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Condomínio de Lotes e Loteamento Fechado

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  1. 1. CONDOMÍNIO DE LOTES DE TERRENO Melhim Namem Chalhub
  2. 2. PROPRIEDADE - ESPÉCIES Propriedade plena - Direito exclusivo e perpétuo (C. Civil, arts. 1.228 e segs) Direito de superfície (C. Civil, arts. 1.369 e seguintes)   Propriedade fiduciária (C. Civil, arts. 1.361 e segs)
  3. 3. PROPRIEDADE - ESPÉCIES •  Propriedade horizontal •  Propriedade condominial – Condomínio Geral (arts. 1.314 e segs) – Condomínio edilício (arts. 1.331 e segs)
  4. 4. PROPRIEDADE - ESPÉCIES Condomínio por unidades autônomas (C. Civil, arts. 1.331 e segs e Lei 4.591/1964, art. 8)
  5. 5. Constituição: Arts. 5º, XXII, XXIII, 170, 182 e 183   Função pública: 21, IX, XX, XXI, 23, 25,§ 3º, 30,VIII, 43, 216, § 10 e 5º POLÍTICA URBANA
  6. 6. CONSTITUIÇÃO FEDERAL •  COMPETÊNCIA DA UNIÃO: 22, I, e § 1º •  Art. 22. Compete privativamente à União legislar sobre: •  I - direito civil, comercial, penal, processual, eleitoral, agrário, marítimo, aeronáutico, espacial e do trabalho; •  COMPETÊNCIA DO MUNICÍPIO: 30,VIII •  Art. 30. Compete aos Municípios: •  VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;
  7. 7. CONSTITUIÇÃO FEDERAL DIREITO DE PROPRIEDADE JÁ REGULADO PELA UNIÃO EM TODAS AS SUAS ESPÉCIES.  
  8. 8. CONSTITUIÇÃO FEDERAL (ART. 30,VIII) MODO DE APLICAÇÃO DA LEI FEDERAL (Código Civil) E ZONEAMENTO SÃO DA COMPETÊNCIA DO MUNICÍPIO
  9. 9. CONDOMÍNIO ESPECIAL Decreto-lei 271/1967 SINTONIZADO COM A CONSTITUIÇÃO DE 1988
  10. 10. CONDOMÍNIO ESPECIAL Caracterização •  Coletivo + individual •  Autonomia das unidades
  11. 11. MODALIDADES DE CONDOMÍNIO  •  Edifícios de unidades autônomas •  Conjunto de edifícios •  Conjunto de casas •  Condomínios de lotes  
  12. 12. REQUISITOS PARA IMPLANTAÇÃO •  Requisitos da Incorporação constantes dos arts. 28 e segs da Lei 4.591/1964. •  Requisitos da Lei de Parcelamento do Solo Urbano da Lei 6.766/1979. •  Legislação municipal especial, que adeque os requisitos da legislação federal.
  13. 13. LEGISLAÇÃO FEDERAL Necessidade de lei federal para fixar parâmetros gerais e sistematizar a matéria
  14. 14. LEGISLAÇÃO MUNICIPAL •  Indispensável para adequação da legislação federal às peculiaridades do município.
  15. 15. ANTEPROJETO DE LEI INSTITUTO DOS ADVOGADOS BRASILEIROS •  Sujeita condomínio de lotes ao regime dos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil •  Qualifica lotes como unidades autônomas, compreendendo acessões
  16. 16. ANTEPROJETO DE LEI INSTITUTO DOS ADVOGADOS BRASILEIROS •  Atribui ao condomínio a administração e manutenção das vias de circulação interna e demais partes comuns •  Assegura acesso do poder público às áreas internas para atender demandas urbanísticas
  17. 17. ANTEPROJETO DE LEI INSTITUTO DOS ADVOGADOS BRASILEIROS •  Exigência de Memorial equivalente ao do parcelamento e da incorporação imobiliária •  Sujeita o empreendimento- condomínio ao patrimônio de afetação
  18. 18. PROJETOS DE LEI DA CÂMARA DOS DEPUTADOS •  PL 3057/2000 e PL 20/2007 – Regulamentação do parcelamento do solo urbano, inclusive sob forma de “condomínio urbanístico” •  Conveniência de regulamentação federal Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre: I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico;
  19. 19. PROJETO DE LEI DO SENADO FEDERAL PLS 208/2015 Acolhe e simplifica proposição do Instituto dos Advogados Brasileiros. Altera Código Civil e Lei 6.766/1979
  20. 20. PROJETO DE LEI DO SENADO FEDERAL PLS 208/2015 •  Altera art. 1.331 do Código Civil (Imóveis ao invés de edificações) •  Referência a lotes no § 1º do art. 1.331 •  Lei 6.766 – altera art. 2º e 9º para qualificar lote como unidade autônoma e fazer referência a partes de propriedade comum
  21. 21. PLS 208/2015 SUGESTÕES DE ALTERAÇÃO •  Código Civil: § 2º do art. 1.331: inserir vias de circulação •  Lei 6.766: •  incluir condomínio no art. 2º •  permitir unificação ou divisão de lotes •  exigir instrument de instituição •  alterar referência a servidões •  adequação da redação
  22. 22. LEIS MUNICIPAIS DE NITERÓI, PORTO ALEGRE, PAÇO DO LUMIAR, MANHUAÇU CONDOMÍNIO DE LOTES Legislação Municipal vigente
  23. 23. “CONDOMÍNIOS DE LOTES” NO DISTRITO FEDERAL •  O Supremo Tribunal Federal reconheceu a repercussão geral da obrigatoriedade do plano diretor, em razão da proliferação dos “loteamentos fechados” vendidos como se fossem condomínios. •  Recurso Extraordinário n. 607.940-DF
  24. 24. Manifestação de apoio ao PLS 208/2015 com alterações sugeridas neste Encontro do IRIB PROPOSTA
  25. 25. Manifestação de apoio ao PLS 208/2015 com alterações sugeridas neste Encontro do IRIB PROPOSTA
  26. 26. PLS 208/2015 - PROPOSTA Art. 1º A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, passa a vigorar com as seguintes alterações:   “Art. 1.331. Pode haver, em imóveis, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
  27. 27. PLS 208/2015 - PROPOSTA § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como lotes, apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
  28. 28. PLS 208/2015 - PROPOSTA § 2o O solo, as vias de circulação, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
  29. 29. PLS 208/2015 - PROPOSTA Art. 2º A Lei nº 6.766, de 16 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações:   “Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá s e r f e i t o m e d i a n t e l o t e a m e n t o , desmembramento ou condomínio, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. (NR)
  30. 30. PLS 208/2015 - PROPOSTA § 7º. O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio, admitida sua unificação ou divisão, e das respectivas frações ideais, nos termos que dispuser a respectiva instituição de condomínio e a legislação municipal.” (NR)
  31. 31. PLS 208/2015 - PROPOSTA “Art. 4º................................................................... § 4º No caso de lotes integrantes de condomínio, poderão ser exigidas servidões de passagem em benefício da população em geral e fixadas normas sobre a construção de muros e cercas voltadas para a proteção da paisagem urbana.” (NR)
  32. 32. PLS 208/2015 - PROPOSTA “Art. 9º................................................. § 1º...................................................... VII – na hipótese de lotes integrantes de condomínio, a indicação das áreas e equipamentos que constituem propriedade comum dos condôminos e, quando for o caso, das servidões de passagem em benefício da população em geral.
  33. 33. PLS 208/2015 - PROPOSTA Art. 18........................................................   VI – instrumentos de instituição do condomínio e da minuta da respectiva convenção, firmados pelo empreendedor.
  34. 34. PLS 208/2015 - PROPOSTA “Art. 22. ................................................................. § 1º Aplica-se o disposto no caput às servidões de passagem integrantes de condomínio de lotes.
  35. 35. Obrigado! Melhim Namem Chalhub melhim@chalhubadvogados.com.br

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