1. Gafisa Adquire AlphaVille Urbanismo
Conferência Telefônica
São Paulo, 03 de Outubro de 2006
Projetos AlphaVille
AlphaVille Graciosa - PR AlphaVille Fortaleza - CE
Vila dos Ingleses - MG AlphaVille Campinas - SP
Relações com Investidores:
Gustavo Felizzola
ri@gafisa.com.br
Teleconferência
São Paulo, 03 de Outubro de 2006
10:00 (Horário de Brasília), 09:00 (US-ET) 1
Telefone: +55 (11) 2101-4848
Código: Gafisa
Webcast: http://www.gafisa.com.br/ri

2. A Aquisição da AlphaVille Reforça o Posicionamento da Gafisa para
Oportunidade Diferenciada de Crescimento
Liderança no setor e forte
reconhecimento da marca
Administração
Mercado com Potencial de profissional e estrutura
Crescimento organizacional
estabelecida
Acionistas de classe
Diversificação mundial e elevados
geográfica padrões de governança
corporativa
Modelo de negócios
eficiente e banco de
terrenos estratégico
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3. AlphaVille Urbanismo
A AlphaVille Urbanismo é a maior empresa incorporadora de projetos de desenvolvimento urbano no Brasil,
sem nenhum concorrente relevante
A Companhia transforma transformar um grande terreno rural em lotes urbanizados, desenvolvendo toda a
infra-estrutura necessária (rede de água e esgoto, pavimentação, claçadas, iluminação), além de completa
área de lazer, representada por clube esportivo, muros altos monitorados, etc., para subseqüente venda
AlphaVille não se envolve na construção das casas dos condomínios
Os lotes residenciais de alto padrão são voltados para famílias de classe alta e média alta nos arredores de
regiões metropolitanas em todo o Brasil
Um Projeto Piloto Típico da AlphaVille
Residential Area Parks
Residential Area
Business Area AlphaVille Club Business Area Residential Area
Multi-family Area Golf Course
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4. Financiamento da Aquisição
Gafisa adquire 100% da AlphaVille nos próximos cinco anos
A aquisição da AlphaVille envolve a compra de 100% de suas ações em dinheiro e ações,
divididas em três fases, conforme o descrito a seguir:
Fase 1 – aquisição de 60% das ações da AlphaVille por R$ 20 milhões em dinheiro na
data de fechamento da transação e a emissão de cerca de 6,477,718 de ações da Gafisa
(preço de R$28,05), no valor aproximado de R$ 181,7 milhões, para os atuais acionistas
da AlphaVille
Fase 2 – aquisição de 20% das ações da AlphaVille em dinheiro ou ações, a critério da
Gafisa, da Gafisa 36 meses após o fechamento da transação
Fase 3 – aquisição dos 20% remanescentes das ações da AlphaVille em dinheiro ou
ações, a critério da Gafisa, da Gafisa 60 meses após o fechamento da transação
O preço da ação da AlphaVille da segunda e da terceira fases será calculado com base em
avaliação a ser feita por uma instituição independente segundo o Método do Fluxo de Caixa
Descontado
Os novos acionistas da Gafisa deterão aproximadamente 5.9% do capital da Gafisa após a
primeira fase da transação
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5. Valuation Atrativo
Análise por Múltiplos
Gafisa's Financials (R$ million, as of June 30th 2006)
# ações (mm) 102,6
Participação Minoritária 0,0
Endividamento Líquido (Caixa Líquido) (147,0)
Firm Value (FV) 2.744,1
EBITDA 2008E (1) 271,3
Lucro Líquido 2008E (1) 218,4
Nota (1): Baseado no Consenso de Mercado para as Estimativas de 2008 (Deutsche Bank, Itau, Merrill Lynch, UBS)
FV / EBITDA
FV / EBITDA implícito 2008E 5,9x
Gafisa FV / EBITDA 2008E 10,1x
Desconto sobre Múltiplo da Gafisa (2) 41,6%
P/L
P/L implícito na transação 2008E 7,6x
Gafisa's P/E 2008E 13,2x
Desconto sobre Múltiplo da Gafisa (2) 42,2%
Nota (2): Baseado no preço de R$28.05 para ação da Gafisa
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6. Economics Atrativo
O segmento apresenta melhores margens e exposição de caixa significativamente menor
The Gold-SP Blue -RJ Side Park - SP Lorian - SP
Alto Padrão Médio e Médio-Alto Popular Loteamentos
Tamanho (m²) 100 – 500 m² 70 - 150 m² 45 - 65 m² 100 - 1.000 m²
Número de Unidades < 100 150 - 300 100 - 500 100 - 400
Preço Médio da Unidade > 400K R$ 150k - 400K R$ 70k - 130K < 300k
Renda Familiar¹ > R$150,000 R$ 70.000 - R$150.000 R$ 32.000 - R$ 62.000 na
100% CEF (direto com o
Financiamento Gafisa Bancos Comerciais e CEF Gafisa
comprador)
Preço Médio p/m² > R$3.600 R$ 2.000 - R$ 3.600 R$ 1.800 - R$ 2.000 R$ 150 – R$ 800
% dos Lançamentos² 19% 62% 2% 10%
Margem Típica dos Proj. 37% 31% 28% 44%
Exposição de Caixa /
30-35% 10-15%
Vendas Totais
Notes: 6
¹ Annual household income. ² Gafisa has commercial buildings which accounted for the remaining 7% of the 2006 Launches

7. Posicionamento de Mercado sem Paralelo
Com Forte Reconhecimento de sua Marca e abrangência nacional, a AlphaVille se diferencia dos
concorrentes potenciais
AlphaVille – Presença Geográfica Posição de Liderança: a AlphaVille Urbanismo é líder
absoluta nesse segmento.
Track Record comprovado: O conceito AlphaVille tem
sido muito bem aceito por todo país, presente em 35
cidades e 16 estados
Forte Reconhecimento da Marca: A AlphaVille é
reconhecida por sua infra-estrutura de alta qualidade
(em razão de um projeto especializado de produto
para famílias de classe alta e alta classe média e de
rígidos processos de qualidade). A constante busca por
excelência no atendimento pós-venda, bem como
esforços para manter a permanente satisfação de
todos com os quais se relaciona, resultaram em um
forte reconhecimento público da marca “AlphaVille”
nos mercados onde atua, o que faz com que a empresa
consiga vender seus produtos com margens superiores
AlphaVille
AlphaVille – Prêmios Conquistados (2005)
Gafisa
Top de Master Superbrands FIABCI Pop List
Marketing Imobiliário
2005 2005 2005 2005 2005
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8. Segmento Caracterizado por Elevada Barreira de Entrada
Longo Processo de Aprovação de Novos Projetos…
Prospecção / Parceria /
Aprovação e Marketing
Análise Aquisição de Construção Ocupação
Registro & Vendas
Estratégica Terrenos
3 anos 1 anos 2 anos
Prospecção / Análise envolvendo aspectos legais, ambientais, urbanos, técnicos e de mercado (ex.:
Análise Estratégica preço, demanda, concorrência e adesão ao conceito)
Parceria /
Assinatura de um Contrato de Parceria com o proprietário do terreno ou uma aquisição
Aquisição de
seletiva do terreno
Terrenos
Desenvolvimento de um Plano Diretor a ser submetido às autoridades para o processo de
aprovação
Aprovação e
Registro Esse processo leva em média três anos (comparado aos seis meses da Gafisa) e envolve
interações com as autoridades nos níveis federal, estadual e municipal, após o quê, a
incorporação é registrada em nível municipal e está pronta para ser comercializada
Marketing
Após o lançamento, a AlphaVille inicia a pré-venda das unidades durante o período de
& Vendas
contrução (similar à Gafisa)
A AlphaVille trabalha como Administradora da Construção, terceirizando a execução das
Construção
obras
Na última fase, os clientes estão aptos para construírem suas casas, e a AlphaVille apóia
Ocupação
o estabelecimento do “conselho de administração” do condomínio
Dificilmente haverá algum concorrente no futuro próximo com
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capacidade para replicar a posição liderança adquirida pela companhia

9. Elevado Potencial de Crescimento, com Risco Relativamente Baixo
A AlphaVille possui um significativo e não-replicável land bank, de aproximadamente R$ 2,0
bilhões de vendas futuras
Land Bank¹
Potencial de
Área Útil Unidades % em
vendas
(sq.m) potenciais permuta
(R$ mm)
Sudeste 4.926.325 9.213 1.138.151 93%
Nordeste 2.626.057 3.461 566.646 100%
Sul 746.533 1.430 155.278 100%
Centro-Oeste 502.757 926 104.954 27%
Norte 162.121 438 32.424 100%
Total 8.963.794 15.467 1.997.452 92%
¹ 30/06/06
Entre 2006 e 2010 a Companhia espera lançar 46 empreendimentos,
sendo que 42 já estão no banco de terrenos da companhia
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10. Esta Combinação Resultará em Inúmeras Sinergias
Esperamos que ambas as empresas possam se beneficiar de futuras sinergias, tais como:
Vendas cruzadas de edifícios residenciais da Gafisa em condomínios horizontais (lotes)
Ampla experiência de negociação da AlphaVille com autoridades locais e parceiros
consolidada em 35 cidades e 16 estados para ampliar e consolidar a presença geográfica da
Gafisa
AlphaVille se beneficiará do expertise financeiro da Gafisa, permitindo com que a
companhia possa otimizar sua estrutura de capital e fornecer produtos ainda melhores para
seus clientes
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11. Informações Operacionais e Financeiras Selecionadas (Pro-forma)
Gafisa AlphaVille Gafisa + AlphaVille (Pro-forma)
(R$ 000, exceto quando
indicado) 2003A 2004A 2005A 2003A 2004A 2005A 2003A 2004A 2005A
Número de
Lançamentos 20 11 21 3 4 4 23 15 25
Lançamentos (R$
'000) 377,356 206,942 651,815 57,415 141,521 176,492 434,771 348,463 828,307
Área Útil Lançada
(m2) 179,437 133,393 514,068 656,720 1,151,898 1,170,096 836,157 1,285,291 1,684,164
Preço por m2 (1) 2.701,0 2.725,0 2.768,0 146,6 200,2 263,7 na na na
Número de Unidades 1790 1132 2446 687 1089 1555 2477 2221 4001
Nota: (1) O preço por m2 para Gafisa exclui lotes
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12. AlphaVille – Práticas de Governança
O Expertise da AlphaVille Permanecerá na Companhia após a Conclusão da Aquisição
As participações somadas de Nuno Luiz Alves e Renato Albuquerque representarão 40% da
AlphaVille ao longo dos próximos cinco anos
Nuno Luiz Alves continuará sendo o Presidente da Companhia
A AlphaVille operará como uma subsidiária da Gafisa
o Conselho de Administração da AlphaVille será formado por cinco membros, dos quais três
serão indicados pela Gafisa
A Gafisa buscará a aprovação dos acionistas para a indicação do Sr. Albuquerque como
Membro do Conselho da Gafisa
Estrutura Corporativa Pro-Forma da Gafisa após a Transação (Fase 1)
Gafisa S.A.
60%
SPE A SPE B SPE C ... Gafisa Vendas Alphaville
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13. A Aquisição da AlphaVille Reforça o Posicionamento da Gafisa para
Oportunidade Diferenciada de Crescimento
Liderança no setor e forte
reconhecimento da marca
Administração
Mercado com Potencial de profissional e estrutura
Crescimento organizacional
estabelecida
Acionistas de classe
Diversificação mundial e elevados
geográfica padrões de governança
corporativa
Modelo de negócios
eficiente e banco de
terrenos estratégico
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