O documento discute as despesas administrativas cobradas de adquirentes que desistem de imóveis em construção. Afirma que tais despesas como divulgação, comercialização e corretagem já estão incluídas no preço do imóvel e são de responsabilidade do incorporador, não cabendo ao adquirente arcá-las em caso de desistência, sob pena de enriquecimento indevido do incorporador.

1. Cláusulas contratuais: As despesas administrativas cobradas na desistência do
adquirente de imóvel em construção.
Na desistência do imóvel pelo adquirente em fase de construção é comum a cobrança
das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem
na alienação, uma prática que os Tribunais manifestaram-se favoravelmente
reconhecendo o direito da empresa empreendedora em ser ressarcida dessas despesas.
Há que se repensar a questão.
O artigo 28, parágrafo único, da Lei 4.591/64 conhecida como Lei da Incorporação
dispõe que “Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou
parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
O incorporador é a pessoa fisica ou jurídica, comerciante ou não, que tem como objetivo
obter lucro com a realização da construção de edificações compostas por unidades
autônomas, vendendo-as antecipadamente como meio de obter o capital necessário para
a referida construção.
Dada a caracterização da atividade empresarial da incorporação imobiliária, resulta
claro que o incorporador será o titular desse negócio, aquele que toma a iniciativa de
mobilizar os fatores de produção necessários para realização da construção e para oferta
das unidades imobiliárias no mercado. (CHALUB, M. N. Da Incorporação Imobiliária.
2. ed. São Paulo: Renovar, 2005)
Nessa linha de raciocínio resulta que a divulgação, a comercialização e a corretagem se
dará por conta do incorporador, aliás, tais despesas já estão previstas e incorporadas no
preço total do imóvel pois faz parte do planejamento, da mesma forma, que outras
atividades, tais como, a previsão do prazo para a conclusão e entrega do imóvel.
Traga-se à luz que a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem deve ser
suportada pela empresa empreendedora, pois o profissional encontra-se a serviço desta,
tal comissão é a chamada taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, ou taxa
SATI, o que nem sempre o adquirente tem ciência.
A boa-fé objetiva impõe o dever de informação ao adquirente, princípio que vigora no
Código Civil que impõe aos contratantes a transparência, a confiança e a eticidade nas
atividades negociais para que o contrato tenha a sua finalidade socioeconômica atingida.
No que se refere a divulgação e comercialização são despesas inerentes ao
empreendimento não cabendo ao adquirente suportá-las, pois a divulgação trata de
difundir o nome da incorporadora, da construtora estimulando ao público para a visita e
aquisição do imóvel, da mesma forma, a comercialização é exercida pela empresa

2. empreendedora e o lucro lhe cabe, não dividindo-se o lucro obtido pela comercialização
das unidades com os adquirentes.
Na via inversa, não há motivos para que o adquirente ao desistir da unidade imobiliária
por falta de recursos para o pagamento e que nada recebeu da comercialização do
produto tenha que ressarcir a empresa empreendedora.
Para finalizar a retenção desses valores assinalados como despesas administrativas
constituem motivo de enriquecimento sem causa da empresa empreendedora, ferindo
cláusula geral inserta no Código Civil brasileiro fruto da Constitucionalização do
Direito Civil.