Rico matinal

24/06/2020 Selic em 2,25%. Hora de comprar um imóvel?
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#RicoMatinal
Selic em 2,25%. Hora de comprar um imóvel?
Resumo do dia: O fantasma da segunda onda voltou a perturbar
(por Matheus Soares & Paula Zogbi)
Nesta manhã, mercados internacionais abrem na contramão de ontem e recuam entre
0,4% e 0,8% nos EUA e 2% na Europa, com aumento das preocupações com o
fantasma da segunda onda de contaminações da Covid-19 e notícias de que o
governo norte-americano estaria considerando impor US$ 3,1 bilhões em tarifas a
produtos europeus.
Sobre o coronavírus, ontem, o consultor de saúde da Casa Branca, Dr. Anthony Fauci,
alertou que certas regiões do país estão enfrentando uma "onda perturbadora" de
casos e que as próximas duas semanas serão críticas no combate à doença.
Paralelamente a isso, um ressurgimento de casos na Alemanha assusta, dado que a
Europa, até agora, parecia estar lidando bem com a reabertura econômica.
No Brasil, o Senado aprovou ontem proposta de emenda à Constituição que altera a
data das eleições municipais deste ano para 15 e 29 de novembro. Para ter validade, a
emenda precisa ser aprovada também pelos deputados. Do lado econômico, o Banco
Central anunciou ontem um segundo pacote de medidas com potencial de injetar R$ 272
bilhões na área de crédito. No pacote, foi incluído também a liberação do uso de imóvel
já financiado como garantia para um novo empréstimo – o chamado “home equity”.
Na agenda de hoje, senadores discutem em sessão a partir das 16h o novo marco
regulatório do saneamento básico
Futuros do Ibovespa recuam 0,8% após o Ibovespa ter fechado em alta de 0,67% no
pregão de ontem.
Insight Rico: Selic em 2,25%. Hora de comprar um imóvel?
(por Paula Zogbi)
Caros 13 leitores,

Eu não sei quantos de vocês moram de aluguel e nem quantos têm interesse em
comprar um imóvel próprio. Já faz alguns anos que se fala em uma tendência "sem volta"
de aumento do número de pessoas que optam por morar em residências alugadas
mesmo podendo arcar com a compra da antes tão sonhada casa própria.
Os motivos são vários: da liberdade de poder viver onde é mais conveniente em cada
momento da vida, sem precisar lidar com a venda de um bem de pouca liquidez quando
mudar de emprego, até a vantagem de não ter que desembolsar uma elevada quantia
financeira para quitar a compra de um imóvel e deixar o dinheiro rendendo na conta.
Mas e se eu contar para vocês que as vantagens financeiras, em muitos casos, se
não acabaram, estão muito perto disso?
Sim, até pouco tempo atrás, era quase inequívoco dizer que viver de aluguel saía mais
barato do que financiar um imóvel, considerando um morador com controle financeiro
suficiente para fazer investimentos seguros ao longo dos anos. Essa relação não é mais
tão óbvia assim, graças, principalmente, às 5 letras que vocês já estão cansados
de ler no Rico Matinal: Selic.
Sem entrar no mérito da valorização ou desvalorização do imóvel em si, existem duas
frentes em que a queda da Selic traz vantagens à compra frente ao aluguel: o custo do
próprio financiamento e o chamado custo de oportunidade. Vamos por partes.
Até antes da pandemia, cada novo corte na Selic estava se traduzindo em novas taxas
nas linhas de crédito de financiamento imobiliário.
Os juros nos grandes bancos para esse produto, que giravam em torno de 15% ao
ano + TR em 2016, hoje são praticados em 8,3% ao ano + TR na média, de acordo
com os dados do Banco Central, chegando a taxas mínimas abaixo de 7,5% em alguns
dos maiores bancos do país (como Itaú e Bradesco). Ou seja, eles caíram pela metade
em alguns casos (veja abaixo):
Desde o início das medidas de quarentena impostas pelo coronavírus, as taxas

praticadas pelos bancos deixaram de cair, dada a incerteza do cenário de
inadimplência pelos grandes bancos.
Mas a Selic continuou caindo, e com isso entramos no tal "custo de oportunidade".
Esse termo, de forma simplificada, pode ser definido como o valor a que uma pessoa
renuncia ao tomar uma decisão - neste caso, a de desembolsar uma quantidade
significativa de dinheiro para dar entrada em um imóvel.
Suponha que, para comprar um apartamento, você precisa desembolsar R$ 100 mil reais
imediatamente na entrada.
Em 2016, quando a Selic estava em patamares historicamente altos, deixar esse dinheiro
aplicado em produtos considerados totalmente livres de risco (como o Tesouro Selic)
significaria receber cerca de R$ 14 mil em juros anualmente. O juro da aplicação mais
segura do país, à época, era, por vezes, superior ao juro pago em um
financiamento imobiliário.
A matemática deixava claro que, na maioria dos casos, era mais vantajoso deixar o
dinheiro aplicado, ganhando juros, do que desembolsar para comprar a casa própria via
financiamento, pagando juros - e viver de aluguel fazia mais sentido.
Hoje, com a Selic em 2,25% ao ano, o mesmo Tesouro Selic paga R$ 2.250 ao ano
menos impostos.
Em outras palavras, o custo de oportunidade caiu vertiginosamente, e começa a
fazer MENOS sentido continuar pagando aluguel (aquele dinheiro que não volta para
você) pelo ponto de vista financeiro.
Mas antes de sair ligando para o banco para tentar aprovar seu financiamento, saiba que
há outros fatores a considerar para entender se é vantajoso ou não, no seu caso em
específico, comprar um imóvel.
Os elementos principais desse cálculo são:
1. Prazo do financiamento
2. Valor total do imóvel, já considerando os juros
3. Rendimento do dinheiro disponível para entrada neste período
4. Valor do aluguel
5. Valor da parcela
6. Valorização esperada para o imóvel.
O prazo do financiamento é o que vai levar você ao valor total do imóvel. Quanto mais
longo, mais juros serão cobrados, e mais caro fica o imóvel.

Considerando um cenário em que o valor das parcelas seja igual ao valor do aluguel, se
o valor total do imóvel for inferior aos ganhos esperados pela aplicação do valor
que você já tem disponível, ainda é mais vantajoso viver de aluguel - e, se for o
caso, comprar um imóvel à vista posteriormente.
Exemplo: imagine que você vai comprar um imóvel cujo valor total, com juros, é R$ 400
mil, e dar R$ 100 mil de entrada. Se os R$ 100 mil renderem 5% ao ano, já descontados
impostos, após 30 anos (período de um financiamento), o valor final desse montante
seria de aproximadamente R$ 431 mil.
Nesse caso, podemos dizer que compensa esperar para comprar apenas caso você
imagine que a valorização do imóvel não vai fazer com que ele supere esse preço (ou
seja, que você conseguiria comprar um equivalente após os 30 anos à vista).
Por outro lado, se o valor do aluguel que você paga hoje for inferior ao da parcela do
financiamento, além de investir os R$ 100 mil da entrada, você poderia aportar
mensalmente essa diferença, aumentando o montante final da sua aplicação - e a
vantagem de viver de aluguel, nesse caso.
Sim, é extremamente complexo - e eu nem comecei a falar sobre custos de
manutenção e variação do preço da locação. Por sorte, ninguém precisa fazer essas
contas sozinho. Para ajudar, eu recomendo a calculadora do Fipezap e a da Urbe.me
(ideal para imóveis na planta) para ajudar a tomar essa decisão.
Fora isso, é claro, a decisão de comprar um imóvel muda a vida de uma pessoa, não
apenas financeiramente. Antes de fechar um negócio como esse, é preciso avaliar
muito bem o que isso implicará na sua rotina, seja pela área da cidade em que você vai
morar, seja pela responsabilidade de ter de arcar com vazamentos no apartamento
vizinho, por exemplo - isso não é só custo, é dor de cabeça também.
Vale lembrar, ainda, que vender um imóvel não é uma tarefa trivial, então você pode ficar
preso a esse ambiente por longos anos. Eu mesma não me sinto segura, ainda, de tomar
uma decisão como essa - não sei nem o que vou almoçar hoje, quem dirá onde quero
morar pelas próximas décadas.
De qualquer maneira, uma coisa é certa: seu financiamento vai custar muito menos se
você fizer um bom aporte inicial. E a melhor forma de ter dinheiro para dar entrada nos
seus sonhos é, sempre foi e deve continuar sendo por um bom tempo, investir.
Agenda da Semana
Quarta-feira, 24
16h00: EUA - Discurso de Bullard, Membro do FOMC

Quinta-feira, 25
9h30: EUA - PIB trimestral de primeiro trimestre (expec: -5,0%; ant: -5,0%)
9h30: EUA - Pedidos iniciais por seguro-desemprego (expec: 1,3 milhões; ant: 1,5
milhões)
Sexta-feira, 26
9h30: EUA - Gastos pessoais mensal de maio (expec: 9,0%; ant: -13,6%)
11h00: EUA - Confiança do consumidor Michigan (expec: 73,1; ant: 73,1)
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