O documento resume os principais pontos sobre o ITBI e o ITCD. O ITBI incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis e direitos a eles relacionados entre vivos. Já o ITCD incide sobre a transmissão causa mortis e doações de bens. Ambos os impostos são de competência dos municípios (no caso do ITBI) e dos estados (no caso do ITCD), incidindo sobre o valor venal dos bens transmitidos.

1. Tributação da
propriedade imobiliária:
ITBI e ITCD
Frederico Menezes Breyner
Mestre e Doutorando em Direito. Professor. Advogado.

2. ITBI
- Constituição:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(...)
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por
natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia,
bem como cessão de direitos a sua aquisição;
- CTN:
Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis
e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens
imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os
direitos reais de garantia;
III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.

3. ITBI – Aspecto material
- Transmissão inter vivos: necessidade de uma relação jurídica
entre duas pessoas. Ex.: não-incidência na aquisição da
propriedade por usucapião, pois é modo de aquisição originária
da propriedade (STF, RE 94.580/RS).
- Oneroso: ambas partes devem sofrer mutação patrimonial. Caso
apenas uma diminua seu patrimônio mediante ato gratuito, a
incidência é do ITCMD (doação). Não necessita pagamento em
dinheiro, pode haver incidência em caso de permuta, por
exemplo.
- Objeto: “bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de
direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como
cessão de direitos a sua aquisição”.

4. ITBI – Contribuintes
 Constituição:
Art. 156 (...) § 2º O imposto previsto no inciso II:
(...)
II - compete ao Município da situação do bem.
ITBI – Aspecto espacial
CTN: Art. 42. Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como
dispuser a lei.
ITBI – Base de cálculo
- CTN: Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos.
- Lançamento do ITBI e base de cálculo do IPTU: entendimento do STJ
ITBI – Alíquotas
Progressividade. Súmula 656/STF: é inconstitucional a lei que estabelece alíquotas
progressivas para o imposto de transmissão "inter vivos" de bens imóveis – ITBI, com base
no valor venal do imóvel. Novo entendimento o ITCD (RE 562.045/RS)

5. ITBI – Imunidade específica
- Constituição:
Art. 156 (...) § 2º O imposto previsto no inciso II:
I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de
pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos
decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se,
nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses
bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;
- CTN:
Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a
transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior:
I - quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em
pagamento de capital nela subscrito;
II - quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra
ou com outra.
Parágrafo único. O imposto não incide sobre a transmissão aos mesmos alienantes, dos
bens e direitos adquiridos na forma do inciso I deste artigo, em decorrência da sua
desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos.

6. ITBI – Regulamentação da imunidade
 CTN:
Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica
adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade
imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.
§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo
quando mais de 50% (cinqüenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica
adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição,
decorrer de transações mencionadas neste artigo.
§ 2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos
de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo
anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.
§ 3º Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o imposto,
nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa
data.
§ 4º O disposto neste artigo não se aplica à transmissão de bens ou direitos, quando
realizada em conjunto com a da totalidade do patrimônio da pessoa jurídica
alienante.

7. ITBI – Questões imunidade
 Aplica-se art. 36, parágrafo único do CTN ao caso de
extinção da pessoa jurídica? É necessário, nesse caso, o
retorno aos mesmos alienantes? Análise de simulação.
 Atividade preponderantemente em caso de PJs já em
atividade: cumulativamente nos dois anos antes e depois,
ou isoladamente em cada um deles?
 Se se constatar a preponderante atividade imobiliária,
quando se torna devido o imposto, viabilizando o
lançamento e a incidência de juros e multa? Da
transmissão ou da constatação da preponderância?

8. ITBI e Promessa de Compra e venda
 SÚMULA Nº 82 - SÃO INCONSTITUCIONAIS O IMPOSTO DE CESSÃO E A TAXA
SOBRE INSCRIÇÃO DE PROMESSA DE VENDA DE IMÓVEL, SUBSTITUTIVOS DO
IMPOSTO DE TRANSMISSÃO, POR INCIDIREM SOBRE ATO QUE NÃO TRANSFERE O
DOMÍNIO.
 É possível a antecipação da exigência por fato gerador presumido com base no
art. 150, §7º da Constituição?
 É possível ter a celebração da promessa de compra e venda nos termos do art.
1.225, VII e art. 1.417 do Código Civil? Vide Lei de BH que prevê como fato
gerador a “instituição e cessão do direito real do promitente comprador do
imóvel, nos termos do inciso VII do art. 1.225 e dos arts. 1.417 e 1.418 da Lei
Federal nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002” (art. 2º, §2º, III da Lei
5.492/88).
 Cessão de contrato de promessa de compra e venda: incide ITBI?

9. ITBI e Incorporação por administração/preço
de custo (Lei 4.951)
 Características do contrato: adquirentes de uma fração ideal de terreno constituem
condomínio e contratam a construção do imóvel, tendo ao final direito à unidade
correspondente à fração adquirida.
 Fato gerador do ITBI: aquisição da fração ideal.
 Base de cálculo do ITBI: Súmula 470/STF: ““O imposto de transmissão ‘inter vivos’ não
incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente
comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de
venda.”
 Lei nº 5.492/88 de BH (é válida a obrigação acessória discricionária?):
Art. 16 - Na aquisição de imóvel pronto para entrega futura, em construção, a base de cálculo do imposto será o valor venal do
imóvel como se pronto estivesse, apurado na forma prevista no art. 5º desta Lei.
§ 1º - No caso de aquisição de terreno, ou sua fração ideal, de imóvel construído ou em construção, deverá o contribuinte
comprovar que assumiu o ônus da construção, por conta própria ou de terceiros, mediante a apresentação dos seguintes
documentos:
I - contrato particular de promessa de compra e venda do terreno ou de sua fração ideal, com firmas reconhecidas;
II - contrato de prestação de serviços de construção civil, celebrado entre o adquirente e o incorporador ou construtor, com firmas
reconhecidas;
III - documentos fiscais ou registros contábeis de compra de serviços e de materiais de construção;
IV - quaisquer outros documentos que, a critério do fisco municipal, possam comprovar que o adquirente assumiu o ônus da
construção.
§ 2º - Na hipótese do § 1º deste artigo, a base de cálculo do imposto será o valor venal do terreno acrescido do valor venal da
construção existente no momento em que o adquirente comprovar que assumiu o ônus da construção.

10. ITCD
 Compete aos Estados instituir imposto sobre a “transmissão causa mortis e
doação, de quaisquer bens ou direitos” (art. 155, I);
 A competência para instituir o ITCD:
a) relativamente aos bens imóveis e respectivos direitos, pertence ao Estado em
que se localiza o bem (art. 155, § 1º, I);
b) relativamente aos bens móveis, títulos e créditos, pertence ao Estado em que
se processar o inventário ou arrolamento (art. 155, § 1º, II);
c) relativamente às doações, onde tiver domicílio o doador (art. 155, § 1º, II);
d) doador domiciliado no exterior ou de cujus com bens no exterior, ou residente
no exterior, ou que teve inventário processado no exterior, compete à lei
complementar definir o Estado competente para a cobrança (art. 155, § 1º, III, a
e b) . CTN: art. 41 – bens imóveis. Bens imóveis: ausência de previsão em lei
complementar. Tem os Estados a competência legislativa plena?

11. ITCD – Alíquotas e base de cálculo
 As alíquotas máximas são fixadas pelo Senado Federal (art. 155, § 1º, IV).
Atualmente, a alíquota máxima é de 8% (oito por cento), na forma da
Resolução 9/92.
 Progressividade admitida pelo STF: RE 562.045/RS
 Base de cálculo: valor venal dos bens transmitidos.

12. ITCD – Obrigações acessórias e lançamento em MG
 Prazo para entrega da declaração e pagamento: arts. 26 e 31 do RITCD
(Decreto Estadual nº 43.981/2005);
 Desconto na sucessão causa mortis para o caso de declaração e pagamento
em 90 dias: art. 23 do RITCD. Se não houver falsidade e a Fazenda discordar
apenas da avaliação, o lançamento suplementar deve manter o desconto (art.
23, §1º a 4º do RITCD). Também não é devida cobrança de multa e juros sobre
o valor a complementar (entendimento do CCMG: vide Acórdão
21.121/13/1ª).
 Qual a modalidade de lançamento?
 Prazo decadencial.
 Convênio entre Estados e RFB: exemplo de MG.

13. ITCD - Doações
 Fato gerador: contrato de doação ou transmissão de bens em razão da
doação?
 Necessidade de um contrato típico de doação, ou sempre que constatada a
liberalidade? O perdão de dívida é fato gerador? A liberação da dívida por
prescrição é fato gerador?

14. ITCD – Transmissão causa mortis
 Fato gerador: “Nas transmissões causa mortis, ocorrem tantos fatos geradores
distintos quantos sejam os herdeiros ou legatários” (art. 35, parágrafo único
do CTN).
 Súmula 113/STF: “O imposto de transmissão causa mortis é calculado sobre o
valor dos bens na data da avaliação”
 Alíquota e demais elementos definidores do imposto: data da abertura da
sucessão (art. 144 do CTN).
 Devem os Estados se submeter à forma de apuração do imposto prevista no
CPC/2015 no caso de inventário (arts. 630 a 638)?
 A jurisprudência do STJ concede ampla competência para o juiz do
inventário, cuja sentença de partilha define a exigibilidade do imposto
(Súmula 114 do STF e REsp 1.668.100/SP) e que ainda tem competência para
decidir sobre a isenção do imposto no caso de inventário (v.g., REsp. 143.542-
RJ), mas não no caso de arrolamento (REsp 1150356/SP).

15.  Meação, doação (partilha desigual) e renúncia à herança.
 Previdência privada: resgate pelo herdeiro beneficiário. Herança ou seguro?
Legislação específica e Código Civil.
ITCD – Casos controversos