselho consultivo; q) resolver os casos omissos (item 14.6);r) remeter aos condôminos, até 5 (cinco) dias antes da data marcada para a realização daassembléia geral ordinária: I) o relatório da sua administração e os principais fatosadministrativos do período de seu mandato; II) cópia das demonstrações financeiras;III)proposta de orçamento relativo ao exercício que se inicia.7.12 – O SÍNDICO fica obrigado a contratar empresas especializadas em manutenção paratodos os equipamentos das áreas comuns, tais como interfone, Luz de emergência,elevadores, bombas elétricas e hidráulicas e etc., visando tal manutenção mensal manter obom funcionamento dos mesmos.7.13 – O Síndico deverá convocar, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, a fimde aprovar orçamentos das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação decontas.7.14 – Se o Síndico não convocar assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.7.15 – Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. DO CONSELHO CONSULTIVO 14
  15. 15. 8.1 – O Conselho Consultivo será constituído por 5 (cinco) conselheiros e 5 (cinco) suplentes,com mandatos iguais ao do Síndico, sendo eleitos juntamente, pela mesma forma, e com igualprazo de mandato do Síndico, com a seguinte competência.a) assessorar o Síndico e fiscalizar as suas ações na solução dos problemas que digamrespeito ao Condomínio;b) examinar as contas e relatórios do síndico e os comprovantes do Condomínio e assinar como síndico os balancetes;c) fiscalizar a gestão do Síndico, comunicando aos condôminos, por avisos nos quadros, asirregularidades que acaso ocorram;d) quando solicitado pelo síndico, dar parecer em contratos que tragam responsabilidades ouônus para o condomínio;e) zelar e fazer cumprir os dispositivos desta Convenção e do Regimento Interno, levando aoconhecimento do Síndico, por escrito, as irregularidades observadas;f) propor ao Síndico a aplicação de penalidades aos moradores que transgredirem aConvenção, o Regimento Interno e a lei;8.2 – Caso seja aprovado pelos condôminos a contratação de um sindico pessoa jurídica, ocontrato deverá ser assinado pelos membros do conselho consultivo.8.3 – As deliberações do conselho consultivo serão tomadas por maioria simples, metade dosvotos presentes, cabendo ao síndico o voto de desempate.8.4 – Na hipótese de ausência do síndico a qualquer reunião do conselho consultivo, substituí-lo-á o conselheiro designado pelos demais.8.5 – As reuniões do conselho consultivo serão lavradas atas em livro próprio, assinadas pelosconselheiros presentes, cujas cópias serão encaminhadas, dentro de 8 (oito) dias de suarealização ao síndico.8.6 – Se qualquer conselheiro efetivo faltar a 3 (três) reuniões por ano de exercício, seumandato estará automaticamente cancelado, assumindo-o, também automaticamente, osuplente. DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS DO CONDOMÍNIO9.1 – Todos os assuntos de interesse do CONDOMÍNIO, suas dependências e instalações,serão resolvidas pelas Assembléias Gerais dos Condôminos, que poderão ser ordinárias ouExtraordinárias, as quais desde convocadas e instaladas de acordo com a lei e esta 15
  16. 16. Convenção; obrigarão todos os condôminos em relação ao que nelas for deliberado, a partir dodia imediatamente subseqüente às suas realizações.9.2 – A Assembléia Geral ordinária será realizada anualmente, entre no mês de Novembro,mediante convocação do Síndico, e será presidida por um presidente, eleito no início dostrabalhos, competindo-lhes deliberar sobre:a) a eleição, a cada dois anos, do Síndico e dos membros do Conselho Consultivo, efetivos esuplentes;b) aprovar ou rejeitar as contas prestadas pelo Síndico e dos membros do Conselho;c) discutir, votar e aprovar a previsão orçamentária relativa ao exercício em curso na data daAssembléia, fixando o valor e a forma de pagamento das contribuições destinadas aoatendimento das despesas condominiais;d) quaisquer outros assuntos de interesse do Condomínio, além das matérias inscritas naordem do dia.9.3 – Compete às Assembléias gerais Extraordinárias:a) deliberar sobre matéria de interesse geral do edifício ou dos condôminos;b) decidir eventuais recursos interpostos por condôminos em relação a atos do Síndico oupenalidades a eles impostas;c) demais matérias constantes da ordem do dia;d) examinar os assuntos que lhe sejam propostos por qualquer condômino.9.4 – As assembléias serão realizadas sempre que houver necessidade de deliberação, nointeresse do CONDOMÍNIO, e serão convocadas:a) pelo Síndico; b) pelo Conselho Consultivo; c) por condôminos que representem 25% (vinte ecinco por cento), no mínimo, da totalidade de votos do Condomínio, quando o Síndico nãoatender, no prazo de 15 (quinze) dias, o pedido de convocação que apresentarem devidamentefundamentado, com indicação das matérias a serem tratadas; d) pelo condômino a quem osíndico houver imposto penalidade, a fim de que a assembléia geral aprecie o recursoespecífico.9.5 – A convocação da assembléia geral far-se-á mediante avisos nos quadros dos blocoscontendo, além do local, data e hora da assembléia, a ordem do dia e no caso de alteraçãodesta convenção, a indicação da matéria.9.6 – Entre o dia da expedição da carta de convocação e o da realização da assembléia geralmediará o prazo de 5 (cinco) dias, no mínimo, ressalvadas as exceções previstas na lei e nestaConvenção.9.7 – Havendo urgência, as convocações para a Assembléia Extraordinárias poderão serrealizadas em prazo inferior ao acima previsto. 16
  17. 17. 9.8 – As decisões tomadas em Assembléia Geral Ordinária somente poderão ser modificadasem Assembléia Geral Extraordinária, pelo voto mínimo metade mais um do total doscondôminos presentes.9.9 – A Assembléia Geral instalar-se-á, em primeira convocação, com a presença decondôminos que representem, no mínimo, 50% (cinqüenta por cento) dos que tenham direito avoto; em segunda convocação, instalar-se-á com qualquer “quorum”, nos termos do art. 1.352do Código Civil.9.10 – No aviso de convocação fixar-se-á o momento em que será realizada a assembléiageral em 1ª e 2ª convocações, devendo mediar, entre ambas, um período de pelo menos 30(trinta) minutos.9.11 – O síndico, pelo meio e do modo que julgar adequados, deverá facilitar aos condôminoso conhecimento da convocação, sem que a estes, contudo, sob qualquer pretexto, assista odireito ou a possibilidade de questionar a legitimidade ou eficácia da convocação com basenesta recomendação.9.12 – Salvo motivo de força maior, a assembléia geral realizar-se-á no próprio condomínio.Quando a assembléia houver de efetuar-se em outro local, o aviso convocatório indicará, comclareza, o lugar da reunião, que, em nenhum caso, poderá realizar-se fora do bairro de ThomazCoelho.9.13 – Independentemente das formalidades previstas neste capítulo, será considerada regulara assembléia geral a que comparecerem todos os condôminos.9.14 – As decisões das assembléias serão registradas em atas, no livro próprio, lavradas pelosecretário. Remetendo o Síndico, nos oito dias subseqüentes, cópia da respectiva ata nosquadro de aviso.9.15 – As despesas com as assembléias gerais serão lançadas e inscritas a débito doCondomínio, mas as relativas às assembléias convocadas para apreciação de recursos decondôminos serão pagas pelos recorrentes cujos recursos forem desprovidos.9.16 – Observadas as ressalvas inseridas na presente Convenção do Condomínio, só poderãovotar e ser votados nas assembléias gerais os condôminos que estiverem quites com ocondomínio, conforme o inciso III do artigo 1.335 do Código Civil, sendo, todavia, facultado aocondômino sem direito a voto comparecer à assembléia e discutir a matéria submetida àdeliberação. O direito de voto será reconhecido ao condômino que quitar as suas obrigaçõesaté o momento da instalação da assembléia geral. 17
  18. 18. 9.17 – Ressalvados os casos previstos nessa convenção ou na lei, a cada unidadecorresponderá um voto, sendo que os condôminos em atraso no pagamento das quotas quelhes couberem nas despesas de condomínio ou das multas que lhe tenham sido impostos nãopoderão tomar parte nas deliberações e se, não obstante a proibição deste item votarem nasAssembléias, os seus votos serão nulos.9.18 – Os condôminos presentes à assembléia geral, mesmo que representados porprocuradores, deverão, se exigido, comprovar, mediante documentação hábil, sua qualidade decondômino bem como a regularidade de sua representação, sendo que são equiparados aosproprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direito relativos às unidadesautônomas, na forma do parágrafo 2º, do art. 1.334 do Código Civil.9.19 – O condômino pode ser representado na assembléia por procurador regularmenteconstituído, não podendo ser investidos nesta qualidade o síndico, nem qualquer membro doconselho consultivo, sendo certo que: a) quando outorgada a procuração por instrumentoparticular, sua validade perante a assembléia ficará subordinada ao prévio reconhecimento dafirma do mandante por notório público; b) numa mesma assembléia, após a de instalação doCondomínio nenhum procurador poderá representar mais de 1 (um) condômino, sendo vedadosubstabelecimento.9.20 – Os trabalhos da assembléia geral serão dirigidos por mesa presidida por pessoa que amaioria dos presentes houver por bem indicar, podendo ser condômino ou não, e secretariado(a) pelo administrativo do condomínio.9.21 – Ressalvadas as exceções previstas nesta Convenção e, em caso de sua omissão, nalegislação vigente, as deliberações da assembléia geral serão tomadas por maioria de votospresentes, não se computando os votos em branco para o cálculo dessa maioria.9.22 – No caso de empate, caberá ao presidente da assembléia geral, desde que condômino, ovoto de desempate, senão caberá ao Presidente do Conselho eleito.9.23 – Dos trabalhos e deliberações da assembléia geral será lavrada ata, assinada pelosmembros da mesa e pelos condôminos e mandatários presentes que o desejarem.9.24 – As assembléias gerais ordinárias e extraordinárias poderão ser cumulativamenteconvocadas e realizadas no mesmo local, data e hora, e instrumentadas em ata única.9.25 – Anualmente deverá ser convocada uma assembléia geral ordinária, a realizar-se naprimeira quinzena de Março, para: I) deliberar sobre as contas do síndico, examinar, discutir evotar as demonstrações financeiras por ele apresentadas; II) deliberar sobre a destinação do 18
  19. 19. saldo do exercício ou sobre o rateio de eventual déficit; III) discutir e votar o orçamento dasdespesas para o exercício em início, fixando, se entender oportuno, outros fundos especiais,diferentes do de reserva, previsto nesta Convenção; IV) aprovar as condições de contrataçãodo seguro obrigatório; V) tratar de assunto de interesse geral que conste da convocação.9.26 – A cada 2 (dois) anos, a assembléia geral ordinária elegerá o síndico ou manterá omesmo por mais um período, se for de interesse dos condôminos presentes em assembléia.9.27 – O síndico deverá remeter aos condôminos, até 5 (cinco) dias antes da data marcadapara a realização da assembléia geral ordinária: I) o relatório da sua administração e osprincipais fatos administrativos do período de seu mandato; II) cópia das demonstraçõesfinanceiras; II) proposta de orçamento relativo ao exercício que se inicia.9.28 – Instalada a assembléia geral ordinária, proceder-se-á, se requerida por qualquercondômino, à leitura dos documentos referidos no item anterior e do parecer do conselhoconsultivo, os quais serão submetidos pela mesa discussão e votação.9.29 – É vedado ao síndico votar nas deliberações que tenham por objeto os assuntos de seuinteresse, tais como, exemplificativamente, a aprovação de suas contas.9.30 – A aprovação, sem reserva, das demonstrações financeiras e das contas exonerará deresponsabilidade o síndico, salvo se essa aprovação resultar de erro, dolo, simulação, fraude,coação ou qualquer outro vício capaz de anular tal manifestação de vontade.9.31 – A assembléia geral extraordinária é competente para deliberar e decidir sobre todas asmatérias de interesse do Condomínio. Entre elas se inscreve a decisão, em grau de recurso,dos assuntos que tenham sido deliberados pelo síndico e a ela levados a pedido dointeressado ou dos interessados.9.32 – O seguinte “quorum” qualificado é necessário para aprovação das matérias abaixoenumeradas: I) 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos quites com o condomínio paradeliberações que tenham por objeto a realização, nas partes comuns, de benfeitoriasvoluntárias ou úteis, em acréscimo às já existentes.9.33 – Será, ainda, exigido “quorum“ qualificado nas hipóteses previstas nos artigos 1.357 doCódigo Civil Brasileiro, e 17, e seu parágrafo 2º, da Lei Federal n.º 4.591/64, também referidasnesta Convenção, e nos demais casos em que a lei o imponha.9.34 – A assembléia, para tal fim especialmente convocada, poderá, pelo voto da maioriaabsoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas 19
  20. 20. ou não administrar convenientemente o condomínio. Também poderão, pela maioria dos votos,ser destituídos os membros do conselho fiscal e consultivo, nos casos de descumprimento deseus deveres.9.35 – Nas assembléias, a aferição do “quorum” e a apuração dos resultados das votações far-se-ão proporcionalmente às frações idéias dos condôminos presentes e votantes.9.36 – As deliberações das assembléias gerais e/ou extraordinárias serão obrigatórias a todosos condôminos, independentemente de seu comparecimento ou de seu voto, competindo aosíndico executá-las e fazê-las cumprir. DO REGIMENTO INTERNO DO REGULAMENTO INTERNO PARA O USO DAS PARTES COMUNS10 – O presente Regulamento Interno tem por finalidade disciplinar a conduta e comportamentode todos que residem ou ocupem o Condomínio, nos termos da legislação em vigor, ficandocada condômino, por si e seus familiares dependentes, sucessores ou autorizados, obrigados acumprir, fazer respeitar e fiscalizar as observâncias seguintes:10.1 – Das Proibições:a) não usar as coisas comuns para fins diversos daqueles a que se destinam;b) não realizar mudanças totais ou parciais sem avisar previamente a administração doCondomínio, havendo necessidade de marcar data e hora para saída e entrada de móveis ouvolumes no mesmo;c) não obstruir as passagens ou vias de acesso (ruas internas do condomínio), entradas, áreascomuns, praças, ainda que em caráter provisório, ou utilizar alguma dessas dependências paraqualquer fim que não o de trânsito;d) não alugar ou alienar sua propriedade exclusiva sem dar ciência ou locatário ou adquirentedas restrições e proibições constantes desta convenção e fazê-las constar do respectivoinstrumento ou ato;e) não lançar mão de qualquer processo susceptível de ameaçar a segurança das unidadesautônomas ou de comprometer-lhe a higiene e limpeza;f) não exibir cartazes, inscrições, anúncios ou quaisquer letreiros de publicidade nas janelas,fachadas, etc.;g) não destinar a sua propriedade exclusiva, ou que a ocupe, para utilização diversa dafinalidade estabelecida nesta Convenção ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, àsalubridade, à higiene e segurança dos demais condôminos, instalar, em qualquerdependência das suas unidades autônomas, oficinas de qualquer natureza, clubescarnavalescos, agremiações ou partidos políticos, cursos ou escolas, entidades ou 20
  21. 21. agremiações estudantis, laboratórios de análises químicas, enfermarias, ateliês de corte,costura e chapéus, salões de beleza, cabeleireiros, manicures, instituições destinadas à práticade cultos religiosos, bem como para quaisquer destinações não residenciais, comerciais,culturais ou recreativas, etc.;h) não usar, alugar ou ceder sua unidade a pessoa duvidosa ou de maus costumes, nestescompreendida a embriaguez, sob qualquer de suas formas;i) não usar, alugar ou ceder sua propriedade exclusiva para fins incompatíveis com a decênciae o sossego do Condomínio ou permitir a sua utilização de maus costumes, passíveis derepressão penal ou policial, ou que, de qualquer forma ou modo, possam prejudicar a boaordem ou afetar a reputação do condomínio;j) não violar de qualquer forma a lei do silencio, não usar aparelhos radiofônicos, auto falantes,televisões, eletrolas, hi-fi e similares, buzinas, instrumentos de sopro, corda, percussão equaisquer outros, em elevado som, entre o horário das 22:00 horas às 08:00 horas do diaseguinte ou elevado som, de modo que perturbe o sossego dos condôminos vizinhos, salvocircunstancias excepcionais mediante comunicação prévia ao síndico ou administradora;k) não promover, sem conhecimento e anuência prévia do síndico ou administradora, festas,reuniões e ensaios, em suas unidades ou partes comuns, com orquestras e ou conjuntosmusicais, quaisquer que sejam os gêneros de música;l) não usar rádios transmissores e receptores que causem interferência nos demais aparelhoselétricos existentes na unidade autônoma e de propriedade e uso dos demais condôminos;m) não estender, ou secar roupas, toalhas, lençóis e outros pertences, ou bater tapetes ecortinas para remover pó nas janelas, jarros de plantas, amuradas, terraços, ou em qualqueroutra área do condomínio;o) não fazer na sua propriedade exclusiva, qualquer instalação que importe sobrecarga para aunidade autônoma;q) não possuir ou manter no Condomínio animais ou aves domésticos ou não, quaisquer quesejam a espécie e raça, salvo autorização expressa e individual dado pela administração geral,cuja decisão será tomada na forma estabelecida nesta Convenção, não implicando aconcessão em extensão do direito a todos o condôminos, ressalvada a permissão paracachorros de pequeno porte, que deverão ser conduzidos pelo escada ou elevador de serviço;r) não colocar e nem deixar que coloquem nas partes comuns das unidades autônomas,materiais de construção ou de instalação, sejam de qualquer natureza for, salvo medianteautorização expressa do síndico ou da administradora;s) não fazer uso de aparelhos como fogão, aquecedor e similares, que não sejam a gás ou aeletricidade, vedado terminantemente o emprego de outros tipos;t) não cuspir, lançar papéis, cinzas, pontas de cigarros, líquidos, lixo, livros ou quaisquer outrosobjetos ou detritos em locais não apropriados;u) não colocar em peitoris, janelas, terraços, áreas de serviço, e amarraduras, vasos, enfeites eplantas e quaisquer outros objetos que possam a qualquer momento cair nas áreas externas einternas, tornando perigosa a passagem pelas mesmas; 21
  22. 22. v) não guardar explosivos e inflamáveis nas unidades autônomas e dependências; queimarfogos de artifícios de qualquer natureza nas janelas, terraços, ruas internas, áreas de serviçose amuradas; ter ou usar instalações ou materiais suscetíveis que, de qualquer forma, possaafetar a saúde e a segurança dos demais moradores do Condomínio ou de que possa resultaro aumento do prêmio de seguro;w) não instalar nas paredes das unidades autônomas ou amuradas fios ou condutores dequalquer espécie, colocar placas, avisos, letreiros, cartazes, anúncios ou reclames na parteexterna, prejudicando a sua estética, e, ainda, usar máquinas e aparelhos ou instalações queprovoquem trepidações e ruídos excessivos;x) não abandonar torneiras de água e bicos de gás abertos ou deixar de consertá-los, quandoos mesmos estiverem dando, respectivamente, escoamento de água das caixas das Torres eescapamento de gás, com perigo à segurança do CONDOMÍNIO ou do ocupante infrator e a deseus vizinhos;y) não praticar, fora das áreas de lazer e nos locais destinados nas mesmas a estes finsespecíficos, jogos esportivos com bolas, petecas, assim como soltar pipas e outrasmodalidades, evitando sempre perturbar o sossego dos demais moradores, sendo essa práticapermitida somente nos locais para tanto previamente designados pelo síndico ouadministradora;10.2 – Da conduta:a) tratar com respeito os empregados do CONDOMÍNIO e não utilizá-los para seus serviçoseminentemente particulares, no horário de trabalho dos mesmos, salvo nos serviços básicos eopcionais, na forma prevista nesta Convenção;b) prestigiar e fazer acatar as decisões da Assembléia Geral, os princípios convencionais e aordem administrativa, bem como não desviar o pessoal da administração do CONDOMÍNIOdos seus deveres funcionais;c) fazer as comunicações exigidas pelas autoridades sanitárias em caso de moléstiainfectocontagiosa;d) permitir a entrada do síndico ou da administradora, e das pessoas que o acompanham, noâmbito residencial, quando isso se torne imprescindível, a inspeção e execução de medidasque se relacionem com interesses coletivos;e) fazer por sua conta exclusiva, as despesas e reparos em sua propriedade autônoma, econtribuir para as despesas gerais, na forma que for fixada pela assembléia geral;f) Conservar os jardins e as áreas comuns, e zelar por seu aprimoramento;g) zelar pelo asseio e segurança do Condomínio, depositando lixos e varreduras nos locaisapropriados, depois de perfeitamente acondicionados em sacos plásticos, próprios para tal fim;h) Os salões de festas dos blocos serão alugados somente aos condôminos adimplentesseguindo os seguintes horários: sexta-feira e sábado até as 23:30, tendo que entregar o salãofechado até 24:00. Domingo a quinta-feira até 21:30 entregando o salão fechado até 22:00. Onão cumprimento será penalizado com a multa já existente no ítem 12.3. 22
  23. 23. i) O uso do bosque será alugado somente aos condôminos adimplentes seguindo os seguinteshorários: Todos os dias da semana de 11:00 as 21:30, não podendo usar outro tipo de som,que não seja música ambiente e sendo fechado pelo porteiro as 22:00. O não cumprimentoserá penalizado com a multa já existente no ítem 12.3.10.3 – As partes e serviços comuns serão utilizados de conformidade com seus destinos e deacordo com as disposições contidas na presente Convenção e no Regulamento Interno docondomínio, sendo elas de livre utilização por todos os condôminos;10.4 – As partes ou dependências de uso comum, como por exemplo os corredores e espaçosdas lixeiras deverão ser conservadas livres e desimpedidas, nada podendo nelas serdepositado qualquer material, sob pena de imediata remoção, correndo as despesas por contado (s) condômino (s) faltoso (s).10.5 – Sem prejuízo da escrita observância destas normas, tudo quanto possa interessar aouso e ao gozo geral do CONDOMÍNIO e suas dependências e serventias comuns, serádecidido por deliberação dos senhores condôminos, na forma adiante prevista.10.6 – Todas as reclamações ou exigências dos condôminos relativas ao uso e gozo doCONDOMÍNIO em geral, suas dependências ou serventias comuns e sua conservação elimpeza, serão levadas ao conhecimento do Síndico que determinará as providênciasnecessárias.10.7 – Cada condômino será pessoalmente responsável pelo proceder das pessoas de suadependência e bem assim, pelo das que, com sua concordância ou autorização, mesmo quetácita, estiverem ou permanecerem no Condomínio. DO USO DO PARQUEAMENTO11.1 – O condomínio contém 240 (duzentos e quarenta) vagas no parqueamento e destina-se,exclusivamente, à guarda e estacionamento de veículos de passeio ou utilitários doscondôminos residentes, quando houver vagas disponíveis, não sendo permitida, sob qualquerpretexto, mesmo em caráter temporário, sua utilização para veículos de carga ou comerciais,não estando sujeitas ao uso de manobristas, devendo seus usuários, de qualquer modo,facilitar a utilização das mesmas, sem criar obstáculos às manobras de veículos, evitando aobstrução desnecessária ou mau aproveitamento do espaço. 23
  24. 24. * Não havendo vaga no interior do Condomínio, o condômino deverá usar o estacionamentoexterno. Caso não venha cumprir o estabelecido nesta convenção e trazendo embaraço paraos demais condôminos com sua atitude o mesmo será penalizado de acordo com o item 12.3.11.2 – Não será permitida a guarda ou colocação de objetos ou móveis de quaisquer espéciesnas áreas de parqueamento, cuja finalidade precípua, guarda de veículos, deve ser respeitada.11.3 – Fica expressamente vetado aos condôminos: a) o empréstimo oneroso ou gratuito aterceiros, não condôminos, no parqueamento; b) realizar ou permitir que se realizem, nas áreasde parqueamento ou em quaisquer outras áreas do Condomínio, lavagens, manutenção,serviços de mecânica ou reparos de qualquer espécie em veículos, motos, bicicletas, etc..11.4 – As motos deverão utilizar o estacionamento ao lado da portaria, não sendo permitidoestacionar em outro local do Condomínio.11.5 – Nenhuma responsabilidade poderá ser imputada ao Síndico nem ao Condomínio,cabendo ao respectivo proprietário o pagamento pelos danos causados por seus veículos,mesmo que dirigidos por terceiros. DAS PENALIDADES12.1 – Os condôminos que se atrasarem nos pagamentos das respectivas contribuiçõesordinárias e extraordinárias, independentemente de notificação, pagarão multa de 2% (dois porcento) sobre o valor em atraso, ou o percentual máximo permitido pela lei, que será acrescido,ainda, se o atraso ultrapassar o mês de competência, isto é, o mês civil do vencimento, dejuros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados dia a dia, atualizando-se o montantedevido e ditos acréscimos de acordo com variação acumulada do IGP-M/FGV (Índice Geral dePreços de Mercado, Publicado pela Fundação Getúlio Vargas) até o efetivo pagamento, ou deoutro índice de atualização monetária que melhor reflita a inflação, determinado pelo ConselhoConsultivo.12.2 – Caso a lei venha a fixar percentual de juros ou multa superior ao fixado nesteinstrumento, sua aplicação se dará imediatamente.12.3 – Independentemente de deliberação da assembléia, ao condômino que (a) realizar obrasque comprometem a segurança da edificação; b) alterar a forma e a cor da fachada(ressalvado o disposto no subitem 3.1.2) ou das partes ou esquadrias externas ou; c) infringirou desvirtuar a destinação que tem a edificação ou suas partes privativas ou comuns ou asutilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos 24
  25. 25. bons costumes, o síndico aplicará uma multa equivalente 2 (duas) vezes o valor da cotaordinária de Condomínio devida pela respectiva unidade autônoma no mês do cometimento dainfração, sem prejuízo da obrigação de o faltoso reparar os danos que causar e das demaisconseqüências cíveis, criminais e administrativas do seu ato.12.4 – O Condômino, ou possuidor, que reiteradamente deixa de cumprir com seus deveresperante o Condomínio, bem como violar as demais normas previstas nesta convenção, noregimento interno, nos outros eventuais regulamentos do Condomínio ou na legislaçãoaplicável, poderá, por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos restantes, serconstrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuiçãopara as despesas condominiais, conforme gravidade das faltas e a reiteração, tambémindependentemente das perdas e danos que apurem e das demais sanções legais econvencionais.12.5 – O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerarincompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá pordeliberação do mesmo “quorum” acima previsto, ser constrangido a pagar multacorrespondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,ate ulterior deliberação da assembléia, mais uma vez sem prejuízo da obrigação de reparar dosdanos que causar ao condomínio, a outros condôminos ou possuidores ou, ainda, a terceiros.12.6 – A multa a que se refere o item 12.2 será imposta e cobrada pelo síndico com préviaaprovação do Conselho Consultivo, sendo possível a redução da multa conforme a gravidadeda falta e permitido recurso do interessado para a assembléia geral.12.7 – A tolerância do síndico para com a impontualidade na satisfação de quaisquerprestações de caráter pecuniário nesta convenção e, de igual modo, sua eventual transigênciano que tange ao tempestivo e cabal cumprimento dos deveres definidos nela, na lei aplicável,no regimento interno ou em outros regulamentos do Condomínio, não implicarão, em nenhumahipótese, no reconhecimento, expresso ou tácito, de haver-se operado novação ou alteraçãodo complexo de normas que regem o Condomínio, cujos dispositivos, a despeito da ocorrênciade qualquer uma das situações aqui enunciadas, permanecerão íntegros e válidos para todosos efeitos, devendo assim ser fielmente observados pelos condôminos, sob pena de, aqualquer tempo, virem a ser aplicadas as penalidades cabíveis pela violação. DAS DISPOSIÇÕES FINAIS, TRANSITÓRIAS, DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO E DO FORO 25
  26. 26. DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO13.1 – Além dos demais expressamente previstos nesta convenção, constituem deveres eatribuições do Síndico, caso seja administrado por uma empresa administradora:a) contratar nos limites desta convenção, coordenar, fiscalizar e administrar os serviçosrelativos ao Condomínio, formulando relatórios periódicos ao Síndico, quanto aos aspectos delimpeza, conservação, qualidade dos serviços, etc.;b) proceder à administração geral do grupamento e defender os interessados do Condomínio,fazendo observar a Convenção e os regimentos Internos, bem, assim, as deliberaçõestomadas nas assembléias;c) admitir e demitir funcionários e empregados para a coletividade condominial, inclusive osnecessários à prestação dos serviços convencionados dentro dos critérios e normas legais,fixando-lhes os salários e definindo-lhes as funções para os efeitos de legislação trabalhista eda previdência social, observadas as bases correntes sem prejuízo do orçamento anual, dandoconhecimento ao síndico, na falta deste, ao conselho consultivo;d) desde que a despesa decorrente tenha sido aprovada e incluída na previsão orçamentáriado condomínio, a seu critério, contratar em nome próprio ou do Condomínio, o Supervisor deServiços do prédio, definindo sua renumeração, que correrá, sempre por conta do Condomínio,dentro da previsão orçamentária;e) autorizar as despesas extraordinárias, até o máximo de 5% (cinco por cento) do orçamentoanual. O síndico ou administradora, com a aquiescência do Conselho Consultivo poderáproceder as despesas normais de custeio não previstas no orçamento inicial, e que excedamos valores totais orçados, desde que não ultrapassem 20% (vinte por cento) das despesasprevistas para o mês em curso. Ultrapassando este valor, o excedente deverá ser submetidoà aprovação da Assembléia Extraordinária para esse fim convocada;f) contratar e manter em dia, os seguros do grupamento, contra incêndio, pela responsabilidadecivil contra terceiros e dos empregados, por acidentes de trabalho, inclusive de danoscausados por seus empregados a condôminos, de tudo dando conhecimento ao síndico;g) as expensas do Condomínio pagar pontualmente as taxas de serviços públicos utilizadospelo prédio, tais como telefones, luz, água, esgotos, etc.;h) rubricar e manter em seu poder, como depositário, o Livro de Presença e de Atas dasAssembléias Gerais, fornecendo cópias autenticadas ao condômino que as solicitar e pagar orespectivo custo, ou conforme orientação do Síndico;i) impor, diretamente aos condôminos, a fiel observância da Convenção e dos RegimentosInternos do grupamento, de forma a assegurar os direitos e obrigações mútuas quando dautilização das partes comuns e das unidades autônomas;j) admitir, demitir, dirigir, fiscalizar, licenciar, transferir e punir os funcionários e empregados dacoletividade condominial, submetendo-os à disciplina adequada; 26
  27. 27. k) elaborar o orçamento para cada exercício, justificando-o e submetendo-o ao Síndico e aoConselho Consultivo, para, se aprovado por estes, posterior apresentação e aprovação pelaAssembléia Geral, emitindo e enviando os carnês de cobrança a cada proprietário;l) cobrar, inclusive judicialmente as quotas, multas e demais contribuições devidas peloscondôminos, dando-lhes a conveniente aplicação;m) administrar os serviços e interesses da coletividade condominial, prestando-lhes conta desua administração, anualmente, em Assembléia ordinária;n) abrir, movimentar e encerrar contas bancárias;o) por si ou por quem assim livremente determinar, providenciar em ordem a escrituração dasdespesas da coletividade condominial, em livros adequados, lançando todas as operaçõesrelativas à administração do grupamento;p) disponibilizar ao Síndico e ao Conselho Consultivo mensalmente e a cada condômino,mensalmente, o demonstrativo das contas do condomínio;q) manter em seu poder, como depositário, o arquivo do Condomínio e os livros de suacontabilidade, inclusive os relatórios aos exercícios findos, fornecendo cópias autenticadas aocondômino que as solicitar e pagar o respectivo custo;r) aplicação de penalidades aos condôminos faltosos, bem como a instituição de outras alémdas previstas na Convenção;s) o Síndico entregará todos os papéis, livros e documentos pertencentes ao Condomínio,quando encerrada sua administração;t) proceder ao registro de todos os funcionários do Condomínio nos prazos legais, assim comoefetuar os recolhimentos de impostos, encargos e benefícios (INSS, PIS, FGTS, etc.), previstosna legislação;u) fiscalizar permanentemente as áreas comuns arrendadas ou locadas a terceiros para outrasatividades, no que tange à limpeza, conservação, qualidade dos serviços, qualidade dosprodutos e preços, homologando previamente e a seu critério, empresas, prestadores deserviços e terceiros que atendam operacionalmente o condomínio e condôminos, sobretudocomo forma de segurança da coletividade condominial e da qualidade dos serviços prestados;v) manter os Livros de reclamações do Condomínio, assim como dos serviços prestados porterceiros em local de fácil acesso, como respectiva indicação, ficando o Síndico obrigado aassinar sob cada reclamação através do seu representante, dando ciência e tomando asdevidas providências;w) fica o Síndico obrigado a apresentar qualquer documento relativo ao Condomínio, no quetange ao recolhimento de impostos, encargos ou benefícios, extratos bancários, oudocumentos contábeis de qualquer natureza, no prazo máximo de 72 (setenta e duas) horas dasolicitação do conselho consultivo e/ou condômino;x) as expensas do condomínio, disponibilizar, por email ao condômino cadastrado informaçõesde interesse coletivo não se responsabilizando por eventuais falhas da web, mantendo-osacessível diuturna e exclusivamente aos condôminos e ao condomínio; 27
  28. 28. y) expor nos quadros de aviso de forma clara e precisa o comunicado com 5 (cinco) dias deantecedência, convocação para as Assembléias, elaborar as atas destas, providenciando osrespectivos registros e enviando cópia aos condôminos, correndo as despesas por conta docondomínio;13.2 – O Síndico receberá como pró-labore o valor referente a 2 (dois) salários mínimos e aisenção da taxa condominial e os conselheiros somente a isenção da taxa condominial. DO FORO14.1 – Fica eleito o foro Regional da situação do imóvel da cidade do Rio de Janeiro, comocompetente para nele se dirimirem todas as questões oriundas da Convenção, do RegimentoInterno e de outros eventuais regimentos ou regulamentos internos, que obrigam a todosquantos vierem a usar, a qualquer título, o Condomínio, ainda que seus documentos deaquisição da posse não façam referência alguma ao presente instrumento. Rio de Janeiro, __ de ______________ de 2011. ____________________________________ BLOCO 01 ____________________________________ BLOCO 02 ____________________________________ BLOCO 03 ____________________________________ BLOCO 04 ____________________________________ BLOCO 05 28

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