Condomínio de casas e condomínios em lotes sem edificações

XXXIX ENCONTROXXXIX ENCONTRO
NACIONALNACIONAL
Condomínio de casas eCondomínio de casas e
Condomínio de lotes semCondomínio de lotes sem
edificaçõesedificações
Daniela Rosário RodriguesDaniela Rosário Rodrigues

Condomínio de Casas e Condomínio de LotesCondomínio de Casas e Condomínio de Lotes
sem edificaçõessem edificações
Cidade é um núcleo urbano qualificado porCidade é um núcleo urbano qualificado por
um conjunto de sistemas político-um conjunto de sistemas político-
econômico não agrícola, familiar eeconômico não agrícola, familiar e
simbólico como sede do Governosimbólico como sede do Governo
Municipal, qualquer que seja a suaMunicipal, qualquer que seja a sua
população.população.
a)a) Conjunto de edificações,Conjunto de edificações,
b)b) Equipamentos públicos – L 6.766/79Equipamentos públicos – L 6.766/79

 A atividade urbanística é uma funçãoA atividade urbanística é uma função
pública: constrange e limita o exercício depública: constrange e limita o exercício de
interesses privados.interesses privados.
 UrbanismoUrbanismo é o conjunto de medidasé o conjunto de medidas
estatais destinadas a organizar osestatais destinadas a organizar os
espaços habitáveis, de modo a propiciarespaços habitáveis, de modo a propiciar
melhores condições de vida ao homemmelhores condições de vida ao homem
em comunidade – HLM.em comunidade – HLM.

 A responsabilidade pela definição de medidasA responsabilidade pela definição de medidas
para garantir a ordenação das Cidades é dospara garantir a ordenação das Cidades é dos
Municípios:Municípios:
 Art. 30. Compete aos Municípios:Art. 30. Compete aos Municípios:
 I - legislar sobre assuntos de interesse local;I - legislar sobre assuntos de interesse local;
 VIII - promover, no que couber, adequadoVIII - promover, no que couber, adequado
ordenamento territorial, mediante planejamentoordenamento territorial, mediante planejamento
e controle do uso, do parcelamento e dae controle do uso, do parcelamento e da
ocupação do solo urbano;ocupação do solo urbano;

 Art. 1º, parágrafo único, Estatuto daArt. 1º, parágrafo único, Estatuto da
Cidade.Cidade. Para todos os efeitos, esta Lei,Para todos os efeitos, esta Lei,
denominada Estatuto da Cidade,denominada Estatuto da Cidade,
estabelece normas de ordem pública eestabelece normas de ordem pública e
interesse social que regulam o uso dainteresse social que regulam o uso da
propriedade urbana em prol do bempropriedade urbana em prol do bem
coletivo, da segurança e do bem-estarcoletivo, da segurança e do bem-estar
dos cidadãos, bem como do equilíbriodos cidadãos, bem como do equilíbrio
ambiental.ambiental.

 Ocupação do solo urbano:Ocupação do solo urbano:
 1. Parcelamento – Lei nº 6.766/19791. Parcelamento – Lei nº 6.766/1979
 1.1 Loteamento1.1 Loteamento
 1.2 Desmembramento1.2 Desmembramento
 2. Condomínios – Lei nº 4.591/1964 e2. Condomínios – Lei nº 4.591/1964 e
Código Civil/2002Código Civil/2002

 Loteamentos:Loteamentos:
 Criação de lotes destinados a edificação –Criação de lotes destinados a edificação –
art. 2º, §§ 1° e 2°art. 2º, §§ 1° e 2°
 Transmissão de bens ao domínio públicoTransmissão de bens ao domínio público
– art. 22– art. 22
 Destinação de áreas às finalidadesDestinação de áreas às finalidades
públicas.públicas.
 Livre circulação de pessoasLivre circulação de pessoas

 Condomínio especialCondomínio especial
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitenteArt. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente
comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigircomprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir
mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
               a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas oua) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou
assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação eassobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e
também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessastambém aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas
casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e decasas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de
partes comuns, que corresponderá às unidades;partes comuns, que corresponderá às unidades;
               b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou maisb) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais
pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquelapavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela
que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente àsque eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às
unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns,unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns,
que corresponderá a cada uma das unidades;que corresponderá a cada uma das unidades;
               c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas emc) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em
comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;
               d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para asd) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as
vias públicas ou para as unidades entre si.vias públicas ou para as unidades entre si.

 Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedadeArt. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade
exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
 § 1§ 1oo
As partes suscetíveis de utilização independente, tais como As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com asapartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as
respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas esujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e
gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos paragravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para
veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoasveículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa naestranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na
convenção de condomínio. convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de(Redação dada pela Lei nº 12.607, de
2012)2012)
 § 2§ 2oo
O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação edistribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e
refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive orefrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o
acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelosacesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos
condôminos, não podendo ser alienados separadamente, oucondôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou

 Art. 28, Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-seArt. 28, Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se
incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito deincorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, depromover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de
edificações ou conjunto de edificações compostas de unidadesedificações ou conjunto de edificações compostas de unidades
autônomas,(VETADO).autônomas,(VETADO).
 Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que embora não efetuando a construção,comerciante ou não, que embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terrenocompromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidadesobjetivando a vinculação de tais frações a unidades
autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou emautônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em
construção sob regime condominial, ou que meramente aceiteconstrução sob regime condominial, ou que meramente aceite
propostas para efetivação de tais transações, coordenando epropostas para efetivação de tais transações, coordenando e
levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme olevando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o
caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições,caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições,
das obras concluídas.das obras concluídas.

 Loteamentos fechadosLoteamentos fechados
 Projeto de loteamento, de acordo com aProjeto de loteamento, de acordo com a
Lei n° 6766/79Lei n° 6766/79
 Previsão de “fechamento” na legislaçãoPrevisão de “fechamento” na legislação
municipal, por ato administrativo – art.municipal, por ato administrativo – art.
180, VII, CESP180, VII, CESP
 Averbação do ato administrativo naAverbação do ato administrativo na
matrícula??matrícula??

 Em 1997, decisões SP:Em 1997, decisões SP:
 Inconstitucionalidade do fechamento: ADIInconstitucionalidade do fechamento: ADI
35.918-0 e Ap. Cível 486.090-035.918-0 e Ap. Cível 486.090-0
 Em 2001, a Lei Municipal n° 5.441/98 (SJC) foiEm 2001, a Lei Municipal n° 5.441/98 (SJC) foi
declarada constitucional – ADI 68.759-0,declarada constitucional – ADI 68.759-0,
autorizando o fechamento de loteamentos, vilasautorizando o fechamento de loteamentos, vilas
e ruas sem saída,e ruas sem saída, em áreas residenciaisem áreas residenciais
 Direito fundamental à segurançaDireito fundamental à segurança

 Consequências do fechamento do loteamento:Consequências do fechamento do loteamento:
 1. responsabilidade pela segurança e prestação de1. responsabilidade pela segurança e prestação de
outros serviços públicosoutros serviços públicos
 2. segregação social2. segregação social
 3. impacto na circulação de pessoas e veículos3. impacto na circulação de pessoas e veículos
 4. precariedade do ato administrativo de fechamento4. precariedade do ato administrativo de fechamento
 5. incidência tributária sobre as áreas públicas.5. incidência tributária sobre as áreas públicas.
 6. Contribuições associativas6. Contribuições associativas (impenhorabilidade convencional – bem de(impenhorabilidade convencional – bem de
família: Art. 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à suafamília: Art. 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua
instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou deinstituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas dedespesas de
condomíniocondomínio.).)
 (impenhorabilidade legal: Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de(impenhorabilidade legal: Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de
execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV -execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV -
para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidaspara cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função doem função do
imóvel familiarimóvel familiar;;

 Condomínio de casas – art. 8º,Condomínio de casas – art. 8º, a)a), Lei n°, Lei n°
4.591/1964:4.591/1964:
 a) em relação às unidades autônomas que sea) em relação às unidades autônomas que se
constituírem em casas térreas ou assobradadas,constituírem em casas térreas ou assobradadas,
será discriminada aserá discriminada a parte do terreno ocupadaparte do terreno ocupada
pela edificaçãopela edificação e também aquela eventualmentee também aquela eventualmente
reservada como dereservada como de utilização exclusiva dessasutilização exclusiva dessas
casas, como jardim e quintalcasas, como jardim e quintal, bem assim, bem assim a fraçãoa fração
ideal do todo do terreno eideal do todo do terreno e de partes comunsde partes comuns ,,
que corresponderá às unidadesque corresponderá às unidades

 Art. 1.331, CC:Art. 1.331, CC:
 § 2§ 2oo
O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral
de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, ade distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a
calefação e refrigeração centrais,calefação e refrigeração centrais, e as demais partese as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro públicocomuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são, são
utilizados em comum pelos condôminos, não podendoutilizados em comum pelos condôminos, não podendo
ser alienados separadamente, ou divididos.ser alienados separadamente, ou divididos.
 § 3§ 3oo
A cada unidade imobiliária caberá, como parte A cada unidade imobiliária caberá, como parte
inseparável, uma fração ideal no soloinseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partese nas outras partes
comuns,comuns, que será identificada em forma decimal ouque será identificada em forma decimal ou
ordinária no instrumento de instituição do condomínio.ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

 Consequências da instituição de um condomínioConsequências da instituição de um condomínio
especial:especial:
 1. responsabilidade pela segurança e prestação de1. responsabilidade pela segurança e prestação de
outros serviços públicosoutros serviços públicos
 2. impacto na circulação de pessoas e veículos2. impacto na circulação de pessoas e veículos
 3. segurança da relação jurídica em razão da3. segurança da relação jurídica em razão da
previsão normativaprevisão normativa
 4. incidência tributária sobre toda a área4. incidência tributária sobre toda a área
 5. Contribuições condominiais – em razão da5. Contribuições condominiais – em razão da
unidadeunidade
 6. Normas da relação jurídica e de conduta no6. Normas da relação jurídica e de conduta no
regimento interno e na convenção de condomínioregimento interno e na convenção de condomínio

 Condomínio Urbanístico:Condomínio Urbanístico: Divisão de gleba ouDivisão de gleba ou
lote em frações ideais, correspondentes a unidadeslote em frações ideais, correspondentes a unidades
autônomas destinadas à edificação e em áreas deautônomas destinadas à edificação e em áreas de
uso comum dos condôminos, que não implique nauso comum dos condôminos, que não implique na
abertura de logradouros públicos, nem naabertura de logradouros públicos, nem na
modificação ou ampliação dos já existentes,modificação ou ampliação dos já existentes,
podendo haver abertura de vias internas de domíniopodendo haver abertura de vias internas de domínio
privadoprivado (SECOVI)(SECOVI)

 Condomínio de lotesCondomínio de lotes
 1. Ordenação das cidades1. Ordenação das cidades
 2. Art. 3º, DL 271/67 –2. Art. 3º, DL 271/67 –
 Art 3º Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro deArt 3º Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de
1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote
aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação.aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação.
 § 1º O Poder Executivo, dentro de 180 dias regulamentará este decreto-lei,§ 1º O Poder Executivo, dentro de 180 dias regulamentará este decreto-lei,
especialmente quanto à aplicação da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro deespecialmente quanto à aplicação da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de
1964, aos loteamentos, fazendo inclusive as necessárias adaptações.1964, aos loteamentos, fazendo inclusive as necessárias adaptações.
 § 2º O loteamento poderá ser dividido em etapas discriminadas, a critério do§ 2º O loteamento poderá ser dividido em etapas discriminadas, a critério do
loteador, cada uma das quais constituirá um condomínio que poderá serloteador, cada uma das quais constituirá um condomínio que poderá ser
dissolvido quando da aceitação do loteamento pela Prefeitura.dissolvido quando da aceitação do loteamento pela Prefeitura.

 Propriedade comum e propriedade exclusiva -Propriedade comum e propriedade exclusiva -
Unidade autônoma=lote (define fração)Unidade autônoma=lote (define fração)
 Projeto adequado à Lei nº 4.591/1964;Projeto adequado à Lei nº 4.591/1964;
 Previsão normativa municipal para: a)Previsão normativa municipal para: a)
implantação do empreendimento; b)implantação do empreendimento; b)
regulamentação do direito de construir; c)regulamentação do direito de construir; c)
limitações à estrutura do empreendimento;limitações à estrutura do empreendimento;
 Convenção de condomínio com: a) limitações aoConvenção de condomínio com: a) limitações ao
direito de construir; b) regulamentação dasdireito de construir; b) regulamentação das
regras de convivência; c) estipulação daregras de convivência; c) estipulação da
finalidade do condomínio.finalidade do condomínio.

 Resp nº 709.403/SP:Resp nº 709.403/SP:
 ""EMBARGOS INFRINGENTES - Ação civil pública proposta pelo Ministério Público -EMBARGOS INFRINGENTES - Ação civil pública proposta pelo Ministério Público -
Pretensão de ver declarada a nulidade de ato registrário - Incorporação dePretensão de ver declarada a nulidade de ato registrário - Incorporação de
empreendimento imobiliário – Acórdão que acolhe o apelo da incorporadora e julgaempreendimento imobiliário – Acórdão que acolhe o apelo da incorporadora e julga
improcedente a ação civil pública - irresignação - Alegação de que desrespeitada a Leiimprocedente a ação civil pública - irresignação - Alegação de que desrespeitada a Lei
n° 6.766/79 - Descabimento - Lei n° 4.591/64 que não estipula a obrigatoriedade den° 6.766/79 - Descabimento - Lei n° 4.591/64 que não estipula a obrigatoriedade de
observação de área mínima para construção de residências - Regularidade junto àobservação de área mínima para construção de residências - Regularidade junto à
Prefeitura Municipal - Mantido o entendimento da douta maioria - EmbargosPrefeitura Municipal - Mantido o entendimento da douta maioria - Embargos
rejeitados.“rejeitados.“
 IVIV - "Deve-se ter presente, também, que, ao contrário dos edifícios de- "Deve-se ter presente, também, que, ao contrário dos edifícios de apartamentos ou de conjuntosapartamentos ou de conjuntos
comerciais, nos condomínios de casas a fração ideal, que compõe coeficiente estipulado pelos condôminos para,comerciais, nos condomínios de casas a fração ideal, que compõe coeficiente estipulado pelos condôminos para,
numa espécie de quinhão, permitir a proporcionalização do custeio da construção e do uso das coisas de usonuma espécie de quinhão, permitir a proporcionalização do custeio da construção e do uso das coisas de uso
comum e fim proveitoso do Condomínio, pode se realizar: (a) proporcionalmente ao valor da unidade imobiliária, aocomum e fim proveitoso do Condomínio, pode se realizar: (a) proporcionalmente ao valor da unidade imobiliária, ao
qual se calcula em relação ao conjunto da edificação, critério que serve tanto para os condomínios de casas,qual se calcula em relação ao conjunto da edificação, critério que serve tanto para os condomínios de casas,
quanto para os condomínios de apartamentos, de resto forma preceituada pelo § 3º do art. 1331 do Novo Códigoquanto para os condomínios de apartamentos, de resto forma preceituada pelo § 3º do art. 1331 do Novo Código
Civil brasileiro;Civil brasileiro; (b) na proporção da área do terreno determinada como exclusiva de cada unidade(b) na proporção da área do terreno determinada como exclusiva de cada unidade
autônoma (jardim + quintal + área ocupada pela edificação), critério que não se presta para osautônoma (jardim + quintal + área ocupada pela edificação), critério que não se presta para os
edifícios de apartamentos/conjuntos comerciais, pois a área ocupada pela edificação é a doedifícios de apartamentos/conjuntos comerciais, pois a área ocupada pela edificação é a do
conjunto (= edifício).conjunto (= edifício).
 Vale notar que a fração ideal legitimamente indicada no memorial de incorporação doVale notar que a fração ideal legitimamente indicada no memorial de incorporação do
'Condomínio Residencial Village Terras de Indaiá' é aquela nos moldes previstos na alínea 'b''Condomínio Residencial Village Terras de Indaiá' é aquela nos moldes previstos na alínea 'b'
retro, de resto aceita pelos condôminos adquirentes de frações ideais e compromisso deretro, de resto aceita pelos condôminos adquirentes de frações ideais e compromisso de
construção das unidades a elas vinculadas via adesão à proposta contida no memorial deconstrução das unidades a elas vinculadas via adesão à proposta contida no memorial de
incorporação. " (grifoincorporação. " (grifo nosso)nosso)

 Resp nº 709.403/SP:Resp nº 709.403/SP:
 Ademais, o fato de a incorporadora não ficar responsável pela edificação direta dasAdemais, o fato de a incorporadora não ficar responsável pela edificação direta das
casas do condomínio não caracteriza ofensa aos dispositivos legais invocados nocasas do condomínio não caracteriza ofensa aos dispositivos legais invocados no
especial. Ao contrário, a Lei 4.591/64 expressamente prevê essa possibilidade,especial. Ao contrário, a Lei 4.591/64 expressamente prevê essa possibilidade,
conforme dispositivos a seguir transcritos – Arts. 28 e 29.conforme dispositivos a seguir transcritos – Arts. 28 e 29.
 A interpretação a ser dada ao mencionado art. 29 da Lei 4.591/64 é no sentido de queA interpretação a ser dada ao mencionado art. 29 da Lei 4.591/64 é no sentido de que
o incorporador, quando não for também construtor, pode escolher tão somente alienaro incorporador, quando não for também construtor, pode escolher tão somente alienar
as frações ideais, sem se compromissar com a execução direta da construção doas frações ideais, sem se compromissar com a execução direta da construção do
empreendimento incorporado, de modo que esta poderá ser contratada, em separado,empreendimento incorporado, de modo que esta poderá ser contratada, em separado,
pela incorporadora ou pelos adquirentes do imóvel, com terceiro - o construtor. Nessaspela incorporadora ou pelos adquirentes do imóvel, com terceiro - o construtor. Nessas
hipóteses, para que fique caracterizada a vinculação entre a alienação das frações dohipóteses, para que fique caracterizada a vinculação entre a alienação das frações do
terreno e o negócio de construção, basta que o incorporador, no ato de incorporação,terreno e o negócio de construção, basta que o incorporador, no ato de incorporação,
providencie, perante a autoridade administrativa competente, a aprovação de projetoprovidencie, perante a autoridade administrativa competente, a aprovação de projeto
de construção. Com efeito, o contrato de incorporação imobiliária não deve incluir,de construção. Com efeito, o contrato de incorporação imobiliária não deve incluir,
obrigatoriamente, a construção dos imóveis diretamente pela incorporadora. O ato deobrigatoriamente, a construção dos imóveis diretamente pela incorporadora. O ato de
incorporação é diverso do ato de construção, embora se vinculem.incorporação é diverso do ato de construção, embora se vinculem.

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