1. ESCRITURA DE CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COLETIVO JARDIM DAS
ROSAS NA FORMA ABAIXO:
ARTIGO 1º - O Empreendimento Jardim das Rosas, situado à Av. Pastor Martin Luther King
Júnior, 4.420 – Thomáz Coelho, nesta cidade, denominado “CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
COLETIVO JARDIM DAS ROSAS”, fica submetido ao regime instituído pela Lei n.º 4.591, de
16 de Dezembro de 1964.
ARTIGO 2º - O “CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COLETIVO JARDIM DAS ROSAS” doravante
denominado COLETIVO, é composto, ao todo, de 480 (Quatrocentos e Oitenta) apartamentos
de sala, 02 quartos, banheiro social, cozinha e área de serviço; com três espaços (hoje
destinados como academia, bar e salão cabelereiro, podendo futuramente destinar a outras
atividades); um parque aquático; uma quadra de esportes; um bosque, vias internas e
parqueamento.
Os apartamentos estão situados em 5 blocos, sendo 12 apartamentos por andar.
Todos os blocos compõem-se de pavimento térreo (com halls de acesso social e de serviço,
compartimento para os medidores de luz do serviço, lixeira, salão de festas, play); pavimento
tipo (cada um com 12 apartamentos) e cobertura (com telhado, casa de máquinas e bomba de
incêndio). Os apartamentos são numerados de 101 a 801, 102 a 802, 103 a 803, 104 a 804,
105 a 805, 106 a 806, 107 a 807, 108 a 808, 109 a 809, 110 a 810, 111 a 811, 112 a 812.
É a seguinte composição geral das frações ideais das unidades autônomas do coletivo:
UNIDADES: TIPO: QUANTIDADE: FRAÇÃO IDEAL: TOTAL:
101 a 801
106 a 806
107 a 807
112 a 812 1 160 45,02 7.203,20
102 a 802
105 a 805
108 a 808
111 a 811 2 160 44,81 7.169,60
103 a 803
104 a 804
109 a 809
110 a 810 3 160 45,17 7.227,20
ARTIGO 3º - São partes comuns e coisas de propriedade e uso comuns, inalienáveis e
indivisíveis, acessórios indissoluvelmente ligados às unidades autônomas da totalidade dos
condôminos do Coletivo e de responsabilidade do Condomínio do Coletivo e terreno, as
fachadas dos prédios, bem como quaisquer partes dos prédios ou outros que, de alguma
forma, afete a estética ou o aspecto do Coletivo todas as dependências anteriores relaciona
como equipamento comunitário, com seus pertences e acessórios; as tubulações-tronco,
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2. embutidas ou aparentes, condutores de água, eletricidade, gás, telefone, águas pluviais e
esgotos sanitários, até onde sejam de responsabilidade dos prédios, bombas elétricas, seus
motores e acessórios, que não o pertençam especificamente aos prédios de per si; toda e
qualquer área livre, fora da projeção de cada prédio, com suas edificações, seus
equipamentos, acessórios e pertences, enfim, todas as coisas que, por sua natureza e
destinação, forem de uso comum a todos os condôminos do Coletivo.
ARTIGO 4º - São as partes comuns e coisas de propriedade e uso comuns, inalienáveis e
indivisíveis, acessórios indissoluvelmente ligados as unidades autônomas dos condomínios de
cada prédio em que são proprietários de sua responsabilidade; as fundações e a estrutura de
cimento armado: paredes divisórias entre as partes de propriedade e uso comuns e as
unidades autônomas; halls de entrada social e de serviço: a área do “pilotis”; escadas;
corredores de circulação, hall de elevadores; o telhado, a área de cobertura: os elevadores; a
casa de máquinas e todos os seus motores, equipamentos, acessórios e pertences; a casa de
bombas, os compartimentos destinados aos medidores de água, luz e gás, as cisternas e
reservatórios d’água superiores; a sala de depósito, as tubulações-tronco, embutidas ou
aparentes, condutores de água, eletricidade, gás, telefone, águas pluviais e esgotos sanitários,
até o ponto de interseção onde sejam de prioridade e uso comuns a todos os condôminos do
Coletivo, bombas elétricas, seus motores e acessórios; antenas coletivas para aparelho de
rádio e televisão e , enfim, todas as coisas que, por sua natureza e destinação, forem de uso
comum aos condôminos do prédio.
ARTIGO 5º - São partes de propriedade exclusiva de condômino as unidades autônomas,
constituídas pelos apartamentos e seus respectivos pertences, acessórios, aparelhos e
instalações, encanamento e tubulações, até o ponto de interseção com as partes comuns.
ARTIGO 6º - São consideradas tubulações-tronco e de responsabilidade:
a) do Condomínio do Coletivo, os trechos daquelas tubulações que servem de duto para
fluxos que atendem dois ou mais prédios do Coletivo e/ou quaisquer outras
dependências comuns do Coletivo e limitados, por um lado, pelo ponto de interseção
com a rede pública, e, por outro lado, pelo ponto a partir do qual atenda a um único
prédio;
b) dos condôminos do prédio, os trechos das tubulações limitados, por um lado, pelo
ponto de interseção com as do Coletivo e, por outro lado, pelo ponto a partir do qual o
fluxo de atendimento é exclusivo a uma unidade residencial;
c) da unidade residencial, os trechos das tubulações que abastecem à unidade em causa,
limitados pelo ponto de interseção com as do prédio.
ARTIGO 7º - Os trechos do Coletivo onde, por ventura, ocorrer superposição das partes
comuns do Coletivo e determinado prédio, serão conservados sob a responsabilidade conjunta
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3. do Condomínio do Coletivo e dos condôminos do prédio em causa, cabendo à administração
do Coletivo tornar efetiva essa conservação e aos condôminos do prédio repor ao Coletivo, a
parte das despesas que lhe couber, através do pagamento de uma taxa mensal a ser
estabelecida de comum acordo.
ARTIGO 8º - São Poderes do Coletivo:
a) Deliberativos – A Assembléia Geral e a Assembléia de cada bloco;
b) Executivo – O Conselho Administrativo do Coletivo;
c) Fiscais – O Conselho Fiscal e Consultivo do Coletivo.
ARTIGO 9º - A Assembléia Geral é o Órgão máximo do Coletivo e se constitui da totalidade
dos seus condôminos.
§ 1º - Na Assembléia, cada condômino terá direito a um voto.
§ 2º - Para que se reuna, instale e delibere, a Assembléia Geral, ordinária ou
extraordinariamente, será sempre necessário um quorum mínimo de dois terços da totalidade
dos condôminos, em primeira convocação. Não alcançando esse quorum, a Assembléia Geral
em trinta minutos após a hora inicialmente designada, deliberará com o número de presentes;
§ 3º - A Assembléia Geral reunir-se-á, por convocação do Síndico Geral ou do Conselho nos
termos previstos, através de comunicação, por sua afixação em local visível e com
antecedência mínima de cinco dias. Nela deverá constar, obrigatoriamente, dia, hora e local da
reunião, bem como um resumo dos assuntos a serem tratados;
§ 4º - A Assembléia Geral reunir-se-á, ordinariamente, no mês de Dezembro a fim de:
a) discutir e votar o relatório das principais atividades do Conselho Administrativo e as
contas apresentadas pelo Síndico, retativo ao exercício findo;
b) eleger o Síndico e os membros do Conselho Fiscal do Coletivo, todos a serem
empossados a partir do Primeiro dia útil do mês seguinte ao da realização da
Assembléia. Evento que ocorrerá a cada dois anos.
ARTIGO 10º - A Assembléia Geral reunir-se-á extraordinariamente:
a) nos casos previstos em lei;
b) por convocação do Síndico, Conselho Administrativo do Coletivo ou de condôminos
que representem, no mínimo, ¼ (um quarto) da sua totalidade, sempre que o interesse
geral o exigir;
c) por convocação do Conselho.
§ ÚNICO – A convocação extraordinária da Assembléia Geral obedecerá as mesmas
formalidades previstas.
ARTIGO 11º - No ato da instalação da Assembléia Geral, seja sob a forma ordinária ou
extraordinária, serão eleitos, por maioria de votos ou aclamação dos condôminos presentes,
um Presidente da Assembléia e um Secretário.
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4. DOS DIREITOS, DEVERES E PROIBIÇÕES DOS CONDÔMINOS
DOS DIREITOS DOS CONDÔMINOS
1.1 – Todas as pessoas, condôminos e ocupantes, a qualquer título, que residam ou
freqüentem o condomínio, suas famílias e empregados são obrigados a cumprir, respeitar e
fiscalizar a observância das disposições da convenção de condomínio e regulamento interno,
que só poderão ser alterados após a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos.
1.2 – São direitos dos condôminos:
a) usar, gozar, usufruir e dispor de sua unidade autônoma, do modo que lhe aprouver, desde
que observadas a destinação do condomínio, as disposições desta convenção, do regimento
interno e outros eventuais regulamentos do condomínio e do Código Civil Brasileiro;
b) usar as partes de propriedade comum, de modo compatível com as respectivas destinações,
obedecidas as normas legais, as contidas nesta Convenção e as disposições dos
Regulamentos Internos do Condomínio, contanto que não exclua a utilização dos demais
condôminos;
c) livremente dispor, alienar, prometer, vender, gravar, ceder, onerar ou transferir direitos
aquisitivos ou de simples posse sobre sua unidade autônoma, podendo, também, reivindicá-la
das mãos de quem indevidamente a detenha, independentemente do consentimento dos
demais condôminos;
d) comparecer às Assembléias ou nelas se fazer representar por bastante procurador, podendo
discutir, propor, aprovar, impugnar, rejeitar, votar e ser votado, desde que quite com suas
contribuições condominiais e demais valores eventualmente devidos ao Condomínio, ou então
que, embora nestas condições não estando, a convenção mesmo assim o permita, observadas
as restrições contidas nesta Convenção;
e) usufruir com seus familiares das dependências e coisas comuns do Condomínio;
f) examinar livros, balancetes, podendo, ainda, a qualquer tempo, solicitar, por escrito,
informações ao síndico de questões atinentes à administração do Condomínio, o que deverá
fazer sempre que possível, através do conselho consultivo;
g) fazer consignar no livro de atas das assembléias gerais, através do secretário ou
pessoalmente, no livro de reclamações do Condomínio, eventuais críticas, sugestões,
desacordos ou protestos contra decisões e atos que repute prejudiciais à boa administração do
Condomínio, solicitando ao síndico, se for o caso, a adoção das medidas corretivas
adequadas.
DOS DEVERES DOS CONDÔMINOS
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5. 2.1 – Constituem deveres dos condôminos:
a) cumprir, fazer cumprir e fiscalizar a observância das disposições contidas na lei, na
convenção, no regimento interno e nos eventuais demais regulamentos internos;
b) Responder cada qual, a todo tempo, pelo pagamento das multas que forem aplicadas pelo
síndico a qualquer ocupante da unidade autônoma que lhe pertença e integre o Condomínio,
fazendo-as recolher aos cofres do Condomínio quando lhe forem cobradas;
c) concorrer para as despesas do Condomínio, sejam de manutenção, limpeza, conservação,
segurança, consumos comuns, seguro coletivo, etc., tudo segundo os critérios estabelecidos
na convenção;
d) arcar, segundo aqueles mesmos critérios, com ônus a que se estiver ou vier a ficar sujeito o
Condomínio;
e) zelar pelo asseio, higiene e segurança do Condomínio, lançando lixo e resíduos, outros nos
locais próprios;
f) respeitar a lei do silêncio;
g) comunicar o síndico, com a devida presteza, qualquer caso de moléstia epidêmica
constatada no Condomínio, de sorte a possibilitar a pronta ação das autoridades sanitárias
competentes;
h) guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns e privativas, não as usando,
nem permitindo que sejam usadas, para fins diversos daqueles a que se destinam;
i) não usar aparelhos sonoros de modo a perturbar o sossego alheio;
j) não manter ou armazenar substâncias inflamáveis ou explosivas no interior de suas
unidades;
k) não instalar quaisquer aparelhos que possam causar interferência ou dano aos aparelhos e
instalações elétricas dos demais condôminos e do Condomínio;
l) providenciar os necessários reparos nas instalações internas de água, luz, gás e esgoto nas
suas unidades, até as linhas tronco, assim como reparar ou indenizar os danos que causarem
em outras unidades;
m) não omitir nas escrituras de alienação e promessa de alienação, nem nos contratos que por
qualquer modo transfiram a posse das unidades, obrigatoriedade dos adquirentes ou usuários
a qualquer título respeitarem a destinação do Condomínio, a convenção, o regimento interno;
n) permitir o acesso do síndico ou de seus prepostos às respectivas unidades para a fim de
examinar ou reparar os defeitos ou ocorrências que afetem de qualquer forma outras unidades
ou partes comuns, bem como verificar a existência ou não de qualquer circunstância que
infrinja as condições aqui estabelecidas;
o) conservar e reparar a sua custa exclusiva, tudo quanto diga respeito à sua unidade
autônoma;
p) reparar e indenizar os danos causados às demais unidades autônomas, decorrentes de
desgastes e defeitos de obras verificadas em sua respectiva unidade;
q) não colocar lixo, detritos, etc., senão nos locais aos mesmos destinados e adicionados em
sacos plásticos;
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6. r) efetuar a manutenção dos equipamentos componentes de sua unidade, tais como interfones,
instalações elétricas e hidráulicas, equipamentos de segurança, caixas acopladas ou válvulas
das bacias dos banheiros, etc., substituindo, quando necessário os vedantes das torneiras e
misturadores;
s) não deixar formar depósitos de gorduras ou resíduos sólidos dentro dos ralos dos pisos, pias
e lavatórios, bem como, limpar no mínimo semestralmente todos os ralos, evitando assim
entupimentos e mau cheiro;
t) evitar que os marceneiros, na montagem dos armários e gabinetes, danifiquem ou retirem os
sifões e flexíveis das pias dos banheiros e cozinha. Estas peças exigem cuidados na limpeza
diária, devendo ser evitadas colisões com panelas ou outros objetos que poderão provocar
vazamentos e conseqüentes danos nos armários e nos gabinetes.
2.2 – Além dos acima enumerados, são ainda deveres específicos dos condôminos:
a) usar suas unidades autônomas exclusivamente para os fins a que se destinam as mesmas e
o Condomínio;
b) não exibir de forma a serem vistos do exterior dos apartamentos, cartazes, anúncios,
inscrições ou quaisquer outros letreiros;
c) não alterar a forma ou a decoração das fachadas externas ou das áreas internas de uso
comum;
d) não embaraçar o uso das áreas comuns, mesmo a título provisório.
DAS PROIBIÇÕES AOS CONDÔMINOS
3.1 – É expressamente proibido a qualquer condômino;
a) instalar aparelhos de ar condicionado em locais que não os especificamente determinados
na edificação;
b) usar, emprestar ou alugar, no todo ou em parte, as unidades autônomas para fins
incompatíveis com a destinação do Condomínio ou a moralidade e o recato dos seus usuários,
assim como permitir que pessoas inidôneas as freqüentem, dando ensejo à eventual ação
repressiva por parte dos órgãos policiais;
c) promover a limpeza de sua unidade de forma a prejudicar a das partes comuns ou a de
unidade de outro condômino;
d) fazer algazarra, gritar, discutir ou conversar em voz alta nas partes comuns, bem como usar
de linguagem inadequada, falta de decoro, grosseira, inconveniente ou descabida, infringindo,
assim, as normas da boa educação;
e) utilizar os empregados do condomínio para execução de serviços particulares dentro do
horário de trabalho dos mesmos no Condomínio;
f) queimar fogos de artifício, de qualquer natureza, nas unidades autônomas ou nas áreas de
propriedade comum;
g) usar aparelhos, máquinas ou equipamentos que produzam trepidações ou ruídos
excessivos;
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7. h) usar nas instalações sanitárias das unidades, produtos que contenham agentes corrosivos,
tais como soda cáustica, ácido muriático, cloro concentrado e outras substâncias da mesma
natureza, devendo ser preferentemente empregados para fins de limpeza e assepsia das
citadas peças, sabão biodegradável e detergentes bioquímicos a base de enzimas, com o que
serão evitados graves danos aos sistemas coletores dos prédios, ou seja, a prematura
corrosão dos seus diversos componentes;
i) efetuar internamente qualquer obra que altere a estrutura do prédio, colocando em risco a
sua estabilidade e segurança;
j) decorar as partes e esquadrias externas da sua respectiva unidade com totalidades diversas
das empregadas no conjunto do condomínio;
k) atirar papéis ou quaisquer objetos ou detritos nas partes ou coisas comuns;
l) estender roupas, toalhas ou outras peças nas janelas ou peitoris das fachadas fronteiras às
áreas comuns, bem como depositar vasos nos peitoris das janelas;
m) instalar antena transmissora individual, que prejudique as recepções de aparelhos de rádio
e televisão dos condôminos, e portanto, só será permitida quando não gerar reclamações dos
demais;
n) trafegar em todas as ruas do condomínio em velocidade superior a 20 Km/h. o síndico
poderá colocar obstáculos destinados a reduzir a velocidade em qualquer ponto das Ruas do
Condomínio;
o) é vedado o trânsito de veículos com descarga aberta, ou que provoquem poluição sonora;
p) nos passeios, praças e parques do Condomínio é terminantemente vedado quaisquer danos
à árvores e elementos naturais, existentes nas partes comuns, como inscrições, pinturas e
coisas similares, são proibidas e serão passíveis de multas, assim como quaisquer elementos
construídos, tais como mesas de jogos, bancos, paredes, postes, redes, escadas, calçadas,
etc.;
3.2 – Incumbe não só o síndico, mas também ao conselheiro do bloco, aos membros do
conselho consultivo, ao zelador, porteiros, vigias, serventes e demais empregados do
condomínio, na qualidade de auxiliar do síndico, fiscalizar o uso adequado das partes comuns
do Condomínio, das normas estabelecidas na lei, na convenção e no regimento interno;
3.3 – Em caso de alienação, promessa de alienação, cessão de posse ou constituição de
direitos reais sobre quaisquer unidades integrantes do Condomínio, ficam desde logo
obrigados os novos adquirentes, quer do direito ao uso, quer do domínio pleno, à exata
observância de todos os dispositivos contidos na convenção, no regimento interno e em
eventuais regulamentos outros, ainda que nenhuma menção a eles tenha sido feita nos
instrumentos disciplinadores das aludidas transações;
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8. 3.4 – As alterações, reformas, acréscimos e reparos a serem levados a efeito em
dependências internas das unidades autônomas deverão ser previamente comunicados ao
síndico e em hipótese alguma poderão colocar em risco os demais condôminos.
3.5 – Caberá ao condômino em cuja unidade autônoma esteja sendo realizadas obras,
promover, diariamente, a limpeza da sua unidade, áreas e dependências pelas quais transitem
materiais e entulhos, sendo expressamente vedado o seu depósito ou acúmulo nas partes
comuns, salvo mediante prévia autorização do síndico, mas sempre pelo tempo estritamente
necessário.
3.6 – Responderá o condômino perante os demais condôminos, terceiros e o condomínio por
todos e quaisquer prejuízos que, em virtude da realização das obras referidas nos itens
precedentes, possa direta ou indiretamente causar à propriedade singular ou coletiva,
cumprindo-lhe, caso isso aconteça, providenciar às suas expensas exclusivas a realização dos
consertos que se façam necessários, sem prejuízo do pagamento das indenizações e demais
conseqüências cabíveis, assim como das penalidades que lhe possam ser aplicadas.
3.7 – Sempre que ocorrerem estragos ou prejuízos motivados por ação ou omissão imputável a
qualquer condômino, as pessoas dele dependente, seus empregados, prepostos e ocupantes a
qualquer título de sua unidade autônoma, ou ainda quando resultantes de defeitos constatados
nas instalações internas da mesma, cumprirá ao respectivo titular compor perante o
Condomínio, ou conforme o caso, diretamente junto ao proprietário da unidade autônoma
danificada, os prejuízos causados.
DA ADMINSTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
DO ORÇAMENTO E DO RATEIO DAS DESPESAS
4.1 – Constituem despesas comuns do Condomínio, que deverão ser suportadas e rateadas
por todos os condôminos, a cada unidade, as seguintes:
a) as relativas à conservação, limpeza, reparação e consumo das áreas e coisas comuns;
b) a renumeração do síndico e os salários e encargos dos empregados do Condomínio;
c) as atinentes ao seguro da edificação e demais bens do Condomínio;
d) todas as demais que, por sua natureza ou por previsão nesta Convenção, sejam comuns ao
Condomínio.
4.2 Todos os proprietários concorrerão para com todas as despesas necessárias ao pleno
funcionamento do Condomínio, tudo de acordo com orçamento fixado para o exercício.
4.3 – Também concorrerão os condôminos para o rateio das despesas extraordinárias,
recolhendo a respectiva quota no boleto da taxa condominial.
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9. 4.4 – São também consideradas despesas normais de custeio de responsabilidade de todos os
condôminos, na forma do rateio acima previsto, os impostos, prêmios de seguro, consertos de
qualquer natureza, conservação, reparação, limpeza, desinfecção, dedetização, reposição das
instalações de uso comum, taxas de esgotos, consumo de água, gás, luz, força e telefone,
manutenção, funcionamento das coisas e serviços condominiais, caixa d’água, equipamentos e
tudo o mais que os condôminos deliberem como de uso coletivo e tenha relação com as partes
comuns do empreendimento, ainda, que não explicitado acima.
4.5 – Todavia, as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou
de alguns deles, serão da responsabilidade de quem delas se serve na forma do Artigo 1.340
do Código Civil.
4.6 – São consideradas despesas extraordinárias, aquelas decorrentes de fatos não
previsíveis, bem como, as relativas a obras e melhorias necessárias ou não, mas que atendam
à conveniência da maioria absoluta dos condôminos. As despesas extraordinárias deverão ser
submetidas à aprovação do Conselho Consultivo, ressalvado o disposto na alínea “g” do Artigo
13.1 desta Convenção, marcando o Síndico o prazo para a resposta e avocando para si a
decisão, caso o Conselho não se manifeste no prazo concedido.
4.7 – O Síndico e/ou Administradora do CONDOMÍNIO elaborará, anualmente, orçamento das
despesas normais de custeio, o qual, após submetido e aprovado pela Assembléia Geral, terá
o seu valor rateado entre os condôminos, devendo as mesmas serem pagas até o 10º
(Décimo) dia do mês a que se referirem, sob pena de ficar o condômino faltoso sujeito às
penalidades previstas nessa Convenção.
4.8 – As despesas extraordinárias deverão ser rateadas entre todos os condôminos e deles
cobradas conforme estabelecido da assembléia geral ou extraordinária que as autorizar.
4.9 – A assembléia geral poderá determinar que o rateio das despesas seja feito de forma
indexada, para compensar os efeitos inflacionários, assim como os aumentos de despesas
oriundas de dissídios ou outras determinações legais ou contratuais.
4.10 – Em ocorrendo déficit de caixa, ou na certeza de iminente ocorrência, o síndico, ouvido o
conselho consultivo, e uma vez constatada a insuficiência do fundo de reserva, deverá, em
tempo hábil, agendar uma assembléia extraordinária para deliberações necessárias.
4.11 – Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas decorrentes de atos
praticados por ele ou por ocupante a qualquer título de sua unidade autônoma, bem como o
aumento das despesas a que um ou outro der causa.
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10. 4.12 – O disposto no item anterior é extensivo aos prejuízos causados às partes comuns pela
omissão do condômino ou ocupante na execução dos trabalhos ou reparos necessários em
sua unidade.
4.13 – O saldo remanescente do orçamento de um exercício será incorporado ao exercício
seguinte, se outro destino não lhe for dado pela assembléia geral ordinária.
4.14 – O valor relativo ao atendimento das despesas de Condomínio, normais ou
extraordinárias, será rateado entre os condôminos.
4.15 – O condômino que provocar o aumento do rateio por motivos de seu interesse próprio
deverá pagar no devido tempo, o excesso a que der causa e demais cominações previstas
nesta Convenção.
4.16 – Todas as instalações internas de águas, esgotos, gás, eletricidade, telefone, etc., de
cada unidade serão reparadas à custa do respectivo condômino, quando o estrago se verificar
até chegar às linhas-troncas, assim como o assoalho ou piso de qualquer natureza, portas,
janelas, persianas, lustres, aparelhos sanitários e todos os demais pertences de cada
propriedade autônoma.
4.17 – Havendo necessidade o Síndico deverá apresentar em assembléia extraordinária as
despesas extraordinárias com o intuito de cobrir despesas básicas como, por exemplo:
encargos trabalhistas, tributos, honorários de empresa administradora de condomínio (se
houver) e honorários advocatícios.
4.18 – Quando o estrago se verificar nas linhas tronco e não for causado por qualquer
condômino ou inquilino, os reparos correrão por conta de todos os condôminos,
indistintamente.
4.19 – Quando ficar provado que o estrago verificado nas linhas tronco tenha sido causado
direta ou indiretamente por qualquer dos condôminos ou seus autorizados, os reparos correrão
por conta do condômino em questão.
4.20 – Cabe ao Síndico e/ou Administradora (se houver) do CONDOMÍNIO arrecadar as
contribuições dos condôminos, competindo-lhes promover a cobrança judicial das quotas em
atraso, nos termos do artigo 1.348, inciso VII do atual Código Civil.
4.21 – O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na presente Convenção
ficará sujeito, de imediato, às penalidades previstas na mesma.
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11. 4.22 – As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações
ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou
titulares de direitos a aquisição de unidades, mediante pagamento prévio aprovado em
Assembléia Geral.
4.23 – A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como
escusa para exonerá-lo dos seus encargos.
DO FUNDO DE RESERVA
5.1 – Fica criado pela presente convenção o Fundo de Reserva do Condomínio, cobrável
juntamente com as importâncias devidas pelas despesas ordinárias, previstas no capítulo
anterior, será cobrada uma importância para constituição do fundo de reserva, a ser utilizado
pelo síndico em caso de urgência, ou ainda, para atender às despesas com as obras de
conservação e reforma não prevista no orçamento, mediante prévia aprovação da assembléia
geral extraordinária.
5.2 – O Fundo de Reserva será constituído das seguintes parcelas:
a) pela taxa de 5% (cinco por cento) sobre as contribuições dos condôminos ao condomínio;
b) pelas multas impostas aos condôminos por infiltrações desta Convenção e do Regimento
Interno;
c) pelos saldos acumulados no fim de cada exercício.
5.3 – Todas as contribuições, juros, multas, etc., serão depositados em estabelecimento
bancário, cabendo ao síndico, ouvido o AGE, decidir sobre a aplicação financeira do fundo de
reserva, que assegure razoável rentabilidade, liquidez e segurança, assim como sobre a sua
movimentação e uso na ocorrência das hipóteses acima.
5.4 – O Fundo de Reserva não excederá a 50% (cinqüenta por cento) do montante da receita
mensal do condomínio.
DO SEGURO DO INCÊNDIO DA DEMOLIÇÃO
DA ALIENAÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA
6.1 – O Condomínio é obrigado a manter-se segurado contra riscos de incêndio e outro
sinistro que possam causar a sua destruição, no todo ou em parte, computando-se o prêmio
nas despesas ordinárias do condomínio e devendo a apólice discriminar, uma a uma, as
unidades autônomas e o total das partes comuns, com os respectivos valores.
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12. 6.2 – Poderá o condômino aumentar, por sua conta exclusiva, o valor do seguro de sua
unidade e, neste caso, pagará diretamente à companhia seguradora o prêmio correspondente
ao aumento efetuado.
6.3 – Aprovada a reconstrução, a mesma será feita guardando, obrigatoriamente os mesmos
destinos, formas externas e disposição interna do Condomínio, sendo que, nesta hipótese, os
condôminos integrantes da minoria vencida poderão eximir-se de participar e contribuir para a
reedificação, desde que alienem seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação
judicial, na forma do parágrafo primeiro do acima apontado artigo 1.357 do Código Civil
Brasileiro, em vigor.
6.4 – Ocorrendo, pela ação do tempo, desgaste das unidades do condomínio que deprecie
seu valor unitário em relação ao valor global do terreno, depreciação essa apurada segundo a
participação de cada condômino nesse preço global em razão da sua fração ideal de terreno,
poderá o Condomínio, em assembléia geral e pelo quorum previsto no parágrafo 2º do artigo
17 da Lei Federal nº 4.591/64, decidir sobre a alienação total ou não do condomínio.
DO SÍNDICO, DO CONSELHO CONSULTIVO
E DA FORMA DE ADMINISTRAÇÃO
7.1 – O Condomínio será administrado e representado por um Síndico, condômino proprietário
ou morador, pessoa física ou jurídica, eleito em Assembléia Geral Ordinária, com mandato de
02 (dois) anos, imediatamente empossado, podendo ser reeleito, sendo assistido por um
Conselho Consultivo.
7.2 – O cargo do Síndico deverá ser remunerado, cabendo à assembléia geral ordinária que o
eleger fixar a sua renumeração, sendo certo que os membros do conselho não receberão
qualquer renumeração, a não ser que um deles venha a assumir, em substituição, o cargo de
síndico por prazo mínimo de 30 (trinta) dias corridos.
7.3 – O Síndico poderá delegar as suas funções administrativas, ou parte delas, a pessoa ou
empresa especializada da sua confiança, sempre porém, sob a sua responsabilidade e
mediante a renumeração que vier a ser fixada pela Assembléia Geral dos Condôminos.
7.4 – Não poderá ser eleito (a) para o cargo de Síndico e do Conselho, pessoa que não esteja
quite com o pagamento da cota condominial ou que esteja envolvido em litígio contra o
condomínio.
7.5 – Em caso de empate na Assembléia que deliberar sobre a eleição de Síndico, deverá
marcar uma nova eleição no prazo mínimo de cinco dias.
12

13. 7.6 – Sem prejuízo de outras atribuições conferidas pelo Síndico, compete ao conselho:
a) substituir o Síndico em sua ausência ou impedimento;
b) auxiliar o Síndico, quando for solicitado.
c) no impedimento ocasional do conselho, as suas funções serão exercidas pelo Presidente do
Conselho Consultivo sob a inteira responsabilidade deste.
7.7 – Em Assembléia Geral Ordinária ou Assembléia Geral Extraordinária especialmente
convocada para este fim, o Síndico que praticar irregularidade, não prestar contas, ou não
administrar convenientemente o condomínio poderá ser destituído por maioria absoluta dos
votos de todos os condôminos adimplentes.
7.8 – No caso de vacância do cargo de síndico, assumi-lo-á o conselheiro, que exercerá seu
mandato pelo tempo restante, recebendo a renumeração correspondente, sem prejuízo ao
contrato de administração que estiver em vigor por força do item 11.5. No caso da ausência do
conselheiro assumirá o Presidente do Conselho pelo tempo restante, cabendo outro membro
do conselho efetivo assumir o cargo de Presidente do Conselho, passando o membro do
conselho suplente referente ao conselho efetivo. Na ausência do Presidente, a substituição
será decidida pelos membros e suplentes do conselho.
7.9 – Em caso de destituição, o síndico apresentará imediatamente contas de sua gestão.
7.10 – O Síndico não é responsável pelas obrigações contraídas em nome do condomínio,
desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições e em conformidade com esta
convenção, com a lei e na forma autorizada nas assembléias, podendo, se for o caso ser
responsabilizado pelo excesso de representação e pelos prejuízos a que der causa por dolo
(má fé) ou culpa (negligencia, imprudência, imperícia).
7.11 – Sem prejuízo das atribuições conferidas pelo art. 1.348 do Código Civil, ou ainda, por lei
posterior que venha a regular Condomínio Edifício, compete ao Síndico:
a) representar o condomínio em juízo ou fora dele, ativa e passivamente, em tudo o que se
referir a assuntos do interesse condominial, podendo, para tal fim, constituir advogados
legalmente habilitados, outorgando-lhes poderes “ad judicia” e outros que se fizerem
necessários, e, bem assim, nomear prepostos para representar o Condomínio perante o Poder
Judiciário; b) admitir ou demitir empregados, fixar as respectivas funções, tarefas,
responsabilidades e renumerações, assim como contratar prestadores de serviços, pessoas
físicas e/ou jurídicas, de acordo com a estrutura e o orçamento aprovado pela assembléia
geral; c) cumprir e fazer cumprir a lei, a Convenção de Condomínio, o regimento interno e as
deliberações das assembléias gerais; d) autorizar reparos urgentes ou adquirir o que seja
necessário à segurança ou à conservação do condomínio, até o limite mensal correspondente
a 50 (cinqüenta) vezes o salário mínimo vigente, ou com prévia aprovação do conselho
13

14. consultivo se exceder esta importância e não constar do orçamento anual aprovado; e)
executar fielmente as disposições orçamentárias aprovadas pela assembléia geral; f) convocar
a assembléia geral ordinária, na época própria, e as extraordinárias, quando julgar conveniente
ou lhe for requerido, fundamentadamente, por grupo de no mínimo, um quarto dos votos do
Condôminos adimplentes; g) prestar, a qualquer tempo, informações sobre os atos de sua
administração; h) oferecer proposta de orçamento para exercício seguinte; i) manter
escrituração contábil adequada; j) cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem aos
condôminos no rateio das despesas ordinárias ou extraordinárias do Condomínio, bem como
as penalidades impostas por infração de disposições desta convenção, do regimento interno ou
de outras ordens condominiais; k) comunicar prontamente ao conselho consultivo o
recebimento de qualquer citação intimação ou notificação, judicial ou extrajudicial, da qual
possa decorrer responsabilidade para o Condomínio; l) procurar por meios convicentes, dirimir
divergências entre os condôminos; m) entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e
pertences do Condomínio em seu poder; n) apresentar para exame, pelo menos
bimestralmente, ao conselho consultivo, as contas do período decorrido desde o exame
anterior; o) enviar mensalmente aos condôminos o demonstrativo das receitas e das despesas
do mês anterior; p) contratar os seguros obrigatórios por lei e os demais que forem aprovados
pela assembléia geral, ouvido o conselho consultivo; q) resolver os casos omissos (item 14.6);
r) remeter aos condôminos, até 5 (cinco) dias antes da data marcada para a realização da
assembléia geral ordinária: I) o relatório da sua administração e os principais fatos
administrativos do período de seu mandato; II) cópia das demonstrações financeiras;III)
proposta de orçamento relativo ao exercício que se inicia.
7.12 – O SÍNDICO fica obrigado a contratar empresas especializadas em manutenção para
todos os equipamentos das áreas comuns, tais como interfone, Luz de emergência,
elevadores, bombas elétricas e hidráulicas e etc., visando tal manutenção mensal manter o
bom funcionamento dos mesmos.
7.13 – O Síndico deverá convocar, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, a fim
de aprovar orçamentos das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de
contas.
7.14 – Se o Síndico não convocar assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
7.15 – Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
DO CONSELHO CONSULTIVO
14

15. 8.1 – O Conselho Consultivo será constituído por 5 (cinco) conselheiros e 5 (cinco) suplentes,
com mandatos iguais ao do Síndico, sendo eleitos juntamente, pela mesma forma, e com igual
prazo de mandato do Síndico, com a seguinte competência.
a) assessorar o Síndico e fiscalizar as suas ações na solução dos problemas que digam
respeito ao Condomínio;
b) examinar as contas e relatórios do síndico e os comprovantes do Condomínio e assinar com
o síndico os balancetes;
c) fiscalizar a gestão do Síndico, comunicando aos condôminos, por avisos nos quadros, as
irregularidades que acaso ocorram;
d) quando solicitado pelo síndico, dar parecer em contratos que tragam responsabilidades ou
ônus para o condomínio;
e) zelar e fazer cumprir os dispositivos desta Convenção e do Regimento Interno, levando ao
conhecimento do Síndico, por escrito, as irregularidades observadas;
f) propor ao Síndico a aplicação de penalidades aos moradores que transgredirem a
Convenção, o Regimento Interno e a lei;
8.2 – Caso seja aprovado pelos condôminos a contratação de um sindico pessoa jurídica, o
contrato deverá ser assinado pelos membros do conselho consultivo.
8.3 – As deliberações do conselho consultivo serão tomadas por maioria simples, metade dos
votos presentes, cabendo ao síndico o voto de desempate.
8.4 – Na hipótese de ausência do síndico a qualquer reunião do conselho consultivo, substituí-
lo-á o conselheiro designado pelos demais.
8.5 – As reuniões do conselho consultivo serão lavradas atas em livro próprio, assinadas pelos
conselheiros presentes, cujas cópias serão encaminhadas, dentro de 8 (oito) dias de sua
realização ao síndico.
8.6 – Se qualquer conselheiro efetivo faltar a 3 (três) reuniões por ano de exercício, seu
mandato estará automaticamente cancelado, assumindo-o, também automaticamente, o
suplente.
DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS DO CONDOMÍNIO
9.1 – Todos os assuntos de interesse do CONDOMÍNIO, suas dependências e instalações,
serão resolvidas pelas Assembléias Gerais dos Condôminos, que poderão ser ordinárias ou
Extraordinárias, as quais desde convocadas e instaladas de acordo com a lei e esta
15

16. Convenção; obrigarão todos os condôminos em relação ao que nelas for deliberado, a partir do
dia imediatamente subseqüente às suas realizações.
9.2 – A Assembléia Geral ordinária será realizada anualmente, entre no mês de Novembro,
mediante convocação do Síndico, e será presidida por um presidente, eleito no início dos
trabalhos, competindo-lhes deliberar sobre:
a) a eleição, a cada dois anos, do Síndico e dos membros do Conselho Consultivo, efetivos e
suplentes;
b) aprovar ou rejeitar as contas prestadas pelo Síndico e dos membros do Conselho;
c) discutir, votar e aprovar a previsão orçamentária relativa ao exercício em curso na data da
Assembléia, fixando o valor e a forma de pagamento das contribuições destinadas ao
atendimento das despesas condominiais;
d) quaisquer outros assuntos de interesse do Condomínio, além das matérias inscritas na
ordem do dia.
9.3 – Compete às Assembléias gerais Extraordinárias:
a) deliberar sobre matéria de interesse geral do edifício ou dos condôminos;
b) decidir eventuais recursos interpostos por condôminos em relação a atos do Síndico ou
penalidades a eles impostas;
c) demais matérias constantes da ordem do dia;
d) examinar os assuntos que lhe sejam propostos por qualquer condômino.
9.4 – As assembléias serão realizadas sempre que houver necessidade de deliberação, no
interesse do CONDOMÍNIO, e serão convocadas:
a) pelo Síndico; b) pelo Conselho Consultivo; c) por condôminos que representem 25% (vinte e
cinco por cento), no mínimo, da totalidade de votos do Condomínio, quando o Síndico não
atender, no prazo de 15 (quinze) dias, o pedido de convocação que apresentarem devidamente
fundamentado, com indicação das matérias a serem tratadas; d) pelo condômino a quem o
síndico houver imposto penalidade, a fim de que a assembléia geral aprecie o recurso
específico.
9.5 – A convocação da assembléia geral far-se-á mediante avisos nos quadros dos blocos
contendo, além do local, data e hora da assembléia, a ordem do dia e no caso de alteração
desta convenção, a indicação da matéria.
9.6 – Entre o dia da expedição da carta de convocação e o da realização da assembléia geral
mediará o prazo de 5 (cinco) dias, no mínimo, ressalvadas as exceções previstas na lei e nesta
Convenção.
9.7 – Havendo urgência, as convocações para a Assembléia Extraordinárias poderão ser
realizadas em prazo inferior ao acima previsto.
16

17. 9.8 – As decisões tomadas em Assembléia Geral Ordinária somente poderão ser modificadas
em Assembléia Geral Extraordinária, pelo voto mínimo metade mais um do total dos
condôminos presentes.
9.9 – A Assembléia Geral instalar-se-á, em primeira convocação, com a presença de
condôminos que representem, no mínimo, 50% (cinqüenta por cento) dos que tenham direito a
voto; em segunda convocação, instalar-se-á com qualquer “quorum”, nos termos do art. 1.352
do Código Civil.
9.10 – No aviso de convocação fixar-se-á o momento em que será realizada a assembléia
geral em 1ª e 2ª convocações, devendo mediar, entre ambas, um período de pelo menos 30
(trinta) minutos.
9.11 – O síndico, pelo meio e do modo que julgar adequados, deverá facilitar aos condôminos
o conhecimento da convocação, sem que a estes, contudo, sob qualquer pretexto, assista o
direito ou a possibilidade de questionar a legitimidade ou eficácia da convocação com base
nesta recomendação.
9.12 – Salvo motivo de força maior, a assembléia geral realizar-se-á no próprio condomínio.
Quando a assembléia houver de efetuar-se em outro local, o aviso convocatório indicará, com
clareza, o lugar da reunião, que, em nenhum caso, poderá realizar-se fora do bairro de Thomaz
Coelho.
9.13 – Independentemente das formalidades previstas neste capítulo, será considerada regular
a assembléia geral a que comparecerem todos os condôminos.
9.14 – As decisões das assembléias serão registradas em atas, no livro próprio, lavradas pelo
secretário. Remetendo o Síndico, nos oito dias subseqüentes, cópia da respectiva ata nos
quadro de aviso.
9.15 – As despesas com as assembléias gerais serão lançadas e inscritas a débito do
Condomínio, mas as relativas às assembléias convocadas para apreciação de recursos de
condôminos serão pagas pelos recorrentes cujos recursos forem desprovidos.
9.16 – Observadas as ressalvas inseridas na presente Convenção do Condomínio, só poderão
votar e ser votados nas assembléias gerais os condôminos que estiverem quites com o
condomínio, conforme o inciso III do artigo 1.335 do Código Civil, sendo, todavia, facultado ao
condômino sem direito a voto comparecer à assembléia e discutir a matéria submetida à
deliberação. O direito de voto será reconhecido ao condômino que quitar as suas obrigações
até o momento da instalação da assembléia geral.
17

18. 9.17 – Ressalvados os casos previstos nessa convenção ou na lei, a cada unidade
corresponderá um voto, sendo que os condôminos em atraso no pagamento das quotas que
lhes couberem nas despesas de condomínio ou das multas que lhe tenham sido impostos não
poderão tomar parte nas deliberações e se, não obstante a proibição deste item votarem nas
Assembléias, os seus votos serão nulos.
9.18 – Os condôminos presentes à assembléia geral, mesmo que representados por
procuradores, deverão, se exigido, comprovar, mediante documentação hábil, sua qualidade de
condômino bem como a regularidade de sua representação, sendo que são equiparados aos
proprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direito relativos às unidades
autônomas, na forma do parágrafo 2º, do art. 1.334 do Código Civil.
9.19 – O condômino pode ser representado na assembléia por procurador regularmente
constituído, não podendo ser investidos nesta qualidade o síndico, nem qualquer membro do
conselho consultivo, sendo certo que: a) quando outorgada a procuração por instrumento
particular, sua validade perante a assembléia ficará subordinada ao prévio reconhecimento da
firma do mandante por notório público; b) numa mesma assembléia, após a de instalação do
Condomínio nenhum procurador poderá representar mais de 1 (um) condômino, sendo vedado
substabelecimento.
9.20 – Os trabalhos da assembléia geral serão dirigidos por mesa presidida por pessoa que a
maioria dos presentes houver por bem indicar, podendo ser condômino ou não, e secretariado
(a) pelo administrativo do condomínio.
9.21 – Ressalvadas as exceções previstas nesta Convenção e, em caso de sua omissão, na
legislação vigente, as deliberações da assembléia geral serão tomadas por maioria de votos
presentes, não se computando os votos em branco para o cálculo dessa maioria.
9.22 – No caso de empate, caberá ao presidente da assembléia geral, desde que condômino, o
voto de desempate, senão caberá ao Presidente do Conselho eleito.
9.23 – Dos trabalhos e deliberações da assembléia geral será lavrada ata, assinada pelos
membros da mesa e pelos condôminos e mandatários presentes que o desejarem.
9.24 – As assembléias gerais ordinárias e extraordinárias poderão ser cumulativamente
convocadas e realizadas no mesmo local, data e hora, e instrumentadas em ata única.
9.25 – Anualmente deverá ser convocada uma assembléia geral ordinária, a realizar-se na
primeira quinzena de Março, para: I) deliberar sobre as contas do síndico, examinar, discutir e
votar as demonstrações financeiras por ele apresentadas; II) deliberar sobre a destinação do
18

19. saldo do exercício ou sobre o rateio de eventual déficit; III) discutir e votar o orçamento das
despesas para o exercício em início, fixando, se entender oportuno, outros fundos especiais,
diferentes do de reserva, previsto nesta Convenção; IV) aprovar as condições de contratação
do seguro obrigatório; V) tratar de assunto de interesse geral que conste da convocação.
9.26 – A cada 2 (dois) anos, a assembléia geral ordinária elegerá o síndico ou manterá o
mesmo por mais um período, se for de interesse dos condôminos presentes em assembléia.
9.27 – O síndico deverá remeter aos condôminos, até 5 (cinco) dias antes da data marcada
para a realização da assembléia geral ordinária: I) o relatório da sua administração e os
principais fatos administrativos do período de seu mandato; II) cópia das demonstrações
financeiras; II) proposta de orçamento relativo ao exercício que se inicia.
9.28 – Instalada a assembléia geral ordinária, proceder-se-á, se requerida por qualquer
condômino, à leitura dos documentos referidos no item anterior e do parecer do conselho
consultivo, os quais serão submetidos pela mesa discussão e votação.
9.29 – É vedado ao síndico votar nas deliberações que tenham por objeto os assuntos de seu
interesse, tais como, exemplificativamente, a aprovação de suas contas.
9.30 – A aprovação, sem reserva, das demonstrações financeiras e das contas exonerará de
responsabilidade o síndico, salvo se essa aprovação resultar de erro, dolo, simulação, fraude,
coação ou qualquer outro vício capaz de anular tal manifestação de vontade.
9.31 – A assembléia geral extraordinária é competente para deliberar e decidir sobre todas as
matérias de interesse do Condomínio. Entre elas se inscreve a decisão, em grau de recurso,
dos assuntos que tenham sido deliberados pelo síndico e a ela levados a pedido do
interessado ou dos interessados.
9.32 – O seguinte “quorum” qualificado é necessário para aprovação das matérias abaixo
enumeradas: I) 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos quites com o condomínio para
deliberações que tenham por objeto a realização, nas partes comuns, de benfeitorias
voluntárias ou úteis, em acréscimo às já existentes.
9.33 – Será, ainda, exigido “quorum“ qualificado nas hipóteses previstas nos artigos 1.357 do
Código Civil Brasileiro, e 17, e seu parágrafo 2º, da Lei Federal n.º 4.591/64, também referidas
nesta Convenção, e nos demais casos em que a lei o imponha.
9.34 – A assembléia, para tal fim especialmente convocada, poderá, pelo voto da maioria
absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas
19

20. ou não administrar convenientemente o condomínio. Também poderão, pela maioria dos votos,
ser destituídos os membros do conselho fiscal e consultivo, nos casos de descumprimento de
seus deveres.
9.35 – Nas assembléias, a aferição do “quorum” e a apuração dos resultados das votações far-
se-ão proporcionalmente às frações idéias dos condôminos presentes e votantes.
9.36 – As deliberações das assembléias gerais e/ou extraordinárias serão obrigatórias a todos
os condôminos, independentemente de seu comparecimento ou de seu voto, competindo ao
síndico executá-las e fazê-las cumprir.
DO REGIMENTO INTERNO
DO REGULAMENTO INTERNO PARA O USO DAS PARTES COMUNS
10 – O presente Regulamento Interno tem por finalidade disciplinar a conduta e comportamento
de todos que residem ou ocupem o Condomínio, nos termos da legislação em vigor, ficando
cada condômino, por si e seus familiares dependentes, sucessores ou autorizados, obrigados a
cumprir, fazer respeitar e fiscalizar as observâncias seguintes:
10.1 – Das Proibições:
a) não usar as coisas comuns para fins diversos daqueles a que se destinam;
b) não realizar mudanças totais ou parciais sem avisar previamente a administração do
Condomínio, havendo necessidade de marcar data e hora para saída e entrada de móveis ou
volumes no mesmo;
c) não obstruir as passagens ou vias de acesso (ruas internas do condomínio), entradas, áreas
comuns, praças, ainda que em caráter provisório, ou utilizar alguma dessas dependências para
qualquer fim que não o de trânsito;
d) não alugar ou alienar sua propriedade exclusiva sem dar ciência ou locatário ou adquirente
das restrições e proibições constantes desta convenção e fazê-las constar do respectivo
instrumento ou ato;
e) não lançar mão de qualquer processo susceptível de ameaçar a segurança das unidades
autônomas ou de comprometer-lhe a higiene e limpeza;
f) não exibir cartazes, inscrições, anúncios ou quaisquer letreiros de publicidade nas janelas,
fachadas, etc.;
g) não destinar a sua propriedade exclusiva, ou que a ocupe, para utilização diversa da
finalidade estabelecida nesta Convenção ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à
salubridade, à higiene e segurança dos demais condôminos, instalar, em qualquer
dependência das suas unidades autônomas, oficinas de qualquer natureza, clubes
carnavalescos, agremiações ou partidos políticos, cursos ou escolas, entidades ou
20

21. agremiações estudantis, laboratórios de análises químicas, enfermarias, ateliês de corte,
costura e chapéus, salões de beleza, cabeleireiros, manicures, instituições destinadas à prática
de cultos religiosos, bem como para quaisquer destinações não residenciais, comerciais,
culturais ou recreativas, etc.;
h) não usar, alugar ou ceder sua unidade a pessoa duvidosa ou de maus costumes, nestes
compreendida a embriaguez, sob qualquer de suas formas;
i) não usar, alugar ou ceder sua propriedade exclusiva para fins incompatíveis com a decência
e o sossego do Condomínio ou permitir a sua utilização de maus costumes, passíveis de
repressão penal ou policial, ou que, de qualquer forma ou modo, possam prejudicar a boa
ordem ou afetar a reputação do condomínio;
j) não violar de qualquer forma a lei do silencio, não usar aparelhos radiofônicos, auto falantes,
televisões, eletrolas, hi-fi e similares, buzinas, instrumentos de sopro, corda, percussão e
quaisquer outros, em elevado som, entre o horário das 22:00 horas às 08:00 horas do dia
seguinte ou elevado som, de modo que perturbe o sossego dos condôminos vizinhos, salvo
circunstancias excepcionais mediante comunicação prévia ao síndico ou administradora;
k) não promover, sem conhecimento e anuência prévia do síndico ou administradora, festas,
reuniões e ensaios, em suas unidades ou partes comuns, com orquestras e ou conjuntos
musicais, quaisquer que sejam os gêneros de música;
l) não usar rádios transmissores e receptores que causem interferência nos demais aparelhos
elétricos existentes na unidade autônoma e de propriedade e uso dos demais condôminos;
m) não estender, ou secar roupas, toalhas, lençóis e outros pertences, ou bater tapetes e
cortinas para remover pó nas janelas, jarros de plantas, amuradas, terraços, ou em qualquer
outra área do condomínio;
o) não fazer na sua propriedade exclusiva, qualquer instalação que importe sobrecarga para a
unidade autônoma;
q) não possuir ou manter no Condomínio animais ou aves domésticos ou não, quaisquer que
sejam a espécie e raça, salvo autorização expressa e individual dado pela administração geral,
cuja decisão será tomada na forma estabelecida nesta Convenção, não implicando a
concessão em extensão do direito a todos o condôminos, ressalvada a permissão para
cachorros de pequeno porte, que deverão ser conduzidos pelo escada ou elevador de serviço;
r) não colocar e nem deixar que coloquem nas partes comuns das unidades autônomas,
materiais de construção ou de instalação, sejam de qualquer natureza for, salvo mediante
autorização expressa do síndico ou da administradora;
s) não fazer uso de aparelhos como fogão, aquecedor e similares, que não sejam a gás ou a
eletricidade, vedado terminantemente o emprego de outros tipos;
t) não cuspir, lançar papéis, cinzas, pontas de cigarros, líquidos, lixo, livros ou quaisquer outros
objetos ou detritos em locais não apropriados;
u) não colocar em peitoris, janelas, terraços, áreas de serviço, e amarraduras, vasos, enfeites e
plantas e quaisquer outros objetos que possam a qualquer momento cair nas áreas externas e
internas, tornando perigosa a passagem pelas mesmas;
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22. v) não guardar explosivos e inflamáveis nas unidades autônomas e dependências; queimar
fogos de artifícios de qualquer natureza nas janelas, terraços, ruas internas, áreas de serviços
e amuradas; ter ou usar instalações ou materiais suscetíveis que, de qualquer forma, possa
afetar a saúde e a segurança dos demais moradores do Condomínio ou de que possa resultar
o aumento do prêmio de seguro;
w) não instalar nas paredes das unidades autônomas ou amuradas fios ou condutores de
qualquer espécie, colocar placas, avisos, letreiros, cartazes, anúncios ou reclames na parte
externa, prejudicando a sua estética, e, ainda, usar máquinas e aparelhos ou instalações que
provoquem trepidações e ruídos excessivos;
x) não abandonar torneiras de água e bicos de gás abertos ou deixar de consertá-los, quando
os mesmos estiverem dando, respectivamente, escoamento de água das caixas das Torres e
escapamento de gás, com perigo à segurança do CONDOMÍNIO ou do ocupante infrator e a de
seus vizinhos;
y) não praticar, fora das áreas de lazer e nos locais destinados nas mesmas a estes fins
específicos, jogos esportivos com bolas, petecas, assim como soltar pipas e outras
modalidades, evitando sempre perturbar o sossego dos demais moradores, sendo essa prática
permitida somente nos locais para tanto previamente designados pelo síndico ou
administradora;
10.2 – Da conduta:
a) tratar com respeito os empregados do CONDOMÍNIO e não utilizá-los para seus serviços
eminentemente particulares, no horário de trabalho dos mesmos, salvo nos serviços básicos e
opcionais, na forma prevista nesta Convenção;
b) prestigiar e fazer acatar as decisões da Assembléia Geral, os princípios convencionais e a
ordem administrativa, bem como não desviar o pessoal da administração do CONDOMÍNIO
dos seus deveres funcionais;
c) fazer as comunicações exigidas pelas autoridades sanitárias em caso de moléstia
infectocontagiosa;
d) permitir a entrada do síndico ou da administradora, e das pessoas que o acompanham, no
âmbito residencial, quando isso se torne imprescindível, a inspeção e execução de medidas
que se relacionem com interesses coletivos;
e) fazer por sua conta exclusiva, as despesas e reparos em sua propriedade autônoma, e
contribuir para as despesas gerais, na forma que for fixada pela assembléia geral;
f) Conservar os jardins e as áreas comuns, e zelar por seu aprimoramento;
g) zelar pelo asseio e segurança do Condomínio, depositando lixos e varreduras nos locais
apropriados, depois de perfeitamente acondicionados em sacos plásticos, próprios para tal fim;
h) Os salões de festas dos blocos serão alugados somente aos condôminos adimplentes
seguindo os seguintes horários: sexta-feira e sábado até as 23:30, tendo que entregar o salão
fechado até 24:00. Domingo a quinta-feira até 21:30 entregando o salão fechado até 22:00. O
não cumprimento será penalizado com a multa já existente no ítem 12.3.
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23. i) O uso do bosque será alugado somente aos condôminos adimplentes seguindo os seguintes
horários: Todos os dias da semana de 11:00 as 21:30, não podendo usar outro tipo de som,
que não seja música ambiente e sendo fechado pelo porteiro as 22:00. O não cumprimento
será penalizado com a multa já existente no ítem 12.3.
10.3 – As partes e serviços comuns serão utilizados de conformidade com seus destinos e de
acordo com as disposições contidas na presente Convenção e no Regulamento Interno do
condomínio, sendo elas de livre utilização por todos os condôminos;
10.4 – As partes ou dependências de uso comum, como por exemplo os corredores e espaços
das lixeiras deverão ser conservadas livres e desimpedidas, nada podendo nelas ser
depositado qualquer material, sob pena de imediata remoção, correndo as despesas por conta
do (s) condômino (s) faltoso (s).
10.5 – Sem prejuízo da escrita observância destas normas, tudo quanto possa interessar ao
uso e ao gozo geral do CONDOMÍNIO e suas dependências e serventias comuns, será
decidido por deliberação dos senhores condôminos, na forma adiante prevista.
10.6 – Todas as reclamações ou exigências dos condôminos relativas ao uso e gozo do
CONDOMÍNIO em geral, suas dependências ou serventias comuns e sua conservação e
limpeza, serão levadas ao conhecimento do Síndico que determinará as providências
necessárias.
10.7 – Cada condômino será pessoalmente responsável pelo proceder das pessoas de sua
dependência e bem assim, pelo das que, com sua concordância ou autorização, mesmo que
tácita, estiverem ou permanecerem no Condomínio.
DO USO DO PARQUEAMENTO
11.1 – O condomínio contém 240 (duzentos e quarenta) vagas no parqueamento e destina-se,
exclusivamente, à guarda e estacionamento de veículos de passeio ou utilitários dos
condôminos residentes, quando houver vagas disponíveis, não sendo permitida, sob qualquer
pretexto, mesmo em caráter temporário, sua utilização para veículos de carga ou comerciais,
não estando sujeitas ao uso de manobristas, devendo seus usuários, de qualquer modo,
facilitar a utilização das mesmas, sem criar obstáculos às manobras de veículos, evitando a
obstrução desnecessária ou mau aproveitamento do espaço.
23

24. * Não havendo vaga no interior do Condomínio, o condômino deverá usar o estacionamento
externo. Caso não venha cumprir o estabelecido nesta convenção e trazendo embaraço para
os demais condôminos com sua atitude o mesmo será penalizado de acordo com o item 12.3.
11.2 – Não será permitida a guarda ou colocação de objetos ou móveis de quaisquer espécies
nas áreas de parqueamento, cuja finalidade precípua, guarda de veículos, deve ser respeitada.
11.3 – Fica expressamente vetado aos condôminos: a) o empréstimo oneroso ou gratuito a
terceiros, não condôminos, no parqueamento; b) realizar ou permitir que se realizem, nas áreas
de parqueamento ou em quaisquer outras áreas do Condomínio, lavagens, manutenção,
serviços de mecânica ou reparos de qualquer espécie em veículos, motos, bicicletas, etc..
11.4 – As motos deverão utilizar o estacionamento ao lado da portaria, não sendo permitido
estacionar em outro local do Condomínio.
11.5 – Nenhuma responsabilidade poderá ser imputada ao Síndico nem ao Condomínio,
cabendo ao respectivo proprietário o pagamento pelos danos causados por seus veículos,
mesmo que dirigidos por terceiros.
DAS PENALIDADES
12.1 – Os condôminos que se atrasarem nos pagamentos das respectivas contribuições
ordinárias e extraordinárias, independentemente de notificação, pagarão multa de 2% (dois por
cento) sobre o valor em atraso, ou o percentual máximo permitido pela lei, que será acrescido,
ainda, se o atraso ultrapassar o mês de competência, isto é, o mês civil do vencimento, de
juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados dia a dia, atualizando-se o montante
devido e ditos acréscimos de acordo com variação acumulada do IGP-M/FGV (Índice Geral de
Preços de Mercado, Publicado pela Fundação Getúlio Vargas) até o efetivo pagamento, ou de
outro índice de atualização monetária que melhor reflita a inflação, determinado pelo Conselho
Consultivo.
12.2 – Caso a lei venha a fixar percentual de juros ou multa superior ao fixado neste
instrumento, sua aplicação se dará imediatamente.
12.3 – Independentemente de deliberação da assembléia, ao condômino que (a) realizar obras
que comprometem a segurança da edificação; b) alterar a forma e a cor da fachada
(ressalvado o disposto no subitem 3.1.2) ou das partes ou esquadrias externas ou; c) infringir
ou desvirtuar a destinação que tem a edificação ou suas partes privativas ou comuns ou as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos
24

25. bons costumes, o síndico aplicará uma multa equivalente 2 (duas) vezes o valor da cota
ordinária de Condomínio devida pela respectiva unidade autônoma no mês do cometimento da
infração, sem prejuízo da obrigação de o faltoso reparar os danos que causar e das demais
conseqüências cíveis, criminais e administrativas do seu ato.
12.4 – O Condômino, ou possuidor, que reiteradamente deixa de cumprir com seus deveres
perante o Condomínio, bem como violar as demais normas previstas nesta convenção, no
regimento interno, nos outros eventuais regulamentos do Condomínio ou na legislação
aplicável, poderá, por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição
para as despesas condominiais, conforme gravidade das faltas e a reiteração, também
independentemente das perdas e danos que apurem e das demais sanções legais e
convencionais.
12.5 – O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá por
deliberação do mesmo “quorum” acima previsto, ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
ate ulterior deliberação da assembléia, mais uma vez sem prejuízo da obrigação de reparar dos
danos que causar ao condomínio, a outros condôminos ou possuidores ou, ainda, a terceiros.
12.6 – A multa a que se refere o item 12.2 será imposta e cobrada pelo síndico com prévia
aprovação do Conselho Consultivo, sendo possível a redução da multa conforme a gravidade
da falta e permitido recurso do interessado para a assembléia geral.
12.7 – A tolerância do síndico para com a impontualidade na satisfação de quaisquer
prestações de caráter pecuniário nesta convenção e, de igual modo, sua eventual transigência
no que tange ao tempestivo e cabal cumprimento dos deveres definidos nela, na lei aplicável,
no regimento interno ou em outros regulamentos do Condomínio, não implicarão, em nenhuma
hipótese, no reconhecimento, expresso ou tácito, de haver-se operado novação ou alteração
do complexo de normas que regem o Condomínio, cujos dispositivos, a despeito da ocorrência
de qualquer uma das situações aqui enunciadas, permanecerão íntegros e válidos para todos
os efeitos, devendo assim ser fielmente observados pelos condôminos, sob pena de, a
qualquer tempo, virem a ser aplicadas as penalidades cabíveis pela violação.
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS, TRANSITÓRIAS,
DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO E DO FORO
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26. DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
13.1 – Além dos demais expressamente previstos nesta convenção, constituem deveres e
atribuições do Síndico, caso seja administrado por uma empresa administradora:
a) contratar nos limites desta convenção, coordenar, fiscalizar e administrar os serviços
relativos ao Condomínio, formulando relatórios periódicos ao Síndico, quanto aos aspectos de
limpeza, conservação, qualidade dos serviços, etc.;
b) proceder à administração geral do grupamento e defender os interessados do Condomínio,
fazendo observar a Convenção e os regimentos Internos, bem, assim, as deliberações
tomadas nas assembléias;
c) admitir e demitir funcionários e empregados para a coletividade condominial, inclusive os
necessários à prestação dos serviços convencionados dentro dos critérios e normas legais,
fixando-lhes os salários e definindo-lhes as funções para os efeitos de legislação trabalhista e
da previdência social, observadas as bases correntes sem prejuízo do orçamento anual, dando
conhecimento ao síndico, na falta deste, ao conselho consultivo;
d) desde que a despesa decorrente tenha sido aprovada e incluída na previsão orçamentária
do condomínio, a seu critério, contratar em nome próprio ou do Condomínio, o Supervisor de
Serviços do prédio, definindo sua renumeração, que correrá, sempre por conta do Condomínio,
dentro da previsão orçamentária;
e) autorizar as despesas extraordinárias, até o máximo de 5% (cinco por cento) do orçamento
anual. O síndico ou administradora, com a aquiescência do Conselho Consultivo poderá
proceder as despesas normais de custeio não previstas no orçamento inicial, e que excedam
os valores totais orçados, desde que não ultrapassem 20% (vinte por cento) das despesas
previstas para o mês em curso. Ultrapassando este valor, o excedente deverá ser submetido
à aprovação da Assembléia Extraordinária para esse fim convocada;
f) contratar e manter em dia, os seguros do grupamento, contra incêndio, pela responsabilidade
civil contra terceiros e dos empregados, por acidentes de trabalho, inclusive de danos
causados por seus empregados a condôminos, de tudo dando conhecimento ao síndico;
g) as expensas do Condomínio pagar pontualmente as taxas de serviços públicos utilizados
pelo prédio, tais como telefones, luz, água, esgotos, etc.;
h) rubricar e manter em seu poder, como depositário, o Livro de Presença e de Atas das
Assembléias Gerais, fornecendo cópias autenticadas ao condômino que as solicitar e pagar o
respectivo custo, ou conforme orientação do Síndico;
i) impor, diretamente aos condôminos, a fiel observância da Convenção e dos Regimentos
Internos do grupamento, de forma a assegurar os direitos e obrigações mútuas quando da
utilização das partes comuns e das unidades autônomas;
j) admitir, demitir, dirigir, fiscalizar, licenciar, transferir e punir os funcionários e empregados da
coletividade condominial, submetendo-os à disciplina adequada;
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27. k) elaborar o orçamento para cada exercício, justificando-o e submetendo-o ao Síndico e ao
Conselho Consultivo, para, se aprovado por estes, posterior apresentação e aprovação pela
Assembléia Geral, emitindo e enviando os carnês de cobrança a cada proprietário;
l) cobrar, inclusive judicialmente as quotas, multas e demais contribuições devidas pelos
condôminos, dando-lhes a conveniente aplicação;
m) administrar os serviços e interesses da coletividade condominial, prestando-lhes conta de
sua administração, anualmente, em Assembléia ordinária;
n) abrir, movimentar e encerrar contas bancárias;
o) por si ou por quem assim livremente determinar, providenciar em ordem a escrituração das
despesas da coletividade condominial, em livros adequados, lançando todas as operações
relativas à administração do grupamento;
p) disponibilizar ao Síndico e ao Conselho Consultivo mensalmente e a cada condômino,
mensalmente, o demonstrativo das contas do condomínio;
q) manter em seu poder, como depositário, o arquivo do Condomínio e os livros de sua
contabilidade, inclusive os relatórios aos exercícios findos, fornecendo cópias autenticadas ao
condômino que as solicitar e pagar o respectivo custo;
r) aplicação de penalidades aos condôminos faltosos, bem como a instituição de outras além
das previstas na Convenção;
s) o Síndico entregará todos os papéis, livros e documentos pertencentes ao Condomínio,
quando encerrada sua administração;
t) proceder ao registro de todos os funcionários do Condomínio nos prazos legais, assim como
efetuar os recolhimentos de impostos, encargos e benefícios (INSS, PIS, FGTS, etc.), previstos
na legislação;
u) fiscalizar permanentemente as áreas comuns arrendadas ou locadas a terceiros para outras
atividades, no que tange à limpeza, conservação, qualidade dos serviços, qualidade dos
produtos e preços, homologando previamente e a seu critério, empresas, prestadores de
serviços e terceiros que atendam operacionalmente o condomínio e condôminos, sobretudo
como forma de segurança da coletividade condominial e da qualidade dos serviços prestados;
v) manter os Livros de reclamações do Condomínio, assim como dos serviços prestados por
terceiros em local de fácil acesso, como respectiva indicação, ficando o Síndico obrigado a
assinar sob cada reclamação através do seu representante, dando ciência e tomando as
devidas providências;
w) fica o Síndico obrigado a apresentar qualquer documento relativo ao Condomínio, no que
tange ao recolhimento de impostos, encargos ou benefícios, extratos bancários, ou
documentos contábeis de qualquer natureza, no prazo máximo de 72 (setenta e duas) horas da
solicitação do conselho consultivo e/ou condômino;
x) as expensas do condomínio, disponibilizar, por email ao condômino cadastrado informações
de interesse coletivo não se responsabilizando por eventuais falhas da web, mantendo-os
acessível diuturna e exclusivamente aos condôminos e ao condomínio;
27

28. y) expor nos quadros de aviso de forma clara e precisa o comunicado com 5 (cinco) dias de
antecedência, convocação para as Assembléias, elaborar as atas destas, providenciando os
respectivos registros e enviando cópia aos condôminos, correndo as despesas por conta do
condomínio;
13.2 – O Síndico receberá como pró-labore o valor referente a 2 (dois) salários mínimos e a
isenção da taxa condominial e os conselheiros somente a isenção da taxa condominial.
DO FORO
14.1 – Fica eleito o foro Regional da situação do imóvel da cidade do Rio de Janeiro, como
competente para nele se dirimirem todas as questões oriundas da Convenção, do Regimento
Interno e de outros eventuais regimentos ou regulamentos internos, que obrigam a todos
quantos vierem a usar, a qualquer título, o Condomínio, ainda que seus documentos de
aquisição da posse não façam referência alguma ao presente instrumento.
Rio de Janeiro, __ de ______________ de 2011.
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BLOCO 01
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BLOCO 02
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BLOCO 03
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BLOCO 04
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BLOCO 05
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