O documento discute a alienação fiduciária e afirma que: (1) Uma vez constituída a alienação fiduciária sobre um imóvel, este é retirado da esfera patrimonial do devedor e transferido ao credor, de modo que não pode haver uma segunda alienação fiduciária sobre o mesmo imóvel; (2) A propriedade transferida ao credor fiduciário é uma propriedade resolúvel e estranha, que serve apenas como garantia da dívida e não transfere os direitos de uso e fruição sobre o imóvel; (3) O

1. A Constituição de duas garantias fiduciárias sobre um
mesmo imóvel simultaneamente
Francisco José Rezende dos Santos

2. Alienação Fiduciária
• A Alienação Fiduciária é um instituto jurídico, que se destina a
garantir operações de financiamento imobiliário, pelo qual o
devedor, chamado fiduciante, com escopo de garantia de
obrigação contratada, transfere ao credor, chamado fiduciário, a
propriedade do bem. No caso de bens imóveis, com o registro
deste negócio jurídico no Registro de Imóveis, constitui-se a
chamada propriedade fiduciária e, neste momento, dá-se o
desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante (devedor da
obrigação) o possuidor direto, e o fiduciário (credor da obrigação)
o possuidor indireto do bem. O fiduciário recebe a propriedade
numa condição resolutiva, ou seja, obriga-se a devolvê-la se o
fiduciante cumprir a obrigação contratada.

3. Alienação Fiduciária
• “a propriedade resolúvel é a que encontra no próprio título
constitutivo a causa de sua extinção. As próprias partes, ou
a lei, estabelecem uma condição resolutiva. No caso de
alienação fiduciária de imóvel em garantia, se o devedor
fiduciante pagar a dívida, a propriedade não se consolidará
em nome do credor fiduciário. E, se o devedor não pagar a
dívida, a propriedade se consolidará em nome do fiduciário,
que solicitará ao Registro de Imóveis a consolidação da
propriedade plena em seu nome, apresentando
comprovante de pagamento do ITBI.”
(João Batista Gualhardo)

4. Alienação Fiduciária
Pergunta: A alienação fiduciária pode ser constituída em graus
subsequentes?
Resposta:
Em que pese respeitáveis entendimentos em sentido contrário,
uma vez alienado fiduciariamente o imóvel este é retirado da
esfera patrimonial do devedor e transferido, em caráter resolúvel,
ao credor (arts. 22 e 23, da Lei nº 9.514/1997). Por não integrar o
patrimônio do devedor, este não poderá ser dado em nova
garantia, como acontece com a hipoteca, por exemplo. Assim,
podemos concluir que a alienação fiduciária não admite novas
vinculações em graus subsequentes, ainda que em favor do
mesmo credor.
(IRIB - BE4146 de 13 de março de 2012)

5. Alienação Fiduciária
“A resposta a essa questão não comporta divagações e/ou
conjecturas, pois, ao dispor que o registro do contrato de
alienação fiduciária opera a transferência da propriedade do
imóvel para o fiduciário, a lei não dá margem a outra
interpretação a não ser a de que a partir desse ato de
registro o fiduciante estará despojado da propriedade, e,
portanto, impossibilitado juridicamente de transferir
novamente o imóvel para quem quer que seja ou novamente
onerá-lo, em qualquer grau, pois, repita-se, não é mais
titular do imóvel.”
(Melhim Namem Chalhub e Afranio Carlos Camargo Dantzger )

6. Alienação Fiduciária
P. ........................Indaga-se se os aditivos (de Cédula Rural) podem ser
aceitos e em caso afirmativo, como proceder ao registro da alienação
fiduciária em garantia, por extensão à cédula já garantida por alienação
fiduciária do mesmo imóvel.
R. Um imóvel alienado fiduciariamente não pode, de novo, ser alienado
fiduciariamente, porque o antigo "proprietário" não tem mais a
disponibilidade. Assim, não se pode registrar, ainda que ao mesmo
credor, duas alienações fiduciárias do mesmo imóvel, salvo se os
aditivos, muito bem redigidos, consignarem, expressamente, que a
alienação fiduciária do imóvel matriculado sob o n. tal, registrada sob o
n. tal na matrícula é suficiente para garantir a(s) cédula(s) de crédito, o
que levaria a uma averbação na matrícula do imóvel, para consignar que
a alienação registrada sob o n. tal garante também as cédulas de crédito
de tais valores, registradas no livro 3 em tais datas sob tais números,
valores esses (ou débitos) que serão pagos da seguinte forma..........
Boletim IRIB nº 263 – abril de 1999

7. Alienação Fiduciária
• a)- alienação fiduciária “elástica”: não é possível, nos mesmos moldes
que ocorre com a hipoteca, que após a constituição de propriedade
fiduciária para garantia de uma dívida, o credor constitua nova dívida e
queira que aquela AF já constituída e registrada passe a garantir
também esta nova dívida, como se a garantia fosse elástica. Ex: houve
uma dívida de R$ 5.000,00 para a qual foi constituída AF sobre
determinado bem. O devedor faz nova dívida de R$ 10.000,00,
mencionando que a mesma propriedade fiduciária passa a garantir as
duas dívidas. Isso não é possível, assim como ocorre com a hipoteca. O
MM Juiz Dr. Narciso Orlandi Neto, no Proc. 1.006/81, da 1ª VRPSP,
sentenciou que o aumento de crédito a ser garantido pela hipoteca
anteriormente registrada, mesmo envolvendo as mesmas partes
contratantes, configurava uma segunda hipoteca e importava novo
registro.
(Maria do Carmo Campos Couto)

8. Alienação Fiduciária
• “É certo que sempre que ocorrer elevação do
crédito anteriormente concedido, configura-se a
constituição de nova hipoteca, a qual será alvo de
novo registro em respeito aos princípios que regem
o instituto hipotecário.´
( Ademar
Fioranelli )

9. Alienação Fiduciária
• “A definição dominante de direitos de propriedade, tanto em
Economia como em Direito, é de propriedade como sendo
um conjunto de direitos sobre um recurso que o dono está
livre para exercer e cujo exercício é protegido contra a
interferência por outros agentes. Este conjunto de direitos
pode, exemplificadamente, incluir o direito de vender a terra,
deixa-la de herança, subdividi-la, cerca-la e impedir que
outros a atravessem.”
(Nelson Rosenvald)

10. Alienação Fiduciária
O devedor da obrigação ou fiduciante que é o proprietário da
plenitude do imóvel, transfere ao credor ou fiduciário o
direito de propriedade resolúvel sobre o imóvel, mas
conserva o direito real de aquisição, sob condição
suspensiva, em posição de se tornar novamente proprietário
do bem que transmitira em caráter resolúvel ao credor
fiduciário.
Em decorrência da transmissão deste direito, a posse, como
visualização do domínio, é desdobrada, ficando o fiduciante
com a posse direta, e o fiduciário com a posse indireta.
(Melhim Chalhub)

11. Alienação Fiduciária
• Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem
qualquer efeito perante o fiduciário ou seus
sucessores, a contratação ou a prorrogação de
locação de imóvel alienado fiduciariamente por
prazo superior a um ano sem concordância por
escrito do fiduciário.
(Lei
9.514/97)

12. Alienação Fiduciária
“Nesse contexto, no entanto, credor e devedor podem defender suas
posses contra terceiros. Se o imóvel for invadido, ambos poderão ajuizar
ação de reintegração.”
“A propriedade transferida ao credor fiduciário é estranha. O direito de
propriedade deixa claro que a pessoa pode usar, fruir, dispor e
reivindicar. O credor fiduciário tem a propriedade resolúvel da coisa que
está destituída da maioria dos poderes. Ele não pode usar, dispor nem
fruir dela, portanto, embora ele tenha formalmente a propriedade, trata-
se de uma propriedade de afetação, de uma propriedade por destinação
própria, ou seja, é uma garantia para o adimplemento da obrigação. A
propriedade serve apenas para essa finalidade, razão pela qual o credor
fiduciário não possui os direitos fundamentais do dono.”
(Francisco Eduardo
Loureiro)

13. Alienação Fiduciária
“A exclusividade é um princípio que se dirige ao domínio, pois não pode
haver mais de um domínio sobre o mesmo bem. Só uma pessoa
pode usar, fruir e dispor o objeto, na medida em que o domínio é uno
e indivisível. Daí a inviabilidade de se estabelecer um direito real
onde outro da mesma natureza já esteja presente.
Ao contrário do que se possa supor, no condomínio tradicional não há
elisão ao princípio da exclusividade, eis que, pelo estado de indivisão
do bem, cada um dos proprietários detém fração ideal do todo. Há
pluralidade de sujeitos em um dos pólos da relação jurídica.......
Portanto, é possível que muitos tenham direito de propriedade, sem
que isto afaste a unidade do domínio. Um proprietário pode ter 33%
do direito de propriedade, cuidando-se de um direito indivisível, sem
que isto imponha qualquer fracionamento em seu domínio, que é
indivisível.”
(Nelson
Rosenvald)

14. Alienação Fiduciária
Muito obrigado.
Francisco José Rezende dos Santos