CMB-Fórum Planejamento Participativo Bauru

CMB-Fórum de Planejamento
Participativo
CMB - Fórum de
Planejamento
Participativo –
Bauru 2025.
Participe;
Pense e
Construa
sua
Cidade
Autor da Pesquisa:
Prof. Dr. José Xaides
de Sampaio Alves –
out. Finalização 2014

ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA
METODOLOGIA “EIV –JX-01”.Out.
2014.
• METODOLOGIA “EIV –JX-01”.Out. 2014.
• Síntese metodológica do Projeto Pós-Doc.
• Autor: Prof. Dr. José Xaides de Sampaio Alves
• CP-Cidades – Centro de Pesquisa Sobre Cidades
• Representante da FAAC/UNESP de Bauru no CMB
– Conselho do Município de Bauru
• josexaides@faac.unesp.br

ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA –
“Metodologia EIV –JX-01” – E relação com EIT e EIA.
1- COMO ENTENDER
O CONCEITO DE
IMPACTOS DE
VIZINHANÇA?
DIAGNÓSTICO
AUTOR DA METODOLOGIA DA “CAIXA DE ÁREIA”
PROF. Dr. José Xaides de Sampaio Alves –
pesquisador e extensionista do CP-CIDADES -UNESP
Autor Prof. Doutor José Xaides de Sampaio Alves. 2013.

Tema 1- ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA –
EIV – E relação com EIT e EIA.
• 2- Diagnóstico da Relação e
Identidade com a História Urbana de
Bauru. Um projeto contextualizado,
crítico e próprio para nossa cidade.
Autor Prof. Dr. José Xaides de Sampaio Alves. 2014.

Foto de 1952 –
Foto-Bauru
Ilustrado do JC - Sr.
Luciano Dias Pires
–
Percepção da
relação entre
dimensões de
quadra; ruas e
densidades baixas.
Coeficiente de
aproveitamento
Máximo igual a 1.

MATRIZ DE NOSSA ESTRUTURA e DESENHO URBANO – QUADRAS 88X88 – 7744 M2 – RUAS 8
M, CALÇADAS DE 2 METROS DE CADA LADO . Autor: Prof. Dr. José Xaides de Sampaio Alves –
Tese de Doutorado na FAU-USP - Voçorocas do Poder Público na Lei, Forme e Gestão Urbana
na Cidade Sem Limites, 2001.
Estrutura Geratriz da
Cidade de Bauru –
Identidade e Personalidade
Urbana – Início séc. XX

Estrutura da
Quadra
Histórica de
Bauru:
Integração e
Coesão de
Classes Sociais;
Coeficiente
Básico Menor
que 1
Quadras de 7744 m2
100 m
Autor da Pesquisa Prof. Dr. José Xaides de Sampaio Alves. 2001.

OS “LIMITES E CONCESSÕES” AOS USOS
PARTICULARES DOS LOTES E QUADRAS –
O QUE É DIREITO BÁSICO E O QUE É INTERESSE
MAIOR DE EXPLORAÇÃO? COM CONTRAPARTIDAS
AOS IMPACTOS DE VIZINHANÇA GERADOS.

Forma de crescimento de Bauru
• UMA CIDADE QUE CRESCEU COM “MÍNIMO DE
CONTRAPARTIDAS EM URBANIZAÇÃO PÚBLICA E
O MÁXIMO DE “EXPLORAÇÃO EM ARQUITETURA
PRIVADA -Xaides” SOBRE A MESMA BASE DE
ESTRUTURA URBANA HISTÓRICA.
• SEM REGRAS DE CONTRAPARTIDAS
• QUE GEROU IMPACTOS DE VIZINHANÇA
• TRÁFEGO, INFRA-ESTRUTURAS DIVERSAS
• PRIVATIZAÇÃO DOS BENEFÍCIOS E DISTRIBUIÇÃO
DOS ÔNUS.

UMA CIDADE COM ILHAS DE EXPLORAÇÃO DAS DENSIDADES E “MAR DE CARÊNCIAS
PERIFÉRICAS - Foto J.Xaides – Tese de Doutorado na FAUUSP: Voçorocas do Poder Público: Na
Lei, Forma e Gestão Urbana na Cidade Sem Limites.

Resultados Urbanísticos: GERAÇÃO DE
UMA CIDADE SEGREGADA;
DESQUILIBRADA EM SEUS BENEFÍCIOS;
COM DÍVIDA SOCIAL COM AS PERIFERIAS;
PROBLEMAS AMBIENTAIS; ACELERAÇÃO
DOS PROBLEMAS DE MOBILIDADE,
AMPLIAÇÃO DOS CUSTOS DE TRANSPORTE,
DESABASTECIMENTO DE ÁGUA, CARÊNCIAS
DE EQUIPAMENTOS PÚBLICOS (EX.MCMV)
ETC.

Des. Xaides 2001
Ampliações da
segregação
urbana – que
contrapartidas?
Autor: José Xaides de Sampaio Alves:Tese Doutorado na FAU-USP – Voçorocas do Poder Público: Na Lei, Forma e Gestão Urbana na
Cidade Sem Limites.

3- Aspectos Históricos Jurídicos – não cumpridos em
cobrança de contrapartidas:
- Carta de Embú 1976 – que previa Criação do Solo
Criado como contrapartida à verticalização caima do
coeficiente de aproveitamento igual a 1. – ex. Curitiba
- Lei 6766/79 – que estabelecia o “mínimo de
Contrapartidas em áreas públicas (10% AV, 5% AI; 20%
Vias; + ÁREAS Non Aedificandis (APP); + Infra-
Estruturas; + Estabelecimento da ampliação pelo
município desses índices para maiores compensar
maiores adensamentos ( Maiores que CA = 1 )
Autor: José Xaides de Sampaio Alves:Tese Doutorado na FAU-USP – Voçorocas do Poder Público: Na Lei, Forma e Gestão Urbana na Cidade Sem

AV. 7 de Setembro – Curitiba PR._ Pesquisa Google – José Xaides de Sampaio Alves 2014

4- DÍVIDA HISTÓRICA DE BAURU–
Em Bauru,ainda não foi aprovada uma
metodologia clara e transparente para
correção e cobranças das contrapartidas de
impactos ao aumento das densidades de
ocupação (unidades habitacionais, população,
índice de construção, número de veículos por
lote), mudanças de usos, pólos geradores de
tráfegos, de vizinhança, impactos ambientais .
Que não seja copiada de outras realidades,
mas eu tenha identidade com sua história do
desenho urbano, seja crítica, sustentável e
inclusiva. Autor: José Xaides de Sampaio Alves, 2014.

5- DIAGNÓSTICO BÁSICO SOBRE OS
IMPACTOS DA VERTICALIZAÇÃO
Autor: José Xaides de Sampaio Alves. 2014

COMPARAÇÃO ENTRE OS PADRÕES DA ESTRUTURA E BASE HISTÓRICA
DO DESNHO URBANO DE BAURU E OS IMPACTOS DO PROCESSO DE
URBANIZAÇÃO ATUAL SEM CONTRAPARTIDAS DE EIV.
Autor: José Xaides de Sampaio Alves, 2014

6 – METODOLOGIA EIV-JX-01-Bauru.
DESENVOLVIDA POR
Prof. Dr. José Xaides de Sampaio Alves
CP-Cidades- DAUP/FAAC/UNESP- Bauru
para Matriz de Cálculo de
Contrapartidas de Impactos de
Vizinhança – Método JX-o1.

7 - Modelagem a partir da Estrutura
Histórica básica da cidade, com
respeito à Carta de Embú(1976); à
Lei 6766/79 e “ajustes aos conceitos
de sustentabilidade e inclusão do
Estatuto da Cidade – lei 10257/2001.
“ Criação da Modelagem da Unidade
Básica Sustentável- jx-01-Bauru”
Autor: José Xaides de Sampaio Alves. 2014

Análise Sobre a Sustentabilidade Na Unidade Básica Sustentável
Básica Jx-01 - Bauru:
1- Sustentabilidade Administrativa - Gestão Participativa – Estatuto da Cidade; Obrigatoriedade da Participação na
Elaboração e Gestão do Plano Diretor Participativo (CMB) – improbidade administrativa.
2- Sustentabilidade Social – Combate à Segregação Social (Mistura de Classes), Garantia da Moradia e acesso a
equipamentos, infra-estruturas e trabalho, próximas às Moradias ( especialmente para as ZEIS), Mobilidade, Transporte etc.
( Todas as conquistas de direitos sociais – direitos humanos).
3- Sustentabilidade Econômica – garantia de ampliação de trabalho e renda urbana e rural ; desenvolvimento econômico,
atratividade com responsabilidade social e ambiental etc.
4- Sustentabilidade Ambiental – Desenvolvimento com garantia da qualidade das condições ambientais para as gerações
futuras. Preservação das condições de produção das águas, da biodiversidade, das áreas de recargas , nascentes, de
maiores vazões dos córregos e rios, das florestas ( corredores ecológicos), não poluir o ar, as águas, o solo; preservar
condições de habitabilidade – ruídos, temperatura, ventilação, etc., saneamento ambiental etc.
5- Sustentabilidade Cultural – Preservação de elementos capazes de valorizar a história, a memória social e tecnológica,
Autor: José Xaides de Sampaio Alves, 2014.

8 - Estudos iniciais para
metodologia de cálculos de
índices e indicadores por
categoria de impactos gerados
na estrutura da “Unidade Básica
Sustentável JX-01”
Autor: José Xaides de Sampaio Alves: 2014

EIV- Metodologia básica(EIV-jx 1) para Cálculo Contrapartidas Privadas pelo Impacto de
Vizinhança para ZPR e Zonas Mistas Unifamiliares. ( 1400 lotes ou 410.432 m2 lote) com
Garagens Internas.
Área Verde – 69696 m2 para 1400un = 50 m2/un. ( considerar valor m2 local)
Área Institucional- 38720 m2 = 28m2/un. ( considerar valor m2 local)
Sist. Viário - Guias – 368ml/Q x 82 = 30.176ml +4000ml-per.= 34.176 ml = 25 ml /un. (custo tabela oficial)
Pavimentação - 8ml x 9rx 1200ml + 8 ml x 13r x 704ml = 86400m2+ 73216m2 = =159.616 m2 = 114 m2/un. ((custo tabela oficial)
Drenagem = 1200 ml x 9 + 800ml x13 + 88mlx8 = 21904ml = 16ml/un. (custo tabela oficial)
Esgoto = C 16ml/un (custo tabela oficial)
rede água = 16ml/un (custo tabela oficial)
Energia = 16ml/un (custo tabela oficial)
Calçadas = 2mlx90mlx4 x 82 q= 59040 m2 = 42 m2/un.
T = Total geral dos Custos de contrapartidas privadas para a “comunidade Sustentável” -jx-1
Considerar: a) T= Total de Custos EIV Por Unidade habitacional para coeficiente aproveitamento até 1 = Zero
B - Fator EIV por m2 de construção acima CAB=1 = T/410.000m2. Outorga Onerosa do Direito de Construir.

EIV- Metodologia básica(EIV-jx2) para Cálculo Contrapartidas Privadas pelo Impacto de
Vizinhança para ZPR e Zonas Mistas Multifamiliares, com disponibilidade de no mínimo 2
vagas de garagens por unidade (classe média) e Uma para padrão social.
Área Verde – 69696 m2 para 1400un = 50 m2/un. ( considerar valor m2 local)
Área Institucional- 38720 m2 = 28m2/un. ( considerar valor m2 local)
Sist. Viário - Guias – 368ml/Q x 82 = 30.176ml +4000ml-per.= 34.176 ml = 25 ml /un. (custo tabela oficial)
Pavimentação - 8ml x 9rx 1200ml + 8 ml x 13r x 704ml = 86400m2+ 73216m2 = =159.616 m2 = 114 m2/un. ((custo tabela oficial)
Drenagem = 1200 ml x 9 + 800ml x13 + 88mlx8 = 21904ml = 16ml/un. (custo tabela oficial)
Esgoto = 16ml/un (custo tabela oficial)
rede água = 16ml/un (custo tabela oficial)
Energia = 16ml/un (custo tabela oficial)
Calçadas = 2mlx90mlx4 x 82 q= 59040 m2 = 42 m2/un.
T = Total geral dos Custos de contrapartidas privadas para a “comunidade Sustentável” -jx-1 1400 lotes res. – 82 Qs. De 7744 m2 /Q. ou 31 un
por hec.
Considerar: a) T= Total de Custos EIV Por Unidade Mult. ZPR e Mista para Ceiv b até 31/hec = Zero (Classe média ou alta)
T= Total de Custos EIV Por Unidade Mult. ZPR e Mista para Ceiv b até 62/hec = Zero (Zeis e edif. Sociais)
B - Fator EIV por Un. de construção acima Ceiv 31/hec = T/1400. Outorga Onerosa do Direito de Construir.
- Fator EIV por Un. de construção acima Ceiv 62/hec = T/2800. Outorga Onerosa do Direito de Construir.
Para o Cálculo Final da O.O – Pode-se definir ainda, outros fatores multiplicadores como: Valor
da Terra Local, Fator de Incentivo ou inibição por orientação do desenvolvimento, fator de
incentivo social, fator de preservação da permeabilidade do solo, fator de coef. De
aproveitamento maior que 1.
Ceiv b.=24 L (até 48 ZEIS )/ 7744m2 ou
Ceiv b. =31 L (até 62 ZEIS) / hec. 10000m2

9 - Quadro Básico de Contrapartidas para
cálculo dos diferentes níveis de impactos.
*Busca-se: critérios justos, independente da
situação espaço e tempo de execução da obra.
* Estabelecer critérios simples para soluções dos
agentes públicos sem necessariamente que os
empreendedores fiquem sujeitos a uma
indústria de EIV.
VER ANEXO – Considerando todas as Pesquisas
Matemáticas e ajustes físicos e dimensionais
Autor: prof. Dr. José Xaides de Sampaio Alves, 2014.

10 – Estabelecimentos de Critérios de Incentivos ou controles
para cada nível de necessidades de contrapartidas – Índice K.
* Por critérios de Adensamentos Locais (K=1/4; K= 1/2; K= 1;
K > 1)
* Por Critérios Sociais = A definir ( K=zero a K =1/2).
* Por Estabelecimento de índices de Incentivos ao
desenvolvimento para ocupação das regiões prioritárias de
investimentos , áreas de expansão; vazios urbanos
prioritários, centro da cidade, reformas ou mudanças de usos
com preservação do patrimônio ( K = zero a K = ½).
* Por estabelecimento de índices de controle para ocupação de regiões
com tendências à saturação na ocupação.(K=1 a K = 2)
Autor: Prof. José Xaides de Sampaio Alves, 2014.

11 – As Formas de Cobrança das
contrapartidas. – Definição pelo CMB –
Criação do Fundo Municipal de
Desenvolvimento.
12- Os estabelecimentos das obras
mitigatórias pelo poder público e
Aprovadas no CMB.

13- EIV- EIT e EIA - Para situações
especiais;
* Condomínios e loteamentos segregados horizontais ou no
limite da zona já urbanizada. “Cota de compromissos sociais ou
solidariedade”; mobilidade, extensão das infra-estruturas; custo
na extensão do transporte coletivo; etc.
* Incentivos à verticalização com preservação e ampliação de
reservas ambientais com Transferência do Direito de Construir.
Base de cálculo CA=1, incentivo de até 20% a mais no potencial
de uso na verticalização.
* Custo integral além da matriz estipulada; das soluções para
mitigação de empreendimentos geradores de sons ou ruídos
pertubadores do sossego de acordo com índices ABNT.

Metodologia histórico, crítica para
aplicação do EIV.
Autor: Prof. Dr. José xaides de
Sampaio Alves.
Bauru-2014
josexaides@faac.unesp.br
obrigado
Fim.

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