Seminário "Diagnóstico dos instrumentos normativos que incidem sobre os Sítios Históricos de Olinda"

DIAGNÓSTICO DOS INSTRUMENTOS
QUE INCIDEM SOBRE O SÍTIO HISTORICO DE OLINDA
SECRETARIA EXECUTIVA DE
PLANEJAMENTO URBANO

OCEANO ATLÂNTICO
Sítio Tombado

OCEANO ATLÂNTICO
ÁREAS DE CONFLITOS
ANÁLISE

DIAGNÓSTICO DOS INSTRUMENTOS QUE INCIDEM SOBRE O SÍTIO HISTORICO DE OLINDA
-Zoneamento não retrata a configuração urbana atual, classificando algumas áreas como
de proteção ambiental onde hoje estão ocupadas por ZEIS (ZEIS V8/V9, AZEITONA E
MARUIM);
- Conflito quanto ao entendimento das áreas necessárias para garantia da visibilidade do
Sítio Histórico.

Lei 4849/1992 – Municipal Rerratificação da Notificação 1155/1979 – IPHAN
Zona Característica / Diretriz Urbanística
Parâmetros
Urbanísticos
Zona Característica / Diretriz Urbanística Parâmetros Urbanísticos
SRR
- Núcleo que mantém a
morfologia urbana e tipologias das
edificações de interesse histórico e
arquitetônico;
- Não são permitidas construções
novas.
- Proibida
ampliação da TO.
Setor A – A1
A2
- Área de maior densidade
monumental;
novas.
- Ampliações só são
permitidas quando forem
fundamentais para o
conforto ambiental das
moradias.
Setor B – B1
B2
B3
B4
- Área de menor densidade
monumental;
- Construções novas devem manter
relações de volume com a
vizinhança próxima.
- TO e Gabarito devem
acompanhar a média
existente na tipologia da
vizinhança.
LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
LEI RERRATIFICAÇÃO DA NOTIFICAÇÃO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
SITUAÇÃO ATUAL DE OCUPAÇÃO OBSERVAÇÕES
SRR
Setor A – A1
A2
- Casario relativamente preservado com exceções
de ocupações irregulares principalmente nas
áreas dos quintais, assim como alterações de
volumetria devido à inclusão de mezanino.
- Em maior parte da
totalidade da área não há
grandes divergências
entre as normativas;
- Não há grandes
dificuldades na
aplicabilidade da Lei
Municipal.
Setor B – B1
B2
B3
B4
SÍTIO HISTÓRICO – ZEPC 1 (Lei 4849/1992) – Conjunto Monumental

LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
SRR
Setor A – A1
A2
- Casario relativamente preservado com exceções
de ocupações irregulares principalmente nas
áreas dos quintais, assim como alterações de
volumetria devido à inclusão de mezanino.
- Em maior parte da
grandes divergências
entre as normativas;
- Não há grandes
dificuldades na
Municipal.
Setor B – B1
B2
B3
B4

Parâmetros
Urbanísticos
SRA
- Mantém na maioria das ruas, a
escala e o traçado urbano
primitivo, e onde se registra
ocorrência rarefeita de edificações
de interesse histórico
arquitetônico.
- TO de 35%;
Gabarito e/ou
Afastamentos
devem considerar
o existente na
vizinhança
imediata.
Setor A – A2
monumental;
novas.
fundamentais para o
moradias.
Setor B – B1
B2
monumental;
relações de volume com a
vizinhança próxima;
acompanhar a média
vizinhança.
Setor C – C4
- Área de maior densidade de
elementos naturais;
- Não serão permitidas novas
construções, desmontes e cortes
de árvores;
- Qualquer interferência
se sujeita a projetos
especiais de ocupação e
uso:
TO máx. = 5 % Gabarito =
1 pavimento com h =
3,00m.
Setor D – D1
D2
- Área circundante à Colina.
- Gabarito 1 pavimento
(3 metros);
- TO variável:
</ 200m² = 35%;
entre 200 e 400m²
=25%+20m²;
>400m²=20%+40m²;
- Solo Virgem =30%

LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
SRA
Setor A – A2
- Ocupação do solo compatível com a
caracterização para o Setor.
- Em maior parte da
grandes divergências entre
as normativas;
- Destaca-se a
incompatibilidade no
trecho correspondente à
sobreposição do subsetor
A2 (1155/79), Ruas da
Palha e Bertioga;
- Quanto à divergência
correspondente à
sobreposição do Subsetor
C4 (1155/79), esta foi
corrigida através da Lei
Municipal nº 5631/2008 –
LUOPAS;
- Lei Municipal mais
permissiva para o trecho
da sobreposição D1 e D2
(1155/79).
-Ressalta-se a dificuldade
quanto a aplicação da Lei
Municipal no que se
refere à consideração de
parâmetros da vizinhança.
Setor B – B1
B2
Setor C – C4
Setor D – D1
D2

Parâmetros
Urbanísticos
SCA
- Área de importância histórica,
cultural e paisagística, situação dos
primeiros assentamentos da Vila de
Olinda, constituída por mirantes e
monumentos, destinados ao lazer
contemplativo e cultural;
novas.
- Proibida
ampliação da TO.
Setor A – A2
monumental/ Encosta da Sé;
novas.
fundamentais para o
moradias.
LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
SCA
Setor A – A1
A2
- Casario preservado;
- Destaca-se grande ocupação por parte do
comércio de artesanato.
- Não há divergências
entres as normativas;

LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
SCA
Setor A – A1
A2
- Casario preservado;
- Destaca-se grande ocupação por parte do
comércio de artesanato.

Parâmetros
Urbanísticos
SIT
- Área plana, destinada
predominantemente a atividades de
lazer da comunidade e turistas.
- TO de 35%;
Gabarito e/ou
Afastamentos
devem considerar
o existente na
vizinhança
imediata.
Setor B – B1
monumental;
relações de volume com a vizinhança
próxima;
acompanhar a média
vizinhança.
LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
SIT Setor B – B1
- Nota-se a existência de alguns imóveis
subutilizados, deteriorados e descaracterizados.
- A Lei Federal permite
construções, mas não
define índices;
- A Lei Municipal trata os
espaços livres públicos de
forma especial.

LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
SIT Setor B – B1
- Nota-se a existência de alguns imóveis
subutilizados, deteriorados e descaracterizados.
define índices;
- A Lei Municipal trata os
espaços livres públicos de
forma especial.

Parâmetros
Urbanísticos
SCV
- Área destinada
predominantemente a atividades de
comércio e prestação de serviços.
- TO de 35%;
Gabarito e/ou
Afastamentos
devem considerar
o existente na
vizinhança
imediata.
Setor B – B1
monumental;
próxima;
acompanhar a média
vizinhança.
LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
SCV Setor B – B1 - Mantém as características da destinação legal.
define índices;

LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
SCV Setor B – B1 - Mantém as características da destinação legal.
define índices;

Parâmetros
Urbanísticos
SV – SV1
SV2
SV3
- SV1 – Áreas de grande densidade
de elementos naturais que
envolvem monumentos tombados;
- SV2 – Áreas especiais de proteção
ecológica, caracterizadas pela densa
vegetação existente;
- SV3 – Praças, Largos e Mirantes.
- SV1 – Não será
permitido
aumento de TO;
- SV2 e SV3 –
Sujeitos a projetos
especiais de
ocupação e uso:
TO máx. = 5 %
Gabarito = 1
pavimento com
h = 3,00m.
Setor A – A2
monumental;
novas.
fundamentais para o
moradias.
Setor C – C1
C2
C3
C4
- Áreas de maior densidade de
elementos naturais;
novas, desmontes e cortes de
árvores.
- Qualquer interferência
se sujeita a projetos
especiais de ocupação e
uso:
TO máx. = 5 % Gabarito=1
pav. com h = 3,00m.
LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
SV – SV1
SV2
SV3
Setor A – A1
A2
- Destaca-se a ocupação “Casa da Criança”.
- Há uma divergência
conceitual ao trecho
correspondente à
A2 (1155/79) sobre o
Subsetor SV2 (4849/92),
no entanto não há
implicações diretas sobre
parâmetros urbanísticos
para a área.
Setor B – B1
B2
B3
B4

LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
SV – SV1
SV2
SV3
Setor A – A1
A2
- Destaca-se a ocupação “Casa da Criança”.
- Há uma divergência
conceitual ao trecho
correspondente à
A2 (1155/79) sobre o
Subsetor SV2 (4849/92),
no entanto não há
implicações diretas sobre
parâmetros urbanísticos
para a área.
Setor B – B1
B2
B3
B4

Parâmetros
Urbanísticos
SR
-Áreas com uso predominantemente
residencial, de ocupação posterior,
contígua ao Conjunto Monumental.
(Alto da Nação, Guadalupe e
Bultrins)
- Gabarito 1
pavimento (3
metros);
- TO variável:
< 200m² = 45%;
entre 200 e 400m²
=30%+25m²;
>400m²=30%+
45m²;
- Afastamento
frontal = 5,00m;
- Afastamentos
lateral e fundos =
2,00m.
Setor B – B2
B4
monumental;
próxima;
acompanhar a média
vizinhança.
Setor D – D1
D2 - Área circundante à Colina.
- Gabarito 1 pavimento (3
metros);
- TO variável:
</ 200m² = 35%;
entre 200 e 400m²
=25%+20m²;
>400m²=20%+
40m²;
- Solo Virgem =30%
LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
SR
Setor B – B2
B4
- Área caracterizada pela grande quantidade de
ocupações irregulares e em expansão;
- Apesar de
compatibilidade conceitual
na maior parte da área as
normativas divergem
quanto aos parâmetros
urbanísticos;
permissiva;
- Área com maior
dificuldade para
Municipal.
Setor D – D1
D2
SÍTIO HISTÓRICO – ZEPC 1 (Lei 4849/1992) – Área de Proteção do Conjunto

LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
SR
Setor B – B2
B4
ocupações irregulares e em expansão;
- Apesar de
compatibilidade conceitual
na maior parte da área as
normativas divergem
urbanísticos;
permissiva;
- Área com maior
dificuldade para
Municipal.
Setor D – D1
D2

Parâmetros
Urbanísticos
SEIS
- Área de ocupação espontânea, por
população de baixa renda;
-Devendo submeter-se à legislação
específica.
- Sujeito à
legislação
específica.
Setor B – B2
monumental;
próxima;
acompanhar a média
vizinhança.
Setor D – D1
- Gabarito 1 pavimento (3
metros);
- TO variável:
</ 200m² = 35%;
entre 200 e 400m²
=25%+20m²;
>400m²=20%+
40m²;
- Solo Virgem =30%
LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
SEIS
Setor B – B2
- Ocupações Irregulares
- Há divergência, tendo em
vista que a Lei Municipal
considera a área como
Zona Especial de Interesse
Social – ZEIS, embora não
exista plano urbanístico e
ou de regularização
fundiária para a área.
Setor D – D1

LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
SEIS
Setor B – B2
- Ocupações Irregulares
- Há divergência, tendo em
vista que a Lei Municipal
considera a área como
Zona Especial de Interesse
Social – ZEIS, embora não
exista plano urbanístico e
ou de regularização
fundiária para a área.
Setor D – D1

Parâmetros
Urbanísticos
EAM 3
- Áreas ao longo das principais vias
de trafego que cortam a ZEPC 1;
- Constituídos pelos lotes lindeiros
destinados predominantemente às
atividades de comércio e prestação
de serviços;
- Vias:
. Av. Sigismundo Gonçalves;
. Rua Santos Dumont;
. Rua do Sol;
. Rua do Farol;
. Av. Joaquim Nabuco;
. Estrada do Bonsucesso.
- TO de 50%;
Gabarito = 5,00m
Afastamentos
devem considerar
o existente na
vizinhança
imediata.
Setor B – B1
B2
B4
monumental;
próxima;
acompanhar a média
vizinhança.
Setor D – D1
D2
- Gabarito 1 pavimento
(3 metros);
- TO variável:
</ 200m² = 35%;
entre 200 e 400m²
=25%+20m²;
>400m²=20%+
40m²;
- Solo Virgem =30%
LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
EAM 3
Setor B – B1
B2
B4
- As normativas divergem
urbanísticos;
Setor D – D1
D2
SÍTIO HISTÓRICO – ZEPC 1 (Lei 4849/1992) Eixo de Atividade Múltipla - EAM 3)

Parâmetros
Urbanísticos
ZR
(Setor E)
- Áreas de uso predominantemente
residencial, de média e baixa
densidades, setorizadas em áreas
planas e faixas de morros, das quais
se preserve a visibilidade do Sítio
Histórico e meio ambiente natural.
TO
<200 -45% (1pav)
-40%(2pav)
entre 200 e 400m²
-35%+25m²(1pav)
-30%+20m²(2pav)
>400m²
-30%+45m²(1pav)
-25%+45m²(2pav)
Setor H
- Área de morros, que assegura a
visibilidade da paisagem que circunda
a colina Histórica;
TO
</200 -50% (1pav)
-40%(2pav)
entre 200 e 400m²
-40%+20m²(1pav)
-30%+20m²(2pav)
>400m²
-35%+40m²(1pav)
-25%+40m²(2pav)
Setor A
(parte)
TO
<200 - 50% (1pav)
- 45%(2pav)
entre 200 e 400m²
-40%+25m²(1pav)
-35%+25m²(2pav)
>400m²
-35%+45m²(1pav)
-30%+45m²(2pav)
Setor I
(parte)
- Área de densidade monumental do
entorno.
TO máx. = 50 % Gabarito
= 2 pavimento h = 6,00m
Solo Virgem = 20%
LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
ZR (Setor E) Setor H
ocupações irregulares principalmente nos bairros
Alto da Nação e Guadalupe.
- Apesar de compatibilidade
conceitual as normativas
divergem quanto aos
parâmetros urbanísticos;Setor A
(parte)
Setor I (parte)
ZEPC 2/ ZEPC 4 (Lei 5631/2008) - ZR Setor E e parte do Setor A/ZEPC 2 (Lei 4849/1992)

LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
ZR (Setor E) Setor H
ocupações irregulares principalmente nos bairros
Alto da Nação e Guadalupe.
divergem quanto aos
parâmetros urbanísticos;Setor A
(parte)
Setor I (parte)

Parâmetros
Urbanísticos
ZEPC 2
- Área de preservação de edificação
em conjunto ou isolada, de valor
histórico-cultural(Casario de Santa
Tereza e Duarte Coelho)
- Proibida
ampliação da TO.
Setor E
- Área de densidade monumental do
entorno;
acompanhar a média
vizinhança.
LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
ZEPC 2 Setor E
- Traçado urbano conservado e parte do
casario relativamente preservado.
divergem quanto aos
parâmetros urbanísticos;

LEI 4849/1992
(MUNICIPAL)
ZONEAMENTO
1155/1979 – IPHAN
ZONEAMENTO
ZEPC 2 Setor E - Casario relativamente preservado.
divergem quanto aos
parâmetros urbanísticos;

CONCLUSÃO:
Sítio Tombado/ZEPEC 1
-Conjunto Monumental – Não há praticamente divergências quanto à parâmetros
urbanísticos (nota-se uma grande sobreposição de setores, nomenclaturas diversas e
diretrizes divergentes o que caracteriza uma complexidade no entendimento das
normas);
- Área de Proteção ao Conjunto (SR e SEIS) – Há divergências entre as
normativas, área caracterizada pela grande ocupação irregular;
- Eixos de Atividades Múltiplas (EAM 3) - Há divergências entre as normativas;
Entorno (área onde valem os parâmetros da Lei 4849/92)
- ZR Setor E/A e ZEPC 2 – Há divergências entre as normativas.

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