Regeneração Urbana em Área Económica e Socialmente Deprimida DCV trab mestrado regeneracao urb 2006

trabalho realizado por :
DÁRIO CAMPOS VIEIRA
CURSO DE MESTRADO EM REGENERAÇÃO URBANA E AMBIENTAL FA / UTL (2005/2006)
F a c u l d a d e d e A r q u i t e c t u r a
Universidade Técnica de Lisboa
Mestrado em Regeneração
Urbana e Ambiental
2.º trimestre
Regeneração Urbana
Prof. Doutor Leonel Fadigas
Arquitectura Paisagística
Prof. Alexandre Cancela de Abreu
Políticas de Habitação
Prof. Doutora Clara Mendes
Seminário II
Prof. Pedro Barbosa
3.º trimestre
Regeneração Ambiental
Arquitectura Paisagística
Seminário III
Regeneração Urbana em Área Económica e Socialmente Deprimida
Bairros da Caixa, Bairro do FFH, Complexo Industrial Abandonado e Área Envolvente
n a C i d a d e d e V i l a R e a l d e S a n t o A n t ó n i o
Setembro 2006

ÍNDICE
1. Apresentação do Concelho e da Cidade Vila Real de Santo António 3
2. Caracterização da área da Intervenção 5
3. SUSTENTABILIDADE E DINÂMICA URBANA NA OPERAÇÂO DE REGENERAÇÃO 8
4. PROCESSO E METODOLOGIA DE REGENERAÇÃO 9
5. A IMPORTÂNCIA DO DESENHO URBANO
nas Acções na Operação de Regeneração Urbana e Ambiental 19
6. AMBIENTE VERDE SUSTENTÁVEL na área de Intervenção Desenho da Paisagem 20
7. AMBIENTE URBANO INOVADORE Espaço Cultural de Identificação e Inovação 23
8. IMPORTANCIA DA GESTÃO DE PROJECTO NA OPERAÇÂO DE REGENERAÇÃO 25
9. HABITAÇÃO 33
10. MONTAGEN DA OPERAÇÃO DE REGENERAÇÃO URBANA E AMBIENTAL 48
11. FINANCIAMENTO DA OPERAÇÃO DE REGENERAÇÃO 57
12. CRONOGRAMA 65
Conclusão 66
Bibliografia 67

CURSO DE MESTRADO EM REGENERAÇÃO URBANA E AMBIENTAL FA / UTL (2005/2006) Julho 2006
3
1. Apresentação do Concelho e da
Cidade Vila Real de Santo António
Fonte Própria: ‘ VRSA’ 2003
Vila Real de Santo António foi fundada em 1774, por vontade expressa do Marquês de Pombal,
perto da foz do Guadiana. A cidade constitui um testemunho histórico importante devido ao
facto de ter sido construída de raiz em apenas dois anos, segundo o padrão iluminista do
século XVIII, caracterizado pela planimetria, altimetria e volumetria.
A vila começou a ser construída em 1774 com base num processo de pré-fabrico e
uniformização, técnicos que a Casa do Risco das Obras Públicas empregava desde a
reconstrução de Lisboa, ficando em Agosto do mesmo ano concluída toda a parte destinada à
Sociedade das Pescarias.
Foi rápida a sua construção, pois assim o exigiam as contingências da política face a Espanha
e à vontade férrea do Marquês de Pombal, ministro do rei D. José I (1714-1777). Iniciada a
marcação do plano da cidade em 2 de Março de 1774, em 6 de Agosto estavam já concluídas
as Casas da Câmara e da Alfândega, os quartéis e iniciava-se a Igreja.
O final do séc. XIX e as décadas seguintes foram de prosperidade para Vila Real de Santo
António. A presença de sardinhas e de atum nas águas do litoral algarvio transformaram a vila
num importante centro conserveiro, enquanto o seu porto era procurado pelos barcos que
subiam o Guadiana para carregar o minério extraído nas minas de São Domingos. A
comprovar o seu dinamismo e riqueza refira-se que foi a primeira localidade do Algarve a ter
iluminação a gás (1886).
A história do concelho não começa, porém, com a fundação de Vila Real de Santo António.
Esta área do litoral foi habitada desde tempos remotos, como comprovam a anta e “tholos” em
Nora, perto de Cacela. Os romanos, e mais tarde os árabes, fizeram de Cacela uma povoação
importante. Tomado o seu castelo, em 1240, por D. Paio Peres Correia, mestre da Ordem de
Sant'Iago, Cacela foi o ponto de partida para a reconquista de todo o Algarve.
No Século XVII, os tempos eram outros e os desafios também. A edificação da vila neste
importante ponto fronteiriço visava controlar o comércio e desenvolver as pescas, estimulando
assim o aparecimento de uma indústria conserveira que se iria manter quase até os nossos
dias.

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O rigor arquitectónico do Marquês de Pombal está ainda hoje integralmente presente e
integrado no eixo urbano. A Praça Marquês de Pombal em conjunto com as históricas ruas
pombalinas tece a principal área comercial da cidade. Na Praça encontramos um obelisco
central, quatro torreões delimitando os vértices e o edifício da Câmara Municipal e Igreja
Matriz.
Junto ao rio, o edifício da Alfândega, primeiro a ser concluído, que a par com os antigos
edifícios da Sociedade das Pescarias, divide a cidade em duas metades simétricas, sendo o
conjunto rematado por dois torreões que serviam de vigia à vila.
Para além da sede do concelho, Vila Real de Santo António inclui ainda o aglomerado urbano
de Hortas, estendendo-se ao longo do troço da Ex-Estrada Nacional 125, que liga Vila Real à
vila de Monte Gordo e às freguesias de Monte Gordo, uma importante estância balnear, e
ainda a Vila Nova de Cacela. Esse aglomerado está, em termos administrativos, "dividido"
entre as freguesias de Vila Real de Santo António e Monte Gordo. Esta última inclui ainda o
aglomerado urbano da Aldeia Nova, no troço da Estrada Nacional 125, que liga Monte Gordo à
freguesia de Altura, no concelho de Castro Marim.
Uma curiosidade interessante na geografia do concelho de Vila Real de Santo António é
justamente o facto da freguesia de Vila Nova de Cacela surgir "separada" das outras duas
freguesias do concelho pela freguesia de Altura, que constitui a "saída para o litoral" do
concelho de Castro Marim, cuja sede se situa já no barrocal algarvio, a cerca de três
quilómetros de Vila Real de Santo António.
Fonte: http://www.cm-vrsa.pt/portal_autarquico/vila_real_sto_antonio/v_pt-PT/menu_turista/concelho/
Fonte Própria: Cartaz da Exposição ‘Um Olhar sobre VRSA’ 2003

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2. Caracterização da área da Intervenção
Localizada no concelho de Vila Real de Santo António:
Concelho
De acordo com dados dos Censos 2001
Área: 61,94 Km2
População residente: 17.956 habitantes
Homens: 8757
Mulheres: 9199
Densidade populacional: 665,51 Habitantes/Km2
Edifícios: 6625
Superfície Agrícola Utilizada: 2179 hectares
População Agrícola: 706 indivíduos (dados de 1999)
O concelho tem 3 freguesias:
- Freguesia de Monte Gordo
- Freguesia de Vila Nova de Cacela
- Freguesia de Vila Real de Santo António
A Área de Intervenção localiza-se na:
Freguesia de Vila Real de Santo António
De acordo com dados dos Censos 2001
Área: 10,6 Km2
População residente: 10542 habitantes
Homens: 5071
Mulheres: 5471
Densidade populacional: 994,77 habitantes/Km2
Edifícios: 2499
Superfície Agrícola Utilizada: 45 hectares
População Agrícola: 100 indivíduos (1999) Fonte: Atlas das Cidades INE

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A Área de Intervenção localiza-se no extremo Sudoeste da cidade de Vila real
de Santo António. Construída inicialmente numa área periférica da cidade onde
se instalaram bairros e unidades industriais, hoje está integrada na área urbana
da cidade numa parcela de habitação social propriedade da Câmara a Sul do
núcleo urbano da cidade, edifícios industriais abandonados, vazios urbanos e
equipamentos sem uso eficaz – perfazendo uma área de cerca de 4 ha – e
caracterizada pelo elevado estado de degradação e abandono, e pela
existência de estruturas obsoletas (não sendo viável qualquer obra de
reabilitação no edificado – uma vez que não tem interesse histórico nem infra –
estruturas adequadas a sua manutenção – sendo um Plano de Regeneração o
elemento mais adequado para o reordenamento e reestruturação de toda a
área.
Existem na área dois bairros sociais – Bairro da Caixa e Bairro do Fundo de
Fomento à Habitação, em ambos os bairros a construção existente é de fraca
qualidade, tanto arquitectónica como construtiva, encontrando-se os edifícios
com inúmeros fogos devolutos, caracterizados ainda por elevado estado de
degradação física, social e económica e um desenho urbano desajustado. Não
existindo por parte da Câmara, actual proprietária dos edifícios dos bairros,
interesse em reabilitá-los, visto o custo da sua reabilitação ser mais elevado
que a construção de novos fogos.
A área tem grande quantidade de vazios urbanos – locais sem edifícios em
espaço urbano não tratado – fruto de demolições e terrenos desocupados.
Existem unidades industriais abandonadas e equipamentos sem uso eficaz
(nomeadamente a escola primária).
O estado actual da área de intervenção resulta da redução da actividade
económica e industrial, desemprego, degradação do parque habitacional,
envelhecimento da população, desvalorização da propriedade (pela
proliferação de bairros sociais e espaços abandonados), abandono da área, e
inexistência de espaços verdes ou de recreio na área.

7
Esta área tem um grande potencial construtivo, podendo ainda tirar-se partido
da sua localização estratégica em relação à malha urbana da cidade. O índice
de ocupação da área e de 0.3 prevendo-se no PDM 0.6. As construções
existentes têm um máximo de 3 pisos, o Plano prevê 5 pisos, podendo em
casos devidamente justificados aumentar-se o número de pisos.
As novas dimensões da cidade e a escala de qualificação da mesma fazem
com que esta área inicialmente periférica ao núcleo, seja actualmente uma
área competitiva e de elevado potencial económico (imobiliário) pela sua actual
centralidade em relação à cidade e ao concelho.
Esta área constitui parte integrante da área urbana da cidade, inserida no
perímetro urbano, enquadrando-se numa área de charneira entre o perímetro
urbano, infra-estrutura de desporto de âmbito regional e a mata (estando ainda
próximo das praias) – integrando-se no Espaço Cultural / Desportivo / Natural e
Turístico do Concelho.
Actualmente existem 180 fogos habitados e 60 devolutos, existindo áreas e
edifícios de outras actividades abandonados. A área de intervenção tem cerca
de 40.000 m2 de área de construção, sendo metade dessa área constituída por
prédios e espaço devoluto, com uma população de cerca de 750 habitantes.
Fonte Própria: Cartaz da Exposição ‘Um Olhar sobre VRSA’ 2003

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3. Sustentabilidade e Dinâmica Urbana na Operação de
Regeneração
“ A chave do futuro encontra-se no espírito do Homem e não nas suas tecnologias”
- Frederico Mayor
... “ Desenvolver uma política de habitação sustentável, visando a revalorização das
áreas suburbanas, de zonas residenciais degradadas e a reabilitação do parque
urbano. Esta política deverá assentar em três vectores:
- A Durabilidade, nomeadamente dos materiais de construção e a adaptação à
ocupação ao longo do tempo;
- A coesão social, garantindo a acessibilidade ao mercado de habitação ...
diminuir os custos indirectos resultantes dos transportes / localização;
- A eficiência ecológica, contemplando a racionalização do uso do solo, dos
materiais de construção, da energia e da água.”
In: ‘Estratégia Nacional para o Desenvolvimento Sustentável, 2002’
A área de intervenção necessita de uma regeneração profunda com vista à melhor
gestão de recursos nomeadamente os energéticos. Apesar da sua alta densidade
pontual, mais de 60 % do espaço urbano actual encontra-se vazio e obsoleto. Será
necessário eleborar novas infra – estruturas urbanas de modo criar um espaço
estruturante para a recriação e regeneração sustentável desta fracção da cidade –
através de um urbanismo interventivo e uma disposição activa para soluções
participativas e abertas.
Uma das primeiras iniciativas a realizar na operação de regeneração será a
resolução dos problemas de propriedade. A articulação da operação com as
preexistências, a programação da ocupação têm que ser estudadas a nível da
cidade, envolvendo novos mecanismos, estudos de viabilidade, e processos de
acção (assim como novos processos de marketing).

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A Operação de Regeneração urbana tem de evidenciar vantagens, de modo a
ganhar adeptos, redireccionar o mercado, demostrando o valor da alternativa.
Devendo valorizar-se o património urbano e ambiental, implementar fiscalidade
adequada, redefinir os índices, definir e programar a circulação e estacionamento,
articulados com a mobilidade urbana e implementação de processos de renovação
do espaço público, tudo isto visando o redesenho do espaço público, tornando-o
mais acolhedor e com maior conforto urbano, readaptado às novas vivências da
cidade e provocando sinergias atractivas.
A circulação e o estacionamento automóvel constitui um obstáculo a ultrapassar,
essencial para o sucesso da operação.
4. Processo e Metodologia de Regeneração
na área de Intervenção
A Operação de Regeneração Urbana e Ambiental será inserida num plano de
trabalho apoiado por estratégias políticas nacionais e locais, acções sustentáveis
destinadas a potenciar os valores sócio–económicos, ambientais e funcionais da
área de modo a elevar a qualidade de vida das populações residentes, melhorar as
condições físicas do parque edificado, os níveis de habitabilidade e equipamentos
comunitários, infra-estruturas, instalações e espaços livres.
O Processo Regeneração Sustentável terá de produzir ferramentas eficazes para a
realização de opções estratégicas e acções necessárias a uma implementação com
sucesso. Um factor importante na Operação será a interacção plena na estratégia e
planeamento da intervenção entre os vários agentes envolvidos. Devendo ser
adoptada uma abordagem mais integrada do conjunto estudado, tendo em
consideração os fundamentos da sustentabilidade e dos valores ambientais (como a
eco – eficiência e sustentabilidade nos processos construtivos). Será essencial o
trabalho em equipas multidisciplinares, de modo a atingir objectivos de um modo
mais eficaz – através de soluções optimizadas, métodos e ferramentas de controlo
do desenho urbano, custo, ambiente, monitorização, manutenção, vida útil, energia,
gestão de resíduos, saúde, tecnologia, etc. O Processo deve possuir ferramentas de
gestão que possam assegurar a funcionalidade do sistema e a flexibilidade de usos
(sistema aberto).

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Uma metodologia de intervenção sustentável a aplicar passa pela análise do
território, nas mais diversas componentes e reportar as debilidades e
potencialidades. Devendo ser analisada segundo indicadores de sustentabilidade de
modo a produzir meios de comparação com outros sistemas.
Os objectivos Gerais de uma estratégia ou acção de Regeneração sustentável são
os enunciados na ‘Carta de Aalborg’ ( Carta das Cidades Europeias para a
Sustentabilidade (aprovada pelos participantes na Conferência Europeia sobre
Cidades Sustentáveis, realizada em Aalborg, Dinamarca, a 27 de Maio de 1994)
A definição dos objectivos específicos da ‘regeneração’ será discutida e analisada
pelos intervenientes locais e investidores (estratégia de acção prevista na Agenda
21). Os técnicos farão parte do processo como mediadores / moderadores, na
elaboração de processos geradores de consensos e produtores de instrumentos
eficazes para a realização dos objectivos a atingir.
A Operação terá um sistema de gestão processual que possibilitará introduzir e
rectificar vectores de modo a gerar actualizações constantes à programação. A
abertura programática permitirá que no fim de cada ciclo ou fase seja feita uma
avaliação. A avaliação do processo e a introdução de informação permitirá (se for
caso disso) redefinir actuações e criar ou recriar novas ferramentas. Este processo
permitirá que o plano e os objectivos a atingir actualizem a sua sustentabilidade e
eficácia perante o sistema de intervenção.
Fonte Própria: ‘VRSA’ 2004

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Organograma de Metodologia
de Gestão Sustentável e de iniciativa de Regeneração Urbana
(Organograma baseado na estratégia de planeamento participativo presente nas estratégias de acção da
‘Agenda 21’)
O lançamento da Operação de Regeneração Urbana deve ser fundamentada através
da criação ou consolidação de parcerias e da sensibilização da comunidade (da área
de abrangência )
Deverá ser realizado um diagnóstico do sistema de intervenção que permita
identificar as principais potencialidades e debilidades, oportunidades e ameaças. A
estrutura desta análise deve ter uma componente participativa da comunidade, dos
agentes e parcerias e ainda uma componente técnica.
O diagnóstico / análise deverá reportar debilidades e potencialidades nas seguintes
componentes: Localização Geográfica; Ambiente e Paisagem (urbano e natural);
Património; Habitação; Educação; História e Urbanismo; Demografia e ‘Fisionomia’
Social; Dinâmica Económica e Profissional; Turismo; Transportes; e Cultura e Lazer

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Tabela – Debilidades e Potencialidades na área de Intervenção
Componentes DEBILIDADES POTENCIALIDADES
Localização
Geográfica
- periferia do centro urbano da cidade
de Vila real de Santo António
- Charneira entre urbano (Cidade) e natural
(Mata e Praias) e áreas naturais protegidas.
Localização privilegiada de proximidade de
infra-estruturas desportivas - Área de grande
capacidade construtiva (PDM)
- topografia pouco acidentada
Ambiente e
Paisagem
(urbano e natural)
- inexistência de espaço público
tratado, ausência de espaços verdes
e de recreio de ar livre
- fraca estrutura verde
- parque edificado degradado
- edifícios e fogos devolutos
- vazios urbanos abandonados e
expectantes
- desvalorização do propriedade
imobiliária existente
- grandes áreas para implementação de
espaços públicos de qualidade
- dimensão para implementação e estruturas
verdes de qualidade - eco paisagem
- proximidade de áreas naturais protegidas
- grande potencial para a realização de
unidade hoteleira e complexos habitacionais
de qualidade
Património
- inexistência de património a
preservar
- inserido numa cidade de elevado cariz
histórico - Plano Pombalino
- periférico a elementos patrimoniais
marcantes – Farol
Habitação
- debilidade das condições de
habitabilidade
- tipologias desadequadas
- local privilegiado para a implementação de
habitação de qualidade
Educação
- população com baixa escolaridade - integração em rede educacional de
formação
História e
Urbanismo
- fraco desenho urbano
- fraca história a preservar
- integração numa cidade com história
- possibilidade de implementação de
desenho urbano de qualidade
Demografia e
‘Fisionomia’ Social
- população de fracos recursos - utilização de mão de obra local
Dinâmica
Económica e
Profissional
- inexistência de actividades
económicas
- baixa escolaridade
- espaço para a criação e desenvolvimento
de actividades económicas – turísticas /
comerciais e de serviços - atrair profissionais
Turismo
- inexistência e repulsão de actividade
turística na área
- potencial localização para a implantação de
unidade turística
- utilizar as sinergias turísticas da cidade /
desporto / natureza e praias
Transportes
- inexistência de rede de transportes - localização privilegiada para a criação de
um nó de rede de transportes (a criar)
Cultura e Lazer
- inexistência de locais de recreio e
lazer – fraco nível cultural
- espaço para a criação de áreas de recreio e
lazer, ligação da área as redes de cultura da
cidade

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A realização deste documento de análise deve cruzar as várias componentes
estudadas aplicando-lhes uma matrizes SWOT – Strenghts, Weakness,
Opportunities e Threats – pontos fortes, pontos fracos, oportunidades e ameaças.
Tendo por base as matrizes SWOT anteriormente referidas (uma por cada
componente estratégica definida), efectuar-se-á um esforço de reflexão e síntese
tendo em vista a produção de uma matriz SWOT global incidente sobre a área de
abrangência da intervenção, permitindo, deste modo, não só efectuar um retrato da
situação actual, mas também introduzir uma dimensão prospectiva relativamente a:
evolução e significado dos pontos fortes e fracos num contexto temporal; evolução e
significado das oportunidades e ameaças que foram possíveis identificar tendo em
vista o dinamismo do contexto interno num horizonte de médio prazo.
• Consideração, na realização do diagnóstico, a definição de indicadores
que permitam a monitorização e futuros ajustamentos das políticas e das
acções.
• Processo de validação dos indicadores definidos e os agentes
económicos, sociais e institucionais.
Uma estratégia de Regeneração Sustentável deve definir metas concretas para as
quais se deverá caminhar. Estas metas / objectivos serão de carácter científico,
social ou cultural, a curto, médio ou longo prazo.
O processo de definição de objectivos / Metas envolve os vários participantes e
actores do processo, de modo a produzir uma Proposta Estratégica de Regeneração
sustentável (Planeamento participativo):
A análise e avaliação dos dados do diagnóstico e as reuniões com os vários actores
auto-define as grandes opções e linhas de orientação estratégica conducentes ao
Plano de Acção do Processo de Regeneração, resultando a definição dos grandes
objectivos gerais e por área estratégica, formulando-se as estratégias adequadas à
prossecução desses objectivos e definindo um leque de acções concretas
estruturadas através de modelos de gestão adequados, que funcionarão como
ferramenta descritiva e operacional, corporizando as estratégias do processo de
regeneração.

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A criação de um plano de acção como elemento central no processo de regeneração
sustentável trata da criação de um instrumento de gestão orientado para a
implementação de estratégias identificadas. Este instrumento de intervenção deverá
ser tão prático quanto possível surgindo como resultado das conclusões. O Plano de
Acção de Regeneração identifica as acções concretas a implementar bem como a
sua descrição, os seus promotores e os parceiros envolvidos. Este instrumento
deverá estar aberto a novos contributos.
O Plano de Acção do Processo de Regeneração, consubstancia as linhas de
orientação estratégica num programa sustentável e é organizado em torno de
objectivos claros e faseados e submetido a uma disciplina de monitorização técnica e
financeira.
Onde surgirem problemas, surgirão também, as soluções. Isto significa que, embora
seja a autoridade local quem melhor conhece os problemas, esta não deve
solucioná-los a todos sem ajuda do exterior. Os grupos e indivíduos implicados na
gestão local, geralmente designados por “actores” são os cidadãos; grupos de
interesse; comércio e indústria locais; associações etc.
Sustentabilidade Urbana
A área da intervenção deverá ter como objectivo principal, potenciar uma nova
dinâmica urbana - para inverter os padrões sociais e económicos existentes – sendo
de especial importância o papel da política de ordenamento a seguir para aquele
sector da cidade – o planeamento tem de desenvolver processos que permita, prever,
potencial, dinamizar a área de modo a torna-la competitiva e socialmente e
economicamente próspera.
Uma vez que é evidente que os problemas urbanos se encontram relacionados com as
condições económicas, o planeamento tem de elaborar ferramentas apropriadas para
imprimir uma de mudança urbana de modo a influenciar o ambiente social e financeiro
da área.

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Alguns do problemas a resolver estão ligados à degradação do parque habitacional,
vazios urbanos, edifícios e estruturas industriais abandonadas, infra-estruturas
desajustadas às necessidades, controlo de criminalidade, etc.
Assim é importante a criação de uma estrutura de planeamento que inclua a sociedade
local de modo a desenvolver um planeamento participativo – para a definição de
objectivos locais, sendo a estratégia de desenvolvimento a seguir a conjunção de
interesses e necessidades locais, com objectivos estratégicos mais vastos ligados a
competitividade, ambiente e ao desenvolvimento sustentado.
A sustentabilidade urbana deverá ser fundamentada num debate ambiental em meio
urbano, sua integração e dimensão espacial – de modo a tratar as questões a montante
do problema - em fase de planeamento – de modo a propiciar uma qualidade ambiental
a funcionalidade do espaço construído e espaços públicos, dinamizar sua
utilização como meio de coesão urbana em multi - actividades sociais de lazer
ou recreio, e promover conforto urbano.
O processo de planeamento desta operação, devido à complexidade do meio onde se
insere exige uma abordagem integrada e tomada de decisão que envolva todos os
actores e agentes que determinam a sustentabilidade de desenvolvimento urbano da
área de intervenção.
Prioridades da Operação de Regeneração
As medidas deverão basear-se fundamentalmente no Planeamento do ritmo de
transformação em respeito pelos interesses locais e sistema urbanos – para não criar
um sector à parte da cidade.
Devido à debilidade financeira do poder local na operação de Regeneração deve ser
implementado um sistema de parceria Público / Privado – esta associação é
indispensável para a eficácia da operação de modo a mobilizar recursos e
financiamento. É prioritário criar um complexo âncora representativo da procura de
novas dinâmicas urbanas e económicas para as áreas - Complexo Hoteleiro, Centro
de Negócios e Comércio. Devendo as políticas de planeamento desenvolver medidas
e incentivos para o desenvolvimento dessas actividades – sendo a principal medida a
criação de novas e modernas infra – estruturas. No entanto o planeamento da

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implantação de actividades na área deve ser selectivo de modo a assegurar padrões
de qualidade e de competitividade diminuindo o risco – criação de medidas e controlo
criados sobre a forma de regulamentos e programas específicos.
A gestão do solo (Planeamento / Plano) será a peça - chave da Operação de
Regeneração – a Criação de um processo de planeamento participativo como base de
trabalho para o desenvolvimento do Plano (plano de Pormenor) será a estrutura
principal para o desenvolvimento urbano, e sustentabilidade - devendo ser criados
mecanismos e programas de controle da oferta e/ou de preços, com vista a controlar
e gerir a especulação da área.
O planeamento e gestão da operação de regeneração apresentarão: um plano e
regulamento específico para a área; devem ser criados processos dinâmicos de
planeamento de modo a inovar e criar estruturas e espaços capazes de responder à
multifuncionalidade desejada para a área. A participação do sector privado na gestão
urbana pretende dinamizar o mercado, promover e tirar beneficios sobre os
investimentos introduzidos – aproveitando o sector público para tirar partido das
sinergias dos investimentos para repartir os custos das infra-estruturas e dos
serviços.
A Política de Habitação
O actual estado e oferta de habitações, e caracterizado por uma constante falta de
qualidade, agravado pelas limitações ao financiamento.
É importante a implementação de um programas de habitação
(construção) como instrumento de re - qualificação do parque habitacional para um
desenvolvimento urbano sustentado da área de intervenção. O controlo de programas
de habitação na área de intervenção permite um eficaz funcionamento do mercado,
atribuindo prioridades na realização dos objectivos mais amplos de orientação do
planeamento da operação.
A política de habitação na área de intervenção deve coordenar a gestão da utilização
do solo integrada no programa de regeneração de desenvolvimento económico.
É essencial a criação de programas de repartição da procura de habitação de modo a
satisfazer as necessidades do mercado local – Habitação a custo controlado - bem

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como a vertente imobiliária da operação – habitação para o segmento médio/alto e
alto. Este programa terá como fundamento, o controlo de preços na habitação a
custo controlado, garantir a justiça social e a qualidade do ambiente urbano,
para os residentes que pretendem conservar a sua permanência no bairro bem como
para a atracção de mercado jovem.
Desenvolvimento Urbano - Coordenar e Inovar
Criação de medidas e instrumentos de política urbana, que imponham coordenação
intersectorial. Controlo e coordenação do desenvolvimento da operação, e análise e
perspectiva das etapas e objectivos – possibilidade de implementação de novas
orientações para o cumprimento dos objectivos. Regeneração da área de
intervenção através da consolidação da rede urbana e constituição de
pólos de coesão social criação de emprego, implementação de ancoras de
investimento como mola para o desenvolvimento urbano (local/regional).
Os programas a implementar na área da Operação terão de integrar todos os sectores
económicos - habitação, transportes, implantação de actividades comerciais, criação
de emprego e serviços. Devendo em cada etapa ser objecto de avaliação para
análise de concretização e planeamento das acções futuras integradas nos
financiamentos e objectivos previstos.
A abordagem programática da operação de regeneração terá de ter em conta a
evolução económica e as novas preferências da sociedade.
A estratégia base da operação será a cooperação entre o sector público e o sector
privado desde a fase do processo de planeamento, construção, e prestação de
serviços.
As ferramentas de planeamento deverão ser mais flexíveis, introduzir novas técnicas
de implantação e de construção, proceder à criação de uma gestão contínua do
espaço e mobilizar a participação do público na execução dos programas. Em suma, a
evolução económica, a crescente consciencialização ambiental, o financiamento, as
novas formas e/ou modelos de crescimento urbano, são os grandes desafios a que
terão de responder a operação de regeneração. As acções devem avaliar
permanentemente e fomentar a cooperação inter-institucional entre o sector público e
o sector privado.

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Objectivos Económicos
Optimizar a organização e desenvolvimento espacial das potencialidades e recursos
do local, da população, da produção, transformação e distinção, etc. Evitando
congestionantes económicos e sociais, geradores de conflitos e custos – orientando e
potenciando as suas mais-valias no âmbito ‘local alargado’.
Objectivos Sociais
Repartir de uma forma mais justa e equilibrada o c o n j u n t o d e i n f r a -
e s t r u t u r a s , equipamentos, serviços e actividades indispensáveis ao bem estar
e qualidade de vida da população. Aumentar e dinamizar a participação e
mobilização dos cidadãos na prossecução d o s o b j e c t i v o s e f u n ç õ e s
s ó c i o - económicos do plano.
Objectivos Culturais e Ambientais
Contribuir para a protecção e valorização ambiental e cultural, bem como
integrar estes valores na política de desenvolvimento urbano sustentável a
l e v a r a c a b o a o s v á r i o s n í v e i s d a o p e r a ç ã o d e r e g e n e r a ç ã o
A operação de regeneração terá de analisar os níveis e graus de influência de
cada objectivo. Os centros urbanos e as intervenções de referência formam uma rede
de pontos de interesse e competitividade . Por estar integrada na r e g i ã o d o
A l g a r v e a o p e r a ç ã o t e r á d e d a r r e s p o s t a d e q u a l i d a d e ao perfil de
desenvolvimento com mais peso, ou seja a actividade turística – devendo programar
produtos de qualidade e competitividade nesta área.
As acções de desenvolvimento local, tal como a operação em análise será o modelo
urbano que permitirá a consolidação de pólos de desenvolvimento local/regional com
áreas de influência alargadas. O papel da acção de regeneração tem importância na
afirmação regional alargada – na perspectiva de uma Área Metropolitana do Algarve
especializada no sector do turismo.

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5. A Importância do Desenho Urbano nas Acções na Operação
de Regeneração Urbana e Ambiental
Uma Operação de Regeneração Urbana e Ambiental, tem de obter financiamento
para a sua realização, no entanto a qualidade do Desenho Urbano assume-se cada
vez mais como factor de decisão na realização das acções de regeneração.
A avaliação da qualidade do Desenho Urbano da acção de regeneração urbana
passa por vários estágios de aproximação decorrentes do desenvolvimento e detalhe
de cada acção. O desenho urbano é a ferramenta da regeneração para ‘mudar’ a
paisagem urbana e para a criação de lugares onde as pessoas queiram viver,
trabalhar e interagir em sociedade. O desenho sustentável gera novos apelos à
cidade, sendo fundamental a sua qualidade para atrair, redireccionar e desenvolver o
mercado, mudando a perspectiva do lugar e criando valor.
Através do desenho urbano de qualidade podem atribuir-se aspectos chave para a
criação de sustentabilidade urbana:
Espaços para as Pessoas – seguros, confortáveis, com variedade e atractivos, devendo ser
criadas características de distinção, com lugares de oportunidade e reunião.
Promover a Conexão – criação de identidade no espaço, criar lugares de fácil identificação e
conexão com a envolvente, de modo a facilitar a geo-referenciação do utente com os lugares,
facilitando as deslocações e ligações entre espaços, ao nível do peão; bicicleta; transportes
públicos e transporte particular.
Meio - Ambiente – desenho que trabalhe os espaços de modo a criar um equilíbrio
sustentável entre o ‘natural’ e o urbano. O desenho deve tirar o máximo partido do clima, da
orientação e dos recursos naturais do espaço, o ‘eco – desenho’ promove lugares e
construções com maior eficácia energética e com maior conforto urbano.
Formas e Usos Mistos – criação de espaços com forma e função heterogénea de forma a
promover a coesão social, fomentar a diversidade, desenvolvimento e inovação.
Promover Desenvolvimento através do Desenho – Desenho flexível de modo a poder
responder a mudanças futuras de uso, estilo de vida e densidade de ocupação.

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Fonte própria: ‘VRSA 2004’
Considerações:
- Análise e apreciação do contexto da intervenção - devem ser analisados a comunidade, os espaços,
os recursos naturais, as ligações, a flexibilidade e a ‘visibilidade’ do espaço da intervenção.
- Regeneração de estruturas urbanas – é importante analisar os movimentos casa-trabalho; densidade,
equipamentos, a morfologia urbana, a eficácia energética, a paisagem, as marcas de referência do
espaço e dos lugares e os usos;
- Transportes, mobilidade e ligações – um processo de regeneração nunca deve isolar uma área, mas
sim promover a ligação dos espaços, promovendo ligações pedonais, criação de ciclovias, gestão de
transportes públicos e tráfego, parqueamento e infra - estruturas de apoio.
- Promover e criar identidade do lugar – através de espaço urbano ‘positivo’, animação dos centros,
construir com atenção à escala do lugar, criação de edifícios e espaços multifuncionais ( com
flexibilidade de usos), criar um lugar desejado, próspero e profícuo.
6. Ambiente Verde Sustentável na área de Intervenção
Desenho da Paisagem
Até à fundação da cidade de Vila real de Santo António, as poucas edificações
existentes surgiam adaptadas naturalmente ao meio, não havendo necessidade de
criação de espaço verde construído e usufruindo a reduzida população dos benefícios
ambientais da sua ancestral relação com o meio.

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A fundação na cidade envolta numa perspectiva industrial marca o início de uma nova
era, pautada pela tecnologia e pela capacidade do Homem para poder subverter a
Natureza e criar espaços para a realização das suas actividade económicas, sendo os
espaços criados apenas com a função de servir os propósitos funcionais não existindo
uma preocupação pela criação ou associação de espaço construído com espaço
verde.
A expansão da cidade continuou a seguir os padrões iniciais – construção para servir
a função. Os efeitos desta política de expansão reflectiram-se numa cidade com
escassos espaços verdes.
Só a partir da segunda metade do século XX é que começou a existir e a ser exigida
uma preocupação no que respeita à qualidade de vida e à necessidade de espaços
públicos com qualidade ambiental. Estas ideias passaram a integrar vegetação na
cidade – através da criação do parque marginal Sul, plantação de alinhamentos
arbóreos em vias e criação de pequenos jardins. No entanto a fraca qualidade dos
espaços criados e a tardia implementação de espaços verdes na cidade fazem com
que a actual imagem da cidade seja a de uma cidade sem árvores e árida,
existindo somente um parque urbano (marginal). Numa cidade encostada a uma
mata protegida. Este divórcio entre espaço verde e espaço construído é
incompreensível, sendo urgente um plano (operação) de regeneração ambiental
(criação de espaços verdes de qualidade) para toda a cidade.
O Ambiente e o Espaço Verde a criar na operação de regeneração deve potenciar a
ligação de valores ecológicos e culturais na perspectiva de interligar o espaço construído
com a envolvente verde existente (mata). Os espaços verdes devem responder às várias
solicitações dos utilizadores, devendo os mesmos desempenhar um papel multifuncional
para corresponder às variadas acções aos quais são solicitadas: acções de contacto
social, actividades culturais, actividades desportivas e de recreio etc. O espaço verde
deve ser planeado e projectado de modo a contribuir para a qualidade e qualificação do
meio urbano devendo estar preparado para dar resposta aos múltiplos programas a
que poderá estar submetida a sua utilização.

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O espaço verde a criar deve reflectir aspectos naturais e culturais do território onde se
insere. Devendo-se incorporar o conceito de Ecologia e Cultura baseado no
conhecimento conjunto de várias ciências – biologia, botânica, bioquímica,
termodinâmica, fisiologia, etc, de modo a criar um desenho urbano coerente com o
meio – nomeadamente na criação de percursos que façam a interligação (e
interpretação) entre a cidade e a mata (meio natural) através de contínuos naturais
que, penetrem no tecido edificado, dando origem a espaços de lazer e recreio, do
enquadramento de edifícios e infra estruturas, etc. O desenho urbano da operação
deve assim ir mais além da simples criação de espaços públicos e de lazer através do
cumprimento de índices.
O conceito de ecologia deve ser encarado na Operação pela escolha dos materiais a
utilizar, nomeadamente espécies adaptadas ao contexto edafo-climático, contrariando
a ideia utilização de espécies exóticas. O desenho urbano deve responder a uma
escala apropriada na criação dos espaços verdes, quanto a sua multifuncionalidade,
enquadramento, espaços de lazer e recreio, e protecção ecológica e ambiental.
Este continuo deverá permitir uma interligação entre o espaço urbano e o espaço
natural, servindo as suas funções e interesses comuns à sociedade – com vista a
marcar o fim da actual separação entre a cidade e o meio natural – sendo a construção
de um desenho sustentável uma questão fundamental no planeamento da operação.
Esta ligação e interpenetração pretende ligar a estrutura urbana – e em espacial a área
da operação – com a Mata / Parque Agrícola - zona da Hortas, Parque Ecológico ou
Ambiental - a Sul do Farol, Parque Desportivo e Cultural - a Poente e interligação com
o Parque Urbano Marginal ao Guadiana a Nascente – Funcionando estes espaços
como ligações de fomento à coesão social e cultural.
A intervenção terá assim um contínuo de espaço público / verde de interligação
entre outros espaços verdes, naturais e de recreio, excluindo-se a intervenção
paisagística de topologia de jardins pontuais. Para uma mais eficaz economia de
manutenção e ecologia do sistema deverá ser minimizada a implementação de
extensas áreas de relvados, coberto herbáceo inadaptado ao local, restrição de
manutenção de espaços verdes que careçam de dispendiosos sistemas de irrigação,
fertilizações abundantes e uma manutenção exigente e constante. Deverá ser previsto

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um sistema de rega que permita a utilização de águas tratadas em ETAR.
A escolha dos relvados dever-se-á remeter apenas a situações de uma plena
utilização intensiva. Tipologias alternativas de espaços verdes, menos dispendiosas,
necessitam de espaços com maior dimensão e com continuidade, de modo a
resistirem à utilização – estas tipologias oriundas da Paisagem Portuguesa,
permitirão um desenho de espaços verdes sustentáveis, multifuncionais e adequados
às necessidades do espaço urbano.
Os espaços verdes a criar na Operação de Regeneração, devem ser estruturados e
interligados em sistemas contínuos de ‘Corredores Verdes’ e funcionar como bacias de
retenção; os espaços verdes devem ser preferencialmente destinados à recreação,
manifestações culturais e educação ambiental, além disso, devem ainda contribuir para
a coerência e legibilidade do tecido urbano, constituir espaços tampão e serem
integrados num sistema ciclo vias e caminhos de peões.
7. Ambiente Urbano Inovadore
Espaço Cultural de Identificação e Inovação
Numa operação de regeneração Urbana e Ambiental existe um cruzamento de
actividade e sectores que vão muito além de um simples projecto de desenho
urbano. As questões económicas e sociais devem assumir um papel de relevância
no urbanismo proposto – para um desenvolvimento sustentado.
Cada vez é mais importante a inclusão da perspectiva do cidadão e de outros
intervenientes da cidade no planeamento de políticas de desenvolvimento urbano.
É importante salientar que o meio urbano representa um bem (escasso) para
investimento valioso como um produto de bolsa. O tipo de produto urbano gerado
pelas operações de regeneração faz crescer o interesse dos fundos imobiliários e
do investimento generalizado no imobiliário, pelas expectativas de crescimento a
curto e médio prazo que decorrem desses processos. Os investidores sabem que
o meio urbano é uma entidade evolutiva e interactiva, assim os seus investimentos
em operações de regeneração imprimem um comportamento nos mercados
imobiliários que provocam competitividade e boas rentabilidades – sendo uma
mais valia a interactividade entre parcerias públicas/privadas para uma evolução
eficaz de políticas/programas/objectivos/projectos/resultados.

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É cada vez mais importante na gestão urbana a promoção das operações de
regeneração (em feiras e outros certames de imobiliário), para terem maior
visibilidade entre investidores e investimento – sendo importante a implementação
de projectos de qualidade e inovação para que se tornem competitivos e
cativantes para os ‘alvos’(stakeholders).
O meio Urbano é o maior gerador de emprego e ao mesmo tempo de desemprego
e desequilíbrio social – por isso a operação deve gerir as acções e objectivos de
modo a ter impactos positivos da geração de emprego e na coesão social.
Uma vez que não existem soluções expeditas para o desenho e planeamento de
operações de regeneração urbana estas devem ser baseadas nos factores locais
de referência e nos objectivos a atingir. As soluções de desenho urbano devem
prever a criação de condições de segurança, uma promoção urbana no turismo /
desporto / Cultura e Ambiente, sendo importante uma promoção atempada das
acções desenvolvidas como garantia da eficiência do investimento e rentabilidade.
Na operação de regeneração é importante o papel da gestão e implementação de
comércio. O comércio pode funcionar na intervenção como factor de equilíbrio
social e do desenho urbano – devendo a estratégia económica local constituir-se
como projecto ancora para o desenvolvimento a par da actividades ligadas ao
turismo.
As actividades de lazer constituem um atractivo e uma oportunidade, devendo a
operação prever meios de satisfazer as necessidades actuais de lazer - comprar,
comer fora e ir ao cinema – e desfrutar de ambientes públicos multifuncionais de
qualidade e conforto.
O planeamento e o desenho devem desempenhar para a operação de
regeneração um papel de gestor pluridisciplinar e um fruto criativo da discussão e
da observação – constituição base para o bom desenvolvimento das cidades nas
suas componentes culturais económicas e sociais – valorizando a identidade
urbana.
Os planos e programas da operação de regeneração devem ser suficientemente
flexíveis para comportar o desempenho de criatividade para a realização de
projectos de elevada qualidade – devendo a criatividade estar inerente ao

25
desenvolvimento de todo o processo e também à necessidade de resposta rápida
aos objectivos/projectos urbanos.
Os tempos têm de ser bem definidos e a realização de cada acção devidamente
planeada. O prazo para a realização da operação deve ser o mais limitado
possível, de modo a garantir a eficiência dos financiamentos e os objectivos dos
intervenientes.
Os programas de regeneração tem de responder de maneira inovadora às
necessidades actuais ligadas ao conforto e bem estar – infra – estruturas;
habitação; comércio; transportes; estacionamento; equipamentos; áreas verdes;
serviços; etc. Devendo gestores/ planeadores / promotores estar atentos à
evolução dos mercados para poderem antecipar medidas, antevendo as
solicitações e criar procedimentos que possam satisfazer novas exigências do
mercado alvo.
A estrutura de planeamento e gestão tem de funcionar de forma interactiva com a
promoção – ‘marketing’ urbano
8. IMPORTANCIA DA GESTÃO DE PROJECTO
NA OPERAÇÂO DE REGENERAÇÃO
Definição da Tipologia de Projecto
(entendendo ‘Projecto’ como série de actividades para desenvolver e concretizar
determinados objectivos, de acordo com um planeamento e financiamento)
O projecto de Regeneração Urbana e Ambiental deve enquadrar-se dentro das
seguintes tipologias:
- Projecto integrado numa Unidade Operativa
- Projecto promovido por um conjunto de intervenientes que se articulam para o
desenvolvimento de um determinado programa de regeneração
- Projecto de Regeneração promovido pela iniciativa privada, associação do sector
público e privado, e projectos âncora promovidos pelo sector privado.

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O Projecto de Regeneração Urbana e Ambiental é constituído por um conjunto coerente
de projectos de investimento, complementares entre si e implementados num horizonte
temporal pré definido integrado em objectivos estratégicos, com vista a alcançar
alterações estruturais ao nível do desenvolvimento local ou regional, com impacto
económico e social significativo na área territorial onde é implantado.
No projecto de Regeneração Urbana e Ambiental devem ser definidos os grupos alvo e
os beneficiários. O sucesso do Projecto de Regeneração encontra-se na boa
coordenação, gestão de tarefas e financiamentos - devidamente apoiados por um
sistema de monitorização, avaliação e fiscalização de todo o processo.
O Projecto de Regeneração será alicerçado numa política de planeamento e gestão
territorial com planos e programas dirigidos à concretização de determinados objectivos.
Assim o Projecto de Regeneração terá de responder a um programa composto por
objectivos definidos, integrados em iniciativas e actividades que suportam objectivos
comuns.
O Processo de Regeneração Proposto será composto por diferentes projectos de
vocação habitacional, turística, bem como actividades, serviços autónomos e projectos
de natureza pública que concorram para os objectivos do Programa (definido).
O Projectos de Regeneração aproveitará as sinergias locais de modo a valorizar a
oferta, criando e modernizando as actividades existentes (nomeadamente o comércio e
turismo) conferindo maior qualidade e conforto urbano (espaços públicos de qualidade,
estacionamento, áreas verdes etc.) e conferindo integração urbana.
Devido à sua complexidade, o financiamento dos projectos de regeneração terá a
associação de investimento de natureza privada e pública (em parcerias).
Será criada uma entidade promotoras de Projectos Regeneração Urbana - empresa
privada e pública integrando o poder local (câmaras municipais), organismos regionais,
e de poder central devidamente apoiados por ferramentas de gestão territorial.
No âmbito formal os investimentos de natureza privada perspectivam retirar lucro a
curto e médio prazo. Por seu lado, os investimentos de natureza pública, não se
fundamentam no lucro mas nos benefícios sociais que produzem lucro indirecto. A
existência de parcerias público-privadas no processo de regeneração asseguram uma

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maios eficácia e uma operação bem sucedida, visto que, as entidades privadas
asseguram o sucesso dos investimentos enquanto que as entidades públicas
asseguram a gestão e organização dos espaço público e obras estruturantes de modo a
potenciar os investimentos de natureza privada que asseguram a operação - no fundo
num processo de regeneração, será a boa associação e interdependências entre o
público e o privado que propiciam o sucesso da operação.
Programa
O programa define um quadro de objectivos, estratégias e projectos prioritários tanto de
natureza pública com privada que se afiguram indispensáveis para a materialização da
estratégia e sem os quais os respectivos objectivos não se alcançam.
Enquanto instrumento da organização do território, o ‘Programa’ dá o enquadramento
estratégico e político para a clarificação de objectivos a alcançar, com um calendário e
orçamento previsto de modo a delinear correctamente a forma de utilização dos
recursos para atingir resultados.
A implementação do programa deve ser estruturada e coordenada pela entidade
gestora da operação com poder de decisão no processo, de modo a clarificar formas de
gestão de recursos, monitorização e fiscalização do processo, balização de medidas
para obtenção de resultados / objectivos e avaliação e medição de progressos
(atribuindo responsabilidades, custos etc.) – integrados (ou assistidos) por um sistema
de avaliação e auditoria que realizará relatórios de progresso e gestão do
financiamento.
Regeneração Urbana - Processo Integrado entre Políticas, Programas e Projectos
Devido à sua complexidade, o processo de Regeneração Urbana advêm da
concertação entre Políticas, Programas, Projectos e investimentos públicos e privados.
O processo de regeneração terá de respeitar e seguir políticas sectoriais e estratégicas,
integradas num conjunto ordenado de actuações previstas, e inseridos num programa
de investimentos. A programação de acções clarifica a coerência entre a política, os
financiamentos previstos / custos e resultados.

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Sucesso da Operação
Principais Critérios a definir para o sucesso da operação de Regeneração Urbana
(a) adequação do Programa e da sua estratégia aos objectivos políticos,
nomeadamente perspectiva de mercado, adequação ao território de intervenção e
impacte nos ‘stakeholders’ (os prejudicados, os beneficiados, os grupos vulneráveis)
(b) estado de desenvolvimento e preparação dos principais projectos integrados no
Programa
(c) qualificação do risco associado ao desenvolvimento do Programa, designadamente
avaliação da capacidade técnica e de gestão do promotor, notação externa do risco,
envolvimento de agentes externos e certificação dos financiamentos
Para o sucesso do Projecto de Regeneração, existe a necessidade de reportar custos /
resultados, de prestação de contas aos ‘stakeholders’, de integrar os projectos às áreas
de intervenção e construir identidades. Para isso os intervenientes têm de ser bem
identificados quanto à sua participação nos projectos, existindo um processo de
coordenação e gestão que define acções e responsabilidades. Sendo importante uma
qualificação elevada das entidades coordenadoras, para uma correcta utilização das
ferramentas de análise e gestão dos progressos e resultados, para uma eficaz gestão
dos financiamentos integrados no sistema de planeamento previsto.
A Operação de regeneração tem de se enquadrar eficazmente nas políticas e
programas de modo a que os projectos respondam correctamente aos programas e
políticas propostas. Existe a necessidade de simplificar e harmonizar procedimentos.
Ciclo de Gestão da Operação
Exige-se o enquadramento programático dos projectos em políticas e estratégias
definidas e com objectivos claros, a clara identificação dos projectos dentro das acções
dos programas, a formulação de estudos de viabilidade, concepção, gestão financeira e
financiamento, a implementação integrada de planos operacionais, com quadros de
actividades e recursos e financiamentos respectivos, relatórios de monitorização, e
coordenação e poder de decisão para a implementação. Em todas as etapas da
operação deve ser montado um sistema de avaliação e auditoria que possa reportar e
avaliar o progresso da operação.

29
Gestão de Projecto
• O objectivo associado ao projecto:
– Qualidade e excelência - respeito pelos programas e políticas e acções
especificadas que o projecto tem que cumprir na sua execução e no seu
resultado final
– Calendarização - respeito pelas datas-chave das actividades previstas
– Financiamento - cumprimento dos critérios económicos quanto à execução
do projecto ou operação em relação ao resultado final
Gestão de Projecto - conjunto de actividades de planeamento, coordenação da
execução e controlo que vise garantir o bom desenvolvimento do projecto e o
cumprimento dos objectivos de projecto (“Qualidade”, “Calendarização”,
“Financiamento”). Implementando actividades como: elaboração e actualização de
fichas descritivas dos projectos; participação em reuniões de enquadramento dos
projectos; análise e acompanhamento dos cronogramas aprovados relativos aos
procedimentos a desenvolver para implementação dos projectos; análise de
documentos de entidades intervenientes nos procedimentos dos projectos;
monitorização e fiscalização das acções desenvolvidas etc.
Quanto maior o grau de complexidade da operação e actividades envolvidas, maior é a
responsabilidade e a justificação da existência de uma estrutura adequada de gestão de
projecto, para que seja garantida a eficácia e concretização dos objectivos propostos. A
estrutura de gestão de projecto deve proceder ao planeamento/organização,
gestão/coordenação, análise de risco, gestão do financiamento e recursos e à tomada
de decisão, sendo reconhecida pelos intervenientes.
Um projecto tem uma identificação própria que o caracteriza – podendo ser expressa
essa identificação por uma ficha de identificação do projecto (FIP) onde constam:
Descrição do projecto; Requisitos do projecto; Interfaces do projecto; Procedimentos
administrativos do projecto; Estratégia de contratação e principais contratos a
estabelecer; Planeamento preliminar de actividades; Planeamento preliminar de meios;
Organigrama e forma de constituição da equipa de projecto; Orçamento preliminar do
projecto; Plano de financiamento do projecto; Limites de delegação da gestão e
coordenação

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A coordenação de projecto tem a responsabilidade de compilar e analisar a informação
que permita: o planeamento do projecto; a orçamentação do projecto; o controlo de
planeamento e a identificação de estrangulamentos; o controlo orçamental. A
coordenação e ainda a responsabilidade de reportar o progresso das actividades.
A Actividade de Gestão de Projecto requer planeamento, organização de actividades,
escalonamento do projecto e gestão de risco.
A metodologia de gestão de Projecto pode desenvolver-se nas seguintes fases:
Proposta – fase onde se minimiza o erro, quer a nível de âmbito quer a nível de custos
e recursos necessários
Setup Inicial - fase de preparação para o arranque do projecto – identificação e
organização da forma de funcionamento do projecto.
Planeamento - fase de delimitação do âmbito do projecto, ajustando-o à realidade e
necessidades para que o plano de projecto corresponda o mais possível aos objectivos
pretendidos (através da planificação / elaboração de tarefas necessárias a execução).
Implementação - Esta fase serve de suporte à implementação. Com a informação vinda
das fases anteriores e com a aplicação rigorosa das actividades desta fase minimizam-
se os riscos inerentes ao projecto, protegendo os interesses dos ‘stakeholders’.
Conclusão - fase onde se assegura que o projecto executado está em conformidade
com o proposto, e preparar a transição do cliente para a gestão de conta que ficará
responsável pelo cliente no final desta data.
A gestão de projectos é uma metodologia que fornece ao promotor recursos técnicos
que permitem alcançar os objectivos definidos em termos de custos, prazos, qualidade
e performance. Uma boa estrutura de Gestão de Projecto assegura o cumprimento de
orçamentos e prazos, e, ao mesmo tempo, controla e optimiza a qualidade do processo.
Arranque do projecto:
Estudos preliminares / Programa base - Elaboração de estudos e documentos que
conduzam a uma clara determinação dos objectivos do projecto

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Documentos Técnicos (projectos) – Elaboração ou contratação de serviços técnicos
para a elaboração do ‘projecto’ sobre a supervisão da gestão de projecto para o
cumprimento de objectivos, sobre uma planificação e controlo de trabalhos.
Planeamento / Execução / Monitorização e controlo de projecto / Informação,
documentação e reporting;
Gestão de Contratações - processo de licitações e adjudicações em função das
melhores prestações técnicas, factor qualidade/custo.
Controlo de Custos - Partindo do Plano Inicial de Custos e mediante a disciplina nas
contratações, até ao exaustivo controlo de custos e certificações durante todo o
processo.
Planificação e Programação - Planificação Estratégica de actividades, controlo do
processo e recomendação de acções para corrigir desvios.
Coordenação e Supervisão - Durante o desenvolvimento das actividades, a equipa
coordenará e supervisionará reportando aos promotores as acções, com vista a garantir
a comunicação e acordo nos objectivos principais e também a protecção do promotor
com soluções e recursos para possíveis conflitos/riscos.
Gestão de Qualidade - põe ao serviço do Projecto um conjunto de ferramentas para
garantir a boa performance e qualidade do desenvolvimento das acções.
Finalização do Projecto – trata-se da gestão dos financiamentos que garante a
manutenção do processo até ao final do projecto. Controlo dos manuais de manutenção
e operacional, a recepção e fecho operacional de cada um dos processos.
A Gestão de Projecto organizará a execução de acções e organiza a planificação das
fontes de financiamento. Os projectos devem possuir uma estratégia clara e adequada
às potencialidades, um investimento adequado aos objectivos, e um prazo (máximo) de
execução. O projecto deve ter em conta as sinergias e complementaridades claras entre
as diversas componentes, demonstrando a existência de cadeias de valor, de modo a
potenciar os diversos sectores de actividade envolvidos a montante e a jusante. Os
projectos devem produzir efeitos no desenvolvimento e modernização na área em que
se localizam, através do aumento da competitividade e reordenamento ou diversificação
da oferta, e nas regiões menos desenvolvidas, através da criação de oferta viável que

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permita potenciar o desenvolvimento económico. As acções devem produzir um impacto
significativo, na criação de emprego ou na sua requalificação / regeneração. Os
projectos devem demonstrar um nível de organização interna para a sua execução
compatível com os objectivos que pretende alcançar e com os projectos a desenvolver
e demonstrar o grau de concretização relativo à implementação dos diversos projectos
– tendo em todas estas fases a gestão de projecto um papel importante na sua
implementação e desenvolvimento.
A gestão de projecto organizará estudos, diagnósticos e auditorias de fundamentação,
para o desenvolvimento de acções, antes do lançamento dos projectos. Muitas das
acções a desenvolver implicam processos a implementar no terreno, organizando a
gestão de projecto a aquisição de edifícios; aquisição de terrenos; construção,
remodelação e ampliação de infra-estruturas e de edifícios directamente relacionados
com o processo; aquisição de edifícios devolutos ou inacabados; trespasses e direitos
de utilização de espaços; aquisição de meios técnicos, equipamentos e materiais;
financiamentos para a implementação de acções.
A gestão de projecto desenvolve também acções de organização e coordenação de
despesas com acções comuns a vários promotores envolvidos no projecto,
nomeadamente equipamentos, assistência técnica e outras relacionadas com actividade
de promoção ou sensibilização que envolvam a globalidade do Programa ou do território
de intervenção.
A Gestão de Projecto como ferramenta ou serviço organizador das acções a
desenvolver, integradas num determinado programa, responde aos seguintes
propósitos operacionais: o conceito do projecto; enumeração de oportunidades;
compromissos e apoios (financiamento); para a construção de resultados.
As acções de desenvolvimento de Regeneração Urbana apoiadas por uma boa Gestão
de Projecto tem por objectivo a dinamização do investimento associado a actividades
que diversifiquem a base económica existente, criem emprego, qualidade urbana e que
apresentem características de inovação que lhes permitam gerar maior valor
acrescentado.
A Gestão de Projecto na Regeneração Urbana vem ao encontro da necessidade de
dinamizar, facilitar e dar confiança e visibilidade ao investimento, pretende diversificar a

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base económica existente, incentivar o emprego qualificado ou criar mais valor
acrescentado, e confere qualidade urbana, tendo em atenção o seu especial valor nos
planos económico, social, tecnológico, energético e de sustentabilidade ambiental.
9. HABITAÇÃO
A habitação deve ser analisada equacionando os vectores do mercado de trabalho, as
dinâmicas urbanas e territoriais e as estruturas familiares, já que tem um papel activo
como refúgio e na reprodução da família, constituindo um elemento fundamental na
construção da personalidade individual, de integração social e de Socialização – sendo
também um local de consumo, de produção de bens e serviços, de ócio e comunicação.
O sector da habitação influencia e é influenciado por outros sectores económicos, como
o emprego e a produtividade do sector da construção e financiamento.
A habitação constitui a base do indivíduo pois a sua localização condiciona e distingue a
classe social e os movimentos casa / trabalho etc.
Existem duas grandes perspectivas acerca do mercado da habitação, aquela que
considera a habitação unicamente como um investimento (produto transaccionável), e
aquela que vê a habitação como um bem social - um serviço que tem de ser fornecido a
toda a sociedade.
Segundo o Census de 2001, Portugal necessita de prover alojamento a cerca de 29.000
famílias. No entanto, isto não implica a necessidade de 29.000 novas casas, visto que de
acordo com o Census existem cerca de meio milhão de alojamentos vagos, revelando a
ineficiência do mercado na criação de um produto dirigido para as necessidades da
população, a existência de muitos fogos vagos em especulação ou devolutos, e uma falta
de políticas eficazes que controlem o sector nas questões essenciais de provimento de
habitação condigna à população.
A habitação além de ser uma necessidade de todas as famílias, e também o resultado de
um processo produtivo que envolve um conjunto de actores: promotores, empresas de
construção, compradores, inquilinos, senhorios, financiadores, mediadores, etc.

34
Devido ao espaço que ocupa, a Habitação é o elemento com mais impacto na paisagem
urbana, porventura o de maior impacto da estrutura e imagem do território.
O espaço habitacional representa a combinação de um conjunto de factores, como o
capital, terrenos e trabalho e pressupõe um abrigo, um direito, a satisfação social
(inclusão), um símbolo da classe social, um conjunto de oferta de equipamentos, com
impacto nos preços da habitação, a acessibilidade aos locais de trabalho, ao comércio,
ao lazer oscustos de manutenção e de gestão (renda, as amortizações de empréstimos,
os impostos, seguros e taxas de condomínio), as relações sociais, uma vez que a casa
define a posição social que as pessoas ocupam na estrutura social e espacial de uma
comunidade, sendo um espaço fundamental de socialização e de construção da
personalidade individual. Por esta razão, a Habitação transcende a dimensão funcional
constituindo a ligação física/emocional do indivíduo e da sua família com a sociedade.
A habitação possui, atributos que lhe são únicos: imobilidade; durabilidade quer em
termos físicos, quer como investimento; pouca elasticidade; é estratificada; estando a
habitação dependente de um conjunto de regulamentações.
Na cidade pré-industrial, as limitações da mobilidade, condicionavam os locais de
residência e de trabalho. O planeamento e organização do espaço urbano eram
dominados pela localização das actividades económicas e grupos profissionais não
havendo, uma divisão do espaço assente nas classes sociais.
Com a instalação do modo de produção capitalista, associado à industrialização e à
revolução dos transportes, dá-se a expansão do espaço urbano - alterações do padrão
espacial – e a divisão social do trabalho. Estas vão originar uma diferenciação das áreas
habitacionais por estratos sociais e um afastamento cada vez maior entre os locais de
habitação e os de trabalho. Esta organização espacial produto do capitalismo teve como
objectivo a maximização do lucro, fomentada pela procura crescente de habitação pela
população que era atraída pelas oportunidades do meio urbano. Contudo, os interesses
envolvidos no sector da construção deram lugar a desequilíbrios que conduziram à
intervenção do Estado no mercado habitacional.
Actualmente, uma maior ou menor intervenção do Estado na habitação é condicionada
pela conjuntura económica e urbana e pela orientação política do governo.
A intervenção do Estado pode provocar um desequilíbrio da oferta, pelos
constrangimentos que faz pesar sobre as características do produto e sobre a sua
localização, podendo influenciar também através das condições de acesso às ajudas.

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A intervenção do Estado no mercado habitacional reforça a estratificação e a própria
segregação sócio - espacial da habitação, através das localizações de construção social
na periferia que contribuem para a criação de guetos da habitação. Os bairros ‘sociais’
são geralmente construídos na periferia, onde os terrenos são mais baratos e surgem na
sequência do planeamento urbanístico que promove grandes urbanizações para as
classes sociais de menor poder económico.
O actual processo de expansão urbana, faz com que à medida que a cidade cresce, os
mais ricos se desloquem para a periferia e os edifícios mais antigos, situados perto do
centro, vão sendo sucessivamente ocupados por famílias de rendimentos mais baixos.
Esta evolução do espaço urbano em paralelo com o processo de competição pelo uso do
solo, conduz à segregação espacial das várias actividades e, particularmente, das áreas
residenciais.
A sociedade actual profundamente globalizada, imprime o novas necessidades tanto na
habitação como no espaço envolvente devendo os promotores ter respostas a essas
necessidades para produzir produtos que vão ao encontro das necessidades actuais.
O Planeamento Urbano em paralelo com as Políticas de habitação tem de desenvolver
processos inovadores que respondam à nova ‘era’ (sociedade pós-moderna),
reinventando a habitação e o espaço urbano de modo a produzir habitação e espaço
urbano de qualidade e conforto, enquadrado nos padrões e pensamento pós –moderno,
integrando dinâmicas de sustentabilidade urbana e ambiental – tendo em conta que
muitos dos padrões anteriormente utilizados estão hoje em constante mutação –
mudanças no tipo de famílias; novos padrões de consumo; mobilidade; comunicação
etc., devendo a habitação responder a estas novas solicitações da sociedade.
As políticas de habitação e o Planeamento urbano têm assim de prover novas e variadas
tipologias de habitação, enquadradas nos patrões actuais enquadrando o espaço público
como elemento de continuidade da habitação e construindo espaços que permitam a
coesão social, a recriação e o lazer.
O Plano do sector da Habitação assume um papel transversal em todos os sectores da
sociedade e da economia – constituindo-se como o principal elemento de transformação
do território / uso do solo. A Política de Habitação depende de uma política de uso de
solos que garanta a adequada e eficaz utilização do território – garantindo e incentivando
condições de construção de forma ordenada e sustentada, que consigam satisfazer e
suprir as necessidades da população.

36
No Sector da Habitação o Estado tem apoiado a melhoria das condições de
habitabilidade, nomeadamente das famílias com mais dificuldade. Esta política revela um
autismo quanto à criação de habitação, uma vez que as políticas de habitação existentes
são quase exclusivamente dirigidas à população mais carenciada. Não existindo uma
política geral de habitação para a população em geral nem para os jovens à procura da
primeira habitação. Além disso, estas políticas promovem o aparecimento de áreas gueto
não resolvendo o problema da habitação.
Existe portanto, a necessidade de tratar a habitação no contexto de uma política urbana
sustentada de modo a responder às carências urbanas e sociais em todas as
actividades, utilizando para isso uma política integrada de coesão social.
O Governo devia produzir ferramentas eficazes de modo a gerir os lucros e mais valias
dos impostos que regulamentam o mercado livre, de modo a aplicar essas receitas na
construção de infra-estruturas, equipamentos e serviços de qualidade e na promoção de
habitação dirigida a uma população mais vasta de modo a cobrir um leque mais
abrangente da população – exemplo: população que não consegue entrar no mercado
livre, e que depende do mercado de arrendamento.
Devido à complexidade dos agentes intervenientes na política de habitação, esta deve
ser articulada com uma política urbanística coerente e sustentável, devendo ser
programadas em conjunto a oferta de habitação e a oferta de espaços públicos (Verdes e
de Equipamento) de qualidade que vão de encontro às necessidades dos mercados alvo
– de modo a garantir a concretização de habitação articulada com o território, a combater
a monofuncionalidade e o surgimento de guetos espalhados pelo território.
No Mercado de Arrendamento o Estado, através da nova lei das rendas pretende tornar
actualizar preços e regularizar um mercado que estava até a pouco tempo praticamente
congelado, não sendo de modo algum atractivo o investimento por privados. O Estado
terá um papel importante no fomento deste tipo de mercado de modo a aumentar a oferta
de habitação para todas as classes sendo importante o contributo do mesmo na
atribuição de subsídios para ajudar os jovens e a população carenciada a ter acesso a
este mercado.
No entanto os apoios ao arrendamento por parte do estado visam essencialmente a
disponibilização de casas para arrendamento público a famílias a viver ainda em

37
condições precárias. O estado também tem procurando incentivar a recuperação do
parque privado de arrendamento, bem como o arrendamento a jovens.
Para uma eficaz política de habitação o Estado terá de estabelecer parcerias com
diferentes entidades – autarquias / instituições de solidariedade social / agências de
financiamento / inquilinos e proprietários – de modo a desenvolver uma política de
habitação que tenha como objectivos a criação de condições dignas de habitabilidade e a
regeneração do parque habitacional, recuperação dos centros urbanos e das zonas
degradadas. Devendo o estado desenvolver políticas conjuntas com o objectivo de
atribuir benefícios às famílias portuguesas, de modo mais rápido e mais justo, tanto na
compra como no arrendamento.
A sustentabilidade do desenvolvimento do tecido urbano, bem como a sua consolidação
depende de uma política integrada onde em paralelo com a função habitacional surjam
as infra-estruturas e a dimensão sócio - cultural de que são feitas as cidades, de modo a
garantir o conjunto urbano coeso.
O estado tem desenvolvido instrumentos que promovem a melhoria das condições de
habitação, o realojamento de famílias, e a construção do parque público de
arrendamento (social), no entanto estas intervenções surgem pontualmente e o seu
carácter global muitas vezes não tem impacto no tecido urbano e social.
A maior parte do investimento processa-se através de protocolos celebrados entre o
Instituto Nacional de Habitação (INH) e câmaras municipais, com o objectivo de
disponibilizar casas condignas a famílias residentes em habitações degradadas.
Estes protocolos entre o Estado e as autarquias transferem a fundo perdido cerca de
metade do custo das novas habitações e financiam as Câmaras no restante
investimento, com bonificações de 60 a 70 por cento das taxas de juro.
Entre 1990 e 1999 existiu um ‘BOOM’ de programas de realojamento, construindo-se
inúmeros bairros de arrendamento público e incorporando-se nesses financiamentos a
renovação e dotação de equipamentos.
No entanto a maior parcela dos apoios do Governo à habitação nas (década de 1990)
Políticas de Habitação dotou o mercado imobiliário de incentivos fiscais e financeiros
para aquisição de casa própria, beneficiando a banca e o sector da construção
(bonificação das taxas de juro, e dedução do IRS), não oferecendo o mercado produtos

38
adequados às necessidades de habitação a custo controlado, reflectindo-se esta
ausência no descontrolo da gestão do território, com habitação cara na cidade e uma
expansão desenfreada de construção de habitação na periferia com preços mais
razoáveis mas com custos de mobilidade elevados, não contribuindo em nada para uma
política urbanística sustentável.
Por assim dizer, a política de habitação do Estado só actua directamente nas situações
de carência, ou seja, para a habitação social, deixando de fora a população que apesar
de não ser carenciada, não consegue chegar ao mercado livre de habitação.
O peso do investimento do Estado no apoio ao arrendamento no mercado privado de
arrendamento tem vindo a aumentar. Este aumento verifica-se a par do desenvolvimento
da reabilitação de edifícios e da recuperação de núcleos urbanos antigos, bem como no
incremento do apoio a jovens agregados familiares, no aluguer de habitação.
O estado criou ao longo dos últimos anos instrumentos que fomentaram e apoiaram a
reabilitação de edifícios e recuperação das áreas urbanas, estando também
vocacionados para actuar na criação de tecido urbano consistente nos bairros de
arrendamento público – tendo sido lançada uma política de renovação urbana dos
bairros e de recuperação das áreas anteriormente ocupadas por barracas, apostando na
construção de infra-estruturas, acessos, arranjos exteriores e instalação de
equipamentos sociais e de unidades geradoras de emprego, destinadas a toda a
população.
As políticas de habitação e a gestão e planeamento urbano tem alguma dificuldade em
passar à pratica as suas teorias. O mercado imobiliário continua a produzir um produto
desadequado às necessidades, o território continua a ser utilizado segundo padrões
económicos de produção de riqueza, não sendo respeitados os padrões de qualidade
urbanística nem ambiental e proliferando habitação e os espaços públicos sem
qualidade. Visto o mercado imobiliário não proporcionar um eficaz ordenamento, o
estado e os municípios têm de intervir mais activamente na construção de uma melhor
urbanidade (melhor habitação e melhor espaço público). Só através da introdução da
inovação e criatividade nas políticas integradas de habitação e urbanismo e de processos

39
de implementação efectivos se pode dar resposta aos desafios da pós–modernidade e à
criação de uma melhor cidade, melhor habitada (fogos) e melhor vivida (espaço publico).
O Estado tem de intervir na Política de Solos de modo a controlar os custos da habitação
/ preço do solo. Os proprietários com solo urbano ou urbanizável de implementação
prioritária, terão de responder a uma calendarização de planeamento / objectivos, que
obriguem os proprietários a proceder as operações devidas com o objectivo de assegurar
a entrada de produto de habitação num determinado tempo e espaço evitando práticas
de especulação. No caso de não ser cumprido o planeamento e os objectivos previstos,
o estado deve assumir medidas de expropriação desses terrenos com fundamento no
interesse público ou exercendo o direito de preferência para combater os vazios urbanos
e controlar a especulação.
As exigências da Habitação têm de responder cada vez mais às preocupações actuais
de eficiência energética, exposição solar, isolamento térmico, isolamento sonoro,
domótica etc. Mas não é só a própria habitação, também o espaço público terá de
oferecer novas funcionalidades e conforto, para responder às solicitações cada vez mais
exigentes da população.
‘Uma Política da Habitação para ser eficaz exige uma estabilidade temporal nas suas
opções e seus instrumentos e no próprio contexto envolvente.
Não é isso que tem acontecido em Portugal. Tem-se verificado o aparecimento de
políticas muito diferentes, privilegiando sempre medidas conjunturais, sem uma definição
articulada e coerentes nos diferentes domínio de intervenção.’
(Fonseca Ferreira)
‘Constituição da República portuguesa, Art 65.º HABITAÇÂO
“Todos Têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão
adequada, em condições de higiene e conforto que preseve a intimidade pessoal e a
privacidade familiar.”
Para assegurar o direito à habitação incumbe ao estado:
- Programar e executar uma política de habitação inserida em planos de reordenamento
geral do território e apoiada em planos de urbanização que garantam a existência de
uma rede adequada de transportes e de equipamento social:

40
- Incentivar e apoiar as iniciativas das comunidades locais e das populações, tendentes a
resolver os respectivos problemas habitacionais e a fomentar a criação de cooperativas
de habitação e a fomentar a criação de cooperativas de habitação e a autoconstrução.
- Estimular a construção privada, com subordinação ao interesse geral, e o acesso á
habitação própria.
O estado deve orientar uma política que permita estabelecer um sistema de renda
compatível com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria.
O estado e as autarquias locais exercerão efectivo controlo do parque imobiliário,
procederão ás expropriações dos solos urbanos que se revelem necessários e definirão
o respectivo direito de utilização.‘
O espaço ocupado pela habitação predomina sob todos os outros em relação ao uso do
solo. A habitação tem efeitos de impacto muito grandes, repercutidos na falta de
articulação nas questões ambientais.
Actualmente existe uma separação entre a oferta e a procura de habitação. Sendo duas
actividades económicas complemente opostas. A construção que se cria não está de
acordo com os padrões de necessidade constituindo-se maioritariamente para
segmentos médio - alto e alto e para investimento, não resolvendo o problema da
habitação.
- Famílias com acesso à habitação de mercado livre 15%
- Famílias com necessidade de um sistema de preços controlados 60 %
- Famílias sem qualquer tipo de acesso á habitação 25 %
(Fonte IDE)
Perante este cenário será muito difícil existir coesão económica e social. Demostrando
irregularidade e níveis insuficientes de produção, causados pela reduzida e inadequada
participação pública, debilidade do sector cooperativo e crise cíclica da indústria de
construção.
POLITICA ACTUAL DO GOVERNO
O actual programa do governo pretende reforçar o papel de economia social. Salientando
a necessidade de coesão entre empresas / estado / e as organizações de cidadãos para
a criação de critérios de eficiência e procedimentos para o comprimento de objectivos

41
sociais de produção de determinados bens públicos críticos - saúde, solidariedade
social, educação, habitação, etc. - , ou seja, que traduzem a ligação entre a economia de
mercado e as preocupações sociais, privilegiando parcerias público-sociais
(publico/privado) com o objectivo de trabalhar em conjunto numa estratégia de qualidade,
participada e articulada para o estabelecimento de objectivos de regeneração social e
económica. Sendo na política de habitação privilegiado o movimento cooperativo.
Juventude / Habitação
No âmbito da juventude a política de habitação do governo pretende desenvolver a
preocupação de transversalidade nas várias áreas de governação, designadamente a
educação, protecção social e habitação, pretendendo dotar parte da juventude dos
instrumentos necessários para uma activa participação e intervenção social e cívica –
associativismo, empreendedorismo – e facilitar o acesso dos jovens à habitação, como
forma de estimular uma juventude emancipada, mais confiante, participante e dinâmica.
“‘Qualificar as cidades e melhorar o acesso à habitação’
Dinamizar a política de cidades
As cidades concentram uma percentagem muito significativa dos recursos, humanos e institucionais, essenciais ao
desenvolvimento das sociedades contemporâneas. O papel decisivo que desempenham e a sua complexidade exigem
intervenções articuladas através do relançamento de uma política de cidades forte e coerente. A política de cidades visará
tanto o conjunto do sistema urbano como cada uma das cidades que o constituem e terá vários objectivos, uns associados
ao reforço da capacidade de inovação, da competitividade e da internacionalização da base económica, outros relacionados
com a melhoria da qualidade de vida dos cidadãos, ambos com reflexo no planeamento urbanístico estratégico e na
programação e gestão do solo urbano.
No que se refere à melhoria da qualidade de vida, e para além de intervenções genéricas nos domínios ambiental (com
destaque para a aplicação da Agenda 21 Local) e das mobilidades, o Governo considerará três áreas prioritárias de
intervenção: apoio a operações de reabilitação e revitalização urbanas em áreas centrais, associando a recuperação de
edifícios a novas formas de ocupação de natureza residencial, económica e de lazer; desenvolvimento de intervenções
integradas de qualificação nas zonas periféricas, abrangendo, entre outros aspectos, as acessibilidades, os equipamentos
para crianças, jovens e idosos, e os espaços públicos lúdicos; aposta no conforto e segurança na utilização dos espaços
públicos, recorrendo a um modelo de policiamento urbano assente na proximidade às comunidades, em especial através da
acção das polícias municipais, na visibilidade das forças de segurança e na actuação pronta e eficaz.
Estes objectivos exigem a adopção de um conjunto de medidas inovadoras relativas ao financiamento das políticas urbanas
e ao desenvolvimento de modelos de gestão territorial. Neste sentido, o Governo adoptará um conjunto de medidas
articuladas e coordenadas no âmbito de uma política de Cidades, nomeadamente:
O relançamento e reprogramação operacional e financeira de programas de intervenção urbana, como o POLIS e o
PROQUAL; a adequação do campo de acção das sociedades POLIS e a articulação com os projectos de reabilitação a
serem desenvolvidos pelas Sociedades de Reabilitação Urbana (SRU), nos casos onde possa haver complementaridades.

42
O estabelecimento de programas para a promoção da mobilidade sustentável nas cidades, incentivando o desenvolvimento
de políticas urbanas mais integradas com os sistemas de transporte.
A adopção de um novo regime legal para a política de solos e regulamentação dos processos de execução dos planos
(imposição, cooperação e compensação), considerando-se prioritária a operacionalização dos mecanismos de perequação,
permitindo a iniciativa dos municípios na dinamização do envolvimento dos proprietários e ultrapassando a exigência de
unanimidade.
Três eixos para uma política de habitação
A política de Habitação deste Governo visa a promoção do acesso à habitação, a articulação das políticas de habitação com
a qualificação do ambiente urbano e a concertação da intervenção do Estado com outras entidades, nomeadamente
municípios e entidades privadas do sector cooperativo e associativo.
Esta política assenta em três eixos de intervenção: dinamização do mercado do arrendamento, novas políticas sociais e
requalificação do tecido urbano.
Dinamização do mercado de arrendamento
O Governo terá como uma das suas prioridades a revisão da Lei do Arrendamento Urbano(...)... e apostará na dinamização
do mercado de arrendamento, por via do aumento da oferta de imóveis para arrendamento, da mobilidade e da promoção
do acesso de famílias e agentes económicos a esse mercado. Esta reforma permitirá a actualização gradual das rendas
sujeitas a congelamento dos imóveis que se encontrem em bom estado de conservação, minimizando os riscos de rupturas
sociais ou económicas, incluindo no que se refere ao arrendamento comercial. O regime jurídico a adoptar consagrará,
ainda, um melhor e justo equilíbrio na salvaguarda dos direitos dos inquilinos no quadro das acções de despejo. Sendo
fundamental agilizar os contratos, será ampliada também a liberdade das partes na respectiva negociação.
Na área do arrendamento social, será revista a legislação no sentido de aumentar a eficiência da gestão do parque de
arrendamento público e a coesão social.
Por outro lado, o Governo entende ser necessário, tendo em vista a dinamização do mercado de arrendamento, a adopção
de medidas complementares à revisão do quadro legal, nomeadamente:
Utilização de parcerias público-privado na reabilitação de imóveis para arrendamento;
Programas de apoio financeiro e logístico à realização de obras de recuperação de edifícios;
Criação de Centros de Arbitragem para a resolução de conflitos relacionados com contratos de arrendamento, no sentido de
salvaguardar as relações contratuais.
Novas políticas sociais
Portugal tem, ainda, carências ao nível habitacional. Continua a ser necessário promover habitação social, em articulação
com outras políticas sociais e com um maior envolvimento de entidades, privadas e do sector cooperativo e social. As
políticas integradas e transversais de intervenção social junto das populações realojadas visarão a prevenção da criação de
novos “guetos”. Serão estabelecidos programas que visem, sempre que possível, adequar as condições de habitabilidade a
situações específicas, nomeadamente cidadãos idosos ou cidadãos portadores de deficiência. Será promovida a criação de
parcerias para “habitação apoiada”, de custos controlados, com a participação das autarquias locais e do movimento
cooperativo, especialmente dirigida aos jovens em busca de primeira habitação e às famílias cujo rendimento não permita o
acesso ao mercado imobiliário. A gestão do parque de arrendamento do Estado será efectuada com recurso a parcerias
com entidades privadas ou da economia social.

43
O Governo adoptará, ainda, as medidas necessárias à promoção de habitação para compra, arrendamento ou misto,
nomeadamente:
Redefinição dos programas especiais para as habitações precárias e degradadas;
Conclusão dos programas de realojamento já contratualizados;
Estimular a programação nas operações urbanísticas de áreas de construção para a promoção de habitação de custos
controlados.
Requalificação do tecido urbano
O Governo entende que a política de Habitação tem de estar articulada com as políticas de requalificação e revitalização
das cidades e com o desenvolvimento pelas autarquias locais, em parceria com a administração central, de programas de
intervenção nas áreas mais críticas das grandes cidades, que possam reabilitar o parque degradado e requalificar o
ambiente urbano.
Neste sentido, serão adoptadas as seguintes medidas:
Concentrar num “pacto para a modernização do património habitacional” o conjunto de apoios à reabilitação de edifícios;
Dinamizar a actuação das Sociedades de Reabilitação Urbana que integrem os poderes do Estado e o dinamismo
empresarial na reabilitação e renovação urbanas, sem prejuízo da correcção do respectivo quadro legal;
Estabelecer uma bonificação nos apoios a conceder aos municípios nas operações de realojamento no caso em que estas
se concretizem em edifícios devolutos a reabilitar;
Enquadrar a penalização fiscal ou administrativa dos proprietários de imóveis ou fracções devolutos.
(...) ”
Fonte: Programa do XVII Governo Constitucional
Características da área da Operação de Regeneração
A área de intervenção localiza-se no extremo Sudoeste da Cidade de Vila Real de Santo
António, composta por 4 Ha de solos desocupados, edifícios industriais abandonados e
dois bairros de rendas sociais. Um da Caixa de Providência e outro do Fundo de
Fomento à Habitação. O parque habitacional existente que está a ser passado para as
mãos da Câmara Municipal encontra-se bastante degradado. 60 dos 240 fogos
existentes nos bairros estão em situação de fogos devolutos. A recuperação destes
edifícios não é viável, nem mesmo com a actualização das rendas. As infra-estruturas
básicas são de baixa qualidade os edifícios não se enquadram nos actuais padrões
mínimos de habitabilidade, sendo muitos deles ocupados por agregados familiares que
necessitam de reajuste de tipologia de habitação.
Programa Habitacional para a Área de Intervenção
A implementação de Operações de Regeneração verifica-se num contexto de mudança,
que requer, da parte dos actores e profissionais envolvidos, novas capacidades de
reflexão e de intervenção: uma tendência para o acréscimo de competências municipais,
incluindo as que se relacionam com a habitação, num quadro de reformulação da

44
organização dos municípios; a importância concedida à inserção urbana da habitação e
às questões da regeneração de partes das cidades; as transformações nos modos de
vida e nos mercados de habitação, que suscitam a necessidade de repensar a oferta
habitacional.
O direito à habitação é um conceito cuja importância está bem patente no texto da
Constituição da República Portuguesa.
Na Operação de Regeneração a parceria público/privado terá uma cota da construção
privada de subordinação ao interesse geral, de forma a prover aos moradores o acesso a
uma habitação condigna.
Na área de intervenção serão criadas habitações a custo controlado (vocacionadas para
os moradores que pretendam adquirir cada própria), sendo promovidas noutro espaço
habitações com rendas compatíveis com o rendimento médio do agregado (para os
moradores mais carênciados que pretendam continuar a pagar rendas sociais).
A gestão e o planeamento da operação devem seguir uma orientação económica com
vista a uma boa racionalização dos recursos disponíveis existentes, no respeito pela boa
gestão e correcta aplicação dos financiamentos.
A construção de realojamento e fogos a custo controlados e executar pelos Fundos de
Investimento Imobiliário da Operação de Regeneração terão benefício fiscal aplicados à
taxa liberatória sobre os rendimentos prediais e mais - valias.
O Planeamento da Habitação compreende um conjunto de elementos do sistema e das
políticas habitacionais, que devem ser perspectivados, caracterizados e identificados de
modo a irem ao encontro das tendências de evolução futura.
A habitação constitui um dos principais produtos da indústria da construção e um dos
principais elementos da estrutura urbana. Assim, não podemos esconder que uma
operação de regeneração com parcerias Público / Privado, que tem por fim a criação de
um produto com elevada qualidade do qual os financiadores envolvidos, possa retirar o
máximo rendimento às dinâmicas da habitação que tem objectivos sociais condicionados
aos investimentos e à taxa de rentabilidade esperada. A quantidade de fogos a custo
controlado previsto para a área de intervenção permite a manutenção dos actuais
residentes, sendo o aumento do número de fogos na área dirigido para outros sectores
com maior rentabilidade.
Segundo os índices do PDM previstos para o local e a aptidão do solo ligado à
localização do mesmo a prioridade não será a promoção de habitação a custo controlado

Regeneração Urbana em Área Económica e Socialmente Deprimida DCV trab mestrado regeneracao urb 2006

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