1) Uma empresa que foi excluída do regime tributário SIMPLES Nacional passa a tributar suas receitas pelo regime de lucro real ou presumido a partir do mês seguinte. 2) Se a exclusão foi opcional, os efeitos ocorrem no ano-calendário seguinte, exceto se comunicada em janeiro. 3) Uma empresa de locação e compra/venda de imóveis próprios sujeita-se à tributação de IRPJ, CSLL, PIS, COFINS e outros com alíquotas de 8% a 32% sobre a receita brut

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DESENQUADRAMENTO DO SIMPLES E TRIBUTOS INCIDENTES NA
ATIVIDADE DE COMPRA E VENDA E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
PRÓPRIOS.
Marco Aurélio Bicalho de Abreu Chagas
A consulente quer saber quais as conseqüências do
desenquadramento da empresa do SIMPLES e as incidências dos tributos nas
atividades que desenvolve de locação e compra e venda de imóveis próprios.
A empresa consulente está enquadrada no regime
tributário de lucro presumido.
A exclusão da empresa do regime do Simples Nacional
produzirá efeitos a partir do mês seguinte ao da ocorrência da situação
impeditiva, devendo a pessoa jurídica efetuar a tributação de suas receitas
a partir dessa data pelo regime do lucro real ou presumido.
(Fundamentação: Arts. 3º e 6º da Resolução CGSN 15/2007 e art. 12,
Resolução CGSN 04/2007).
Os efeitos da exclusão dependem da situação que a
motivou.
Quando a exclusão se dá por opção do contribuinte, os
seus efeitos ocorrem a partir de janeiro do ano-calendário subseqüente (art. 6º,
inciso I da Resolução CGSN 15/07), exceto se a comunicação ocorrer no mês
de janeiro, hipótese em que os efeitos serão a partir de 1º janeiro do ano-
calendário da comunicação (art. 6º, § 1º da Resolução CGSN 15/07).
Ocorrendo situação impeditiva, os efeitos acontecem a
partir do mês seguinte ao da ocorrência da situação impeditiva (art. 6º, inciso IV
da Resolução CGSN 15/07).
Nesses dois casos acima citados, o contribuinte fica
sujeito às normas de tributação aplicáveis às demais pessoas jurídicas (art. 6º,
§ 8º da Resolução CGSN 15/07).
Temos que a atividade imobiliária, assim como as demais
atividades econômicas, se sujeita à incidência de tributos sobre as relações de
consumo (produtos, insumos, bens e serviços); produção e vendas
(construção, administração, aluguel, incorporação, loteamento e
desmembramento).
A incidência dos tributos varia observando as normas
tributárias vigentes e as diferentes relações econômicas consideradas.
Em que pese a forma genérica e vaga da questão
formulada, temos que incidem sobre a atividade imobiliária exercida pela
empresa consulente, os seguintes tributos: IRPJ – Imposto de Renda Pessoa
Jurídica, CSSL – Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido, PIS – Programa
de Integração Social, COFINS – Contribuição para o Financiamento da

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Seguridade Social, ICMS – Imposto sobre Circulação de Mercadorias e
Serviços de Transporte e Comunicação, Contribuições Previdenciárias (INSS),
ISSQN – Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza.
Na hipótese vertente, a empresa é tributada pelo lucro
presumido, nesse caso, os cálculos do IR e CSSL são feitos sobre uma base
presumida (lucro) do valor total das notas fiscais que a empresa emite.
Igualmente é a aplicação para o PIS e COFINS. As retenções porventura
efetuadas são deduzidas do valor a pagar em cada uma das contribuições.
A Pessoa Jurídica optante pelo lucro presumido poderá
apresentar a declaração anual de rendimentos por este critério, considerando,
para tanto, os procedimentos a seguir mencionados.
a) Apuração Trimestral
As pessoas jurídicas tributadas pelo lucro presumido, deverão pagar o imposto
de renda por períodos de apuração trimestrais, encerrados nos dias 31 de
março, 30 de junho, 30 de setembro e 31 de dezembro de cada ano calendário.
Nos casos de incorporação, fusão ou cisão, a apuração da base de cálculo e
do imposto de renda devido será efetuada na data do evento. (Lei nº 9.430, de
1996, arts. 1º e 25; RIR/1999, art. 516, § 5º).
Na extinção da pessoa jurídica, pelo encerramento da liquidação, a apuração
da base de cálculo e do imposto devido será efetuado na data desse evento.
b) Regime de Caixa para o Lucro Presumido
Uma das grandes novidades que se tem em se tratando de lucro presumido é a
possibilidade de opção pela tributação pelo regime de caixa. Salienta-se que
esta opção abrange não só imposto de renda, mas, também, a contribuição
social sobre o lucro e as contribuições para o PIS/PASEP e COFINS. Tal
dispositivo consta da IN nº 104 da Secretaria da Receita Federal, publicada no
Diário Oficial da União em 26.08.98. Alterada pela IN SRF nº 247, de 21 de
novembro de 2002.
A dita instrução entrou em vigor na data da sua publicação, portanto, a partir da
citada data, a pessoa jurídica passou a ter a possibilidade de escolher entre
recolher o imposto de renda e as contribuições citadas acima, pelo regime de
competência ou caixa. De uma maneira bastante simples, se o contribuinte
vender a prazo e não receber, também não terá que recolher o imposto e
contribuições citados.
c) Imposto Correspondente a período Trimestral
O imposto de renda devido, apurado trimestralmente, será pago em quota
única, até o último dia útil do mês subseqüente ao do encerramento do período
de apuração.
À opção da pessoa jurídica, o imposto devido poderá ser pago em até três
quotas mensais, iguais e sucessivas, vencíveis no último dia útil dos três

3. 3
meses subseqüentes ao de encerramento do período de apuração a que
corresponder.
Nenhuma quota poderá ter o valor inferior a R$ 1.000,00 (mil reais) e o imposto
de valor inferior, a R$ 2.000,00 (dois mil reais), será pago em cota única, até o
último dia útil do mês subseqüente ao do encerramento do período de
apuração.
As quotas do imposto serão acrescidas de juros equivalentes à taxa referencial
do Sistema Especial de Liquidação e Custódia SELIC, para títulos federais,
acumulada mensalmente, calculados a partir do primeiro dia do segundo mês
subsequente ao do encerramento do período de apuração até o último dia do
mês anterior ao do pagamento e de um por cento no mês do pagamento.
Nos casos de incorporação, fusão ou cisão e de extinção da pessoa jurídica
pelo encerramento da liquidação, o imposto devido deverá ser pago até o
último dia útil do mês subseqüente ao do evento.
A Receita Federal responde quais os percentuais
aplicáveis de presunção de lucro sobre a receita bruta para compor a base de
cálculo do Lucro Presumido, apresentando o seguinte quadro, que se encontra
em seu site:
http://www.receita.fazenda.gov.br/srf.www/PessoaJuridica/DIPJ/2005/PergResp
2005/pr517a555.htm
Os percentuais a serem aplicados sobre a receita bruta
são os abaixo discriminados (RIR/1999, art. 223):
Atividades Percentuais (%)
Atividades em geral (RIR/1999,art. 518) 8,0
Revenda de combustíveis 1,6
Serviços de transporte (exceto o de carga) 16,0
Serviços de transporte de cargas 8,0
Serviços em geral (exceto serviços hospitalares) 32,0
Serviços hospitalares 8,0
Intermediação de negócios 32,0
Administração,locação ou cessão de bens e
direitos de qualquer natureza (inclusive imóveis)
32,0

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Explicitando, a seguir as alíquotas aplicáveis e os tipos de
atividades reunidas em grupo.
Grupo Tipos de atividade
I Revenda para consumo de combustível derivadode petróleo, álcool etílico
carburante e gás natural
II Venda de mercadorias - Transporte de cargas -
Serviços hospitalares - Atividades imobiliárias -
Atividade Rural - Construção por empreitada com
emprego de material próprio - Industrialização com
material fornecido pelo encomendante - Outras
atividades sem percentual específico.
III Serviçosde transporte (exceto cargas) - Serviçosem geral cuja receita bruta
anual seja inferior a R$ 120.000,00 (exceto hospitalares, de transporte, de
profissão regulamentada)
IV Serviços em geral (inclusive mão-de-obra para
construção civil e profissão regulamentada) -
Intermediação de negócios - Administração, locação
ou cessão de bens móveis , imóveis e de direitos de
qualquer natureza
É importante notar que quando uma empresa explorar
mais de uma atividade, por exemplo, venda e serviço, será aplicado o
percentual relativo a cada faturamento individualmente.
A tabela abaixo já mostra o percentual prático a ser
aplicado sobre a receita para os vários tipos de atividades empresariais.
Atividade Lucro
Presumido
(percentual sobre
a receita Bruta)
IRPJ
(alíquota 15%)
(percentual
prático sobre a
receita)
CSLL
(percentual sobre
a receita Bruta)
CSLL
(alíquota 9%)
(percentual
prático sobre a
receita)
I 1,6% 0,24% 12% 1,08%
II 8% 1,20% 12% 1,08%
III 16% 2,40% 12% 1,08%
IV 32% 4,80% 12% 1,08%
Quando houver receitas financeiras e outros ganhos de
capital devem-se aplicar a alíquota de 15% para o cálculo do Imposto de
Renda (IRPJ) e de 9% para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)
sobre o valor bruto destas receitas. Mas não é só. Caso a empresa venha a
apurar "lucro presumido" superior a R$ 60.000,00, no trimestre, deve ainda
calcular o valor do Adicional de Imposto de Renda. Aplica-se então a alíquota
de 10% sobre o excesso.

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Tanto a CSLL como o IRPJ, e eventual adicional, devem ser
pagos trimestralmente, enquanto o PIS e o COFINS têm vencimento mensal.
Assim entendemos que se a empresa consulente tiver sido
excluída do SIMPLES NACIONAL pelo fato de sua nova atividade não permitir
a continuidade de seu enquadramento no referido Sistema, deverá efetuar a
tributação de suas receitas a partir do mês seguinte ao da ocorrência da
situação impeditiva, pelo regime de lucro presumido. (Arts. 3º e 6º da
Resolução CGSN 15/2007 e art. 12, Resolução CGSN 04/2007).
Já se a opção pelo desenquadramento se deu de forma
facultativa pela consulente e não por imposição legal os efeitos do
desenquadramento ocorrem a partir de janeiro do ano-calendário subseqüente
(art. 6º, inciso I da Resolução CGSN 15/07), exceto se a comunicação ocorrer
no mês de janeiro, hipótese em que os efeitos serão a partir de 1º janeiro do
ano-calendário da comunicação (art. 6º, § 1º da Resolução CGSN 15/07).
A empresa consulente que se dedica à locação e compra
e venda de imóveis próprios, optante pelo lucro presumido se sujeita à
tributação, devendo recolher os tributos na forma aqui apontada, lembrando
que se enquadra pelas atividades que desenvolve nos grupos II e IV dos
quadros ilustrativos acima.