A importância do memorial descritivo e da vistoria.

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Tema tratado no Direito Imobiliário, com alcance no Direito Civil e de Defesa do Consumidor. O memorial descritivo é peça importante que deverá compor o contrato de aquisição de bem imóvel na planta ou em fase de construção.

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A importância do memorial descritivo e da vistoria.

  1. 1. A importância do Memorial descritivo. O setor imobiliário em expansão tem trazido grandes contribuições para a sociedade, cumprindo com o direito de moradia previsto na Constituição Federal. No entanto, os prazos para entrega desses imóveis e a possibilidade de possível atraso tem sido a grande causa para a contratação de mais trabalhadores, o que muitas vezes ocasiona a entrega do imóvel com defeitos ou vícios nem sempre aparentes na vistoria. As construtoras ou incorporadoras aceleram a construção o que não raras vezes culminam com a entrega do imóvel diferente das especificações contratadas no memorial descritivo, além do prazo, existem também as questões de ordem financeira como fator preponderante a determinar a contratação de empresas, para determinados trabalhos, que acabam por contratar outros profissionais e assim se desenvolve uma cadeia de contratações de difícil controle, tudo visando o menor custo e o prazo de entrega. Na fase final da construção são convocados os compradores para a vistoria do imóvel, e é nesse momento que o comprador deverá tomar os cuidados necessários para evitar futuras complicações. O memorial descritivo é um documento elaborado antes do lançamento do empreendimento e que deve estar registrado no cartório de imóveis, sendo um documento público e obrigatório por lei (Lei 4.591/64), podendo ser consultado por qualquer interessado, bastando para tal solicitar ao cartório oferecendo o número da matrícula do imóvel. O memorial descritivo é peça fundamental para avaliar a entrega do imóvel, que deverá ser dentro dos padrões de normas técnicas e de qualidade. No momento da vistoria do imóvel é importante a verificação dos itens descritos no memorial descritivo, e caso seja possível ao comprador deverá ser acompanhado de um empreiteiro ou engenheiro de sua confiança e deverá testar o sistema hidráulico, elétrico, verificar as janelas, portas, alinhamento de paredes, pisos, entre outros itens. Caso encontre alguma divergência deverá solicitar a anotação no laudo de vistoria que será assinado por ambos e ficará uma via com o comprador e outra com a incorporadora, ainda poderá ser recusada a entrega do imóvel dependendo da gravidade da divergência com o memorial.
  2. 2. Existem outros cuidados a serem observados na compra de um imóvel que poderão facilitar a vistoria, como fotografar o imóvel decorado, o stand de venda, o material publicitário, guardar os folhetos, as ofertas, e-mails e toda comunicação escrita, tudo o que possa garantir que o imóvel será entregue como foi apresentado, lembrando que o memorial descritivo deve acompanhar o contrato. Importante que o imóvel esteja dentro das normas técnicas e de qualidade e qualquer alegação relacionada a diferenciação entre imóvel alto padrão e imóvel popular deve ser afastada no sentido de que o preço determina a qualidade e as normas técnicas. Tais desculpas não são válidas, para pisos tortos, problemas elétricos, infiltrações, entre outros problemas de ordem técnica e de qualidade. O que difere nesses imóveis é apenas a qualidade do material utilizado no acabamento. Nunca o comprador deve aceitar respostas verbais sobre o conserto solicitado, tudo deve ser documentado, o comprador não deve aceitar nenhuma desculpa que afaste a documentação dos fatos. Mesmo no caso das ligações telefônicas será preciso anotar o nome de quem atendeu e número de protocolo. Existem vícios ou defeitos que somente poderão ser constatados com o uso do imóvel, como pequenos vazamentos, rachaduras, infiltrações, entre outros. Mesmo esses problemas surgidos após a entrega do imóvel são de responsabilidade da empresa e os reparos deverão ser realizados quando não ressarcidos pela empresa. Em último caso deve o comprador socorrer-se de uma ação judicial, para o caso de não realização da solicitação de reparo, ressarcimento, ou realização parcial do reparo, lembrando que a solução dessas questões sempre será pautada na perícia técnica cuja avaliação determinará os prejuízos existentes, o que servirá para nortear o pedido de reparação de danos decorrentes do cumprimento do contrato. Referência Constituição Federal de 1988. Lei 4.591/64.
  3. 3. Jusbrasil Jurisway Jusnavigandi SOLIS

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