Direito a cidade

A perspectiva do direito à cidade e
da reforma urbana na revisão da lei
de parcelamento do solo
O direito à cidade e a revisão da lei
de parcelamento do solo – Nelson
Saule Jr.

Dinâmica urbana atual

• Loteamentos urbanos sem infra-estrutura e
sem autorização do poder público.

• Ausência de licenciamento resulta em péssima
qualidade urbana-ambiental.

Fotos loteamentos
clandestinos – bsb na APA
SB

Pemas outros municípios

Loteamentos mestre
darmas

Falta de integração espacial
e espaços públicos nos
Condomínio em Brasília- DF

Falta de acessibilidade aos
bens de uso comum – praias
Riviera São Lourenço – SP

Cidade de São Sebastião

Conjuntos habitacionais periféricos (monotonia, vias super-
dimensionadas , formalismo, lote unifamiliar como única opção, a
medida que a terra se valoriza, o tamanho do lote diminui)

Quadra 12 – Morro da Cruz

Adensamentos em áreas de risco – Estágio inicial (indefinição
dos públicos/privado, malha irregular, problemas de acessibilidade, e
precariedade ambiental)

Loteamentos clandestinos baixa renda

Loteamentos clandestinos de baixa renda (quarteirões
compridos e lotes de pequena testada, ausência de espaços para

Condomínios horizontais (pequena quantidade de lotes, rua
interna de acesso e portaria, geralmente sem serviços comuns).

LOTES LOTES LOTES VAGOS PORCETUAL DE POPULAÇÃO
OCUPADOS PREVISTOS LOTES VAGOS ATUAL

Parcelamentos de baixa renda (0 a 5 sal. Min.) 38.367 41.337 2.758 7% 160.440

Parcelamentos de média e alta (acima de 5 sal. Min.) 9.848 22.626 10.460 46% 41.113

Loteamentos fechados (grande escala, incluem área uso comum
e serviços, obstáculos no tecido da cidade, descontinuidade da malha).

Lei de parcelamentos SP - 1923
• Plano de loteamentos após obtenção de
diretrizes
Parâmetros estabelecidos:
• Lotes de 300m2
• 20% para ruas e 5,7 ou 10% para espaços
livres.
• Obrigação de colocar infra-estrutura
• Se não cumprir – ruas particulares.

Resultado

• Falta de conexão entre os loteamentos
• Falta de preocupação com as declividades das
vias
• Ausência de espaços públicos

Legislação Brasileira – 1937 e 38

• Obrigações referentes à infra-estrutura
• Regras contratuais
• Exigência dos projetos de parcelamento

• Tinha como intenção maior proteger os compradores
dos lotes, por meio do pagamento parcelado, do que
uma preocupação urbanística.

• Era preciso apenas o plano de loteamento e o modelo
de contrato. Assim a prefeitura autorizava o registro.

Lei 6766-1979 ainda vigente!
a) Modalidade de parcelamento:
– Loteamento: subdivisão de gleba em lotes
destinados a edificação com abertura de novas
vias, ou prolongamento, modificação etc
– Desmembramento: subdivisão da gleba em lotes
destinados a edificação com o aproveitamento do
sistema viário existente.
– Parcelamento de interesse público: vinculado a
programas habitacionais de iniciativa do poder
publico ou aqueles destinados a regularização.

b) Requisitos urbanísticos para loteamento

– Lote: terreno servido de infra-estrutura básica,
cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos
previstos no Plano Diretor ou lei municipal.

– Infra-estrutura básica: eq. Urbanos de
escoamento de águas pluviais; iluminação
publica;esgotamento sanitário; abastecimento de
água potável; energia elétrica e vias de circulação.


– Onde pode parcelar? Parcelamento é admitido
apenas em Zonas Urbanas, de expansão urbana ou de
urbanização específica (definidas pelo poder
municipal).

– Áreas que não podem ter parcelamento: terrenos
alagadiços e sujeitos à inundações, terrenos que
tenham sido aterrados com material nocivo à saúde
pública; e áreas de preservação ecológica.


– Lote mínimo 125m2, testada 5m, podendo ser
menor para urbanização específica ou habitação
de interesse social. Para isso requer lei municipal.

– Áreas destinadas a sistema de circulação (20%),
implantação de equipamentos urbanos (10%) e
comunitários, espaços livres de uso público (5%).

c) Responsabilidades do loteador e do poder público;
d) Elementos do projeto de loteamento e
desmembramento;
e) Aprovação e registro do parcelamento;
f) Define as competências do município e do Estado
para parcelamento do solo urbano;
g) Relações contratuais entre loteador e adquirentes do
lote urbano – medidas de proteção ao adquirente no
caso de loteamento não registrado, ou não executado
de acordo com o loteamento aprovado.

h) Papel do poder público na regularização de
parcelamento irregular;
i) Critérios específicos para a regularização de
parcelamento de interesse social promovidos pelo
poder público – estabelece competência da prefeitura.
j) Infrações e crimes de Parcelamento do solo – é crime
dar início ou efetuar loteamento sem autorização da
prefeitura ou sem cumprir as exigências da prefeitura.
k) Requisitos para modificação da área rural em área
urbana -

Ao contrario do decreto-lei 58 de 1937, a lei 6766-79 fixa índices
urbanísticos para aprovação de loteamentos em TODO O
TERRITORIO NACIONAL.

O grande benefício trazido pela Lei do Parcelamento do Solo Urbano
foi reconhecer a competência dos Municípios para regularizar os
parcelamentos feitos ilegalmente dentro de seus territórios (arts.
40 e 41). E trouxe ainda a possibilidade de parcelamentos especiais
para a população de baixa renda (art. 4º, II, in fine).

A admissão de tamanhos de lotes diferenciados para loteamentos de
interesse social aprovados, representou um avanço, na medida em
que possibilitou a regularização, pelo Município, de casas populares
construídas em parcelamentos informais.

Irregularidade
• A irregularidade: loteador obtém a aprovação do projeto de loteamento
pelos órgãos competentes do Município, efetua o registro do loteamento
no Cartório de Registro e Imóveis, porém não executa as obras de infra-
estrutura necessárias que constam do projeto de loteamento aprovado.

• Outra situação: loteador apresentou o projeto de loteamento para a
aprovação do órgão público municipal competente sem atender às outras
etapas necessárias para a sua implantação, nos termos da Lei nº 6.766/79,
como a execução das vias de circulação do loteamento ou a demarcação
dos logradouros públicos.

• Loteamento Clandestino x Loteamento Irregular. Clandestinidade –
inércia do poder público em fiscalizar.

Irregularidade

• Uma situação de irregularidade muito comum ocorre quando a ocupação
de área que foi objeto de parcelamento do solo com a aprovação do
projeto de loteamento no Poder Público não atende ao traçado oficial do
loteamento. Geralmente são ocupadas as áreas destinadas às vias de
circulação, áreas verdes e equipamentos comunitários e as casas são
construídas em desacordo com a divisão dos lotes.

• Os conjuntos habitacionais promovidos por órgãos e instituições do Poder
Público, responsáveis pela execução de programas habitacionais, muitas
vezes são construídos sem atender às exigências da Lei de Parcelamento
do Solo e da legislação municipal de uso e ocupação do solo. Situação
comum é a falta de infra-estrutura ou do registro público do
empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Outras leis
• 9785- 1999
– introduz instrumentos de proteção do direito a
moradia.
– Flexibilizou os percentuais (20% - sistema viário,
10% uso institucional, 5% áreas verdes.
• Estatuto da Cidade – direito a cidade deixa de
ser reconhecido apenas no campo da política,
e passa a ser reconhecido também no campo
jurídico.

Temas estratégicos na revisão da
lei de parcelamento do solo
• Infra-estrutura básica adequada ao direito de moradia –
como está: água, destinação esgoto, agua pluvial e energia.
Incluir Iluminação pública e pavimentação.
• Obrigatoriedade de percentual de reserva de terras para HIS
– já bastante adotado em outros países.
• Inclusão da modalidade de parcelamento de interesse social
– admite parcelamento de pequeno porte mas não
regulamenta produção de HIS
• Plano de Expansão como condição de extensão do
perímetro – urbanização em saltos: ver a seguir.

Padrão Tradicional de Crescimento
Urbano das Cidades Brasileiras
• Extensão da zona urbana sem relação com as necessidades
de crescimento da cidade
• Expansão horizontal irregular, de baixa densidade sem
infra-estrutura, movido por interesses especulativos
• Ausência de planos de expansão urbana
• Mosaico de loteamentos de baixa renda em meio a vazios
• Longas distancias sem transporte coletivo de qualidade
• Condomínios de média e alta renda reforçam o modelo de
expansão horizontal de baixa densidade

Baixas densidades ao lado de
grandes vazios urbanos

( baixa produtividade da cidade,
padrão extensivo de reprodução
do capital imobiliário)

A apropriação da periferia pela população de
alta renda causa expulsão da população de
baixa renda para as hiperperiferias,
excluindo-as de todo tipo de serviço e infra-
estrutura
disponível na cidade.

PRODUÇÃO INFORMAL DE HABITAÇÃO POPULAR COMO
FORMA DE EXPANSÃO DAS FRONTEIRAS URBANAS.

Tecidos urbanos com grandes densidades
e pouca urbanidade.

Loteamentos Irregulares

Jd. Ângela, São Paulo,SP

Densidade média: 400hab/ha

Fonte: Bairro Legal,LABHAB/ FAUUSP, 2002 Imagens: Google Earth, 2007

PRODUÇÃO PÚBLICA DE HIS COMO FORMA DE
EXPANSÃO DAS FRONTEIRAS URBANAS.

Campinas, SP

Fonte: SEPLAMA/ Prefeitura Municipal de Campinas. Plano Diretor de Campinas, 2006 Imagens: Google Earth, 2007

CONJUNTO V. ESPERANÇA
COHAB
Densidade: 125,54 hab/ha
29,8 unidades/ha

Unidades: 1169 Casas
Área total do conjunto: 39,11 ha

CONJUNTO CDHU E
Densidade: 516,55 hab/ha
129,13 unidades/ha

Unidades: 2340 apartamentos
Área total do cojunto: 18,12 ha

Fonte : ALVES, Raquel. Diálogos entre os Espaços Livres de Campinas: da vizinhança ao Município de Campinas, 2007

PRODUÇÃO PÚBLICA RECENTE DE HIS: REPETIÇÃO DE VELHOS MODELOS

Expansão das fronteiras urbanas / baixas densidades

CONJUNTO VIDA NOVA I
Densidade: 92 hab/ha – 18,40 unidades/ha
Unidades – 250 Casas MUNICÍPIO DE CAMPO GRANDE, MS
Área total Conjunto – 13,58 ha Conjuntos Habitacionais Periféricos com tipologia horizontal

Fonte: AGEHAB- Agencia de Habitação do Mato Grosso do Sul / Imagens: Google Earth, 2007

CONDOMíNIO FECHADO HORIZONTAL
ALPHAVILLE 12, Barueri , SP

Densidade : 35,67 hab/ha
Unidades – 404 lotes

Área total – 45,3 ha

CONDOMíNIO FECHADO HORIZONTAL
ALPHAVILLE 04, Barueri , SP

Densidade : 71,38 hab/ha
Unidades – 878 lotes

Área total – 49,2 ha

Fonte : CAMPOS, Ana Cecília, pesquisa de doutorado- FAUUSP, 2007 imagens : CAMPOS, Ana Cecília / Google Earth, 2007

Valinhos- A Cidade dos Condomínios, SP

CONDOMÍNIOS FECHADOS

• Plano de Expansão como condição de extensão do perímetro

O marco regulatório do parcelamento do solo – tanto nacional como local –,
com sua visão privatista (gleba a gleba) e rentista (percentuais fixos, sem
relação com os diferentes sítios urbanos e situações municipais quanto à
necessidade de infra-estrutura e equipamentos), tem incidido de forma
negativa tanto no processo de expansão adequada das cidades quanto na
disponibilização de terras para moradia.
Na experiência internacional de planejamento urbano, raros são os países
desenvolvidos que prescindem de um planejamento da expansão urbana,
no qual já se predefinem os sistemas viários e de mobilidade básicos,
assim como o dimensionamento e a localização de equipamentos, áreas
verdes e áreas de lazer.
Exemplos EUA.

• Integração entre legislação ambiental e urbanística
- As gestões ambientais e urbanísticas que incidem sobre os
mesmos territórios muitas vezes são contraditórios. Há
também regras que não dialogam, agravadas pela existência
de esferas de controle e fiscalização verticalizadas.
A reflexão sobre a legislação ambiental ainda é muito pontual e
fragmentada. São leis com visões setorialistas que visam
apenas à conservação – marcadas por um viés anti-urbano.
Com a legislação existente não é possível conciliar no
ambiente urbano a reflexão sobre exclusão social e
necessidade de saneamento com a discussão da preservação
ambiental.

• Condomínios urbanísticos e loteamentos com
controle de acesso – impor limites de tamanho para
condomínios. Requerer compensação urbanística
para regularizar loteamento fechado. Proibir novos
loteamentos fechados.
• Competência do município para legislar sobre
regularização.
• Tratamento diferenciado para novos parcelamentos
e regularização.

• Adoção de regimes especiais de zoneamento para
Assentamentos urbanos de interesses social.
• Obrigação de iniciativa do poder público para
promover a regularização fundiária de interesse
social.
• Iniciativa de entidades civis para promover
regularização fundiária de interesse social.
• Contrapartidas da regularização fundiária de
assentamentos urbanos de média e alta renda.
• Simplificação do registro da regularização fundiária.

Observações adicionais sobre o PL
3057 – Raquel Rolnik
• Gestão plena - Municípios que têm uma estrutura de gestão,
uma possibilidade de arrecadação de recursos, uma equipe
técnica, secretarias e possibilidades de construção de um
controle social por parte dos atores e segmentos que
compõem a cidade, através de conselhos das cidades,
conselhos de meio ambiente, conferências, que dão a estes
possibilidade de gerir plenamente seu território. Estes
municiíios deveriam não ter de pedir licença nem para o
Governo Estadual, nem para o Governo Federal, nem para
ninguém, para poder cuidar do seu território obedecendo
evidentemente à legislação Federal/ Estadual que incide
sobre este.

Observações adicionais sobre o PL
3057 – Raquel Rolnik
• Gestão integrada, podemos desistir de pensar em
fazer uma gestão do território onde a área do meio
ambiente trabalha de uma forma completamente
separada da área do urbanismo; isso não é só um
problema federativo, isso também acontece dentro
das próprias Prefeituras muitas vezes; então a idéia
de integrar e ter um olhar unificado, sociourbanístico
ambiental sobre o território, porque o território não
está dividido em meio ambiente, urbanismo, saúde.

• O que, neste projeto, aumenta as possibilidades de acesso à
terra urbanizada, bem localizada, ambientalmente
estruturada para abrigar a população de baixa renda, que é a
maioria da população do país?
• Na minha opinião, esse projeto caiu na armadilha que vem
desde a 6.766 e desde os primeiros marcos, que é a armadilha
de uma visão privatista do processo: o loteamento é um ato
unilateral de um proprietário de uma gleba que resolve fazê-
lo, à hora que ele bem entender, e no lugar que ele bem
entender; é claro, está no perímetro urbano ou não está no
perímetro urbano, e ele, ao fazê-lo, obedece a determinadas
regras e leis, mas, desculpa, gente, loteamento é produção de
cidade e produção de cidade não é a soma de um monte de
loteamentinhos, um aqui, outro ali, outro acolá, noves fora
não vira cidade, noves fora não produz oferta de cidade para
a população de baixa renda. Pp 46-7

• Finalmente[...] as definições de regulação de uso e ocupação de solo
são lideradas pelo setor privado, pelo mercado de produção da
cidade, seja ele mercado de produção de loteamento seja de
incorporação imobiliária. O grande processo de valorização
imobiliária no país se dá na passagem da terra rural para a terra
urbana, através do loteamento. No processo de incorporação
imobiliária com coeficientes maiores, que é mais complexo, também
ali se dá um grande processo de valorização, mas o arroz com feijão é
o loteamento e a passagem do rural para o urbano. As regras de
como se dá essa passagem, o processo decisório de definição
dessas regras é produzido no interior de um circuito que envolve
Prefeitura, governo local, Câmaras Municipais, um circuito que é
absolutamente capturado por uma interlocução apenas como setor
de produção de mercado. A grande dificuldade na reelaboração
desta lei é justamente superar esta ótica privatista, voltada única e
exclusivamente para uma idéia de regulação da produção de um
produto, na direção de se pensar a produção da cidade como espaço
coletivo de vida e de exercício de direitos.

Ação do MP requer preservação
de área verde
Extraído de: Ministério Público do Estado do Ceará - 13 de Maio de 2009

O Ministério Público do Estado do Ceará, através do promotor de Justiça do Meio
Ambiente e Planejamento Urbano José Francisco de Oliveira Filho, ingressou
ontem (dia 12) com uma ação civil pública ambiental com pedido de liminar contra
o Município de Fortaleza, objetivando a declaração de inconstitucionalidade pela
via de exceção da lei municipal n.º 9.407 , de 18/07/2008. Esta lei autorizou, numa
tramitação "relâmpago", a desafetação da área verde do loteamento "Projeto
Urbanístico Alpha Village" com a finalidade de permutar por bens imóveis
pertencentes ao domínio da União, visando à construção do novo prédio do
Tribunal Regional Eleitoral do Ceará (TRE-CE).

De acordo com o promotor de Justiça, a ação pede que seja determinada a proibição
de qualquer atividade de desmatamento ou obra naquela área, sendo cominada
multa diária de R$ 150.000,00, ou outro valor, em caso de descumprimento da
medida liminar. Além disso, José Filho solicita a condenação da Prefeitura à
obrigação de preservar a Área Verde do loteamento, resguardando-a de posterior
ocupação indevida, devendo reparar os danos que já foram causados por conta da
permuta por bens imóveis pertencentes ao domínio da União Federal.

SEMAM - secretaria de meio ambiente e controle urbano -
http://www.fortaleza.ce.gov.b/semam

Malha de loteamentos oficial Situação real

Para o diagnóstico do processo de
parcelamento
• Situação legal dos parcelamentos existentes no
bairro;
• Situação das áreas públicas e as zonas destinadas a
usos especiais no interior dos parcelamentos legais;
• Confronto entre o projeto dos parcelamentos e a
situação verificada in loco; i.e. ocupação de ruas, e
espaços indevidos.
• Localização dos parcelamentos irregulares e
clandestinos e ocupações.

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