Este documento apresenta o regulamento de condóminos de um prédio em Lisboa com 349 fracções. Estabelece as disposições gerais, direitos e obrigações dos condóminos, incluindo o uso das fracções e partes comuns, assembleias de condóminos e administração do condomínio.

1. ÍNDICE
I - DISPOSIÇÕES GERAIS
Artigo 1º - Objecto do Regulamento
Artigo 2º - Fracções autónomas
Artigo 3º - Legislação aplicável casos omissos
II -DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS CONDÓMINOS
Artigo 4º - Condóminos
Artigo 5º - Uso das fracções autónomas
Artigo 6º - Utilização dos lugares de estacionamento
Artigo 7º - Arrendamento das fracções autónomas
Artigo 8º - As partes comuns
Artigo 9º - Utilização das partes comuns
Artigo 10.º Regras especiais sobre as partes comuns
Artigo 11º - Jardim
Artigo 12.º Regras de utilização do Jardim
Artigo 13.º - Chaves e segurança no edifício
Artigo 14º - Seguros contra incêndios
Artigo 15º - Seguro contra outros riscos
Artigo 16º - Obras nas partes comuns
Artigo 17º - Obras em cada fracção autónoma
Artigo 18º - Obras impostas aos condóminos. Obras com utilização de outra fracção
Artigo 19º - Responsabilidade civil
Artigo 20º - Despesas com as coisas comuns
Artigo 21º - Fundos de Comum de Reserva.
Artigo 22º - Quotas - Prazo, modalidade e forma de pagamento
Artigo 23º - Assembleia de Condóminos
Artigo 24º - Assistência ás Assembleias –Representações
Artigo 25º - Mesa da Assembleia – Actas
Artigo 26º - Funcionamento da Assembleia
Artigo 27º - Composição e eleição da Administração
Artigo 28º - Atribuições da Administração
Artigo 29º - Penalidades por falta de pagamento de prestações devidas: Cobrança coerciva
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2. Artigo 30º - Sanções por incumprimento do Regulamento
Artigo 31º - Contas bancárias
Artigo 32º - Entrada em vigor e alterações
I - DISPOSIÇÕES GERAIS
Artigo 1º - Objecto do Regulamento do Condomínio:
1. O presente Regulamento estabelece os direitos e deveres dos condóminos do prédio
constituído em propriedade horizontal situado em Entrecampos, designado por Praça de
Entrecampos, Lote 2, da freguesia do Nossa Senhora de Fátima, concelho de Lisboa.
2. Nos termos do artigo 1429.º- A do Código Civil, o regulamento em apreço disciplina
igualmente o uso, a fruição e a conservação das partes comuns do prédio melhor
identificado no número anterior.
3. Este regulamento regula ainda a administração das partes comuns do edifício bem como
a constituição e funcionamento dos respectivos órgãos administrativos.
Artigo 2º - Fracções autónomas:
1. O prédio objecto do presente regulasmento é constituído por 349 (trezentas e quarenta
e nove) fracções autónomas: 306 (trezentas e seis) destinadas a uso habitacional, 22
(vinte e duas) destinadas a uso terciário, comércio, e 21 (vinte e uma) destinadas a uso
terciário, escritórios.
2. As fracções referidas no número anterior encontram-se devidamente identificadas no
documento anexo ao presente Regulamento, intitulado, Fracções autónomas e
respectivas permilagens.
Artigo 3º - Legislação aplicável casos omissos: Em tudo quanto o presente Regulamento
seja omisso, aplicar-se-á o regime da propriedade horizontal previsto nos artigos 1414.º a
1438.º-A do Código Civil e demais legislação em vigor, nomeadamente o Decreto lei n.º
268/94, de 25 de Outubro.
II -DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS CONDÓMINOS
Artigo 4º - Condóminos:
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3. 1. Condóminos são os titulares do direito de propriedade de uma ou mais fracções
autónomas, sem prejuízo dos direitos reais e dos deveres de quaisquer usufrutuários ou
outros titulares de direitos reais sobre as mesmas.
2. Nos termos do artigo 1420.º, n.º 1 do Código Civil, cada condómino é proprietário
exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
3. De acordo com o artigo 1422.º, n.º 1 do Código Civil, os condóminos estão sujeitos,
quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às
limitações impostas aos proprietários e comproprietários de coisas imóvies.
4. Os condóminos têm todos os mesmos direitos e deveres gerais quanto às partes comuns
do edifício.
5. O presente regulamento vincula ainda, com as devidas restrições, quaisquer inquilinos ou
utentes que utilizem, em regime de arrendamento, ou a qualquer outro título, uma ou
mais fracções do edifício.
6. Haverá sempre no edifício um registo actualizado da identidade e morada de cada
condómino, a cargo da Administração, e para cuja elaboração os condóminos devem
fornecer os elementos necessários, bem como comunicar, no prazo máximo de 15
(quinze) dias utéis, qualquer alteração. A comunicação deve ficar arquivada na pasta
onde se encontrar o documento da escritura da constituição da propriedade horizontal.
7. O registo acima referido conterá ainda a identidade de quem usufrui da fracção, quando
ela não estiver a ser utilizada pelo condómino.
Artigo 5º - Uso das fracções autónomas:
1. De acordo com o artigo 1422.º, n.º 1, al. c) do Código Civil, o uso de cada fracção
autónoma efectuar-se-á para os fins designados no título constitutivo da propriedade
horizontal, sendo proibido aos condóminos dar-lhe uso diverso. Deste modo é
particularmente vedado aos condóminos e seus inquilinos:
a) Utilizar as arrecadações para fins diversos da sua utilização normal, nomeadamente
para montagem de indústria ou comércio, colocação de qualquer animal, guarda de
materiais explosivos, instalação de máquinas e aparelhos eléctricos ou quaisquer
outros objectos ou produtos que de qualquer modo prejudiquem outros condóminos.
b) Utilizar as garagens e/ou parquemanetos para fins diversos da sua utilização normal,
ou seja, o estacionamento de veículos;
2. Nos termos do artigo 1422.º, n.º 1, al. b) do Código Civil, é igualmente vedado aos
condóminos destinar as respectivas fracções a usos ofensivos dos bons constumes.
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4. 3. De acordo com o estipulado no artigo 1422.º do Código Civil, quaisquer obras que
modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético só podem ser realizadas se para
tal se obter autorização da Assembleia de Condóminos, aprovada por maioria
representativa de dois terços do valor total do prédio. As obras que impliquem
modificações da forma das fachadas estão, nos termos do artigo 4.º, n.º 2, al. g) do
Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei nº 555/99,
de 16 de Dezembro e alterado pelo Decreto-Lei nº 116/2008, 4 de Julho sujeitas a
licença camarária. Deste modo, é especialmente vedado aos condóminos e seus
inquilinos:
a) Instalar quaisquer máquinas e motores, nomeadamente aparelhos de ar condicionado,
na parte exterior do prédio;
b) Modificar ou alterar a estrutura e aparência das janelas e varandas existentes, em
particular pelo envidraçamento ou fecho das varandas;
c) Colocar esticadores ou cordas na fachada ou varandas do edifício ou fazer secar
roupa de modo visível do exterior;
d) Colocar toldos, estores, portadas ou persianas diferentes na cor ou forma das que se
encontram no prédio no momento da aprovação da licença de utilização ou das que
sejam fixadas na Assembleia de Condóminos.
4. Para além do disposto no artigo 1422.º do Código Civil, é vedado aos condóminos, seus
inquilinos, familiares e visitantes:
a) Possuir ou permitir a entrada e permanência no prédio de quaisquer animais que não
sejam considerados domésticos ou de estimação;
b) Atirar, limpar ou sacudir para o exterior quaisquer objectos.
c) Colocar nas janelas ou varandas objectos que não estejam devidamente resguardados
de queda.
d) Provocar goteamento para outras fracções ou partes comuns;
e) Colocar placas identificadoras dos habitantes ou utilizadores em outros locais que não
sejam os receptáculos de correspondência, as botoneiras exteriores do
intercomunicador e as portas de entrada de dada fracção autónoma. Nestes casos,
porém, os modelos das placas deverão ser uniformes e aprovados em Assembleia de
Condóminos;
f) Armazenar ou guardar, nas suas fracções autónomas, explosivos ou produtos
facilmente inflamáveis.
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5. 5. Sem prejuízo das deliberações da Assembleia de Condóminos, as fracções destinadas a
Comércio (Lojas) estão submetidas à obrigatoriedade de colocar o equipamento de ar
condicionado, adoptar modelos de grades metálicas de segurança, painéis publicitários,
painéis sinaléticos, cartazes de promoção e informação de acordo com os modelos
preconizados e aprovados pela Assembleia.
6. O não cumprimento do disposto no presente artigo determina a aplicação das sanções
fixadas no artigo 30º.
Artigo 6º - Garagens e Parqueamentos
1. Sem prejuízo do disposto no artigo 5.º, n.º 1, alínea b) do presente Regulamento é vedado
a qualquer condómino isolar, por qualquer forma, o seu espaço de parqueamento.
2. É igualmente proibido o estacionamento de viaturas ou a colocação de quaisquer objectos
nos acessos às garagens ou em qualquer local fora dos espaços previstos para o efeito.
Artigo 7º - Arrendamento das fracções autónomas
1. Qualquer condómino que dê de arrendamento a respectiva fracção autónoma, deverá
fazê-lo exclusivamente para o fim a que ela se destina, fixado no título constitutivo da
propriedade horizontal.
2. O condómino que der a sua fracção autónoma de arrendamento deverá, por escrito e no
prazo de quinze dias úteis, dar conhecimento desse facto à Administração, a quem
fornecerá também os elementos de identificação do inquilino.
3. Nos contratos de arrendamento ou de cessão, a qualquer outro título, de uso e fruição
das fracções, deverá especificar-se expressamente a obrigação de os arrendatários ou
cessionários, respeitarem este regulamento, na parte que Ihes for aplicável, bem como as
decisões da Administração e Assembleia, no âmbito das suas funções.
Artigo 8º - Partes comuns:
São partes comuns todas as referidas no artigo 1421.º, n. º 1 e 2 do Código Civil e, em geral,
as que não constam da escritura de constituição da propriedade horizontal, como
componentes das fracções.
Artigo 9º - Utilização das partes comuns:
1. As partes comuns, conforme definidas no artigo 1421.º do Código Civil, destinam-se,
em geral, ao uso de todos os condóminos.
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6. 2. É especialmente vedado aos condóminos ou a quaisquer terceiros que se desloquem
ocasionalmente ao prédio, em visita ou em trabalho:
a) Deixar crianças, com menos de 12 anos, desacompanhadas de adultos, nas partes
comuns do prédio, nomeadamente nos elevadores;
b) Permitir a entrada no prédio de pessoas desconhecidas ou não identificadas;
c) Deixar os seus animaisde estimação, desacompanhados, nas partes comuns do
edifício.
d) Utilizar os elevadores em sobrecarga, manter as suas portas abertas para além do
tempo estritamente necessário ao seu uso normal, ou serem carregados com materiais
susceptíveis de danificar o seu interior, responsabilizando-se cada condómino pelas
avarias provocadas;
e) Entrar e estacionar no passeio circundante do prédio ou permitir que terceiros o
façam, excepto em caso de realização de mudanças, movimentação de pessoa com
mobilidade reduzida;
f) Deixar as porta de acesso ao prédio abertas, bem como as da casa do lixo e as das
garagens;
e) Colocar recipientes de despejo de lixo em desacordo com os locais previamente
estabelecidos, assim como, depositar em corredores, escadas ou outras partes
comuns, mesmo que temporariamente, recipientes e sacos de lixo, bem como outros
objectos, embalagens e papéis;
f) Sujar ou degradar as partes comuns para além dos limites que resultam da sua
utilização normal;
g) Deixar objectos em quaisquer áreas comuns, incluindo a área do estacionamento e
arrecadações;
h) Danificar ou prejudicar, de qualquer modo, as plantas colocadas em quaisquer outras
partes comuns, previamente estabelecidas pela Assembleia de Condóminos;
i) Todos os despejos devem ser previamente encerrados em sacos próprios, fechados e
depositados nos contentores do compartimento do lixo.
3. É proibido aos condóminos afixar anúncios, cartazes, documentos ou semelhantes,
diferentes dos modelos aprovados em Assembleia de Condóminos. Os condóminos das
fracções destinadas ao comércio e escritórios poderão solicitar autorização para afixar
anúncios nas partes comuns, desde que tal não prejudique a estética ou funcionalidade do
condomínio nem perturbe qualquer outro condómino. Compete à Assembleia de
Condóminos aprovar os respectivos projectos e locais de colocação.
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7. 4. Os condóminos serão responsáveis pelos danos, avarias ou encargos resultantes do mau
uso das partes comuns, bem como por quaisquer outros danos causados pelos seus actos ou
omissões em fracções de outros condóminos.
5. O não cumprimento do disposto no presente artigo determina a aplicação das sanções
fixadas no artigo 30º.
Artigo 10.º - Regras especiais sobre a utilização de algumas partes comuns
1. Nos vários pisos de garagens existem espaços, melhor identificados na Planta que
constitui o Anexo II ao presente regulamento, passíveis de arrendamento, nos seguintes
termos:
a) Os espaços em causa apenas podem ser arrendados a condóminos ou inquilinos que
possuam ou usufruam de local de estacionamento no mesmo piso;
b) O valor da renda será fixado em Assembleia de Condóminos;
c) A receita do arrendamento estipulado no presente artigo deverá destinar-se ao Fundo
de Comum de Reserva do Condomínio, melhor regulado no artigo 21º do presente
regulamento.
2. A Administração do Condóminio poderá igualmente arrendar os telhados ou terraços de
cobertura, mediante proposta devidamente concretizada à Assembleia de Condóminos.
3. O desrespeito pela utilização dos espaços referidos nos números anteriores determina a
aplicação do regime sancionatório previsto no artigo ___.
Artigo 11.º - Jardim:
1. Todas as despesas necessárias à conservação e fruição do jardim, bem como aquelas que
estejam relacionadas com a segurança do mesmo, são pagas pelos condóminos em
proporção ao valor das suas fracções.
2. De acordo com o título constitutívo da propriedade horizontal, foi constituída uma
servidão de passagem pública, ao nível da porta da soleira, numa área de 330 m2
(trezentos e trinta metros quadrados) e ficou estabelecido um direito de utilização
pública numa área de 2518 m2 (dois mil e quinhentos e dezoito metros quadrados), com
interdição de utilização do espaço, nos períodos nocturnos, em horário a definir pela
Câmara Municipal de Lisboa.
3. Não obstante o referido no número anterior, atendendo a que os condóminos suportam
todas as despesas necessárias à conservação e fruição do jardim e que, até à presente
data, a Câmara Municipal de Lisboa não procedeu a qualquer regulamentação sobre o
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8. regime de utilização do espaço em causa, cumpre ao Condomínio estabelecer as regras
de utilização do mesmo, nos termos do artigo seguinte.
Artigo 12º - Regras de utilização do Jadim
1. O jardim deverá ser utilizado por todos os condóminos com o maior zelo e diligência,
sendo obrigatório o cumprimento das seguintes regras:
a) A porta principal do jardim deverá ser sempre mantida fechada;
b) É permitida a entrada no jardim de animais de estimação, desde que acompanhado
pelo respectivo dono. Será igualmente da responsabilidade do dono do animal a
limpeza dos dejectos efectuados pelo mesmo;
c) É proibido a qualquer condómino cortar ou danificar as plantas ou flores existentes
no jardim;
d) É igualmente interdito fazer fogo no jardim;
2. Qualquer dano que resulte da má utilização do jardim ou da violação das normas
estipuladas no número anterior será imputado ao seu infractor.
3. Com vista ao ressarcimento do dano causado ao Condomínio compete à Administração
notificar o infractor para assumir a responsabilidade pelos mesmos e proceder, ao
pagamento dos custos inerentes.
Artigo 13º - Chaves e segurança no edifício:
1. Cada condómino terá chaves das portas principais do edifício para delas se servir e é
responsável pelas consequências do seu mau uso ou extravio.
2. É dever especial de cada condómino, por questões de segurança, certificar-se sempre,
após a utilização das portas principais, de que as deixa convenientemente fechadas.
3. A falta de cumprimento do disposto no número anterior, além de poder ser sancionada
nos termos do disposto no artigo 19º envolve responsabilidade civil do condómino
descuidado sempre que se venham a verificar prejuízos directamente relacionados com a
falta.
Artigo 14º - Seguros contra incêndios:
1. De acordo com o Artigo 1429.º, é obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do
edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto,
efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que,
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9. para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver
deles o respectivo prémio.
3. Os condóminos devem entregar ao Administrador, no prazo de quinze dias úteis a
contar da entrada em vigor do presente regulamento, o documento comprovativo em
como o prémio do respectivo seguro está em dia.
Artigo 15º - Seguro contra outros riscos:
Deverá igualmente ser efectuado um seguro contra os riscos de explosão em conduta,
sistema, parte ou serviço comum, destruição por terramotos, trovoadas e outros fenómenos
da natureza, cujo prémio deverá ser suportado pelos condóminos em proporção ao valor das
suas fracções.
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Artigo 16º - Obras nas partes comuns:
1. As obras nas partes comuns serão executadas sob a direcção e fiscalização da
Administração ou da pessoa que esta designar para o efeito.
2. Na falta, impedimento ou omissão da Administração, as reparações indispensáveis e
urgentes poderão ser efectuadas por iniciativa de qualquer condómino., segundo o
disposto no artigo 1427.º do Código Civil.
3. O condómino que tomar a iniciativa de mandar realizar as obras referidas no número
anterior deverá dar conhecimento à Administração, no prazo máximo de oito dias úteis,
contados desde o início das obras, sob pena de se ver obrigado a suportar os respectivos
encargos.
Artigo 17º - Obras em cada fracção autónoma:
1. Cada condómino, ao efectuar obras na sua fracção autónoma, deve observar o
cumprimento dos vários diplomas legais em vigor, nomeadamente o Regulamento Geral
do Ruído (RGR), aprovado Decreto-Lei nº 9/2007, de 17 de Janeiro, com a última
alteração introduzida pelo Decreto-Lei nº 278/2007, de 1 de Agosto.
2. De acordo com o artigo 16.º do RGR, as obras de recuperação, remodelação ou
conservação realizadas no interior de edifícios destinados a habitação, comércio ou
serviços que constituam fonte de ruído apenas podem ser realizadas em dias úteis, entre
as 8 e as 20 horas, não se encontrando sujeitas à emissão de licença especial de ruído. O
responsável pela execução das obras afixa em local acessível aos utilizadores do edifício a
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10. duração prevista das obras e, quando possível, o período horário no qual se prevê que
ocorra a maior intensidade de ruído.
3. Na realização de obras nas suas fracções, os condóminos deverão igualmente respeitar as
normas técnicas, de forma a evitar prejudicar, de qualquer modo, os bens comuns,
outros condóminos, ou a segurança do prédio, devendo também reduzir sempre ao
mínimo a incomodidade provocada pelos trabalhos.
4. Não é permitido aos condóminos:
a) Alterar partes da estrutura do prédio que se encontrem dentro da sua fracção
autónoma.
b) Realizar quaisquer obras na sua fracção autónoma que impliquem alteração das
instalações das diferentes especialidades, sem prévia autorização escrita da
Administração.
c) Realizarem obras que constituam inovações, nomeadamente as que alterem a estética
do edifício, as quais carecem da aprovação da Assembleia, com maioria de dois
terços do capital total do prédio, bem como de licença camarária.
Artigo 18º - Obras impostas aos condóminos. Obras com utilização de outra fracção:
1. Cada condómino deve proceder ou autorizar, na sua fracção, às reparações necessárias
para se prevenirem e evitarem danos ou qualquer eventual prejuízo aos outros condóminos
e, de um modo geral, tudo o que possa comprometer a habitabilidade, a segurança, a
estabilidade, a uniformidade exterior e/ou estética do edifício, bem como o bom
funcionamento das instalações das especialidades, ficando responsável pelos danos
resultantes de demora injustificada na realização das obras ou de deficiência destas.
2. Se o condómino não efectuar, ou não autorizar, tais reparações, num prazo de 30 dias de
calendário, a contar da solicitação da Administração, a Assembleia poderá impor-lhe a sua
realização, bem como a imputação dos prejuízos que entretanto ocorreram, mediante
deliberação tomada por maioria.
3. Cada condómino, após solicitação da Administração, deve permitir que se proceda, com
as devidas cautelas e no mais curto prazo possível, aos trabalhos que tenham que ser
efectuados em coisas comuns com utilização de qualquer parte da sua fracção, bem como as
respectivas inspecções assistindo, porém, o direito a ser indemnizado de imediato pelos
danos que sofra em consequência desses trabalhos.
Artigo 19º - Responsabilidade civil:
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11. 1. A responsabilidade civil por danos provocados por terceiros no imóvel ou por factos
estranhos ao condómino a que respeitem, reparte-se entre os condóminos segundo a
proporção das respectivas quotas nos mesmos termos do artigo 1424 do Código Civil, sem
excluir a obrigação de a Administração exercer o direito de regresso contra o real
responsável que for encontrado.
2. A responsabilidade civil dos condóminos, seus familiares, serviçais e pessoas a quem
tenham facultado o uso da fracção onerosa ou gratuitamente, por danos provocados às
partes comuns ou a outras fracções do edifício ou a outros utentes, por explosões de gás,
aparelhagem a vapor, ou semelhantes, por inundações, electrocussão e outros acidentes com
electricidade, bem como factos semelhantes e/ou circunstâncias que não decorram da
utilização normal das fracções e das partes comuns, estará obrigatoriamente coberto por
seguro a efectuar por cada condómino.
Artigo 20º - Encargos com as partes comuns:
1. As despesas com as partes comuns podem ser de manutenção ou de conservação.
2. São despesas de manutenção, todos os gastos referentes ao uso, fruição e conservação
correntes das partes comuns do prédio.
3. São despesas de conservação os gastos relativos a grandes reparações, alterações ou
beneficiações decididas em Assembleia.
Artigo 21º - Fundos Comum de Reserva:
1. Nos termos do artigo 4.º do Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de Outubro, é obrigatória a
constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas
de conservação do edifício.
2.Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo
menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
3. O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à
Assembleia de Condóminos a respectiva administração, nomeadamente no que toca à
aplicação do fundo.
4 . Qualquer decisão da Administração relativa à necessidade de aumentar as contribuições
para o fundo de manutenção, terá de ser aprovada em Assembleia de Condóminos.
Artigo 22º - Quotas do Condomínio - Prazo, modalidades, forma de pagamento:
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12. 1. O valor da quota ordinária do Condomínio é fixado pela respectiva Assembleia, bem
como as suas posteirores actualizações.
2. As quotas devem ser pagas até ao dia oito do mês a que respeitam, contra recibo, sob
pena de aplicação das penalidades previstas no presente Regulamento.
3. Aos condóminos assiste a faculdade de optarem ainda pelo pagamento trimestral,
semestral ou anual das suas quotas, sempre até o dia oito do período a que se referem.
4. O pagamento das quotas poderá ser efectuado:
a) Por transferência bancária para NIB a definir pela Administração
b) Através de cheque enviado à Administração do Condomínio
c) Em numerário junto da entidade bancária definida pela Administração.
5. As modalidades e forma de pagamento das quotas do condomínio constarão do placard
informativo da entrada do prédio.
6. Mediante proposta da Administração, a Assembleia de Condóminos aprova a realização,
pelos condóminos, de contribuições extraordinárias, o respectivo valor, bem como o prazo
para a entrega das mesmas.
7. Às contribuições especiais aplica-se, com as necessárias adaptações, o regime previsto para
as quotas do condomínio.
8. O não pagamento das quotas ou contribuições extraordinárias, por qualquer condómino,
estará sujeito às penalidades previstas no artigo 29º do presente Regulamento.
III -ADMINISTRAÇÃO DAS PARTES COMUNS
Artigo 23º - Assembleia de Condóminos:
1. As deliberações da Assembleia, consignadas em Acta e devidamente votadas, vinculam
todos os condóminos, mesmo aqueles que, regularmente convocados, não tenham
comparecido nem se tenham feito representar, sem prejuízo do direito de impugnação. Tais
deliberações são, nos termos do artigo 1.º, n.º 2 do Decreto lei n.º 268/94, de 25 de
Outubro, vinculativas também para terceiros titulares de direitos reais relativos às fracções.
2. De acordo com o artigo 1431.º, n.º 1 do código Civil, a Assembleia ordinária de
condóminos reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação da
Administração, para análise dos problemas gerais, discussão e aprovação das contas do ano
anterior, aprovação do orçamento das despesas a efectuar no ano em curso, e nomeação de
novos Administradores.
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13. 3. A Assembleia poderá reunir extraordinariamente quando for convocada pela
Administração ou por condóminos que representem pelo menos vinte e cinco por cento do
capital investido, com excepção do caso previsto no artigo 1438.º do Código Civil, em que
poderá ser convocada apenas por um condómino.
Artigo 24º - Assistência ás Assembleias –Representações:
Qualquer condómino poderá fazer-se representar na Assembleia, mediante simples carta,
por si subscrita e entregue à Administração ou ao presidente da mesa, em que expressamente
manifeste tal intenção e indique a extensão dos poderes que, por esse meio, confere ao
representante.
Artigo 25º - Mesa da Assembleia – Actas:
1. A Assembleia será dirigida por qualquer dos Administradores em exercício, podendo em
cada reunião ser nomeado um secretário para coadjuvar o presidente.
2. De todas as sessões da Assembleia, o presidente ou o secretário redigirão Acta em livro
próprio, fazendo aí constar as respectivas deliberações e, por súmula, o que de maior relevo
tenha ocorrido durante as reuniões.
3. A Acta será assinadapor quem tenha servido de presidente e do secretário da Assembleia e
pelos presentes
Artigo 26º - Funcionamento da Assembleia:
1. A Assembleia de Condóminos funcionará desde que compareça um número de
condóminos que represente a maioria do capital investido no prédio.
2. Salvo disposição especial, a Assembleia delibera por maioria de votos.
3. Se não comparecer um número de condóminos suficientes para se obter quórum
deliberativo e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data considera-se
convocada nova reunião para o mesmo dia, meia hora depois, podendo neste caso a
Assembleia deliberar por maioria dos votos dos condóminos presentes, que representem,
pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
Artigo 27º - Composição e eleição da Administração:
1. O cargo de Administrador pode, nos termos do artigo 1435.º, n.º. 4 do Código Civil ser
desempenhado por um dos condóminos como por terceiro.
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14. 2. As funções do Administrador do edifício são desempenhadas, no mínimo, por nove
condóminos, um de cada bloco (8 blocos) juntamente com um condómino escolhido
aleatoriamente, ou um terceiro, de forma a não existir empate técnico.
3. Nos termos do artigo 1435.º do Código Civil a Administração do Condomínio é eleita e
exonerada pela Assembleia.
4. De acordo com o estipulado no artigo 1435.º, n.º 4 do Código Civil o período de
funções do cargo de administração é de um ano, renovável.
5. A administração mantém-se em funções até que seja eleita ou nomeada sucessora.
6. Todos os condóminos têm o dever de exercer as funções de Administração, quando
para tal forem eleitos em Assembleia.
7. A eleição dos membros da administração deverá seguir as seguintes regras:
a) Na assembleia que proceda à eleição da Administração são solicitados condóminos
voluntários de cada um dos blocos;
b) O condómino voluntário que ainda não tenha exercido as funções de Administração
terá sempre prioridade face ao voluntário que já tenha exercido essas funções;
c) No caso de não existirem voluntários, a escolha passará, aleatoriedade, entre os
presentes na Assembleia de Condóminos que ainda não exerceram o cargo;
d) Caso os presentes na Assembleia não manifestem disponibilidade para exercerem as
funções de Administração, a escolha da mesma processar-se-á de acordo com um
sistema rotativo, nos seguintes termos:
- em cada bloco, a escolha do administrador será feita por andar, de forma
decrescente, a começar do último piso;
- em cada piso, a escolha será feita por letra, de forma crescente;
8. Os Administradores eleitos não podem ter quotas em dívida.
9. O cargo de administrador é remunerável, caso a Assembleia de Condóminos assim o
delibere.
10. Atendendo a que a Administração do presente Condomínio será exercida por mais de
um condómino, deverão estes agir sempre de forma unitária, como administração, e para
o efeito devem acertar previamente entre si, pelas formas convenientes, as medidas a
tornar e acções a executar, bem como a respectiva forma de execução.
11. No caso de manifesta impossibilidade ou grave dificuldade no desempenho das funções
de Administração, no período que lhe competir, poderá o condómino eleito trocar com
outro que para tal se mostre disponível, mediante aprovação da Assembleia.
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15. Artigo 28º - Atribuições da Administração:
1. São funções da Administração, além de outras que lhe sejam atribuídas por lei, por este
Regulamento ou pela Assembleia de Condóminos:
a) Convocar a Assembleia de Condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e das despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo Assembleia o
montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar despesas comuns, exigindo dos condóminos a sua quota
mensal e outras prestações;
e) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, bem como
regular e vigiar o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
f) Executar as deliberações da Assembleia;
g) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
h) Prestar contas à Assembleia;
i) Assegurar a execução do Regulamento e das disposições legais e administrativas relativas
ao condomínio;
j) Guardar e manter actualizados todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
2. A Administração tem ainda a obrigação de:
a) Remeter a cada condómino, até cinco dias úteis antes da reunião ordinária da Assembleia,
cópia do balanço das contas do ano anterior, encerradas com data de 31 de Dezembro.
b) Remeter a todos os condóminos cópia da Acta da reunião da Assembleia de
Condóminos, até quinze dias úteis depois de cada reunião.
c) Terminado o seu mandato, ou quando exonerado, entregar a quem a substituir todos os
papéis, documentos, títulos, livros, pastas e tudo o mais que tiver em seu poder e respeite ao
prédio, de modo a que a Administração do mesmo possa prosseguir sem dificuldades com a
mesma finalidade, dar a conhecer os saldos das contas bancárias e o dinheiro ou valores
pertencentes ao condomínio que tiver em seu poder.
IV -RESPONSABILIDADE CIVIL E PENALIDADES
Artigo 29º - Penalidades por falta de pagamento de prestações devidas: Cobrança
coerciva:
1. O condómino que não pagar as suas contribuições mensais para as despesas de
conservação e fruição das partes comuns, no prazo previsto no artigo 22.º, fica sujeito ao
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16. pagamento de uma multa correspondente a dois por cento do valor total em dívida, por
cada mês ou fracção de atraso, a contar do termo do prazo de pagamento voluntário.
2. Decorridos noventa dias corridos sobre o termo do prazo de pagamento da mais antiga
mensalidade em dívida, sem que tenham sido pagas todas as que até aí se vencerem, com
a respectiva multa, deverá a Administração conceder ao devedor, por carta registada, um
prazo de trinta dias corridos para o efeito, sob pena de recurso à via judicial.
3. Findo este último prazo, sem o pagamento de todas as quantias em dívida, a
Administração deverá instaurar contra o condómino devedor a competente acção
judicial para cobrança coerciva de todas as suas prestações vencidas e vincendas, e
respectiva multa, bem como os correspondentes juros de mora vencidos e vincendos, à
taxa legal, e ainda todas as despesas efectuadas com o intuito de recuperação da dívida.
4. Nos termos do artigo 6.º do Decreto lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, a acta da reunião
da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas
ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes
comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas
pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no
prazo estabelecido, a sua quota-parte.
Artigo 30º - Penalidades por incumprimento do presente Regulamento
Sem prejuízo da adopção de outras medidasque incluam a indemnização para reparação de
danos, o não cumprimentos das regras estabelecidas no presente regulamento quanto ao uso
das fracções autónomas (artigo 5.º e 6.º) e quanto à utilização das partes comuns (artigo 9.º)
determinam a aplicação ao condómino ou inquilino incumpridor de multas de € 25 a € 250,
cujo valor será actualizado anualmente de acordo com o IPC, consoante a gravidade e
reincidência que serão fixada pela Administração do Condomínio.
Artigo 31º - Contas bancárias:
1. O Fundo Comum de Reserva constituirá conta bancária, aberta em nome da
Administração do Condomínio do prédio.
2. A contas bancária será movimentada unicamente pelos Administradores em exercício,
obrigando-se sempre a duas assinaturas.
Artigo 32º - Entrada em vigor e alterações:
1. O presente Regulamento entra em vigor imediatamente após a sua aprovação.
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17. 2. O Regulamento só poderá ser alterado, em Assembleia de Condóminos expressamente
convocada para o efeito, por deliberação da maioria representativa de pelo menos dois
terços do capital, ou em segubda convocatória, podendo neste caso a assembleia
deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes
representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
Artigo 33.º - Maioria exigidas
1. Nos termos do artigo 1432.º do Código Civil as deliberações são tomadas, salvo
disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
Contudo existem algumas excepções que passamos a enumerar.
2. Deliberações que exigem 2/3 do valor total:
a) Alteração da linha arquitectónica e do arranjo estético do edifício - artigo 1422.º,
n.º 3 do Código Civil;
b) Alteração do fim da fracção autónoma, sempre que o título constitutivo não
disponha sobre o fim da mesma - artigo 1422.º, n.º 4 do Código Civil;
c) Alteração do modo de comparticipação no pagamento dos serviços de interesse
comum – por regra as despesas em causa são pagas pelos condóminos em
proporção do valor das suas fracções, porém pode ser fixado no regulamento do
condomínio que essas despesas fiquem a cargo dos condóminos em partes iguais
ou em proporção à respectiva fruição (podem existir abstenções, não podendo
existir qualquer voto contra) - artigo 1424.º, n.º 2 do Código Civil;
d) Obras que constituam inovações - artigo 1425.º, n.º 1 do Código Civil;
3. Deliberações que exigem unanimidade:
a) Alteração do título constitutivo – artigo 1419.º, n.º 1;
b) Aprovação do regulamento do condomínio, apenas quando este faça parte do
Título Constitutivo da Propriedade Horizontal) – artigo 1418.º, n.º 2, al. b) em
conjugação com o artigo 1419.º, n.º 1;
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