O documento discute a aquisição de imóveis rurais por estrangeiros no Brasil. Apresenta o marco legal aplicável, as principais limitações para pessoas físicas e jurídicas estrangeiras, e discute questões como a aquisição por empresas brasileiras com participação estrangeira. Também aborda casos controversos enfrentados pelo Incra e conclui que a alteração do entendimento sobre empresas brasileiras controladas por estrangeiros gerará insegurança jurídica e desafios para a análise destas aquisições.

1. Aquisição de imóveis rurais por
estrangeiros
Luciano Dias Bicalho
Camargos
Procurador PFE/Incra/MG

2. Tópicos a serem abordados
 Marco legal aplicável;
 Aquisição de imóveis rurais por pessoas físicas
estrangeiras – questões usualmente
enfrentadas pelo Incra;
 Aquisição de imóveis rurais por pessoas
jurídicas estrangeiras – breves considerações;
 Aquisição de imóveis rurais por pessoas
jurídicas brasileiras com participação estrangeira
– novo entendimento da AGU

3. Marco legal
aplicável

4. Marco legal aplicável
 Constituição 1988
Art. 190 - A lei regulará e limitará a aquisição ou
o arrendamento de propriedade rural por pessoa
física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os
casos que dependerão de autorização do
Congresso Nacional.
 Lei no 5.709/1971
– Regula a aquisição de imóvel por estrangeiro
residente no Brasil ou pessoa jurídica estrangeira
autorizada a funcionar no Brasil

5. Marco legal aplicável
 Decreto no 74.965/1974
– Regulamenta a Lei no 5.709/71
 Lei no 8.629/1993 – art. 23
Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a
funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei
5.709, de 7 de outubro de 1971.
§ 1º Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restrições e condições
aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, constantes da lei
referida no caput deste artigo.
§ 2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou o
arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei
5.709, de 7 de outubro de 1971, como a aquisição ou arrendamento, por
pessoa jurídica estrangeira, de área superior a 100 (cem) módulos de
exploração indefinida.

6. Principais Limitações
 Tamanho da propriedade;
 Percentual em loteamentos rurais efetuados por empresas
particulares de colonização;
 Necessidade de vinculação dos imóveis rurais adquiridos aos
objetivos estatutários das pessoas jurídicas estrangeiras ou brasileiras
a elas equiparadas
 Assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional em área
considerada indispensável à segurança nacional;
 Escritura pública, com elementos especiais;
 Cadastro especial nos cartórios de registros de imóveis;
 Controle das aquisições, com comunicações ao Ministério da
Agricultura, ao Conselho de Defesa Nacional, à Corregedoria Estadual
e ao Incra;
 Limitação de terras por município (25% - estrangeiros - e 10% -
mesma nacionalidade)
 Vedação de doação de terras da União e dos Estados a pessoas
físicas ou jurídicas estrangeiras.

7. Linha do tempo
 Até 10/03/1969 – não existência de
limitações – Decreto-lei no 494/69
 A partir de 07/10/1971 até hoje – Lei no
5.709/1971 – limitações para pessoas físicas
e jurídicas estrangeiras – sem alterações –
inclusão expressa do arrendamento pela Lei
no 8.629/1993

8. Aquisição de terras por pessoas jurídicas –
pessoas jurídicas brasileiras equiparadas às
estrangeiras
 Constituição de 1988 – art. 171
– Não recepção do § 1º, do art. 1º da Lei no 5.709/1971
“Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta
Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a
qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou
jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e
residam ou tenham sede no Exterior.”
 Parecer AGU/LA-04/94, de 07/06/1994, adotado pelo
Parecer GQ-22 – não publicado
 Parecer AGU/GQ-181/97, de 17/03/1997, publicado em
22/01/99 – EC no 06/95
 Parecer AGU no LA-01, de 03/09/2008, publicado em
23/08/2010

9. Aquisição de imóveis
rurais por pessoas
físicas estrangeiras –
questões usualmente
enfrentadas pelo Incra

10. Pessoa física estrangeira – questões
controversas já enfrentadas pelo Incra
 Competência para aprovação
– Incra-BSB x Superintendência (Decreto 6.814/2009 x IN
62/2010)
 Usufruto
– não aplicação das limitações;
 Nacionalidade portuguesa:
– Tratado da Amizade, Cooperação e Consulta, entrou em
vigência no Brasil por força do Decreto Federal 3.927/2001.
Estabelece que o reconhecimento da identidade de direitos
pressupõe o deferimento de pedido formulado à autoridade
governamental competente – Ministério da Justiça
 Casamento com brasileira
– afasta somente a aplicação dos limites percentuais de
imóveis estrangeiros no município

11. Pessoa física estrangeira – questões
controversas já enfrentadas pelo Incra -
continuação
 Necessidade de autorização de qualquer
aquisição, independente da área
– Segunda aquisição e seguintes
– Problema – verificação em outras circunscrições
– Possibilidade de estabelecimento desta limitação pelo
decreto regulamentador - controvêrsia
 Necessidade de aprovação de projeto de exploração
para aquisição de áreas superiores a 20 MEI
– Consideração de áreas contínuas – conceito de imóvel rural
– Órgão para aprovação – controvérsias? Incra.
 Convalidação – impossibilidade
– Autorizações por Superintendências - possibilidade
– Decisões judiciais – ex.: adjudicações

12. Aquisição de imóveis
rurais por pessoas
jurídicas estrangeiras –
breves considerações

13. Pessoa Jurídica Estrangeira – breves
considerações
 Necessidade de autorização em qualquer aquisição
– até 100 MEI – Incra
 Acima de 100 MEI – necessidade de autorização do
Congresso Nacional
 As pessoas jurídicas estrangeiras só poderão
adquirir imóveis rurais destinados à implantação de
projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de
colonização, vinculados aos seus objetivos
estatutários.

14. Pessoa Jurídica Estrangeira – breves
considerações
 A aquisição dependerá da aprovação dos projetos
pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal
competente.
– São competentes para apreciar os projetos:
- INCRA, para os de colonização;
- SUDAM e a SUDENE, para os agrícolas e pecuários
situados nas respectivas áreas;
- O Ministério da Indústria e do Comércio, para os
industriais e turísticos, por intermédio do Conselho do
Desenvolvimento Industrial e da Empresa Brasileira de
Turismo, respectivamente.

15. Aquisição de imóveis rurais
por pessoas jurídicas
brasileiras com participação
estrangeira – novo
entendimento da AGU

16. Empresa Nacional sob controle estrangeiro
 Mudança de entendimento da AGU
 Parecer AGU no LA-01, de 03/09/2008, publicado
em 23/08/2010 – Vários fundamentos – Art. 172 da
Constituição Federal
 Insegurança jurídica – parecer vinculante para
Administração Pública Federal Direta e Indireta –
questionamentos judiciais?

17. Empresa Nacional sob controle estrangeiro
 Aplicação das limitações da Lei no 5.709/71 para as
empresas:
– Com a maioria do capital social detida por
estrangeiros, pessoas físicas, residentes no exterior, ou
jurídicas, com sede no exterior.
 O estrangeiro, pessoa física, seja não residente ou a pessoa jurídica
não possua sede no país;
 O estrangeiro, pessoa física ou jurídica, participe, a qualquer título
, de pessoa jurídica brasileira;
 A participação assegure a seus detentores o poder de conduzir as
deliberações da assembléia geral, de eleger a maioria dos
administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e
orientar o funcionamento dos órgãos da companhia (controle e não
maioria do capital – Lei no 6.4040/76 - Leis das Sociedades por
Ações).

18. Situações Específicas – controle por pessoa
física residente no brasil e por empresa
brasileira, com controle estrangeiro, com sede no
brasil
 Pessoa física estrangeira residente no Brasil –
limitação aplicável
 Pessoa física estrangeira, residente no
Brasil, controlador de pessoa jurídica criada, com
sede no brasil – limitação não aplicável
 Pessoa jurídica brasileira, com sede no
brasil, controlada por outra pessoa jurídica
brasileira, controlada por pessoa física ou
jurídica, residente ou com sede fora do Brasil –
limitação não aplicável?

19. Situações Específicas – negócios anteriores
 Aplicação do novo entendimento somente após a
publicação do parecer:
– Escrituras de aquisição de imóvel rural lavradas
anteriormente e ainda não registradas
– Incorporações e fusões de empresas arquivadas na Junta
Comercial ainda não averbadas na matrícula;
 Certamente gerará grande controvérsia –
entendimento do Incra – A autorização é necessária
no momento do Registro, pois é ele que transmite a
propriedade

20. Questões relevantes – grande
responsabilidade do tabelião e registrador
 A aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições
desta Lei, é nula de pleno direito. O tabelião que
lavrar a escritura e o oficial de registro que a
transcrever responderão civilmente pelos danos que
causarem aos contratantes, sem prejuízo da
responsabilidade criminal por prevaricação ou
falsidade ideológica. O alienante está obrigado a
restituir ao adquirente o preço do imóvel.

21. Questões relevantes
 Como controlar?
– Análise da estrutura societária – grande complexidade;
– Controle ou maioria do capital?
– Quem controla posteriores alterações de capital e de
estrutura societária?
– Como controlar a nacionalidade e seus limites percentuais?
– Alienação fiduciária – mesmo raciocínio do usufruto?
 Na dúvida, consultar o Incra?

22. Breves Conclusões
 Alteração do entendimento – gerará grande
insegurança, pois a questão já não era tratada pela
Procuradoria do Incra e será necessário retomar a
questão;
 Certamente surgirão questionamentos judiciais;
 Não há estrutura no Incra para análise e
encaminhamento dos pedidos, em face do aumento
que advirá do aumento do número de pedidos.

23. OBRIGADO
luciano.camargos@bhe.incra.gov.br