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PASSO A PASSO
COMPRAR IMOVEL
FLORIDA
Corretagem: O sistema de corretagem de
imóveis na Flórida é um pouco diferente
do Brasil. Aqui utilizamos em média 2 pro-
fissionais envolvidos com uma venda/
compra de imóveis, um para defender os
interesses do vendedor e o outro para de-
fender os interesses do comprador. Geral-
mente, salvo negócios comercias ou ne-
gociações pré-estabelecidas, o vendedor
é responsavel pelo pagamento da
1 PROCESSO DA
COMPRA
comissão na transação, e a mesma será
dividida entre o corretor do comprador e
o corretor do vendedor. O banco de da-
dos de imóveis em cada estado é único,
portanto todo corretor tem acesso à
tudo que está disponível no mercado, in-
dependente da imobiliária, garantindo
assim que nossos clientes tenham consi-
gam a melhor oportunidade dentro do
que estão buscando.
Transferência de Fundos: A transferência
de fundos para a compra do imóvel de-
verá ser feita dentro das regras do
Banco Central do Brasil. Uma conta
bancária deverá ser aberta em nome da
pessoa que efetuará a transferência.
Esta pessoa deverá ser aprovada pelo
Banco Central para transferir os fundos
para sua conta no exterior. Nenhum im-
posto é devido para transferência, nem
por parte dos Estados Unidos, nem pelo
Brasil. Existem empresas que proces-
sam esta transferência. Além dos ban-
cos comerciais de seu relacionamento,
indicaremos uma empresa que transfere
fundos do Brasil para EUA.
2
PROPOSTA
E
CONTRATO
3
PROPOSTA E CONTRATO:
Ao escolher o imóvel, executamos uma oferta formal
(contrato) com as condições da compra, como data do
fechamento (no caso de compra a vista de 15 a 30
dias, no caso de financiamento de 30 a 45 dias), valor
total da compra, valor do depósito (geralmente de 5 a
10% do valor da compra), tipo de financiamento (para
compras financiadas), prazos de vistoria e inspeções,
condições do imóvel e outras condições (que variam
em cada caso). Este contrato deverá ser assinado e
encaminhado junto com o valor do depósito, com-
provante de fundos (compra à vista) ou pré-aprovação
do financiamento. Quando a oferta é aceita, fazemos
uma inspeção do imóvel, para garantia de que o
mesmo está nas condições desejadas. O custo desta
inspeção varia em função do tamanho do imóvel e da
dificuldade do trabalho (geralmente de $300 a $750) e
deverá ser paga pelo comprador. E a transferência de
divisas deverá ser efetuada neste período, para que o
fechamento seja feito na data marcada. Caso haja al-
gum problema com a inspeção ou com o estudo da es-
critura, a compra não será efetuada e, ou retificamos e
renogociamos os custos, ou o depósito será devolvido.
Caso o comprador não cumpra as datas, ou de-
sista sem motivo contratual, o depósito fica com
o vendedor. Conta no Banco e
Contador: Você terá que ter uma conta
corrente em um banco local. Os docu-
mentos necessários são apenas passa-
porte e comprovante de endereço no
Brasil, como um extrato bancário, e $25
dólares. Também vamos conversar com
um contador, que lhe irá explicar as difer-
enças de pessoa física e jurídica aqui, e
indicar as melhores opções para casa
situação.
Custos para o Comprador: O custo de
uma transação imobiliária varia em
função de vários fatores. Este custo é o
somatório de taxas cobradas pela com-
panhia de títulos, impostos, condomínio,
taxas cobradas pela instituição fi-
4
nanceira (no caso de financiamento) e outras pequenas taxas
para processamento de documentos. Estes custos somados
são em média entre 1.5 e 2% do valor da compra no caso de
compra à vista, e entre 5 a 7% no caso de financiamento.
Financiamento: O financiamento para estrangeiros, no mo-
mento, está disponível por algumas instituições financeiras nas
seguintes condições: 1) Entrada 30% e 50% financiado em até
30 anos com juros entre 3.5 e 5% ao ano, dependendo do pa-
cote 2)O aplicante deverá ser aprovado pelo banco e as con-
dições podem variar em função da instituição financeira e do
imóvel. Nem todos os imóveis se qualificam para financia-
mento.
Tipos de Propriedade: Temos as propriedades prontas e pro-
priedades consideradas para nos como lancamentos, que
aqui ficam pronto em 2 anos e que a venda se faz atraves de
um Consultor que lhe represente ,e muito importante a pres-
5
enca de seu Consultor (corretor) para que lhe informe os incenti-
vos, clausulas contratuais,seus direitos e deveres, data da en-
trega, prazos, financiamento, etc.Ou seja um profissional que te
represente, sendo que isto ja esta incluso no valor do imovel,
caso voce nao tenha o seu Consultor voce vai usar o Consultor da
propria Incorporadora nenhuma vantagem voce tera em relacao
ao valor e nao tera uma pessoa que represente os teus interesses
e sim um profissional que representa a Incorporadora,, tenha
certeza que a presenca de seu representatnte lhe proporciona inu-
meras vantagens.
6
Este artigo trata principalmente do planejamento tributário para pessoas físicas ou
jurídicas estrangeiras e não residentes que planejam fazer investimentos de menor
porte no mercado imobiliário dos Estados Unidos (doravante, “Investidor
Estrangeiro”).1
Como resultado de 35 anos de experiência na área imobiliária da Flórida com inves-
tidores estrangeiros que compram apartamentos, residências menores e vários ou-
tros tipos de investimento imobiliário nos EUA, este artigo tem também algumas
sugestões práticas para o Investidor Estrangeiro.
7
Planejamento Tributário Ate 500.00 mil
Definições dos Impostos dos EUA
O investidor estrangeiro terá que considerar três impostos diferentes que inO
imposto de renda dos EUA é aplicado sobre a renda anual líquida e sua
alíquota varia de 15% a até 35%, tanto para pessoas físicas como jurídicas.
Há o imposto sobre os lucros obtidos com a venda de investimentos que é d
somente 15% para um contribuinte individual, mas que pode chegar a 35%
para um contribuinte empresa.
O imposto sobre a herança deixada por uma pessoa física estrangeira não
residente que, ao falecer, tenha propriedades imobiliárias nos EUA ou ações
de certos tipos de entidades que possuam imóveis nos EUA. Os primeiros
US$60.000 de valor estão excluídos. A partir daí, o imposto sobre a herança
pode chegar a 45% do valor patrimonial do imóvel.
Finalmente, há o imposto sobre doações que incide quando uma pessoa
física estrangeira não residente doa propriedades imobiliárias dos EUA a ter-
ceiros. O valor deste imposto pode ser tão alto quanto o imposto sobre her-
anças, dependendo do valor da doação.
8
Tendo tudo isto em vista, podemos anali-
sar as várias opções de investimento
imobiliário nos EUA.
1. Propriedade de Imóveis nos EUA por
Pessoas Físicas
2. Um Investidor Estrangeiro pessoa
física poderá possuir imóveis nos
EUA em seu próprio nome individual.
Esta é a forma mais simples de pro-
priedade, que exige o mínimo de bu-
rocracia e papelada. Se o imóvel for
alugado, o proprietário pessoa física
terá que apresentar declaração de im-
posto de renda pessoal nos EUA infor-
mando a renda obtida no país. Esta
forma de propriedade é escolhida
somente por uma pequena parcela de
Investidores Estrangeiros. Isto ocorre
por pelo menos duas razões. A pri-
meira razão tem a ver com a responsa-
bilidade civil. O proprietário do imóvel
nos EUA será pessoalmente re-
sponsável por quaisquer dados resul-
tantes ou associados a essa proprie-
dade. Normalmente, um seguro é sufi-
ciente para cobrir indenizações desse
tipo, mas a maioria dos investidores
não deseja se expor pessoalmente à
responsabilidade civil individual. Além
disso, os investidores de muitos
países têm medo de revelar o valor de
seus investimentos por razões de se-
gurança, particularmente se forem
grandes investimentos. O nome do in-
vestidor – como proprietário imo-
biliário dos EUA – constará dos regis-
tros públicos do local onde se encon-
tra a propriedade. Esta forma de pro-
priedade é a mais vantajosa em ter-
mos de imposto de renda. O investi-
dor pessoa física paga imposto
somente sobre a renda auferida nos
EUA. Como ele pode deduzir as
despesas com o imóvel e os custos
de depreciação, acabará pagando
somente um imposto operacional, fi-
cando sujeito portanto a uma alíquota
relativamente baixa. O imposto sobre
o lucro obtido com a venda do imóvel
será de somente 15% para 20%. Ao
escolher possuir imóveis nos EUA de
forma individual, o investidor estran-
geiro pessoa física poderá estar su-
jeito a um imposto sobre heranças
caso esta propriedade ainda esteja
sob seu nome por ocasião de sua
morte.
2. Propriedade de uma Companhia de
Responsabilidade Limitada
Os Investidores Estrangeiros podem
usar uma entidade aceitável em
qualquer estado dos EUA, conhecida
9
como companhia de responsabilidade limitada. Este
tipo de companhia é tratado como se não existisse
para fins de imposto de renda dos EUA e, portanto,
as conseqüências tributárias de possuir uma compan-
hia de responsabilidade limitada que, por sua vez,
possua imóveis nos EUA são semelhantes às con-
seqüências tributárias descritas acima para um investi-
dor individual. Mas a grande diferença é que a com-
panhia de responsabilidade limitada, como o próprio
nome indica, limita a responsabilidade pessoal do in-
vestidor por prejuízos relacionados ao investimento
imobiliário. O que isto significa é que o patrimônio pes-
soal do investidor estrangeiro pessoa física não fica exposto às
obrigações ou passivo do investimento. Este é geralmente o mel-
hor veículo para um investidor de menor porte no Mercado imo-
biliário dos EUA. A companhia de responsabilidade limitada per-
mite o melhor tratamento em termos de imposto de renda e uma
responsabilidade limitada para o investidor.
10
3. A Empresa Estrangeira
Como regra geral, não é uma boa idéia para um investidor estran-
geiro usar uma empresa estrangeira que, por sua vez, invista diretamente em pro-
priedade imobiliária nos EUA. A razão é que as empresas estrangeiras que inves-
tem em imóveis nos EUA podem se sujeitar não só ao imposto de renda das empre-
sas dos EUA mas também a um imposto sobre sucursais, o qual corresponde a
30% dos lucros não distribuídos que foram obtidos nos EUA por esse investidor es-
trangeiro corporativo. No entanto, uma empresa estrangeira é, com
freqüência, o veículo de investimento preferido por um investidor es-
trangeiro que esteja investindo somas significativas (US$ 1 milhão ou
mais) em propriedades imobiliárias dos EUA. A razão é que o imposto
sobre a herança tem o potencial de tornar-se um passivo considerável
para as grandes fortunas investidas na área imobiliária dos EUA, e o
imposto sobre heranças dos EUA pode ser evitado completamente se
o Investidor Estrangeiro pessoa física for o dono de uma empresa es-
trangeira que, por sua vez, possua os imóveis nos EUA. Não há im-
posto sobre a herança nesta situação porque quando o investidor es-
11
trangeiro morre, ele terá somente transferido aos herdeiros as ações
na empresa estrangeira e não uma participação direta em imóveis nos EUA.
12
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4. Propriedade de Empresa dos EUa
O uso de uma empresa dos EUA por um Investidor Estrangeiro pessoa
física que investe em imóveis nos EUA é muito limitado por si só. A
razão é que as ações do capital de uma empresa dos EUA que pos-
sua imóveis nos EUA serão também incluídas no espólio do investidor
estrangeiro se ao morrer, esse investidor estrangeiro ainda possuir as
ditas ações. Assim, possuir uma empresa (“corporation”) nos EUA com
o fim de investir em imóveis não resolve nenhum problema ligado a im-
posto sobre heranças nos EUA. Na verdade, isto cria uma carga
tributária adicional para o investidor estrangeiro em imóveis nos Esta-
dos Unidos. A razão é que se aplica a uma empresa dos Estados Uni-
dos um imposto de renda sobre o lucro com a venda de propriedade
imobiliária que poderá ser mais elevado do que o imposto sobre o in-
vestidor estrangeiro pessoa física. “Diferentemente do imposto sobre
uma pessoa física, cujo limite é de 20%, o imposto corporativo pode
chegar a 35%.” Além disso, pode haver dupla tributação quando a em-
presa dos EUA paga dividendos a um investidor estrangeiro. Há,
13
porém, duas situações em que o investimento
em imóveis nos Estados Unidos através da pro-
priedade de uma empresa nos Estados Unidos
faz sentido, que são as seguintes:
Doação de Ações
Se a intenção final do investidor estrangeiro pes-
soa física for a de doar a terceiros (familiares,
etc.) as ações que esse investidor detém numa
companhia dos EUA que possua imóveis nos
EUA, nenhum imposto será aplicado nos EUA à
doação dessas ações, o que ocorreria se o
próprio imóvel fosse doado diretamente. Assim,
o imposto sobre heranças pode ser evitado, sem
que haja qualquer imposto a pagar sobre
doações, se as ações de uma companhia dos
Estados Unidos que possua propriedades imo-
biliárias forem transferidas antes da morte do
dito investidor estrangeiro. Ao doar as ações, o
proprietário original evita o pagamento do im-
posto sobre herança.
5. Empresa Estrangeira e Empresa dos EUA.
Outro uso extremamente importante de uma em-
presa nos EUA é quando ela faz parte de uma
cadeia de empresas que possui, no final das
contas, o imóvel nos EUA. Por exemplo, se o In-
vestidor Estrangeiro criar uma empresa estran-
geira que se torne proprietária em 100% de uma
empresa dos EUA que, por sua vez, é propri-
etária do imóvel dos EUA, o Investidor Estran-
geiro poderá evitar completamente o pagamento
do imposto sobre herança dos EUA, já que nada
nos EUA é transferido em caso de morte do In-
vestidor Estrangeiro. Este método de proprie-
dade é geralmente recomendado para grandes
investimentos em imóveis nos Estados Unidos,
em que o imposto sobre a herança pode se tor-
nar uma consideração importante. No entanto,
ele introduz também o potencial de dupla tribu-
tação e outras armadilhas e benefícios fiscais
que devem ser aplicados individualmente.
Seguro de Vida a Termo
Outra alternativa para se ter ambas as vanta-
gens em termos de tributação dos EUA é que
um investidor pode pagar o imposto de renda
nos EUA como investidor pessoa física ou como
uma companhia de responsabilidade limitada,
sem ter que se preocupar com o efeito do im-
posto sobre heranças que os Estados Unidos
aplicaria em caso de morte. Esta alternativa per-
mite que o Investidor Estrangeiro adquira “se-
guro de vida a termo” suficiente que pague
somente um benefício em caso de morte para o
período contemplado de duração do investi-
mento.
Por exemplo, vamos imaginar que um investidor
invista meio milhão de dólares em imóveis nos
Estados Unidos e que esse investimento du-
plique de valor e ainda seja de propriedade do
Investidor Estrangeiro (ao valor patrimonial de 1
milhão de dólares) por ocasião da sua morte.
Digamos que o imposto sobre heranças dos
EUA seja de US$350.000 sobre o valor do
imóvel(eis) nos Estados Unidos. O custo anual
de uma apólice de seguro de vida com valor se-
gurado de US$350.000 pelo prazo, digamos, de
dez anos e para uma pessoa relativamente
jovem não será nem um pouco proibitivo.
14
Planejamento Tributário para Estrangei-
ros que Investem Mais de 1 Milhão de
Dólares em Imóveis nos EUA
Este artigo trata principalmente do plane-
jamento tributário para pessoas físicas
ou jurídicas estrangeiras e não residen-
tes que planejam fazer investimentos de
grande porte no mercado imobiliário dos
Estados Unidos (doravante, “Investidor
Estrangeiro”). Considera-se como investi-
mentos de grande porte os de um mil-
hão de dólares (US$1.000.000) ou
mais.1
Como resultado de 35 anos de experiên-
cia na área imobiliária da Flórida com in-
vestidores estrangeiros que compram
shopping centers, apartamentos para
aluguel, prédios de apartamentos para
aluguel, galpões, terrenos e empreendi-
mentos imobiliários de todos os tipos,
este artigo tem também algumas
sugestões práticas para o Investidor Es-
trangeiro.
Definição dos Impostos dos EUA
O investidor estrangeiro terá que consid-
erar três impostos diferentes que in-
cidem nos EUA: o imposto de renda, o
imposto sobre heranças e o imposto so-
bre doações.2
O imposto de renda dos EUA é aplicado
sobre a renda anual líquida e sua
alíquota varia de 15% a até 35%, tanto
para pessoas físicas como jurídicas. Há
o imposto sobre os lucros obtidos com a
venda de investimentos que é de
somente 15% para um contribuinte indi-
vidual, mas que pode chegar a 35%
para um contribuinte empresa.
O imposto sobre a herança deixada por
uma pessoa física estrangeira não resi-
dente que, ao falecer, tenha proprie-
dades imobiliárias nos EUA ou ações de
certos tipos de entidades que possuam
imóveis nos EUA. Os primeiros
US$60.000 de valor estão excluídos. A
partir daí, o imposto sobre a herança
pode chegar a 45% do valor patrimonial
do imóvel.
Finalmente, há o imposto sobre doações
que incide quando uma pessoa física es-
PLANEJAMENTO TRIBUTARIO ACIMA
DE 1 MILHAO
15
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labore et dolore
magna aliqua.
trangeira não residente doa propriedades imobiliárias dos
EUA a terceiros. O valor deste imposto pode ser tão alto
quanto o imposto sobre heranças, dependendo do valor
da doação.
Investidor Estrangeiro Individual – O Problema do Imposto
sobre Heranças
Como regra geral, uma pessoa física estrangeira que in-
vista em imóveis nos EUA um capital igual ou superior a
US$1.000.000 terá que usar uma empresa constituída fora
dos EUA (Empresas Estrangeiras) em algum ponto da sua
estrutura de investimentos, se quiser evitar pagar imposto
sobre heranças nos EUA.
Há muitas exceções a esta regra geral, apesar de esta
ainda ser a regra geral. O imposto sobre heranças dos
EUA é tão oneroso que, geralmente, o Investidor Estran-
16
geiro pessoa física não vai querer expor
seu espólio a ter que pagar um imposto
elevado aos Estados Unidos em caso
de sua morte.
O imposto sobre a herança pode não
ser um fator importante a considerar se
ocorrerem algumas exceções. Por exem-
plo, se o Investidor Estrangeiro for de
um país com o qual os Estados Unidos
assinaram um Tratado de Imposto sobre
Heranças, este imposto dos EUA
poderá não se aplicar ao estrangeiro.
Além disso, se o Investidor Estrangeiro
pessoa física for de um país que tem
seu próprio imposto elevado sobre her-
anças, ele talvez não tenha que se preo-
cupar muito com o mesmo imposto nos
EUA porque este pode ser creditado ao
pagamento do imposto sobre heranças
no próprio país do Investidor Estran-
geiro, de forma a não haver dupla tribu-
tação.
Mas, na maioria dos casos, o Investidor
Estrangeiro pessoa física terá que se va-
ler da posse de uma Empresa Estran-
geira como companhia holding ou como
proprietária direta do imóvel nos EUA.
Essa solução ao problema, que consiste
na posse de uma Empresa Estrangeira
tem um inconveniente: se, por um lado,
ela protege o Investidor Estrangeiro do
imposto sobre heranças dos EUA, por
outro lado, esse Investidor, por ser dono
da empresa, terá que pagar um imposto
de renda mais alto sobre o aluguel que
receber do imóvel e sobre a eventual
venda desse imóvel, porque o imposto
sobre ganhos de capital é mais alto para
empresas do que para pessoas físicas.
Seguro de Vida a Termo
Outra alternativa para se ter ambas as
vantagens em termos de tributação dos
EUA é que um investidor pode pagar o
imposto de renda nos EUA como investi-
dor pessoa física ou como uma compan-
hia de responsabilidade limitada, sem
ter que se preocupar com o efeito do im-
posto sobre heranças que os Estados
Unidos aplicaria em caso de morte pre-
matura. Para isto, ele compraria um se-
guro de vida em valor correspondente à
sua possível exposição nos EUA em ter-
mos de imposto sobre heranças. Esta al-
ternativa permite que o Investidor Estran-
geiro adquira “seguro de vida a termo”
suficiente que pague somente um be-
nefício em caso de morte para o período
contemplado de duração do investi-
mento. Dependendo da idade dos inves-
tidores, esta pode ser uma solução bas-
tante econômica.
17
Por exemplo, vamos imaginar que um investidor invista meio mil-
hão de dólares em imóveis nos Estados Unidos e que esse investi-
mento duplique de valor e ainda seja de propriedade do Investidor
Estrangeiro (ao valor patrimonial de 1 milhão de dólares) por oca-
sião da sua morte. Digamos que o imposto sobre heranças dos
EUA seja de US$350.000 sobre o valor do imóvel(eis) nos Estados
Unidos. O custo anual de uma apólice de seguro de vida com
valor segurado de US$350.000 pelo prazo, digamos, de dez anos
e para uma pessoa relativamente jovem não será nem um pouco
proibitivo.
Imposto de Renda e sobre Ganhos de Capital
18
Tendo tudo isto em mente, podemos
analisar as várias opções de proprie-
dade de imóveis nos EUA por parte de
um Investidor Estrangeiro de maior
porte.
1. Propriedade de Imóveis nos EUA por
Pessoas Físicas.
Um Investidor Estrangeiro pessoa física
poderá possuir imóveis nos EUA em seu
próprio nome individual. Esta é a forma
mais simples de propriedade, que exige
o mínimo de burocracia e papelada. Se
o imóvel for alugado, o proprietário pes-
soa física terá que apresentar decla-
ração de imposto de renda pessoal nos
EUA informando a renda obtida no país.
Esta forma de propriedade é escolhida
somente por uma pequena parcela de
Investidores Estrangeiros. Isto ocorre
por pelo menos duas razões. A primeira
razão tem a ver com a responsabilidade
civil. O proprietário do imóvel nos EUA
será pessoalmente responsável por
quaisquer dados resultantes ou associa-
dos a essa propriedade. Normalmente,
um seguro é suficiente para cobrir in-
denizações desse tipo, mas a maioria
dos investidores não deseja se expor
pessoalmente à responsabilidade civil
individual.
Além disso, os investidores de muitos
países têm medo de revelar o valor de
19
seus investimentos por razões de se-
gurança, particularmente se forem
grandes investimentos. O nome do inves-
tidor – como proprietário imobiliário dos
EUA – constará dos registros públicos
do local onde se encontra a proprie-
dade.
Esta forma de propriedade é a mais van-
tajosa em termos de imposto de renda.
O investidor pessoa física paga imposto
somente sobre a renda auferida nos
EUA. Como ele pode deduzir as despe-
sas com o imóvel e os custos de depre-
ciação, acabará pagando somente um
imposto operacional, ficando sujeito por-
tanto a uma alíquota relativamente
baixa.
O imposto sobre o lucro obtido com a
venda do imóvel será de somente 15%
para 20%.
Ao escolher possuir imóveis nos EUA de
forma individual, o investidor estrangeiro
pessoa física poderá estar sujeito a um
imposto sobre heranças caso esta pro-
priedade ainda esteja sob seu nome por
ocasião de sua morte.
2. Propriedade de uma Companhia de
Responsabilidade Limitada.
Os Investidores Estrangeiros podem
usar uma entidade aceitável em
qualquer estado dos EUA, conhecida
como companhia de responsabilidade
limitada. Este tipo de companhia é
tratado como se não existisse para fins
de imposto de renda dos EUA e, por-
tanto, as conseqüências tributárias de
possuir uma companhia de responsabili-
dade limitada que, por sua vez, possua
imóveis nos EUA são semelhantes às
conseqüências tributárias descritas
acima para um investidor individual. O
imposto sobre heranças incide também
sobre um imóvel dos EUA cujo dono
seja uma companhia de responsabili-
dade limitada.
Mas a grande diferença é que a compan-
hia de responsabilidade limitada, como
o próprio nome indica, limita a responsa-
bilidade pessoal do investidor por pre-
juízos relacionados ao investimento imo-
biliário.
O que isto significa é que o patrimônio
pessoal do investidor estrangeiro pes-
soa física não fica exposto às obri-
gações ou passivo do investimento. A
companhia de responsabilidade limitada
permite o melhor tratamento em termos
de imposto de renda e uma responsabili-
dade limitada para o investidor.
3. Propriedade de Empresa dos EUA.
20
O uso de uma empresa dos EUA por um
Investidor Estrangeiro pessoa física que
investe em imóveis nos EUA é muito limi-
tado por si só. A razão é que as ações
do capital de uma empresa dos EUA
que possua imóveis nos EUA serão
também incluídas no espólio do investi-
dor estrangeiro se ao morrer, esse inves-
tidor estrangeiro ainda possuir as ditas
ações. Assim, possuir uma empresa
(“corporation”) nos EUA com o fim de in-
vestir em imóveis não resolve nenhum
problema ligado a imposto sobre her-
anças nos EUA. Na verdade, isto cria
uma carga tributária adicional para o in-
vestidor estrangeiro em imóveis nos Esta-
dos Unidos. A razão é que se aplica a
uma empresa dos Estados Unidos um
imposto de renda sobre o lucro com a
venda de propriedade imobiliária que
poderá ser mais elevado do que o im-
posto sobre o investidor estrangeiro pes-
soa física. Diferentemente do imposto so-
bre uma pessoa física, cujo limite é de
20%, o imposto corporativo pode che-
gar a 35%.
Há, porém, uma situação em que in-
vestir em propriedade imobiliária nos Es-
tados Unidos através da propriedade de
uma empresa nos Estados Unidos faz
sentido. É a seguinte:
Doação de Ações
Se a intenção final do investidor estran-
geiro pessoa física for a de doar a tercei-
ros (familiares, etc.) as ações que esse
investidor detém numa companhia dos
EUA que possua imóveis nos EUA, nen-
hum imposto será aplicado nos EUA à
doação dessas ações, o que ocorreria
se o próprio imóvel fosse doado direta-
mente. Assim, o imposto sobre heranças
pode ser evitado, sem que haja
qualquer imposto a pagar sobre
doações, se as ações de uma compan-
hia dos Estados Unidos que possua pro-
priedades imobiliárias forem transferidas
antes da morte do dito investidor estran-
geiro.
4. A Empresa Estrangeira.
Como regra geral, não é uma boa idéia
para um investidor estrangeiro usar uma
empresa estrangeira que, por sua vez,
invista diretamente em propriedade imo-
biliária nos EUA. A razão é que as em-
presas estrangeiras que investem em
imóveis nos EUA podem se sujeitar não
só ao imposto de renda das empresas
dos EUA mas também a um imposto so-
bre sucursais, o qual corresponde a
30% dos lucros não distribuídos que fo-
ram obtidos nos EUA por esse investidor
estrangeiro corporativo.
21
No entanto, uma empresa estrangeira é,
com freqüência, o veículo de investi-
mento preferido por um investidor estran-
geiro que esteja investindo somas signifi-
cativas (US$ 1 milhão ou mais) em pro-
priedades imobiliárias dos EUA. A razão
é que o imposto sobre a herança tem o
potencial de tornar-se um passivo con-
siderável para as grandes fortunas inves-
tidas na área imobiliária dos EUA, e o im-
posto sobre heranças dos EUA pode ser
evitado completamente se o Investidor
Estrangeiro pessoa física for o dono de
uma empresa estrangeira que, por sua
vez, possua os imóveis nos EUA.
Não há imposto sobre a herança nesta
situação porque quando o Investidor Es-
trangeiro morre enquanto ainda propri-
etário indireto do imóvel nos EUA, o In-
vestidor Estrangeiro somente transfere
aos seus beneficiários as ações que
detém na empresa estrangeira e não há
transferência direta de uma participação
imobiliária nos EUA.
Em mãos habilidosas, esta estrutura
mais complicada oferece muitas oportu-
nidades de planejamento tributário.
O imposto sobre a herança dos EUA
pode ser evitado completamente se o In-
vestidor Estrangeiro pessoa física for o
proprietário de uma empresa estran-
22
geira que, por sua vez, seja proprietária
do imóvel nos EUA.
5. Empresas Estrangeiras e Empresas
dos EUA.
Uma estrutura mais típica para investi-
mentos de grande porte em imóveis dos
EUA é quando o Investidor Estrangeiro
pessoa física constitui uma Empresa Es-
trangeira que seja 100% de sua proprie-
dade, a qual se torna proprietária em
100% de uma empresa dos EUA que é,
no final das contas, a proprietária do
imóvel nos EUA. Por exemplo, se o In-
vestidor Estrangeiro criar uma empresa
estrangeira que se torne proprietária em
100% de uma empresa dos EUA que,
por sua vez, é proprietária do imóvel dos
EUA, o Investidor Estrangeiro poderá evi-
tar completamente o pagamento do im-
posto sobre herança dos EUA, já que
nada nos EUA é transferido em caso de
morte do Investidor Estrangeiro.
As Oportunidades de Planejamento
Tributário
Essa estrutura mais complicada que con-
siste em criar uma Empresa Estrangeira
que seja a proprietária de uma empresa
dos EUA que, por sua vez, tenha consid-
eráveis investimentos imobiliários nos
EUA oferece várias oportunidades de
planejamento em termos de imposto de
renda.
Liquidação da Companhia
A principal ferramenta de planejamento
tributário quando se usa uma Empresa
Estrangeira dona de uma empresa dos
EUA para ser a proprietária de seus
imóveis nos EUA é procurar garantir que
quando o imóvel dos EUA for vendido
pela empresa americana, esta empresa
americana deve ser liquidada depois da
venda. Desta forma, somente um único
imposto dos EUA é pago pela empresa
dos EUA. Os lucros obtidos com a
venda podem ser transferidos, livres de
impostos, pela empresa americana de-
pois que esta tiver pago seus impostos
nos EUA, se ela for liquidada após a
venda.3
Empréstimos de Portfólio
Uma outra ferramenta de planejamento
tributário que é frequentemente usada é
conhecida como Empréstimo de Port-
fólio (ou “Portfolio Loan”). De modo
geral, uma Empresa Estrangeira ou Em-
presa dos EUA que possua imóveis nos
EUA poderá deduzir como despesas de
negócios todos os custos relacionados à
propriedade, o que inclui o pagamento
de juros de empréstimos tomados para
23
adquirir o imóvel. Como regra geral, os empréstimos feitos por um Inves-
tidor Estrangeiro à sua própria Empresa Estrangeira, Empresa dos EUA
ou Companhia de Responsabilidade Limitada serão dedutíveis pela
companhia. No entanto, o pagamento desses juros ao Proprietário Es-
trangeiro da companhia poderá estar sujeito a um imposto de até 30%
sobre os juros brutos pagos ao acionista estrangeiro da companhia
investidora.Mas há uma importante exceção a esta regra geral prevista
no Código da Receita Federal (dos EUA).
É que um Investidor Estrangeiro que detenha menos de 10% do investi-
mento imobiliário poderá receber os juros que são dedutíveis pela Com-
panhia Estrangeira, sem ter que pagar nenhum imposto nos EUA. Esta
regra não funciona caso o investidor possua 10% ou mais do inves-
24
mento imobiliário ou a entidade que é
proprietária do investimento imobiliário.
No entanto, é uma ferramenta de plane-
jamento útil em muitas situações em que
mais de um investidor está envolvido.
Nas situações em que um empréstimo
de portfólio pode ser usado, o imposto
aplicado nos EUA sobre a renda
auferida com o investimento imobiliário
será reduzido para a despesa de juros
pagável ao Investidor Estrangeiro sem o
pagamento de imposto sobre esses ju-
ros.
“. . . os impostos dos EUA sobre a renda
auferida com o investimento imobiliário
será reduzido para a despesa de juros
pagável ao Investidor Estrangeiro …“
Vendas de Empréstimo de Portfólio
Há outra forma de aproveitar a exclusão
do Empréstimo de Portfólio para os juros
pagos aos Investidores Estrangeiros.
Isto pode ser feito no próprio momento
da venda por um Investidor Estrangeiro
de seu investimento nos EUA. Para mel-
hor entender isto, é preciso lembrar que
a dedução dos juros do portfólio e ex-
clusão da renda somente é apropriada
se o Investidor Estrangeiro não tiver
mais uma participação de 10% ou me-
nos na propriedade.
Assim, um Vendedor Estrangeiro poderá
se interessar em vender a propriedade
não totalmente à vista, mas uma parte à
vista e o restante sob a forma de um
título pagável pelo Comprador dos EUA
ao Vendedor Estrangeiro que não mais
possui qualquer participação no imóvel
dos EUA. Nesse ponto, o Vendedor Es-
trangeiro estará recebendo juros sobre o
título, livres de impostos, que o Vende-
dor Estrangeiro detém em função do
imóvel dos EUA, sendo que a proprie-
dade pode ser usada para garantir o
título até o seu pagamento integral. Este
método de converter algo que, de outra
forma, seriam lucros tributáveis com a
venda de bens em uma renda de juros
isenta de impostos pode ter um valor sig-
nificativo em termos de impostos nas cir-
cunstâncias corretas.
Trocas da Mesma Espécie
Outro método usado tanto por Estrangei-
ros como Americanos para expandir
suas carteiras imobiliárias nos EUA, sem
ter que pagar impostos, é usar as cha-
madas Regras de Troca da Mesma Espé-
cie (“Like Kind Exchange Rules”). Basi-
camente, essas regras mantêm que um
investidor em imóveis dos EUA podem
trocar o empreendimento imobiliário que
possuem por um empreendimento imo-
25
biliário diferente nos EUA, sem ter que
pagar imposto imediatamente sobre
qualquer ganho ou lucro auferido no pri-
meiro investimento.
Por exemplo, digamos que um investi-
dor brasileiro seja dono de uma em-
presa nos EUA, a qual é proprietária de
um terreno que o investidor comprou por
$ 3 milhões. Digamos que o terreno vale
agora $6 milhões e que o investidor de-
seja terminar seu investimento em terre-
nos porque está interessado na posse
de um ativo que gere renda, como por
exemplo um shopping center. Digamos
que o shopping center vale $ 6 milhões.
Apesar do terreno ter aumentado de
valor em $ 3 milhões, nenhuma parte
desse ganho será reconhecida ou se tor-
nará tributável até que a empresa venda
finalmente o imóvel que adquiriu como
parte da troca. Nesse ponto, o investi-
mento do investidor no shopping center
tem seu custo original de $3 milhões e
qualquer ganho acima ou superior a isto
será tributável se o shopping center for
vendido mais tarde.
… vendendo ações de uma empresa es-
trangeira não resultaria absolutamente
no pagamento de qualquer imposto pelo
trust da entidade estrangeira sobre as
ações desse estoque.
Venda de Ações de uma Empresa Es-
trangeira
Além disso, em raras ocasiões, foi
possível a investidores estrangeiros ven-
derem suas ações na Empresa Estran-
geira que é proprietária de imóvel nos
EUA a um terceiro comprador. Fica clara-
mente entendido que a venda de ações
de uma empresa proprietária de imóvel,
ao invés da venda do próprio imóvel,
não é típica. No entanto, esta transação,
de uma entidade estrangeira vendendo
ações de uma empresa estrangeira não
resultaria absolutamente no pagamento
de qualquer imposto pelo trust da enti-
dade estrangeira sobre as ações desse
estoque. Há um mercado para esta tran-
sação nos EUA, em casos
especializados.4
próprio imposto sobre a renda auferida
nesse estado.
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Como comprar Imovel Florida-Passo a Passo

  • 1. PASSO A PASSO COMPRAR IMOVEL FLORIDA
  • 2. Corretagem: O sistema de corretagem de imóveis na Flórida é um pouco diferente do Brasil. Aqui utilizamos em média 2 pro- fissionais envolvidos com uma venda/ compra de imóveis, um para defender os interesses do vendedor e o outro para de- fender os interesses do comprador. Geral- mente, salvo negócios comercias ou ne- gociações pré-estabelecidas, o vendedor é responsavel pelo pagamento da 1 PROCESSO DA COMPRA
  • 3. comissão na transação, e a mesma será dividida entre o corretor do comprador e o corretor do vendedor. O banco de da- dos de imóveis em cada estado é único, portanto todo corretor tem acesso à tudo que está disponível no mercado, in- dependente da imobiliária, garantindo assim que nossos clientes tenham consi- gam a melhor oportunidade dentro do que estão buscando. Transferência de Fundos: A transferência de fundos para a compra do imóvel de- verá ser feita dentro das regras do Banco Central do Brasil. Uma conta bancária deverá ser aberta em nome da pessoa que efetuará a transferência. Esta pessoa deverá ser aprovada pelo Banco Central para transferir os fundos para sua conta no exterior. Nenhum im- posto é devido para transferência, nem por parte dos Estados Unidos, nem pelo Brasil. Existem empresas que proces- sam esta transferência. Além dos ban- cos comerciais de seu relacionamento, indicaremos uma empresa que transfere fundos do Brasil para EUA. 2
  • 4. PROPOSTA E CONTRATO 3 PROPOSTA E CONTRATO: Ao escolher o imóvel, executamos uma oferta formal (contrato) com as condições da compra, como data do fechamento (no caso de compra a vista de 15 a 30 dias, no caso de financiamento de 30 a 45 dias), valor total da compra, valor do depósito (geralmente de 5 a 10% do valor da compra), tipo de financiamento (para compras financiadas), prazos de vistoria e inspeções, condições do imóvel e outras condições (que variam em cada caso). Este contrato deverá ser assinado e encaminhado junto com o valor do depósito, com- provante de fundos (compra à vista) ou pré-aprovação do financiamento. Quando a oferta é aceita, fazemos uma inspeção do imóvel, para garantia de que o mesmo está nas condições desejadas. O custo desta inspeção varia em função do tamanho do imóvel e da dificuldade do trabalho (geralmente de $300 a $750) e deverá ser paga pelo comprador. E a transferência de divisas deverá ser efetuada neste período, para que o fechamento seja feito na data marcada. Caso haja al- gum problema com a inspeção ou com o estudo da es- critura, a compra não será efetuada e, ou retificamos e renogociamos os custos, ou o depósito será devolvido.
  • 5. Caso o comprador não cumpra as datas, ou de- sista sem motivo contratual, o depósito fica com o vendedor. Conta no Banco e Contador: Você terá que ter uma conta corrente em um banco local. Os docu- mentos necessários são apenas passa- porte e comprovante de endereço no Brasil, como um extrato bancário, e $25 dólares. Também vamos conversar com um contador, que lhe irá explicar as difer- enças de pessoa física e jurídica aqui, e indicar as melhores opções para casa situação. Custos para o Comprador: O custo de uma transação imobiliária varia em função de vários fatores. Este custo é o somatório de taxas cobradas pela com- panhia de títulos, impostos, condomínio, taxas cobradas pela instituição fi- 4
  • 6. nanceira (no caso de financiamento) e outras pequenas taxas para processamento de documentos. Estes custos somados são em média entre 1.5 e 2% do valor da compra no caso de compra à vista, e entre 5 a 7% no caso de financiamento. Financiamento: O financiamento para estrangeiros, no mo- mento, está disponível por algumas instituições financeiras nas seguintes condições: 1) Entrada 30% e 50% financiado em até 30 anos com juros entre 3.5 e 5% ao ano, dependendo do pa- cote 2)O aplicante deverá ser aprovado pelo banco e as con- dições podem variar em função da instituição financeira e do imóvel. Nem todos os imóveis se qualificam para financia- mento. Tipos de Propriedade: Temos as propriedades prontas e pro- priedades consideradas para nos como lancamentos, que aqui ficam pronto em 2 anos e que a venda se faz atraves de um Consultor que lhe represente ,e muito importante a pres- 5
  • 7. enca de seu Consultor (corretor) para que lhe informe os incenti- vos, clausulas contratuais,seus direitos e deveres, data da en- trega, prazos, financiamento, etc.Ou seja um profissional que te represente, sendo que isto ja esta incluso no valor do imovel, caso voce nao tenha o seu Consultor voce vai usar o Consultor da propria Incorporadora nenhuma vantagem voce tera em relacao ao valor e nao tera uma pessoa que represente os teus interesses e sim um profissional que representa a Incorporadora,, tenha certeza que a presenca de seu representatnte lhe proporciona inu- meras vantagens. 6
  • 8. Este artigo trata principalmente do planejamento tributário para pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras e não residentes que planejam fazer investimentos de menor porte no mercado imobiliário dos Estados Unidos (doravante, “Investidor Estrangeiro”).1 Como resultado de 35 anos de experiência na área imobiliária da Flórida com inves- tidores estrangeiros que compram apartamentos, residências menores e vários ou- tros tipos de investimento imobiliário nos EUA, este artigo tem também algumas sugestões práticas para o Investidor Estrangeiro. 7 Planejamento Tributário Ate 500.00 mil
  • 9. Definições dos Impostos dos EUA O investidor estrangeiro terá que considerar três impostos diferentes que inO imposto de renda dos EUA é aplicado sobre a renda anual líquida e sua alíquota varia de 15% a até 35%, tanto para pessoas físicas como jurídicas. Há o imposto sobre os lucros obtidos com a venda de investimentos que é d somente 15% para um contribuinte individual, mas que pode chegar a 35% para um contribuinte empresa. O imposto sobre a herança deixada por uma pessoa física estrangeira não residente que, ao falecer, tenha propriedades imobiliárias nos EUA ou ações de certos tipos de entidades que possuam imóveis nos EUA. Os primeiros US$60.000 de valor estão excluídos. A partir daí, o imposto sobre a herança pode chegar a 45% do valor patrimonial do imóvel. Finalmente, há o imposto sobre doações que incide quando uma pessoa física estrangeira não residente doa propriedades imobiliárias dos EUA a ter- ceiros. O valor deste imposto pode ser tão alto quanto o imposto sobre her- anças, dependendo do valor da doação. 8
  • 10. Tendo tudo isto em vista, podemos anali- sar as várias opções de investimento imobiliário nos EUA. 1. Propriedade de Imóveis nos EUA por Pessoas Físicas 2. Um Investidor Estrangeiro pessoa física poderá possuir imóveis nos EUA em seu próprio nome individual. Esta é a forma mais simples de pro- priedade, que exige o mínimo de bu- rocracia e papelada. Se o imóvel for alugado, o proprietário pessoa física terá que apresentar declaração de im- posto de renda pessoal nos EUA infor- mando a renda obtida no país. Esta forma de propriedade é escolhida somente por uma pequena parcela de Investidores Estrangeiros. Isto ocorre por pelo menos duas razões. A pri- meira razão tem a ver com a responsa- bilidade civil. O proprietário do imóvel nos EUA será pessoalmente re- sponsável por quaisquer dados resul- tantes ou associados a essa proprie- dade. Normalmente, um seguro é sufi- ciente para cobrir indenizações desse tipo, mas a maioria dos investidores não deseja se expor pessoalmente à responsabilidade civil individual. Além disso, os investidores de muitos países têm medo de revelar o valor de seus investimentos por razões de se- gurança, particularmente se forem grandes investimentos. O nome do in- vestidor – como proprietário imo- biliário dos EUA – constará dos regis- tros públicos do local onde se encon- tra a propriedade. Esta forma de pro- priedade é a mais vantajosa em ter- mos de imposto de renda. O investi- dor pessoa física paga imposto somente sobre a renda auferida nos EUA. Como ele pode deduzir as despesas com o imóvel e os custos de depreciação, acabará pagando somente um imposto operacional, fi- cando sujeito portanto a uma alíquota relativamente baixa. O imposto sobre o lucro obtido com a venda do imóvel será de somente 15% para 20%. Ao escolher possuir imóveis nos EUA de forma individual, o investidor estran- geiro pessoa física poderá estar su- jeito a um imposto sobre heranças caso esta propriedade ainda esteja sob seu nome por ocasião de sua morte. 2. Propriedade de uma Companhia de Responsabilidade Limitada Os Investidores Estrangeiros podem usar uma entidade aceitável em qualquer estado dos EUA, conhecida 9
  • 11. como companhia de responsabilidade limitada. Este tipo de companhia é tratado como se não existisse para fins de imposto de renda dos EUA e, portanto, as conseqüências tributárias de possuir uma compan- hia de responsabilidade limitada que, por sua vez, possua imóveis nos EUA são semelhantes às con- seqüências tributárias descritas acima para um investi- dor individual. Mas a grande diferença é que a com- panhia de responsabilidade limitada, como o próprio nome indica, limita a responsabilidade pessoal do in- vestidor por prejuízos relacionados ao investimento imobiliário. O que isto significa é que o patrimônio pes- soal do investidor estrangeiro pessoa física não fica exposto às obrigações ou passivo do investimento. Este é geralmente o mel- hor veículo para um investidor de menor porte no Mercado imo- biliário dos EUA. A companhia de responsabilidade limitada per- mite o melhor tratamento em termos de imposto de renda e uma responsabilidade limitada para o investidor. 10
  • 12. 3. A Empresa Estrangeira Como regra geral, não é uma boa idéia para um investidor estran- geiro usar uma empresa estrangeira que, por sua vez, invista diretamente em pro- priedade imobiliária nos EUA. A razão é que as empresas estrangeiras que inves- tem em imóveis nos EUA podem se sujeitar não só ao imposto de renda das empre- sas dos EUA mas também a um imposto sobre sucursais, o qual corresponde a 30% dos lucros não distribuídos que foram obtidos nos EUA por esse investidor es- trangeiro corporativo. No entanto, uma empresa estrangeira é, com freqüência, o veículo de investimento preferido por um investidor es- trangeiro que esteja investindo somas significativas (US$ 1 milhão ou mais) em propriedades imobiliárias dos EUA. A razão é que o imposto sobre a herança tem o potencial de tornar-se um passivo considerável para as grandes fortunas investidas na área imobiliária dos EUA, e o imposto sobre heranças dos EUA pode ser evitado completamente se o Investidor Estrangeiro pessoa física for o dono de uma empresa es- trangeira que, por sua vez, possua os imóveis nos EUA. Não há im- posto sobre a herança nesta situação porque quando o investidor es- 11
  • 13. trangeiro morre, ele terá somente transferido aos herdeiros as ações na empresa estrangeira e não uma participação direta em imóveis nos EUA. 12
  • 14. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. 4. Propriedade de Empresa dos EUa O uso de uma empresa dos EUA por um Investidor Estrangeiro pessoa física que investe em imóveis nos EUA é muito limitado por si só. A razão é que as ações do capital de uma empresa dos EUA que pos- sua imóveis nos EUA serão também incluídas no espólio do investidor estrangeiro se ao morrer, esse investidor estrangeiro ainda possuir as ditas ações. Assim, possuir uma empresa (“corporation”) nos EUA com o fim de investir em imóveis não resolve nenhum problema ligado a im- posto sobre heranças nos EUA. Na verdade, isto cria uma carga tributária adicional para o investidor estrangeiro em imóveis nos Esta- dos Unidos. A razão é que se aplica a uma empresa dos Estados Uni- dos um imposto de renda sobre o lucro com a venda de propriedade imobiliária que poderá ser mais elevado do que o imposto sobre o in- vestidor estrangeiro pessoa física. “Diferentemente do imposto sobre uma pessoa física, cujo limite é de 20%, o imposto corporativo pode chegar a 35%.” Além disso, pode haver dupla tributação quando a em- presa dos EUA paga dividendos a um investidor estrangeiro. Há, 13
  • 15. porém, duas situações em que o investimento em imóveis nos Estados Unidos através da pro- priedade de uma empresa nos Estados Unidos faz sentido, que são as seguintes: Doação de Ações Se a intenção final do investidor estrangeiro pes- soa física for a de doar a terceiros (familiares, etc.) as ações que esse investidor detém numa companhia dos EUA que possua imóveis nos EUA, nenhum imposto será aplicado nos EUA à doação dessas ações, o que ocorreria se o próprio imóvel fosse doado diretamente. Assim, o imposto sobre heranças pode ser evitado, sem que haja qualquer imposto a pagar sobre doações, se as ações de uma companhia dos Estados Unidos que possua propriedades imo- biliárias forem transferidas antes da morte do dito investidor estrangeiro. Ao doar as ações, o proprietário original evita o pagamento do im- posto sobre herança. 5. Empresa Estrangeira e Empresa dos EUA. Outro uso extremamente importante de uma em- presa nos EUA é quando ela faz parte de uma cadeia de empresas que possui, no final das contas, o imóvel nos EUA. Por exemplo, se o In- vestidor Estrangeiro criar uma empresa estran- geira que se torne proprietária em 100% de uma empresa dos EUA que, por sua vez, é propri- etária do imóvel dos EUA, o Investidor Estran- geiro poderá evitar completamente o pagamento do imposto sobre herança dos EUA, já que nada nos EUA é transferido em caso de morte do In- vestidor Estrangeiro. Este método de proprie- dade é geralmente recomendado para grandes investimentos em imóveis nos Estados Unidos, em que o imposto sobre a herança pode se tor- nar uma consideração importante. No entanto, ele introduz também o potencial de dupla tribu- tação e outras armadilhas e benefícios fiscais que devem ser aplicados individualmente. Seguro de Vida a Termo Outra alternativa para se ter ambas as vanta- gens em termos de tributação dos EUA é que um investidor pode pagar o imposto de renda nos EUA como investidor pessoa física ou como uma companhia de responsabilidade limitada, sem ter que se preocupar com o efeito do im- posto sobre heranças que os Estados Unidos aplicaria em caso de morte. Esta alternativa per- mite que o Investidor Estrangeiro adquira “se- guro de vida a termo” suficiente que pague somente um benefício em caso de morte para o período contemplado de duração do investi- mento. Por exemplo, vamos imaginar que um investidor invista meio milhão de dólares em imóveis nos Estados Unidos e que esse investimento du- plique de valor e ainda seja de propriedade do Investidor Estrangeiro (ao valor patrimonial de 1 milhão de dólares) por ocasião da sua morte. Digamos que o imposto sobre heranças dos EUA seja de US$350.000 sobre o valor do imóvel(eis) nos Estados Unidos. O custo anual de uma apólice de seguro de vida com valor se- gurado de US$350.000 pelo prazo, digamos, de dez anos e para uma pessoa relativamente jovem não será nem um pouco proibitivo. 14
  • 16. Planejamento Tributário para Estrangei- ros que Investem Mais de 1 Milhão de Dólares em Imóveis nos EUA Este artigo trata principalmente do plane- jamento tributário para pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras e não residen- tes que planejam fazer investimentos de grande porte no mercado imobiliário dos Estados Unidos (doravante, “Investidor Estrangeiro”). Considera-se como investi- mentos de grande porte os de um mil- hão de dólares (US$1.000.000) ou mais.1 Como resultado de 35 anos de experiên- cia na área imobiliária da Flórida com in- vestidores estrangeiros que compram shopping centers, apartamentos para aluguel, prédios de apartamentos para aluguel, galpões, terrenos e empreendi- mentos imobiliários de todos os tipos, este artigo tem também algumas sugestões práticas para o Investidor Es- trangeiro. Definição dos Impostos dos EUA O investidor estrangeiro terá que consid- erar três impostos diferentes que in- cidem nos EUA: o imposto de renda, o imposto sobre heranças e o imposto so- bre doações.2 O imposto de renda dos EUA é aplicado sobre a renda anual líquida e sua alíquota varia de 15% a até 35%, tanto para pessoas físicas como jurídicas. Há o imposto sobre os lucros obtidos com a venda de investimentos que é de somente 15% para um contribuinte indi- vidual, mas que pode chegar a 35% para um contribuinte empresa. O imposto sobre a herança deixada por uma pessoa física estrangeira não resi- dente que, ao falecer, tenha proprie- dades imobiliárias nos EUA ou ações de certos tipos de entidades que possuam imóveis nos EUA. Os primeiros US$60.000 de valor estão excluídos. A partir daí, o imposto sobre a herança pode chegar a 45% do valor patrimonial do imóvel. Finalmente, há o imposto sobre doações que incide quando uma pessoa física es- PLANEJAMENTO TRIBUTARIO ACIMA DE 1 MILHAO 15
  • 17. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. trangeira não residente doa propriedades imobiliárias dos EUA a terceiros. O valor deste imposto pode ser tão alto quanto o imposto sobre heranças, dependendo do valor da doação. Investidor Estrangeiro Individual – O Problema do Imposto sobre Heranças Como regra geral, uma pessoa física estrangeira que in- vista em imóveis nos EUA um capital igual ou superior a US$1.000.000 terá que usar uma empresa constituída fora dos EUA (Empresas Estrangeiras) em algum ponto da sua estrutura de investimentos, se quiser evitar pagar imposto sobre heranças nos EUA. Há muitas exceções a esta regra geral, apesar de esta ainda ser a regra geral. O imposto sobre heranças dos EUA é tão oneroso que, geralmente, o Investidor Estran- 16
  • 18. geiro pessoa física não vai querer expor seu espólio a ter que pagar um imposto elevado aos Estados Unidos em caso de sua morte. O imposto sobre a herança pode não ser um fator importante a considerar se ocorrerem algumas exceções. Por exem- plo, se o Investidor Estrangeiro for de um país com o qual os Estados Unidos assinaram um Tratado de Imposto sobre Heranças, este imposto dos EUA poderá não se aplicar ao estrangeiro. Além disso, se o Investidor Estrangeiro pessoa física for de um país que tem seu próprio imposto elevado sobre her- anças, ele talvez não tenha que se preo- cupar muito com o mesmo imposto nos EUA porque este pode ser creditado ao pagamento do imposto sobre heranças no próprio país do Investidor Estran- geiro, de forma a não haver dupla tribu- tação. Mas, na maioria dos casos, o Investidor Estrangeiro pessoa física terá que se va- ler da posse de uma Empresa Estran- geira como companhia holding ou como proprietária direta do imóvel nos EUA. Essa solução ao problema, que consiste na posse de uma Empresa Estrangeira tem um inconveniente: se, por um lado, ela protege o Investidor Estrangeiro do imposto sobre heranças dos EUA, por outro lado, esse Investidor, por ser dono da empresa, terá que pagar um imposto de renda mais alto sobre o aluguel que receber do imóvel e sobre a eventual venda desse imóvel, porque o imposto sobre ganhos de capital é mais alto para empresas do que para pessoas físicas. Seguro de Vida a Termo Outra alternativa para se ter ambas as vantagens em termos de tributação dos EUA é que um investidor pode pagar o imposto de renda nos EUA como investi- dor pessoa física ou como uma compan- hia de responsabilidade limitada, sem ter que se preocupar com o efeito do im- posto sobre heranças que os Estados Unidos aplicaria em caso de morte pre- matura. Para isto, ele compraria um se- guro de vida em valor correspondente à sua possível exposição nos EUA em ter- mos de imposto sobre heranças. Esta al- ternativa permite que o Investidor Estran- geiro adquira “seguro de vida a termo” suficiente que pague somente um be- nefício em caso de morte para o período contemplado de duração do investi- mento. Dependendo da idade dos inves- tidores, esta pode ser uma solução bas- tante econômica. 17
  • 19. Por exemplo, vamos imaginar que um investidor invista meio mil- hão de dólares em imóveis nos Estados Unidos e que esse investi- mento duplique de valor e ainda seja de propriedade do Investidor Estrangeiro (ao valor patrimonial de 1 milhão de dólares) por oca- sião da sua morte. Digamos que o imposto sobre heranças dos EUA seja de US$350.000 sobre o valor do imóvel(eis) nos Estados Unidos. O custo anual de uma apólice de seguro de vida com valor segurado de US$350.000 pelo prazo, digamos, de dez anos e para uma pessoa relativamente jovem não será nem um pouco proibitivo. Imposto de Renda e sobre Ganhos de Capital 18
  • 20. Tendo tudo isto em mente, podemos analisar as várias opções de proprie- dade de imóveis nos EUA por parte de um Investidor Estrangeiro de maior porte. 1. Propriedade de Imóveis nos EUA por Pessoas Físicas. Um Investidor Estrangeiro pessoa física poderá possuir imóveis nos EUA em seu próprio nome individual. Esta é a forma mais simples de propriedade, que exige o mínimo de burocracia e papelada. Se o imóvel for alugado, o proprietário pes- soa física terá que apresentar decla- ração de imposto de renda pessoal nos EUA informando a renda obtida no país. Esta forma de propriedade é escolhida somente por uma pequena parcela de Investidores Estrangeiros. Isto ocorre por pelo menos duas razões. A primeira razão tem a ver com a responsabilidade civil. O proprietário do imóvel nos EUA será pessoalmente responsável por quaisquer dados resultantes ou associa- dos a essa propriedade. Normalmente, um seguro é suficiente para cobrir in- denizações desse tipo, mas a maioria dos investidores não deseja se expor pessoalmente à responsabilidade civil individual. Além disso, os investidores de muitos países têm medo de revelar o valor de 19
  • 21. seus investimentos por razões de se- gurança, particularmente se forem grandes investimentos. O nome do inves- tidor – como proprietário imobiliário dos EUA – constará dos registros públicos do local onde se encontra a proprie- dade. Esta forma de propriedade é a mais van- tajosa em termos de imposto de renda. O investidor pessoa física paga imposto somente sobre a renda auferida nos EUA. Como ele pode deduzir as despe- sas com o imóvel e os custos de depre- ciação, acabará pagando somente um imposto operacional, ficando sujeito por- tanto a uma alíquota relativamente baixa. O imposto sobre o lucro obtido com a venda do imóvel será de somente 15% para 20%. Ao escolher possuir imóveis nos EUA de forma individual, o investidor estrangeiro pessoa física poderá estar sujeito a um imposto sobre heranças caso esta pro- priedade ainda esteja sob seu nome por ocasião de sua morte. 2. Propriedade de uma Companhia de Responsabilidade Limitada. Os Investidores Estrangeiros podem usar uma entidade aceitável em qualquer estado dos EUA, conhecida como companhia de responsabilidade limitada. Este tipo de companhia é tratado como se não existisse para fins de imposto de renda dos EUA e, por- tanto, as conseqüências tributárias de possuir uma companhia de responsabili- dade limitada que, por sua vez, possua imóveis nos EUA são semelhantes às conseqüências tributárias descritas acima para um investidor individual. O imposto sobre heranças incide também sobre um imóvel dos EUA cujo dono seja uma companhia de responsabili- dade limitada. Mas a grande diferença é que a compan- hia de responsabilidade limitada, como o próprio nome indica, limita a responsa- bilidade pessoal do investidor por pre- juízos relacionados ao investimento imo- biliário. O que isto significa é que o patrimônio pessoal do investidor estrangeiro pes- soa física não fica exposto às obri- gações ou passivo do investimento. A companhia de responsabilidade limitada permite o melhor tratamento em termos de imposto de renda e uma responsabili- dade limitada para o investidor. 3. Propriedade de Empresa dos EUA. 20
  • 22. O uso de uma empresa dos EUA por um Investidor Estrangeiro pessoa física que investe em imóveis nos EUA é muito limi- tado por si só. A razão é que as ações do capital de uma empresa dos EUA que possua imóveis nos EUA serão também incluídas no espólio do investi- dor estrangeiro se ao morrer, esse inves- tidor estrangeiro ainda possuir as ditas ações. Assim, possuir uma empresa (“corporation”) nos EUA com o fim de in- vestir em imóveis não resolve nenhum problema ligado a imposto sobre her- anças nos EUA. Na verdade, isto cria uma carga tributária adicional para o in- vestidor estrangeiro em imóveis nos Esta- dos Unidos. A razão é que se aplica a uma empresa dos Estados Unidos um imposto de renda sobre o lucro com a venda de propriedade imobiliária que poderá ser mais elevado do que o im- posto sobre o investidor estrangeiro pes- soa física. Diferentemente do imposto so- bre uma pessoa física, cujo limite é de 20%, o imposto corporativo pode che- gar a 35%. Há, porém, uma situação em que in- vestir em propriedade imobiliária nos Es- tados Unidos através da propriedade de uma empresa nos Estados Unidos faz sentido. É a seguinte: Doação de Ações Se a intenção final do investidor estran- geiro pessoa física for a de doar a tercei- ros (familiares, etc.) as ações que esse investidor detém numa companhia dos EUA que possua imóveis nos EUA, nen- hum imposto será aplicado nos EUA à doação dessas ações, o que ocorreria se o próprio imóvel fosse doado direta- mente. Assim, o imposto sobre heranças pode ser evitado, sem que haja qualquer imposto a pagar sobre doações, se as ações de uma compan- hia dos Estados Unidos que possua pro- priedades imobiliárias forem transferidas antes da morte do dito investidor estran- geiro. 4. A Empresa Estrangeira. Como regra geral, não é uma boa idéia para um investidor estrangeiro usar uma empresa estrangeira que, por sua vez, invista diretamente em propriedade imo- biliária nos EUA. A razão é que as em- presas estrangeiras que investem em imóveis nos EUA podem se sujeitar não só ao imposto de renda das empresas dos EUA mas também a um imposto so- bre sucursais, o qual corresponde a 30% dos lucros não distribuídos que fo- ram obtidos nos EUA por esse investidor estrangeiro corporativo. 21
  • 23. No entanto, uma empresa estrangeira é, com freqüência, o veículo de investi- mento preferido por um investidor estran- geiro que esteja investindo somas signifi- cativas (US$ 1 milhão ou mais) em pro- priedades imobiliárias dos EUA. A razão é que o imposto sobre a herança tem o potencial de tornar-se um passivo con- siderável para as grandes fortunas inves- tidas na área imobiliária dos EUA, e o im- posto sobre heranças dos EUA pode ser evitado completamente se o Investidor Estrangeiro pessoa física for o dono de uma empresa estrangeira que, por sua vez, possua os imóveis nos EUA. Não há imposto sobre a herança nesta situação porque quando o Investidor Es- trangeiro morre enquanto ainda propri- etário indireto do imóvel nos EUA, o In- vestidor Estrangeiro somente transfere aos seus beneficiários as ações que detém na empresa estrangeira e não há transferência direta de uma participação imobiliária nos EUA. Em mãos habilidosas, esta estrutura mais complicada oferece muitas oportu- nidades de planejamento tributário. O imposto sobre a herança dos EUA pode ser evitado completamente se o In- vestidor Estrangeiro pessoa física for o proprietário de uma empresa estran- 22
  • 24. geira que, por sua vez, seja proprietária do imóvel nos EUA. 5. Empresas Estrangeiras e Empresas dos EUA. Uma estrutura mais típica para investi- mentos de grande porte em imóveis dos EUA é quando o Investidor Estrangeiro pessoa física constitui uma Empresa Es- trangeira que seja 100% de sua proprie- dade, a qual se torna proprietária em 100% de uma empresa dos EUA que é, no final das contas, a proprietária do imóvel nos EUA. Por exemplo, se o In- vestidor Estrangeiro criar uma empresa estrangeira que se torne proprietária em 100% de uma empresa dos EUA que, por sua vez, é proprietária do imóvel dos EUA, o Investidor Estrangeiro poderá evi- tar completamente o pagamento do im- posto sobre herança dos EUA, já que nada nos EUA é transferido em caso de morte do Investidor Estrangeiro. As Oportunidades de Planejamento Tributário Essa estrutura mais complicada que con- siste em criar uma Empresa Estrangeira que seja a proprietária de uma empresa dos EUA que, por sua vez, tenha consid- eráveis investimentos imobiliários nos EUA oferece várias oportunidades de planejamento em termos de imposto de renda. Liquidação da Companhia A principal ferramenta de planejamento tributário quando se usa uma Empresa Estrangeira dona de uma empresa dos EUA para ser a proprietária de seus imóveis nos EUA é procurar garantir que quando o imóvel dos EUA for vendido pela empresa americana, esta empresa americana deve ser liquidada depois da venda. Desta forma, somente um único imposto dos EUA é pago pela empresa dos EUA. Os lucros obtidos com a venda podem ser transferidos, livres de impostos, pela empresa americana de- pois que esta tiver pago seus impostos nos EUA, se ela for liquidada após a venda.3 Empréstimos de Portfólio Uma outra ferramenta de planejamento tributário que é frequentemente usada é conhecida como Empréstimo de Port- fólio (ou “Portfolio Loan”). De modo geral, uma Empresa Estrangeira ou Em- presa dos EUA que possua imóveis nos EUA poderá deduzir como despesas de negócios todos os custos relacionados à propriedade, o que inclui o pagamento de juros de empréstimos tomados para 23
  • 25. adquirir o imóvel. Como regra geral, os empréstimos feitos por um Inves- tidor Estrangeiro à sua própria Empresa Estrangeira, Empresa dos EUA ou Companhia de Responsabilidade Limitada serão dedutíveis pela companhia. No entanto, o pagamento desses juros ao Proprietário Es- trangeiro da companhia poderá estar sujeito a um imposto de até 30% sobre os juros brutos pagos ao acionista estrangeiro da companhia investidora.Mas há uma importante exceção a esta regra geral prevista no Código da Receita Federal (dos EUA). É que um Investidor Estrangeiro que detenha menos de 10% do investi- mento imobiliário poderá receber os juros que são dedutíveis pela Com- panhia Estrangeira, sem ter que pagar nenhum imposto nos EUA. Esta regra não funciona caso o investidor possua 10% ou mais do inves- 24
  • 26. mento imobiliário ou a entidade que é proprietária do investimento imobiliário. No entanto, é uma ferramenta de plane- jamento útil em muitas situações em que mais de um investidor está envolvido. Nas situações em que um empréstimo de portfólio pode ser usado, o imposto aplicado nos EUA sobre a renda auferida com o investimento imobiliário será reduzido para a despesa de juros pagável ao Investidor Estrangeiro sem o pagamento de imposto sobre esses ju- ros. “. . . os impostos dos EUA sobre a renda auferida com o investimento imobiliário será reduzido para a despesa de juros pagável ao Investidor Estrangeiro …“ Vendas de Empréstimo de Portfólio Há outra forma de aproveitar a exclusão do Empréstimo de Portfólio para os juros pagos aos Investidores Estrangeiros. Isto pode ser feito no próprio momento da venda por um Investidor Estrangeiro de seu investimento nos EUA. Para mel- hor entender isto, é preciso lembrar que a dedução dos juros do portfólio e ex- clusão da renda somente é apropriada se o Investidor Estrangeiro não tiver mais uma participação de 10% ou me- nos na propriedade. Assim, um Vendedor Estrangeiro poderá se interessar em vender a propriedade não totalmente à vista, mas uma parte à vista e o restante sob a forma de um título pagável pelo Comprador dos EUA ao Vendedor Estrangeiro que não mais possui qualquer participação no imóvel dos EUA. Nesse ponto, o Vendedor Es- trangeiro estará recebendo juros sobre o título, livres de impostos, que o Vende- dor Estrangeiro detém em função do imóvel dos EUA, sendo que a proprie- dade pode ser usada para garantir o título até o seu pagamento integral. Este método de converter algo que, de outra forma, seriam lucros tributáveis com a venda de bens em uma renda de juros isenta de impostos pode ter um valor sig- nificativo em termos de impostos nas cir- cunstâncias corretas. Trocas da Mesma Espécie Outro método usado tanto por Estrangei- ros como Americanos para expandir suas carteiras imobiliárias nos EUA, sem ter que pagar impostos, é usar as cha- madas Regras de Troca da Mesma Espé- cie (“Like Kind Exchange Rules”). Basi- camente, essas regras mantêm que um investidor em imóveis dos EUA podem trocar o empreendimento imobiliário que possuem por um empreendimento imo- 25
  • 27. biliário diferente nos EUA, sem ter que pagar imposto imediatamente sobre qualquer ganho ou lucro auferido no pri- meiro investimento. Por exemplo, digamos que um investi- dor brasileiro seja dono de uma em- presa nos EUA, a qual é proprietária de um terreno que o investidor comprou por $ 3 milhões. Digamos que o terreno vale agora $6 milhões e que o investidor de- seja terminar seu investimento em terre- nos porque está interessado na posse de um ativo que gere renda, como por exemplo um shopping center. Digamos que o shopping center vale $ 6 milhões. Apesar do terreno ter aumentado de valor em $ 3 milhões, nenhuma parte desse ganho será reconhecida ou se tor- nará tributável até que a empresa venda finalmente o imóvel que adquiriu como parte da troca. Nesse ponto, o investi- mento do investidor no shopping center tem seu custo original de $3 milhões e qualquer ganho acima ou superior a isto será tributável se o shopping center for vendido mais tarde. … vendendo ações de uma empresa es- trangeira não resultaria absolutamente no pagamento de qualquer imposto pelo trust da entidade estrangeira sobre as ações desse estoque. Venda de Ações de uma Empresa Es- trangeira Além disso, em raras ocasiões, foi possível a investidores estrangeiros ven- derem suas ações na Empresa Estran- geira que é proprietária de imóvel nos EUA a um terceiro comprador. Fica clara- mente entendido que a venda de ações de uma empresa proprietária de imóvel, ao invés da venda do próprio imóvel, não é típica. No entanto, esta transação, de uma entidade estrangeira vendendo ações de uma empresa estrangeira não resultaria absolutamente no pagamento de qualquer imposto pelo trust da enti- dade estrangeira sobre as ações desse estoque. Há um mercado para esta tran- sação nos EUA, em casos especializados.4 próprio imposto sobre a renda auferida nesse estado. 26